221026 Herontwikkeling ziekenhuislocatie Meander MC (531395)

26

•

sociale huurappartementen, allereerst voor Baarnse jongeren (zodat zij in Baarn kunnen blijven wonen) en daarnaast voor senioren. • Verpleegtehuis, verpleeghuis op somatische basis • Parkeerplaatsen vervangen door compacte parkeergarage om de vrijgekomen ruimte weer met bomen en bosvegetatie te beplanten • Het huidige gebouw een zorgfunctie geven (poliklinieken / huisartsen / fysiotherapie etc.) en daarbij rekening houden met een toenemende vraag. De rest van het gebouw zou dan een woonfunctie kunnen krijgen waarbij voorrang gegeven kan worden aan mensen op leeftijd (die dan vaak een grotere woning achterlaten ) een voor medewerkers in de zorg. • Een makelaarskantoor geeft aan dat er behoefte is naar ruimte voor maatschappelijke instellingen. • Bebouwing met slanke voetafdruk, o.a. slanke torenflat 20 verdiepingen, hotel, restaurant, wellness, tennisbaan, zorgfuncties op BG ziekenhuis, kleinschalige creatieve ambachtelijke bedrijvigheid eventueel i.c.m. MBO dependance. Er zijn diverse bewoners die tegen herontwikkeling van de locatie zijn en graag zien dat (een deel van) de locatie teruggegeven wordt aan de natuur. Ook hebben enkelen bezwaren tegen herbouw van het gesloopte zusterhuis en willen enkelen ter plaatse van een deel van de parkeerplaatsen weer bomen planten.

6.5 Ontwikkelaars, beleggers, toekomstig eigenaar van het gebouw Met behulp van een marktconsultatie zijn diverse marktpartijen gevraagd naar hun ideeën voor de toekomstige invulling van de locatie. Met deze ideeën en de input van andere partijen willen gemeente Baarn en MeanderMC en een zo goed mogelijk haalbaar programma voor de locatie opstellen en een beeld krijgen van de marktpartijen die daarin een rol willen en kunnen spelen. De marktpartijen hebben hiervoor een uitnodigingsbrief met nadere informatie en een reactieformulier ontvangen. Omdat dit enkel nog gaat om de verkenningsfase is er expliciet niet gevraagd om een ontwerp voor de locatie. Er zijn in totaal 27 marktpartijen uitgenodigd. Dit betreft zowel nationale als regionale partijen, beleggers, belegger/ontwikkelaars, ontwikkelaars, bouwer/ontwikkelaars en woningcorporaties. Hierbij lag het accent op partijen met ervaring in zorg of herontwikkeling. Een aantal hebben om verschillende redenen aangegeven niet mee te willen doen aan deze marktconsultatie en enkelen hebben niet gereageerd. Uiteindelijk hebben 13 marktpartijen een reactie ingezonden. Dit betreft 2 landelijke, institutionele beleggers met ervaring in zorg, 2 vastgoedfondsen met zorg in hun fonds, 2 belegger/ontwikkelaars, 2 nationale ontwikkelaars, 4 ontwikkelaar/bouwers en 1 landelijke woningcorporatie.

De woningcorporatie heeft maar een beperkte reactie gegeven. Aan de marktpartijen is aangegeven dat aan de uitnodiging voor de marktconsultatie en de verstrekte gegevens geen rechten kunnen worden ontleend. Vrijwel alle partijen zien voor de locatie een invulling met een medisch cluster (1e, 2e lijns), zorgwonen (intramuraal en/of extramuraal), zorghotel en huisvesting voor senioren. Als concept benoemen diverse partijen een groene, duurzame (woon)zorgcampus. Vrijwel alle partijen benadrukken duurzaamheid en een groene, parkachtige omgeving. De meeste partijen zijn voorstander van het hergebruik van de gebouwen. Genoemd worden ook accenten op een veilige omgeving, mogelijkheden voor ontmoeting en tegengaan van eenzaamheid. Veel partijen zien een divers woonzorg-aanbod, van een lichte naar een intensieve zorgvraag, grotere en kleinere appartementen. Huisvesting voor senioren kan doorstroming in de omgeving bevorderen.

