1390436 Ontwerp vvgb Theehuis Hoge Vuurscheweg 11 bijlage 1 Ontwerp besluit theehuis Baarn

(Ontwerp) Omgevingsvergunning Datum besluit Documentnummer BAG

: :

19 december 2025 801151-1739884

Gezien de aanvraag: Ingekomen datum Zaaknummer

: :

6 juni 2023 801151

Voor een omgevingsvergunning voor het vergroten van een theehuis op het perceel kadastraal bekend: Gemeente : Baarn Sectie : E Perceelnummer(s) : 488 Plaatselijk bekend : Hoge Vuurseweg 11 te Lage Vuursche

Besluit Burgemeester en wethouders besluiten, gelet op artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de omgevingsvergunning te verlenen. De omgevingsvergunning wordt verleend, behoudens rechten van derden, onder de bepaling dat de bijbehorende stukken deel uitmaken van de vergunning. De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteiten: -

het bouwen van een bouwwerk (artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo); het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet (artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo).

PROCEDURELE ASPECTEN Het besluit op uw aanvraag van 6 juni 2023 is voorbereid volgens de uitgebreide voorbereidingsprocedure als bedoeld in paragraaf 3.3 van de Wabo. Het besluit op uw aanvraag heeft de volgende stappen doorlopen: -

Wij hebben u op xxxx in de gelegenheid gesteld om binnen zes weken aanvullende gegevens in te dienen. De aanvullende gegevens hebben wij op 8 februari 2023 ontvangen. Wij hebben de behandeltermijn van het plan op basis van artikel 3.12, achtste lid, van de Wabo verlengd met 42 dagen. Op xxxx is de beslistermijn met uw instemming, op basis van artikel 4.15, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), opgeschort tot 16 mei 2023. Op xxx is de beslistermijn met uw instemming, op basis van artikel 4.15, tweede lid, onder a, van de Awb, opgeschort tot 6 juni 2023.

Terinzagelegging ontwerpbesluit Deze omgevingsvergunning waarvoor de uitgebreide procedure gevolgd moet worden, wordt voorbereid volgens de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov) van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Op 19-12-2025 is de terinzagelegging van de omgevingsvergunning bekendgemaakt op de websites www.officielebekendmakingen.nl (Gemeenteblad). Het ontwerpbesluit heeft zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen naar voren te brengen. Zienswijze Naar aanleiding van de tervisielegging van het ontwerpbesluit (van 19-12-2025 tot 30-01-2026) is p.m.

INHOUDELIJKE BEOORDELING Het bouwen van een bouwwerk (artikel 2.1, eerste lid, onder a, Wabo) Voor de activiteit ‘Het bouwen van een bouwwerk’ is een omgevingsvergunning nodig. Het project is beoordeeld aan de toetsingscriteria als bedoeld in artikel 2.10 van de Wabo. Bestemmingsplan Het project ligt in een gebied waar bestemmingsplannen ‘Landelijk Gebied, Landgoed Pijnenburg’, ‘Parapluplan parkeerregels’, ‘Parapluplan datacenters’, ‘Parapluplan wonen’ en ‘Parapluplan parkeerregels – partiële herziening’ gelden. Het project is gesitueerd op gronden met de Enkelbestemming: ‘Horeca’ (artikel 6). Dubbelbestemming: ’Waarde-Archeologie 2’ (artikel 16) en ‘Waarde-Landgoed Buitenplaats’ (artikel 17) en functieaanduiding: specifieke vorm van horeca- besloten bijeenkomsten en of partijen. De voor 'Horeca' (artikel 6) aangewezen gronden zijn bestemd voor: horecabedrijven van categorie 1, zoals opgenomen in bijlage 4; onverharde terrassen met een gezamenlijke oppervlakte per bestemmingsvlak van maximaal 150 m²; besloten bijeenkomsten en/of partijen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca besloten bijeenkomsten en of partijen'; met de daarbijbehorende gebouwen, andere bouwwerken, overkappingen, tuinen, erven, terreinen, water en waterlopen. Het project is in strijd met 6.2.1 , van de bouw- en gebruiksbepalingen van dit bestemmingsplan.

