211006 Uitwerking Toekomstvisie Werklocaties Baarn (327549)
Tekst van het document
inlichtingen bij
doorkiesnummer
Jack van de Gevel
0634875632
uw kenmerk ons kenmerk
datum portefeuillehouder(s) onderwerp
324521 / 327549
Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn
6 oktober 2021 Wethouder Jansma Uitwerking Toekomstvisie Werklocaties Baarn
Geachte leden van de raad en steunfractieleden, Aanleiding De gemeenteraad heeft in september 2020 de Toekomstvisie Werklocaties Baarn vastgesteld met daarbij een amendement om aanvullend onderzoek te doen en de raad hierover uiterlijk in september 2021 te informeren. Met deze rapportage informeren wij de gemeenteraad hoe in de periode september 2020 – zomer 2021 invulling is gegeven aan het raadsbesluit. Acties Om invulling te kunnen geven aan het besluit en het amendement om aanvullend onderzoek te doen zijn de volgende stappen gezet. In de periode oktober 2020 – augustus 2021 is regelmatig contact geweest met de belangrijkste stakeholders. Doel van deze gesprekken was om af te stemmen over hoe het raadsbesluit en het amendement over de Toekomstvisie Werklocaties Baarn het beste uitgevoerd kan worden. Er is met name nagedacht over een praktische werkwijze om de behoefte aan verplaatsing en uitbreiding van bestaande ondernemers goed in beeld te krijgen. Het kernteam POB is maandelijks geïnformeerd over de voortgang en heeft gefungeerd als begeleidingscommissie. In het kernteam zijn alle ondernemersnetwerken in Baarn vertegenwoordigd. Bijgevoegd is de rapportage Uitwerking Toekomstvisie Werklocaties Baarn waarin wordt ingegaan op alle aspecten van de uitrol van de Toekomstvisie en uitgebreid wordt ingegaan op het amendement.
In mei 2021 heeft de gemeente samen met het Platform Ondernemend Baarn een enquête uitgezet waarin alle ondernemers konden aangeven welke ruimtebehoefte ze hebben. In totaal hebben 52 bedrijven uit Baarn de enquête ingevuld waaronder zowel bedrijven uit de kern als de grotere bedrijven op de Noordschil en de Drie Eiken. Met de betrokken ondernemers is afgesproken dat we hun input vertrouwelijk behandelen. Om u toch een goed beeld te kunnen geven van de ruimtebehoefte worden de enquêteresultaten in het bijgevoegde rapport van STEC geanalyseerd. Aan de hand van een twintigtal vragen is ondernemers heel specifiek gevraagd naar hun huidige situatie en de wensen met betrekking tot verhuizen en/of uitbreiden. Gevraagd is naar de aard van
Stationsweg 18 Postbus 1003 3740 BA Baarn t (035) 548 16 11 e gemeente@baarn.nl I Voor ons privacybeleid zie www.baarn.nl Bank Nederlandse Gemeenten NL28BNGH0285000594. Bij beantwoording graag datum en kenmerk brief vermelden
de bedrijfsactiviteiten en het type ruimte dat nodig is in de toekomst. Ook is gevraagd naar het jaar waarin de verhuizing/uitbreiding staat gepland, koop of huur, de benodigde kavel/m2 en de concreetheid van de plannen. Er is gekozen voor deze tijdshorizon omdat dit gebruikelijk is bij een dergelijke inventarisatie. Ondernemers kijken doorgaans wat betreft hun huisvesting maximaal 5 jaar vooruit. Ook uit de enquêteresultaten blijkt dit. Uitkomsten enquête De ondernemers die aangeven concrete verhuis- en/of uitbreidingsplannen te hebben geven aan dit op korte termijn te hebben (2021 en 2022). Het merendeel van de ondernemers die aangeeft plannen te hebben geeft echter aan dat deze betrekking hebben op de jaren 2023, 2024, 2025 of weet nog niet wanneer de plannen concreet worden. De enquêteresultaten zijn deze zomer aangevuld met informatie van makelaars en overige bronnen waaronder de input van het ondernemersnetwerk voor zzp’ers BIZON. Op deze manier is een goed beeld verkregen van de ruimtebehoefte welke ondernemers uit Baarn hebben in de periode 2021 t/m 2025. In juli 2021 is in het kernteam POB besloten dat een onafhankelijk bureau de verzamelde ruimtebehoefte dient te analyseren. Om de hardheid van de ruimtevraag goed te kunnen beoordelen en een koppeling te kunnen maken met de eerder door STEC gemaakte berekeningen is aan STEC gevraagd de ruimtebehoefte te analyseren.
STEC heeft haar bevindingen in een aparte rapportage beschreven die als bijlage is toegevoegd (Ruimtevraag ondernemers Baarn: duiding resultaten door STEC Groep d.d. 28 september). Hieronder enkele passages uit het rapport van STEC met de belangrijkste conclusies en adviezen. Op basis van de online enquête aangevuld met gegevens van makelaar(s) en BIZON concludeert STEC het volgende. In de gemeente Baarn is behoefte aan nieuw bedrijventerreinen tot en met 2030. Uit de inventarisatie destilleren we een ruimtevraag op korte termijn (≤ vijf jaar) van circa 7,7 hectare. De verwachte realisatie becijfert STEC op circa 2,5 hectare aanzienlijk lager wanneer we rekening houden met de concreetheid van verhuis- of uitbreidingsplannen. Het betreft natuurlijk een momentopname en dit kan wijzigen in de tijd. Uiteraard heeft het wel of niet kunnen en willen faciliteren van een grotere ruimtevrager grote impact op de omvang van de te realiseren ruimtevraag. Aangezien een lokaal gevestigd bedrijf heeft aangegeven behoefte te hebben aan circa 2,5 hectare uitbreidingsruimte is het verstandig om hiervoor ruimte te ‘reserveren’ indien de gemeente dit bedrijf in de toekomst wil kunnen faciliteren in haar ruimtevraag. In aanvulling op de inventarisatie heeft STEC een doorrekening gemaakt van de ruimtevraag in de periode 2021 t/m 2030.
Daarnaast geeft STEC het advies om vraaggericht te ontwikkelen, snel te starten met procedures en te blijven monitoren samen met alle betrokkenen. Bijgevoegd is het rapport van STEC Ruimtevraag ondernemers Baarn - duiding resultaten door Stec Groep. In dit rapport wordt uitgebreid ingegaan op de inventarisatie en de uitkomsten van de enquête.
2
Herontwikkeling Noordschil Parallel aan het spoor naar de ruimtebehoefte is gestart met het in beeld brengen van de herontwikkelingsmogelijkheden op de Noordschil. De Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) heeft samen met de medewerker economische zaken de ontwikkelingen in de periode Q4 2020 – Q1 2021 in kaart gebracht. Op basis van de sloopwerkzaamheden en de bouwplannen die nu ingediend worden kan de conclusie worden getrokken dat de Toekomstvisie Werklocaties Baarn het gewenste effect heeft. Ondernemers hebben op basis van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn duidelijkheid en perspectief en kunnen op basis daarvan bouwplannen realiseren. Op deze manier worden de braakliggende kavels en slecht benutte gebouwen ingezet om nieuwbouw te realiseren. Bijgevoegd is de Herontwikkelingskaart Noordschil - nulmeting 12 maart 2021 waarin nader wordt ingegaan op de herontwikkeling. Raadsbesluit 23 september 2020 en amendement. De gemeenteraad heeft in september 2020 bij de vaststelling van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn middels een amendement gevraagd om aanvullend onderzoek te doen en de raad hierover uiterlijk in september 2021 te informeren. De raad heeft daarbij een vijftal specifieke onderwerpen genoemd die hieronder nogmaals zijn weergegeven.
