221109 Project Hoogwolde - Gerrit van der Veenlaan 4 (550174)

inlichtingen bij

Mees Usman

Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn

doorkiesnummer uw kenmerk ons kenmerk

530702 / 550174

datum

9 november 2022

portefeuillehouder(s) onderwerp

Wethouder Veldhuizen Project Hoogwolde - Gerrit van der Veenlaan 4

Geachte leden van de raad en steunfractieleden, Op 8 november 2022 heeft het college besloten tot het aangaan van een anterieure overeenkomst met De Lunterse Vastgoed Combinatie. Zij hebben de gemeente verzocht om medewerking te verlenen aan de transformatie van de bestaande kantoorpanden aan de Gerrit van der Veenlaan 4 naar 90 appartementen en het perceel opnieuw in te richten. Omdat het voorgenomen plan niet past binnen het geldende bestemmingsplan moet een procedure worden gevolgd om hiervan af te mogen wijken. In dit geval kan dat via een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 aanhef en onderdeel a, onder 2° Wabo (kruimelgevallenregeling). Het college is daarbij het bevoegd gezag. Omdat het plan voldoet aan ‘een goede ruimtelijke ordening’ en passend is binnen het gemeentelijk beleid wenst het college medewerking te verlenen aan het bouwplan. Dit plan is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro. In beginsel moet er daarom een exploitatieplan worden vastgesteld waarmee het kostenverhaal (de kosten die de gemeente moet maken als gevolg van een bouwproject) wordt verzekerd. Dit is anders als het kostenverhaal op een andere manier is geborgd. Met het aangaan van de anterieure overeenkomst is het kostenverhaal verzekerd en heeft het college de overige afspraken met de ontwikkelaar vastgelegd.

In het verleden heeft op dit perceel aan de Gerrit van der Veenlaan een ander plan voorgelegen dat uitging van sloop- en nieuwbouw. Destijds ging het om de realisatie van een aantal grondgebonden woningen. Het nu voorliggende plan gaat uit van behoud en transformatie van de bestaande kantoorpanden. Hiermee is de impact op de omgeving kleiner en kunnen de bestaande kwaliteiten behouden blijven en worden versterkt. De kern van het woningbouwprogramma wordt gevormd door een zeer groot aandeel betaalbare woningen. Hierbij worden er 22 woningen gerealiseerd in de categorie tot de NHG-grens. Daarnaast

1

worden er 40 woningen gerealiseerd in de prijscategorie tot €275.000,- en 23 woningen in de prijscategorie tot €250.000,-. Ook lopen er constructieve gespreken met de woningbouwcoöperatie om een deel van de woningen over te dragen. Middels een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht wordt geborgd dat de woningen over langere tijd beschikbaar blijven voor de doelgroep. Indien de woningen binnen de eerste vijf jaar toch worden doorverkocht zal (een deel) van de overwinst worden afgedragen aan de lokale voedselbank. Het deel van de overwinst dat moet worden afgedragen loopt ieder jaar met een stap van 20% terug (in 5 jaar naar 0%). De woningen zullen allemaal met energielabel A en All Electric worden ontwikkeld. Daarbij zal het omliggende terrein verder worden vergroend en verrijkt. Dit zal onder meer een versterking van de biodiversiteit opleveren. Nagenoeg alle bomen zullen behouden blijven. Degene die gekapt moeten worden verkeren in slechte staat en zijn niet als waardevol of beeldbepalend gecategoriseerd. Het monumentale hek krijgt daarbij een prominentere rol op het perceel. Ook zal al het hemelwater opgevangen worden op eigen terrein. Het terrein wordt klimaatadaptief ingericht. Daarnaast heeft het college besloten om een 10% reductie op de parkeernorm toe te passen voor dit project.

