230301 Woondeal Regio Amersfoort 2022 tm 2030 en Regionaal programma wonen en werken regio (683627)

inlichtingen bij

doorkiesnummer

Rein Kroon/Jack van de Gevel

0634875632

uw kenmerk ons kenmerk

datum portefeuillehouder(s)

onderwerp

650955/652719 / 683627

Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn

21 februari 2023 Wethouder Veldhuizen

Woondeal Regio Amersfoort 2022 t/m 2030 en Regionaal programma wonen en werken regio Amersfoor

Geachte leden van de raad en steunfractieleden, Inleiding Onze gemeente werkt samen met buurtgemeenten als het gaat om oplossingen te zoeken voor de krapte op de woningmarkt en het tekort aan bedrijventerreinen. Baarn beseft dat dit niet alleen aangepakt kan worden en heeft daarom met andere gemeenten in de regio Amersfoort, twee besluiten genomen waarover we u willen informeren. De eerste is de Woondeal. Deze wordt op 13 maart ondertekend door Het Rijk, provincie en diverse gemeenten en woningcorporaties. In de bijlage treft u de Woondeal aan. Het tweede besluit gaat over het Regionaal programma wonen en werken en bevestigt onze samenwerking in de regio als het gaat om nieuwe woningbouwlocaties en bedrijventerreinen in de regio. Het regionaal programma is een “vertaling” wat er per gemeente aan bouwplannen is. Deze zijn opgenomen in de provinciale planregistratie. Voor zover het binnenstedelijke bouw betreft past dit binnen de provinciale kaders en vraagt dit geen nadere besluitvorming. Dit voorstel is bedoeld om op een efficiënte wijze en met een grotere betrokkenheid van de regiogemeenten tot afstemming van nieuwe uitbreiding/uitleglocaties voor wonen en werken te komen. 1)

De Woondeal

In juli 2021 sloten Rijk, provincie Utrecht, gemeenten en woningcorporaties een eerste Woondeal voor de regio Amersfoort. Als één gezamenlijke overheid schouder aan schouder werkend aan een flinke woningbouwopgave. Uniek was het medeondertekenen door de woningcorporaties, een erkenning van de onmisbare rol van de woningcorporaties. Woondeal 2022 t/m 2030 Het landelijk woningtekort wordt groter. De inzet om dit probleem in onze regio aan te pakken is onverminderd groot. De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de provincie Utrecht, de negen regiogemeenten en vijf Utrechtse woningcorporaties in de regio Amersfoort hernieuwen met deze Woondeal de samenwerking voor de woningbouwopgave in de periode 2022 t/m 2030. In deze Woondeal wordt richting gegeven aan de invulling van de nieuwe

1

rijksdoelstellingen als het vergroten van het aandeel betaalbare woningbouw naar twee-derde van de opgave waarvan een derde ten behoeve van de woningcorporaties. Ambitie voor 27.000 woningen in 2022 t/m 2030 Het Rijk, provincie Utrecht, gemeenten en woningcorporaties in de Regio Amersfoort zetten gezamenlijk in op de bouw van 27.000 nieuwe woningen tot en met 2030. Gemeenten zetten zich in voor twee-derde betaalbare nieuwbouwwoningen (sociale- en midden huurwoningen en goedkopere koopwoningen). Op 13 maart ondertekenen alle partners de Woondeal Regio Amersfoort 2022 t/m 2030. Met deze ondertekening gaan de partijen een langjarige samenwerking aan. In een periode met vele onzekerheden, zoals personeelskrapte in de hele bouwketen, stijgende prijzen van bouwmaterialen en energieprijzen en een dalend consumentenvertrouwen is het belangrijk om gezamenlijk te werken aan oplossingen om het tempo van de woningbouw hoog te houden. In de Woondeal Regio Amersfoort zijn afspraken gemaakt over de regionale woningbouwambitie en hoe dit in gezamenlijkheid wordt aangepakt. Dit doen we door knelpunten met elkaar op te lossen, die nodig zijn om als randvoorwaarden te gelden. En om de opgave te realiseren met elkaar, het aandeel betaalbare woningen te vergoten en de samenwerking met woningcorporaties te versterken.

Met het sluiten van de Woondeal voldoet Baarn aan de verplichting van het Rijk om te participeren in een regionale Woondeal en zich daarmee in te spannen voor de realisatie van haar aandeel in de nationale woningbouwopgave. Daarbij wordt richting gegeven aan de invulling hoe de vernieuwde rijksdoelstellingen in de regio opgepakt worden. Dit wordt gedaan door een programmatische aanpak voor te stellen. In de Woondeal zitten voldoende woningbouwplannen, maar gezien de nieuwe rijksdoelstellingen op het gebied van betaalbaarheid zitten er nog te weinig betaalbare woningen in de plannen (tweederde deel dient betaalbaar te zijn conform de verdeling die in de Woondeal is weergegeven op pag. 9). Vanaf 2025 moet aan deze betaalbaarheidsdoelstellingen voldaan worden. De Woondeal maakt voor Baarn helder en duidelijk wat de verhoging van het aantal betaalbare woningen moet zijn. Bij de eerste herijking in Q4 van 2023 moet inzichtelijk zijn hoe alle gemeenten denken aan de betaalbaarheidsdoelstellingen te gaan voldoen. Programmatische aanpak legt de focus op vier thema’s: 1. De noodzakelijke randvoorwaardelijke condities uit de provinciale afspraken met het Rijk; 2. De opgave (en daarmee doelstelling) om zowel regionaal als lokaal twee-derde van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment te realiseren vanaf 2025; 3.

Het ontwikkelen van een nieuw partnerschap met de woningcorporaties om een derde van de opgave door of voor hen gerealiseerd te krijgen; 4. De inzet om tot harmonisering van regels te komen zodat we een heldere en consistente overheid zijn voor woningcorporaties en marktpartijen. De programmatische aanpak is erop gericht om op regionale schaal de condities voor woningbouw te verbeteren.

2

In de huidige woonvisie is het gemeentelijk woonbeleid vastgelegd. Dit woonbeleid voldoet niet aan de nieuwe rijksdoelstellingen en moet daarom worden aangepast. Herzien van het woonbeleid is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Ondertussen is het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting gepubliceerd en komt daarmee de verplichting in beeld dat iedere gemeente voor 1-1-2026 een Volkshuisvestingsprogramma vastgesteld moet hebben. Daarmee wordt het instrumentarium uit de Omgevingswet van toepassing op het te voeren woonbeleid en de concrete maatregelen om het beleid te realiseren. Alle gemeenten moeten daarin aangeven hoe de rijksdoelstellingen t.a.v. van de sociale huur, middenhuur en sociale koop gerealiseerd gaan worden. Bij de herijking van de Woonvisie zal daarop worden geanticipeerd zodat de gemeenteraad de keuzes kan maken die nodig en gewenst zijn, waarbij er wordt voldaan aan de aankomende verplichting van het volkshuisvestingsprogramma. Betrokkenheid gemeenteraad Het college vindt uw betrokkenheid belangrijk vanwege de gevolgen van de gewijzigde rijksdoelstellingen. De raad heeft een belangrijke rol bij de besluiten die lokaal genomen moeten worden bij de uitwerking van verschillende onderdelen uit deze Woondeal. U bent op 18 januari geïnformeerd via een regionale raadsledenbijeenkomst.

Mocht u niet in de gelegenheid zijn geweest daar kennis van te nemen dan kunt u deze digitale uitzending terugkijken via https://vimeo.com/event/2732384/a0b032d69b. 2) Regionaal programma Wonen en werken In december 2021 hebben de betrokken gemeenteraden en Provinciale Staten het Ontwikkelbeeld voor de Regio Amersfoort vastgesteld (https://www.stateninformatie.provincieutrecht.nl/Vergaderingen/Provinciale-Staten/2021/27-januari/10:30/PS2021OGV01-03-RapportUrgentie-en-opgaven-Ontwikkelbeeld-Regio-Amersfoort-2030-2040.pdf). Het Ontwikkelbeeld beschrijft de verstedelijkingsstrategie van 2030 tot 2040. Waar wonen we? Op wat voor soorten plekken werken we? In de provinciale ruimtelijke verordening (provincie Utrecht) is het instrument “regionaal programmeren” in het leven geroepen. Dit instrument dient er mede voor om eens per anderhalf jaar het voorgenomen regionaal programma voor wonen en werken vast te stellen en te monitoren. Vertaling van bestaande bouwplannen Het programma is een vertaling van wat er op dit terrein in de regiogemeenten aan bouwplanning bestaat. In het regionaal programma wonen en werken wordt dit in kwantitatieve en kwalitatieve zin verder inhoud gegeven. Deze zijn voor de woningbouw door de gemeente opgenomen in de provinciale planregistratie.

