1348774 Voorbereidingskosten Baarnsche Zoom rvs Beantwoording technische vraag CDA

Memo Aan Onderwerp Portefeuillehouder Datum

: Gemeenteraad Baarn : Beantwoording technische vragen van het CDA i.v.m. Voorstel Voorbereidingskosten Baarnsche Zoom : Mark Veldhuizen : 30 juni 2026

Geachte raadsleden en steunfractieleden, De fractie van het CDA heeft technische vragen gesteld over het Voorstel Voorbereidingskosten Baarnsche Zoom. Hieronder de vragen en de antwoorden. Vraag 1: Vallen de kosten zoals opgenomen in het raadsvoorstel (deels) onder de verhaalbare kosten zoals opgenomen in de Omgevingswet?” Antwoord: Uit het raadsvoorstel volgt dat het gevraagde budget ziet op kosten die de gemeente zelf verwacht te maken voor de begeleiding van de gebiedsontwikkeling, waaronder externe planbegeleidingscapaciteit, stedenbouwkundige expertise, civieltechnische expertise en eventuele juridische begeleiding. De KRO bevat geen bepaling op grond waarvan deze gemeentelijke begeleidingskosten als afzonderlijke aanvullende bijdrage bij de ontwikkelaar in rekening worden gebracht. Dit wordt ook expliciet bevestigd in de nota van inlichtingen. Wel regelt de KRO diverse concrete kosten en risico’s die voor rekening en risico van de ontwikkelaar komen, waaronder de ontwikkeling en realisatie van het Project, het opstellen van het stedenbouwkundig plan en het ontwerp-omgevingsplan, het bouw- en woonrijp maken, het openbaar gebied, nutsvoorzieningen en planschade. Deze kosten worden dus niet alsnog bij de ontwikkelaar verhaald.

De stukken wijzen er juist op dat de gemeente deze kosten als eigen gemeentelijke kosten behandelt, terwijl de kosten en risico’s die wél bij de ontwikkelaar liggen in de KRO afzonderlijk zijn benoemd. In de berekening van het minimale grondbod is er rekening mee gehouden dat de plankosten voor rekening van de gemeente komen. In de raadsinformatiebrief van 11 oktober 2023 aangaande de Start tweede fase aanbesteding verkoop gronden Baarnsche Zoom, is de raad geïnformeerd over het minimale grondbod. En ook dat historische plankosten niet door de ontwikkelaar betaald worden, en dat de raad (en ook W&F Investments) hier een apart voorbereidingskrediet voor beschikbaar heeft gesteld dat ten laste komt van de algemene reserve. Vraag 2: Hoe is bij het project de Baarnsche Zoom het volgens de Omgevingswet verplicht verhalen van plankosten geborgd? Bij het antwoord graag een onderscheid maken tussen de gronden die de gemeente heeft verkocht en de gronden van W&F Investments B.V. Antwoord: Voor de gemeentelijke gronden volgt uit de KRO dat de gemeente en W&F de verkoop van het Projectgebied en de integrale ontwikkeling en realisatie van het Project hebben aanbesteed, dat de Ontwikkelaar een bieding heeft gedaan en dat de Ontwikkelaar de gronden verwerft tegen de koopprijs die uit die aanbesteding naar voren is gekomen.

De borging van het verplichte kostenverhaal zit daarmee in de gekozen contractuele structuur: de ontwikkelaar betaalt de aanbestedings-/koopprijs en neemt daarnaast op grond van de KRO de in de overeenkomst genoemde kosten, werkzaamheden

1

en risico’s voor eigen rekening en risico op zich. De KRO legt vast dat de Ontwikkelaar de integrale ontwikkeling en realisatie van het Project voor eigen rekening en risico verzorgt en dat de gemeente zich inspant om, op initiatief en voor rekening van de Ontwikkelaar, het benodigde planologische kader vast te stellen en de benodigde uitvoeringsbesluiten te nemen of te bevorderen. Voor zover de gemeente daarnaast eigen begeleidings- en toetsingskosten maakt die niet als afzonderlijke bijdrage in de KRO zijn opgenomen, volgt uit de stukken dat deze niet separaat bij de ontwikkelaar in rekening worden gebracht, maar via het raadsvoorstel worden gedekt. Voor de gronden van W&F volgt uit de KRO dat W&F en de gemeente gezamenlijk als “Verkoper” optreden en dat de ontwikkeling als één integrale projectopgave is geregeld. De borging is voor deze gronden dus niet afzonderlijk vormgegeven via een aparte kostenverhaalsregeling per eigenaar, maar via dezelfde integrale aanbestedings- en KRO-structuur.

