1379926 Visie op voorziening en vastgoed rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

1379926

Onderwerp

Visie op voorziening en vastgoed

Besluit in raad

17 december 2025

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Prakke

Naam steller

Mark Achterberg

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. De Visie op voorziening en vastgoed december 2025 vast stellen. 2. De uitgangspunten voor ontwikkelkansen als volgt vast te stellen: a. Ons vastgoedbeleid stimuleert samenwerking en optimaal gebruik; b. Ons vastgoed faciliteert door beleid gesteunde voorzieningen; c. Ons vastgoedbeleid draagt bij aan structureel houdbare gemeentefinanciën; d. Ons vastgoedbeleid is duurzaam en toekomstbestendig; e. Ons vastgoed is gebruiksvriendelijk, toegankelijk en veilig. 3. Een voorbereidingskrediet van €75.000 ter beschikking te stellen uit de algemene reserve om aan te vangen met de uitvoering van de ontwikkelplannen in cohort 1 van de visie. Samenvatting van het voorstel De gemeente Baarn beschikt over een veelzijdige vastgoedportefeuille die van groot belang is voor maatschappelijke functies zoals cultuur, jeugd, welzijn en sport. Met dit voorstel krijgt de gemeenteraad inzicht in: • welke voorzieningen gebruikmaken van gemeentelijk vastgoed; • in hoeverre het vastgoed aansluit bij de behoeften van deze voorzieningen; • de kwaliteit van het vastgoed We geven dit inzicht middels de Visie op voorziening en vastgoed (VVV). Deze visie bevat een feitelijke beoordeling van de huidige portefeuille, aangevuld met een ontwikkellijst die de kansen in beeld brengt.

Aanleiding De Baarnse vastgoedportefeuille staat onder druk door: • veranderende beleidsprioriteiten (nieuwe of minder passende voorzieningen), • verouderde of niet-passende gebouwen, • veranderende politieke wensen, • strengere bouw- en verduurzamingseisen, • stijgende onderhoudskosten (MJOP), Zonder een integrale visie is de portefeuille onoverzichtelijk en moeilijk bestuurbaar. Dit voorstel vormt de noodzakelijke eerste stap naar meer samenhang, efficiëntie en toekomstbestendigheid. Het voorstel komt ook voort uit de fors stijgende kosten (exploitatie en onderhoud) vanaf 2030. Het is daardoor van belang om op korte termijn keuzes te maken die de stijging per 2030 opvangen.

1

Het vastgoedbeleid van de afgelopen jaren kenmerkte zich door losse besluitvorming over afzonderlijke dossiers in plaats van een samenhangende, langjarige visie. Daarbij heeft een aantal dossiers aanzienlijke vertraging opgelopen, waardoor de gemeente hoge kosten blijft hebben. Het feit dat er geen langjarige visie was betekent niet dat er geen stappen zijn gezet. De individuele (raads)besluiten die tot uitvoering zijn gekomen hebben tot mooie initiatieven geleid. Dit laat zien dat het loont om keuzes te maken. • De GGD (jeugdzorg) is verhuist naar De Leuning waarbij een locatie is ontstaan waar jong en oud(er) samenkomen. De GGD is dermate tevreden dat zij hebben verzocht tot een langdurige verlenging. Deze verhuizing heeft tevens tot een forse besparing geleid. • In het Nutsgebouw is na verbouwing een prachtige samenwerking ontstaan tussen diverse partijen onder leiding van Lokaal O. Op deze locatie bieden dagelijks vele vrijwilligers aan mede-inwoners hulp, maakt men kunst of theater, speelt de jeugd met lego etc. • De kinderboerderij in het Cantonspark is uitgebreid waardoor Amerpoort - Sherpa de dagbesteding op een verantwoorde manier kan voort zetten midden in de Baarnse maatschappij in plaats van sluiting. • De bibliotheek heeft een opfrisbeurt gehad. Er zijn nieuwe zalen gemaakt in de kelder, verduurzaamd, sanitair is aangepakt etc.