Voor zover het binnenstedelijke bouw betreft past dit binnen de provinciale kaders en vraagt dit geen nadere besluitvorming. Ook is het bedoeld om op een soepeler wijze en met een grotere betrokkenheid van de regiogemeenten tot afstemming van nieuwe uitbreiding/uitleglocaties voor wonen en werken te komen. In 2022 is in samenspraak met de regiogemeenten een eerste woningdeal vastgesteld. Nu ligt het tweede programma voor. Daar waar het nieuwe locaties buiten de rode contouren betreft kunnen deze eerst na regionale afstemming in het provinciale programma worden opgenomen. Het

3

programma voorziet in drie uitbreiding/uitleglocaties; Vathorst-Bovenduist (Amersfoort), Tabaksteeg-Zuid en Achterveld-Noordoost (Leusden). Vathorst-Bovenduist voorziet in zowel woonals werklocaties en de locaties in Leusden zijn voor wonen beoogd. Inspanningsverplichting voor de gemeenten in de regio Ons college heeft kennis genomen van het regionaal programma wonen en werken en ingestemd met onder andere het ontwikkelen van de drie uitbreiding/uitleglocaties. Wij realiseren ons dat het instemmen met de in het programma neergelegde woningaantallen een inspanningsverplichting inhoudt om maximaal bij te dragen aan de woningnood. Met betrekking tot de inhoud van het programma wordt nog opgemerkt dat in aansluiting op de ambitie van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van de woningbouw na 2025 tenminste twee-derde betaalbaar is. Dat betekent woningbouw met een huur tot € 1.000 en een koopprijs tot € 355.000. Omdat dit afwijkt van hetgeen in de Woonvisie is opgenomen zal dit in september 2023 aan de gemeenteraad worden voorgelegd bij de herijking Woonvisie. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: Woondeal Regio Amersfoort 2022 t/m 2030 Programma wonen en werken

4

WOONDEAL 2022 Regio Amersfoort

t/m

2030

Definitieve versie 10 februari 2023

Samenwerkingpartners

Inhoudsopgave

Samenwerkingspartners Regio Amersfoort

1. Inleiding Forse ambitie  Langjarig commitment   Deelnemende regionale partijen aan deze Woondeal

4 4 4

J. Vakantieparken K. Ruimtelijke ordeningsaspecten L. Samenwerking en sturing

31 31 32

5

5. Duiding per gemeente Overzichtskaart belangrijke locaties Regio Amersfoort Gemeente Amersfoort Gemeente Baarn Gemeente Barneveld Gemeente Bunschoten Gemeente Eemnes Gemeente Leusden Gemeente Nijkerk Gemeente Soest Gemeente Woudenberg

36 37 39 45 49 53 57 61 65 69 73

Ondertekening

76

Bijlage 1 Realitychecks Realitycheck door gemeenten

78

Bijlage 2 Woondeal 2021

80

Bijlage 3 Steunverklaring Provincie Gelderland

83

Bijlage 4 Steunverklaring ­Woningstichting Barneveld en Nijkerk

85

Bijlage 5 Financiële ondersteuning woningbouwlocaties

86

2. Woningbouwopgave 6 Nationale opgave 6  Provinciale biedingen van Utrecht en Gelderland 6 Regionale woningbouwambitie 7  Woningbouwambitie Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort 8 Realitycheck9 3. Samenwerkingsagenda  Regionale context en Woondeal 2021  Programmatische aanpak 1. R  andvoorwaardelijke condities niet op orde 2. V  anaf 2025 realiseren we twee derde van de nieuwbouwopgave in het betaalbaar segment 3. Een derde van de opgave door en voor corporaties vraagt om een nieuw partnerschap met de corporaties 14 4. Streven naar harmonisatie 

10 10 11 11

13

15

4. C  oncretisering ambitie en doelstellingen  16 A. Woningbouwopgave: van provinciale naar regionale opgave 16 B. Betaalbaarheid  20 C. F  lexwoningen en transformatie 23 D. Versnellings- en realisatie afspraken 24 E. Financiële afspraken 25 F. Structurele programmatische aanpak en bekostiging 26 G. D  uurzame en toekomst­bestendige woningvoorraad26 H. A  andachtsgroepen en woonzorgvisies 29 I. Herstructurering  30

2

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

3

Hoofdstuk I

Inleiding Het landelijk woningtekort wordt groter. Onze inzet om deze opgave in onze regio aan te pakken is onverminderd groot. De Minister voor VRO, de provincie Utrecht, de 9 regiogemeenten en 5 Utrechtse woningcorporaties in de Regio Amersfoort hernieuwen met deze Woondeal de samenwerking voor de woningbouwopgave in de periode 2022 t/m 2030 . Daarbij worden we gesteund door de provincie Gelderland, Woningstichting Nijkerk en Woningstichting Barneveld. Wij voelen de noodzaak om onze schouders blijvend onder de opgave te zetten. En we realiseren ons dat we moeten blijven vernieuwen om het doel te bereiken. De minister voor VRO spant zich in om meer regie op de woningmarkt te voeren. Deze bestuurlijke afspraken zijn daarvan een resultaat. In juli 2021 sloten het ministerie van Binnen­ landse Zaken, alle 9 regiogemeenten, de provincies Utrecht en Gelderland en 8 corporaties een Woondeal voor de Regio Amersfoort. Als één gezamenlijke overheid schouder aan schouder werkend aan een flinke opgave. En uniek was het medeondertekenen door de corporaties, een erkenning van de onmisbare rol in de opgave door corporaties.

Forse ambitie In de vernieuwde Woondeal behouden we wat goed is, actualiseren we zaken die inmiddels verder gevorderd zijn, en voegen we nieuwe inzichten toe die we de afgelopen periode, in bijvoorbeeld de realitycheck, ontdekt hebben. De woningbouwafspraken tussen Rijk en provincie en de Nationale Prestatieafspraken tussen VNG, Aedes, Woonbond en Rijk, vragen ook op regionaal niveau om het maken van nieuwe afspraken om meer regie op de woningbouw te nemen. Een duidelijke doelstelling hoeveel,

4

Definitieve versie | 10 februari 2023

Deelnemende regionale partijen aan deze Woondeal voor wie en waar gebouwd moet worden helpt daarbij. Deze Woondeal kent een ambitie van 27.000 woningen in de periode van 2022 tot en met 2030. Deze ambitie is passend bij de bruto nieuwbouwplannen van de gemeenten alsook bij de ambitie van de gezamenlijke corporaties.

Langjarig commitment Alle partners die meedoen in deze Woondeal hebben ambitie. Iedereen is tot op het bot gemotiveerd om deze wooncrisis op te lossen. We zien dit in een sterk toegenomen bouwtempo de afgelopen jaren terug. En misschien willen we eigenlijk nog wel veel meer! We zijn altijd op zoek naar kansen of versnellingsmogelijkheden. Deze Woondeal wordt gesloten in een tijd van ‘tegenwind’ in de bouwsector. De regionale woningbouwplannen hebben te maken met stijgende bouwkosten en onzekerheid in de markt. De uitdagingen onder andere op het gebied van stikstof, netcapaciteit, water en mobiliteit vragen om het maken van keuzes. Maar we zien ook dat dit een ambitie voor de langere termijn is en maken ons samen sterk om de omstandigheden voor de bouwende partners zo gunstig mogelijk te maken door een langjarig commitment met elkaar aan te gaan. We bespreken de voortgang frequent en zullen tijdig bijsturen en actie ondernemen waar dit essentieel voor het realiseren van de bouwopgave is. Na het sluiten van deze Woondeal zullen we een uitvoeringsprogramma maken met concrete afspraken over doelen, randvoorwaarden en monitoring daarvan.

