211006 Herontwikkeling ziekenhuislocatie Meander MC (327386)

inlichtingen bij

Twan Toonen

Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn

doorkiesnummer uw kenmerk ons kenmerk

datum portefeuillehouder(s) onderwerp

324058 / 327386

6 oktober 2021 Wethouder Jansma Herontwikkeling ziekenhuislocatie Meander MC

Geachte leden van de raad en steunfractieleden, De gemeente Baarn en het Meander Medisch Centrum (verder: Meander MC) zijn al enige tijd met elkaar in gesprek over de (her)ontwikkeling van het ziekenhuis in Baarn. Inmiddels is de samenwerking geformaliseerd en is hiervoor een intentieovereenkomst gesloten. Het college wil graag haar raad informeren deze ontwikkeling. Achtergrond Het gebouw van het Meander MC aan de Molenweg 2 te Baarn is volgens Meander MC verouderd en de exploitatiekosten zijn (te) hoog. Door de ontwikkelingen in de gezondheidszorg is een aantal traditionele ziekenhuisfuncties afgeschaald of afgebouwd. Een deel van het gebouw is nog in gebruik door het Meander MC, een deel is tijdelijk verhuurd aan andere zorgorganisaties zoals huisartsen en een zorghotel en een deel staat inmiddels leeg. Het Meander MC heeft de wens om het vastgoed geheel of gedeeltelijk af te stoten, waarbij zij nog wel in een moderne en afgeslankte vorm een polikliniek op de locatie wil behouden om onder meer inwoners van Baarn te kunnen bedienen. Daarnaast wil het Meander MC ook dat de zorgverleners die nu ruimte van Meander MC huren, waaronder huisartsen, op de locatie gevestigd kunnen blijven.

Het Meander MC ziet graag dat deze functies, eventueel in combinatie met andere zorgdisciplines, worden ondergebracht in een (nieuw) cluster van medische voorzieningen met een breed aanbod aan zorgverleners. Meander MC heeft aangegeven met een marktpartij tot herontwikkeling van het complex te willen komen, maar wel zelf de regie over het programma en proces te willen voeren. De gebouwen zijn eigendom van het Meander MC, de grond is eigendom van de gemeente Baarn en in erfpacht aan het Meander MC uitgegeven. Deze erfpacht loopt tot maart 2025. Plan van aanpak In de projectgroep is een gezamenlijk plan van aanpak opgesteld waarin de stappen om tot herontwikkeling te komen zijn verwoord. Het plan van aanpak is als bijlage aan deze brief toegevoegd.

1

In het plan worden de volgende fasen beschreven: Fase 1: Analysefase Fase 2: Globale uitgangspunten Fase 3: Marktconsultatie Fase 4: Programmafase/vaststellen definitieve uitgangspunten Fase 5: Aanbestedingsfase Fase 6: Contractfase Fase 7: Voorbereiding uitvoering Fase 8: Uitvoeringsfase Op meerdere momenten zal de raad worden geïnformeerd over de voortgang. De raad zal gevraagd worden een besluit te nemen op de definitieve uitgangspunten (fase 4) en het vaststellen van het bestemmings-omgevingsplan vaststellen (fase 5-6). Om de samenwerking te formaliseren heeft het college een intentieovereenkomst met het Meander MC gesloten. De intentieovereenkomst zal bij het afronden van de programma fase worden opgevolgd door een Samenwerkingsovereenkomst. In het plan van aanpak wordt het te doorlopen proces beschreven. Gezamenlijk zal onderzocht worden wat de herontwikkelingsmogelijkheden en behoeften zijn. In het plan van aanpak worden diverse deelproducten beschreven die komende periode worden opgesteld. Dit zijn onder andere een communicatie en participatieplan, een Nota van uitgangspunten, een Samenwerkingsovereenkomst en aanbestedingsdocumenten om voor de huidige gebouwen een nieuwe eigenaar en of ontwikkelaar te selecteren. Participatie Het College vindt het belangrijk dat omwonenden en stakeholders tijdig worden geïnformeerd en betrokken bij de ontwikkeling.

