Document · PDF

230525 Toekomstbestendige Wintertuin (786817) GA

Informatie in de Raad 7 juni 2023, gemeente BaarnBij agendapunt: Toekomstbestendige Wintertuin9.275 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

inlichtingen bij

Rein Kroon

Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn

doorkiesnummer uw kenmerk ons kenmerk

datum portefeuillehouder(s) onderwerp

742199 / 786817

25 mei 2023 Wethouder De Vries Toekomstbestendige Wintertuin

Geachte leden van de raad en steunfractieleden,

In de raadscyclus van januari 2023 heeft uw raad vergadert over het besluit van het college om voor de Wintertuin Experience BV een deel van de huur en energiekosten niet in rekening te brengen. De gemeenteraad heeft naar aanleiding daarvan twee moties ingediend. In deze brief berichten wij u over de uitvoering van deze moties en het vervolgproces. De Wintertuin is een prachtig Rijksmonument in het Cantonspark. Ons gezamenlijke doel is het komen tot een toekomstbestendige exploitatie van het gebouw om zo dit erfgoed in stand te houden. De Galan Groep heeft een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd en adviseert de gemeente een interventie uit te voeren omtrent verhuur, kaders, exploitatie en beheer van het gebouw. Hierbij wordt ingezet op deelgebruik van de Wintertuin en daarbij nieuwe kaders en randvoorwaarden te ontwikkelen en de exploitatie en het beheer te scheiden. Daarnaast is er op verzoek van uw raad onderzoek gedaan naar de rechtmatigheid van de genomen besluiten en een bedrijfsmatig onderzoek uitgevoerd. Hieronder worden de uitkomsten van de onderzoeken per motie besproken: Motie 1: Gepaste zorgvuldigheid kwijtschelding huur/energiekosten Wintertuin Experience BV Deze motie verzocht het college het volgende: 1.

Het besluit tot kwijtschelding huur en energiekosten te schorsen gedurende het voorgestelde onderzoek en uiteraard ook tijdens deze periode geen huur of andere kosten te innen; 2. Een onafhankelijke juridische toets te doen ten aanzien van de Wet Markt & Overheid in deze casus; 3. Een bedrijfsmatig onderzoek te doen met gepaste zorgvuldigheid bij Wintertuin Experience BV (ter onderbouwing besluit) door een onafhankelijk (bij voorkeur Baarns) bureau of expert. Waarbij de rol van de gemeente niet buiten beschouwing wordt gelaten.

Uitvoering: Uitgevoerd zoals toegezegd tijdens de raadsvergadering. Het betreft een bevoegdheid van het college waarvan gebruik gemaakt is om te voorkomen dat het tot een faillissement van de Wintertuin Experience BV zou leiden; 1. Marco & Versteeg advocaten hebben geoordeeld dat de gemeenteraad en het college op een juiste wijze de verschillende besluiten hebben genomen. Hierbij zijn er geen wettelijke voorschriften geschonden en de genomen besluiten zijn in overeenstemming met de Wet Markt en Overheid en de Mededingingswet; 2. Astrium overheidsaccountants heeft een financiële analyse gemaakt van de 'Wintertuin Experience B.V.' Waarbij er geen afwijkende mutaties zijn geconstateerd op basis van de aangeleverde cijfers. Er is geen grond voor het doen van een diepgaander onderzoek. Uit de analyse blijkt dat er jaarlijkse groei is van de omzet. Hierbij is ook de constatering dat de lasten jaarlijks stijgen. Een deel daarvan is te verklaren uit een stijging van de omzet, er meer bezoekers komen en er hierdoor meer personeel nodig is. Geheimhouding financiële rapportage De financiële rapportage "Wintertuin" bevat een onderzoek naar de financiële cijfers van de Wintertuin, gegevens die vertrouwelijk aan de gemeente zijn verstrekt. Het geeft inzicht in de bedrijfsvoering van de onderneming en bevat concurrentiegevoelige bedrijfsgegevens.

Het openbaar maken van informatie blijft ingevolge de Wet open overheid (Woo) achterwege. Daarom is geheimhouding opgelegd op grond van artikel 87 Gemeentewet juncto artikel 5.1 lid 1c Woo (bedrijfs- en fabricagegegevens betreft die door natuurlijke personen of rechtspersonen vertrouwelijk aan de overheid zijn meegedeeld). Motie 2: Visie op toekomstbestendige exploitatie van de Wintertuin Deze motie verzocht het college het volgende: 1. In afwachting van het door het college voorgestelde onderzoek naar toekomstige exploitatiemogelijkheden van de Wintertuin geen verdere materiële steun aan de huidige huurder te verstrekken; 2. De komende maanden te gebruiken voor nader overleg met de huidige exploitant, de buurt en de provincie; 3. Daarbij creatief na te denken over mogelijkheden van een toekomstige exploitatie van de Wintertuin; 4. Uiterlijk in april 2023 een visie op een toekomstbestendige exploitatie van de Wintertuin voor te leggen. Uitvoering: 1. Uitgevoerd conform motie; 2. Met de exploitant van de Wintertuin Experience BV is in het kader van het onderzoek diverse malen contact geweest. Daarnaast is er regulier contact met de gemeente. Voor directe omwonenden is een informatieavond georganiseerd en met een vertegenwoordiging van de buurt heeft op meerdere momenten afstemming plaatsgevonden.

3&4. De Galan Groep heeft onderzoek gedaan naar de Wintertuin en presenteert haar visie en aanbevelingen om te komen tot een toekomstbestendige exploitatie van de Wintertuin. Het college neemt de beschreven visie en aanbevelingen over. Huurovereenkomst De huidige huurovereenkomst tussen de gemeente Baarn en Wintertuin Experience BV loopt tot 31 oktober 2023. De Wintertuin Experience BV heeft op 27 oktober 2022 de huurovereenkomst opgezegd. We zijn in gesprek met de Wintertuin Experience BV om te onderzoeken of er mogelijkheden zijn om te komen tot een vernieuwde huurovereenkomst. De gemeente Baarn heeft toegezegd in overleg met Wintertuin Experience BV op zoek te gaan naar manieren om de afspraken en overeenkomst anders in te richten om zo voor beide partijen tot een toekomstbestendige exploitatie te komen. Vanzelfsprekend zijn de in het rapport van de Galan Groep benoemde aanbevelingen hierbij ons uitgangspunt. Afgelopen periode Na het aannemen van bovengenoemde moties zijn er veel gesprekken gevoerd met diverse stakeholders. Dit betreft de eigenaar van de Wintertuin Experience BV, omwonenden en andere betrokkenen bij het Cantonspark. Daarnaast zijn er veel gesprekken gevoerd met de verschillende onderzoekers betrokken bij de gevraagde rapporten. Dit alles is gedaan om dit geheel zorgvuldig te doorlopen, met het belang van ieder zijn functie en/of rol.

Tot slot zijn er kennismakingsgesprekken gevoerd met diverse initiatiefnemers die ideeën hebben over een mogelijke toekomstige invulling van de Wintertuin. Vervolg Het college neemt de aanbevelingen van de Galan Groep over en zal de volgende activiteiten uitvoeren tot september: • Geef de huidige huurder op korte termijn financiële duidelijkheid; • Breng de energielasten van de Wintertuin in kaart; • Breng de huidige staat van het gebouw in kaart; • Bepaal intern wat de randvoorwaarden zijn vanuit de gemeenten m.b.t. kosten aan onderhoud en exploitatie; • Houd een bijeenkomst met stakeholders; • Onderzoek de mogelijkheden voor het splitsen van exploitatie en beheer; • Het juridisch regelen van nieuwe situaties in nieuwe huurcontracten; Over de uitkomsten van bovenstaande acties zal u middels een RIB worden geïnformeerd. Daarbij zal tevens duiding worden gegeven aan de financiële uitkomsten van bovenstaande zaken en wordt u geïnformeerd over de financiële gevolgen.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: 1. Advies scenarioverkenning Wintertuin; 2. Juridisch rapport Marco & Versteeg advocaten; 3. Astrium rapport feitelijke bevindingen Wintertuin (geheim).