Onze regio bestaat uit 9 gemeenten die gelegen zijn in 2 provincies. De gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en Woudenberg in de provincie Utrecht en de gemeenten Barneveld en Nijkerk in de provincie Gelderland. Daarbij zijn Barneveld en Nijkerk ook onderdeel van de regio Foodvalley (en nemen ook deel aan de Woondeal voor de regio Foodvalley die leidend/bindend zal zijn conform de eenduidige regie op de volkshuisvesting). Hun verbondenheid met de Regio Amersfoort vindt met name op het gebied van wonen en mobiliteit plaats. Daardoor is de deelname van alle 9 gemeenten in deze Woondeal een vanzelfsprekend gevolg van het bestaande samenwerkingsverband.

“We maken concrete afspraken over de

De provincie Gelderland ondersteunt de Woondeal Regio Amersfoort via een steunverklaring. Deze verklaring is opgenomen in bijlage 3 bij deze Woondeal.

Brief Samenwerking in de woondeals van

te bouwen woningen, hoeveel daarvan betaalbare woningen zijn en de locaties die van belang zijn om de afgesproken woningbouw­aantallen te realiseren. Deze concreetheid is essentieel voor het goede gesprek in de samenwerking. We kunnen de voortgang daarmee monitoren en afzetten tegen onze inzet, zoals we die nu dus vastleggen. We kunnen daarmee zien waar het stokt, knelpunten signaleren en op een zo concreet mogelijk niveau samen naar oplossingen voor deze knelpunten zoeken.”

minister Hugo de Jonge, 26 januari 2023

Ook voor woningcorporaties in de regio Amersfoort geldt dat zij een samenwerkingsverband kennen. De Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Gelderse Vallei (SWEV) bestaat uit de corporaties die actief zijn in de regio Amersfoort als onderdeel van de woningmarktregio Amersfoort, Noord Veluwe en Zeewolde. Het betreft de corporaties De Alliantie, Omthuis, G&O, Omnia Wonen, Portaal en Woningstichting Nijkerk. De SWEV-corporaties die actief zijn in de provincie Utrecht participeren allen volwaardig in deze nieuwe Woondeal. Woningstichting Nijkerk en Woningstichting Barneveld erkennen deze Woondeal door een steunverklaring voor de Woondeal Regio Amersfoort. Deze steunverklaring is terug te vinden in bijlage 4. En daarnaast participeren zij primair in de uitwerking van de Woondeal voor de regio Foodvalley.

Woondeal Regio Amersfoort

5

Hoofdstuk II

Woningbouwopgave Nationale opgave Als overheden staan Rijk, Provincies, Regio en gemeenten gezamenlijk voor een urgente woningbouwopgave met de corporaties en marktpartijen als belangrijke partners om tot uitvoering te komen. Er zijn onvoldoende woningen en de vraag stijgt. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda ­(programma Woningbouw) zet de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste twee derde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatie­ woningen en 350.000 woningen in middensegment nodig. In de Nationale Prestatie­ afspraken tussen de corporaties, VNG, Woonbond en het Rijk is reeds vastgelegd dat de corporaties 250.000 woningen in de sociale huursector en 50.000 midden huurwoningen zullen realiseren tot en met 2030. Het is ­cruciaal dat de corporaties voldoende in positie worden gebracht om deze opgave te kunnen realiseren.

De Nationale opgave is door het Rijk en de provincies vertaald in provinciale afspraken. Door de ligging van de Regio Amersfoort in 2 provincies is zij onderdeel

Provinciale biedingen van Utrecht en Gelderland De provincie Utrecht heeft met het Rijk afgesproken zich hard te maken voor de toevoeging van 83.500 woningen in de periode van 2022 tot en met 2030 1 . In de provincie Utrecht wordt als gezamenlijke ambitie in het kader van regionaal programmeren, gestreefd dat vanaf 2025, tenminste 2/3 (66%) van de woningen op regionaal niveau in het betaalbare segment wordt gerealiseerd. Om dit waar te kunnen maken en te groeien in balans is het noodzakelijk om met partners te werken aan de invulling van benodigde randvoorwaarden zoals bijvoorbeeld financiële tekorten, bereikbaarheid, capaciteitstekorten, energie infrastructuur en stikstof. De provincie Gelderland staat ook voor een schaalsprong. Zij zet zich in om minimaal 100.000 woningen van 2022 tot en met 2030 te realiseren. Daarbij onderschrijft ­Gelderland de rijksambitie als het gaat om circa 66% betaalbare woningen, inclusief 28% sociale huurwoningen. Aan dit bod heeft zij 4 randvoorwaarden verbonden, namelijk: investeringen in bereikbaarheid, financiering van onrendabele toppen, voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten en voldoende stikstofruimte voor de woningbouw.

Regionale woningbouwambitie De woningbouwambitie voor de Regio Amersfoort voor de periode 2022 t/m 2030 komt neer op circa 27.000 nieuw te bouwen woningen, sloop niet meegerekend. Dit aantal is realistisch voor wat betreft de beschikbaarheid van voldoende locaties, maar tegelijkertijd ambitieus qua bouwtempo. Wel vraagt dit nog om voldoende locaties voor het realiseren van twee derde betaalbare woningen waarvan een derde sociale huur om aan de opgave uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA) te kunnen voldoen. Om tot dit aantal te komen is in de provincie Utrecht gebruik gemaakt van het instrument regionale programmering. Doel van regionaal programmeren is om als overheden (provincie en gemeenten) met elkaar in gesprek te blijven over de woningbouwopgave (over o.a. aantallen, fasering en aandeel betaalbaar) via een cyclisch proces van programmering, monitoring, evaluatie en bijsturing. Hierdoor kan worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en kansen die zich voordoen zodat flexibel en adaptief kan worden geprogrammeerd.

In de provincie Gelderland heeft men het Actieprogramma Wonen regio Foodvalley 2021-2024 (de regionale woonagenda) benut om de opgave voor de eerste jaarschijven te definiëren. Daarnaast heeft de input uit de realitycheck de aanvullende gegevens tot en met 2030 opgeleverd. Na de laatste actualisatie van de gegevens door gemeenten, en een jaar opschuivend in de tijd geeft dit de nieuwe woningbouwambitie weer voor de Woondeal ’22 t/m ‘30. Zie ook artikel 1.3 van de afspraken in hoofdstuk 4.

van 2 provinciale biedingen die gedaan zijn bij het Rijk.

1 Betreft het aantal bruto toe te voegen woningen (sloop niet meegerekend)

6

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

7

Woningbouwambitie Woondeal 2022 t/m 2030 Regio Amersfoort

Aandeel betaalbare woningen in regionale opgave 33,3%

27.000 woningen erbij

9.000

Uitgaande van 27.000

Overig

nieuwbouwwoningen, zorgt dit voor de volgende

Partijen zetten zich in voor de realisatie van onderstaande opgave, conform de nationale doelstellingen

opgave op de betaalbaar­ 27,5%

heid op basis van de rijks­

7.425

doelstellingen Deze opga­

Sociale huur door corporaties

ve betaalbaarheid dient op orde te zijn vanaf 2025.

2%

Eemnes

4%

33,3%

570

14%

1.103

3%

1.485

Bunschoten

Middenhuur door corporaties

874 Baarn

Streven naar 40% t.b.v. middeninkomens (betaalbare koop en middenhuur)

3.857

43%

Nijkerk

5%

20%

Leusden

11.584 Amersfoort

1.455

Middenhuur en betaalbare koop door marktpartijen

Betaalbare woningen in huidige plannen

5%

Soest 1.250

9.000

5,5%

Barneveld 5.380

Gemeenten

8.784

Corporaties

7.849

Weergave van het a ­ andeel betaalbare woningen in de open­bare gemeentelijke woningbouwplannen (plancapaciteit). Hieruit is de opgave herleidbaar dat

4%

Woudenberg

de corporaties nog beter in

4.612

positie gebracht moeten worden in de gemeente­

1.060

3.007 De totale ambitie voor de Regio Amersfoort is

lijke plannen.