In aansluiting op het informeren van de raad worden omwonenden en stakeholder uitgenodigd voor een informatieavond. Tevens worden omwonenden en stakeholder uitgenodigd deel te nemen in een nog samen te stellen klankbordgroep. Een en ander volgens de Communicatie leidraad nieuwbouwplannen. Voorwaarden vanuit de voormalige eigenaar en erfgenamen Bij de verkrijging van de gronden in 1920 heeft de toenmalige eigenaresse, mejuffrouw IJsendijk, de voorwaarde gesteld dat het gebied, het Maarschalkerbos, de functie van wandelbos moet behouden. In 1965 is met de erfgenamen overeengekomen dat een deel van het bosperceel bebouwd mag worden een ziekenhuis met bijbehorende (zorg)gebouwen. Bij de huidige herontwikkeling wordt enerzijds zoveel mogelijk aangesloten bij deze voorwaarden echter zal ook een inspanning worden gedaan om opnieuw contact te zoeken met mogelijk nog levenden erfgenamen.

2

Vervolg Afhankelijk van de uitkomsten van de onderzoeken zal ook duidelijk worden welke publiekrechtelijke procedures (planologisch en vergunningen) nodig zijn. Het college zal de raad gedurende het ontwikkelingstraject regelmatig informeren en daar waar een raadsbesluit genomen moet worden deze aan u voor te leggen.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: Bijlage 1, Plan van aanpak herontwikkeling ziekenhuis locatie Meander MC Bijlage 2, Intentieovereenkomst

3

Transformatie ziekenhuis locatie Meander Baarn Plan van aanpak Aan: Van: Datum: Betreft:

Stuurgroep Transformatie Meander Baarn Projectgroep Transformatie Meander Baarn 22-9-2021 Ontwikkelingsaanpak en voorlopige uitgangspunten Meanderlocatie Baarn

Aanleiding Bij de Meanderlocatie Baarn spelen de volgende zaken: • Meander is erfpachter van het huidige perceel van de gemeente Baarn. Deze erfpachtovereenkomst loopt per 3 maart 2025 af. Overleg is noodzakelijk om het vervolg vorm te gegeven. • De huisvesting van het huidige ziekenhuis is niet meer afgestemd op de huidige zorgverlening. Het totale complex is circa 14.000 m² bruto vloeroppervlak groot. Het gebouw is verouderd en de exploitatiekosten zijn te hoog. Al geruime tijd vinden op de locatie uitsluitend dagbehandelingen plaats. Diverse functies zijn al naar het nieuwe ziekenhuis in Amersfoort verhuisd en enkele functies zullen nog volgen. Meander kan met veel minder m2 uit de voeten. Binnen het gebouw is ruimte voor andere zorggerelateerde partijen waarvan een huisartsenpraktijk, tandartsenpraktijk, fysiotherapie en een zorgpension al in het gebouw als huurders zijn gevestigd. Tevens is er een standplaats voor ambulances van de RAVU. • Gemeente Baarn heeft zeer beperkt uitbreidingmogelijkheden voor woningbouw binnen haar gemeentegrenzen. Nu de erfpacht afloopt speelt de vraag of de gemeente op de locatie meer (woning)bouwvolume wil toevoegen. Achtergrond Gemeente Baarn is sinds 1920 eigenaar van het Maarschalksbos (bosje van IJsendijk).

