1201497 Verklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning Hof van Baarn rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

1201497

Onderwerp

Verklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning Hof van Baarn Eemnesserweg - Laanstraat

Besluit in raad

16 april 2025

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Albert van 't Riet

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. De definitieve verklaring van geen bedenkingen voor het project Hof van Baarn Eemnesserweg Laanstraat af te geven. Samenvatting van het voorstel Aan de raad wordt gevraagd de zienswijzenota vast te stellen en de verklaring van geen bedenkingen (VVGB) af te geven voor de bouw van woningen op de locatie van de voormalige drukkerij Bakker Baarn het plangebied, gelegen tussen de Laanstraat en Eemnesserweg waar voorheen drukkerij Bakker Baarn was gevestigd. De zienswijze geeft geen aanleiding om het voornemen de verklaring van geen bedenkingen ten behoeve van de omgevingsvergunning te heroverwegen. Na het besluit van de raad kan het college de vergunning verlenen, waarna deze ter visie wordt gelegd. Aanleiding In de vergadering van 27 november 2024 heeft de raad de ontwerpverklaring van geen bedenkingen vastgesteld voor het voornemen de omgevingsvergunning voor het project Hof van Baarn Eemnesserweg Laanstraat. De ontwerpvergunning heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is er een zienswijze binnengekomen. Onderdeel van het besluit van de raad bij de ontwerpverklaring was, dat als er geen zienswijzen ingediend zouden worden, de ontwerpverklaring als de definitieve verklaring van geen bedenkingen te beschouwen. Nu er een zienswijze is ingediend, besluit de raad zelf of hij de definitieve verklaring wil afgeven.

Gesprek met omwonenden Tijdens de vergadering Oordeelsvorming in de raadscommissie van 20 november 2024 heeft de portefeuillehouder toegezegd dat de belanghebbenden/ omwonenden die in de raadscommissievergadering van 13 november hadden ingesproken voor een gesprek uitgenodigd zouden worden. Bij dat gesprek zou ook projectontwikkelaar Schipper Bosch worden uitgenodigd. Er is eerst met de projectontwikkelaar gesproken, om te onderzoeken of hij open zou staan voor een gesprek met de omwonenden en of hij ruimte zag om hen tegemoet te komen in hun geuite bezwaren. In de Raadsvergadering van 27 november 2024 heeft de portefeuillehouder verslag gedaan van het gesprek met Schipper Bosch. Op 13 januari 2025 heeft het gesprek met de omwonenden en Schipper Bosch plaatsgehad. Het gesprek stond onder leiding van de portefeuillehouder. In het van alle zijden openhartige gesprek toonde iedereen zich bereid om goed naar elkaar te luisteren. De omwonenden hebben nogmaals hun zorgen geuit. Schipper Bosch heeft aangegeven welke ruimte zij zagen om de omwonenden tegemoet te komen. Dat leidde tijdens het gesprek tot enkele suggesties voor oplossingen. De projectontwikkelaar heeft aangegeven bereid te zijn om extra isolerend glas te plaatsen in de verblijfsruimte op de verdieping die

1

grenst aan de zijde van het nieuwbouwplan. Dit aanbod is aanvaard. Ook kwamen de bouwhoogte van de nieuwbouw en de bezonning aan bod. Beide hebben met elkaar te maken. Schipper Bosch legde uit dat het verlagen van hoogte van de nieuwbouwwoningen tot onvoldoende woonkwaliteit in de woningen leidde. Ook gaf de projectontwikkelaar aan opdracht te hebben gegeven voor een nadere bezonningsstudie. Deze was tijdens het gesprek nog niet beschikbaar. De studie is wel gebruikt bij de reactie op de zienswijze (zie hierna onder Argumenten). Van beide zijden was er de bereidheid om, als er ruimte voor was, met elkaar in gesprek te blijven. Na het gesprek van 13 januari hebben partijen nog een onderling gesprek gehad, en zijn er contacten geweest. Bij deze gesprekken was de portefeuillehouder niet aanwezig. Hoewel de contacten in goede sfeer verliepen, hebben deze er tot nu toe nog niet geleid tot een definitieve overeenstemming. Het gesprek van 13 januari vond plaats kort voor het sluiten van de ter inzage periode. Daarom is er door omwonenden voor gekozen toch een zienswijze in te dienen. Overgangsrecht Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Onder de Omgevingswet bestaat de "uitgebreide omgevingsvergunning" zoals in dit geval wordt toegepast niet meer.

