192128 Scenariokeuze woningbouwlocatie gasontvangstation rvs

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

192128

Onderwerp

Scenariokeuze woningbouwlocatie gasontvangstation

Besluit in raad

27 januari 2021

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Jansma

Naam steller

Taeke Boersma

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. Te kiezen voor scenario 2 'woonzorg'; 2. In principe medewerking te verlenen aan de herbestemming van de locatie, onder de voorwaarde dat aangetoond wordt dat het toekomstige plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening; 3. Een ontwerp bestemmingsplan voor te bereiden op basis van scenario 2 'woonzorg' conform artikel 3.1 Wro en artikel 3.1 Bro. Samenvatting van het voorstel Op 27 november 2019 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Woningbouw gasontvangstationlocatie Drakenburgerweg vastgesteld. Het college heeft voor deze locatie al in 2017 toegezegd voor de invulling met scenario's naar de raad te komen met daarbij in ieder geval een scenario bestaande uit 100% sociale woningen. De raad heeft een scenariokeuze gemaakt voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie gasontvangstation aan de Drakenburgerweg. Het college kan nu volgens dit scenario starten met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Aanleiding Op 27 november 2019 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Woningbouw gasontvangstationlocatie Drakenburgerweg vastgesteld. Het college heeft voor deze locatie al in 2017 toegezegd voor de invulling met scenario's naar de raad te komen met daarbij in ieder geval een scenario bestaande uit 100% sociale woningen. Deze scenario's zijn schetsmatig uitgewerkt.

Beoogd resultaat Het principeverzoek verder te kunnen uitwerken en op basis van een ontwerpbestemmingsplan de planologische procedure te starten. Argumenten 1.1 Scenario omschrijving Voor de locatie zijn drie scenario's uitgewerkt, te weten scenario 1 'tweekappers', scenario 2 'woonzorg' en scenario 3 'sociale eengezinswoningen'. Het eerste scenario is gebaseerd op het uitgangspunt om (zoveel mogelijk van) de kosten van de verplaatsing van het gasontvangstation te financieren uit de ontwikkeling van de vrijkomende locatie. In dit scenario worden 6 twee-onder-één-kap-woningen gerealiseerd op ruime kavels. Op basis van de haalbaarheidsstudie is geconcludeerd dat dit scenario haalbaar wordt geacht door middel van het selecteren van een ontwikkelende partij door het project in de markt te zetten.

1

Het tweede scenario creëert een mogelijkheid voor maatschappelijke woon-zorg initiatieven, die niet vanzelfsprekend een geschikte locatie kunnen vinden. Het betrekken van de kavel met de bestaande twee-onderéén-kap-woningen is noodzakelijk om genoeg ruimte te bieden. Er ontstaat ruimte voor ongeveer 16 wooneenheden van 50m². Voor dit scenario is de stichting Baarnhuis in beeld. Zij zoeken kleinschalige woonplekken voor jongvolwassenen met een verstandelijke beperking die niet volledig zelfstandig kunnen wonen. Samen met stichting Baarnhuis is geconcludeerd dat op basis van het schetsontwerp dit scenario haalbaar wordt geacht. Het derde scenario voorziet in het doortrekken van de bebouwing oostelijk gelegen aan de Drakenburgerweg. Er is ruimte voor 11 sociale eengezinswoningen. Dit kan uitgewerkt worden in 100% sociale huur binnen de liberalisatiegrens (€737,14 in 2020) of in 100% sociale koop (met een maximum prijs van €200.000,-). Samen met Eemland Wonen is geconcludeerd dat op basis van het schetsontwerp dit scenario haalbaar wordt geacht. 1.2 Opbrengsten Om de financiële consequenties van de drie initiatieven te kunnen vergelijken is er een haalbaarheidsstudie uitgevoerd. Door middel van een exploitatieopzet voor elk scenario zijn de kosten en de opbrengsten in kaart gebracht.

Het saldo voor scenario 1 'tweekappers' is €1.024k voordelig en voor de scenario's 2 'woonzorg' en 3 'sociale eengezinswoningen' tussen de €142k en de €189k voordelig. 1.3 Scenario keuze Scenario 1 heeft als voordeel een maximale opbrengst, maar heeft als nadeel dat het in ruimtelijke zin niet aansluit op de omgeving. Tevens voegt het geen categorie woningen toe waar de grootste vraag naar is. Scenario 2 voorziet in een sociaal maatschappelijke vraag van geschikte locaties voor woonzorgconcepten. Het voordeel van dit scenario is dat een concreet maatschappelijk initiatief een locatie vindt om te landen. Het Baarnhuis zoekt al enkele jaren een goede locatie waar dit initiatief ruimtelijk is in te passen. Scenario 3 bestaat uit sociale eengezinswoningen. In dit scenario wordt de ruimtelijke structuur zoals die aanwezig is in de bebouwing aan de Drakenburgerweg doorgetrokken. Scenario 3 voorziet daarnaast in de toevoeging van een categorie woningen die maatschappelijk is gewenst. 2.1 Locatie De ondiepe kavel is door de afmetingen beperkt qua ontwikkelingsmogelijkheden. Door de naastgelegen kavels met de bestaande twee-onder-één-kap-woningen bij het plangebied te betrekken, worden de ontwikkelingsmogelijkheden vergroot. De rooilijnen van de Drakenburgerweg en de Professor Krabbelaan kunnen worden doorgetrokken.