Bij de verkrijging is door middel van een kettingbeding door de vorige eigenaar bepaald dat de gronden altijd als ‘wandelbos’ gebruikt zullen blijven. In 1970 is van het betreffende bosperceel kadastraal een perceeldeel afgesplitst waarop het huidige ziekenhuis is gebouwd. Percelen zijn eigendom van de gemeente gebleven. In overleg met de erfgenamen is in 1965 overeenstemming bereikt om op de locatie een ziekenhuis te bouwen. De erfgenamen hebben hiervoor een financiële vergoeding ontvangen. Het perceel is door de gemeente Baarn in 1970 voor vijftig jaar uitgegeven in erfpacht. De erfpacht is per 3 maart 2020 voor een periode van vijf jaar verlengd tot 3 maart 2025. Gezien deze voorgeschiedenis moet onderzocht worden of bij een aanzienlijke functiewijziging opnieuw een regeling met de erfgenamen getroffen moet worden dan wel dat een nieuw gebruik binnen de in het verleden gemaakte afspraken valt. Belang van Meander Meander wil het vastgoed geheel of gedeeltelijk afstoten, waarbij zij nog wel in een moderne en afgeslankte vorm een polikliniek op de locatie wil behouden om onder meer inwoners van Baarn en de regio te kunnen bedienen. Daarnaast wil zij ook dat de zorgverleners die nu van Meander huren, waaronder huisartsen, indien haalbaar, op de locatie gevestigd kunnen blijven.

Meander ziet graag dat deze functies, eventueel in combinatie met extra zorgdisciplines, worden ondergebracht in een Medisch Centrum met een breed aanbod aan zorgverleners. Meander heeft aangegeven met een marktpartij tot

1

herontwikkeling van het complex te willen komen, maar wil zelf de regie over het programma en proces voeren. Belang van de gemeente In de actualisatie van de woonvisie 2019 wordt de locatie genoemd als mogelijke geclusterde woonvorm met zorg nabij centrumvoorziening. Aangezien de grond eigendom is van gemeente Baarn ligt het voor de hand om deze grond met name uit te geven voor functies die de markt zelf minder snel zal oppakken. Voor de gemeente is het tevens van belang om nieuwe, marktconforme uitgiftevoorwaarden op te stellen in de aanloop naar 3 maart 2025 (datum afloop huidige erfpachtovereenkomst met Meander). Verder is het voor de gemeente wenselijk om de kwaliteit van het omliggende park en de inrichting van de terreinen rond het gebouw bij de transformatie te betrekken. Het huidige park heeft in 2019 een grote onderhoudsbeurt gehad. Samen met de omwonenden is overeengekomen dat het geen strak bos/park wordt maar ingericht wordt op basis van een soort van ecologisch beheer. Gemeente zal de ontwikkeling in principe faciliteren waarbij de gemeente risico’s (financieel en afzetrisico’s) zal minimaliseren en nadenkt over de positie die ze uiteindelijk nastreeft ten aanzien haar bezit. Scope van de ontwikkeling Op basis van de belangen is de scope van de ontwikkeling op 3 niveaus op te vatten namelijk: Basis variant

Aanvullend 1 nieuwbouw: Binnen eerder bebouwde volumes (voormalige zusterflat)

Aanvullend 2 nieuwbouw: Selectief volumes toevoegen in het groen

Transformatie1 van het bestaande gebouw met zorg en woon-zorg functies.

Het opnieuw realiseren van een gebouw op de locatie van eerdere gesloopte zusterflat op het perceel van het ziekenhuis. Uitgangspunt is om binnen de eerder bebouwde volumes te blijven. Perceeldeel van de voormalige zusterflat is ingericht als parkeerplaats. Voormalige zusterflat is niet opgenomen in het vigerend bestemmingsplan. Afhankelijk van de functie wel of niet binnen bestaande erfvoorwaarden.

Met handhaven van bomen en groen selectief enkele volumes toevoegen op huidige (parkeer)terreinen

Kwaliteit van het omliggende park en de inrichting van de terreinen bij de ontwikkeling betrekken. Streven is dit binnen bestaande erf-voorwaarden te realiseren.

1

Bij toevoegen van woningbouw is nader onderzoek naar de positie van erfgenamen en zo

Het is op dit moment een aanname dat transformatie mogelijk is. Dit is nog niet onderzocht.

2

nodig overeenstemming met deze erfgenamen naar alle waarschijnlijkheid noodzakelijk .