Het project betreft het vergroten van een theehuis ’t Hooge Erf met berging en keuken. Op grond van artikel 6.2.1 mag een gebouw (=bedrijfsgebouw) of overkapping uitsluitend ter plaatse van het ‘bouwvlak’ worden gebouwd. Uitbreiding ligt buiten het bouwvlak. De aanvraag wordt mede gezien als een aanvraag om een vergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’, als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' (artikel 16) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Voor bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m² moet, alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin, naar het oordeel van het bevoegd gezag: -

de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

Het bouwplan omvat een bodemingreep van circa 122 m² met een maximale diepte van circa 60 cm ter plaatse van de funderingssleuven. Daarmee wordt de vrijstellingsgrens van 100 m² uit het gemeentelijk archeologiebeleid slechts beperkt overschreden. Uit het verrichte bureauonderzoek volgt dat de kans op het aantreffen van behoudenswaardige archeologische resten zeer gering is. Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt de meldingsplicht conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet. Op de voor Waarde – Landgoed buitenplaats aangewezen gronden geldt ingevolge artikel 17.3.1 van het bestemmingsplan een vergunningplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden. De aangevraagde werkzaamheden vallen binnen de in het bestemmingsplan opgenomen uitzonderingen en leiden niet tot aantasting van de aanwezige waarden. Bouwbesluit 2012 Het project is getoetst aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012 en omvat de volgende gebruiksfuncties:

-

Bijeenkomstfunctie Industrie Overige gebruiksfunctie

Verordening fysiek domein gemeente Baarn 2023 Het is aannemelijk dat het project voldoet aan de relevante voorschriften van de Verordening fysiek domein gemeente Haarlemmermeer 2023. Commissie welstand Het bouwplan is voorgelegd aan de adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit Mooisticht. Deze commissie heeft op 20 februari 2024 een positief advies uitgebracht. Haar advies is als volgt: De commissie is op grond van de ingediende gegevens van mening dat het plan voldoet aan de gemeentelijke beleidsregels over het uiterlijk van bouwwerken. Wij nemen dit advies over.

Regionale uitvoeringsdienst Utrecht Bodemgesteldheid Op basis van het ingediende bodemonderzoeksrapport hebben wij geen vermoeden dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging als bedoeld in de Wet bodembescherming. Uitgestelde inwerkingtreding als bedoeld in artikel 6.2c, eerste lid, van de Wabo is daarom niet aan de orde. Het is aannemelijk dat het project voldoet aan de relevante bepalingen en voorschriften van het Bouwbesluit 2012 met inachtneming van de voorschriften behorende bij deze omgevingsvergunning.

Flora & Fauna De QuickScan is van toereikende kwaliteit en maakt voldoende inzichtelijk welke potentie de locatie heeft voor aanwezigheid van beschermde soorten. De voorgenomen werkzaamheden betreffen de bouw van een uitbreiding van het theehuis. De werkzaamheden hebben betrekking op de huidige keuken, die door een uitbreiding binnen het restaurant steeds meer verschoven is tot buiten het gebouw (huidige situatie). Hier is nu een tijdelijke overkapping gevestigd. De QuickScan geeft duidelijk aan dat veel beschermde soorten aanwezig zijn in de omgeving van het plangebied. Hierbij wordt grondig nagegaan welke van deze soorten negatieve effecten kunnen ondervinden van de werkzaamheden. De werkzaamheden vinden plaats op een oppervlakte dat in de huidige staat al actief wordt gebruikt door de horeca gelegenheid. Alle bomen in de nabijheid blijven daarom ook behouden. Gezien het feit dat de uitbouw gerealiseerd wordt binnen de huidige afscheiding (nu ook al bestemming bebouwing) en verder enkel een laurierkershaag verwijderd wordt, wordt aantasting van beschermde soorten of hun (mogelijk) beschermde verblijfplaatsen niet verwacht. Het is niet op voorhand uit te sluiten dat in het plangebied geen broedende vogels aanwezig kunnen zijn. Het verstoren van nesten van broedende vogels is niet toegestaan.