930

circa 27.000 nieuwbouwwoningen. Deze zijn

650

verdeeld over de 9 gemeenten. Sociale huur

Middenhuur

Betaalbare koop

Overig

Realitycheck Deze provinciale biedingen zijn voorafgaand aan de gemaakte bestuursafspraken tussen Rijk en provincies in de periode 1 juni-1 oktober door alle gemeenten en corporaties op realiteitswaarde gecheckt en daarnaast heeft ook een gesprek met marktpartijen

8

Definitieve versie | 10 februari 2023

hierover plaatsgevonden. De uitkomsten hiervan zijn meegenomen in deze nieuwe Woondeal. Voor de volledigheid is een weergave van de realitychecks gevoegd in bijlage 1.

Woondeal Regio Amersfoort

9

Hoofdstuk III

Samenwerkingsagenda Regionale context en Woondeal 2021 Om de complexe en omvangrijke verste­ delijkingsopgave te laten slagen is een langjarig commitment en bestuurlijke samenwerking tussen Rijk, provincies, regio en woningcorporaties cruciaal. In deze Woondeal continueren we de reeds eerder benoemde doelstellingen voor het verbeteren van de woningmarkt, de bouwproductie te versnellen én op niveau te brengen (met oog voor circulariteit en duurzaamheid) en de leefbaarheid te vergroten. De Regio Amersfoort blijkt met zijn ligging een uitstekende uitvalsbasis voor hoogwaardige bedrijvigheid en biedt een prettig woonklimaat voor kenniswerkers. De ambitie is om dit profiel in het licht van zowel de vorige als deze Woondeal te versterken. Samen met de provincie Utrecht hebben de regiogemeenten daar inmiddels de verstedelijkingsstrategie 2030-2040 voor op­gesteld (Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort Centraal!): een strategie met een integrale lange termijnvisie. We zien bij deze opgaven sterke samenhang met de opgaven die ­spelen binnen het Programma U Ned.

In de Woondeal uit 2021 zijn vijf opgaven benoemd die nog steeds actueel zijn (nader toegelicht in bijlage 2): 1. Woningbouw en woningmarkt (Kwantitatief en kwalitatief voldoende woningaanbod) 2. Bereikbaarheid en multimodaliteit (Infrastructuur voorbereiden op de toekomstige verkeersstromen) 3. Aandachtsgroepen (Voldoende (financieel) passend aanbod voor aandachtsgroepen) 4. Vitale wijken (Terugbrengen van grote leefbaarheidsverschillen tussen buurten) 5. Duurzaam, groen en circulair (Versnellen van de transitie naar een duurzame, circulaire en groene regio) Aandachtspunt hierbij is dat zowel voor (een deel van) de ingezette trajecten uit de Woondeal 2021 geldt dat deze op andere tafels dan de huidige woondealtafel inhoudelijk uitgewerkt en besproken worden, bijvoorbeeld omdat hier al een governance structuur voor ingericht is. De regio zorgt er voor dat zij de betreffende onderwerpen op de juiste tafel bespreekbaar maakt. In het later op te stellen uitvoerings­ programma (zie onderstaande paragraaf) worden de acties uit de eerste Woondeal in relatie tot de inhoud van deze Woondeal nader beschouwd.

Programmatische aanpak Om het gezamenlijke commitment van alle partijen in deze Woondeal te onderstrepen, maken we met elkaar afspraken over de inzet om de aanpak van de woningbouw­ opgave te realiseren en te versnellen. ­Daartoe ontwikkelen de partijen een ­programmatische aanpak, vervat in een ­uitvoeringsprogramma, voor de langere termijn. Hierin continueren we reeds in gang gezette trajecten vanuit de Woondeal ’21. We zetten daarnaast in op de volgende hoofdthema’s: 1. De noodzakelijke randvoorwaardelijke condities uit de provinciale afspraken met het rijk; 2. De opgave om twee derde van de nieuwbouwwoningen in het betaalbaar segment te realiseren vanaf 2025; 3. Het ontwikkelen van een nieuw partnerschap met de corporaties om een derde van de opgave door of voor hen gerealiseerd te krijgen; 4. De inzet om tot harmonisering van regels te komen zodat we een heldere en consistente overheid zijn voor corporaties en marktpartijen. In hoofdstuk 4, onderdeel L Samenwerking en sturing, worden de contouren van deze programmatische aanpak vastgelegd in afspraken. De aanpak heeft zowel betrekking op de regionale opgave als de kritische succesfactoren die daar op van invloed zijn.

Een deel van de ingezette trajecten uit de Woondeal 2021 en enkele van de randvoorwaardelijke condities uit hoofdthema 1 worden op andere tafels dan de woondealtafel inhoudelijk uitgewerkt en besproken, bijvoorbeeld omdat hier al een governance structuur voor ingericht is. Hierna volgt per hoofdthema een toelichting.

1. Randvoorwaardelijke condities niet op orde Voor het realiseren van de woningbouw­ ambitie is een tegemoetkoming aan de randvoorwaardelijk condities noodzakelijk. De partijen realiseren zich dat de realisatie van de woningbouwopgave complex is, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken (bouw)partijen en ook veel externe factoren en actuele ontwikkelingen waar beperkt invloed op is (zoals inflatie, stijgende kosten bouwmaterialen, rentestand en grondposities). Het uitvoeren van de afspraken is hiervan afhankelijk De partijen zorgen ervoor dat knelpunten om te kunnen voldoen aan randvoorwaarden voor woningbouw zoveel mogelijk ­worden weggenomen. Dit met oog op zoveel mogelijk mensen een passend (t)huis te bieden met en gezond, veilig en schoon leefmilieu voor nu en in de toekomst. Het gaat om knelpunten op het vlak van klimaatbestendig bouwen, natuur inclusief bouwen, verduurzaming, stikstof, een gezond en veilig leefmilieu, luchtkwaliteit, energievoorziening en erfgoed. We scheppen duidelijkheid, door het maken van afspraken en het stellen van kaders. Het streven is om onduidelijkheden in beleid, die belemmerend kunnen werken op het besluitvormingsproces en de bouw van woningen, weg te nemen. In de volgende kaders2 is een overzicht gegeven van randvoorwaarden die relevant zijn voor de Regio Amersfoort.

Ook zijn door gemeenten diverse randvoorwaarden genoemd in hoofdstuk 5 en door beide provincies in het rand­voorwaardelijk bod. Deze opsomming is niet limitatief.

2 Voor de uitwerking van de randvoorwaarde ‘positionering corporaties’ uit de provinciale bieding van Utrecht - en daarmee de randvoor­ waarden van corporaties - verwijzen wij naar de realitycheck door corporaties (bijlage 1).

10

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

11

Aanpak locatie- en gebiedsspecifieke knelpunten Als randvoorwaarden niet op orde zijn leidt, dit tot knelpunten voor woningbouwprojecten. De uitvoering van de Woondeal is er op gericht deze knelpunten gezamenlijk aan te pakken. De meeste van de belemmeringen kunnen locatie specifiek worden opgelost.

Betaalbaarheid De betaalbaarheid komt steeds meer onder druk. Gemeenten hebben extra instrumenten nodig zodat er sneller en ook meer betaalbare woningen kunnen worden gebouwd en kunnen worden behouden.

Infrastructuur voor energie De verzwaring van het elektriciteitsnet kan de ruimtelijke ontwikkelingen en de woningbouw niet altijd bijhouden. Dit levert vertraging op.

Regelgeving en Procedures Procedures werken ver­ tragend en zijn complex waardoor ruimtelijke processen een te lange door­ looptijd kennen.

Investeringen in bereikbaarheid Meer woningbouw ­vereist een verbetering van de bereikbaarheid.