Een hoogteaccent op de hoek van de kavel is in ruimtelijke zin een optie om een antwoord te geven aan de relatieve hoogbouw aan de overkant van de hoek. Op de t-splitsing wordt een ruimtereservering gedaan om verkeerstechnische maatregelen in de toekomst mogelijk te houden. 2.2 Naastgelegen tweekapper In het plangebied naast de kavel van het gasontvangstation zijn twee woningen gesitueerd. Deze woningen zijn in eigendom van de gemeente en worden verhuurd. De keuze voor een scenario op basis van de schetsontwerpen betekent dat de huurders moeten verhuizen en de woningen worden gesloopt. De keuze om deze woningen uit het plangebied te halen zou betekenen dat scenario 2 'woonzorg' niet uitvoerbaar is op deze locatie. Voor scenario 1 'tweekappers' en 3 'sociale eengezinswoningen' betekent dit aanpassing van het schetsontwerp en verkleining van het programma. Met de zittende huurders is zowel ambtelijk als bestuurlijk overleg gevoerd. Deze gesprekken hebben ertoe geleid dat er een afsprakenkader wordt gemaakt om hen te begeleiden naar nieuwe woonruimte. Onderdeel daarvan zijn volkshuisvestelijke urgentie, verhuiskostenregeling en inrichtingsregeling. 2.3 Verkeer en parkeren

2

Voor alle scenario's geldt dat er een uitwerking benodigd is van de parkeersituatie. Oplossingen kunnen gezocht worden in het doortrekken van de langsparkeerstroken aan de Drakenburgerweg en maatwerk voor specifieke doelgroepen bijvoorbeeld in scenario 2 'woonzorg'. Dit wordt nader uitgewerkt in het ontwerpbestemmingsplan zodat het voldoet aan de vigerende parkeernormennota. 3.1 Het principeplan past niet in het vigerende bestemmingsplan Ter plaatse van de kavel van het gasontvangstation geldt het bestemmingsplan "Woningbouw gasontvangstationlocatie Drakenburgerweg" (vastgesteld 27 november 2019). De beoogde locatie heeft de bestemming "Wonen - Uit te werken". Het principeplan is niet in strijd met deze bestemming. Aangezien het een integrale ontwikkeling van een groter plangebied betreft is het echter wenselijk om hiervoor één nieuw bestemmingsplan op te stellen. Ter plaatse van de kavels van de bestaande twee-onder-één-kap-woningen geldt het bestemmingsplan "Baarn Noord" (vastgesteld 25 september 2013). De beoogde locatie heeft de bestemming "Bedrijf". Het principeplan is in strijd met deze bestemming. U wordt voorgesteld een nieuw (ontwerp)bestemmingsplan voor te bereiden conform artikel 3.1 Wro en artikel 3.1 Bro. Risico's Niet van toepassing

Kosten, baten en dekking De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt onderbouwd met een exploitatieplan of met een overeenkomst met een ontwikkelaar. Om de financiële consequenties van de drie initiatieven te kunnen vergelijken is er een haalbaarheidsstudie uitgevoerd. Door middel van een exploitatieopzet voor elk scenario zijn de kosten en de opbrengsten in kaart gebracht. Het saldo voor scenario 1 'tweekappers' is €1.024.000,- voordelig en voor de scenario's 2 'woonzorg' en 3 'sociale eengezinswoningen' tussen de €142.000,- en de €189.000,- voordelig. In elk scenario zijn hiernaast nog bijkomende kosten voor de gemeente voor zaken als de grondtransactie. Aanpak / Uitvoering Na een positief besluit over dit voorstel wordt een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan geeft het college vrij voor de ter inzage legging. Gedurende de termijn van ter inzage legging (6 weken) kan een ieder een zienswijze indienen bij de raad. Na deze periode wordt, met de beoordeling van de eventuele zienswijzen meegenomen, het bestemmingsplan afgerond en ter besluitvorming aan de gemeenteraad aangeboden voor vaststelling. Duurzaamheid Met de keuze voor een scenario wordt het mogelijk een duurzame stedelijke ontwikkeling op de locatie te realiseren. De woningen worden gasloos gerealiseerd en moeten minimaal voldoen aan de geldende EPC norm.

Communicatie De gebruikelijke procedure met publicatie en ter inzagelegging ontwerp bestemmingsplan wordt doorlopen. De ter inzagelegging wordt bekend gemaakt door publicatie in het digitale gemeenteblad, de Staatscourant en in het Baarns Weekblad. Evaluatie Niet van toepassing

3