Omdat in deze brief en bijgevoegde rapporten al uitgebreid wordt gerapporteerd over een groot aantal onderwerpen die te maken hebben met de uitwerking van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn volstaan we hieronder met een reactie op hoofdlijnen die specifiek ingaat op de vijf onderwerpen die de raad heeft voorgesteld. a. Inzichtelijk maken welke bedrijven zouden willen uitplaatsen of waarvan het wenselijk is dat ze uitgeplaatst worden. •
Het afgelopen jaar is samen met ondernemers, makelaars en vertegenwoordigers van de ondernemersnetwerken in beeld gebracht welke ondernemers willen verplaatsen of waarvan het wenselijk is dat ze uitgeplaatst worden naar een bedrijventerrein. Ook de enquêteresultaten geven een goed beeld van de ruimtevraag in de periode 2021 t/m 2025. Niet alle bedrijven in de kern kunnen of willen uitgeplaatst worden naar een bedrijventerrein. Vanwege de aard van de bedrijfsactiviteiten (bijvoorbeeld deels winkel, showroom, maatschappelijk) kunnen sommige bedrijven bij een verplaatsingsbehoefte beter verplaatsen naar elders in de kern. Detailhandelsfuncties zijn op de bedrijventerreinen in Baarn niet toegestaan. Een andere reden dat ondernemers niet verplaatsen is omdat ze de businesscase financieel niet rondgerekend krijgen. Het ontbreekt ze aan financiële middelen en/of toekomstperspectief om een verplaatsing te realiseren.
•
De inzet van de gemeente is om de bedrijven in de kern die verplaatst willen worden of waarvan het wenselijk is dat ze uitgeplaatst worden te ondersteunen waar nodig. Te denken valt bijvoorbeeld aan het wijzigen van de bestemming van bedrijvigheid naar wonen. Per locatie zal gekeken worden wat nodig is om een verplaatsing mogelijk te maken. Maatwerk leveren is hierbij het uitgangspunt.
3
b. Welke randvoorwaarden en/of behoeften aan eventuele uitplaatsing zijn verbonden. •
•
Samen met de ondernemersnetwerken is geconcludeerd dat het wenselijk is dat de vraagbehoefte van ondernemers wordt meegenomen met daarbij de kanttekening dat de bedrijfsactiviteit moet passen binnen uitgangspunten zoals ze zijn geformuleerd voor vestiging op een bedrijventerrein. Onderzocht is welke randvoorwaarden en/of behoeften aan eventuele uitplaatsing verbonden zijn. De volgende zaken blijken relevant te zijn: transformatie van de ‘oude’ locatie naar wonen zodat er financiële ruimte ontstaat voor verplaatsing. De nieuwe locatie moet voldoen aan vestigingsvoorwaarden zoals bebouwingsmogelijkheden, parkeren, bereikbaarheid enz.). Waar mogelijk en wenselijk zal de bestemming worden aangepast. Uitgangspunt is telkens om de ontwikkelingen op particulier terrein in afwijking van het bestemmingsplan te faciliteren wanneer ze passen binnen de uitgangspunten van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn. Ook hier is maatwerk het uitgangspunt.
c. Alle relevante locaties mee te nemen in de rapportage en behoefteraming, inclusief de jaarlijkse actualisatie van de behoefteraming van bestaande ondernemingen. Samen met ondernemers, makelaars en vertegenwoordigers van de ondernemersnetwerken zijn alle relevante locaties en bedrijven in beeld gebracht. Er is gekeken naar de bestaande bedrijventerreinen Noordschil en de Drie Eiken, Bedrijvenpark Koot en verschillende locaties in de kern waar bedrijven zijn gevestigd. Om de behoefte bij bedrijven te achterhalen is bij de leden van de verschillende ondernemersnetwerken geïnventariseerd welke verplaatsingsbehoefte er is. Ook is in mei/juni 2021 een enquête uitgezet die een goed beeld heeft opgeleverd van de ruimtevraag van Baarnse bedrijven. Daarnaast is bij relevante makelaars navraag gedaan naar de bij hen bekende vraag naar uitbreiding/verplaatsing. Door deze acties hebben we een goed beeld verkregen van de relevante locaties en de ruimtebehoefte van bestaande ondernemingen. Hieronder een overzicht van de ruimtebehoefte zoals die is geïnventariseerd en wordt ervaren door het georganiseerde Baarnse bedrijfsleven (POB). Op basis van de enquête en de inventarisatie blijkt dat er een ruimtevraag is van circa 7,7 hectare. STEC geeft aan dat deze ruimtevraag niet volledig gerealiseerd zal worden en becijfert de daadwerkelijke verwachte realisatie op 2,5 hectare.
De Baarnse ondernemersnetwerken geven aan dat zij dit niet kunnen toetsen maar ze vinden het een forse afslag. Verder is er door één onderneming de behoefte aangegeven aan 2,5 hectare uitbreiding. Daarnaast geeft STEC aan dat jaarlijks met een uitbreiding van 0,2 hectare in de periode 2026-2030 rekening moet worden houden. De mogelijke transformatie van de Tolweg zal ook 0,5 hectare aanvullende behoefte opleveren.
4
Samengevat komt dit neer op: 7,7 hectare bruto mogelijke behoefte geeft een reële behoefte van: · 2,5 ha vanuit de enquête en inventarisatie · 2,5 ha concrete behoefte grote onderneming · 0,5 ha vervangingsvraag ten gevolge van beoogde transformatie Tolweg · 1,0 ha groei 2026-2030 op basis van kengetallen STEC · Totale behoefte: circa 6,5 hectare t/m 2030. De gemeenteraad heeft in 2020 een besluit genomen over 3,5 hectare planaanbod. Op basis van bovenstaande cijfers is aangetoond dat er een duidelijke behoefte is aan uitbreiding voor bedrijven en dat er wezenlijk meer ruimtebehoefte is dan hetgeen beschikbaar is. d. Samen met een vertegenwoordiging van de ondernemers(vereniging) komen tot gedragen uitgangspunten voor de benodigde/gewenste ruimte. Zowel in kwantiteit als in kwaliteit. Het onderzoek is tot stand gekomen in overleg met het Platform Ondernemend Baarn (POB) en de ondernemersnetwerken. Belangrijk uitgangspunt is dat we de lokale ruimtevraag willen faciliteren op een bedrijventerrein waarbij de aard van de bedrijfsactiviteiten passend moet zijn op een bedrijventerrein. De uitgangspunten uit de Toekomstvisie Werklocaties Baarn zijn daarbij leidend. Monitoring van ontwikkelingen is belangrijk en hiermee gaan we dan ook door samen met alle partijen die beschikken over bruikbare informatie. e.
Zo nodig het huidige rapport en besluit op onderdelen te wijzigingen, als nieuwe resultaten hiertoe aanleiding geven. Het rapport Uitwerking Toekomstvisie Werklocaties Baarn is een nadere uitwerking van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn 2020 en geeft antwoord op de door de raad gestelde vragen. STEC geeft aan dat de uitkomsten uit de bottom-up inventarisatie kleur geven aan de actuele behoeften van het bedrijfsleven: hoeveel bedrijven hebben verhuis- of uitbreidingsplannen en wat voor type ruimte wordt er dan hoofdzakelijk gevraagd. Deze uitkomsten moeten niet verward worden met een macro-economische top-down prognose, zoals STEC die in 2019-2020 voor de gemeente Baarn heeft uitgevoerd. Een macro-economische prognose kijkt naar de langjarige marktvraag over de conjunctuurgolven heen. In aanvulling op de inventarisatie heeft STEC een doorrekening gemaakt van de ruimtevraag in de periode 2021 t/m 2030. Daarnaast geeft STEC het advies om vraaggericht te ontwikkelen, snel te starten met procedures en te blijven monitoren samen met alle betrokkenen. Aanvullende acties 2021 en verder De uitrol van de Toekomstvisie Werklocaties vraagt continu aandacht en zal de komende jaren samen met alle betrokkenen worden uitgevoerd. De volgende acties worden uitgevoerd: • Verder in gesprek gaan met individuele ondernemers die bij de inventarisatie hebben aangegeven een ruimtebehoefte te hebben.
Doel is om de ruimtebehoefte waar mogelijk te faciliteren. Actiehouders: gemeente en makelaars.
5
•
•
•
Regelmatig actualiseren van de ruimtevraag die bij ondernemersnetwerken en makelaars bekend is. O.a. goed monitoren welke ondernemers serieus belangstelling hebben voor bedrijfsruimte of een kavel op een bedrijventerrein. Vastgoedmonitor provincie – Noordschil. Met de provincie is afgesproken dat de Noordschil wordt meegenomen in de provinciale vastgoedmonitor. De resultaten van de eerste gezamenlijke monitor zijn inmiddels bekend bij de provincie en worden binnenkort gedeeld met de gemeenten. Pilot Regio Amersfoort. Voorjaar 2021 is besloten in het kader van het Regionaal Programmeren Wonen en Werken om de Noordschil mee te nemen als pilot. De pilot richt zich op de (on)mogelijkheden om intensivering op bedrijventerreinen te realiseren.