12

Rijk en provincie bieden diverse instrumenten ter ondersteuning, zowel op het gebied van kennisdeling als subsidie. Enkele voorbeelden hiervan zijn het Expertteam Woningbouw (RVO), expertteam TEMPO (provincie Utrecht), de Woningbouwimpuls (ministerie van BZK) en subsidie Versnelling Woningbouw (provincie Utrecht). De programmatische aanpak is er op gericht voor locatie- en gebiedsspecifieke knelpunten de condities voor woningbouw

Voldoende capaciteit Voor de woningbouw is het belangrijk dat er structureel (financiën) middelen komen om de ambtelijke capaciteit van gemeenten te vergroten.

Groen Groeit Mee Een aantrekkelijk vestigingsklimaat en een gezonde leefomgeving door groen te verbinden aan onder meer verstedelijkingsopgaven is randvoorwaardelijk voor groei in balans.

Klimaatadaptief bouwen Het is noodzakelijk om klimaatadaptief en natuurinclusief te (ver)bouwen en in te richten

Financiering van onrendabele toppen Cofinanciering vanuit de [rijks]overheid van deze onrendabele toppen is een randvoorwaarde om (betaalbare) woningbouw mogelijk te maken.

Corporaties in positie brengen Corporaties moeten in positie gebracht worden om haar ­sociale opgave waar te maken.

Voldoende ­ stikstofruimte Omdat onze regio veel stikstofgevoelige Natura 2000 binnen haar grenzen heeft, is voldoende stikstofruimte onmisbaar.

Landelijke aanpak Randvoorwaarden betreffen vaak factoren, zoals stikstof, die niet alleen via een gebiedsgerichte aanpak kunnen worden opgelost, maar ook om een landelijke aanpak vragen. Voor knelpunten die een gebied of locatie overstijgen en voor interventies die landelijk schaalniveau vereisen wordt een landelijke versnellingstafel opgericht. Wanneer kritische succesfactoren op het beleidsterrein van andere ministeries liggen, zal de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening fungeren als toegangspoort naar andere ministeries. Via de regionale versnellingstafel worden ­korte lijnen onderhouden met de Landelijke ­Versnellingstafel.

“De woondeals zijn het startpunt voor partnerschap en niet een eindproduct. Dit partnerschap betekent dat we elkaar niet afrekenen op factoren die buiten iemands macht of mogelijkheden liggen. Wel spreken we elkaar aan wanneer we zien dat iemand extra stappen kan zetten.”

Geluidsoverlast Dit heeft nadelinge gezondheids­ effecten en vraagt om extra aandacht en investeringen.

Bodem- en watersysteem Er moet bij de bouwopgave voldoende rekening gehouden worden met de grenzen van het bodem – en watersysteem en de daarmee samenhangende noodzaak om klimaatbestendig te ontwikkelen vanuit een lange termijnperspectief.

Definitieve versie | 10 februari 2023

te verbeteren. Hiervoor gaan partijen gezamenlijk aan de slag met de randvoorwaarden. Voor signaleren en aanpakken van knelpunten kan gebruik worden gemaakt van de regionale versnellingstafel, waar gemeenten, provincie, corporaties en marktpartijen aan deel kunnen nemen.

Brief Samenwerking in de woondeals van minister Hugo de Jonge, 26 januari 2023

2. Vanaf 2025 realiseren we twee derde van de nieuwbouwopgave in het betaalbaar segment Om de twee derde van de nieuwbouw­ woningen vanaf 2025 in het betaalbare segment te realiseren, moeten partijen gezamenlijk nog stappen zetten. In de Regio Amersfoort zetten we ons in om naar deze ambitie toe te groeien. Hierbij wordt rekening gehouden de gewenste onderverdeling in sociale huur, middenhuur en sociale koop, en wat eventuele noodzakelijke ingrepen zijn om tot de twee derde betaalbaarheid te komen. Een eerste indruk op basis van de realitycheck van gemeenten en corporaties levert het volgende beeld op:  Op basis van de huidige inzichten zit het aandeel betaalbare woningen in de nu bekende plannen nog niet op 66% (zie hoofdstuk 4, tabel 1 en 2). Er zitten nu circa 16.400 betaalbare woningen in de plannen (opgave is realisatie van 17.910 betaalbare woningen);  Uitgangspunt van gemeenten is realisatie en beheer van sociale huur (onder de liberalisatiegrens) door corporaties; de corporaties hebben de bereidheid en de middelen om wel voldoende woningen te realiseren om de gevraagde een derde van de totale ambitie op te pakken, mits aan de randvoorwaarden wordt voldaan. Naast de harde plannen is er ambitie bij de corporaties om meer te doen, waarover de volgende procesafspraak worden gemaakt.

In overleg tussen gemeenten en corporaties wordt bezien waar versnelling, verdichting of anderszins mogelijkheden zijn om meer woningen te bouwen om meer mensen een betaalbaar en passend thuis te bieden.

Woondeal Regio Amersfoort

13

3. Een derde van de opgave door en voor corporaties vraagt om een nieuw partnerschap met de corporaties We kunnen deze opgave alleen samen realiseren: de overheid in haar kaderstellende en voorwaardenscheppende rol, en corporaties die de handschoen willen oppakken om tot en met 2030 ruim 7.500 sociale huur en midden huurwoningen te realiseren. De gemeenten wordt gevraagd om in haar programmering te komen tot haar aandeel in de nationale opgave van 250.000 sociale huurwoningen door corporaties en een aandeel in de nationale opgave van 50.000 middenhuur woningen door corporaties. Gemeenten staan achter die ambitie en zien dat de invulling hiervan ook bijdraagt aan de nationale doelstelling om te komen tot meer totale woningvoorraad in het sociale segment (streefwaarde 30%). Als we kijken naar huidige programmering zijn daarin nog flinke stappen te maken. Dit vraagt nieuw partnerschap met corporaties, zeker gezien het feit dat grondposities schaars zijn, we economische tegenwind hebben en huidige doorlooptijden om tot realisatie te komen fors zijn . Het is de inzet om de huidige gemeentelijke programmering van sociale huurwoningen te matchen met aantallen waarvan de corporaties realisatie mogelijk achten (zie 2.6).

De match omvat alle projecten van gemeenten zoals aangegeven in deze Woondeal en de plannen en ambities van corporaties zoals op­genomen in het SWEV-bod Samen bouwen aan woonkansen. .

14

Definitieve versie | 10 februari 2023

Partnerschap met corporaties wordt (evenals andere lijnen van de programmatische aanpak) uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma om tot een (nog) effectievere samenwerking in de uitvoering te komen. Hierbij denken we onder andere aan:  We formuleren de gezamenlijke ambitie met als uitgangspunt de toename van de sociale woningvoorraad per gemeente (groeipad naar streefwaarde 30%);  We betrekken elkaar in een vroegtijdig stadium bij planvorming en overleggen over nieuwbouwplannen;  We streven efficiëntie na door slimmer samen te werken, ook bij oplossing van capaciteitsvraagstukken en knelpunten in procedures;  We kijken samen hoe we tot versnelling van procedures kunnen komen;  We zoeken samen naar potentiële bouwlocaties bijvoorbeeld door middel van een locatiescan (naar voorbeeld van Bunschoten en Leusden);  We zetten samen de schouders onder het opharden van zachte plannen om ambities waar te maken;  We benutten bestaand instrumentarium optimaal en inventariseren welke instrumenten binnen de vigerende regelgeving regionaal ingezet kunnen worden en gaan met elkaar op zoek naar meer instrumentarium om woningcorporaties in positie te brengen.

Hierbij valt te denken aan mogelijkheden in de nog op te stellen Wet versterken regie volkshuisvesting, verordeningen of opname in gemeentelijke woonvisies;  We geven gezamenlijk de monitoring van voortgang van de realisatie op projectniveau vorm en kijken hierbij naar besluitvorming, draagvlak, randvoorwaarden, kansen en knelpunten en maken interventieafspraken.

Om de positie van woningcorporaties te verbeteren en om “nep-sociale huur” tegen te gaan wordt in hoofdstuk 5, artikel 2.9 een definitie van sociale huur overeen gekomen. Deze definitie is in lijn met de landelijke definitie. Waar deze afspraken verder gaan dan de Woondeal regio Foodvalley, volgen de gemeenten Barneveld en Nijkerk de laatstgenoemde Woondeal.