27

Eén ontwikkelaar noemt ook woningbouw voor gezinnen. Een andere partij ziet ook mogelijkheden om andere maatschappelijke functies in Baarn op de locatie onder te brengen zodat er ruimte komt om woningbouw mogelijk te maken op de locatie die dan achter blijft. Andere ideeën: • Kinderopvang, geboortehuis • Woningen voor zorgmedewerkers • Voedsel- en pluktuin • Huidige bestrating zoveel als mogelijk verwijderen • Toepassing van groen dak op laagbouw 6.5.1

Visies

Een woonzorgcampus of landgoed is in de meeste reacties een centraal thema. Concepten als ‘samen zelfstandig, ‘Nabaarnschap’, Let’s Live verzorgingshuis nieuwe stijl’, ‘gelukkig oud worden op Meander’, ‘gezondheids-hub’ leggen de nadruk op een woonomgeving voor mensen (senioren) met een zorgvraag met zorg voor elkaar en een medisch cluster. Er wordt veel waarde gehecht aan de groene (landgoedachtige) kwaliteiten van de locatie waar ruimte is om te ontmoeten en publieke functies toe te voegen. Sommigen willen het programma geheel binnen de bestaande bebouwing realiseren, anderen willen deels de bestaande bebouwing slopen zodat ruimte tussen de hoofdmassa’s ontstaat voor nieuwe loopverbindingen en zichtlijnen en het minder massief wordt en daar eventueel nog losse bebouwing aan toevoegen. Ook wordt een ‘zusterflat nieuwe stijl’ genoemd om zorgpersoneel te kunnen huisvesten. 6.5.2

Programma

Alle inzenders onderschrijven een programma voor een medisch centrum bestaande uit 1e en 2e lijnszorg. Als aanvullingen hierop worden genoemd geboortehuis (nader onderzoeken), revalidatieen dagbesteding, kinderopvang, brasserie en een hospice. Ook zorgwoningen worden door alle partijen onderschreven. Dit in verschillende typen en van een lichte tot een zware zorgvraag intramuraal en extramuraal. Ook met name voor senioren met (nog) een lichte zorgvraag. Vrijwel alle partijen zien ook ruimte voor een zorghotel. Ook worden genoemd verblijf / wonen voor zorgverleners / keyworkers. Aanvullend worden ook genoemd: • Horeca • Meer (senioren)woningen • Wonen (onder meer voor grotere diversiteit aan doelgroepen) • Andere maatschappelijke functies (van andere locaties binnen Baarn) • Hospice De metrages die marktpartijen voor de verschillende programma-onderdelen aangeven lopen sterk uiteen. In de bijlage is dit in een tabel opgenomen. • Het programma voor een medisch centrum (polikliniek + 1e lijns) varieert van ca. 2.000 tot 6.000 m². • Alle marktpartijen nemen een vorm of combinaties van zorgwonen op met metrages variërend van ca. 4.500 m² tot zelfs 22.000 m² bvo. Hieronder vallen dan ook een verpleeghuis en seniorenwoningen. 28

• • • • •

Vijf partijen nemen ook een zorghotel 1500-2500 m² op. Enkele partijen noemen ook woningen voor zorgpersoneel (2600 m² - 6500 m²) Eén partij noemt wonen voor gezinnen (4.800 m²) Eén ander partij noemt betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en ‘key workers’ + vrije sector koopappartementen voor ouderen uit Baarn (totaal 5.000 m²) Twee partijen zien ruimte voor een hospice (700-3.500 m²)

6.5.3

Herontwikkeling

De meeste partijen gaan ervan uit dat zij het casco van het gebouw grotendeels kunnen behouden. Voor enkelen is aanvullend onderzoek noodzakelijk of er nog meer kan worden hergebruikt. Een deelnemer geeft aan dat de afmetingen van het gebouw zich erg goed lenen voor woonzorgconcepten. Een ander noemt dat het souterrain kan worden gebruikt voor inpandige (fiets)bergingen of stallingsplaatsen. Vrijwel alle marktpartijen zijn voorstander om de voormalige zusterflat als bouwvolume toe te voegen. Dit niet per se in hetzelfde volume op dezelfde locatie. Een aantal ziet dit als goede mogelijkheid om het medisch centrum daar te realiseren en het medisch programma daar naartoe te verhuizen om het bestaande gebouw vervolgens te kunnen herontwikkelen. Anderen zien een invulling met betaalbare woningen voor mensen werkzaam in de zorg. Ook invulling met seniorenhuisvesting, woon-zorgwonen voor klanten met een specifieke zorgvraag, levensloopbestendige appartementencomplex voor senioren, duurdere en meer exclusieve vormen van wonen en zorg / seniorenhuisvesting worden genoemd. Alhoewel een aantal partijen noemt dat meer bouwvolume meer ruimte geeft voor hogere opbrengst van de locatie zijn de meesten geen voorstander van meer bouwvolume (boven het volume van het ziekenhuis en het zusterhuis) omdat juist het groene karakter van de locatie als grote kwaliteit wordt genoemd.