Vraag 3: Was het in de tenderprocedure duidelijk dat de gemeente kosten zoals opgenomen in het voorliggende raadsvoorstel niet in rekening zou brengen bij de ontwikkelaar (en kon de ontwikkelaar hier dus rekening mee houden bij het bepalen van de hoogte van het bod)? Antwoord: Uit vraag 14, onderdeel 6, van de Nota van Inlichtingen volgt expliciet dat dit punt in de tenderprocedure aan de orde is gesteld. De vraag luidde: “Artikel 27 van de KRO heeft als kop ‘publiekrechtelijk kostenverhaal’ maar gaat over planschade. Wij gaan er vanuit dat er geen sprake is van een aanvullend kostenverhaal. Kan gemeente dit bevestigen?” Het antwoord van de gemeente daarop was: “Ja dat klopt.” Daarmee heeft de gemeente in de tenderprocedure bevestigd dat artikel 27 KRO ziet op planschade en dat geen sprake is van aanvullend kostenverhaal. Op basis daarvan konden inschrijvers ervan uitgaan dat de gemeente de in het raadsvoorstel bedoelde gemeentelijke begeleidingskosten niet separaat bovenop de koopprijs, de planschaderegeling en de overige contractuele verplichtingen bij de ontwikkelaar in rekening zou brengen. Praktisch betekent dit dat de gemeente er in de NvI expliciet voor heeft gekozen aanvullend kostenverhaal niet separaat bij de ontwikkelaar neer te leggen.

Een verklaring daarvoor is dat de gemeente deze kosten heeft willen betrekken bij de totale financiële opzet van de transactie, waaronder de grondopbrengst/koopprijs die uit de aanbesteding naar voren is gekomen. Dat sluit ook aan bij de KRO-systematiek, waarin de ontwikkelaar enerzijds de koopprijs betaalt en anderzijds de in de KRO benoemde kosten, werkzaamheden en risico’s voor eigen rekening en risico draagt. Tevens dient bedacht te worden dat de gemeente leges in rekening brengt bij de aanvraag omgevingsvergunning, die voor een groot deel ook plankosten zullen dekken. Voor het onderscheid tussen gemeentelijke gronden en W&F-gronden geldt dat de KRO de gemeente en W&F gezamenlijk als “Verkoper” aanduidt en de ontwikkeling als één integrale projectopgave regelt. Vanuit de stukken ligt daarom niet voor de hand om de beantwoording van dit punt volledig te splitsen per eigendomspositie. Vraag 4: Raadsvraag: “Was het bij de Koop- en realisatieovereenkomst uit 2025 duidelijk dat de gemeente kosten zoals opgenomen in het raadsvoorstel niet in rekening zou brengen bij de ontwikkelaar?” Antwoord: De kosten die in het raadsvoorstel worden genoemd, betreffen kosten die de gemeente maakt voor haar eigen rol in de verdere planvorming en begeleiding van Baarnsche Zoom, zoals externe planbegeleiding, stedenbouwkundige expertise, civieltechnische expertise en juridische begeleiding.

De KRO bevat geen bepaling op grond waarvan deze kosten als afzonderlijke aanvullende plankostenbijdrage bij de ontwikkelaar in rekening worden gebracht. De KRO legt wel diverse andere kosten, werkzaamheden en risico’s bij de ontwikkelaar, waaronder de integrale ontwikkeling en realisatie van het Project, het bouw- en woonrijp maken, de aanleg en oplevering van het openbaar gebied, nutsvoorzieningen, planschade, financiële zekerheid en realisatieverplichtingen. In vraag 14, onderdeel 6, van de Nota van Inlichtingen is daarnaast bevestigd dat artikel 27 KRO ziet op planschade en dat geen sprake is van aanvullend kostenverhaal. Op basis van de beschikbare

2

stukken worden de kosten waarvoor nu budget wordt gevraagd daarom niet alsnog separaat bij de ontwikkelaar in rekening gebracht, maar dienen via het raadsvoorstel te worden gedekt.

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Mark Veldhuizen Wethouder

3