214431 Ruimtelijk Kader Baarnsche Zoom rvs

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

214431

Onderwerp

Ruimtelijk kader en voorontwerpbestemmingsplan Baarnsche Zoom

Besluit in raad

24 maart 2021

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Jansma

Naam steller

Mariëlle Jansen

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. Het Ruimtelijk Kader Baarnsche Zoom vast te stellen, waarbij het volgende betaalbare programma wordt aangehouden: a. Minimaal 100 sociale huurwoningen b. Circa 50 middeldure huurwoningen tot € 950 per maand c. Minimaal 50 koopwoningen tot € 235.000 d. Minimaal 50 koopwoningen tot € 300.000 2. In te stemmen met het voorontwerpbestemmingsplan Baarnsche Zoom. Samenvatting van het voorstel In december 2019 heeft de raad besloten een invulling te geven aan de locatie Baarnsche Zoom met woningbouw en uitbreiding van het bedrijventerrein ‘Noordschil’. Om de uitgangspunten voor de marktpartijen in het kader van de aanbesteding concreet te maken, is tevens besloten een Ruimtelijk Kader op te stellen op basis van de bouwstenen, aangevuld met o.a. uitgangspunten uit bestaand beleid en de belangrijkste ontwerpprincipes die gehanteerd moeten worden. Met name het woningbouwprogramma is van belang, omdat de gemeente hier een aanzienlijk deel van de eigen ambities kan realiseren. Voorliggend voorstel ziet op dat Ruimtelijk Kader en het juridische kader, vastgelegd in het voorontwerpbestemmingsplan. Aanleiding Op 18 december 2019 heeft de raad besloten een invulling te geven aan de locatie Baarnsche Zoom met woningbouw en uitbreiding van het bedrijventerrein ‘Noordschil’.

In het besluit zijn bouwstenen vastgesteld die aan het college zijn meegegeven voor de ontwikkeling. De bouwstenen die zijn vastgesteld, zijn: a. de geluidwerende voorziening van de A1 bestaat uit walwoningen; b. de gasleidingen in het plangebied blijven liggen; c. Het bedrijventerrein Noordschil naar het oosten uit te breiden met 2 ha bedrijven in een nader te onderzoeken milieucategorie. Daarnaast onderzoeken of nog 1 tot 2 ha moet worden gereserveerd voor bedrijven in een lage milieucategorie als overgangsgebied tussen het bedrijventerrein en de woonwijk, waarbij een combinatie van wonen en werken (incl. beperkte opslag) mogelijk is (geamendeerd); d. de Drakenburgerweg ter plaatse van het plangebied afwaarderen tot 30 km/u-weg; e. de Beltvijver niet saneren.

1

In het besluit is de opdracht aan het college gegeven om een ontwikkelstrategie voor te bereiden. Op 27 mei 2020 is de ontwikkelstrategie behandeld en is besloten om de verdere plan-, vastgoed- en gebiedsontwikkeling en de realisatie (inclusief het bouw- en woonrijp maken) risicodragend aan te besteden. Om de uitgangspunten voor de marktpartijen in het kader van de aanbesteding concreet te maken, is tevens besloten een Ruimtelijk Kader op te stellen op basis van de bouwstenen, aangevuld met o.a. uitgangspunten uit bestaand beleid en de belangrijkste ontwerpprincipes die gehanteerd moeten worden. Beoogd resultaat Doel van dit voorstel is om ruimtelijke kaders mee te geven aan de marktpartijen bij de aanbesteding en zekerheid te geven met het voorontwerpbestemmingsplan. Argumenten Beslispunt 1 Ruimtelijk Kader Baarnsche Zoom vaststellen De gemeente geeft met het Ruimtelijk Kader aan marktpartijen aan wat belangrijk is. Het is een verdiepingsslag ten opzichte van de reeds vastgestelde bouwstenen en doet recht aan de kaderstellende rol van de raad. Met name het woningbouwprogramma is van belang, omdat de gemeente hier een aanzienlijk deel van de eigen ambities kan realiseren. Woningbouwprogramma Bij de aanbesteding worden marktpartijen uitgenodigd om zelf een visie en een plan te maken, binnen de kaders die de raad heeft gesteld.

