1445598 Rekenkameronderzoek 'Woon- en Woningbouwbeleid' rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

1445598

Onderwerp

Rekenkameronderzoek ‘Woon- en Woningbouwbeleid’

Besluit in raad

25-02-2026

Portefeuillehouder(s)

n.v.t.

Naam steller

Jeroen van den Heuvel (rekenkamer Baarn)

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. De conclusies en de aanbevelingen van het rekenkameronderzoek Woon- en woningbouwbeleid gemeente Baarn te onderschrijven. De aanbevelingen luiden als volgt: I. Het college te verzoeken om potentiële nieuwbouwlocaties in te zetten voor nieuwbouw met een hoog aandeel sociale huur en woningen in het middensegment (lees: substantieel hoger dan de in het VHP ten doel gestelde percentages van respectievelijk 30% sociaal en 40% middensegment). II. Het college te verzoeken om de mogelijkheden voor hoogbouw en meer verdichting te onderzoeken, zowel ten aanzien van nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad en deze op te nemen in een op te stellen Hoogbouwvisie (als onderdeel van de Omgevingsvisie, zoals toegezegd aan de raad) met concrete gekwantificeerde doelstellingen voor en beschrijvingen van ‘hoogbouw’. III. Het college te verzoeken om meer ambtelijke capaciteit beschikbaar te stellen voor de woon- en woningbouwopgave en deze gericht te blijven inzetten op nieuwbouwontwikkelingen met de meeste toegevoegde waarde voor het behalen van de gedefinieerde beleidsdoelstellingen. IV. Het college te verzoeken om rekening te houden met het verschil in tempo tussen beleid en projecten, bij de ontwikkeling van woningbouw rekening te houden met de woonbehoefte van 5-10 jaar en ook langer dan 10 jaar en bij te sturen in de programmering indien dat moet en kan. V.

Het college te verzoeken om in de opvolger van het VHP 2023 – 2027 tastbare en realistische doelstellingen te formuleren en aandacht te besteden aan monitoring tijdens de looptijd van het nieuwe woonbeleid. VI. Het college te verzoeken om in de opvolger van het VHP 2023 – 2027 de methodiek van monitoring en eventuele tussentijdse bijsturing duidelijk vast te leggen. VII. Het college te verzoeken om de gemeenteraad uitgebreider te betrekken in het voortraject van nieuwbouwprojecten, bijvoorbeeld middels een periodiek agendapunt voor het maandelijkse informele moment met de raad. VIII. Het college te verzoeken om een jaarlijkse monitor waarin alle thema’s uit het VHP aan de orde komen, met daarin de voortgang op de belangrijkste doelen uit het Volkshuisvestingsprogramma (VHP) inclusief de wijze waarop de beleidsinstrumenten uit het Advies Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn zijn ingezet. IX. Samen met college een integrale belangenafweging bij (betaalbare) nieuwbouw te maken en het college te verzoeken het hiervoor nodige te organiseren. X. Rolvast te zijn en vanuit het perspectief van de kaderstellende rol van de raad inbreng te leveren bij nieuwbouwprojecten. 2. Het college te verzoeken de aanbevelingen 1 t/m 9 uit te voeren, zoals toegelicht in het onderzoeksrapport, en over de opvolging van deze aanbevelingen in het jaarverslag te rapporteren.

1

Samenvatting van het voorstel De rekenkamer heeft onderzoek gedaan naar het Woon- en Woningbouwbeleid van de gemeente Baarn. Dit onderzoek is in opdracht van de rekenkamer uitgevoerd door onderzoeksbureau RIGO. Op basis van het onderzoek zijn conclusies getrokken en wordt een aantal aanbevelingen gedaan ter verbetering van het woon- en woningbouwbeleid in Baarn en de uitvoering ervan, ten behoeve van de controlerende en kaderstellende rol van de raad. Uit het onderzoek blijkt dat het woonbeleid van Baarn heldere richting geeft aan de uitvoeringspraktijk en gebaseerd is op een goede probleemanalyse. Er zijn bovendien voldoende sturingsinstrumenten geformuleerd en de belangrijkste risico’s zijn goed in kaart. Toch betekent dit niet automatisch dat Baarn op koers ligt om de geformuleerde doelstellingen te behalen. Daarvoor bestaan in de uitvoering te veel – met name externe – knelpunten. Hierdoor dreigen met name de geformuleerde doelstellingen ten aanzien van de verduurzaming van de bestaande voorraad en de bouw van sociale huurwoningen en woningen in het middensegment niet gehaald te worden. De aanbevelingen zoals hierboven bij beslispunt 1 geformuleerd, zijn gebaseerd op de bevindingen en conclusies uit het onderzoeksrapport, waarbij de bestuurlijke reactie en het nawoord van de rekenkamer zijn meegenomen.