• In het kader van de integrale toegang van maatschappelijke voorzieningen zijn diverse maatschappelijke organisaties in het gemeentehuis gevestigd. Dit zorgt voor één loket voor diverse maatschappelijke organisaties en een betere relatie tussen de organisaties zodat de inwoner beter geholpen kan worden. Voor 2025 heeft de gemeente zich als doel gesteld het vastgoedbeleid te professionaliseren, zowel op het vlak van beheer (onderhoud) als op het beleidsmatige vlak. In april 2025 heeft de gemeenteraad hiervoor de eerste stap gezet door het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) vast te stellen. Daarmee is inzichtelijk geworden wat de financiële gevolgen zijn wanneer de huidige portefeuille maatschappelijk vastgoed in stand wordt gehouden. De conclusie: de lasten lopen te hoog op, waardoor de gemeente besparingen moet realiseren. De gemeente heeft de uitdaging om deze besparingen te realiseren zonder door beleid gesteunde voorzieningen te sluiten. De sluiting van het Poorthuis en de opening van het Nutsgebouw laten zien dat dit kan. Immers, de sluiting van het Poorthuis is een besparing. Door een slimme clustering van functies (Nutsgebouw) heeft dit geleid tot nieuwe, inspirerende initiatieven waarin voorzieningen behouden blijven en zelfs versterkt worden.

Beoogd effect De Visie op voorziening en vastgoed (VVV) vormt de kern om de gewenste besparingen en verbeteringen in kaart te brengen. De visie beoordeelt de voorzieningen en gebouwen, en koppelt daaraan een ontwikkellijst die de kansen weergeeft. Zo krijgt de gemeenteraad inzicht in de opgave rond maatschappelijk vastgoed. De VVV krijgt een status die vergelijkbaar is met het Integraal Huisvestingsplan (IHP) onderwijs: een dynamisch document dat periodiek wordt aangepast aan nieuwe omstandigheden en beleidsontwikkelingen. De VVV geeft een feitelijke beoordeling van de actuele situatie. Door deze beoordeling te koppelen aan de ontwikkellijst, ontstaat een overzicht van de kansen die beschikbaar zijn. De kansen worden concreet gemaakt door de indeling van cohorten. Daarnaast zijn de uitgangspunten benoemd waaraan die uitwerking moet voldoen. De vervolgstap is dat het college afzonderlijke ontwikkelkansen uitwerkt en daarvoor een raadsvoorstel inclusief kredietaanvraag voorlegt. Op dat moment kan de gemeenteraad concreet besluiten nemen en inhoudelijk richting geven aan de ontwikkeling van een specifiek vastgoed dossier. Argumenten 1.1. Door vaststelling van de Visie op voorziening en vastgoed heeft de gemeenteraad een helder overzicht van de toekomstige ontwikkeling van de vastgoedportefeuille

2

Het maatschappelijk vastgoed is een brede portefeuille met een grote diversiteit in gebruikers. Het kan daardoor voor de gemeenteraad onoverzichtelijk zijn. Deze visie geeft helderheid. 1.2. De vaststelling geeft uitvoering aan het raadsbesluit van april 2025 (Actualisatie meerjaren onderhoudsplan (MJOP)) In april 2025 is de gemeenteraad op de hoogte gesteld over de financiële uitdagingen in het onderhoud van het maatschappelijk vastgoed. Onderdeel van het raadsbesluit is het maken van een professionaliseringsslag en het opstellen van een strategisch visie op basis waarvan keuzes kunnen worden gemaakt over (ver)nieuwbouw en/of (gedeeltelijk) afstoten, om structurele (onderhouds)kosten te verlagen. 2.1. Door het stellen van de uitgangspunten voor de verdere uitwerking is het voor alle partijen helder waaraan een ontwikkelingskans moet voldoen zodat deze aan de raad voorgelegd kan worden Om een ontwikkeling in onder andere financieel, bouwkundig en politiek opzicht te kunnen laten slagen zijn er heldere uitgangspunten nodig: Uitgangspunten voor toekomstige keuzes: 1. Ons vastgoedbeleid stimuleert samenwerking en optimaal gebruik • Waarborgen van een passend en gewaardeerd aanbod van maatschappelijke voorzieningen. • Waar mogelijk voorzieningen combineren in minder panden met betere benutting en meer samenwerking (clusteren). • We kijken verder dan ons eigen vastgoed.