Het is dus niet de bedoeling om het woningbouwprogramma dwingend voor te schrijven, maar wel om de gemeentelijke ambities zeker te stellen. Het woningbouwprogramma is als volgt tot stand gekomen. · De Visie Wonen 2016 ging ervan uit dat er tussen 270 en 350 woningen op de Baarnsche Zoom zouden worden gebouwd. 30% zou sociale huur zijn, dus 105 sociale huurwoningen. Goedkope koopwoningen zouden een prijs hebben van max. € 220.000, middeldure huur een prijs van max. € 850. · In 2018 is de ontwikkeling van de Baarnsche Zoom opnieuw ingezet. Er is eerst een onderzoek gedaan naar een ruimtelijk en financieel haalbaar plan. Om daar toe te komen zijn aannames gedaan voor een woningbouwprogramma op basis van de Visie Wonen 2016. De behoefte aan nieuwbouwwoningen was intussen toegenomen en gebleken is dat er zo’n 500 woningen op de Baarnsche Zoom zouden kunnen worden gerealiseerd. Dit ‘tekenen en rekenen’ heeft geleid tot de volgende aannames: Sociale huur Middeldure huur tot € 950 Goedkope koop < € 235.000 Middeldure koop € 235.000 - € 345.000 Vrije sector koop

105 60 122 60 176

20% 11% 23% (NB dit is incl. indexatie van de koopprijs € 220.000) 11% 34%

Met dit programma is het financieel en ruimtelijk haalbaar om de Baarnsche Zoom te ontwikkelen. Het betaalbare programma (sociaal en middelduur) heeft een aandeel van 66%. · De Visie Wonen 2019 hanteert een ander systeem, namelijk met mandjes. Bij de realisatie van 10 of meer woningen is het afwegingskader woningbouw van toepassing. 30% van het bouwplan moet in een of combinatie van de mandjes worden gerealiseerd. Mandje 1, sociale huur Mandje 2, sociale koop (tot € 200.000) Mandje 3, middeldure koop (tot € 300.000) Mandje 4, middeldure huur (tot € 950 per maand)

2

Mandje 5, geclusterde woonzorgvormen Ten opzichte van de aannames in het onderzoek zijn met name de sociale-koopgrens en de middeldure-koopgrens relevant, want die leiden met toepassing van de Visie Wonen 2019 uiteraard tot een minder positief financieel resultaat. Daar tegenover staat dat het aandeel van het betaalbaar programma niet 66% maar 30% ‘hoeft’ te zijn. De stand van zaken van de relevante mandjes is op dit moment als volgt: Mandje 1, sociale huur: vult zich, maar er ligt nog een opgave. Mandje 2, sociale koop (tot € 200.000): loopt ver achter. Mandje 3, middeldure koop (tot € 300.000): vult zich, maar er ligt nog een opgave. Mandje 4, middeldure huur (tot € 950 per maand): vult zich, loopt op schema. Het college stelt voor om het volgende programma in het Ruimtelijk Kader op te nemen: Minimaal 100 sociale huurwoningen Circa 50 middeldure huurwoningen tot € 950 per maand Minimaal 50 koopwoningen tot € 235.000 Minimaal 50 koopwoningen tot € 300.000 Het resterende programma valt in de vrije sector. Met dit programma is het heel goed mogelijk om een positief financieel resultaat te behalen. Het levert een plus op van € 1.341.000 ten opzichte van het model van SVP. Een differentiatie in sociale-huurprijsgrenzen zal worden opgenomen in de aanbestedingsstukken, evenals een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht.

Betaalbaar programma van 50% Het totaal aantal woningen zal rond 500 liggen, wat ertoe leidt dat het betaalbare programma ongeveer 50% bedraagt. Dat percentage wordt hoger als het aantal vrijesectorwoningen minder dan de helft is, dus óf er worden minder dan 500 woningen gerealiseerd óf er worden meer betaalbare woningen gerealiseerd dan het college nu voorstelt. Méér woningen in de vrije sector is nagenoeg niet mogelijk, omdat deze woningen op grotere percelen staan en dus meer ruimte vragen. Dit wordt beperkt door de omvang van het plangebied, meer ruimte is er niet. Om te voorkomen dat een groot deel van het programma gestapeld wordt gerealiseerd, wordt een richtgetal voor de woningdichtheid van 23 woningen per hectare meegegeven. Dit is in overeenstemming met het model dat SVP heeft ontwikkeld en is passend bij het dorpse karakter van Baarn. Bovendien ontstaat met een betaalbaar programma van ongeveer 50% een meer gedifferentieerde wijk. Een betaalbaar programma van 50% is veel meer dan de gemeente bij andere woningbouwplannen vraagt (30%). De gemeente is nu deels grondeigenaar en krijgt de kans om in een aanzienlijk deel van de woningbehoefte te voorzien. Er is provinciaal beleid in voorbereiding. Hierbij wordt gestreefd naar een programma op regionaal niveau waarin 50% van de toe te voegen woningen behoort tot het sociale of middeldure segment.