In artikel 4.3 van de invoeringswet Omgevingswet is echter bepaald dat het oude recht van de Wabo van toepassing blijft als een aanvraag om besluit is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dat is bij deze aanvraag het geval. Het oude recht, met bijbehorende procedure, blijft van toepassing tot het besluit onherroepelijk wordt. In dit licht wordt de raad gevraagd een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Beoogd effect Het realiseren van 30 woningen op de locatie van de voormalige drukkerij Bakker Baarn in het centrum van Baarn. Argumenten 1.1. en 2.1. De ingediende zienswijze is beoordeeld. De zienswijze en de reactie daarop zijn opgenomen in bijgaande Zienswijzenota. In de zienswijze wordt ingegaan op vier punten: (a) het afnemen van bezonning in de woningen van de indieners van de zienswijze, (b) mogelijke geluidhinder van warmtepompen voor de nieuwe woningen, (c) het beperken van de hoogte van de nieuwbouwwoningen tot 10 m. hoog en (d) de parkeerbalans zou niet kloppen. In de zienswijzennota wordt op deze punten ingegaan. Kort samengevat: (a) Uit de bezonningsstudie die bij de aanvraag van de ontwerp-omgevingsvergunning voor het hele plan is uitgevoerd blijkt dat de bezonning voor de beide bestaande woningen afneemt als gevolg van het plan, de omgevingsvergunning verleend kan worden. Er bestaan geen formele eisen over bezonning.

Wel hanteert TNO een eigen norm van minimaal 2 uur bezonning in een woning. Uit nader onderzoek dat vanwege de ingediende zienswijze is uitgevoerd en waarin specifiek op de woningen van de indieners van de zienswijze is ingegaan, is gebleken dat deze norm (op 21 oktober) voor de bovenwoning wordt gehaald, maar niet voor de benedenwoning. De ongunstige ligging van de woningen speelt hierin een grote rol. (b) De warmtepompen voldoen aan de gestelde geluidsnorm uit het Bouwbesluit. Desalniettemin heeft de projectontwikkelaar aangeboden om extra isolerend glas te plaatsen in de verblijfsruimte op de verdieping die grenst aan de zijde van het nieuwbouwplan. (c) De naastgelegen woningen krijgen een hoogte van 10,5 m. Als dat wordt verlaagd naar 10 m ontstaat onvoldoende woonkwaliteit in de woningen zelf. (d) In de zienswijzennota wordt nogmaals het aantal parkeerparkeerplaatsen dat in het plan is geprojecteerd onderbouwd. De parkeerbalans voldoet.

2

Geconcludeerd wordt dat de zienswijze geen aanleiding geeft om het voornemen de verklaring van geen bedenkingen ten behoeve van de omgevingsvergunning te heroverwegen. 3.1 Hieronder worden aansluitend op de ruimtelijke onderbouwing van de aanvraag de overwegingen ten behoeve van de verklaring van geen bedenkingen nogmaals geresumeerd. 3.2. Het bouwplan is zorgvuldig voorbereid. Bij de totstandkoming van het plan is er op verschillende momenten en verschillende wijzen participatie geweest met omwonenden en belanghebbenden. Het participatieverslag is als bijlage opgenomen. Begin oktober 2023 is een laatste inloopbijeenkomst geweest waarin de wijzigingen zijn toegelicht zoals die hierboven zijn weergegeven. Overwegend waren de reacties positief. De afstand van de voormalige kerk (blok F) aan de rand van het Laanplein tot blok D bleef een kritisch punt. In de voorliggende ontwerpvergunning is het plan nog aangepast: de afstand tussen blok F en blok D is vergroot tot 8 m. Ook zijn de plattegronden van de drie woningen aan de zuidzijde van blok D aangepast, zodat er optimale privacy voor de bewoners van blok F is. Op de verdiepingen zijn 'dienende' ruimtes (bergingen, badkamers) gesitueerd, met structuurglas in de gevels, waar men niet door naar buiten kan kijken. Het plan is meerdere keren in de commissie ruimtelijke kwaliteit behandeld.