4. Streven naar harmonisatie In de gesprekken met marktpartijen en corporaties wordt telkens gevraagd om een consistente, duidelijke en voorspelbare overheid. Het is voor marktpartijen en corporaties niet efficiënt dat er overal verschillende regelgeving is. Marktpartijen geven aan soms te kiezen voor een ontwikkeling in gemeenten die “gunstige” voorwaarden hebben waardoor er een onbedoelde concurrentie ontstaat die niet wenselijk is gezien de woningbouwambitie die in alle gemeenten gerealiseerd moet worden. Dit zou bij voorkeur plaatsvinden als we een vorm van harmonisatie van (beleids)regels na streven bij voorkeur als opmaat naar een landelijke standaard. Voorkomen dient te worden dat verschillende trajecten die betrekking hebben op de woningbouwopgave leiden tot afspraken die niet in overeenstemming zijn met elkaar.

De corporaties hebben in dit perspectief behoefte aan harmonisering van woonbeleid huisvestings- en doelgroepenverordeningen. Dit zou een logisch vervolg zijn op het lopende harmonisatietraject van gemeentelijke verordeningen en beleid in het kader van de woonruimteverdeling. Gezien de tijdsdruk waaronder deze Woondeal tot stand komt kan dit niet helemaal sluitend op elkaar afgestemd worden. Maar in gezamenlijkheid kunnen we wel streven naar een gelijkwaardig speelveld en in het uitvoeringsprogramma verder op ingaan.

Dit zou bijvoorbeeld ook kunnen gelden voor het convenant duurzaam bouwen of andere thema’s uit de ruimtelijke puzzel (landbouw, natuur en energie). Waar er verschillen zijn geven we nu de “foto” van dit moment weer We spreken in deze Woondeal af te werken aan de gewenste harmonisering. .

Woondeal Regio Amersfoort

15

Hoofdstuk IV

Concretisering ambitie en doelstellingen Dit hoofdstuk omvat concrete afspraken tussen partijen en is een concretisering van de opgaven en doelstellingen zoals geformuleerd in hoofdstuk 3. Waar in dit hoofdstuk ‘De provincie’ staat wordt bedoeld: de provincie Utrecht. Indien het (ook) de provincie Gelderland betreft wordt dit ­expliciet benoemd.

A. Woningbouwopgave: van provinciale naar regionale opgave 1.1. We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn in de periode 2022 tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. De provincie Utrecht zet zich in voor de realisatie van 83.500 van deze woningen en de provincie Gelderland voor 100.000 woningen conform de provinciale woningbouwafspraken. 1.2

D  e gemeenten in de Regio Amersfoort leveren gezamenlijk een substantiële bijdrage aan deze woningbouwopgave ervan uitgaande dat de condities daarvoor worden ingevuld (wederkerige afspraken).

1.3 Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave. We maken daarom afspraken over de opgave per gemeente (zie hoofdstuk 5). De partijen zetten zich gezamenlijk in voor de realisatie van tenminste de in tabel 1 en 2 opgenomen aantallen. Voor wat betreft de prijssegmentering is inzichtelijk gemaakt wat in de huidige openbare plannen is opgenomen. Over de betaalbaarheids­opgave maken partijen afspraken. De mogelijkheid tot realisatie hangt nauw samen met de ontwikkelingen op de markt en de mate waarin kritische succesfactoren kunnen worden ingevuld. We geven daarom per gemeente in Hoofdstuk 5 weer waar de aandachtspunten in de opgave zitten en welke kritische succesfactoren er zijn.

Gemeenten Jaartal

Bruto Beschik­ nieuwbouw bare bruto (te realiseplan­ ren wonin- capaciteit gen) (aantal woningen)

Aantal woningen in harde plan­ capaciteit

Aandeel betaalbare woningen in openbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

Sociale huur­ woningen

Huur­ woningen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand

Koop­ woningen tot €355.000

Totaal betaalbaar + (percentage van open­ bare plan­ capaciteit)

2022

1.950

3.152

1.390

802

292

407

1.501

2023

1.950

3.152

1.390

802

292

407

1.501

2024

1.950

3.152

1.390

802

292

407

1.501

2025

1.950

3.152

1.390

802

292

407

1.501

’22-‘25

7.800

12.610

5.560

3.210

1.170

1.630

6.010 (54%)

’26-‘30

9.931

11.440

740

2.970

1.440

490

4.900 (50%)

Totaal

17.731

24.050

6.300

6.180

2.610

2.120

10.910 (52%)

Woningcorporaties Jaartal

Sociale huurwoningen

Midden huurwoningen

Onbekend

2022

150

0

2023

600

190

50

2024

840

90

50

2025

610

140

’22-‘25

2.200

420

100

’26-‘30

3.760

510

550

Totaal

5.960

930

650

Tabel 1 ingevuld voor Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg (in de Provincie Utrecht)

16

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

17

Gemeenten

Toelichting tabel 1 onderdeel gemeenten  Het is een samenvattend overzicht: voor meer duiding en context wordt verwezen naar het provinciale bod. Het gaat om afgeronde aantallen. Het is een momentopname (aantallen zijn continue in beweging). De bruto opgave voor nieuwbouw staat wel vast.  De verdeling in jaarschijven in kolom bruto nieuwbouw is onder voorbehoud van bestuurlijke besluitvorming en op basis van nu bekende inzichten in het proces van regionale programmering. Het gaat om aantallen woningen exclusief onzelfstandige wooneenheden.  Bij de aantallen bruto toe te voegen woningen wordt opgemerkt dat voor deze aantallen alle randvoorwaarden moet worden voldaan. Gezien de huidige marktomstandigheden is dat onzeker en ambitieus.  De aantallen plancapaciteit betreffen de openbare woningbouwplannen, stand van zaken 27 oktober 2022. Totaal nu bekende plancapaciteit (ook na 2030) is 29.260 woningen  De aantallen betaalbaarheid zijn o.b.v. de openbare plannen waarvan prijssegment bekend is (van deel van de plancapaciteit is prijssegment nog onbekend). Dit betekent dat het percentage betaalbare woningen in de tabel relatief laag is. Bij de eerstvolgende herijking wordt meer inzicht geboden in het aandeel betaalbare woningen in de openbare plancapaciteit.  De aantallen corporatiewoningen zijn

o.b.v. inzichten medio 2022 op basis van concrete locaties en ambities/perspectief corporaties.  De corporaties hebben met iedere gemeenten prestatieafspraken getekend. De aantallen kunnen afwijken van wat in de planregistratie opgenomen is. Indien deze aantallen hoger liggen zijn de prestatieafspraken leidend.

Jaartal

Bruto Beschikbare nieuwbouw netto plan­ (te realisecapaciteit ren wonin(aantal gen) woningen)

Aantal woningen in harde plan­ capaciteit

Betaalbaarheid3

Sociale huur­woningen4

Huur­woningen vanaf de ­sociale huurgrens tot €1000 per maand

Koop­woningen tot €355.000

2022

751

751

751

165

10

93

2023

876

876

876

248

73

287

2024

1.161

1.161

522

343

34

495

2025

1.810

1.810

790

485

104

366

2026

1.439

1.439

371

342

65

525

2027

1.127

1.127

426

306

40

307

2028

853

853

426

296

18

131

2029

632

632

161

211

26

145

2030

588

588

94

208

27

143

’22-‘25

4.598

4.598

2.939

1.241

221

1.241

’26-‘30

4.639

4.639

1.478

1.363

176

1.251

Totaal

9.237

9.237

4.417

2.604

397

2.492

Jaartal

Woningcorporaties Sociale huur­woningen

Midden huurwoningen

2022

112

0

2023

182

0

2024

320

0

2025

195

0

2026

291

0

2027

306

0

2028

169

0

3 Onder het betaalbare segment vallen de

2029

161

0

sociale huurwoningen, huurwoningen

2030

153

0

van €1000 per maand en koopwoningen

’22-‘25

809

0

’26-‘30

1080

0

Totaal

1.889

0

vanaf de sociale huurgrens tot een max tot aan de NHG grens (€355.000) 4 Aantal van de bruto nieuwbouw