Deze raadsinformatiebrief is tot stand gekomen in samenwerking met het Platform Ondernemend Baarn (POB). Het POB stemt in met de inhoud van deze brief en de bijbehorende rapporten.
Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,
drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris
M.A. Röell burgemeester
Bijlagen: - Rapport gemeente Baarn: Uitwerking Toekomstvisie Werklocaties Baarn - Rapport STEC: Ruimtevraag ondernemers Baarn: duiding resultaten door STEC Groep - Rapport OMU. Herontwikkelingskaart Noordschil - nulmeting.
6
Rapportage Aan
: Gemeenteraad
Onderwerp
: Rapportage uitwerking Toekomstvisie Werklocaties Baarn
Van : drs. J.A.W. (Jack) van de Gevel Doorkiesnummer : 06-34875632 Zaaknummer : 324521 Datum : 28 september 2021
Rapportage uitwerking Toekomstvisie Werklocaties Baarn 1
Inleiding
De gemeenteraad heeft in september 2020 de Toekomstvisie Werklocaties Baarn vastgesteld met daarbij een amendement om aanvullend onderzoek te doen en de raad hierover uiterlijk in september 2021 te informeren. Met deze rapportage informeren wij de gemeenteraad hoe in de periode september 2020 – zomer 2021 invulling is gegeven aan het raadsbesluit. Hieronder voor de volledigheid de tekst van hetgeen de raad op 23 september 2020 heeft besloten: 1. 2.
3.
In te stemmen met de uitgangspunten, ruimtelijke principes, ontwikkelrichtingen, ambitie en strategie uit het rapport Toekomstvisie Werklocaties Baarn (STEC d.d. 29 juni 2020). Het college de volgende opdracht te geven: uitvoering te geven met alle externe betrokkenen aan de ambities en strategie op basis van de volgende hoofddoelen: a. meer ruimte voor economie b. intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik c. versterken ruimtelijke kwaliteit Een aanvullend onderzoek te doen en de raad hierover uiterlijk in september 2021 te informeren. Bij dit onderzoek in ieder geval de volgende onderwerpen te betrekken: a. Inzichtelijk maken welke bedrijven zouden willen uitplaatsen of waarvan het wenselijk is dat ze uitgeplaatst worden; b. Welke randvoorwaarden en/of behoeften aan eventuele uitplaatsing zijn verbonden; c. Alle relevante locaties mee te nemen in de rapportage en behoefteraming, inclusief de jaarlijkse actualisatie van de behoefteraming van bestaande ondernemingen; d. Samen met een vertegenwoordiging van de ondernemers(vereniging) komen tot gedragen uitgangspunten voor de benodigde/gewenste ruimte. Zowel in kwantiteit als in kwaliteit; e. Zo nodig het huidige rapport en besluit op onderdelen te wijzigingen, als nieuwe resultaten hiertoe aanleiding geven.
Map werklocaties, onderzoek verplaatsen
rapportage uitwerking TWB 1
2
2
Plan van Aanpak uitvoering.
Om invulling te kunnen geven aan het besluit en het amendement om aanvullend onderzoek te doen zijn de volgende stappen gezet. Najaar 2020 zijn verschillende oriënterende gesprekken gevoerd met makelaars, provincie Utrecht en de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU). Er is geconcludeerd dat een pragmatische aanpak in deze fase het beste werkt. Gezien de vertrouwelijkheid van de informatie over verplaatsings- en uitbreidingswensen is ervoor gekozen dat de medewerker economische zaken start met 1 op 1 gesprekken met makelaars, ondernemers, vertegenwoordigers van de verschillende ondernemersnetwerken, provincie en de OMU. Dit is ook besproken in het kernteam Platform Ondernemend Baarn (POB) en met de wethouder Economische Zaken. Het kernteam POB is maandelijks geïnformeerd over de voortgang en heeft gefungeerd als begeleidingscommissie. In het kernteam zijn alle ondernemersnetwerken in Baarn vertegenwoordigd. In april 2021 is een 1e concept-voortgangsrapportage gedeeld met het kernteam POB, de sleutelinformanten en de besturen van de ondernemersnetwerken. Deze rapportage had tot doel om de betrokkenen tussentijds te informeren over de stand van zaken en afspraken te maken over het vervolgtraject. Hieronder een overzicht van de belangrijkste stakeholders / gesprekspartners waarmee gesproken is in de periode oktober 2020 – zomer 2021: • • • • • • • • • • • • •
Jan Bart van Olst, makelaar bedrijfsonroerendgoed, Bos Makelaardij Baarn. Edwin Majoor, makelaar bedrijfsonroerendgoed, Majoor Makelaars Baarn. Bas Bakker en Niels Bunt, makelaars bedrijfsonroerendgoed, Castanea Hilversum. Lambert Jan Westland van Brick Brokers, makelaar bedrijfsonroerendgoed. Edwin van Doorm, vertegenwoordiger namens Centrum Baarn. Ronald Zanoli (voorzitter Contactgroep Baarnse Bedrijven). Verschillende ondernemers Noordschil met plannen waaronder Jan Nijhof (ondernemer en lid POB), Sjaak Roos (Coen Hagedoorn bouwgroep), Eric van Schaik (ontwikkelaar). Verschillende ondernemers in de kern met verplaatsingsbehoefte. Casper Kok, Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU). Toon Verschuren, Provincie Utrecht medewerker economische zaken. Collega’s Ruimtelijke Ordening en Verkeer van de gemeente Baarn. Onderzoeksbureau STEC. Leden kernteam Platform Ondernemend Baarn (POB).
In mei 2021 heeft de gemeente samen met het POB een enquête uitgezet waarin alle ondernemers konden aangeven welke ruimtebehoefte ze hebben. In totaal hebben 56 bedrijven de enquête ingevuld waaronder zowel bedrijven uit de kern als de grotere bedrijven op de Noordschil en de Drie Eiken. De enquêteresultaten zijn deze zomer aangevuld met informatie van makelaars en overige bronnen waaronder de input van het ondernemersnetwerk voor zzp’ers BIZON. Op deze manier is een goed beeld verkregen van de ruimtebehoefte welke ondernemers uit Baarn hebben in de periode 2021 t/m 2025. In juli 2021 is in het kernteam POB besloten dat een onafhankelijk bureau de verzamelde ruimtebehoefte dient te analyseren. Gekozen is voor STEC vanwege haar rol in het voortraject
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
3
waardoor de aansluiting op de rapporten uit 2019 en 2020 is gegarandeerd. De bevindingen van STEC staan beschreven in paragraaf 8. Parallel aan het spoor naar de ruimtebehoefte is gestart met het in beeld brengen van de herontwikkelingsmogelijkheden op de Noordschil. De Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) heeft samen met de medewerker economische zaken de ontwikkelingen in de periode Q4 2020 – Q1 2021 in kaart gebracht. In paragraaf 3 wordt dit verder toegelicht. Een uitgebreide beschrijving met kaartmateriaal op kavelniveau treft u aan in de bijlage Herontwikkelingskaart Noordschil Baarn.
3
Herontwikkeling Noordschil.
Een van de hoofddoelen van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn 2020 is het bevorderen van intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik Onderstaande passage is afkomstig uit de Toekomstvisie Werklocaties Baarn en geeft weer waar er kansen liggen op de Noordschil om dit te realiseren.
(Her)ontwikkeling levert enige ruimtewinst op In de praktijk zijn, met name op Noordschil, kavels aanwezig (bouwrijp of geschikt voor herontwikkeling), waardoor de ruimte intensiever benut kan worden. Het gaat om twee braakliggende kavels aan de Hermesweg (circa 0,35 hectare inbreidingsruimte ten westen van Studio Baarn) en 0,78 hectare (perceel Nijhof aan de westzijde van het terrein, aan westkant van huidige AH Pick-up-Point) wat door bedrijven gebruikt kan worden. Door braakliggende kavels te benutten, neemt de behoefte aan uitbreidingsruimte aan de oostzijde van het terrein af. Door het benutten van bestaande, braakliggende kavels (inbreidingsruimte) kan (gedeeltelijk) in de huidige behoefte worden voorzien, daar de uitbreiding van de Noordschil nog niet gerealiseerd is. In totaal is er circa 2,4 netto hectare nieuw bedrijventerreinareaal gewenst in Baarn. Dit is de uitkomst van de som 3,5 hectare (vraag in de periode 2020 t/m 2030) minus circa 1,1 hectare (inbreidingsruimte).