Wintertuin 2.0 Verkenning toekomstbestendige Wintertuin | 2 mei 2023

Inhoud 1 2 3 4 5 6 7

Samenvatting rapportage 3 Situatieschets Wintertuin 5 Opdracht en afbakening 7 Huidige situatie De Wintertuin 8 Huidig speelveld en perspectieven 11 Strategische keuzes ten aanzien van een toekomstbestendige invulling van de Wintertuin 15 Aanbevelingen 23

Bijlage 1 – Bronnen

Bijlage 2 - Interviewees

Bijlage 3 – Methode en aanpak

1 Samenvatting rapportage Dit rapport is het resultaat van een onderzoek door de Galan Groep in maart 2023 naar een toekomstbestendige invulling van historische kas “de Wintertuin” in Baarn. Aanleiding voor het onderzoek zijn de recente ontwikkelingen rondom de exploitatie van de Wintertuin. In oktober 2022 besloot de huidige huurder van de Wintertuin (Wintertuin Experience BV) de huurovereenkomst per 31 oktober 2023 op te zeggen. De huurder gaf daarbij als voornaamste reden voor de opzegging de onduidelijkheid over de te verwachten energielasten. Ook ging de gemeente Baarn in december 2022 over tot het kwijtschelding van de huur- en energiekosten door financiële problemen bij deze huurder. Door deze ontwikkelingen is de gemeente Baarn genoodzaakt opnieuw te kijken naar een toekomstbestendige invulling van de Wintertuin. In dit onderzoek zijn verschillende opties uitgewerkt voor de toekomst van de Wintertuin. De rapportage bouwt daarin voort op eerdere onderzoeken en adviezen. De beschrijving van de verschillende opties met bijbehorende argumentatie stelt de gemeente Baarn in staat om over te gaan tot besluitvorming en het zetten van vervolgstappen. Ten eerste raden wij aan om de Wintertuin in eigendom van de gemeente Baarn te houden. Per 31 oktober 2023 loopt de huidige huurovereenkomst met Wintertuin Experience BV af.

Dit stelt de gemeente Baarn voor de keuze om opnieuw een huurovereenkomst af te sluiten met deze of een andere huurder. Ook bestaat de mogelijkheid het pand af te stoten. Indien voor deze laatste optie wordt gekozen, kan de gemeente Baarn uiteindelijk minder invloed uitoefenen op de invulling van de Wintertuin. Ze verliest dan haar invloed op de exploitatie. Vanuit de doelen van de gemeente Baarn zien wij dit als onwenselijk. Bij verkoop is de gemeente immers nog steeds verantwoordelijk voor de handhaving van het bestemmingsplan en de bescherming van de Wintertuin als monumentaal erfgoed. Ten tweede raden wij de gemeente aan om snel te acteren in dit dossier, om potentiële leegstand van de wintertuin te voorkomen. Wanneer de gemeente Baarn namelijk niet verder handelt in dit dossier, loopt de huidige huurovereenkomst af en eindigt de huidige exploitatie in oktober 2023 -en mogelijk eerder-. Daarmee ontstaat het risico van leegstand. Leegstad brengt het risico van achteruitgang van de kwaliteit van het gebouw met zich mee. Indien de gemeente kiest om de Wintertuin in eigendom te houden en op korte termijn te acteren op de ontstane situatie, dan adviseren wij de volgende drie acties te ondernemen: 1. Onderzoeken van mogelijkheden voor deelgebruik Wij adviseren om samen met de huidige huurder de mogelijkheden voor deelgebruik te onderzoeken.

De huurder gaat graag door met (een deel van) de exploitatie in de Wintertuin. Ook geven omwonenden aan tevreden te zijn met de huidige huurder. Deelgebruik kan een oplossing bieden voor de exploitatieproblemen van de huidige huurder. Als het de gemeente en de huurder niet lukt om een overeenstemming te bereiken, kan ze alsnog opzoek naar 3

(een) nieuwe huurder(s). Ook dan biedt deelgebruik mogelijkheden om het pand toekomstbestendig te exploiteren. 2. Huidige kaders voor verhuur handhaven Wij adviseren de huidige kaders voor verhuur te handhaven. Het ontwikkelen van nieuwe kaders vergt een ingewikkeld en tijdrovend (juridisch) proces met buurtbewoners, terwijl zij nog altijd achter de huidige voorwaarden staan. Het ligt daarom voor de hand om eerst naar oplossingen te zoeken binnen de bestaande kaders en randvoorwaarden. 3. Exploitatie en beheer van de Wintertuin scheiden Wij raden aan om de exploitatie en het beheer van de Wintertuin te scheiden. In de huidige situatie heeft de gemeente Baarn een tegenstrijdig belang ten opzichte van de exploitant van de Wintertuin: enerzijds legt de gemeente restricties op rondom de exploitatie vanuit de rol van de handhaver. Anderzijds verwacht de gemeente maximale economische exploitatie om de onderhoudskosten te dekken. Dit is geen ideale situatie voor zowel de gemeente als de huurder. Het oprichten van een (beheer)stichting biedt daarin een uitkomst. Deze stichting is dan belast met een opdracht voor beheer en instandhouding van het gebouw. Deze door de Galan Groep geadviseerde mogelijkheden geven de gemeente Baarn richting voor het toekomstbestendig invullen van de Wintertuin.

2 Situatieschets Wintertuin Het Cantonspark en de Wintertuin, gelegen in de Zeeheldenbuurt in Baarn zijn gebouwd in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw. De woonwijk werd aangelegd op het terrein van Villa Schoonoord. In 1902 kocht August Janssen een deel van Villa Schoonoord op om als overtuin te gebruiken. Tegenover de villa liet hij het Cantonspark bouwen; er kwamen kassen en allerlei gebouwen met als centrale punt de Wintertuin. Janssen vulde de Wintertuin met tropische bomen en planten om zijn (Indische) gasten te ontvangen. Na zijn overlijden, in 1918, kwam het gebouw in handen van de universiteit van Utrecht en deed het tot 1987 dienst als plantkundig laboratorium. Toen de universiteit in 1987 haar activiteiten wilde concentreren op de Uithof werd het park, onder een aantal voorwaarden, overgedragen aan de gemeente Baarn. De belangrijkste voorwaarde was dat de gemeente het gebouw als cultureel-educatieve bestemming zou gebruiken. De plantencollectie uit de Wintertuin verhuisde grotendeels naar de nieuwe tropische kas van Burgers Zoo in Arnhem, de core-collectie ging naar de nieuwe kassen in de Uithof. De bomen en de meeste struiken bleven in het Cantonspark achter waardoor het park nog steeds een bijzondere botanische collectie heeft.

Kort na de overdracht van het Cantonspark aan de gemeente Baarn, werd de Wintertuin verhuurd aan een Haagse kunstgaleriehouder: de heer Sytsema. De witte marmeren vloer en verdiepte bakken stammen uit deze tijd, aangezien de galerie hangruimte nodig had. Deze huurovereenkomst werd uiteindelijk ontbonden. Vervolgens werd het pand via een tussenpersoon verhuurd aan een antiekhandelaar. In 2008-2009 deed restauratie architect Bak onderzoek naar restauratie van de Wintertuin. In 2010 is de Wintertuin, met ondersteuning van verschillende overheidssubsidies, door een ander bureau gerestaureerd. De antiekhandelaar besloot vervolgens niet meer terug te keren naar de Wintertuin. Hierop volgde een jarenlange zoektocht naar een nieuwe bestemming. Na een periode van leegstand werd besloten om in zee te gaan met ‘Red Force’ die de Wintertuin wilde gebruiken als Grand Café / Restaurant. Ook wilde ze de locatie gebruiken voor het organiseren van (zakelijke) feesten en partijen. Onderdeel van het concept was ook een botanische invulling (“de Vlindertuin”). De activiteiten stuitten op veel weerstand bij omwonenden die wilden voorkomen dat de Wintertuin een nieuwe bestemming kreeg als ‘zware horeca’. De voornaamste bezwaren lagen bij potentiële overlast in de avonduren (door parkeren en geluid). De bewoners verenigde zich vervolgens in de Stichting behoud Erfgoed Wintertuin.