Deze laatste twee hebben in een enkel geval geleid tot een lichte aanpassing van de oorspronkelijke aanbeveling uit het onderzoeksrapport.

Aanleiding Bij de interessepeiling naar onderzoeksonderwerpen die de rekenkamer een paar keer per raadsperiode houdt onder de raadsfracties, komt de laatste jaren het onderwerp ‘wonen’ steevast terug. De belangstelling voor dit onderwerp is daarnaast de laatste tijd ook toegenomen; het maatschappelijke belang ervan is groot en groeiende. Dit is niet vreemd, gegeven de brede krapte op de woningmarkt, die ook in Baarn in de lage en middensegmenten en voor uiteenlopende doelgroepen voelbaar is. Tegen deze achtergrond heeft de rekenkamer besloten onderzoek naar het thema ‘Woon- en woningbouwbeleid’ uit te (laten) voeren. Aangezien voor een heel aantal van de deelvragen – gezien de recente ontwikkelingen op wetgevingsgebied en de diverse (juridische) aspecten van woon- en woningbouwbeleid – expertise van het werkveld nodig is die de rekenkamer zelf niet in zijn geledingen heeft, is dit onderzoek uitgevoerd door onderzoeksbureau RIGO.

Beoogd effect Met het onderzoek naar het woon- en woningbouwbeleid in Baarn wil de rekenkamer inzicht bieden in de mate waarin dit beleid van voldoende kwaliteit is, op welke manier er uitvoering wordt gegeven aan het beleid / hoe het staat met de realisatie van de beoogde doelen en waar het daadwerkelijk bouwen van woningen efficiënter en/of effectiever kan. De hoofdvraag die aan de basis van het onderzoek ligt, is als volgt: Hoe is het woonbeleid vormgegeven en op welke wijze wordt uitvoering gegeven aan het woonbeleid? Aansluitend op de doelstelling en hoofdvraag van het onderzoek is de vraagstelling opgesplitst in twee delen, te weten: A. het woonbeleid in den brede en B. een nadere verdieping waar het woningbouwbeleid betreft.

2

De centrale onderzoeksvraag wordt beantwoord aan de hand van de volgende deelvragen: A. Woonbeleid 1. Is er een goede probleemanalyse gemaakt bij het opstellen van het woonbeleid 2019-2023 en 2023-2026? 2. Wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen en ambities op het gebied van wonen? 3. Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid? 4. Geeft het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026) voldoende en heldere richting en doelstellingen mee aan de uitvoering? 5. Hoe is het gesteld met het behalen van de doelstellingen van het woonbeleid (2019-2023 en 2023-2026)? 6. Worden de sturingsinstrumenten benut die de gemeente ter beschikking staan om de effecten die het woonbeleid beoogt te bereiken? 7. Welke knelpunten doen zich voor of succesfactoren openbaren zich in de uitvoering van het woonbeleid? B. Verdieping woningbouwopgave 8. Wat is de woningbouwopgave van de gemeente en wat zijn de door de gemeente gestelde doelstellingen in het kader van deze woningbouwopgave? 9. Met welke specifieke lokale randvoorwaarden of risico’s moet de gemeente Baarn rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? 10. Welke beheersmaatregelen zet de gemeente in om de woningbouwopgave dichterbij te brengen? Voor de antwoorden op deze deelvragen wordt verwezen naar het onderzoeksrapport waarin deze integraal zijn opgenomen.

Aanbevelingen, bestuurlijke reactie college en nawoord rekenkamercommissie Hieronder volgen de aanbevelingen met daarbij – indien van toepassing – de bestuurlijke reactie van het college en het nawoord van de rekenkamer voor zover deze betrekking hebben op de aanbevelingen. Voor de volledige bestuurlijke reactie en nawoord wordt verwezen naar het onderzoeksrapport waarin deze integraal zijn opgenomen.