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
4
Kansenkaart / (recente) initiatieven
Om het bovenstaande te monitoren is in de periode september 2020 – zomer 2021 nauwlettend gevolgd welke ontwikkelingen er plaatsvinden aan de voorzijde van de Hermesweg. Het betreft de ontwikkelingen op de blauwe en paarse gebieden zoals aangegeven op bovenstaande kaart. Er is contact geweest met betrokken ondernemers, ontwikkelaar, makelaar en de OMU om de ontwikkelingen goed in beeld te krijgen. Belangrijkste actuele ontwikkelingen zijn de sloopwerkzaamheden op Hermesweg 2 en 5 en de plannen die zijn ingediend op Hermesweg 2-4 voor de realisatie van 22 bedrijfsunits, een bedrijfshal en een verbouwing van het pand waar voorheen het AH-pickup point zat. Ook is gestart met de realisatie van de bedrijfshal voor hovenier Evers. Ook zijn plannen in voorbereiding om perifere detailhandel (pdv) te realiseren binnen de blauwe zone (minimaal 1.000 m2 vloeroppervlak). Detailhandelsfuncties zijn op de bedrijventerreinen in Baarn niet toegestaan. Zoals eerder Om de actuele situatie goed in beeld te brengen en de ontwikkelingen regelmatig te kunnen monitoren is in samenwerking met de OMU een document opgesteld met de huidige situatie (zie Herontwikkelingskaart Noordschil d.d. 12 maart 2021). Op basis van de sloopwerkzaamheden en de bouwplannen die nu ingediend worden kan de conclusie worden getrokken dat de Toekomstvisie Werklocaties Baarn het gewenste effect heeft gehad.
Ondernemers hebben op basis van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn duidelijkheid en perspectief en kunnen op basis daarvan bouwplannen realiseren. Op deze manier worden de braakliggende kavels en slecht benutte gebouwen ingezet om nieuwbouw te realiseren. De ontwikkelingen zijn het afgelopen jaar in een stroomversnelling geraakt en de herontwikkeling van het 1e deel van de Hermesweg heeft verrassend snel het gewenste resultaat gehad. Uit de actuele marktinformatie blijkt dat de inbreidingslocaties van in totaal 1,1 hectare inmiddels niet meer beschikbaar zijn.
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
5
Voorgenoemde ontwikkelingen zijn ook intern gedeeld met de collega’s van Ruimtelijke Ordening, beheer en verkeer met als doel waar mogelijk te anticiperen op de ontwikkelingen op particulier terrein. Uitgangspunt is telkens om de ontwikkelingen op particulier terrein in afwijking van het bestemmingsplan te faciliteren wanneer ze passen binnen de uitgangspunten van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn. In dat geval verlenen we medewerking aan bouwplannen en vergunningaanvragen. Werkzaamheden in het openbaar gebied worden aansluitend uitgevoerd. Dit om vertraging en/of elkaar in de weg zitten te voorkomen. Het verbeteren van het groen en de infrastructuur zal dus opgepakt worden wanneer het merendeel van de particuliere ontwikkelingen zijn gerealiseerd.
4
Behoefteraming bedrijventerreinen door STEC 2019 - 2020
Uit de behoefteraming bedrijventerreinen opgesteld door STEC in 2019 volgt een vraag naar bedrijventerrein met circa 3 hectare netto voor de periode 2020 t/m 2030. Dit is berekend op basis van maximaal circa 2,6 hectare uitbreidingsvraag en circa 0,4 verplaatsingsvraag vanuit de kern van Baarn. Dit is exclusief de beoogde transformatie van Tolweg 2-4-6 . De gemeenteraad heeft in 2018 een principebesluit genomen om onder condities door te gaan met transformatie van Tolweg 2-4-6 naar woningbouw. Dit betekent dat de totale ruimtevraag uitkomt op circa 3,5 hectare netto bedrijventerrein, geschikt voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers. In onderstaande tabel is de vraag weergegeven in de periode 2020 t/m 2030.
Vraag bedrijventerreinen Baarn 2020 t/m 2030
1
Uitbreidingsvraag Inclusief vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte in overgangsgebied Noordschil
2,6 hectare netto 1.800 m2 bvo 1
Inventarisatie verplaatsingsvraag bedrijven kern Baarn
0,4 hectare netto
Compensatie beoogde transformatie Tolweg 2-4-6
0,5 hectare netto
Totale vraag
3,5 hectare netto
Uitgaande van een floor space index (f.s.i.) van 0,75 volgt een ruimteclaim van circa 0,2 hectare netto. Wanneer ook woningbouw en/of woon-werkgebouwen worden toegevoegd in het overgangsgebied, neemt het ruimtebeslag gemiddeld toe. Dit vraagt om extra ruimte in het overgangsgebied, bovenop de huidige ruimteclaim van circa 2,4 hectare voor de beoogde uitbreiding van de Noordschil. Dit is afhankelijk van het stedenbouwkundig plan en beoogd profiel voor het overgangsgebied.
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
6
5
Verplaatsingsbehoefte uit de kern 2021
In haar berekeningen is STEC uitgegaan van circa 0,4 verplaatsingsvraag vanuit de kern van Baarn naar bedrijventerreinen. Om de daadwerkelijke verplaatsingsbehoefte van bedrijven uit de kern goed in beeld te krijgen is het essentieel om nauw contact te hebben met ondernemers en makelaars. De afgelopen jaren zijn dan ook regelmatig gesprekken gevoerd door de medewerker economische zaken met ondernemers die aangeven te willen verplaatsen. Ook makelaars bedrijfsonroerendgoed (BOG) zijn regelmatig geconsulteerd. Tijdens deze gesprekken geeft een deel van de ondernemers aan op de huidige locatie in de kern de bedrijfsactiviteiten niet optimaal meer te kunnen ontplooien. De wens is doorgaans om de huidige locatie te (laten) herontwikkelen tot woningbouwlocatie en het bedrijf te verplaatsen naar de Noordschil, de Drie Eiken of een andere geschikte locatie. Niet alle bedrijven kunnen/willen verplaatst worden naar een bedrijventerrein. Vanwege de aard van de bedrijfsactiviteiten (deels winkel, showroom, maatschappelijk) kunnen sommige bedrijven beter verplaatst worden naar elders in de kern. Detailhandel is niet toegestaan op de bedrijventerreinen in Baarn. De gewenste verplaatsingsbehoefte is de afgelopen jaren zeer beperkt gerealiseerd onder andere vanwege een tekort aan geschikte kavels en/of bedrijfshuisvesting op de bedrijventerreinen.
Een andere reden dat ondernemers niet verplaatsen is omdat ze de businesscase financieel niet rondgerekend krijgen. Het ontbreekt ze aan financiële middelen en/of toekomstperspectief om een verplaatsing te realiseren. In een aantal gevallen is het ondernemers toch gelukt om alternatieve bedrijfshuisvesting te vinden in Baarn of directe omgeving zodat de achterblijvende locatie herontwikkeld kon worden tot woningbouw. Het gaat overigens om relatief kleine aantallen ondernemers die de gemeente Baarn benaderen met een verplaatsings- of uitbreidingsvraag.
6
Huidig beschikbaar aanbod bedrijfsruimte
Om vinger aan de pols te houden checkt de medewerker economische zaken zeer regelmatig fundainbusiness en andere bronnen. Het algemene beeld van de afgelopen jaren is dat het aanbod aan bedrijfsruimte zeer beperkt is. Kantoorruimte is overigens wel beschikbaar op diverse locaties in Baarn. Hieronder is het actuele aanbod opgenomen aan bedrijfsruimte in Baarn. Onderzocht is of er aanbod is aan bedrijfsruimte op de Noordschil, de Drie Eiken en bedrijvenpark Koot. Op dit moment is er alleen een bedrijfshal te koop aan de Hermesweg en een bedrijfshal tijdelijk te huur aan de Schoolstraat. Verder is relevant dat op de Noordschil, Hermesweg 2 op dit moment 22 bedrijfsunits (met kantoor) worden gebouwd. Inmiddels zijn alle bedrijfsunits verkocht. Een deel van de bedrijfsunits is verkocht aan beleggers en zullen ná oplevering te huur worden aangeboden. Hieronder voor de volledigheid het huidige beschikbare aanbod bedrijfsruimte zoals dat op fundainbusiness wordt aangeboden.