Voorgesteld wordt om in principe de variantenstudie gezamenlijk uit te voeren en parallel hieraan de aanvulling 1 en aanvulling 2 op haalbaarheid te onderzoeken. Mocht één of beide aanvullingen haalbaar en wenselijk zijn, dan worden ze aan het project toegevoegd. Dit betekent wel dat in de planning duidelijk moet zijn tot welk moment een dergelijke keuze mogelijk is zodat deze aanvulling nog geruisloos in het project kan worden ingeschoven. Op basis van het bovenstaande zal uiteindelijk een externe partij (bijvoorbeeld een belegger in zorghuisvesting) worden gezocht als eigenaar van het huidige gebouw. Bij eventuele aanvullende bebouwing op het perceel wordt gedacht aan een belegger of ontwikkelaar. In de projectaanpak zal nader worden bepaald tot welk niveau de vraagspecificatie wordt uitgewerkt. Tevens zal de gemeente moeten bepalen of en hoe zij de grond gaat uitgeven, in erfpacht of in volledig eigendom aan de nieuwe eigenaar. Projectaanpak Projectorganisatie: Gemeente Baarn en Meander stellen een gezamenlijke aanpak voor met projectorganisatie op basis van een stuurgroep en een gemeenschappelijke projectgroep. In het voorstel wordt de stuurgroep bemenst door 2 leden van Meander (RvB) en door 2 leden namens de gemeente waaronder de wethouder ruimtelijke ordening van Baarn. Wethouder zal stuurgroep voorzitten.

De gemeenschappelijke projectgroep wordt voorgezeten door Meander. Meander verzorgt naast voorzitterschap de agendering, verslaglegging en opstellen van beslisdocumenten aan de stuurgroep. De documenten van de gemeenschappelijke projectgroep zijn een gemeenschappelijk product van zowel Meander als Gemeente. Verder wordt deze structuur aangevuld met Ontwerp- en programmateam aan de zijde van Meander en een Omgevings- en programmateam aan de zijde van de gemeente. In het Omgevings- en programmateam voert de gemeente (projectmanager) de regie. De (deel)producten van de twee programmateams worden in de gemeenschappelijke projectgroep ingebracht en afgestemd waarna in de stuurgroep besloten wordt. Zoals al aangegeven richt Meander zich vooralsnog vooral op de transformatie van het bestaande gebouw met een medisch zorgcentrum en woon-zorg (24-uurszorg). Meander geeft aan dat het voor hen belangrijk is om de regie op het proces te voeren. In bijlage 1 wordt de voorgestelde projectorganisatie weergegeven. Taken en bevoegdheden zullen bij de start van de uitwerking van de projectaanpak worden aangegeven. Projectfasering: Voor de transformatie van het bestaande gebouw is de volgende projectfasering opgesteld. Fase 1: Analysefase (afsluiten met een intentieovereenkomst)

3

In de analysefase worden de diverse randvoorwaarden en doelstellingen geanalyseerd waaronder de bestemming, de Woonvisie van de gemeente en het vastgoed. Tevens worden juridisch de (on)mogelijkheden met betrekking tot het toekomstig gebruik in relatie tot het legaat onderzocht. Fase 2: Uitgangspunten (globaal programma van eisen) In deze fase worden de uitgangspunten van de gemeente Baarn (onder andere huisvestingsbehoefte lokale zorgaanbieders), Meander (poliklinieken en diagnostiek) en zittende huurders geïnventariseerd en samengevoegd tot een globaal programma met uitgangspunten en randvoorwaarden. In deze fase wordt tevens het participatieplan uitgewerkt. Fase 3: Marktconsultatie Op basis van het globale programma vindt een marktconsultatie plaats met ontwikkelaars en beleggers. Met 8-10 marktpartijen wordt vrijblijvend de casus en het programma besproken en wordt hen gevraagd een visie op de ontwikkeling en het programma op te stellen. Fase 4: Programmafase Op basis van de marktconsultatie worden het programma, de uitgangspunten en randvoorwaarden bijgesteld en wordt de wijze van contractvorming met een te selecteren marktpartij bepaald. Ook zullen de uitgangspunten voor de gronduitgifte door de gemeente en eigendoms- of huursituatie voor Meander in deze fase dienen te worden bepaald.