Zij wilde hiermee bewerkstelligen dat de Wintertuin haar cultureeleducatieve bestemming behield. Hierbij zagen en zien ze lichte horeca in de vorm van dagexploitatie wel als mogelijkheid. De bewoners dwongen, in een procedure die uiteindelijk ook tot een uitspraak van de Raad van State leidde, af dat het bestemmingsplan cultureel-educatief bleef. Vervolgens stelde de bewoners samen met de gemeente een lijst randvoorwaarden op voor toekomstige verhuur. 5

Deze criteria zijn uitgewerkt in de selectieleidraad ‘Exploitatie Wintertuin Gemeente Baarn’. Daarin is wel de mogelijkheid voor lichte horeca opgenomen. Toen de eigenaresse van het Baarnse bedrijf Living Story deze voorwaarden in de krant zag concludeerde ze dat haar bedrijf aan de verwachtingen kon voldoen. De locatie en het gebouw leken haar perfect voor een escape room. Een escape room waarin het verhaal en de geschiedenis van de Wintertuin naar voren komen. Na een intensieve verbouwing opende ze de huidige ‘Wintertuin Experience’ in de zomer van 2018. Dit was in uiteindelijke overeenstemming en tevredenheid van zowel buurt, gemeente als huurder. De Wintertuin Experience heeft vanaf het begin te maken met veel (financiële) tegenslagen. De verbouwing liep flinke vertraging op waardoor de exploitatie twee jaar later dan verwacht startte. In vergelijking tot de businesscase bleken de gebouwgebonden kosten hoger dan vooraf ingeschat. De energielasten zijn volgens de huurder tot twee keer hoger dan in de initiële berekeningen. Snel na opening volgde de coronapandemie inclusief bijkomende sluiting van de horeca. Door de uitgestelde start als gevolg van de uitgelopen verbouwing maakte Wintertuin Experience in mindere mate aanspraak op de landelijke en lokale steunregelingen.

De gemeente Baarn koos er daarom als verhuurder voor huur kwijt te schelden als compensatie voor de uitgelopen werkzaamheden. Op 18 januari 2022 besloot het college om €22.500,- huurachterstand over het jaar 2021 kwijt te schelden vanwege de gevolgen van de coronapandemie. In 2022 volgde de oorlog in Oekraïne en de daarbij horende stijgingen van energieprijzen, met invloed op de energieprijzen vanaf 1 januari 2023. De huidige huurovereenkomst tussen gemeente Baarn en Wintertuin Experience loopt tot 31 oktober 2023, met de mogelijkheid tot verlenging van 5 jaar en een opzegtermijn van 1 jaar. Wintertuin Experience heeft op 27 oktober 2022 de huurovereenkomst opgezegd. Belangrijkste reden voor opzegging was de onduidelijkheid over de hoogte van de energietarieven binnen het gemeentelijke energiecontract per 1 januari 2023. De gemeente Baarn kon daarin, voor de huurder, niet voldoende zekerheid scheppen voor de opzegtermijn van 31 oktober 2022. Eerder onderzocht Wintertuin Experience de mogelijkheid om slechts met 1 jaar te verlengen of voorwaardelijk op te zeggen, maar beide behoren niet tot de mogelijkheden in de huurovereenkomst. De gemeente Baarn heeft in het proces rondom opzegging toegezegd niet op zoek te gaan naar een nieuwe huurder voordat het met Wintertuin Experience mogelijkheden heeft onderzocht voor het opnieuw inrichten van de huidige overeenkomst.

Om een faillissement van Wintertuin Experience te voorkomen besloot de huurder in het najaar van 2022 kwijtschelding van een aantal vaste lasten aan te vragen bij de gemeente. Dit verzoek werd in december ingelost. Het betreft de huur over de periode juli 2022 tot en met april 2023 à € 26.000 en de energiekosten over de periode januari 2023 tot en met april 2023. Dit gaat naar verwachting om een bedrag van € 14.000. Het totale bedrag van de kwijtschelding bedraagt daarmee € 40.000. Naar aanleiding van ingediende moties in de raadsvergadering van 25 januari 2023 gaf de gemeente Baarn de Galan Groep de opdracht om de huidige opties voor een duurzame invulling van de Wintertuin in kaart te brengen. 6

3 Opdracht en afbakening De gemeente Baarn verleende op 13 maart 2023 opdracht aan de Galan Groep om mogelijke opties, best mogelijke oplossingen, voor een bestendige en duurzame invulling van de Wintertuin uit te werken. In de opties komt terug in hoeverre er sprake is van een optimale maatschappelijke en economische invulling. In de opties wordt expliciet gekeken naar de voorkeuren van stakeholders en waar mogelijk gestuurd op een breed gedragen model. De gemeente Baarn noemt in haar opdracht de volgende voorwaarden:       

een optimale invulling van het gebouw waar een juiste balans moet zijn tussen enerzijds commercie en anderzijds een maatschappelijke invulling; openingstijden zoveel als mogelijk overdag (tot 19.00 uur), in de avonduren zonder hinder naar de omgeving; behoud dan wel overdragen; Rijksmonument; in achtneming van de standpunten van alle stakeholders; in achtneming van de standpunten van de gemeenteraad; duurzaamheid.

De uitkomsten van onderzoeken naar de rechtmatigheid van het kwijtscheldingsbesluit, de verduurzaming van het gebouw en de financiën van de huurder vallen buiten de scope van deze uitvraag. Deze onderzoeken worden gelijktijdig door andere partijen / personen uitgevoerd. De Galan Groep heeft invulling gegeven aan deze opdracht door de relevante documentatie en onderzoeken in dit dossier te analyseren. Vervolgens zijn de meest betrokken stakeholders, inclusief de gemeente Baarn, gesproken. Ten slotte is een analyse van oplossingsmogelijkheden uitgevoerd om te komen tot een advies en set aanbevelingen.

4 Huidige situatie De Wintertuin Om een compleet beeld van de huidige situatie te krijgen zijn de huidige huurovereenkomst, het bestemmingsplan en de vergunning bestudeerd. Hieronder staan de belangrijkste kenmerken en voorwaarden. Daarnaast zijn de selectieleidraad (met daarin de huidige voorwaarden voor verhuur) en het meerjarenonderhoudsplan meegenomen in de analyse. Huurovereenkomst - Huurder moet zich houden aan de eisen uit de vergunning - Verhuurder neemt de kosten op zich voor het aanbrengen van de volgende voorzieningen: o akoestische dempende gietvloer; o klimaatinstallatie en zonwering; o afdekking van de bakken; o aanbrengen invalidenentree tussen kas en facilitaire ruimte; o aanleg terras en plantklare border; o plantenwand. - De huurder neemt de kosten op zich voor het aanbrengen van de volgende voorzieningen: o keuken en bijbehorende voorzieningen; o bar; o kassen die als escaperoom gaan dienen, de inrichting daarvan en de control room(s). - De bovenstaande voorzieningen die op kosten van de huurder worden geplaatst maken na aanbreng geen deel uit van het gehuurde. Aan het einde van de overeenkomst wordt in overleg bepaald of de aangebrachte voorzieningen door de huurder worden verwijderd. - De huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 5 jaar. Huidige overeenkomst loopt af op 31 oktober 2023.

- Behoudens beëindiging van deze overeenkomst door opzegging van huurder of verhuurder wordt het contract verlengd met 5 jaar. - De huurprijs bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis €30.000,- excl. BTW. - De verhuurder is verantwoordelijk voor het volgende onderhoud: o groot onderhoud (waaronder schilderwerk, glasbewassing aan binnen en buitenzijde) en reparaties van het object en de verzekering daarvan; o groot onderhoud en beheer behorende bij het in stand houden van het monument; o onderhoud, herstel en vervanging van gietvloer, klimaatinstallatie, zonwering, verlichtingssysteem, de entree, het terras en de border volgens een nader in overleg met de huurder te volgen schema. - De huurder is verantwoordelijk voor het volgende onderhoud: o dagelijks onderhoud en schoonmaak van en kleine reparaties aan de gebruiksruimte; o onderhoud van de plantenwand; 8

o onderhoud van de palmboom; o onderhoud, vervanging of herstel aan keuken, bar of escaperoom. Bestemmingsplan - Het gebouw van de huurder valt binnen het geldende bestemmingsplan. De volgende doeleinden zijn hierin vastgelegd: culturele-educatieve doeleinden alsmede behoud, versterking of herstel van de cultuurhistorische waarde van de bebouwing. - Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten: galerie- en tentoonstellingsruimten, cursusruimten, bijgebouwen, de bijbehorende ontsluitingsverhardingen en bouwwerken, geen gebouw zijnde. Het bestaande glazen gebouw dient gehandhaafd te blijven. - Horeca-activiteiten zijn slechts toegestaan voor zover zij ondergeschikt zijn aan en dienen ter ondersteuning van de culturele-educatieve doeleinden. Vergunning - Het gebruik als escape room in dit geval (vanwege het thema) past binnen de cultureel-educatieve doeleinden zoals staan beschreven in het bestemmingsplan. - Het terras wordt in strijd met het bestemmingsplan goedgekeurd. - Er moet worden voldaan, en wordt voldaan, aan het bestemmingsplan en de gestelde kaders vanuit de selectieleidraad. Selectieleidraad (2016) In 2016 ontwikkelde de gemeente, als onderdeel van een participatietraject, een selectieleidraad. Op basis van de leidraad koos de gemeente een nieuwe huurder.