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
7
Peildatum 15 september 2021. Bron: Funda. 1. 2.
7
Schoolstraat 39. Te huur multifunctioneel pand bestaande uit meerdere bedrijfshallen. Units te huur vanaf 100 m² VVO. Perceel circa 2.000 m2. Tijdelijk tot uiterlijk 1 juli 2022. Is transformatielocatie en is na 1 juli 2022 niet meer beschikbaar. Noordschil, Hermesweg 16. Te koop bedrijfshal met een totale oppervlakte van 1.772 m2. Het betreft een beleggingsobject dat volledig verhuurd is.
Contactmogelijkheden voor ondernemers om met de gemeente in gesprek te komen over verplaatsen en/of uitbreiden. Om optimaal bereikbaar te zijn voor (ruimte)vragen van ondernemers zijn we via verschillende kanalen bereikbaar. De ervaring leert dat ondernemers die daaraan behoefte hebben eenvoudig in contact komen met de gemeente Baarn. Hieronder een overzicht van een aantal contactmogelijkheden: -
8
Website gemeente. J.vandegevel@baarn.nl 06-034875632 Website POB. J.vandegevel@baarn.nl 06-034875632 Website Regio Amersfoort / ondernemen. J.vandegevel@baarn.nl 06-034875632 Ondernemersspreekuur: ondernemers@baarn.nl Zowel wethouder als accountmanager economische zaken zijn pro-actief en uitstekend bereikbaar.
Ruimtebehoefte ondernemers gepeild door de gemeente en duiding van de resultaten door onderzoeksbureau STEC
In mei 2021 heeft de gemeente samen met het POB een enquête uitgezet waarin alle ondernemers konden aangeven welke ruimtebehoefte ze hebben. De ondernemers hebben 5 weken de gelegenheid gehad de enquête in te vullen. Aan de hand van een twintigtal vragen is ondernemers heel specifiek gevraagd naar hun huidige situatie en de wensen met betrekking tot verhuizen en/of uitbreiden. Gevraagd is naar de aard van de bedrijfsactiviteiten en het type ruimte dat nodig is in de toekomst. Gevraagd is naar het jaar waarin de verhuizing/uitbreiding staat gepland, koop of huur, de benodigde kavel/m2 en de concreetheid van de plannen. In totaal hebben 56 bedrijven de enquête ingevuld. Hiervan hebben 52 een onderneming in Baarn. Zowel bedrijven uit de kern als de grotere bedrijven op de Noordschil en de Drie Eiken hebben de enquête ingevuld. Niet alle respondenten hebben een ruimtevraag. In totaal hebben 30 bedrijven ingevuld dat ze een ruimtevraag hebben en daarnaast nog 7 bedrijven in de categorie
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
8
‘weet niet’. De enquêteresultaten zijn in juni/juli aangevuld met informatie van makelaars en overige bronnen waaronder de input van ondernemersvereniging BIZON. Op deze manier is een goed beeld verkregen van de ruimtebehoefte welke ondernemers uit Baarn hebben in de periode 2021 t/m 2025. Er is gekozen voor deze tijdshorizon omdat dit gebruikelijk is bij een dergelijke inventarisatie. Ondernemers kijken doorgaans wat betreft hun huisvesting maximaal 5 jaar vooruit. Ook uit de enquêteresultaten blijkt dit. De ondernemers die aangeven verhuis- en/of uitbreidingsplannen te hebben geven aan dit op korte termijn te hebben (2021 en 2022). Het merendeel van de ondernemers die aangeeft plannen te hebben geeft echter aan dat deze betrekking hebben op de jaren 2023, 2024, 2025 of weet nog niet wanneer de plannen concreet worden. Om de hardheid van de ruimtevraag goed te kunnen beoordelen en een koppeling te kunnen maken met de eerder door STEC gemaakte berekeningen is aan STEC gevraagd de ruimtebehoefte te analyseren. STEC heeft haar bevindingen in een aparte rapportage beschreven die als bijlage is toegevoegd (Ruimtevraag ondernemers Baarn: duiding resultaten door STEC Groep d.d. 28 september).
STEC geeft aan dat de uitkomsten uit de bottom-up inventarisatie kleur geven aan de actuele behoeften van het bedrijfsleven: hoeveel bedrijven hebben verhuis- of uitbreidingsplannen en wat voor type ruimte wordt er dan hoofdzakelijk gevraagd. Deze uitkomsten moeten niet verward worden met een macro-economische top-down prognose, zoals STEC die in 2019-2020 voor de gemeente Baarn heeft uitgevoerd. Een macro-economische prognose kijkt naar de langjarige marktvraag over de conjunctuurgolven heen. In de gemeente Baarn is behoefte aan nieuw bedrijventerreinen tot en met 2030. Uit de inventarisatie destilleren we een ruimtevraag op korte termijn (≤ vijf jaar) van circa 7,7 hectare. De verwachte realisatie becijfert STEC op circa 2,5 hectare aanzienlijk lager wanneer we rekening houden met de concreetheid van verhuis- of uitbreidingsplannen. Het betreft natuurlijk een momentopname en dit kan wijzigen in de tijd. Uiteraard heeft het wel of niet kunnen en willen faciliteren van een grotere ruimtevrager grote impact op de omvang van de te realiseren ruimtevraag. Aangezien een lokaal gevestigd bedrijf heeft aangegeven behoefte te hebben aan circa 2,5 hectare uitbreidingsruimte is het verstandig om hiervoor ruimte te ‘reserveren’ indien de gemeente dit bedrijf in de toekomst wil kunnen faciliteren in haar ruimtevraag.
In aanvulling op de inventarisatie heeft STEC in onderstaande tabel een doorrekening gemaakt van de ruimtevraag in de periode 2021 t/m 2030.
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
9
Overzichtstabel ruimtevraag Baarn periode 2021 t/m 2030 Vraagcomponent
Aantal hectare
Bron
Periode 2021 t/m 2025 (bottom-up) Uitbreidingsvraag*
2,5 (verwachte realisatie)
Inventerisatie ruimtevraag ondernemers Baarn, 2021
Uitbreidingsvraag faciliteren grote ruimtevrager (incidentieel)
2,5 (plan op dit moment niet concreet)
Inventerisatie ruimtevraag ondernemers Baarn, 2021
Vervangingsvraag
0,5 (afhankelijk van transformatie Tolweg 2-4-6)
Toekomstvisie werklocaties Baarn, 2020
Periode 2026 t/m 2030 (top-down) Uitbreidingsvraag
1 (vijf jaar x 0,2 per jaar)
Totaal
6,5 hectare
Behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren Baarn, 2019
* De uitbreidingsvraag is inclusief de verplaatsingsbehoefte van ondernemers uit de kern die bij de enquête of de inventarisatie hebben aangegeven te willen verplaatsen naar een bedrijventerrein.
Aanvullend op de analyse heeft STEC een aantal adviezen geformuleerd. Hieronder op hoofdlijnen de belangrijkste adviezen van STEC: Ontwikkel vraaggericht nieuw bedrijventerrein Vraaggericht ontwikkelen houdt in dat een bedrijventerrein alleen wordt ontwikkeld bij voldoende concrete ruimtevraag van eindgebruikers. Door vraaggericht te ontwikkelen beperkt de gemeente het risico op kwantitatief of kwalitatief overaanbod. Er zijn verschillende manieren waarop de gemeente vraaggericht kan ontwikkelen. Voor Baarn adviseren we om nieuw bedrijventerreinenaanbod gefaseerd op de markt te brengen. Concreet houdt dit in dat een plan (zoals verdere uitbreiding Noordschil) gefaseerd hard gemaakt wordt bij voldoende concrete ruimtevraag van eindgebruikers, aantoonbare vervangingsvraag of concrete verplaatsingsvraag. Start met het opstellen planprocedure We vinden het verstandig om snel te beginnen met de planprocedure. We verwachten dat verschillende Baarnse bedrijven op korte termijn ‘knel’ (komen te) zitten. Voor een gezonde bedrijfsruimtemarkt is het tevens belangrijk dat er doorstroming op gang komt. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijfskavels komt doorstroming op gang in de bestaande vastgoedvoorraad (zowel in de kern – wat kan leiden tot verplaatsingsvraag) als op bedrijventerreinen. Bedrijven kunnen daardoor in de toekomst eenvoudiger een plek vinden.