Zij zouden de huidige verharding willen verminderen, meer willen vergroenen en andere oplossingen voor het parkeren willen zoeken. Partijen die wel voorkeur hebben voor aanvullende bebouwing ter plaatse van de huidige verharding zouden dit willen invullen met een ‘kleinschalig appartementencomplex voor actieve senioren’, ‘woon-zorg-wonen voor klanten met een specifieke zorgvraag’, ‘wonen met zorg’ of ‘grondgebonden seniorenwoningen’. 6.5.4

Medisch programma

Een aantal ziet het medisch programma in nieuwbouw (eventueel op de locatie van de zusterflat) om zodoende deze functies te kunnen verplaatsen (om daarna het bestaande gebouw te kunnen herontwikkelen). Anderen denken het medisch programma, eventueel aangevuld met aanverwante zorgverleners, op de begane grond van de bestaande gebouwen, eventueel deels in het souterrain, of in de laagbouw te plaatsen. 6.5.5

Duurzaamheid

De marktpartijen hebben hoge ambities. Gebouwen dienen in ieder geval te voldoen aan hoge energielabels (A++). De gebouwen zullen zo veel als mogelijk worden hergebruikt (in ieder geval de betonstructuur). Voor nieuwbouw wordt enkele malen houtbouw genoemd. Sloopmaterialen worden zoveel als mogelijk hergebruikt. Daarnaast worden zonnepanelen, duurzame opwekking van warmte en koude, warmtepompen, groene daken genoemd. Daarnaast is er ook veel aandacht voor het terrein om de locatie klimaatadaptief (hittestress en watermanagement) en natuurinclusief te ontwikkelen. Diverse malen wordt duurzame mobiliteit (deelmobiliteit, elektrisch) genoemd. 29

7

Randvoorwaarden en Uitgangspunten voor de ontwikkeling

7.1 Inleiding Het Maarschalksbos en daarbinnen het ziekenhuis Meander Medisch Centrum hebben voor veel Baarnaren een bijzondere betekenis. Het Maarschalksbos is in 1920 geschonken door mejuffrouw Van IJsendijk aan de gemeente Baarn als publiek toegankelijke wandelplaats. In het ziekenhuis zijn vele Baarnaren behandeld of hebben zij hun familie of vrienden bezocht. Als gevolg van het beperkte gebruik en de verouderde staat zijn de exploitatiekosten hoog en is de technische kwaliteit onvoldoende. MeanderMC wil nog wel met een aantal poliklinieken in nieuwe, moderne huisvesting voor lange termijn op de locatie gevestigd blijven om de inwoners van Baarn te kunnen bedienen. Ook een aantal andere eerstelijns zorgverleners, waaronder huidige huurders, hebben aangegeven zich graag op de locatie in een modern Medisch Centrum te willen vestigen. De gemeente heeft aangegeven mee te willen werken aan de herontwikkeling van het complex. Door gebruik te maken van de bestaande structuur wordt tevens een bijdrage geleverd aan de circulaire ambitie van de gemeente. De gemeente wil zoveel mogelijk binnen de gemeentelijke nota Visie Wonen 2019 en de voorwaarden van de schenking uit 1920 en 1965 blijven en het gebied als ‘groene long’ binnen de gemeente behouden. De gemeente heeft een voorkeur voor een gedeeltelijke invulling met zorg en wonen met zorg.

Op basis van een brede inventarisatie en de basis uitgangspunten van de gemeente Baarn en MeanderMC zijn in dit hoofdstuk de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de herontwikkeling van de locatie geformuleerd. Op basis van de participatie wordt in de scope afgezien van ‘aanvulling 2’ zoals beschreven in artikel 6.1 (scope van de ontwikkeling) betreffende het toevoegen van meerdere (woningbouw-)volumes in het groen. Hiervoor blijkt onvoldoende draagvlak.