Samenwerkingen met (commerciële) partijen kunnen bijdragen tot een verbeterd gebruik 2. Ons vastgoed faciliteert door beleid gesteunde voorzieningen • Vastgoed en voorzieningen moeten bijdragen aan vastgesteld gemeentelijk beleid (welzijn, jeugd, cultuur, levendig centrum, sport, duurzaamheid etc.). • Voorzieningen die onvoldoende bijdragen, worden kritisch tegen het licht gehouden. • Het vastgoed geeft extra ruimte aan ontwikkelkansen waarvan de zichtbaarheid voor de inwoners groot is 3. Ons vastgoedbeleid draagt bij aan structureel houdbare gemeentefinanciën • Investeringen moeten leiden tot structurele besparingen of beter rendement. • Geen keuzes die de onderhoudsdruk verder vergroten. • We maken keuzes waar de impact het grootst is • Gebouwen worden middels kostprijsdekkende of marktconforme huren verhuurd. • We investeren in goed inzicht in vastgoedgegevens, financiële data en beleid als basis voor strategische besluitvorming. 4. Ons vastgoedbeleid is duurzaam en toekomstbestendig • Gebouwen moeten bijdragen aan de CO₂-reductie en voldoen aan moderne duurzaamheidseisen. • Energiebesparing en comfortverbetering zijn belangrijk 5. Ons vastgoed is gebruiksvriendelijk, toegankelijk en veilig. • Voorzieningen moeten gebruiksvriendelijk, toegankelijk en veilig zijn. • Ruimte voor initiatieven vanuit de gemeenschap wordt gestimuleerd. 3.1.

Door een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen kan de gemeente direct aan de slag om een ontwikkelkansen uit te werken om deze aan de gemeenteraad voor te leggen. Door besparingen bij het maken van voorliggende visie is nog circa 40% van het budget (€20.000-25.000 van €60.000) beschikbaar. Dit restant zal terugvloeien in de algemene reserve. Door vervolgens een krediet van €75.000 ter beschikking te stellen kan de gemeente direct doorpakken met de uitwerking van ontwikkelkansen.

3

Dit doorpakken is nodig omdat er een urgentie is om op korte termijn besparingen binnen het maatschappelijke vastgoed door te voeren. De gemeente kiest voor de Stationsstraat 41 als plek waar clustering, grote zichtbaarheid, verduurzaming, besparing en ruimte voor een ontbrekende voorziening samen komen. De gemeente kiest ook voor de brandweerkazerne omdat hier de wens tot langdurige continuïteit van aanwezigheid in Baarn, besparingen, verduurzaming, plek voor woningen en technische onmogelijkheden samen komen. Er zijn reeds gesprekken met de brandweer geweest en de brandweer staat open voor een herontwikkeling. Deze twee ontwikkelkansen voldoen aan alle uitgangspunten. De €75.000 zal verdeeld worden in €50.000 voor de brandweerkazerne en €10.000 voor Stationsstraat 41 met daarnaast nog een post onvoorzien. Voor de brandweerkazerne is het voorbereidingskrediet naar verwachting circa 1% van de totale beoogde investering. Dit zal gebruikt worden voor een locatieonderzoek, kostenramingen, inhuur van architecten, etc. Voor de Stationsstraat 41 zal het bedrag gebruikt worden voor inhuur van architecten en kostenramingen. De Stationsstraat 41 is een (gemeentelijk) monument waardoor dit vanuit ruimtelijk perspectief meer aandacht vergt.

Zoals gebleken is uit de financiële afrekening bij het opmaken van de Visie op Voorziening en Vastgoed zoekt de gemeente constant naar besparingen in het proces. Dit zien we terug doordat het resterende budget (circa 40%) terug wordt gestort naar de algemene reserve. We kiezen er bewust niet voor om een onderzoek te doen (en dus kosten te maken) om de hoogte van het voorbereidingskrediet precies vast te stellen maar gebruik te maken van de kennis en ervaring aanwezig binnen de gemeente waardoor een gecalculeerde inschatting voldoende is. Algemene risico's Bureau analyse De VVV is een bureauanalyse gebaseerd op beschikbare stukken (MJOP, financiële cijfers, input uit werkvelden). Bij de uitwerking van concrete ontwikkelkansen kunnen afwijkingen blijken. Uitstelproblematiek Het uitstellen van besluitvorming over het maatschappelijk vastgoed brengt risico’s met zich mee. Er is inmiddels een situatie ontstaan waarin investeringen noodzakelijk zijn om de voorzieningen open en veilig te houden. Het gevaar bestaat echter dat kort na deze investeringen alsnog een ander besluit wordt genomen, waardoor de eerder gedane uitgaven verloren gaan (desinvestering). Dit is vanuit zowel duurzaamheids- als financieel oogpunt onwenselijk.