Vanwege de unieke ligging dicht bij het station en het centrum, de beoogde doelgroep (starters) en de ambitie om het perceel te vergroenen heeft het college deze reductie toegepast. Wel is er een ‘ruimte-reservering’ in het plan opgenomen om het aantal gereduceerde parkeerplaatsen, indien noodzakelijk, alsnog te realiseren. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,

A. van Wijk locosecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: 530702 Anterieure overeenkomst en parkeernorm Hoogwolde Bijlage 1 Voorlopig Ontwerp

2

Transformatie gerrit van der veenlaan 4, baarn schetsboek| definitief ontwerp| 28 oktober 2022 |21-1793

INleiding Gerrit van der Veenlaan

Dit schetsboek gaat in op de transformatie van 3 kantoorpanden aan de Gerrit van der Veenlaan 4 te Baarn. De panden liggen in de boomrijke omgeving van het villa-park Amaliapark, tegen

centrum

het centrum van Baarn aan. De locatie is bereikbaar vanaf de

A1 en de N221 met de auto en heeft een zeer goede ligging ten

opzichte van het NS-station. Er rijden treinen richting HilversumAmsterdam, Utrecht en Amersfoort.

Aan het begin van de twintigste eeuw wordt er een villa met

Gerrit v an der V eenlaan

een koetshuis gebouwd op perceel, genaamd Hoog-Wolde. Deze villa wordt in de jaren ‘50 omgezet naar een kantoorvilla, waar

later ook een uitbouw aan wordt toegevoegd. De villa heeft later plaats gemaakt voor de huidige 3 kantoorpanden. Het koetshuis is behouden en wordt nu gebruik als bedrijfsverzamelgebouw

station Baarn

voor kleinere bedrijven. De huidige panden komen uit 1996 en

hebben een kantoorfunctie, maar zijn nu niet in gebruik. Daarom is er momenteel er sprake van leegstandbeheer in de 3 panden. Voor

deze

aanvraag

omgevingsvergunning

(in

kruimelprocedure) hebben we onderzocht op welke manier

Gerrit van der Veenlaan

Luchtfoto Baarn - Google Maps

de kantoren getransformeerd kunnen worden naar duurzame

Afbeeldingen ©2022 Google,Afbeeldingen ©2022 Aerodata International Surveys,Maxar Technologies,Kaartgegevens ©2022

en betaalbare woningen. We stellen een integraal plan voor,

waarbij het hergebruik, verduurzamen en het verdichten van

centrum

de panden, het vergroenen van de locatie en het voldoen aan de mobiliteitsvraags zorgen voor een nieuwe prettige en gezonde woonomgeving.

In het eerste deel van dit schetsboek maken we de bestaande situatie inzichtelijk. In deze korte analyse komen zaken als het bestemmingsplan en de bestaande plattegronden aan

bod. Op basis van deze analyse hebben wij een Definitief Ontwerp

Gerrit v an der V eenlaan

gemaakt, dat reeds een principe akkoord heeft opgehaald bij de welstand.

NS-station Baarn

Kaart Baarn - Google Maps Kaartgegevens ©2022

2

50 m

50 m

locatie

gebouw 1

gebouw 2 gebouw 3

Vogelvlucht - Bing Maps

3

bestaande situatie De drie kantoorpanden liggen geënsceneerd tussen de bomen en het groen op het perceel. De bestaande panden gebouwen

verkeren in goede staat en zijn van hoge kwaliteit. Gebouw 1 ligt aan de spoorzijde en evenwijdig aan de Gerrit van der Veenlaan

en wordt gekenmerkt door de (half-)ronde delen op kolommen. Het gebouw kent gedeeltelijk 4 lagen en een grote luifel op de

bovenste laag. Gebouw 2 ligt iets gedraaid en heeft 4 volledige

lagen en rondom een grote luifel op de dakrand. Tussen gebouw 1 en 2 ligt een, later aangebracht, rond entree gebouw. Via glazen gangen kun je gebouw 1 of 2 betreden. Gebouw 3 ligt haaks op