Deze fase wordt afgesloten met een samenwerkingsovereenkomst waarin onder andere de financiële uitgangspunten worden opgesteld. Aan het eind van deze fase wordt een beslisdocument aangeboden aan het college en de gemeenteraad van Baarn en de Raad van Bestuur van Meander. Fase 5: Aanbestedingsfase Op basis van het programma en verdere randvoorwaarden vindt voor de herontwikkeling een aanbesteding plaats met ontwikkelende marktpartijen. Na indiening van de plannen worden de aanbiedingen getoetst en wordt een rapportage van aanbestedingsplannen en een advies opgesteld. Op basis hiervan neemt de stuurgroep een besluit dat ter goedkeuring aan het college van B&W en de gemeenteraad, de Raad van Bestuur van Meander en het College Sanering Zorginstellingen zal worden voorgelegd. Fase 6: Contractfase Na akkoord zullen diverse contracten worden opgesteld en gesloten. Dit betreft o.a. overeenkomsten over de ontwikkeling, de opstallen en de grond en de huurcontracten voor Meander en de overige zorgverleners. Fase 7: Voorbereiding uitvoering In deze fase vindt de voorbereiding van de uitvoeringsfase plaats. Dit betreft o.a. de omgevingsplan- en vergunningsprocedure(s), schuifplan voor Meander en de zittende huurders en uiteindelijk de bouwvoorbereiding. Het omgevingsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld.

4

Fase 8: Uitvoeringsfase In deze fase vindt de uitvoering van de herontwikkeling (waarschijnlijk gefaseerd) plaats. In principe zal na elke fase bestuurlijke terugkoppeling plaatsvinden. Bij de uitwerking van de samenwerkingsovereenkomst zullen ook de momenten waarop raadsbesluiten worden gevraagd worden meegenomen als ook een planning van het proces. Mocht uit het nader onderzoek blijken dat de scope-uitbreiding aan de orde is dan zal de projectaanpak mogelijk aangepast worden. Participatie Bij planontwikkelingen en transformatie is participatie met de omgeving een belangrijk onderdeel. Vooraf wordt bepaald welke vorm van participatie wordt toegepast. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in: raadplegen, advies vragen, samenwerken. Dit zal nader worden uitgewerkt in een participatie en communicatie plan. Ook de communicatie leidraad nieuwbouwplannen van de gemeente zal worden toegepast. Gemeente en Meander stellen gezamenlijk het plan op. Voor de uitvoering ligt de regie bij Meander. In aansluiting op het informeren van de raad worden omwonenden en stakeholder uitgenodigd voor een informatieavond. Tevens worden omwonenden en stakeholder uitgenodigd deel te nemen in een nog samen te stellen klankbordgroep.

5

Bijlage 1, organogram

Stuurgroep Wethouder RO gemeente Baarn (voorzitter) Teammanager OR&O gemeente Baarn Voorzitter RvB Meander Manager FB Meander ambt. ondersteuning gemeente Baarn

Gemeenschappelijke Projectgroep Adviseur vastgoedontwikkeling Meander (voorzitter) Adviseur vastgoedstrategie Meander Beleidsmedewerker RO gemeente Baarn Projectmanager gemeente Baarn

Omgevings-programma team Gemeente Projectmanager Beleidsmedewerkers op gebied van: Juridische zaken Stedenbouw Wonen-zorg WMO en Welzijn Economische zaken Beheer openbare ruimte Verkeer

Ontwerp-programma team Meander Adviseur vastgoedontwikkeling Adviseur vastgoedstrategie Manager zorg Juridisch adviseur

6

Aan Meander MC t.a.v. de heer D. van Gorsel Postbus 1502 3800 BM Amersfoort

Betreft: Intentieovereenkomst

Geachte heer van Gorsel, De gemeente Baarn en het Meander Medisch Centrum (verder: Meander MC) zijn al enige tijd met elkaar in gesprek over de (her)ontwikkeling van het ziekenhuis in Baarn. Naar aanleiding van ons gesprek op 25 februari 2021 en de daarop volgende verkennende gesprekken in een gemeenschappelijke projectgroep is onderzocht of een gezamenlijke herontwikkeling van de huidige (ziekenhuis)locatie aan de Molenweg 2 kansrijk is. Graag bericht ik u als volgt.