7.2 Visie op de locatie Met het ziekenhuis heeft de locatie decennialang een verzorgende functie voor alle Baarnaren gehad. Het Maarschalksbos heeft een functie als publiek toegankelijk bos. Bij de herontwikkeling van de gebouwen wordt beoogd deze functies in een hedendaagse opzet te behouden en geschikt te maken voor de komende decennia. Het ziekenhuis in haar oude vorm met behandelingen en 24-uurs verzorging maakt daarbij plaats voor een andere vorm van zorg in combinatie met een brede mix van zorgwonen. Hiermee wordt voor Baarnaren ook in de toekomst op deze locatie hun zorg behouden. Door het opnemen van een aanzienlijk aantal zorgwoningen kan de gemeente voor een deel tegemoet komen aan de vraag naar zorgwoningen die door de vergrijzing nog aanzienlijk zal toenemen. Door op het terrein van het ziekenhuis de bestrating te verminderen en het gebied ook meer publiek toegankelijk te maken vormen het omliggende bos en het ziekenhuisterrein meer één geheel. De huidige constructies/gebouwen worden behouden en herontwikkeld. Dit past binnen de circulaire ambitie van de gemeente en het huidige bestemmingsplan.

30

Daarnaast wil de gemeente medewerking verlenen aan het toevoegen van nieuwbouw op het terrein ten behoeve van een Medisch Centrum. Conform ‘aanvulling 1’ in artikel 5.1 (nieuwbouw voormalige zusterflat) zou dit op de locatie van het voormalige zusterhuis kunnen worden gerealiseerd. Aangezien deze locatie tegen een aangrenzend kavel ligt en hier ook jonge bomen zijn geplant, mag de nieuwbouw op een andere plaats op het terrein worden gerealiseerd, mits dit zorgvuldig kan worden ingepast. Deze nieuwbouw past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Hiervoor dient alsdan een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. Door een brede mix van doelgroepen en door het terrein meer toegankelijk en uitnodigend te maken krijgt het gebied een levendig karakter met een grote waarde voor de bewoners, medewerkers, omwonenden, bezoekers en alle Baarnaren. De locatie moet plaats bieden aan een inclusieve samenleving met een levendige mix van ouderen en (jong) volwassenen, mensen met een zorgbehoefte, mensen met een beperking en gezonde mensen. De inrichting van de locatie zou (toevallige) ontmoetingen zoveel als mogelijk moeten stimuleren, onder meer om eenzaamheid bij ouderen en zorgbehoevenden tegen te gaan. Mensen zouden zich thuis moeten voelen op de locatie en onderdeel zijn van een community.

De locatie zou expliciet geen ‘gated community’ moeten zijn, maar een ‘caring community’, juist de interactie met anderen binnen en buiten de community wordt gezien als een waardevolle verrijking voor velen waarvan hun leefwereld vaak wordt verkleind door hun zorgbehoefte of hun leeftijd.

7.3 Programma Voor de nieuwe functies op de locatie wordt een brede mix functies en doelgroepen van zorg en zorgwonen beoogd. In onderstaande tabel staan per functie indicatief de minimale en maximale metrages aangegeven. Het maximale totale bruto vloeroppervlak is 17.162 m². Dit is gelijk aan het totale metrage van het ziekenhuis en het voormalige zusterhuis. Voor een volwaardig Medisch Centrum met een breed aanbod van 1e en 2e lijns zorgverleners inclusief polikliniek is een vloeroppervlak van 3.000-3.500 m² wenselijk. De nieuwbouw van een Medisch Centrum mag daarom maximaal 3.500 m² bruto vloeroppervlak zijn. Als de nieuwbouw van het Medisch Centrum groter wordt dan het voormalige zusterhuis, zal het verschil in metrage van het bestaande gebouw gesloopt moeten worden om het maximale oppervlak van 17.162 niet te overschrijden.

Programma onderdeel Medische voorzieningen - poliklinieken - 1e lijns zorg Overige zorg - zorghotel - geboortehuis - hospice Maatschappelijke voorzieningen 31

metrage Binnen huidige gebouwen max. 14.560 m² min. - max.

metrage Na toevoeging nieuwbouw (*) max. 17.162 m² min. - max.