gebouw 2 en heeft maar drie lagen, zonder ronde delen of luifels. Het stucwerk op de gevel en het kleurgebruik refereren aan de villa’s in de omgeving. De villa’s in het Amaliapark zijn

grotendeels in lichte tinten uitgevoerd, zodat ze extra ‘grandeur‘ hebben in de groene omgeving. Hieronder staat een passage uit het bestemmingsplan over het ontstaan van het Amaliapark:

entree Gerrit van der Veenlaan

“ Het villapark Amaliapark is gesitueerd tussen het spoor en

het dorpscentrum van Baarn. De directe aanleidingen van de realisatie van het Amaliapark waren de aanleg van de spoorweg Amsterdam Amersfoort in 1874 en de opening van het station in Baarn. De villabouw op ruime percelen begon als visitekaartje van Baarn tegenover het station. Later werden er vrijstaande of dubbele ‘stadsvilla’s’ toegevoegd. In de loop der tijd werden de villa’s vervangen door kantoren of appartementsgebouwen in drie of vier lagen. “

bestaand talud en ventilatiekokers gebouw 1

4

foto’s locatie

verharding

entree vanaf Oude Utrechtseweg glooiing landschap

parkeren

doorkijkjes

grindbakken

doorkijkjes in coulisselandschap

parkeren op het terrein

5

06-101-02

-

Bestemmingsplan

blz 7

aan de westzijde, tussen de Van Heutszlaan en de van Heemstralaan, door de Amsterdamsestraatweg, inclusief het ten noorden van de spoorlijn gelegen Emmapark, omsloten door de Rutger van Rozenburglaan en de Van Reenenlaan.

Het huidige bestemmingsplan laat alleen ‘kantoor’ toe op de locatie, met een maximale bouwhoogte van 14 meter. Om te

kunnen transformeren moet het bestemmingsplan worden

gewijzigd of de gewenste aanpassingen moeten binnen een ‘kruimel-procedure’ vallen.

Het perceel valt onder het beschermd dorpsgebied van het bestemmingsplan. Zie ook de afbeelding hiernaast. Daarbij dienen de uitgangspunten gehandhaafd te worden. Het lijkt er daarbij op dat dit meer over de ruimtelijke structuur van

het openbaar gebied gaat, dan specifieke voorschriften aan de panden.

Figuur 3.

Beschermd dorpsgezicht Prins Hendrikpark e.o.

Beschermd met dorpsgezicht, Bestemmingsplan pagina 7 als en 8visitekaartje Het Amaliapark het Amaliaplantsoen werd aangelegd

van Baarn, na de bouw van het station langs de spoorlijn Amsterdam Amersfoort. Vanuit het plantsoen en het Stationsplein werden gebogen wegen aangelegd. Het beschermd gezicht richt zich met name op het monumentale stationsgebouw en de directe omgeving ervan. De Transvaalbuurt is in zijn geheel opgenomen in het beschermd dorpsgezicht vanwege zijn gave architectonische detailleringen. De aanleg en bebouwing in deze buurt zijn afwijkend van de overige villawijken. Het gebied bestaat uit kleinere en smallere en deels met dubbele villa’s bebouwde percelen. Deze bebouwing bevindt zich langs een eenvoudig rechthoekig stratenpatroon. De infrastructuur en groenstructuur hebben een stenig karakter met smalle straatprofielen, waarbij doorgaans geen sprake is van aparte laanbomen in de berm. Dergelijke bomen zijn wel aanwezig in de Nassaulaan en de Molenweg. De aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht betekent niet dat er niets in het plangebied mag veranderen. Bestemmingsplan Amaliapark - Transvaal Toelichting

Buro Vijn B.V.