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
10
Blijf de ruimtevraag monitoren Omdat de inventarisatie een momentopname betreft vinden we het wenselijk om de ruimtevraag van bedrijven jaarlijks te monitoren. We adviseren om goed in gesprek te blijven met het bedrijfsleven en het lokale/regionale marktbeeld (waaronder ruimtevraag van bedrijven) op jaarlijkse basis te monitoren. Monitoring kan worden ingezet als sturingsinstrument. Zo kunt u tijdig uw ontwikkelplannen bijstellen, mocht dit nodig zijn. Door (sleutel)ondernemers en vastgoedpartijen tijdig te betrekken en te bevragen boort de gemeente veel kennis aan en creëert u ook meer draagvlak voor keuzes in gemeentelijk beleid. Ga daar dus mee door.
9
Aanvullende acties 2021 en verder: 1.
Verder in gesprek gaan met individuele ondernemers die bij de inventarisatie hebben aangegeven een ruimtebehoefte te hebben. Doel is om de ruimtebehoefte waar mogelijk te faciliteren. Actiehouders: gemeente en makelaars.
2.
Regelmatig actualiseren van de ruimtevraag die bij ondernemersnetwerken en makelaars bekend is. O.a. goed monitoren welke ondernemers serieus belangstelling hebben voor bedrijfsruimte of een kavel op een bedrijventerrein.
3.
Vastgoedmonitor provincie – Noordschil. Met de provincie is afgesproken dat de Noordschil wordt meegenomen in de provinciale vastgoedmonitor. De resultaten van de eerste gezamenlijke monitor zijn inmiddels bekend bij de provincie en worden binnenkort gedeeld met de gemeenten.
4. Pilot Regio Amersfoort. Voorjaar 2021 is besloten in het kader van het Regionaal
Programmeren Wonen en Werken om de Noordschil mee te nemen als pilot. De pilot richt zich op de (on)mogelijkheden om intensivering op bedrijventerreinen te realiseren.
10 Reactie op het verzoek van de raad om aanvullend onderzoek te doen. De gemeenteraad heeft in september 2020 bij de vaststelling van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn middels een amendement gevraagd om aanvullend onderzoek te doen en de raad hierover uiterlijk in september 2021 te informeren. De raad heeft daarbij een vijftal specifieke onderwerpen genoemd die hieronder nogmaals zijn weergegeven. Omdat hiervoor al uitgebreid is gerapporteerd over een groot aantal onderwerpen die te maken hebben met de uitwerking van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn volstaan we hieronder met een reactie op hoofdlijnen die specifiek ingaan op de vijf onderwerpen die de raad heeft voorgesteld.
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
11
Raadsbesluit 23 september 2021: bij dit onderzoek in ieder geval de volgende onderwerpen te betrekken: a.
Inzichtelijk maken welke bedrijven zouden willen uitplaatsen of waarvan het wenselijk is dat ze uitgeplaatst worden;
Het afgelopen jaar is samen met ondernemers, makelaars en vertegenwoordigers van de ondernemersnetwerken in beeld gebracht welke ondernemers willen verplaatsen of waarvan het wenselijk is dat ze uitgeplaatst worden naar een bedrijventerrein. Een overzicht met de desbetreffende bedrijven en hun specifieke ruimtevraag is opgesteld. Ook de enquêteresultaten geven een goed beeld van de ruimtevraag in de periode 2021t/m 2025. Met de betrokken ondernemers is afgesproken dat we hun input vertrouwelijk behandelen. Om u toch een goed beeld te kunnen geven van de ruimtebehoefte worden de enquêteresultaten in het bijgevoegde rapport van STEC geanalyseerd. Daarnaast zijn de belangrijkste bevindingen beschreven in paragraaf 8 van deze rapportage. Niet alle bedrijven in de kern kunnen of willen uitgeplaatst worden naar een bedrijventerrein. Vanwege de aard van de bedrijfsactiviteiten (bijvoorbeeld deels winkel, showroom, maatschappelijk) kunnen sommige bedrijven bij een verplaatsingsbehoefte beter verplaatsen naar elders in de kern. Een andere reden dat ondernemers niet verplaatsen is omdat ze de businesscase financieel niet rondgerekend krijgen. Het ontbreekt ze aan financiële middelen en/of toekomstperspectief om een verplaatsing te realiseren.
De inzet van de gemeente is om de bedrijven in de kern die verplaatst willen worden of waarvan het wenselijk is dat ze uitgeplaatst worden te ondersteunen waar nodig. Te denken valt bijvoorbeeld aan het wijzigen van de bestemming van bedrijvigheid naar wonen. Per locatie zal gekeken worden wat nodig is om een verplaatsing mogelijk te maken. Maatwerk leveren is hierbij het uitgangspunt. b.
Welke randvoorwaarden en/of behoeften aan eventuele uitplaatsing zijn verbonden;
Samen met de ondernemersnetwerken is geconcludeerd dat het wenselijk is dat de vraagbehoefte van ondernemers wordt meegenomen met daarbij de kanttekening dat de bedrijfsactiviteit moet passen binnen uitgangspunten zoals ze zijn geformuleerd voor vestiging op een bedrijventerrein. Onderzocht is welke randvoorwaarden en/of behoeften aan eventuele uitplaatsing verbonden zijn. De volgende zaken blijken relevant te zijn: transformatie van de ‘oude’ locatie naar wonen zodat er financiële ruimte ontstaat voor verplaatsing, nieuwe locatie moet voldoen aan vestigingsvoorwaarden zoals bebouwingsmogelijkheden, parkeren, bereikbaarheid enz.). Waar mogelijk en wenselijk zal de bestemming worden aangepast. Uitgangspunt is telkens om de ontwikkelingen op particulier terrein in afwijking van het bestemmingsplan te faciliteren wanneer ze passen binnen de uitgangspunten van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn. Ook hier is maatwerk het uitgangspunt. c.
Alle relevante locaties mee te nemen in de rapportage en behoefteraming, inclusief de jaarlijkse actualisatie van de behoefteraming van bestaande ondernemingen;
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
12
Samen met ondernemers, makelaars en vertegenwoordigers van de ondernemersnetwerken zijn alle relevante locaties en bedrijven in beeld gebracht. Er is gekeken naar de bestaande bedrijventerreinen Noordschil en de Drie Eiken, Bedrijvenpark Koot en verschillende locaties in de kern waar bedrijven zijn gevestigd. Om de behoefte bij bedrijven te achterhalen is bij de leden van de verschillende ondernemersnetwerken geïnventariseerd welke verplaatsingsbehoefte er is. Ook is in mei/juni 2021 een enquête uitgezet die een goed beeld heeft opgeleverd van de ruimtevraag van Baarnse bedrijven. Daarnaast is bij relevante makelaars navraag gedaan naar de bij hen bekende vraag naar uitbreiding/verplaatsing. Door deze acties hebben we een goed beeld verkregen van de relevante locaties en de ruimtebehoefte van bestaande ondernemingen. Hieronder een overzicht van de ruimtebehoefte zoals die is geïnventariseerd en wordt ervaren door het georganiseerde Baarnse bedrijfsleven (POB). Op basis van de enquête en de inventarisatie blijkt dat er een ruimtevraag is van circa 7,7 hectare. STEC geeft aan dat deze ruimtevraag niet volledig gerealiseerd zal worden en becijfert de daadwerkelijke verwachte realisatie op 2,5 hectare. De Baarnse ondernemersnetwerken geven aan dat zij dit niet kunnen toetsen maar ze vinden het een forse afslag.
Verder is er door één onderneming de behoefte aangegeven aan 2,5 hectare uitbreiding. Daarnaast geeft STEC aan dat jaarlijks met een uitbreiding van 0,2 hectare in de periode 2026-2030 rekening moet worden houden. De mogelijke transformatie van de Tolweg zal ook 0,5 hectare aanvullende behoefte opleveren. Samengevat komt dit neer op: 7,7 hectare bruto mogelijke behoefte geeft een reële behoefte van: • 2,5 ha vanuit de enquête en inventarisatie • 2,5 ha behoefte grote onderneming • 0,5 ha vervangingsvraag ten gevolge van beoogde transformatie Tolweg • 1,0 ha groei 2026-2030 op basis van kengetallen STEC Totale behoefte = circa 6,5 hectare t/m 2030. De gemeenteraad heeft in 2020 een besluit genomen over 3,5 hectare planaanbod. Op basis van bovenstaande cijfers is aangetoond dat er een duidelijke behoefte is aan uitbreiding voor bedrijven en dat er wezenlijk meer ruimtebehoefte is dan hetgeen beschikbaar is.
d.