Tabel 2 ingevuld voor Barneveld en Nijkerk (in de Provincie Gelderland)

18

Definitieve versie | 10 februari 2023

Woondeal Regio Amersfoort

19

1.4 Om de woningbouwopgave uit tabel 1 en 2 te realiseren, is het noodzakelijk de plancapaciteit op te harden. Om ervoor te zorgen dat bij planuitval reserveplannen beschikbaar zijn, maken partijen afspraken over voldoende plancapaciteit en harde plancapaciteit. Gemeenten zorgen er tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen, met daarbij specifieke aandacht voor ’23 en ‘24. Partijen continueren de afspraak om in te zetten op 130% plancapaciteit om de woningbouwopgave te realiseren. Partijen onderkennen dat het ‘opharden’ van zachte plannen nauw samenhangt met de invulling van de gemaakte afspraken over de kritische succesfactoren en ondersteuning. 1.5 De realisatie van de aanzienlijke verstedelijkingsopgave en schaalsprong is complex, waarbij een aantal zaken randvoorwaardelijk zijn om de regionale woningbouwambitie daadwerkelijk te kunnen realiseren. De verstedelijking (waaronder de woningbouwopgave) is één bouwsteen van een breder te leggen ruimtelijke puzzel en kan niet zonder die bredere ruimtelijke samenhang bezien worden. Dit vraagt om een aanzienlijke inzet vanuit eenieder om te werken aan de invulling van de benodigde randvoorwaarden (zoals bereikbaarheid, financiële tekorten, capaciteitstekorten, stikstof, netcongestie; zie paragraaf 6 voor deze kritische succesfactoren).

Als deze randvoorwaarden niet worden ingevuld, kunnen we de doelen in kwantitatieve en kwalitatieve zin niet halen.

20

Definitieve versie | 10 februari 2023

B. Betaalbaarheid 2.1 Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die behoefte streven we er gezamenlijk naar dat vanaf 2025 tenminste tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn, op regionaal niveau en per gemeente (dit betreft circa 18.000 woningen, conform de woningbouwambitie benoemd in hoofdstuk 2). Over de periode 2022 tot en met 2024 wordt in de Regio Amersfoort minimaal de helft van de alle woningen in het betaalbare segment gerealiseerd. In 2023 wordt gewerkt aan de uitwerking van de betaalbaarheidsdoelstellingen in de nieuwbouw­programmering van de individuele gemeenten. Bij de herijking (begin Q4 2023) wordt de nieuwbouwopgave, ­waaronder de betaalbaarheidsopgave ­(segmentering) conform de gezamenlijke doelstelling, per gemeente in de Woondeal opgenomen. 2.1.1 Onder het betaalbare segment vallen:  sociale huurwoningen (€ 808,06 prijspeil 2023 per maand) ,  middenhuurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een maximum waarbij het uitgangspunt is aan te sluiten bij de bovengrens van het reguleringsvoorstel van middenhuur van het rijk (€1026 (prijspeil 2022 per maand, 187 WWS p ­ unten)  en koopwoningen tot onder de € 355.000 (prijspeil 2023).

2.1.2 Uitgangspunt is in principe dat bestaande/contractuele afspraken (bijvoorbeeld anterieure overeen­ komsten) van woningbouw­projecten niet worden opengebroken om het aandeel betaalbaar te verhogen, omdat hierdoor vertraging zou kunnen ontstaan. Wel worden in projecten waar al afspraken over zijn, de mogelijkheden benut om het aandeel betaalbaar te verhogen.

2.2 In het beleidsprogramma ‘een Thuis voor Iedereen’ is opgenomen dat met de nieuwbouw van sociale huurwoningen wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad, zowel voor de regio als per gemeente. Alle gemeenten in de Regio Amersfoort dragen bij aan het streven toe te groeien naar 30% sociaal in de voorraad. Om hiernaar toe te groeien maken gemeenten hierover afspraken in hun woonvisies (2023). Gemeenten waar dit nu evident niet haalbaar is (bijvoorbeeld doordat zij hiervoor onvoldoende nieuwbouwmogelijkheden hebben) geven dit aan en geven aan op welke wijze zij wél op termijn gaan toegroeien naar 30%. De 30% sociale huur is geen bovengrens; gemeenten hebben de ruimte om een hoger percentage sociale huur aan te houden. In samenhang met de woonzorgvisies, zoals voorzien in een Thuis voor Iedereen, wordt in 2023 nader uitgewerkt op welke wijze gemeenten hun aandeel sociale huur kunnen laten toenemen om aan hun fair share te kunnen­voldoen. 2.3 De nieuwe coalitieakkoorden laten ­tevige ambities zien als het gaat om betaalbaar wonen. We zien echter dat deze ambitie in onze regio een forse (financiële) uitdaging is.

Om de ambitieuze doelstelling van twee derde betaalbare nieuwbouwwoningen tot en met 2030 te kunnen realiseren vragen de gemeenten en provincies om meer ondersteuning en financiële en juridische instrumenten. 2.4 Het vergroten van het aandeel betaal­ bare woningen (waaronder sociale huurwoningen) hangt samen met de afspraken die gemaakt worden voor o.a. financiën en positie corporaties en instandhouding sociale huurwoningen, ook in de bestaande voorraad.

2.5 Het realiseren van middensegment woningen is gekoppeld aan de doelgroepenverordening. De instandhouding van deze woningen (na mutatie/ doorverkoop) is echter moeilijk te borgen. De Regio vraagt het Rijk te helpen wat betreft dit uitvoeringsvraagstuk met het verkennen van oplossingen en waar nodig met het bieden van een (wettelijk) instrumentarium voor een doelmatige uitvoering. 2.6 In de Nationale Prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. De gezamenlijke SWEV-corporaties in de provincie Utrecht zetten zich in om in de periode 2022 tot en met 2030 5.961 sociale huurwoningen en 925 middenhuurwoningen te realiseren. In Q2 maken gemeenten en corporaties de match tussen de aantallen sociale huurwoningen in de huidige gemeentelijke programmering met de plannen en ambities van corporaties en lokale prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. In overleg tussen gemeenten en corporaties bezien we waar versnelling, verdichting of anderszins mogelijkheden zijn om meer woningen te bouwen om meer mensen een betaalbaar en passend thuis te bieden. Het resultaat van de matching wordt meegenomen in de lokale prestatieafspraken, waar mogelijk in 2023.

2.7 Gemeenten brengen toegelaten instellingen maximaal in positie om hun ­aandeel in de woningbouwopgave te kunnen realiseren. 2.7.1 Partijen (gemeente, provincie en Rijk) zorgen, in lijn met de Nationale prestatieafspraken, voor voldoende locaties om de afgesproken aantallen sociale huur- en midden huurwoningen daadwerkelijk te realiseren.

Woondeal Regio Amersfoort

21

2.7.2 Alle partijen spannen zich samen vanuit hun eigen rol zoveel mogelijk in om toegelaten instellingen in positie te brengen om sociale huur- en middenhuurwoningen daadwerkelijk te kunnen realiseren en beheren. Gemeenten spannen zich in dit op te nemen in hun lokale woonbeleid, informeren bouwgrondeigenaren in hun gemeente hierover, en brengen deze eigenaren actief in onderhandeling met de corporatie(s). 2.7.3 Partijen ondersteunen dit verder door het inzetten van reguleringsinstrumentarium, actief grondbeleid, en / of door het afdekken van onrendabele toppen via daartoe bestemde fondsen. We gaan inventariseren welke instrumenten binnen de vigerende regelgeving regionaal ingezet kunnen worden en zoeken naar meer instrumentarium om woning­ corporaties in positie te brengen. 2.8 Voor het realiseren van onder andere deze doelstellingen is de verhuurder­ heffing per 1 januari 2023 afgeschaft en wordt onderkend dat realisatie van de bouwopgave afhankelijk is van of er geen andere maatregelen worden ­genomen die ten koste gaan van die investeringscapaciteit van corporaties met inachtneming van de NPA. De financiële haalbaarheid van de maatschappelijke opgaven door corporaties wordt in 2023 integraal in beeld gebracht. 2.9

22

 et Rijk versterkt via het wetsvoorstel H versterking regie op de Volkshuisvesting het instrumentarium om in ruimtelijke plannen regels te kunnen stellen over de bouw van sociale huurwoningen, door aanscherping van de definitie van sociale huurwoningen. Tot de invoering van deze wet hanteren wij in deze Woondeal de volgende definitie van sociale huurwoningen:  met aanvangshuurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 808,06, prijspeil 2023 per maand),

Definitieve versie | 10 februari 2023

bij nieuwbouwplannen geldt voor particuliere verhuurders als aanvullende eis dat de woning minimaal 25 jaar met bovenstaande voorwaarden wordt aangeboden, en die wordt toegewezen aan de doelgroep voor sociale huurwoningen conform de Woningwet en ook aan aandachtsgroepen als uitstromers, urgenten en statushouders. Het Rijk spant zich ervoor in dit te verankeren in wet­geving,  en die een kwaliteit hebben die in de corporatiesector gebruikelijk is. 