Gedeelte van plankaart: Bestemmingsplan Amaliapark-Transvaal Legenda bestemmingsplan

6

Plekinfo bestemmingsplan

beschermd dorpsgezicht blz 8

Zoals op de vorige pagina aangegeven is een deel van Baarn

06-101-02

aangemerkt als beschermd dorpsgezicht. In het bestemmingsplan is terug te lezen dat dit vooral betrekking heeft op het gebied

Het historisch karakter kan prima intact blijven, wanneer de veranderingen zorgvuldig worden begeleid en nieuwe gebouwen zorgvuldig worden ingepast.

rondom het station:

De hoofdkenmerken van het beschermd dorpsgezicht richten zich op de infrastructuur, de groenstructuur en de bebouwingsstructuur. Voor het bestemmingsplan Amaliapark - Transvaal is onder meer van belang: - de ingegraven spoorlijn die het dorpsgezicht in twee delen snijdt; - de laanprofielen en plantsoenen op de samenkomst van lanen, het plantsoen met hekwerk midden op het Stationsplein, en het parkje naast het station aan het spoor in landschapsstijl; - openbaar groen met monumentale bomen; - de typerende plaatsing van laanbomen in de onverharde bermen, met uitzondering van de lanen in de Transvaalbuurt; - het particuliere groen rond de villa’s; - de in de Transvaalbuurt aanwezige meer stedelijke villabebouwing van enkele en dubbele villa’s; - de landhuizen in de stijl van de jaren ’10 tot ’40, in de Transvaalbuurt.

Oude Utrechtseweg 17

“Het Amaliapark met het Amaliaplantsoen werd aangelegd als visitekaartje van Baarn, na de bouw van het station langs de spoorlijn Amsterdam - Amersfoort. Vanuit het plantsoen en het Stationsplein werden gebogen wegen aangelegd. Het beschermd gezicht richt zich met name op het monumentale stationsgebouw en de directe omgeving ervan. De Transvaalbuurt is in zijn geheel opgenomen in het beschermd dorpsgezicht vanwege zijn gave architectonische detailleringen.”

Ter effectuering van de aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht moet op grond van artikel 36 van de Monumentenwet 1988 een bestemmingsplan worden opgesteld. De toelichting op de aanwijzing kan daarbij voor wat het beschermingsbelang als uitgangspunt dienen. In januari 2005 heeft de Rijksdienst voor de Monumentenzorg in een voorlopig oordeel aangegeven dat de in het plangebied vigerende bestemmingsplannen als onvoldoende moeten worden aangemerkt. Hoofdkenmerken van beschermend het beschermd dorpsgezicht Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is dan ook vanuit dat oogpunt noodzakelijk.

En verderop in het document staat aangegeven wat er dan

In het plangebied bevinden zich verschillende gemeentelijke monumenten. Het betreft hier: Bothalaan 1, 3, 5, 7, Eemnesserweg 79, 81, 83, 83a, Prins Hendriklaan 1, Gen. K. van der Heydenlaan 8, 16, Krugerlaan 16, Leestraat 11-12, Molenweg 5, Nassaulaan 14-16,17-19, 38-40, 43, 45, 54, 61, Oude Utrechtseweg 17, Smutslaan 1 en Sophialaan 37 (hek). Momenteel zijn er verschillende panden die in procedure tot aanwijzing zijn. Het betreft hier: Molenweg 39a, Sophialaan 23-25, 27-29, Stationsplein 62, 64 en 64a. Oude Utrechtseweg 17 Daarnaast bevinden zichbomen twee rijksmonumenten in het plangebied. Het belaan met treft hier het NS-station uit 1874 aan het Stationsplein 68 en de watertoren uit 1903 aan de Sophialaan 31.

worden begeleid en nieuwe gebouwen zorgvuldig worden

mogelijk is voor nieuwe plannen:

“De aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht betekent niet dat er niets in het plangebied mag veranderen. Het historisch karakter kan prima intact blijven, wanneer de veranderingen zorgvuldig ingepast.”