Samen met een vertegenwoordiging van de ondernemers(vereniging) komen tot gedragen uitgangspunten voor de benodigde/gewenste ruimte. Zowel in kwantiteit als in kwaliteit;
Het voorliggende onderzoek is tot stand gekomen in overleg met het Platform Ondernemend Baarn (POB) en de daarbij aangesloten ondernemersnetwerken. Belangrijk uitgangspunt is dat we de lokale ruimtevraag willen faciliteren op een bedrijventerrein waarbij de aard van de bedrijfsactiviteiten passend moet zijn op een bedrijventerrein. De uitgangspunten uit de Toekomstvisie Werklocaties Baarn zijn daarbij leidend. Monitoring van ontwikkelingen is belangrijk en hiermee gaan we dan ook door samen met alle partijen die beschikken over bruikbare informatie.
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
13
e.
Zo nodig het huidige rapport en besluit op onderdelen te wijzigingen, als nieuwe resultaten hiertoe aanleiding geven.
Onderhavig rapport is een nadere uitwerking van de Toekomstvisie Werklocaties Baarn en geeft antwoord op de door de raad gestelde vragen. STEC geeft aan dat de uitkomsten uit de bottom-up inventarisatie kleur geven aan de actuele behoeften van het bedrijfsleven: hoeveel bedrijven hebben verhuis- of uitbreidingsplannen en wat voor type ruimte wordt er dan hoofdzakelijk gevraagd. Deze uitkomsten moeten niet verward worden met een macro-economische top-down prognose, zoals STEC die in 2019-2020 voor de gemeente Baarn heeft uitgevoerd. Een macro-economische prognose kijkt naar de langjarige marktvraag over de conjunctuurgolven heen. In aanvulling op de inventarisatie heeft STEC een doorrekening gemaakt van de ruimtevraag in de periode 2021 t/m 2030 (zie paragraaf 8). Daarnaast geeft STEC het advies om vraaggericht te ontwikkelen, snel te starten met procedures en te blijven monitoren samen met alle betrokkenen.
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
14
Bijlage(n). • •
Rapport STEC: Ruimtevraag ondernemers Baarn: duiding resultaten door Stec Groep d.d. 28 september 2021. Herontwikkelingskaart Noordschil - nulmeting 12 maart 2021
Concept Rapportage uitwerking TWB
28 september 2021
Inventarisatie ruimtevraag ondernemers Baarn
Inventarisatie ruimtevraag ondernemers Baarn
Stec Groep aan gemeente Baarn
Jorik van der Wiel & Rick Meijerink 15 september 2021
Inventarisatie ruimtevraag ondernemers Baarn
Inhoudsopgave 1. Inleiding
2
2. Inventarisatie ruimtevraag Baarn
4
2.1 2.2 2.3 2.4
Uitbreidingsvraag ................................................................................................. 4 Vervangingsvraag ................................................................................................. 5 Ruimtevraag Baarn ............................................................................................... 6 Adviezen ................................................................................................................ 8
3. Uitkomsten enquête
9
Uitwerking indicatieve ruimtevraag ............................................................................. 17
4. Aanvullende info makelaar(s) en BIZON
21
Uitwerking indicatieve ruimtevraag ............................................................................. 21
Inventarisatie ruimtevraag ondernemers Baarn 21.215
2
1. Inleiding Brede inventarisatie ruimtevraag ondernemers gemeente Baarn Gemeente Baarn heeft in 2021 samen met ondernemers, makelaars en vertegenwoordigers van de ondernemersnetwerken in beeld gebracht welke ondernemers uit Baarn een ruimtevraag hebben. Dit onder meer via een online enquête. Gemeente Baarn heeft Stec Groep gevraagd de ruimtevraag te analyseren en duiding te geven bij de resultaten. De actuele ruimtevraag van bedrijven is inzichtelijk gemaakt aan de hand van een bottom-up inventarisatie via een online enquête welke is aangevuld met informatie van makelaars en overige bronnen, zoals input van BIZON en de gemeente. Online enquête: inzicht in de actuele ruimtevraag van bedrijven Om grip te krijgen op de marktvraag naar bedrijfs- en kantoorruimte is door gemeente Baarn in overleg met Platform Ondernemend Baarn een online-enquête opgesteld. De enquête geeft inzicht in de actuele lokale huisvestingsvraag. De enquête is in de periode 18 mei tot en met 22 juni 2012 opengesteld 1. Zie ook de schermafdruk hiernaast. Ondernemers uit Baarn zijn uitgenodigd via: • Bedrijfscontactfunctionaris en aandacht via social media (door gemeente) • Nieuwsbericht naar aangesloten leden (door ondernemersverenigingen) • Nieuwsberichten in de Baarnsche Courant De enquête richt zich op de (toekomstige) ruimtevraag van het bestaande bedrijfsleven gevestigd in gemeente Baarn.
Op basis van de enquête is categorisering mogelijk op basis van onder andere het aantal medewerkers, kernactiviteit of vestigingslocatie (wel of niet gevestigd op een formeel bedrijventerrein, zoals De Drie Eiken of Noordschil). Naast een aantal algemene vragen met betrekking tot bedrijfskenmerken is gevraagd naar toekomstige verhuis- en/of uitbreidingsplannen. Indien er plannen spelen, geeft de enquête inzicht in hoe concreet deze plannen zijn en wat de motieven en locatievoorkeuren zijn (type ruimte en locatiekenmerken). De enquête geeft alleen inzicht in de actuele lokale huisvestingsvraag (momentopname). Mogelijke ruimtevraag van buiten de gemeente, bijvoorbeeld vanuit buurgemeenten, is niet in beeld gebracht. RESPONS BEDRIJFSLEVEN BAARN: 52 INGEVULDE ENQUÊTES In totaal hebben 52 Baarnse bedrijven de enquête ingevuld. Een groot aantal ondernemers staat stil bij de ruimtevraag en toekomst van het bedrijf: waar moeten pand, kavel en bedrijfsomgeving aan voldoen? Een belangrijk deel van de respondenten is momenteel gevestigd op een bedrijventerrein (Noordschil en De Drie Eiken). Het betreft 26 respondenten, de helft van de totale respons. Ruim 20% van de bedrijven op de Baarnse bedrijventerreinen heeft de enquête heeft ingevuld. Het merendeel van de grotere bedrijven op Noordschil en De Drie Eiken heeft via de enquête (of andere kanalen) haar wensen kenbaar gemaakt.
1
Via: https://pobbaarn.nl/wilt-u-als-ondernemer-verplaatsen-of-uitbreiden/
3
Inventarisatie ruimtevraag ondernemers Baarn 21.215
Aanvulling: informatie makelaars en input BIZON De enquêteresultaten zijn in juni/juli 2021 aangevuld met informatie van makelaars en overige bronnen waaronder de input van BIZON en de gemeente. Dit geeft naast een aanvulling op ruimtevraag van ondernemers uit Baarn ook inzicht in mogelijke ruimtevraag van buiten gemeente Baarn. Alle aangeleverde informatie is door Stec Groep geanalyseerd. In die gevallen waarbij bedrijven zowel via de online enquête als via de makelaar hun ruimtevraag hebben doorgegeven is de ruimtevraag in de totaaltelling maar éen keer meegenomen om dubbeltellingen te voorkomen. Vraag aan Stec Groep: analyse en duiding resultaten Gemeente Baarn heeft Stec Groep gevraagd de ruimtevraag te analyseren en duiding te geven bij de resultaten. De inventarisatie van de actuele ruimtevraag van bedrijven is inzichtelijk gemaakt aan de hand van een bottom-up inventarisatie. Het betreft een momentopname. De uitkomsten uit de bottom-up inventarisatie geven kleur aan de actuele behoeften van het bedrijfsleven in Baarn: hoeveel bedrijven hebben verhuis-of uitbreidingsplannen en wat voor type ruimte wordt er dan hoofdzakelijk gevraagd? Deze uitkomsten moeten niet verward worden met een top-down prognose, zoals door Stec Groep die in 2019/2020 voor de gemeente Baarn heeft uitgevoerd.