Het is daarom aan te raden buiten de broedperiode (maart t/m augustus) te beginnen met de werkzaamheden. Hoe later t.o.v. deze periode wordt gestart, hoe kleiner de kans op broedende vogels. Als toch een broedende vogel aanwezig is, kunnen de werkzaamheden alleen doorgaan als de vogel en haar jongen niet worden verstoord. Kunnen werkzaamheden niet zonder verstoring plaatsvinden, zal men moeten wachten tot de vogel en haar jongen zelfstandig het nest hebben verlaten. Voor definitieve uitsluiting van broedende vogels is het ook mogelijk om enkele dagen voor aanvang van de werkzaamheden door een deskundige een broedvogelcheck uit te laten voeren. Deze kan de aanwezigheid van broedvogels overtuigend uitsluiten. Indien definitief is uitgesloten dat er geen broedvogels zitten, zouden werkzaamheden kunnen starten gedurende de broedperiode. In het algemeen geldt voor alle in het wild levende dieren (beschermd en niet beschermd) de zorgplicht. Het betekent dat redelijkerwijs zo moet worden gehandeld, dat dieren niet worden verwond of gedood. Het verwijderen van vegetatie en het verplaatsen van grond dient zodanig te gebeuren, dat dieren de kans krijgen te vluchten naar een geschikt leefgebied in de omgeving. Meestal is dit op te lossen door vanuit één punt en in één richting te werken.

Dieren die niet in staat zijn zelf snel genoeg het werkgebied te verlaten, kunnen worden verplaatst naar geschikt leefgebied in de omgeving. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Het is essentieel dat verstoring van broedende vogels wordt voorkomen, d.m.v. broedvogelcheck door een deskundige of werkzaamheden starten buiten het broedseizoen (maart t/m augustus).

Stikstof Het aangeleverde stikstofonderzoek is goed uitgevoerd en compleet. De stikstofbijdrage van het project is op alle relevante rekenpunten gelijk aan of lager dan 0,00 mol/ha/j, omdat de stikstofuitstoot in de nieuwe situatie lager is dan de referentiesituatie. Significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden zijn daarom niet te verwachten. Het aspect stikstofdepositie vormt geen belemmering voor de uitvoering van het project. Vervolgstappen in het kader van de natuurwetgeving zijn niet noodzakelijk. Conclusie Het aspect stikstofdepositie vormt geen belemmering voor de uitvoering van het project. ❖ Veiligheidsregio Utrecht Het geplande bouwwerk, zoals dat is weergegeven in de aanvraag voldoet aan de genoemde regelgeving met betrekking tot brandveiligheid. Vanuit dit aspect bestaat er geen bezwaar tegen de gevraagde vergunning.” Conclusie Het project voldoet aan de toetsingscriteria voor de activiteit ‘bouwen’ met inachtneming van de voorschriften die bij deze omgevingsvergunning horen. Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een planologische regeling (artikel 2.1, eerste lid, onder c, Wabo) Strijdigheden Het project is in strijd met artikel 6.2.1, van de bouw- en gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied, Landgoed Pijnenburg’. De uitbreiding vindt buiten het bouwvlak plaats.

Afwijken bestemmingsplan In artikel 2.12 lid 1 van de Wabo zijn de omstandigheden beschreven onder welke een omgevingsvergunning, in strijd met een bestemmingsplan kan worden verleend. Dat kan: -

met toepassing van in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking; in bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

Overweging Het project is in strijd met artikel 6.2.1 van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, Landgoed Pijnenburg, nu de uitbreiding buiten het bouwvlak plaatsvindt. Afwijken van deze bepaling is op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, van de Wabo toegestaan indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. De uitbreiding is landschappelijk goed ingepast en beperkt van omvang, waardoor het open en cultuurhistorisch karakter van het landgoed niet significant wordt aangetast. Het ontwerp respecteert zichtlijnen, bestaande bomenrijen en andere karakteristieke elementen. Bovendien is de uitbreiding functioneel noodzakelijk en kan deze binnen het bestaande bouwvlak niet optimaal worden gerealiseerd. De adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit Mooisticht heeft een positief advies uitgebracht, dat door het college is overgenomen. Gelet hierop wordt het afwijken van artikel 6.2.1 van het bestemmingsplan als ruimtelijk aanvaardbaar beschouwd.

Wij besluiten af te wijken van artikel 6.2.1 van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, Landgoed Pijnenburg voor de onderhavige uitbreiding, aangezien deze ruimtelijk aanvaardbaar is en voldoet aan de voorwaarden van een goede ruimtelijke ordening. Conclusie Het project voldoet aan de toetsingscriteria voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’.