Hoge kosten onderhoud en afhankelijkheid leveranciers Het aangenomen meerjarenplan onderhoud van april 2025 (MJOP) zorgt voor een fors grotere opgave om het onderhoud uitgevoerd te krijgen. Indien er geen keuzes worden gemaakt zal al het onderhoud uitgevoerd moeten worden. Daarbij is een een afhankelijkheid van aannemers, leveranciers en ambtelijke capaciteit. De eerste signalen naar aanleiding van raadsvoorstel MJOP april 2025 geven aan dat de onderhoudsopgave fors is. Kosten, baten en dekking Er is momenteel geen budget om de voorbereiding van de ontwikkelkansen te financieren. Zodoende wordt de gemeenteraad gevraagd een voorbereidingskrediet van € 75.000 vanuit de algemene reserve beschikbaar te stellen. De verwachting is dat op termijn dit voorbereidingskrediet terug verdiend kan worden door besparingen in onderhoud van het maatschappelijk vastgoed. De vervolgstap na deze visie (uitwerking ontwikkelkansen) hebben ook tot doel besparingen te vinden. Afstoten van vastgoed zal zeer waarschijnlijk leiden tot besparingen. Er zullen tevens inkomsten zijn door de verkoop van de Eemnesserweg 17 en Oosterstraat 175b. Er is een voorkeur om de Eemnesserweg 17 te verkopen aan Omthuis zodat Omthuis hier een aantal (sociale) huurwoningen kan

4

ontwikkelen. De Oosterstraat 175b zal openbaar via een makelaar verkocht worden. Deze verkopen en opbrengsten zijn al eerder aan de gemeenteraad gemeld. Aanpak / Uitvoering Dit raadsvoorstel is een stap om te komen tot een verbeterd vastgoedgebruik. Als de gemeenteraad akkoord gaat met voorliggend voorstel zal er opvolging komen waarin de gemeenteraad concrete keuzes voorgelegd krijgt om de portefeuille te optimaliseren. Denk hierbij aan clustering, (ver)bouw, sloop, verhuizing etc. Voor elke kans komt een afzonderlijk raadsvoorstel met bijbehorende inhoudelijke uitwerking, financiële onderbouwing en participatieproces. Duurzaamheid De gemeente Baarn heeft een voorbeeldrol. Door ons gemeentelijk vastgoed te verduurzamen, willen wij de inwoners laten zien welke mogelijkheden er zijn en wat het kan opleveren. Het is onze ambitie om met ons gemeentelijk vastgoed 55% minder broeikasgassen uit te stoten in 2030, ten opzichte van 2022. Ook heeft al ons niet-beschermde vastgoed dan minstens energielabel A. Per beschermd object wordt bepaald of deze ambitie realistisch is. Uiterlijk in 2050 is onze vastgoedportefeuille aardgasvrij en het gebruik ervan CO2-neutraal. Bij het ontwikkelingskader vormt de duurzaamheid dan ook een essentieel onderdeel. Communicatie De VVV geeft een algemeen beeld.

Bij het uitwerken van de ontwikkelkansen zullen de gebruikers, inwoners en andere betrokkenen tijdig worden geïnformeerd. Ook zal er een vorm van participatie zijn (afhankelijk van de ontwikkelkans). Evaluatie De VVV is een dynamisch document wat periodiek aangepast zal worden. Hierbij kijken we terug en vooruit. Ook nemen we gewijzigde omstandigheden en nieuwe beleidsontwikkelingen mee in deze evaluatie.

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

5

Bijlagen: 1379926 Visie op voorziening en vastgoed bijlage 1 Visie op voorziening en vastgoed

6