Dit leverde de volgende aanvullende wensen en voorwaarden voor verhuur op: - er is slechts ruimte voor 25 parkeerplaatsen, om extra ruimte in te bouwen is er een vergunde parkeercapaciteit van 17 plaatsen; - geen feesten en partijen; - sluiting van horeca om 19.00 uur; - ingang via het Cantonspark. Staat van het gebouw De huidige staat van het gebouw is tijdens het schrijven van dit rapport niet opgenomen door een bouwkundige. De beschikbare bouwkundige rapporten zijn opgesteld ten tijde van de verbouwing en renovatie. De verhuurder werkt volgens een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) waarin geen sprake is van achterstallig onderhoud. De posten die volgens de huurovereenkomst bij de verhuurder horen zijn allen -in meer detail- opgenomen in het MJOP. De gemiddelde jaarlijkse kosten voor onderhoud door de verhuurder tot 2042 bedragen €28.365,-. Volgens de huurder is er sprake van lekkage bij neerslag. Dit zorgt voor een vochtige ruimte die schade oplevert aan apparatuur. Meerdere interviewees geven aan dat lekkages ook in het verleden veelvuldig voorkwamen.

Daarnaast is het gebouw lastig te verwarmen en te koelen. Dit brengt uitdagingen voor succesvolle exploitatie in de winter en zomer met zich mee. De huurder was zich hier voor aanvang van de huur van bewust. Het verduurzamingsonderzoek, uitgevoerd door de provincie Utrecht, kan de mogelijkheden voor verdere verduurzaming in kaart brengen. De resultaten van dit onderzoek worden verwacht in het najaar van 2023. Vanuit de aanbeveling iedere 5 jaar het MJOP te vernieuwen adviseren wij voor het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst een bouwkundige keuring uit te (laten) voeren. Dit zorgt voor een 0-situatie tussen huurder en verhuurder. Financiële resultaten en business case Op dit moment vindt er een breder boekenonderzoek plaats door een accountant. De resultaten daarvan zijn bij schrijven van dit rapport nog niet bekend. Het verdient de aanbeveling de resultaten van het lopende boekenonderzoek te bespreken tussen gemeente Baarn en huurder. Uit dit gesprek kan de gemeente conclusies trekken over de toekomstige huurvoorwaarden.

5 Huidig speelveld en perspectieven Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de perspectieven van verschillende stakeholders. De stakeholders zijn door de Galan Groep geïnterviewd op basis van een documentanalyse en een topiclijst. Interviewees leverden voor en na de gesprekken documentatie aan, deze zijn meegenomen in de analyse. Wanneer daar aanleiding toe was zijn er vervolgvragen gesteld om een zo compleet mogelijk beeld van de situatie en de perspectieven daarop te krijgen. De komende paragrafen geven volledig het perspectief en zienswijze van de desbetreffende respondent. Perspectief huurder De huidige huurder van de Wintertuin (de Wintertuin Experience B.V.) is in 2016 ingestapt. Het escape room-concept sluit aan op de afgesproken voorwaarden met de buurt en het huidige bestemmingsplan. De huurder wil graag door met haar escape room-concept in de Wintertuin, maar ziet uitdagingen bij het aangaan van een nieuwe overeenkomst. Ze noemt de huidige relatie met de gemeente moeizaam. Dit begon al bij de verbouwing, die volgens haar onnodig lang duurde door te late betalingen van de gemeente aan de aannemer. De Wintertuin Experience kon daardoor een stuk later open dan gepland. Bij het instappen met het huidige concept maakte ze mondeling een aantal afspraken met de toenmalige beleidsadviseur over het onderhoud van het monument.

Door een behoorlijke doorloop van mensen op deze functie zijn de mondelingen afspraken, volgens haar, verwaterd. Denk hierbij aan de frequentie van het lappen van de ramen, en personeelskosten voor het nodige onderhoud. Om voldoende inkomsten te genereren richtte ze, aanvullend op de escaperooms een horecagelegenheid in. Ondanks de geringe horeca-ervaring van de eigenaresse en de beperkende regels vanuit de buurt, zorgt het horeca gedeelte voor een groot deel van de totale omzet. De kosten van het openhouden van de horeca zijn volgens de huurder hoog, zo moet de aanwezige apparatuur door de vochtige ruimte vaak worden vervangen en heeft ze veel kosten aan het onderhouden van het gebouw. Het onderhoud zorgt volgens de huurder ook voor hoge personeelslasten. Naast de hoge vaste kosten aan onderhoud en personeel kende de huurder een aantal tegenslagen, met als belangrijkste voorbeeld de coronacrisis. Hierdoor genereerde de huurder in de afgelopen jaren maar mondjesmaat voldoende inkomsten. Door de constant hoge kosten en lage inkomsten vraagt de huurder in het najaar van 2022 steun aan de gemeente in de vorm van kwijtschelding van de huur-en energiekosten. Hier geeft de gemeente gehoor aan.

Ook omdat de huurder vanwege het energiecontract met de gemeente geen landelijke tegemoetkoming voor haar energiekosten kan aanvragen (voorwaarde voor die tegemoetkoming is een energiecontract op eigen naam). 11

In oktober 2022 staat de huurder voor de keuze om het contract eenzijdig met 5 jaar te verlengen, een andere optie is opzegging van het contract. De huurder heeft, door de nog altijd onduidelijke afspraken over het onderhoud, twijfels bij een nieuwe contractperiode. De huurder vindt het onderhoud in het monumentale pand te duur, en vraagt zich af of dit wel toekomstbestendig is. Daarbovenop komt de onzekerheid over het energiecontract, die volgens een contactpersoon van de gemeente tot wel 8x over de kop zou kunnen gaan. Om deze redenen besluit de huidige huurder het contract op te zeggen, maar met de kanttekening door te willen gaan onder nieuwe (heldere) voorwaarden. In afstemming met de gemeente volgt het besluit samen om de tafel te gaan om tot een nieuwe overeenstemming te komen. Deze afspraak vond tot dusver, volgens de huurder, nog niet plaats. De huurder geeft aan waarschijnlijk in juni failliet te zijn als de huidige situatie niet wijzigt. Voor de huurder is snelle duidelijkheid van groot belang. Ze voelt de verantwoordelijkheid voor haar medewerkers en kan hen op dit moment geen duidelijkheid geven. Ze wil graag een overeenkomst waarbij er duidelijkere afspraken komen over het onderhoud en de energiekosten. Ze staat open voor eventuele constructies met gedeelde huur of het beleggen van onderhoud bij een onafhankelijke stichting.