Voorschriften Activiteit bouwen (art. 2.1 lid 1 sub a van de Wabo) • het bouwwerk moet voldoen aan het bepaalde in het Bouwbesluit 2012; • op de bouwplaats moet het bouwafval worden gescheiden in fracties, zoals beschreven in artikel 8.8 en 8.9 van het Bouwbesluit 2012 en artikel 4.1 van de regeling Bouwbesluit 2012; • bij het gereed melden van de bouwwerkzaamheden moet -middels het overleggen van stortbewijzenworden aangegeven naar welke verwerkingsinrichting het gescheiden bouwafval is afgevoerd; • de voor de bouw noodzakelijke constructieberekeningen moeten uiterlijk vier weken voor begin van de bouwwerkzaamheden ter controle worden ingediend via het Digitaal stelsel omgevingsloket.

•

5.10. Archeologische toevalsvondst - Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister. - De gerechtigde tot een archeologische vondst als bedoeld in het eerste lid, is gehouden de vondst gedurende zes maanden, te rekenen van de dag van de in het eerste lid bedoelde melding, ter beschikking te houden of te stellen voor wetenschappelijk onderzoek.

Aandachtspunt Flora en fauna De Wet Natuurbescherming beschermt die plant- en diersoorten die vrij in het wild leven. In de Wet Natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. Deze zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. De zorgplicht geldt voor iedereen en voor alle planten en dieren, beschermd of niet. Activiteiten die u onderneemt mogen niet schadelijk zijn voor de (beschermde) soorten. Bij het slopen van panden moet u er rekening mee houden dat dit ideale locaties kunnen zijn voor bijvoorbeeld vleermuizen en huismussen. Burgerlijk Wetboek Aan de (ver-)bouwwerkzaamheden in deze vergunning kunnen geen rechten worden ontleend waarop het privaatrecht van toepassing is. Wij adviseren u om met de eigenaren van het naburig erf contact op te nemen alvorens de bouwwerkzaamheden worden gestart.

Bijbehorende stukken De bij de omgevingsvergunning behorende digitale stukken, zoals tekeningen, rapporten e.d. zijn niet bijgevoegd. Deze zijn door u ter beoordeling aangeleverd waardoor wij er vanuit gaan dat u deze zelf ook in uw bezit heeft. Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Beroepsclausule Tegen het besluit kan binnen zes weken na bekendmaking beroep worden aangetekend. De beschikking treedt in werking nadat de termijn voor het indienen van een beroepschrift is verstreken. Als u het niet eens bent met dit besluit dan kunt u tegen dit besluit een beroepschrift indienen bij de Rechtbank Midden-Nederland, afdeling bestuursrecht, o.v.v. bodemzaken, Postbus 16005, 3500 DA, Utrecht. De termijn voor het indienen van beroep is zes weken en vangt aan met ingang van de dag, ná de datum van verzending van dit besluit. Het indienen van een beroepschrift schorst de werking van het besluit niet. Hebben u of derde belanghebbenden er veel belang bij dat dit besluit niet in werking treedt, dan kan een voorlopige voorziening worden gevraagd. Wanneer een voorlopige voorziening wordt aangevraagd treedt de beschikking pas in werking nadat hierover een beslissing is genomen. In spoedeisende zaken kunt u, zodra het beroepschrift is ingediend, een verzoek om voorlopige voorziening indienen bij de Voorzieningenrechter van voornoemde rechtbank, o.v.v. voorlopige voorzieningen. Houdt u er rekening mee dat aan de procedures bij de rechtbank kosten verbonden zijn (informatie bij de Rechtbank op nummer 088-3620000).

U kunt ook digitaal beroep instellen of een verzoek om voorlopige voorziening indienen bij genoemde rechtbank via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht.Daarvoor moet u wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). Kijk op de genoemde site voor de precieze voorwaarden.

Bijbehorende stukken Documentnumme Omschrijving r 1116118 2-6-2023 DEFINITIEF ONTWERP_DO1.pdf 1116120

6-6-2023 - papierenformulier

1117519

07-06-2023 Verkennend_bodemonderzoek_Hoge_Vuurseweg_11_te_Lage_Vuursche.p df 31 05 2023 Bouwkundige tekeningen bestaand

1172094

1192692

18-10-2023 Tekening onderdeel: 2196B-DO1.15 trap en balustrade _DO1.15.pdf

1203673

Ruimtelijke onderbouwing T01_versie_20_november_2023.pdf

1236058 1240912 1258307

8-2-2024 advies VRU akkoord 20-02-2024 Advies MooiSticht Akkoord 1-7-2023 Constr. berekening met opmerkingen constructie d.d. 18-01-2024

Datum ingediend 6 juni 2023 6 juni 2023 8 juni 2023 9 augustus 2023 18 oktober 2023 21 novembe r 2023