Een macro-economische prognose kijkt naar de langjarige marktvraag (over de conjunctuurgolven heen). In de analyse van de bottom-up ruimtevraag vanuit het Baarnse bedrijfsleven maken we onderscheid in twee type ruimtevraag componenten: 1. uitbreidingsvraag 2. vervangingsvraag Tabel 1: Ruimtevraag: uitbreidingsvraag & vervangingsvraag +
Wat is het? Vraag naar extra bedrijventerrein, ten opzichte van huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de gemeente Baarn. Ook wel autonome ruimtevraag genoemd.
+
2. Vervangingsvraag
1. Uitbreidingsvraag
X
Bron: Stec Groep, 2021
+
-
Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Op basis van de online enquête onder het Baarnse bedrijfsleven en aanvullende input van makelaar(s) en overige bronnen. Het betreft de verwachte ruimtevraag in de periode 2021 t/m 2025.
Wat is het? Ruimtevraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie naar een woonfunctie).
Onttrekking (bijv. transformatie)
+
Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Inventarisatie van actuele plannen voor concrete onttrekkingen (transformaties) van bedrijventerrein.
4
Inventarisatie ruimtevraag ondernemers Baarn 21.215
2. Inventarisatie ruimtevraag Baarn Stec Groep heeft de ruimtevraag geanalyseerd aan de hand van de online enquête aangevuld met informatie van makelaar(s) en overige bronnen. De uitkomsten zijn niet getoetst of geverifieerd bij het bedrijfsleven. Hieronder zetten we de belangrijkste resultaten op een rij. Voor achterliggende informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 en 4.
2.1 Uitbreidingsvraag Verwachte realisatie van de ruimtevraag bedraagt circa 2,5 hectare in de periode 2021 t/m 2025 Op basis van de online enquête komen we tot een ruimtevraag van circa 5,8 hectare. Aangevuld met gegevens van makelaar(s) en BIZON bedraagt de ruimtevraag circa 7,7 hectare. We constateren dat een groot deel van de ruimtevraag op dit moment – om verschillende redenen – niet concreet is. Bijvoorbeeld omdat er nu geen geschikt aanbod op de markt is. Een uitkomst van de online enquête is dat het gros van de ondernemers zich aan het oriënteren is op zijn/haar mogelijkheden. Voor een inschatting/berekening van de verwachte realisatie houden we hier rekening mee. We komen voor de periode 2021 t/m 2025 tot een indicatieve verwachte realisatie van circa 2,5 hectare 2. Let op: ruimtevraag staat niet altijd 1 op 1 gelijk aan ruimtebehoefte. De daadwerkelijke uitbreidingsvraag komt namelijk in beeld bij een saldo-benadering. Bij een integrale verhuizing van een bedrijf gevestigd op een bedrijventerrein naar een nieuwe locatie komt namelijk ook ruimte vrij. De locatie die achterblijft kan in dat geval een reëel alternatief vormen voor een ander bedrijf met een actuele ruimtevraag. Tabel 2: Actuele ruimtevraag gemeente Baarn (bedrijfsruimte) voor de periode 2021 t/m 2025 Kernactiviteit Online enquête Baarn Aanvulling makelaar(s) en BIZON Totaal
Totale ruimtevraag (ha) 5,8 1,9 7,7
Verwachte realisatie (ha) 1,8 0,7 2,5
Bron: online enquête ondernemers Baarn & aanvullende informatie makelaar(s) en overige bronnen; bewerking Stec Groep, 2021
Verwachte uitbreidingsvraag ligt naar verwachting in de praktijk iets lager De verwachte uitbreidingsvraag naar bedrijfsruimte ligt waarschijnlijk lager, omdat bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein bij een integrale verhuizing ook een bedrijfslocatie achter laten. De uitbreidingsvraag van bedrijven wordt daarnaast niet altijd ingevuld op een nieuwe uitgeefbare kavel, maar kan bij geschikt aanbod ook in de bestaande voorraad gerealiseerd worden. De verwachte uitbreidingsvraag is op basis van de enquête niet goed in te schatten. In de enquête is namelijk geen vraag gesteld over het huidige ruimtegebruik van een ondernemer. Het faciliteren van een (of meer) grote ruimtevrager(s) heeft impact op de ruimtevraag Het wel/niet kunnen faciliteren van grotere ruimtevragers heeft een grote impact op de omvang van de te verwachten realisatie van de geïnventariseerde ruimtevraag. Voorbeeld: één bedrijf geeft aan behoefte te hebben aan een uitbreiding van > 2 hectare. Toekomstige realisatie is mede afhankelijk van grondprijs en beschikbaarheid van geschikt aanbod (binnen welk tijdspad komt bedrijfsgrond op de markt). Zonder uitgeefbaar aanbod met de juiste kenmerken kan een dergelijke ruimtevraag niet landen. 2
Voor de berekening verwijzen we hiervoor de paragraaf uitwerking indicatieve ruimtevraag in hoofdstuk 3.
5
Inventarisatie ruimtevraag ondernemers Baarn 21.215
Wanneer een dergelijk grote speler in de toekomst gefaciliteerd wordt, dan kan dit beschouwd worden als een incidentele aanvullende ruimtevraag. Wanneer gemeente Baarn het betreffende bedrijf wil kunnen faciliteren, dan is het verstandig om rekening te houden met een uitbreiding van circa 2,5 hectare. In dat geval zal een dergelijke kavelomvang ook onderdeel moeten zijn van een uitbreidingplan (van Noordschil). De plannen van het bedrijf zijn op dit moment nog niet concreet. Kwalitatief: ruimtevraag vooral van bedrijven gevestigd op bedrijventerrein Uit de online enquête blijkt dat de ruimtevraag naar extra bedrijventerrein grotendeels afkomstig is van bedrijven die momenteel al gevestigd zijn op een formeel bedrijventerrein (De Drie Eiken en Noordschil). 95% van de bedrijven met een ruimtevraag naar bedrijfsruimte is reeds op een bedrijventerrein gevestigd. Kwalitatief: ruimtevraag van bedrijven in traditionele bedrijventerreinsectoren De ruimtevraag naar nieuwe bedrijfskavels is afkomstig van bedrijven uit de traditionele bedrijfsruimte sectoren als industrie, groothandel- en detailhandel, bouw, handel en reparatie en logistiek. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een aannemer, loodgieter, autogarage of een productiebedrijf. Deze bedrijven zoeken doorgaans een plek op een goed bereikbaar monofunctioneel bedrijventerrein.
De bedrijfsfuncties hebben voor de bedrijfsvoering (enige) hinderruimte (planologische milieuruimte) nodig. De ondernemers die de online enquête hebben ingevuld en op zoek zijn naar bedrijfsruimte hebben grotendeels een actuele behoefte aan opslag- en distributieruimte of een bedrijfshal met kantoorruimte. Kwalitatief: ruimtevraag toont behoefte aan diverse kaveloppervlaktes De ruimtevraag lijkt tweekoppig. Er is relatief veel vraag naar kavels in het kleinere segment; tot 0,5 hectare. Dit geldt voor 77% van de respondenten uit de online enquête. Het gros hiervan heeft behoefte aan een kavel kleiner dan 1.000 m². Daartegenover staan ook een aantal bedrijven die behoefte hebben aan een kavel groter dan 0,5 hectare. We verwachten dat de ontwikkeling van nieuwe bedrijfskavels ook doorstroming op gang brengt in de bestaande vastgoedvoorraad op bedrijventerreinen. Vooral kleinere bedrijven (in termen van ruimtevraag), waaronder kleinschalig MKB maar ook zzp’ers, kunnen daardoor in de toekomst eenvoudiger een plek vinden in de bestaande voorraad op een bedrijventerrein. Doorstroming zorgt daarmee ook voor herinvulling van bestaande bedrijfspanden, eventueel na herontwikkeling/herstructurering. Aanvullende informatie toont vergelijkbaar beeld De inventarisatie van makelaar(s) en BIZON geeft een vergelijkbaar beeld.
Het type ruimtevragers en de kavelomvang van de ruimtevraag is vergelijkbaar aan de uitkomsten uit de online enquête.
2.2 Vervangingsvraag Vervangingsvraag Tolweg 2-4-6 circa 0,5 hectare In gemeente Baarn is een (principe)besluit genomen voor transformatie van Tolweg 2-4-6 naar wonen. Hierbij geldt dat een transformatie van de locatie vraagt om een aanvullende ruimteclaim (compensatie) voor bedrijfsruimtegebruikers elders op een bedrijventerrein. Tabel 3: Potentiële vervangingsvraag gemeente Baarn Bedrijventerrein De Drie Eiken