Perspectief Stichting behoud tot erfgoed de Wintertuin De omwonenden van de Wintertuin, samen ondergebracht onder de stichting ‘behoud tot erfgoed de Wintertuin’, zijn belangrijke stakeholders. Zoals in de situatieschets in hoofdstuk een naar voren komt zorgde zij ervoor dat het bestemmingsplan ‘cultureel–educatief’ van kracht bleef. De bewoners geven aan nog altijd achter dit bestemmingsplan, en de destijds afgesproken voorwaarden voor verhuur te staan. Het veranderen van het bestemmingsplan is voor hen onbespreekbaar. De omwonenden zijn erg tevreden met de huidige invulling van de Wintertuin en het contact met de eigenaren. Ze begrijpen ook dat er eventueel wordt gekeken naar een andere invulling van de Wintertuin mocht de huidige situatie niet haalbaar blijken, maar verwachten wel als belanghebbenden in dit proces te worden meegenomen. Ze zien zelf veel voor een constructie waarbij de buurt, in de vorm van een stichting het onderhoud van de Wintertuin op zich neemt. De uitbaters van het pand zouden dan een deel van hun winst of omzet afstaan aan de stichting. De invulling van een aanvullende horecagelegenheid naast de huidige escaperooms zien zij wel zitten, mits voldaan wordt aan de eerder opgestelde voorwaarden. Om zeker te zijn van een goede invulling aan de Wintertuin stellen ze zelf een buurtbijeenkomst voor waarbij ook de gemeente nadrukkelijk wordt uitgenodigd.

Hierin willen ze samen kijken naar oplossingen om de Wintertuin toekomstbestendig te maken. Perspectief Stichting Vrienden van het Cantonspark De Stichting Vrienden van het Cantonspark zet zich in voor het behoud en beheer van het park en de botanische waarde ervan. In de lange geschiedenis van de Wintertuin is de 12

stichting een belangrijke rol gaan spelen in het beheer en onderhoud van het park om daarmee verval tegen te gaan. De stichting geeft advies en mobiliseert vrijwilligers voor het onderhoud. Sinds de overname van het Cantonspark, door de gemeente Baarn, is het park vrij toegankelijk. Al snel na de overname nam het vandalisme toe. Na meerdere incidenten was een incident in 1994, waarbij de vazen op het terras van de Wintertuin zijn vernield, de aanleiding tot de oprichting van de Werkgroep Cantonspark en Wintertuin. In 1995 ontstond hieruit de Stichting Vrienden van het Cantonspark. Aangezien de Wintertuin onderdeel is van het Cantonspark, is dit toen uit de naam weggelaten. De relatie tussen Wintertuin Experience en het Cantonspark is soms moeizaam. Er zijn verschillende regels om de botanische waarde van het park te beschermen (geen honden, op de paden blijven, etc.). Zeker in de eerste jaren waren er veel voorvallen waarbij de stichting Vrienden van het Cantonspark de Wintertuin Experience aansprak op het overtreden van regels. Bovendien is de Wintertuin is met de huidige invulling vaak dicht voor publiek, de stichting ontvangt daar klachten en vragen over van bezoekers. De Stichting Vrienden van het Cantonspark ziet graag dat de Wintertuin zo veel mogelijk de sfeer van een kas terugkrijgt.

Te denken valt aan meer planten in de kas, (botanische) tentoonstellingen en horeca in dicht groen. Ook dient de Wintertuin, volgens hen, op veel meer dagen toegankelijk te zijn en meer als centraal bezoekerscentrum te dienen. Deze invulling vraagt om een actieve benadering vanuit de gemeente Baarn, zowel financieel als in menskracht. Er zijn twijfels of die ruimte er op dit moment is. Perspectief gemeente Baarn In 2016 is middels een proces gekozen voor Wintertuin Experience als exploitant. Bij de totstandkoming van de selectie doorliepen we een zorgvuldig proces waarbij buurt en gemeente gezamenlijk zijn opgetrokken om de juiste partner te vinden ten behoeve van de exploitatie van de Wintertuin. De gemeente erkent dat er in de opstart van de samenwerking uitdagingen waren met betrekking tot de verbouwing om het pand bedrijfsklaar te maken. Vanaf de start van de Wintertuin Experience heeft de gemeente diverse malen meegedacht met de huurder. De gemeente besloot op 5 maart 2019 om de Wintertuin Experience tegemoet te komen door vrijstelling van huur te verlenen voor de duur van de twee daaropvolgende jaren (2019 & 2020). Vervolgens besloot het college op 18 januari 2022 om de € 22.500,huurachterstand over het jaar 2021 kwijt te schelden, als gevolg van de corona pandemie.

Het college heeft in december 2022 andermaal besloten om € 40.000,- (€ 26.000,huurkosten en energiekosten € 14.000,-) kwijt te schelden. Op 13 februari 2023 is er op uitnodiging van de wethouder een kennismakingsavond geweest waar buurtbewoners, Wintertuin Experience en de Wethouder aanwezig waren. Tijdens deze avond heeft de gemeente goed geluisterd naar ervaringen uit het verleden en gehoord dat 13

men erg content is met de wijze hoe Wintertuin Experience omgaat met de buurt en rekening houdt met haar omgeving. Tijdens deze avond heeft de wethouder uitgelegd dat de Wintertuin Experience een belangrijke maatschappelijke bijdrage levert in het openstellen en het beheer van dit Rijksmonument in het Cantonspark. Er is vervolgens door gemeente duidelijk aangegeven dat er extern advies wordt betrokken om de visie voor de toekomst van een bestendige Wintertuin te borgen. Tevens vinden er gesprekken plaats tussen huurder en de gemeenten over de mogelijkheden en haalbaarheid voor de toekomst. In het najaar van 2022 is hierbij ook gesproken over de grote onzekerheid van energielasten voor de Wintertuin Experience. De gemeente hecht belang aan constructief overleg met elkaar en zal zich hiervoor blijven inzetten.

6 Strategische keuzes ten aanzien van een toekomstbestendige invulling van de Wintertuin Vanuit de stakeholder- en documentanalyse zijn er verschillende strategische keuzes op verschillende niveaus te maken. In dit hoofdstuk ordenen we de verschillende opties. Het doel van dit onderzoek is om te komen tot de best mogelijke oplossing voor een bestendige en duurzame invulling van de Wintertuin. Bij de verschillende opties worden de voor- en nadelen en ook de kern van het vraagstuk benoemd, telkens gevolgd door ons advies. Daarbij is de eerste vraag of de Wintertuin in eigendom van de gemeente Baarn moet blijven. Wanneer dat het geval is, dan staat de gemeente Baarn voor de vraag wel of niet te acteren in de ontstane situatie van de huurder. Vervolgens zijn er keuzemogelijkheden binnen de gebieden van huurder, kaders en randvoorwaarden en exploitatie/beheer. Onderstaand figuur ordent de verschillende opties. Ons advies is om te kiezen voor de opties met een dikgedrukt kader. De keuze voor verhuur is afhankelijk van de andere gemaakte keuzes, daarom zijn er daar twee opties dikgedrukt. Onder het figuur zullen we per keuze uitleggen wat de consequentie is en wat we als Galan Groep adviseren.

Onderwerp

Keuze 1: Eigendom

Keuze 2: Acteren

Keuzegebied

Keuze 3: Strategie A: Nieuwe overeenkomst huidige huurder

1. Verhuur A: Afstoten / Verkoop Wintertuin

C: Deelgebruik

A: Niets doen B: In eigendom houden

B: Acteren op huurder, kaders en besturing

B: Nieuwe huurder

2. Kaders

A: Ontwikkelen nieuwe kaders en randvoorwarden B: Handhaven huidige kaders

3. Exploitatie / beheer

A:Huidige situatie handhaven B: Scheiden exploitatie en beheer

Keuze 1: Eigendom A. Afstoten/verkopen Bij verkoop zal de gemeente Baarn afstand doen van de Wintertuin als eigenaar. De optie van verkoop is eerder gewogen. In 2016 vatte bureau BOEi de opbrengsten van verkoop als volgt samen: “[…] dat het op dit moment niet reëel is te verwachten dat er een koper is die meer zal willen betalen voor het pand dan €1,- gezien het feit dat er nog in het gebouw moet worden geïnvesteerd en de risico’s die het op gang krijgen van een nieuwe exploitatie op deze locatie met zich meebrengen.” Ten opzichte van dat advies is de situatie gewijzigd. Het pand is sindsdien gerestaureerd en de exploitatie is op gang gekomen. Daarmee mag je een verkoopprijs hoger dan de symbolische waarde verwachten. Anderzijds is de exploitatie nog niet economisch rendabel gebleken en zullen de beperkingen die gelden op de huidige verhuur vanuit het bestemmingsplan en vergunning ook op de koper van toepassing zijn. Dit beperkt de potentiële verdiencapaciteit, en daarmee de potentiële verkoopprijs. Door de verkoop vervalt de taak voor de gemeente Baarn om invulling te geven aan het pand, ook wordt de verantwoordelijkheid voor het onderhoud overgedragen. Dit ontslaat de gemeente niet van haar verantwoordelijkheid voor de handhaving van bestemming en vergunning.