Algemene punten: aantallen woningen en maatstaf, o.a. betrekking hebbend op aanbeveling 1. Bestuurlijke reactie college Aantallen De rekenkamer stelt dat het aanbod voor lage en middeninkomens onvoldoende groeit. De belangrijkste reden daarvoor ziet de rekenkamer in het feit dat in de Baarnsche Zoom minder sociaal en betaalbaar wordt gebouwd dan in het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 wordt beoogd. Dat is op zich niet verwonderlijk omdat het programma voor de Baarnsche Zoom in 2021 is vastgesteld. In Baarn is 25% van de woningvoorraad eigendom van woningcorporaties en vallen daarmee in het sociale segment. Dat is een goede uitgangspositie wat het college betreft en er wordt voortdurend bij iedere mogelijkheid gestuurd op het toevoegen van woningen in het sociale segment. Daarvoor zijn we echter wel afhankelijk van het investeringsvermogen van de corporaties. Als we kijken naar de gerealiseerde woningbouw in de jaren 2022 -2023 en 2024 zien we dat het aandeel sociale huur inderdaad beter kan (met respectievelijk 21% en 15% van het totaal) maar in het betaalbare deel is er wel aardig wat bijgekomen: 35% en 57% van het totaal. Belangrijke opmerking bij deze percentages is dat op de schaal van Baarn één project van enige omvang al een groot verschil kan maken.

Het is begrijpelijk om bij de beoordeling van beleidsdoelstellingen naar aantallen en percentages te kijken en dat is ook zeker nuttig voor het inzicht in het woningbestand van de gemeente. Maar de nadruk leggen op gerealiseerde woningbouw als maatstaf voor de prestaties van de gemeente is niet helemaal eerlijk. De gemeente heeft alleen invloed op het verlenen van de vergunningen. Niet op hoelang het daarna duurt om project te verkopen en te realiseren.

3

En hoewel er veel kanttekeningen te plaatsen zijn bij aantallen en percentages, geven we hieronder de plancapaciteit voor betaalbare woningbouw zoals die is geregistreerd in een overzicht van de regio Amersfoort. Voor Baarn zou dat tussen 2025 en 2030 op 48 procent uitkomen. Daarmee lopen we zeker niet achter in de regio.

Nawoord rekenkamer Maatstaf voortgang nieuwbouwopgave In de bestuurlijke reactie wordt aangegeven dat het onderzoek de nadruk legt op de gerealiseerde woningbouw als maatstaf voor de “prestaties” van de gemeente. De rekenkamer is van mening dat in het onderzoek ook aan andere aspecten van de voortgang van de nieuwbouwopgave voldoende aandacht is besteed. Dat geldt in het bijzonder voor het planvolume voor de komende jaren. De rekenkamer waardeert de inspanningen die de gemeente doet om meer sociale huur, middenhuur en betaalbare koop te realiseren, maar is er vanuit haar rol wel verantwoordelijk voor om de daadwerkelijke voortgang op beleidsdoelen te toetsen. Dan zien we dat het niet alleen in de opgeleverde woningen van de afgelopen jaren maar ook in het planvolume voor de komende jaren niet de verwachting is dat de in het VHP geformuleerde percentages van 30% sociaal en 40% middensegment worden behaald. De terechte constatering dat Baarn met 48% betaalbaar zeker niet achterloopt in de regio doet aan die verwachting niets af.

Aanbevelingen 1 t/m 10 (zoals opgenomen in het onderzoeksrapport) 1.

Zet potentiële nieuwbouwlocaties in voor nieuwbouw met een hoog aandeel sociale huur en woningen in het middensegment (lees: substantieel hoger dan de in het VHP ten doel gestelde percentages van respectievelijk 30% sociaal en 40% middensegment). (zie conclusie bij deelvraag 5 in onderzoeksrapport) Bestuurlijke reactie college Het college begrijpt het doel van deze aanbeveling en zou deze graag overnemen maar de eerlijkheid gebiedt wel te zeggen dat dit vooral een nobel streven zal zijn. Het is niet realistisch om te veronderstellen dat projectontwikkelaars in de rij staan om hiermee aan de slag te gaan. Voor woningbouwcorporaties is dat wellicht een ander verhaal maar zoals de rekenkamer zelf ook constateert hebben zij geen onbeperkte investeringscapaciteit.