2.10 Het rijk spant zich in om de periode dat corporaties grond mogen houden verlengd wordt van 5 jaar naar 10 jaar. 2.11 Het Rijk onderzoekt of aanpassing van de huidige instrumenten voor grond­ beleid gewenst is ten einde de effectiviteit van de instrumenten te vergroten. Dit onderzoek is met name gericht op of het instrumentarium wel voldoende de ambitie van betaalbare woningbouw ondersteunt. In de eerste helft van 2023 komt het Rijk met voorstellen voor een verbetering van het grondbeleid om daarmee bij te dragen aan onder andere de realisatie van twee derde betaalbare woningbouw. De vaak hoge verwervingskosten en financiële uitvoerbaarheid van projecten spelen hierin een belangrijke rol. Onderhandelingen over inbrengwaarden, kostenverhaal en anterieure overeenkomsten kunnen hierdoor lang duren en/of leiden tot tussentijdse planwijzigingen. 2.12 Gemeenten hebben met het huidige instrumentarium diverse mogelijkheden om te sturen op grond. Gemeenten spannen zich in om dit instrumentarium optimaal in te zetten. Provincie, regio en Rijk (expertteam woningbouw) ondersteunen gemeenten bij het inzetten van dit instrumentarium. Voor sociale huur is het van belang regionaal een definitie overeen te

komen, om nep-sociale huur tegen te gaan. In artikel 2.9 staat de overeengekomen definitie. Deze definitie is in lijn met de landelijke definitie. Waar deze afspraken verder gaan dan de Woondeal regio Foodvalley, volgen de gemeenten Barneveld en Nijkerk de laatstgenoemde Woondeal. 2.13 Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het realiseren van versnelling van de nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens alle betrokken partijen, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.

C. Flexwoningen en transformatie 3.1 Flexibele of tijdelijke woningen kunnen snel worden gerealiseerd en ook worden geplaatst op locaties die slechts tijdelijk beschikbaar zijn om in te wonen. Daarmee helpt dit type woningen om de acute woningnood te verkleinen. Daarom wordt landelijk gestreefd te versnellen naar de realisatie van 15.000 flex­woningen per jaar. Hierbij wordt ingezet op kwalitatief hoogwaardige woningen. Omdat het woningen betreft op tijdelijke locaties stelt het Rijk een herplaatsingsgarantie beschikbaar. Onderdeel van de herplaatsingsgarantie is dat gemeenten, regio en provincie ervoor zorgen dat er na de tijdelijke exploitatie in de betreffende gemeente, regio of provincie een volgende locatie beschikbaar komt voor de flexwoningen.

3.2 Als uitwerking van de Woondeal maken partijen in 2023 afspraken over zowel het aantal te realiseren flex­ woningen per gemeente in de Regio Amersfoort. Onderdeel van de te maken afspraken vormen de ondersteuningsmogelijkheden die geboden worden vanuit Rijk en provincie. Tot die tijd kunnen initiatieven met flexwoningen worden ondersteund vanuit bestaande regelingen, zoals het Actieplan Flexwonen van de provincie Utrecht en de Taskforce Versnelling ­Tijdelijke Huisvesting die is ingesteld door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. 3.3 In de MIRT-afspraken voor de grootschalige NOVEX-locatie Spoor- en A1-zone in Amersfoort is overeengekomen dat de gemeente Amersfoort zich inspant voor het extra realiseren van flexwoningen. Er zijn 1150 flexeenheden gerealiseerd in de afgelopen jaren en de gemeente spant zich in om aanvullend 450 extra flexeenheden te realiseren t/m 2030 op de volgende (meest concrete) locaties:  Vathorst Bovenduist (circa 250)  Hellestraat 24 (circa 100)  Stadsring SNS – Utrechtseweg 1 (circa 100) 3.4 De regio zet zich in om vastgoed niet leeg te laten staan en waar mogelijk en wenselijk woningen door transformatie te realiseren. Deze woningen zijn onderdeel van de totale opgave opgenomen in tabel 1.

3.5 De regio brengt in de 2023 de potentie van leegstand vastgoed in kaart om zo de kansen voor transformatiewoningen nog verder te benutten. Doel is het benutten van leegstand vastgoed op de korte termijn. Dit wordt onderdeel van het uitvoeringsprogramma. Vervolgens maken partijen in 2023 afspraken over het aantal te realiseren transformatiewoningen per gemeente.

Woondeal Regio Amersfoort

23

D. Versnellings- en realisatie afspraken 4.1 In hoofdstuk 5 “Duiding per gemeente” zijn bouwlocaties aangewezen als belangrijkste locaties voor de betreffende gemeente in de Regio Amersfoort en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. We blijven via de huidige woondealoverlegstructuur met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken. We werken de wijze van monitoring met de betrokken partijen verder uit, waarbij we bestaande instrumenten en overzichten van de provincie, regio en gemeenten betrekken. 4.2 Voor de locaties opgenomen in ­hoofdstuk 5 van deze Woondeal zijn de belangrijkste kritische succes­ factoren en hun effecten geïdentificeerd. ­Kritische succesfactoren dienen aangepakt te worden om de realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Hiervoor is zowel inzet vanuit het Rijk nodig als vanuit provincie en gemeenten. Onderstaand wordt aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen locatie specifieke- en generieke ondersteuning. De in hoofdstuk 5 benoemde kritische succesfactoren zullen periodiek besproken worden in de reguliere Woondealoverleggen. Dit geldt ook indien nieuwe belemmeringen voor de woningbouw zich opwerpen.

4.3 Vanwege de grote urgentie van de opgave is het nodig dat woningen sneller worden gerealiseerd; sneller dan de gemiddeld 10 jaar die nu landelijk gebruikelijk is. Het is daarom cruciaal dat er wordt gewerkt aan het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van

24

Definitieve versie | 10 februari 2023

de processen en procedures die bij de realisatie van woningbouw van toepassing zijn. Hierbij bezien we het gehele bouwproces tot en met de bezwaarprocedure. Ook is het van belang samen een goed participatieproces in te richten, informeel en formeel. We betrekken hierbij ook de aanbevelingen uit het actieplan Versnellen Processen en P ­ rocedures dat door BZK in overleg met medeoverheden en marktpartijen is opgesteld. 4.4 Provincie en gemeenten versterken hun samenwerking bij het zo efficiënt mogelijk inzetten van de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise. Er wordt bekeken hoe met de bestaande (en uitgebreide) Flexpoolmiddelen hier invulling aan gegeven kan worden. De nadere uitwerking vindt plaats in de eerste helft van 2023. 4.5 In het Bestuurlijk Trekkersoverleg Woondeal Regio Amersfoort (en voorbereid in het ambtelijk Directeurenoverleg en Kernteam) worden aan de hand van de voortgang van woningbouwprojecten knelpunten geagendeerd. Partners aan deze tafel prioriteren met elkaar de te bespreken gebiedsspecifieke thema’s/knelpunten. Indien er sprake is van landelijke thema’s/ knelpunten worden deze doorgezet naar de landelijke versnellingstafel, of wordt afhankelijk van de vraag een regionale versnellingstafel geïnitieerd. Het is van belang bij vertraging samen naar oplossingen te zoeken.