2. 3. Provinciaal beleid Streekplan bomenrij Het streekplan 2005-2015 van de provincie Utrecht is vastgesteld bij besluit van Provinciale Staten bomop 13 december 2004. Het streekplan is de schakel en o tussen het abstracte rijksbeleid p peen het concrete gemeentelijk beleid. rcee l

ingegraven spoorlijn Buro Vijn B.V.

stationsplein Bestemmingsplan Amaliapark - Transvaal Toelichting stationsgebouw

kaart met elementen met beschermd dorpsgezicht (gebaseerd op bestemmingsplan)

Afbeeldingen ©2022 Google,Afbeeldingen ©2022 Aerodata International Surveys,Maxar Technologies,Kaartgegevens ©2022

20 m

7

kaarten Kadastrale kaart Hiernaast is de kadastrale kaart afgebeeld, het gaat om perceel 2559. De drie panden liggen in één bebouwbaar oppervlak, zoals dat is aangegeven op de bestemmingsplankaart.

De nieuwe eigendomssituatie met perceel 401 is nog niet geactualiseerd.

Kadastrale kaart

Geluidskaart Op de geluidskaart hiernaast is de geluidsoverlast door verkeer en het spoor te zien. Door het spoor dat naast de locatie ligt is er een hoge geluidbelasting. Hier dient rekening mee gehouden te worden bij het transformeren naar woningen. De nieuwe

woningen mogen niet teveel geluidsbelasting ondervinden van het spoor.

Geluidskaart

8

parkeren Bij het huidige kantoorpand horen 132 parkeerplekken. De parkeerplaatsen liggen in het landschap opgenomen. Een

efficientere indeling van de plekken kan voor extra ruimte zorgen op het perceel. Bijvoorbeeld voor (collectieve) buitenruimten.

Zie de bijgevoegde notities bij de aanvraag voor de verdere uitwerking parkeren.

Nota Parkeernormen 2014-2019, gemeente Baarn

Nota Parkeernormen 2014-2019, gemeente Baarn

Situatietekening

9

transformatie VOORONTWERP INRICHTINGSPLAN ONTWERP In de transformatie van de drie panden willen we ruimte zo optimaal mogelijk invullen. Daarom worden een deel van gebouw

1 en gebouw 3 volledig ‘opgetopt’. Zo kunnen we meer woningen maken en wordt het ensemble meer één geheel, zonder dat ze daarbij teveel op elkaar gaan lijken.

De vrijgekomen kelder zetten we in voor de zogenaamde beletage woningen: die hebben een woonkamer en keuken op

de begane grond en twee slaapkamer in de kelder, die via een

se w eg

nieuwe interne trap te bereiken zijn. In de verbijzonderingen

U tre ch t

van gebouw 1 en 3 creëren we stadswoningen. De overige

O ud e

lagen en delen worden ingevuld met twee- of drie kamer

appartementen. Zo kunnen we voldoende variëteit bieden op de krappe woningmarkt.

Om van de kantoren een fijne woonomgeving te maken wordt het landschap anders ingedeeld, zie daarvoor het inrichtingsplan van

Bureau Laika. De reeds aanwezige kwaliteiten worden versterkt en dragen bij aan het creëren van een prettige woonomgeving.

Ook de balkons en franse balkons zorgen voor een woonuitstraling

en een betere verbinding en relatie met het maaiveld. Bovendien

worden de bel-etage woningen vanaf het maaiveld ontsluiten, waardoor ook meer levendigheid ontstaat in de plint.

Ge rr

it v an

der

Ve en

laa

n

07

Inrichtingsplan van Bureau Laika

10

bestaande Plattegrond Hiernaast zijn de plattegronden van de begane grond van de drie panden te zien. Deze zullen, samen met de plattegronden van de verdiepingen, de basis vormen voor de eerste vlekkenplannen. Gebouw 1

Dit pand ligt in het zuiden van het perceel en heeft 3 lagen aan de

ene zijde en 4 op de andere kop. De koppen bestaande uit ronde

gebouw 3

gevels, waarin de gevelopeningen meelopen. Gebouw 2

Gebouw 2 ligt in het midden van de drie panden en heeft net als de andere twee gebouwen een rechthoekig volume. Het pand bestaat volledig uit vier lagen en heeft ook ronde koppen. Gebouw 3