4

Nawoord rekenkamer In de bestuurlijke reactie wordt aangegeven dat de gemeente Baarn bij het realiseren van sociale huur afhankelijk is van het investeringsvermogen van corporaties en dat de investeringsruimte van corporaties niet onbeperkt is. Dit is op zich correct, maar uit ons onderzoek blijkt dat de voor Baarn belangrijkste corporatie Omthuis vooralsnog over voldoende investeringsruimte beschikt om de komende jaren meer sociale huur te bouwen. Omthuis heeft in het kader van dit onderzoek meermaals bevestigd op zoek te zijn naar nieuwe mogelijkheden voor de bouw van sociale huur. 2.

Onderzoek de mogelijkheden voor hoogbouw en meer verdichting, zowel ten aanzien van nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad en neem deze op in een op te stellen Hoogbouwvisie met concrete gekwantificeerde doelstellingen voor en beschrijvingen van ‘hoogbouw’. (zie conclusies bij deelvragen 5 en 7 in onderzoeksrapport) Bestuurlijke reactie college Het college heeft de gemeenteraad toegezegd dat een Hoogbouwvisie onderdeel zal uitmaken van de Omgevingsvisie.

3.

Stel meer ambtelijke capaciteit beschikbaar voor de woon- en woningbouwopgave en blijf deze gericht inzetten op nieuwbouwontwikkelingen met de meeste toegevoegde waarde voor het behalen van de gedefinieerde beleidsdoelstellingen. (zie conclusies bij deelvragen 6 en 7 in onderzoeksrapport) Bestuurlijke reactie college Deze aanbeveling neemt het college over maar naar analogie van de conclusies over het halen van woningbouwdoelstellingen geldt ook hier: ‘de wil is er, alleen de praktijk is weerbarstig’. Er worden al geruime tijd acties ondernomen om de formatie op ruimtelijke ontwikkeling te versterken maar we hebben helaas ook te maken met een hele krappe arbeidsmarkt, ook als gaat om (tijdelijke) inhuur.

4. 5.

6.

Houd rekening met verschil in tempo tussen beleid en projecten en stuur in programmering bij indien dat moet en kan. (zie conclusie bij deelvraag 5 in onderzoeksrapport) Formuleer in de opvolger van het VHP 2023 – 2027 tastbare en realistische doelstellingen en besteed aandacht aan monitoring tijdens de looptijd nieuwe woonbeleid. (zie conclusie bij deelvraag 4 in onderzoeksrapport) Leg in de opvolger van het VHP 2023 – 2027 de methodiek van monitoring en eventuele tussentijdse bijsturing duidelijk vast. (zie conclusie bij deelvraag 4 in onderzoeksrapport) Bestuurlijke reactie college Ook aanbevelingen 4, 5 en 6 neemt het college over met de kanttekening dat ‘bijsturen’ hoopvol en daadkrachtig klinkt maar in de praktijk niet gemakkelijk is, zeker bij plannen met een lange doorlooptijd waarvoor afspraken zijn gemaakt met particuliere ontwikkelaars en/of omvangrijkere plannen waar bijvoorbeeld voor moet worden aanbesteed. Nawoord rekenkamer We zijn verheugd dat het college aanbeveling 4 overneemt om waar nodig bij te sturen in de programmering van nieuwbouwprojecten. We zijn ons er zeer wel van bewust dat het bijsturen van programmering niet gemakkelijk is, zoals het college terecht als kanttekening bij deze aanbeveling plaatst. Vandaar dat wij deze aanbeveling hebben gedaan onder de voorwaarde “dat dit moet en kan”.

We hopen dat de inspanningen van college zich ondanks de door hen geplaatste kanttekening niet beperkt tot “een nobel streven”, maar dat zij serieus werk maken van het zoeken naar mogelijkheden om nieuwbouwprojecten indien nodig beter te laten aansluiten bij de behoeften van de lokale woningmarkt.

5

7.