Naar aanleiding van de feedback vanuit de commissie hebben de architect en de projectontwikkelaar aanpassingen aan het plan gedaan. Begin september 2024 heeft de commissie een positief advies afgegeven. 3.3. Het plan sluit aan bij de kaders Het plan is getoetst aan de beleidskaders: Planologische vergelijking Op de locatie was tientallen jaren een bedrijf gevestigd, drukkerij Bakker Baarn. Bij het beëindigen van bedrijfsactiviteiten ligt het primaat bij een nieuwe functie bij woningbouw. Daar is hier sprake van. De ontwikkeling past in het beleid van de gemeente. Stedenbouwkundige kwaliteit De stedenbouwkundige opzet van voorliggende ontwerp-vergunning is een uitwerking van de opzet waar de raad in 2021 mee heeft ingestemd. De ligging van de locatie maakt een herontwikkeling naar woningbouw complex. Er zullen altijd compromissen nodig zijn. De stedenbouwkundige opzet is als voldoende beoordeeld. Verkeer en parkeren Voor het project dienen er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Bij de berekening is uitgegaan van het hele project van 37 woningen. Om dit vast te stellen hebben de initiatiefnemers een parkeeronderzoek laten opstellen. Op basis van de Nota Parkeernormen 2014-2019 is de parkeerbehoefte van de ontwikkeling per dagdeel berekend.

Bij de berekening is rekening gehouden met de parkeerdruk vanwege het plan zelf en met een aandeel parkeren voor personeel van het kinderdagverblijf (deels dubbelgebruik). Ook is er sprake van aftrek omdat de parkeerbehoefte van de oude bestemming ('Bedrijf') niet geheel op eigen terrein werd opgevangen. Het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarmee voldoet het in de parkeerbehoefte en past het binnen het parkeerbeleid van de gemeente Baarn. Bodem Uit de bodemonderzoeken blijkt dat er sprake is van bodemvervuiling. Er is een saneringsplan opgesteld. Het saneringsplan is door de RUD goedgekeurd. Wonen Het principebesluit over dit plan dateert uit 2021. Dat betekent dat het plan is beoordeeld aan de Visie Wonen 2019. Het totale plan bestaat uit 37 woningen, zowel grondgebonden (rijwoningen) als appartementen. 12 van de

3

woningen (blok E) zijn betaalbare koopwoningen van € 390.000 (prijspeil 2024 volgens de richtlijn van het ministerie). Milieuzonering In het voormalige postkantoor aan de Teding van Berkhoutstraat, dat direct aansluit op het plan, is een kinderdagverblijf gevestigd. Rondom het kinderdagverblijf is sprake van een milieucontour (geluid) van 10 m. Deze contour is opgenomen in de VNG-rapportage Bedrijven- en milieuzonering waarin richtafstanden zijn opgenomen. De afstanden gelden tot de buitengevels van de dichtstbijzijnde woningen. Om meer afstand tussen blok D en blok F (de voormalige kerk) te creëren, zijn drie woningen zo verschoven dat ze 1,5 m binnen de richtafstand van 10 m zijn komen te liggen. Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat er geen sprake is van overschrijding van de geluidwaarden in de woningen. De RUD heeft het onderzoek beoordeeld en akkoord bevonden. Flora en Fauna Er zijn onderzoeken uitgevoerd naar de natuurwaarden in het plangebied. Daaruit kwam naar voren dat er bepaalde beschermde soorten aanwezig waren: de gewone vleermuis en de huismus. Verstoring van nest- en verblijfplaatsen door de sloop van de aanwezige gebouwen is alleen onder voorwaarden toegestaan, na ontheffing door de provincie. Er is een mitigatieplan ('verhuisplan') voor deze soorten is opgesteld.