Achtergrond Het gebouw van het Meander MC aan de Molenweg 2 te Baarn is volgens Meander MC verouderd en de exploitatiekosten zijn (te) hoog. Door de ontwikkelingen in de gezondheidszorg is een aantal traditionele ziekenhuisfuncties afgeschaald of afgebouwd. Een deel van het gebouw is nog in gebruik door het Meander MC, een deel is tijdelijk verhuurd aan andere zorgorganisaties zoals huisartsen en een zorghotel en een deel staat inmiddels leeg. Het Meander MC heeft de wens om het vastgoed geheel of gedeeltelijk af te stoten, waarbij zij nog wel in een moderne en afgeslankte vorm een polikliniek op de locatie wil behouden om onder meer inwoners van Baarn te kunnen bedienen. Daarnaast wil het Meander MC ook dat de zorgverleners die nu ruimte van u huren, waaronder huisartsen, op de locatie gevestigd kunnen blijven. Het Meander MC ziet graag dat deze functies, eventueel in combinatie met andere zorgdisciplines, worden ondergebracht in een (nieuw) cluster van medische voorzieningen met een breed aanbod aan zorgverleners. U heeft aangegeven met een marktpartij tot herontwikkeling van het complex te willen komen, maar wel zelf de regie over het programma en proces te willen voeren. De gebouwen zijn eigendom van het Meander MC, de grond is eigendom van de gemeente Baarn en in erfpacht aan het Meander MC uitgegeven. Deze erfpacht loopt tot maart 2025.

In de projectgroep is een gezamenlijk plan van aanpak opgesteld waarin de stappen om tot herontwikkeling te komen zijn verwoord. Het plan van aanpak is als bijlage aan deze brief toegevoegd. Het plan van aanpak zal op afzienbare termijn ter besluitvorming worden aangeboden aan het college van B&W.

Vervolgstappen De gemeente Baarn en het Meander MC gaan samen een aantal vervolgstappen doorlopen. Dit zijn: •

Partijen zullen gezamenlijk een programma van eisen, beeldkwaliteitseisen en de noodzakelijke aanbestedingsstukken voor de herbestemming van de gebouwen opstellen. De kosten voor deze werkzaamheden zijn voor ieders eigen rekening en leiden niet tot verrekening. In onderlinge afstemming worden de werkzaamheden zoveel mogelijk gelijkwaardig verdeeld over beide partijen.

•

Partijen zullen een samenwerkingsovereenkomst opstellen waarin nadere afspraken worden vastgelegd over de kosten en opbrengsten van de uiteindelijke geplande verkoop van opstallen, ontwikkelingsruimte en uitgifte van de grond(en).

•

Het Meander MC is bereid gedurende deze periode van nader onderzoek het eigendom en het gebruik niet te wijzigen en ook geen gesprekken met andere partijen over herontwikkeling aan te gaan.

Planning: De afspraken in deze intentieovereenkomst lopen tot dat een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en Meander MC word gesloten dan wel uiterlijk tot 31-12-2022.

Graag vernemen wij schriftelijk van u of u kunt instemmen met bovenstaande stappen om te komen tot gezamenlijke herontwikkeling en verkoop van de opstallen en of het bovenstaande een goede verwoording is van de afspraken die wij met elkaar maakten.

Graag verneem ik uw reactie. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Baarn, namens hen,

Erwin Jansma Wethouder

Voor akkoord,

Meander Medisch Centrum Namens deze:

Dietrich van Gorsel Raad van Bestuur

Bijlage1 : Plan van aanpak