2.500 - 3.500

2.500 - 4.500

0 - 3.000

0 - 3.500

1.000 - 2.500

1.000 - 3.500

Zorgwonen in diverse zorgprofielen / doelgroepen - Intramuraal min. 1.000 m2 - Extramuraal - sociale huur min. 20% - middenhuur min. 15% - overig vrije sector huur/koop Doelgroepwonen - zorgpersoneel min. 20% - jongeren (met zorgtaak) (*) min. 20% - senioren (doorstroming) (*) max. 60% (*) aanpassing bestemmingsplan noodzakelijk

5.000 - 10.000

6.000 - 12.000

500 - 1.000

500 - 2.000

metrages in m² bruto vloeroppervlak

Programma herontwikkeling Meander-locatie

7.3.1

Anderhalvelijns Medisch Centrum

Op de locatie is ruimte voor een Medisch Centrum met een breed aanbod aan anderhalve lijns zorg c.a. Hieronder wordt onder meer verstaan poliklinieken (MeanderMC), huisartsen, fysiotherapie, oefentherapie, apotheek, tandartsen, verloskundigen, thuiszorg, logopedie, diëtist, psychologen etc. Het Medisch Centrum dient in een ander (nieuw) gebouw of gebouwdeel dan de 24-uurs verblijfs-/ zorgfuncties te worden ondergebracht. Eventueel zou een (beperkt) zelfstandig deel nog wel bij de 24-uurs verblijfs-/zorgfuncties kunnen worden ondergebracht. De activiteiten van MeanderMC dienen tijdens de herontwikkeling ‘ongestoord’ voortgezet te kunnen worden. Voor medewerkers, cliënten en begeleiders dient een veilige toegang altijd gegarandeerd te zijn en, gezien de medische activiteiten, dient overlast van verbouwingswerkzaamheden zoveel mogelijk beperkt te blijven. 7.3.2

Overige zorg

Naast een medisch centrum is er mogelijk plaats voor 24-uurs zorgfuncties. Te denken valt aan een zorghotel, geboortehuis of hospice. Omdat dit afhankelijk is van specifieke organisaties die deze functies moeten exploiteren is er geen minimum metrage opgenomen. 7.3.3

Maatschappelijke / overige voorzieningen

Naast de zorgfuncties zijn er diverse maatschappelijke en overige voorzieningen die in het plan passen om de locatie een nog breder aanbod te geven en daarmee ook een inclusiever karakter bieden. Mogelijke maatschappelijke functies zijn onder meer kinderopvang, zorgeducatie, dagrevalidatie, consultatiebureau en ontmoetingsruimte(n). Een deel van de maatschappelijke voorzieningen kan mogelijk in het souterrain worden ondergebracht. Daarnaast zijn beperkt enkele (overige) voorzieningen toegestaan die de andere functies op de locatie ondersteunen. Te denken valt o.a. aan kleine daghoreca voor medewerkers, bewoners en bezoekers van de locatie. Ook in de huidige situatie beschikt het ziekenhuis over een eigen restauratieve voorziening.

32

7.3.4

Zorgwonen

In het project wordt beoogd verschillende woonzorgconcepten met verschillende zorgprofielen/ zorgbehoeften met elkaar te combineren. Daardoor ontstaat schaalgrootte en kunnen zorgtaken en voorzieningen worden verdeeld over meer cliënten.

verpleeghuis ...

Afname zelfstandigheid

...

woonzorg complex

geclusterd wonen ...

wonen levensloop met bestendige mantelzorg woning

...

...

serviceflat woongroep

woonzorg woongroep onzelf- dementie standig verstandelijk gehandicapten wonen

...

ZORGWONEN

... woning

Extramurale zorg

Intramurale zorg

Toename zorgbehoefte

Schema woonzorgconcepten

Door de nabijheid van het Medisch Centrum en eventueel een zorghotel kan nog bredere zorg worden geboden. Ook kunnen bewoners met een toenemende zorgvraag binnen dezelfde omgeving blijven wonen en ‘doorgroeien’. Daarnaast kan de verdeling over de verschillende zorgprofielen flexibel worden aangepast aan de actuele behoefte op korte en lange termijn. In de langdurige zorg wordt onderscheid gemaakt tussen extramurale (zorg zonder verblijf) en intramurale zorg (zorg met verblijf). Extramurale zorg betreft de zorg aan cliënten die niet in een instelling verblijven. Het is zorg die de cliënt op afspraak bij de zorgaanbieder krijgt, of die de zorgaanbieder bij de cliënt aan huis levert. Dit betreft cliënten met zorgprofielen VV-1 t/m VV-3. Intramurale zorg betreft de zorg die cliënten ontvangen gedurende een onafgebroken verblijf in een instelling. Het gaat om zorg in een verpleeghuis of verzorgingshuis, instelling voor gehandicapten of instelling voor cliënten met langdurige psychische problemen. Hieronder vallen cliënten met zorgprofiel van VV-4 en hoger. Intramuraal wordt ook vaak aangeduid met Beschermd Wonen. Bij extramurale zorg wordt uitsluitend de zorg vergoed. De cliënt woont zelfstandig en de kosten voor de huisvesting worden door de cliënt zelf betaald. De woning kan zich net als bewoners zonder zorgbehoefte in het sociale segment, middensegment en hoger segment bevinden.