Verkoop van het pand sluit niet uit dat de gemeente op haar rol als handhaver en hoeder van erfgoed wordt aangesproken mocht de koper het pand laten vervallen. De Wintertuin wordt door omwonenden en vrienden van het Cantonspark gezien als een belangrijk gebouw, dat onderhouden moet worden en toegankelijk is voor publiek. Bij verkoop is het ingewikkeld om belanghebbenden zekerheid te bieden op deze punten. Eerder heeft de Baarnse gemeenteraad zich expliciet uitgesproken voor het in eigendom houden van de Wintertuin en ook het college heeft eerder de optie tot verkoop afgewezen. B. In eigendom houden Als de gemeente Baarn de Wintertuin in eigendom houdt blijft het verantwoordelijk voor (een deel van) het onderhoud en het vinden van een eventuele exploitant. Met name aan het onderhouden van het pand zijn kosten verbonden, deze kosten vervallen bij verkoop. Daarentegen blijft de gemeente Baarn bij behoud zelf aan het roer voor het vinden van een toekomstig duurzaam plan. Bij het in eigendom houden van de Wintertuin en het vinden van een goede invulling vergroot de gemeente de kans op een toekomstbestendige Wintertuin. Bij verkoop ontstaat er afhankelijkheid van een nieuwe eigenaar. Daarom adviseren wij, gezien de vraag om een goede oplossing te vinden voor een toekomstbestendige invulling van de Wintertuin, om de Wintertuin in eigendom te houden.

Advies Keuze 1: B > het in eigendom houden van de Wintertuin.

Keuze 2: Acteren A. Niets doen (nog niet acteren) De huidige huurovereenkomst loopt af per 31 oktober 2023. De gemeente Baarn kan ervoor kiezen -nog niet- te acteren. Door af te wachten laat de gemeente Baarn de verantwoordelijkheid voor de huidige business case bij de huurder. Gevolg is dat het pand in ieder geval vanaf 31 oktober 2023 leeg staat. Daarbij moet genoteerd worden dat de huurovereenkomst expliciet enkele zaken benoemd die niet door de huurder verwijderd dienen te worden bij aflopen van de overeenkomst, dat zijn: de keuken, bar en de als escaperooms dienende kassen. Huurder en verhuurder moeten daarover in overleg treden. De huurder heeft aangegeven dat de zomermaanden over het algemeen “slap” zijn. Haar verwachting is dat, bij het uitblijven van een nieuwe overeenkomst, de activiteiten voor de zomer worden gestaakt. De kans is daarmee aanwezig dat het pand vanaf de zomer leeg staat. Mocht de gemeente leegstand niet als optie zien, dan zal het alsnog moeten acteren om een nieuwe huurder te vinden. Ook deze nieuwe huurder zal willen weten wat de energiekosten zijn en afspraken willen maken over het onderhoud. Door nu niets te doen geeft de gemeente zichzelf enkel extra tijd en zal het daarna alsnog moeten acteren. Het nadeel van later acteren is de negatieve sfeer die blijft oplopen rondom de Wintertuin.

Ook omdat omwonenden en de huidige huurder graag op korte termijn een oplossing zien. B. Acteren op huurder, kaders en besturing Het ligt voor de hand om te acteren. De ontstane situatie ligt gevoelig in de Baarnse gemeenschap en veroorzaakt onrust. Daarnaast is de situatie vanwege de financiële problemen van de huidige huurder op langere termijn onhoudbaar. Nu niets doen betekent in feite dat de gemeente later alsnog moet acteren of leegstand van het pand moet accepteren, met alle negatieve gevolgen van dien. Door te acteren blijft de gemeente dit voor en kan het constructief zoeken naar een oplossing. Advies Keuze 2: B > Acteren op huurder, kaders en besturing

Keuze 3.1: Verhuur A. Nieuwe overeenkomst met huidige huurder De gemeente heeft in mailcorrespondentie met de huidige huurder afgesproken eerst met de huidige huurder te kijken naar een toekomstige samenwerking alvorens ze in gesprek te gaan met andere partijen. De huidige overeenkomst geeft de mogelijkheid om nogmaals voor een periode van 5 jaar te verlengen. De huurder is in principe bereid nogmaals een huurovereenkomst aan te gaan. Harde voorwaarde vanuit de huurder is helderheid over de energietarieven voor de komende 5 jaar, waarbij de lasten redelijkerwijs aansluiten bij de hoogte van de afgelopen periode. Ook moeten huurder en verhuurder met elkaar in gesprek over de verdeling van onderhoudskosten. Een bouwkundige keuring kan daarbij een helpend instrument zijn. De vraag is, gezien de voorgeschiedenis, of het mogelijk is om op korte termijn een voor gemeente en huurder werkende overeenstemming te realiseren. Daarnaast geeft de huurder zelf aan te opteren voor optie C (deelgebruik). B. Nieuwe huurder Meerdere potentiële nieuwe huurders hebben zich direct danwel indirect (via media) gemeld bij de gemeente Baarn. De gemeente Baarn kan opzoek gaan naar een huurder/onderneming die vanuit de huidige situatie een business case kan bouwen.

De kostenstructuur is gewijzigd ten opzichte van 5 jaar geleden en de nieuwe huurder heeft de mogelijkheid in te stappen met een nieuw model. Daarnaast geeft het de gemeente Baarn de mogelijkheid om de voorwaarden in de huurovereenkomst te herzien. Vraagstuk in deze is hoe de nieuwe huurder geselecteerd wordt. De gemeente Baarn is daarin gebonden aan het bestemmingsplan, maar kan het selectieproces als verhuurder zelf vormgeven. Daarbij moet de gemeente afwegen of en zo ja in welke vorm de in 2016 ontwikkelde selectieleidraad wordt gebruikt (zie keuze 3.2. kaders). Ook bij het zoeken naar een nieuwe huurder moet de gemeente duidelijkheid creëren over het onderhoud en de te verwachte energiekosten. Daarnaast ligt de huidige huurder goed bij omwonenden, dit is onzeker bij een nieuwe huurder zeker gezien de geschiedenis van de Wintertuin. Daarom luidt ons advies om eerst met de huidige huurder te praten over deelgebruik en pas verder te kijken naar een nieuwe huurder als er geen overeenstemming wordt bereikt, ook omdat dit per mail is afgestemd met de huidige huurder. Mocht er geen overeenstemming worden bereikt kan de gemeente verder kijken naar een potentiële nieuwe huurder.

C. Deelgebruik Het aflopen van de huurovereenkomst geeft de mogelijkheid om het pand niet aan één nieuwe huurder maar aan meerdere huurders te verhuren. Dit creëert ruimte voor een breed pallet aan invullingen van het pand. De huidige huurder geeft aan open te staan voor een concept waarin deelgebruik mogelijk is, ook omdat horeca niet haar expertise is. Het onderbrengen van het horeca gedeelte bij een andere huurder, met horeca-ervaring, zou een oplossing kunnen zijn voor alle partijen. Ook de Stichting tot behoud van het erfgoed De Wintertuin heeft een zienswijze ingediend waarin deelgebruik het voorkeursscenario is. Deelgebruik heeft ook nadelen. Het pand is moeilijk deelbaar en meerdere gebruikers kunnen elkaar in de weg zitten. Daarnaast vragen meerdere huurders coördinatie en duidelijke afspraken tussen huurders en verhuurder. Een scheiding van exploitatie en beheer (zie keuze 3.3) zou hier een oplossing kunnen zijn. De gemeente Baarn zal daar als huidige verhuurder een rol in moeten pakken. Voorlopig advies Keuze 3.1: C > Deelgebruik/ nieuwe huurder We adviseren allereerst om snel om tafel te gaan met de huidige huurder om afspraken te maken voor de korte termijn. Voor het vervolg adviseren we om eerst deelgebruik te verkennen. Dit heeft de voorkeur van alle belanghebbenden en kan wellicht zorgen voor een financieel gezonde exploitatie van de Wintertuin.

