1348774 Voorbereidingskosten Baarnsche Zoom rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

1348774

Onderwerp

Voorbereidingskosten Baarnsche Zoom

Besluit in raad

8 juli 2026

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Johan van der Burg

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. De komende 3 jaar, met ingang van 2026, een budget beschikbaar te stellen ter grootte van € 225.000 per jaar voor de planbegeleiding van gebiedsontwikkeling de Baarnsche Zoom; 2. De komende 3 jaar, met ingang van 2026, de jaarlijkse kosten van € 225.000 te dekken door een jaarlijkse onttrekking uit de algemene reserve. 3. De bijbehorende begrotingswijziging 2026 vast te stellen. Samenvatting van het voorstel Met dit voorstel wordt de raad gevraagd een structureel budget beschikbaar te stellen voor de begeleiding van de gebiedsontwikkeling in de Baarnsche Zoom. Voor de voorbereidingen van de Baarnsche Zoom worden niet alleen door de ontwikkelaar, maar ook door de gemeente kosten gemaakt. De gemeente huurt expertise in voor stedenbouwkundige beoordeling en juridische begeleiding en in een later stadium (pas na de looptijd van deze periode van 3 jaar) voor de begeleiding van de bouw en aanleg van de openbare ruimte. Doel van dit voorstel is financiële middelen hiervoor beschikbaar te stellen. Na drie jaar zal een nieuwe budgetaanvraag geformuleerd worden. Aanleiding In mei 2020 heeft de raad besloten de plan-, vastgoed- en gebiedsontwikkeling risicodragend aan te besteden. Deze aanbesteding is afgerond medio 2025. Na de contractvormingsfase heeft het enige tijd geduurd voordat er een akkoord was over het max. aantal te realiseren woningen (max. 575).

Het initiatief voor de verdere gebiedsontwikkeling en het oppakken van de stedenbouwkundige planvorming ligt nu bij de ontwikkelaar. Dat betekent echter niet dat er voor de gemeente geen kosten zijn. De gemeente heeft met name een toetsende rol. Deze vraagt om specifieke deskundigheid. Naast deskundigheid is beschikbare capaciteit ook een uitdaging. De Baarnsche Zoom heeft een omvang waar de ambtelijke organisatie niet op is toegerust. De verwachting is dan ook dat gedurende de looptijd van het project structurele kosten gemaakt worden. Beoogd effect Het beschikbaar hebben van financiële middelen voor een periode van 3 jaar, met ingang van 2026, van € 225.000 per jaar voor de begeleiding van de gebiedsontwikkeling Baarnsche Zoom. Argumenten 1. Voor de planvoorbereiding is budget nodig. Voor de inzet van externe planbegeleidingscapaciteit (gem. ca. 24 uur p/w), externe stedenbouwkundige expertise (gem ca. 8 uur p/w), externe civieltechnische expertise (gem ca. 6 uur per week) en eventuele juridische begeleiding. Daarvoor verwachten wij dat ca. € 225.000 per jaar nodig is, voor de komende drie jaar.

1

Daarna wordt een nieuwe inschatting gemaakt van de planbegeleidingskosten voor de resterende looptijd van het project. 2.Voorstel is om de kosten te dekken uit de algemene reserve. Bij gebiedsontwikkelingen is het niet ongebruikelijk om in de begroting een grondexploitatie te openen. Bij een grondexploitatie worden de kosten financieel-technisch al verbonden aan de te verwachten opbrengsten van de gebiedsontwikkeling. Er worden dan kosten gemaakt, bijvoorbeeld voor grondaankoop en planvoorbereiding, terwijl de opbrengsten van de ontwikkeling nog op zich laten wachten. In dit geval, bij de Baarnsche Zoom, wordt voorgesteld geen grondexploitatie te openen. De gemeente heeft geen actieve grondpolitiek (zie Nota grondbeleid) en heeft geen gronden aangekocht om het project Baarnsche Zoom te realiseren. Het betreft in dit geval 'slechts' verkoop van gronden, waarvan de boekwaarde € 0 is. De kosten zijn daardoor relatief laag ten opzichte van de opbrengsten. Zou er een grondexploitatie worden geopend, dan treedt de gemeente op als ondernemer en zou daarmee vennootschapsbelastingplichtig worden. Vennootschapsbelasting (25,8% boven winst van € 200.000) is belasting die wordt geheven over belastbare winst van ondernemingen. Het doel van de Baarnsche Zoom is niet om winst te maken op de verkoop van de gronden.

De opbrengst moet wel marktconform zijn en mag niet lager zijn dan de waarde die marktpartijen ervoor bereid zijn te betalen, omdat anders sprake zou zijn van staatssteun. Daarom is een aanbestedingsprocedure gevolgd, hebben marktpartijen kunnen bieden op de grond (en de ontwikkeling) en wordt de opbrengst geacht marktconform te zijn. De eerste opbrengsten worden verwacht bij de levering van de eerste fase van de grond, uiterlijk 9 juli 2027. Dit kan later worden, maar de opbrengsten worden dan hoger door de rentecomponent. De opbrengsten zullen weer naar de algemene reserve gaan. Financiële risico's In de koop- en realisatieovereenkomst (KRO) is het merendeel van de risico's bij de ontwikkelaar gelegd. Slechts een klein deel van de risico's is op de gemeente van toepassing en de lasten hiervan hiervan met W&F Investments gedeeld, volgend uit de SOK (samenwerkingsovereenkomst) met W&F gesloten op 8 maart 2022. Deze SOK is aangegaan ter ontwikkeling van het projectgebied waarvan gemeente en W&F samen eigenaar zijn. Het risico van de gemeente is hier beperkt. De levering van de grond - en daarmee de ontvangst van de koopsom - kan uiterlijk 9 juli 2027 afgedwongen worden. Indien hiervan wordt afgeweken zou in basis een relatief hoge rente van toepassing zijn, hetgeen voor de ontwikkelaar onwenselijk zou zijn. Door de ontwikkelaar is een concerngarantie gesteld.

De hoogte van de gevraagde bedragen is bepaald aan de hand van de huidige inzichten. Dit kan mogelijk nog wijzigen door onvoorziene of veranderende omstandigheden. Kosten, baten en dekking In de jaren 2026 tot en met 2028 is sprake van een bedrag van € 225.000 aan jaarlijkse kosten. Deze kosten worden in die jaren gedekt ten laste van de algemene reserve. Zodra de verwachte opbrengsten uit de Baarnsche Zoom worden ontvangen zullen deze bedragen weer worden toegevoegd aan de algemene reserve. Aanpak / Uitvoering Met het beschikbaar stellen van het budget kan er voortvarend aan de planvorming blijven worden gewerkt. Duurzaamheid Aan dit voorstel zijn geen duurzaamheidsaspecten verbonden.

2

Communicatie Over dit voorstel hoeft niet gecommuniceerd te worden. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

A. van Wijk waarnemend gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: Bijlage 1 Begrotingswijziging

3