Bij intramurale zorg wordt zowel de zorg als de huisvesting en services vergoed. Wel betaalt de cliënt hiervoor een eigen bijdrage. Voor het bepalen van de hoogte van de eigen bijdrage telt onder meer een deel van het eigen vermogen extra mee. Door cliënten met verschillende zorgprofielen op één locatie te concentreren kan de zorg doelmatig worden ingezet en kunnen kosten worden bespaard en tegelijk betere zorg worden verleend. 33

Van het programma zorgwonen wordt minimaal 1.000 m² als intramuraal gerealiseerd. Het restant zorgwonen wordt als extramuraal uitgevoerd. Van het extramuraal zorgwoonprogramma wordt minimaal 20% sociale huur en minimaal 15% middenhuur van het aantal woningen. 7.3.5

Doelgroep-wonen

Voor specifieke doelgroepen is eveneens programma beschikbaar om daarmee enerzijds de locatie nog levendiger en inclusiever te maken en anderzijds een (kleine) bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave van de gemeente. Zorgpersoneel Voor inwoners met een zorgberoep wil de gemeente Baarn het graag mogelijk maken om in Baarn een woning te vinden. Deze hoeven niet per se op de locatie werkzaam te zijn. Jongeren (met zorgtaak) Voor een aantal jongeren zou er op de locatie huisvesting beschikbaar kunnen komen als zij zich tegelijk inzetten voor de zorgbehoevenden op de locatie. Dit kan door sociale activiteiten of mantelzorg. Hierdoor ontstaat er meer levendigheid en een betere mix tussen generaties. Voor deze categorie is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Senioren (doorstroming) Een deel van de zorgwoningen kan door (zorgbehoevende) ouderen worden bewoond. Daarnaast wil de gemeente ruimte bieden aan een aantal senioren zonder actuele zorgbehoefte die daarmee een gezinswoning in Baarn ten behoeve van de doorstroming van woningzoekenden achterlaten. Voor deze categorie is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk

7.4 Duurzaamheid De gemeente Baarn en MeanderMC hechten aan een duurzame herontwikkeling van de locatie. De gebouwen dienen zoveel als mogelijk circulair te worden hergebruikt, in het bijzonder de constructie. Van marktpartijen zal een visie over de duurzame herontwikkeling worden gevraagd. Deze dient de volgende elementen te bevatten: • energie; • circulair bouwen; • klimaatadaptie; • natuurinclusiviteit en biodiversiteit; • duurzame mobiliteit; • gezonde leefomgeving. Deze visie op de duurzaamheid zal meewegen bij de beoordeling van de selectie.

34

7.5 Terrein Ook het terrein zou een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen van de locatie kunnen leveren. Het terrein zou nog meer publiek toegankelijk moeten zijn en duidelijk verbonden met het omliggende Maarschalksbos en het hertenkamp. Het terrein kent nu veel verharding voor parkeren. Dit zou een vriendelijker, natuurlijker karakter moeten krijgen en meer moeten uitnodigen tot ontmoeten en verblijven voor de (zorg)bewoners en omwonenden. Ook bijzondere elementen, zoals bijvoorbeeld een pluktuin, kunnen bijdragen aan de verblijfskwaliteit van het terrein. Naast het circulaire gebruik van het gebouw en duurzaam bouwen zou ook het terrein een meer natuurinclusief en klimaatadaptief karakter kunnen krijgen. Op het terrein zou een blijvende herinnering aan de schenkster, mejuffrouw Van IJsendijk, kunnen komen.