Gemeenten streven naar verevening binnen eigen grenzen. De provincie hanteert als grens voor middeldure koop de NHG-grens. Momenteel is die € 325.000. Het voorgestelde programma is in lijn met dit in voorbereiding zijnde provinciaal beleid. Goedkope koopwoningen De prijscategorieën die gehanteerd worden in het voorgestelde woningbouwprogramma komen overeen met de prijscategorieën uit de Visie Wonen. Uitzondering is de categorie tot € 235.000. Het college stelt voor om geen sociale koopwoningen te realiseren. Deze hebben een koopprijs van maximaal € 200.000.

3

Zowel de Visie Wonen 2019 als de recent vastgestelde doelgroepenverordening als het Besluit ruimtelijke ordening hanteren een woningprijs van € 2 ton voor sociale koopwoningen. Het planeconomisch adviesbureau hanteert een minimale prijs van € 235.000. Argument daarvoor is dat het niet mogelijk is om een koopwoning voor € 2 ton te realiseren. Het college wil voor de woningen in de prijscategorie tot € 235.000 het instrument van de starterslening inzetten. De maximale hoogte van een starterslening is € 37.500, afhankelijk van het inkomen van de koper. Daarmee kan het verschil tussen € 235.000 en € 200.000 worden overbrugd. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt het Bro te vervallen en is de verwachting dat de socialekoopgrens wordt opgehoogd tot de NHG-grens (sinds 1 januari jl. bedraagt deze € 325.000). De doelgroepenverordening zal dan ook moeten worden aangepast. Het staat de gemeente niet in de weg om dan toch een lagere grens te hanteren dan de NHG-grens. De aanbesteding van de Baarnsche Zoom heeft dan al plaatsgevonden. Dit betekent dat de doelgroepenverordening uitsluitend kan worden toegepast op de prijscategorieën sociale huur en middeldure huur. Het in te dienen plan moet onderbouwd worden met gegevens over de Baarnse woningmarkt. Stedenbouw Het college acht het wenselijk dat in het Ruimtelijk Kader aandacht wordt besteed aan de stedenbouw.

Belangrijk voor de ontwikkeling van een dermate grote wijk voor Baarn is dat het ook aansluit bij de Baarnse identiteit en past in het landschappelijk silhouet. Het dorpse karakter is ook bepalend voor de opbouw en van de bouwvolumes. De hoogte van de volumes dienen dat dorpse karakter, door niet de indruk te geven van een sterk verstedelijkt uitbreidingswijk van een stad, maar juist die van een ingetogen uitbreiding, passend bij dat landschappelijk silhouet van Baarn. Typologie, ritmiek en korrel van de bebouwing dragen ook hieraan bij, een eigentijdse uitstraling aansluitend bij de schaal en maat van Baarn. Daar waar mogelijk dienen verbijzonderingen te worden toegepast zonder afbreuk te doen aan de Baarnse identiteit. Bedrijvigheid Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Noordschil is vanzelfsprekend de recent vastgestelde Toekomstvisie Werklocaties van belang. De volgende uitgangspunten zijn voor de Baarnsche Zoom van toepassing: · Uitbreiden bedrijventerrein Noordschil met circa 2,4 hectare netto voor regulier MKB. · Milieucategorie maximaal 3.2 en op basis van de brochure Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2019) inwaarts zoneren vanaf de nieuwe woningen. · De uitbreiding van het bedrijventerrein dient te worden ontsloten vanaf het bestaande bedrijventerrein. · Woonwerkunits behoren tot de mogelijkheden.

· Bij de nieuwe woningbouwontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de milieueffecten van de gevestigde bedrijven op het bedrijventerrein Noordschil. · Voor de woningen is ruimte voor de uitoefening van een beroep aan huis en voor kleinschalige bedrijvigheid, overeenkomstig de overige woongebieden in Baarn (geen hinder voor de omgeving). Hiermee wordt invulling gegeven aan het amendement uit december 2019 bij het raadsvoorstel over de bouwstenen voor de Baarnsche Zoom. Duurzaamheid In het raadsbesluit van 21 februari 2018 is opgenomen dat de Baarnsche Zoom de meest duurzame wijk van Baarn moet worden. Dit door gebruik te maken van innovaties op het gebied van duurzaamheid en energie, zoals oplaadpalen, elektrisch rijden en toepassen van LED-verlichting. De woningen zullen gasloos zijn (inmiddels een wettelijke verplichting) en het nul-op-de-meter predicaat hebben. Vanwege de voorwaarden die de gemeenteraad heeft gesteld op het vlak van duurzaamheid, is het belangrijk dat duurzaamheid meetbaar en toetsbaar (en daarmee werkbaar) wordt gemaakt. Daarvoor is een ‘Nota van Uitgangspunten Duurzaamheid’ opgesteld. Het doel van de Nota van Uitgangspunten is de duurzaamheidsthema’s op een gestructureerde en integrale manier zichtbaar, meetbaar en bespreekbaar te maken zodat duurzaamheid