Betrek de gemeenteraad uitgebreider in het voortraject van nieuwbouwprojecten. (zie conclusie bij deelvraag 4 in onderzoeksrapport) Bestuurlijke reactie college Wij begrijpen uit het rapport dat een aantal raadsleden de wens heeft uitgesproken om eerder betrokken te worden bij (nieuw)bouwprojecten. De rekenkamer geeft daar de suggestie bij om informele bijeenkomsten te organiseren voor de raad, naast de participatiebijeenkomsten die ontwikkelaars al organiseren voor omwonenden. Ontwikkelaars dienen plannen in op basis van de eisen en bepalingen die door de gemeenteraad zijn vastgesteld in bestemmings- of omgevingsplannen. De beoordeling of een bouwplan binnen die bepalingen past wordt ambtelijk gedaan en als die afwijkt komt een bouwplan in verschillende fases langs de gemeenteraad. Daarnaast wordt de gemeenteraad twee keer per jaar geïnformeerd over de voortgang van lopende bouwprojecten en is in de Jaarrekening van de gemeente een overzicht opgenomen met de aantallen van gerealiseerde en/of geplande woningbouw in dat jaar. Het college is altijd bereid om de gemeenteraad te betrekken bij haar werk en zou graag over deze aanbeveling de behoefte van de raad willen peilen. Wij vragen ons op dit punt wel af hoe dit het beste op een werkbare manier vormgegeven zou kunnen worden.

Wij gaan er daarbij van uit dat het niet de bedoeling is dat raadsleden zich gaan mengen in de gesprekken met ontwikkelaars tijdens de ontwerpfase van een woningbouwproject en dat een extra informatiemoment niet al te veel vertraging gaat opleveren voor projecten. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een periodiek agendapunt voor het maandelijkse informele moment met de raad. Maar wij zijn vanzelfsprekend desgewenst bereid om over vorm en wenselijkheid in overleg te gaan. Nawoord rekenkamer Met aanbeveling 7 heeft de rekenkamer zeker niet bedoeld dat raadsleden zich gaan mengen in de gesprekken met ontwikkelaars. Zoals ook aangegeven bij aanbeveling 10 aan de gemeenteraad zelf, doelen wij hier niet op een rol waarbij de raad op de stoel van de architect of ontwikkelaar gaat zitten, of op die van het college. Het gaat om betrokkenheid die past binnen de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Bijvoorbeeld: benoemen welke doelgroepen de raad graag terug zou zien in een nieuwbouwproject. Deze betrokkenheid vormgeven in een periodiek agendapunt voor het maandelijkse informele moment met de raad vinden wij een interessant idee, zeker omdat dan meerdere nieuwbouwprojecten die revue kunnen passeren. Een dergelijk moment hoeft in onze optiek niet tot vertraging in het ruimtelijk planproces te leiden.

Sterker nog: als de gemeenteraad aan de voorzijde de kans krijgt om haar aandachtspunten voor een nieuwbouwinitiatief mee te geven, kan het vervolg van het proces weleens soepeler verlopen.

8.

Vraag als raad aan het college om een jaarlijkse monitor waarin alle thema’s uit het VHP aan de orde komen, met daarin de voortgang op de belangrijkste doelen uit het Volkshuisvestingsprogramma (VHP) inclusief de wijze waarop de beleidsinstrumenten uit het Advies Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn zijn ingezet. (zie conclusie bij deelvraag 4 in onderzoeksrapport)

9.

Maak als raad samen met college een integrale belangenafweging bij (betaalbare) nieuwbouw. (zie conclusies bij deelvragen 7 en 9 in onderzoeksrapport)

10. Wees als raad rolvast bij het leveren van inbreng bij nieuwbouwprojecten. (zie conclusies bij deelvragen 7 en 9 in onderzoeksrapport) Risico's Niet van toepassing. Kosten, baten en dekking Niet van toepassing.

6

Aanpak / Uitvoering Deze ligt in handen van het college. Duurzaamheid Niet van toepassing. Communicatie De rekenkamercommissie zal zorgdragen voor een persbericht. Evaluatie Het college rapporteert in het jaarverslag over de uitvoering van de door de raad overgenomen aanbevelingen uit rekenkamerrapporten. Namens de rekenkamer van de gemeente Baarn,

dr. J.A.G.M. van den Heuvel Voorzitter Bijlage:

-

Rekenkamerrapport ‘Woon- en Woningbouwbeleid’, incl.: o Bestuurlijke Nota, met daarin ▪ Conclusies en aanbevelingen (op basis van de Nota van Bevindingen) ▪ Bestuurlijke reactie van het college ▪ Nawoord van de rekenkamer o Nota van Bevindingen (het feitenrelaas)

7