7.6 Parkeren en verkeer Verkeer: In de huidige situatie wordt het MeanderMC ontsloten via de Molenweg en de Ringlaan. Deze ontsluiting voldoet. Voor de toekomstige situatie worden vergelijkbare verkeersintensiteiten verwacht en worden geen knelpunten in de verkeersafwikkeling voorzien. Parkeren Bij de herontwikkeling zal moeten worden aangetoond dat wordt voldaan aan het geldende parkeerbeleid van de gemeente en het benodigd aantal parkeerplaatsen op eigen terrein realiseerbaar is. Deze Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden beschrijft twee mogelijke ontwikkelingsrichtingen namelijk herontwikkeling binnen de bestaande gebouwen en de herontwikkeling met de toevoeging van een beperkt nieuwbouwprogramma. Voor beide programma’s is indicatief het aantal parkeerplaatsen berekend uitgaande van een gemiddelde toekomstige parkeernorm van 1,5 pp/100 m² bvo waarbij nog geen rekening is gehouden met mogelijk dubbelgebruik. Op basis hiervan komen we indicatief uit op: Bij herontwikkeling binnen de bestaande gebouwen Herontwikkeling met toevoeging van nieuwbouw een namelijk

14.560 x 1,5 /100=218 pp 17.162 x 1,5 /100= 257 pp

In de bestaande situatie zijn 279 parkeerplaatsen aanwezig. Dit betekent dat er voldoende mogelijkheden zijn om binnen de eerder genoemde randvoorwaarden van groen en verhardingen het parkeerprogramma voor de situatie zonder toevoeging van nieuwbouw op te lossen. Voor de situatie met wel een toevoeging van nieuwbouw is aanpassing van de parkeervoorziening noodzakelijk, eventueel d.m.v. een gebouwde of (half)ondergrondse parkeervoorziening. Belangrijk is om in het vervolgtraject op basis van het daadwerkelijke programma een gedetailleerde parkeerbalans op te stellen. Gebruik van deelmobiliteit kan ook het benodigd aantal parkeerplaatsen beperken.

7.7 Gronduitgifte De grond is in erfpacht aan MeanderMC uitgegeven met een jaarlijkse canon. Erfpacht biedt de gemeente extra privaatrechtelijke mogelijkheden voor invloed op de locatie, naast de publiekrechtelijke mogelijkheden van een bestemmingsplan. De gemeente wil, mede gezien de schenkingsvoorwaarden, deze invloed ook in de toekomst behouden en daarom de grond niet verkopen. De huidige uitgifte op basis van een jaarlijkse canon biedt de erfpachtnemers weinig zekerheid.

35

De gemeente zal de grond wederom in erfpacht uitgeven. Hierbij kiest zij voor uitgifte in erfpacht die eeuwigdurend wordt afgekocht. Dit is de meest gangbare vorm die momenteel ook in andere gemeenten wordt toegepast. Bij deze erfpachtvariant wordt de grondwaarde vastgesteld op basis waarvan de erfpacht bij uitgifte in één keer eeuwigdurend wordt afgekocht. De grondwaarde wordt niet op basis van het perceeloppervlak, maar op basis van het bruto vloeroppervlak bepaald. Hiermee behoudt de gemeente maximale grip op de locatie en ontvangt zij in één keer de volledige afkoopsom. Bij wijziging van het programma of functie op de locatie vindt een herberekening van de grondwaarde plaats. De erfpachtnemer kan dus niet meer volume toevoegen dan in de erfpachtovereenkomst is vastgelegd zonder toestemming van de gemeente en zonder daarover de afkoopsom van de erfpacht te voldoen.

36

8

Uitvoerbaarheid

8.1 Economische uitvoerbaarheid De grond binnen het plangebied is nu in erfpacht uitgegeven door de gemeente aan MeanderMC. De huidige opstallen zijn eigendom van MeanderMC. Na vaststelling van de Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden zal de gemeente Baarn met MeanderMC een samenwerkingsovereenkomst afsluiten. Hierin zullen de nadere afspraken worden vastgelegd over de verdeling van plankosten en overige te verwachten kosten en opbrengsten. Nadat er een marktpartij is geselecteerd zal ook hier een anterieure overeenkomst mee worden opgesteld. Om de herontwikkeling van deze locatie mogelijk te maken dient met de marktpartij overeenstemming te worden bereikt over de wijziging van de omvang van het in erfpacht uitgegeven gebeid, de bebouwingsmogelijkheden, afdracht van toekomstige economische meerwaarde en mogelijke planschade risico. Eventuele planschadekosten komen voor rekening van markpartij. Na een akkoord wordt dit vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De markpartij wordt verantwoordelijk waardoor de economische uitvoerbaarheid van het project gewaarborgd is. De opbrengst van de gronduitgifte zal door de gemeente deels weer in het gebied worden geïnvesteerd. De opbrengst van de verkoop van het gebouw zal Meander weer in de zorg investeren.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op basis van de consultatie met de diverse Baarnse doelgroepen wordt het in deze Ontwerp Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden beschreven programma maatschappelijk als uitvoerbaar gezien. De Ontwerp Nota zal nadat het college van B&W van Baarn deze heeft vrijgegeven voor inspraak ter visie worden gelegd. In deze periode kunnen belanghebbenden hun zienswijze op de plannen geven. Op basis van de zienswijzen en de reactie hierop zal de definitieve nota worden opgesteld. Deze definitieve nota zal door de gemeenteraad worden vastgesteld. Door deze vervolgstappen zal de uiteindelijke definitieve Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden maatschappelijk uitvoerbaar zijn.