4

werkbaar wordt en verantwoording kan worden afgelegd over de wijze waarop duurzaamheid is geïntegreerd in het ontwerp van de Baarnsche Zoom. De Nota van Uitgangspunten is bijlage bij het Ruimtelijk Kader.

Gezondheid De milieubelasting, zoals luchtverontreiniging en geluidbelasting, heeft invloed op de kwaliteit van de leefomgeving. Het heeft effect op de gezondheid van mensen die wonen of langdurig verblijven in een belast gebied. Hoe hoger de belasting, hoe groter de effecten. De Baarnsche Zoom ligt naast de rijksweg A1, een bron van geluidhinder en luchtverontreiniging. Ter bescherming van inwoners zijn in Nederland verschillende regels opgesteld met normen voor o.a. de geluidbelasting, de luchtkwaliteit en een veilige leefomgeving. Bij de ontwikkeling dient te worden voldaan aan normen voor geluidbelasting, luchtkwaliteit en veiligheid. Aanvullend hierop dienen de conclusies van het verrichte onderzoek naar de gezondheidsaspecten luchtkwaliteit en geluid op basis van de WHO-advieswaarden in acht worden genomen. Tevens dienen de ideeën van de GGD in het kader van gezondheidsbeschermende en gezondheidsbevorderende maatregelen uitgangspunt te zijn. Ook voor het thema Gezondheid is een Nota van Uitgangspunten opgesteld om dit aspect meetbaar en toetsbaar te maken en ook deze is bijlage bij het Ruimtelijk Kader. Water Er wordt momenteel een watersysteemanalyse voor de hele noordrand van Baarn uitgevoerd aan de hand waarvan de nodige normen, eisen en wensen kunnen worden aangepast/geactualiseerd.

Ten behoeve van het uiteindelijke watersysteem is in samenwerking met het waterschap Vallei en Veluwe een programma van eisen en wensen opgesteld, waarmee bij het ontwerp van de nieuwbouwlocatie in het algemeen en het watersysteem in het bijzonder rekening moet worden gehouden. In het Ruimtelijk Kader zijn de meest relevante eisen beschreven. Groen Er wordt ingezet op een wijk met een groen karakter. In het openbaar gebied dient voldoende ruimte te zijn voor spelen (autovrij). Ook zal ruimte zijn om onderdelen van de klimaatadaptatie zichtbaar te maken in de openbare ruimte, door waterberging en wadi’s op te nemen en staat het minimaliseren van de effecten van de klimaatverandering centraal, zoals de gevolgen van hittestress, wateroverlast en verdroging. De inrichting van de groene ruimte kan hierin een belangrijke bijdrage leveren. Verkeer Een van de bouwstenen is afwaardering van de Drakenburgerweg ter plaatse van het plangebied tot 30 km/u-weg. Deze afwaardering maakt deel uit van de herinrichting van de gehele Drakenburgerweg / De Geerenweg. De uitgangspunten voor de herinrichting worden middels een informatiebrief aan de raad kenbaar gemaakt. De kosten voor de plaatselijke afwaardering zullen worden gedekt door de grondopbrengsten van de Baarnsche Zoom. Beslispunt 2. Instemmen met het voorontwerpbestemmingsplan Baarnsche Zoom.

Het voorontwerpbestemmingsplan biedt het juridische kader voor de ontwikkeling. Het volgt inhoudelijk het Ruimtelijk Kader. Na de aanbesteding en uitwerking van het plan door de marktpartij zal het in procedure worden gebracht. Het perceel Drakenburgerweg 2b maakt wel deel uit van het plangebied, maar heeft nog geen bestemming gekregen. De grondeigenaar onderzoekt de invulling van het perceel. Op het moment dat er meer zekerheid is over de herontwikkeling, wordt in het bestemmingsplan de passende bestemming toegekend. Algemene risico's In deze fase van gebiedsontwikkeling zijn er nog veel financiële risico's, omdat er nog veel onzekerheden zijn. De ontwikkeling van de bouwkosten, inflatie en marktwaarde bijvoorbeeld zijn factoren die niet te voorzien zijn. Naarmate het traject vordert, worden de onzekerheden kleiner.

5