1201497 Verklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning Hof van Baarn Bijlage 1b Zienswijzenota VVGB en Ontwerpvergunning Hof van Baarn (1)

Ontwerpvergunning Hof van Baarn – Eemnesserweg 25 – Laanstraat 58 Nota van zienswijzen gemeente Baarn

1

Inhoudsopgave 1

Inleiding .................................................................................................................................................................. 3

2

Beantwoording zienswijzen............................................................................................................................... 3

2

1

Inleiding

In het kader van de vergunningsprocedure hebben de ontwerpvergunning en de ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van 30 woningen in het project Hof van Baarn aan de Eemnesserweg – Laanstraat (locatie voormalige drukkerij Bakker Baarn) van 5 december 2024 tot 16 januari 2025 ter inzage gelegen. Bekendmaking daarvan heeft plaatsgevonden in het landelijke portaal van het Gemeenteblad via officielebekendmakingen.nl en de website van de gemeente Baarn. Tijdens deze periode kon iedereen die dat wilde, schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen. Tijdens de termijn is er één zienswijzen binnengekomen. Deze zienswijzen is ontvankelijk.

2

Registratienummer

Betreft

Datum ontvangst

1153280

Advocaat namens omwonende

15 januari 2025

Beantwoording zienswijze In deze nota wordt de ingekomen zienswijze samengevat weergegeven. Aan het einde is steeds de gemeentelijke reactie weergegeven. Verder wordt aangegeven of de ontwerpvergunning naar aanleiding van de betreffende zienswijze is aangepast.

Zienswijze Samenvatting: a. Indiener van de zienswijze laat aan de hand van een situatietekening zien dat de bezonning van het plan Hof van Baarn nadelig is voor zijn cliënten. Aan de gemeenteraad is geen inzicht gegeven in een bezonningsstudie. De effecten van het plan op de bezonning voor cliënten is bijzonder negatief. Gesteld wordt dat het zeer de vraag is of de bewoners nog voldoende daglicht in de woning krijgen. Andersom is de bezonning in de tuin en de achtergevel voor de nieuwe bewoners problematisch als gevolg van de bestaande bebouwing van Eemnesserweg 33 en 55. b. De nieuwe woningen worden verwarmd via warmtepompen, die geluid produceren. De indiener van de zienswijze stelt zijn cliënten geluidoverlast zullen ervaren van de warmtepompen. c. In de omliggende omgeving kent het bestemmingsplan voor woningen binnen de bestemming ‘wonen’ een maximale bouwhoogte van 10 m. De bouwhoogte van de te bouwen woningen is gesteld op 10,5 m en het appartementencomplex die vlakbij staat nog hoger. Namens zijn cliënten wordt verzocht de hoogte van de woningen te beperken tot 10 m. d. De indiener van de zienswijze stelt dat het aantal parkeerplaatsen in het plan te laag is: “Uitgaande van een ongewogen parkeerbehoefte bedraagt deze 58 parkeerplaatsen! Er worden 36 privé parkeerplaatsen gerealiseerd en 3 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen. Privé

3

parkeerplaatsen zijn wat het is, privé. Daar kunnen dus geen andere mensen gebruik van maken. Door een simpele berekening lijkt het er aldus op dat er 58-36 = 22 parkeerplaatsen te kort zijn die kennelijk door dubbelgebruik en aftrek door 3 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen op te vangen zijn. Dit lijkt een toch ietwat optimistische berekening van de ontwikkelaar. (Ruimtelijke onderbouwing onder 3.2.2)”.

Beantwoording: a. De woningen zijn gesitueerd aan de westzijde van het plan, in het noordelijke deel van een groter gebouw. Ten zuiden ervan is een appartementengebouw gesitueerd van vier bouwlagen hoog. Ten oosten zijn, op korte afstand, grondgebonden woningen van twee bouwlagen met een kap gesitueerd. In de zienswijze worden bezonning en daglicht(toetreding) door elkaar gebruikt. Onderdeel van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de transformatie van de locatie naar woningbouw is een bezonningsonderzoek. Het doel van het onderzoek was het vaststellen van de mogelijke invloed van de nieuwbouw op de bezonning van de omliggende bestaande woonbebouwing. Hieruit blijkt dat de bezonning zodanig is, dat de omgevingsvergunning verleend kan worden. Hoewel er geen landelijke of lokale eisen worden gesteld aan bezonning is vanwege de zienswijze aanvullend onderzoek gedaan. In het onderzoek wordt de exacte bezonning op de gevels van Eemnesserweg 33 en 35 meer gedetailleerd in beeld gebracht In de aanvullende rapportage van Peutz (bijlage) is inzichtelijk gemaakt dat de verslechtering door de nieuwbouwplannen beperkt zijn. Uit het onderzoek blijkt dat op 21 juni en 21 augustus de bezonning op de getoetste ramen afneemt met circa 2 uren ten gevolge van schaduw van het plan. De bezonning blijft echter in de nieuwe situatie voldoen aan de minimale grens van 2 zonuren op deze data.