Bij dit advies willen we aangeven dat het slechts een startadvies is. Mocht de huidige huurder niet het gehele proces kunnen afwachten kan er alsnog worden gekeken naar de optie om een of meerdere nieuwe huurders te zoeken. Onze aanbeveling is in dat geval vooral te kijken naar de grootste kans op een gezonde exploitatie en afhankelijk daarvan te kiezen voor één of meerdere nieuwe huurders.

Keuze 3.2 Kaders A. Ontwikkelen nieuwe kaders-en randvoorwaarden De bestaande kaders en randvoorwaarden geven veel beperkingen voor een potentiële winstgevende exploitatie. Door de sluitingstijd van de horeca om 19.00 uur zijn restaurants voor diner al snel uitgesloten en ook feesten en partijen kunnen niet worden gegeven. Het creëren van ruimte in de bestaande kaders geeft meer opties voor een zelfvoorzienende invulling van de Wintertuin. De optie ‘zware horeca’ is door de uitspraak van de Raad van State uitgesloten. Er is juridisch gezien vooral ruimte in de aanvullende voorwaarden uit de selectieleidraad. Toch hechten de buurtbewoners sterk aan deze voorwaarden. Het is de vraag of de gemeente Baarn bereid is om opnieuw een participatietraject aan te gaan met de omwonenden, zonder met zekerheid te weten dat dit de gewenste uitkomst zal hebben. B. Handhaven huidige kaders en randvoorwaarden De in hoofdstuk 4 benoemde kaders en randvoorwaarden, afkomstig uit het bestemmingsplan, vergunning en selectieleidraad, zijn een uitkomst van een Raad van Stateuitspraak en een daaropvolgend participatietraject. In 2012 wilde de gemeente de bestemming van de Wintertuin veranderen naar ‘zware horeca’ en is hiervoor een bestemmingsplanprocedure ingegaan. Tijdens deze procedure hebben buurtbewoners zich als belanghebbenden verweerd tegen de wijziging van het bestemmingsplan.

De Raad van State gaf de buurtbewoners gelijk waardoor de eerdere bestemming cultureel-educatief gehandhaafd bleef. De Raad van State sloot hiermee de route naar ‘zware horeca’ af. De gemeente moet zich hiertoe verhouden. De wensen van bewoners uit een opvolgend participatietraject (de selectieleidraad) zijn juridische gezien waarschijnlijk in mindere mate bindend, maar wel de uitkomst van een lang traject die breed wordt gedragen onder stakeholders. Ondanks het feit dat de huidige kaders het economisch rendabel maken van exploitatie compliceren zal het veranderen van de kaders het nodige teweegbrengen bij omwonenden. Het aanpassen van de kaders uit het bestemmingsplan is vanwege de uitspraak van de Raad van State ook juridisch gezien lastig. Daarom adviseren wij om de huidige kaders en randvoorwaarden te handhaven. Advies keuze 3.2: B > Bestaande kaders en randvoorwaarden handhaven

Keuze 3.3 Exploitatie/ beheer A. Huidige situatie handhaven Gemeente Baarn is eigenaar, verhuurder en toezichthouder van het Rijksmonument. De huidige invulling geeft de gemeente Baarn veel invloed op de exploitatie. De Wintertuin is een beeldbepalend monument binnen de gemeente en op deze manier kan daar invulling aan worden gegeven. Echter de huidige situatie kent ook meerdere nadelen. Het is nu niet mogelijk om externe subsidies aan te vragen voor instandhouding en onderhoud van het pand omdat deze taak is verdeeld over huurder en verhuurder. Daarnaast geeft zowel de huurder als de gemeente Baarn, in de rol van verhuurder, aan dat de verdeling van het onderhoud niet scherp is. Destijds is de huurovereenkomst aangegaan in een periode waarin het pand nog in verbouwing was, daardoor kon er geen scherpe 0-situatie worden vastgesteld. Nu ontstaat de vraag wat redelijkerwijs kan worden gevraagd van een huurder in het kader van regulier onderhoud en welk onderhoud eigenlijk hoort onder de bijzondere situatie die samenhangt met het rijksmonument. Ten slotte heeft de gemeente Baarn een tegenstrijdig belang waarbij het restricties oplegt rondom exploitatie vanuit de rol van handhaver en anderzijds maximale economische exploitatie verwacht om onderhoudskosten te dekken. De huidige situatie is daardoor allesbehalve ideaal. B.

Splitsen van exploitatie en beheer De historie van het dossier Wintertuin geeft aanleiding beheer en exploitatie van het gebouw explicieter te scheiden. Daarmee zijn de lasten horende bij het in stand houden van het rijksmonument duidelijker te onderscheiden van de baten en lasten van exploitatie. Gezien de aard van het gebouw en de gestelde randvoorwaarden is het zeer de vraag of een kostendekkende exploitatie mogelijk is. Een bepaalde vorm van financiële steun voor de instandhouding van het gebouw blijft dan noodzakelijk. Een scherpe splitsing van exploitatie en beheer zorgt dat er enerzijds financiële steun gegeven kan worden terwijl anderzijds de commerciële activiteiten (horeca) binnen de kaders gemaximaliseerd kunnen worden. Daarnaast kan de gemeente hierdoor de verantwoordelijkheid van de exploitatie neerleggen bij bijvoorbeeld de buurtbewoners (die graag zitting nemen in een eventuele stichting). Advies keuze 3.3: B > Splitsen van exploitatie en beheer De twee meest voor de hand liggende routes zijn het oprichten van een stichting of het uitbesteden van het beheer aan een externe partij. Wanneer de keuze valt op een stichting dan zal die belast worden met een opdracht voor beheer en instandhouding van het gebouw. Het stichtingsbestuur zal een plan moeten maken waarin het de onderhoudskosten afzet tegen de verwachte inkomsten vanuit huur.

Wanneer dit naar verwachting een negatief resultaat oplevert zal het subsidies moeten aanvragen bij de gemeente Baarn, andere (decentrale) overheden of fondsen. De gemeente kan bij overdacht van het pand naar deze stichting scherpe kaders en een duidelijk opdracht meegeven.

Conclusie strategische keuzes: Er zijn veel keuzemogelijkheden als het gaat om een toekomstbestendige invulling van de Wintertuin. Wij adviseren vanuit onze analyse van zowel feiten, randvoorwaarden en voorkeuren van belanghebbenden om de volgende strategische keuzes te maken: 1. Het in eigendom houden van de Wintertuin; 2. Het acteren op huurder, kaders en besturing. Na het kiezen om te acteren adviseren wij de volgende keuzes in het proces: a. Starten met het onderzoeken van deelverhuur; b. Bestaande kaders en voorwaarden handhaven; c. Splitsen van exploitatie en beheer. Keuze 1 en 2 vragen geen proces en vergen slechts het maken van een besluit. De opvolgende keuzes vragen om een zorgvuldig proces. Met name de keuzes in verhuur en splitsing van exploitatie en beheer zijn afhankelijk van elkaar en vergen een gestructureerde aanpak. In het volgend hoofdstuk geven we een aantal aanbevelingen voor het vervolgproces.

7 Aanbevelingen Hierbij geven wij een set aanbevelingen om de door ons geadviseerde keuzes in gang te zetten. Aanbeveling 1: Geef de huidige huurder op korte termijn financiële duidelijkheid De huidige huurder geeft aan niet veel tijd meer te hebben. Om escalatie te voorkomen adviseren wij zo snel mogelijk een gesprek te starten over voorlopige voorwaarden van verhuur. De gemeente moet hierin zelf bepalen of het concessies doet in huur- en energiekosten. Op korte termijn is de huidige huurder vooral gebaat bij financiële duidelijkheid. Het verhelderen van de verhuurvoorwaarden voor de toekomstige huurovereenkomst zijn ook voor -eventuele- nieuwe huurders relevant. Aanbeveling 2: Breng de energielasten van de Wintertuin in kaart Breng de te verwachten energielasten van de Wintertuin scherp in beeld. Dit geeft de huidige en eventueel toekomstige huurder handvatten voor het schrijven van een gefundeerde businesscase. Baseer deze verwachting van energielasten op basis van tarief en voormalig verbruik. Aanbeveling 3: Breng de huidige staat van het gebouw in kaart Laat een bouwkundige keuring uitvoeren. Dit geeft zicht in onderhoudskosten en geeft handvatten voor de verdeling hiervan in een nieuwe huurovereenkomst. Aanbeveling 4: Bepaal intern wat de randvoorwaarden zijn vanuit de gemeenten m.b.t. kosten aan onderhoud en exploitatie 1.