8.3 Technische uitvoerbaarheid Op basis van de reeds uitgevoerde onderzoeken en markuitvraag voor de realisatie blijken dat er geen technische obstakels te zijn voor de uitvoerbaarheid van het plan. Wel dient nog nader te worden onderzocht hoe het bouwverkeer en bouwplaatsinrichting in relatie tot de kwetsbare ligging in het bos goed gewaarborgd kunnen worden. Door de uitvoerende marktpartij zal een BLVC-plan dienen te worden opgesteld waarin wordt aangegeven hoe de aspecten bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie tijdens de bouw worden gewaarborgd.

37

9

Vervolgtraject

9.1 Proces De Ontwerp Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten is met raadpleging van omwonenden, huurders / geïnteresseerden, belangengroepen, bewoners en marktpartijen tot stand gekomen. De Ontwerp Nota wordt aan het college van B&W voorgelegd om ter visie te leggen. Vervolgens wordt de Ontwerp Nota ter visie gelegd. Bewoners kunnen dan hun zienswijzen indienen. Op basis van de eventueel ingebrachte zienswijzen zal een reactienota worden opgesteld en zullen eventueel aanpassingen worden verwerkt in de Nota. Deze aangepaste Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten zal vervolgens ter bespreking en vaststelling aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Op basis van de vastgestelde Nota kan de verkoopprocedure van de gebouwen plaatsvinden. De gemeente en MeanderMC zullen nog nader overleggen over de exacte invulling van de verkoopprocedure. Als onderdeel van de verkoopprocedure dienen kopers een plan/ontwerp voor de herontwikkeling van de locatie op te stellen.

9.2 Planologisch juridisch proces Het grootste deel van de randvoorwaarden en uitgangspunten zijn binnen het huidige bestemmingsplan te realiseren. Toevoeging van extra volume of toevoegen van (doelgroep)wonen past niet binnen het bestemmingsplan. Als de initiatiefnemer komt met voorstellen die afwijken van het vigerende bestemmingsplan maar in geest zijn met de randvoorwaarden en uitgangspunten is de gemeente bereid medewerking te verlenen aan planologische wijziging. Hiervoor dienen wel door de initiatiefnemer de publiekrechtelijke procedures te worden doorlopen en de benodigde onderzoeken te worden uitgevoerd.

9.3 Planning Onderstaand is de globale planning weergegeven. Onderdeel Ontwerp Nota ter visie + indiening zienswijzen Collegebesluit (incl. RIB) Ter visie leggen Reactie op zienswijzen Bespreking + Vaststelling (aangepaste) Nota door de gemeenteraad Verkoopprocedure Beoordeling, besluitvorming en gunning Contractvorming Planvorming evt. bestemmingswijziging Omgevingsvergunning(en) Bouwvoorbereiding Uitvoering Oplevering

38

Doorlooptijd

Start

Eind

4 weken 3 weken 6 weken 10 weken (excl. vakantie) 10 weken n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

21-10-2022 18-11-2022 10-12-2022

18-10-2022 17-11-2022 9-12-2022 6-02-2023

10 • • • •

39

Bijlagen Verslag 1ste informatieavond met omwonenden MeanderMC Samenvatting inventarisatie huurders / geïnteresseerden Samenvatting reacties marktconsultatie Rapportage consultatie Herontwikkeling MeanderMC (reacties inwoners, omwonenden en belangenorganisaties)

Bijlage consultatie omwonenden en belanghebbenden