Dit is het kleinste pand van de drie en het ligt in het noorden,

gebouw 2

aansluitend op de villa’s op andere percelen. Het gebouw heeft 3 lagen heeft geen ronde delen.

gebouw 1

Situatietekening

11

bestaande plattegrond - gebouw 1

12

Begane grond gebouw 1

Tweede verdieping gebouw 1

Kelder gebouw 1

Eerste verdieping gebouw 1

bestaande plattegrond - gebouw 2

Begane grond gebouw 2

Kelder gebouw 2

13

bestaande plattegrond - gebouw 2

Eerste verdieping gebouw 2

Derde verdieping gebouw 2

Tweede verdieping gebouw 2

14

bestaande Plattegrond - gebouw 3

Begane grond gebouw 3

Tweede verdieping gebouw 3

Kelder gebouw 3

Eerste verdieping gebouw 3

15

Architectuur - opbouw blokken De drie gebouwen zien er verschillend uit maar hebben dezelfde basis. Dit is een rechthoekig volume van drie lagen met vierkante ramen, zie de rood gearceerde delen hiernaast.

Aan deze rode basis volumes zijn de trappenhuizen/natte cellen (in het grijs) geplakt, de overgang is vaak gemarkeerd door

een strook van glazen bakstenen. De hoofdtrappenhuizen zijn

vierkante volumes die boven het basis volume uitsteken en bij

gebouw 1 en 3 iets gedraaid staan. De noodtrappenhuizen zijn kleiner van vorm en worden afgerond.

De gele en oranje volumes zijn de verbijzonderingen op de

basis volumes. Deze hebben uitkragingen, grote overhellende

dakranden of afrondingen. Ook de materialisatie en raampartijen wijken af van het basisvolume. Deze volumes verschillen per

gebouw en daarom zien de gebouwen er allemaal anders uit. Uitgangspunten ontwerp

Voor de transformatie willen we graag één laag toevoegen:

gebouwvolumes - bestaande situatie

gebouw 1 wordt gedeeltelijk opgetopt en gebouw 3 volledig. Dit betekent dat er nóg een volume zal worden toegevoegd aan de ‘verzameling’.

Het is daarom belangrijk dat er wordt vastgehouden aan

het principe: het rode volume is de basis en nieuwe of extra toevoegingen zijn verbijzonderingen. De toevoegingen die we willen doen, gaan we laten aansluiten op de bestaande

verbijzonderingen. Zo ontstaat er één geheel en sluiten de gebouwen beter op elkaar aan. Overzicht ingrepen

Op de pagina hiernaast zijn de gewenste ingrepen schematisch weergegeven: de optoppingen, nieuwe buitenruimten en

uitgraven talud en het verwijderen van de corridors. Deze

ingrepen zijn het uitgangspunt voor het Voorlopig Ontwerp, welke in het volgende deel toegelicht zal worden.

gebouwvolumes - nieuwe situatie

16

vogelvlucht

17

impressie - gebouw 1 optopping andere kleurstelling t.o.v. onderbouw bestaande luifel handhaven

aansluiting maaiveld

18

balkons volgens bestaand grid

invulling landschap

impressie - gebouw 1

ieder gebouw eigen accentkleur

optopping in afwijkende stijl optopping in bestaande stijl

franse balkons zoveel mogelijk op hoeken

aansluiting maaiveld

toevoegen balkons

19

impressie - gebouw 2

afwijkende kleurstelling bovenste laag

balkons in grid

entreegebied: auto te gast

20

franse balkons opnemen in horizontaal

impressie - gebouw 3

U-vorminge balkons bij optopping

‘luchtige’ balkons bij onderbouw afwijkende kleurstelling

21

MAASKADE 171D 3007 DH ROTTERDAM TEL.: 010 411 3630 ALG@A3ARCHITECTEN.NL WWW.A3ARCHITECTEN.NL