Tevens hebben de Eemnesserweg 33 en 35 een groot deel van de dag bezonning op hun westgevel waar geen wijziging plaatsvindt vanwege de nieuwbouwplannen. Ten aanzien van de eisen daglicht van de woningen Eemnesserweg 33 en 35 moet gekeken worden naar het Bouwbesluit bestaande bouw. De woningen voldoen hieraan ondanks de nieuwe bebouwing. b. In de zienswijze wordt een ongewogen parkeervraag genoemd van 58 parkeerplaatsen. Dit aantal is opgebouwd uit 44 voor wonen en kinderdagverblijf (Kindergarden aan de Teding van Berhoudtstraat) en 13 voor detailhandel en bezoek1 (zie Ruimtelijke onderbouwing bij de vergunningaanvraag). Er wordt gesteld dat er geen nadere toetsing is van bestaande voorzieningen (wij nemen aan dat hiermee het kinderdagverblijf bedoeld) die buiten het projectgebied liggen. Hier wordt in de ruimtelijke onderbouwing juist op ingegaan: de parkeerbehoefte wordt wel binnen het projectgebied opgelost en is in die zin ook meegenomen in het plan van Schipper Bosch. Het lijkt erop dat het hier vooral om de gebruikte woordkeuze gaat. Het kinderdagverblijf wijzigt niet van functie of volume, dus is verrekening zoals in het rapport van Goudappel (bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing) is opgenomen juist. De visgraat parkeerplaatsen zijn voor gedeeld gebruik. Hier zijn ook de parkeerplaatsen voor het kinderdagverblijf voorzien.

Voor het bezoekersaandeel van 0,3 per woning dient overdag gebruik gemaakt te worden van de blauwe zone (Laanplein) en voor en na de venstertijden van dit parkeerregime zijn er voldoende beschikbare plaatsen op het 1

De aantallen 44 en 13 zijn afgeronde cijfers.

4

Laanplein om het bezoekersaandeel te herbergen. Dit zijn de 9 parkeerplaatsen die zijn benoemd. Resumerend zijn er 39 parkeerplaatsen in het plan benodigd en voorzien, in plaats van de aangehaalde 58 parkeerplaatsen, vanwege dubbelgebruik in combinatie met beschikbare capaciteit in de openbare ruimte en de nabijheid van station. c. De warmtepompen voldoen aan de landelijke geluidsnorm installatie voor warmte- of koude opwekking die sinds 1 april 2021 van toepassing is (Bouwbesluit). Daarin is gesteld dat er niet meer dan 40 dB geluid op de gevel van naastliggende woningen meten mag worden. De positie van de buitenunit is tenminste 8 m gesitueerd ten opzichte van de erfgrens en is daarmee voldoende. Indien gewenst kan dit na realisatie middels onderzoek worden aangetoond. Los van het voorgaande is er tijdens een overleg bij de gemeente door de projectontwikkelaar aan de indieners van de zienswijze aangeboden om (extra) isolerend glas te plaatsen in de verblijfsruimte op de verdieping (huisnr. 33) die grenst aan de kant van het nieuwbouwplan. d.

Volgens het vigerende bestemmingsplan (vastgesteld 29-9-2010) mag er direct op de erfgrens bedrijfsbebouwing tot maximaal 7 m goothoogte en 11 m bouwhoogte worden gebouwd. De nieuwbouwwoningen van blok D, direct ten oosten van de woningen Eemnesserweg 33 en 35 zijn 10,5 m hoog. De woningen staan op minimaal 8 m afstand. Hierdoor is er in ieder geval geen sprake van een verslechtering van de (planologisch toegestane) situatie. Als de nieuwbouwwoningen lager worden uitgevoerd dan 10,5 m ontstaat onvoldoende woonkwaliteit in de woningen zelf.

Conclusie naar aanleiding van de zienswijze Op basis van de reactie van het college op de zienswijze is er geen aanleiding om het plan aan te passen of om de vergunning niet te verlenen.

5