Bepaal in welke mate het onderhoud van de Wintertuin kosten met zich mee mag brengen voor de gemeente; 2. Bepaal onder welke voorwaarden splitsing van exploitatie en beheer voor de gemeente aanvaardbaar is en wat daarbij van een eventuele stichting wordt verwacht; 3. Bepaal de mate waarin de gemeente garant wil staan voor een eventuele verdere stijging van energieprijzen. Communiceer met belanghebbenden een duidelijke streefdatum voor het opleveren van deze randvoorwaarden. Dit geeft helderheid in het proces en tijdsspanne.

Aanbeveling 5: Houd een bijeenkomst met omwonenden en de huidige huurder De belanghebbenden verwachtten dat de gemeente hen betrekt bij de concrete invulling van een toekomstbestendige Wintertuin. Daarom adviseert de Galan Groep om een bijeenkomst te organiseren met belanghebbenden. Het is hierbij van belang dat de gemeente van te voren helderheid creëert over de randvoorwaarden vanuit de gemeente (zie aanbeveling 4). Dit geeft duidelijke kaders voor verdere concretisering. Door belanghebbenden mee te nemen en mede-eigenaar te maken van het proces creëert de gemeente een gezamenlijke opgave, wat de angel uit het dossier haalt. Om de bijeenkomst en opvolgend proces succesvol te laten verlopen hebben we nog een aantal aanvullende tips: 1. Het kan helpend zijn om een externe partij het participatietraject te laten begeleiden. Dit zorgt voor een gelijkwaardiger speelveld. Er zijn verschillende bureaus die specialisatie hebben op dit gebied; 2. De VNG biedt meerdere tools en best practices die kunnen helpen om het participatieproces vorm te geven. Aanbeveling 6: Onderzoek de mogelijkheden voor het splitsen van exploitatie en beheer Onderzoek de mogelijkheden voor het verdelen van exploitatie en beheer. Bepaal wie plaats neemt in een eventuele stichting en welke rol de gemeente krijgt.

Maak duidelijke afspraken over de invulling van exploitatie en eventuele financiële steun vanuit de gemeente. Aanbeveling 7: Juridisch afhandelen van nieuwe situatie Zorg dat de nieuwe situatie juridisch goed wordt afgehandeld. Bij het aangaan van de overeenkomst met de huidige huurder zijn veel afspraken mondeling gemaakt. Het verdient de aanbeveling om alle voorwaarden duidelijk op papier te zetten om onduidelijkheden in de toekomst te voorkomen. Dit geldt voor de huurvoorwaarden maar ook voor de invulling van een eventuele stichting. Aanbeveling 8: Schrijf een open-call uit voor het vinden van een nieuwe/aanvullende huurder Zoek pas een nieuwe huurder zodra er duidelijkheid is over toekomstige huurvoorwaarden en de splitsing van beheer en exploitatie. Zorg dat deze voorwaarden duidelijk terugkomen in de open call zodat potentiële huurders weten waar ze aan toe zijn. De Galan Groep hoopt dat dit rapport handvatten geeft voor het vinden van een toekomstige invulling van de Wintertuin. Het monument verdiend een mooie invulling waar de Baarnse gemeenschap trots op kan zijn.

Bijlage 1 – Bronnen -

Correspondentie tussen de Huurder (Wintertuin Experience) en verhuurder (gemeente)

Correspondentie tussen gemeente en buurtbewoners over restauratie van de Wintertuin, 8 december 2010, onder kenmerk: irt/PLVB/

Wintertuin Experience B.V. (mei 2019- mei 2022). Exploitatie gegevens en jaarrekeningen

Huurovereenkomst Heemskerkerlaan 25 te Baarn tussen verhuurder: Gemeente en Huurder: Wintertuin Experience BV

Stichting tot behoud Erfgoed de Wintertuin. (2023). Zienswijze ingediend 16 januari 2023 n.a.v. raadsdebat: De toekomst van de Wintertuin in het juiste perspectief

Raad van state (2014, 30 april). Uitspraak in geding tussen M. Klaver-Sigmond en anderen, appelanten en De raad van de gemeente Baarn, verweerder/201311493/1R2

Omgevingsvergunning (2014, 8 maart). Omgevingsvergunning voor het realiseren van een escape room met ondersteunende horeca in voormalige kas (Wintertuin Cantonspark). B&W gemeente Baarn, dossiernummer: Z-HZ_WABO-2018-000132

Motie van D66, 50 plus, GroenLinks, PvdA en CDA Baarn over de visie op toekomstbestendige exploitatie van de Wintertuin. Gemeenteraad van Baarn agenda punt 14. Bijeen op 25 januari 2023

Motie VoorBaarn, Christen Unie, Jelle Jonkers over Gepaste zorgvuldigheid Kwijtschelding huur/energiekosten Wintertuin Experience bv. Gemeenteraad van Baarn agenda punt 14. Bijeen op 25 januari 2023

Raadsvoorstel: kostenraming gebruiksklaar maken Wintertuin, 31 januari 2018, 38390

B&W gemeente Baarn. (2016). Selectieleidraad “Exploitatie Wintertuin gemeente Baarn” (MJ/KW/Baarn/Wintertuin)

Raadsvoorstel: Haalbaarheidsonderzoek Wintertuin, 28 september 2016, I6RV000053

Boei [Restaureren en herbestemmen van cultureel erfgoed], Pijnenborg, S. P., Te Brake, S. B., & De Kroon, E. K. (2016). Wintertuin Baarn

Kamer van Koophandel. (2023, 14 maart). Uittreksel handelsregister KvK: Stichting tot behoud erfgoed de wintertuin, KvKnummer: 58283064

Wijn, C & Zoest, R.(2010) Expeditieverslag Theemuseum Wintertuin Baarn

Raadsadvies: Advies Raadscommissie Wintertuin aan Raad, Geen datum, onder kenmerk: ipg/GRIF/

Collegeadvies: Advies van het College van B&W m.b.t. de Wintertuin, 9 september 2010, onder kenmerk: anb/DIRA/ 2010.05137

Schut, C. 'Kas met duizenden bloemen: Hans Blokzijl wil Wintertuin redden.', Baarnsche Courant, 3 april 2023

Bijlage 2 - Interviewees   

, eigenaar Wintertuin Experience B.V.; , stichting Behoud Erfgoed de Wintertuin; , voorzitter Stichting Vrienden van het Cantonspark;

  

, vrijwilliger Cantonspark, op eigen titel; , projectleider Gemeente Baarn; , beleidsadviseur Gemeente Baarn.

Bijlage 3 – Methode en aanpak In het uitwerken van opties voor ontwikkeling moet rekening worden gehouden met twee soorten belangen: maatschappelijk/culturele-en economische belangen. We brengen dit in kaart met een aangepast model van integrale belangenafweging bij planvorming van W. Geertsema e.d.: - Quick scan van documentatie (feiten en randvoorwaarden); - Gesprekken met belanghebbenden en andere betrokkenen (feiten, narratief en voorkeuren); - Analyse van gesprekken en feiten, bij elkaar brengen van mogelijke opties en voorkeuren daarbinnen. Stap 1: Quick scan van documentatie: Omdat de huidige situatie met de Wintertuin een lange geschiedenis kent is het van belang om een tijdlijn op stellen van alle gebeurtenissen, zodat de feiten en omstandigheden in context kunnen worden geplaatst. Resultaat stap 1: Een tijdlijn met gebeurtenissen en een lijst met harde en zachte randvoorwaarden en omstandigheden Stap 2: Gesprekken met belanghebbenden en andere betrokkenen In stap twee wordt onderzocht hoe de actoren en factoren zich verhouden tot de info die in stap een is opgehaald uit de QuickScan. De gesprekken zetten de documentatie in hun context en geven de verschillende perspectieven van belanghebbenden weer. Vanuit deze gesprekken is het mogelijk om economische-en maatschappelijke/culturele voorkeuren van elkaar te onderscheiden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12790107/3