In dit plan is aangegeven in welke periode de sloop uitgevoerd moet worden om negatieve effecten op genoemde diersoorten te beperken. Ook wordt ingegaan op de werkwijze tijdens de sloop en op voorwaarden om de functionaliteit van het leefgebied van de beschermde diersoorten na de nieuwbouw te behouden. Met dit laatste wordt bedoeld dat er voldoende vervangende verblijfruimtes in het nieuwbouwplan worden opgenomen. De provincie heeft alle maatregelen beoordeeld en ontheffing verleend. Veiligheid De toegankelijkheid van hulpdiensten is beoordeeld en de VRU heeft positief geadviseerd over het plan. 3.4. Er zijn geen belemmeringen de omgevingsvergunning te verlenen. De aanvraag voldoet aan de wettelijke voorschriften ervan uitgaande dat de gemeenteraad de Verklaring van geen bedenkingen voor de buitenplanse afwijking verleent. 3.5. Op de aanvraag is conform het overgangsrecht van de Invoeringswet Omgevingswet het oude recht van toepassing. De omgevingsvergunning is in december 2023 ingediend. De aanvraag moet dus nog behandeld worden onder het toen geldende recht, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 4.1 Een exploitatieplan is niet vereist Op grond van artikel 6.2. en volgende van de Wro dient een exploitatieplan te worden vastgesteld voor de financiële gevolgen van een ruimtelijk plan tenzij anderszins in kostenverhaal is voorzien.

Met de initiatiefnemer wordt een anterieure grondexploitatie-overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal zoals eventuele planschade is verzekerd. Aangezien met de ontwikkelaar een anterieure grondexploitatie-overeenkomst wordt gesloten is geen exploitatieplan vereist. Financiële risico's De financiële risico's voor de gemeente worden ondervangen door een anterieure overeenkomst. Juridische risico's Als de raad met het voorstel instemt wordt de omgevingsvergunning verleend. Deze wordt gedurende 6 weken ter visie gelegd. Tijdens deze termijn kunnen belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend beroep indienen bij de Rechtbank Midden Nederland. Het instellen van beroep heeft geen opschortende werking tenzij binnen de genoemde termijn tevens een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend.

4

Kosten, baten en dekking Voor het verlenen van de vergunning worden leges in rekening gebracht. Aanpak / Uitvoering Na uw raadsbesluit wordt de omgevingsvergunning verleend. Deze wordt gedurende 6 weken ter visie gelegd. Tijdens deze termijn kunnen belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend beroep indienen bij de afdeling Bestuursrecht van de Raad van State. Het instellen van beroep heeft geen opschortende werking tenzij binnen de genoemde termijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de Raad van State wordt ingediend. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENGbeoordeling van het ontwerp is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. De woningen worden verwarmd en gekoeld met lokale warmteopwekking (luchtwaterwarmtepomp). De warmtapwaterbereiding is aangesloten op dat systeem. De woningen worden voorzien van pv-panelen. Uit de BENG-beoordelingen van de gebouwen is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Uit de BENG-beoordeling komt dat de woningen voldoen aan energielabel A+++. De binnenmuren en de vloeren van de woningen worden uitgevoerd in hout. Daardoor is sprake van CO2-neutrale bouw.

Het ambitieniveau in het kader van het convenant duurzame woningbouw is het niveau 'Zilver'. In de praktijk blijken niet alle ambities uit het convenant haalbaar of toepasbaar te zijn. Daarnaast heeft de wetgever het niet mogelijk gemaakt om bovenwettelijke eisen te stellen. Desondanks bieden de ambities uit het convenant wel een handvat om met de ontwikkelaar de discussie over duurzaamheid aan te gaan. Uit de praktijk blijkt dat veel projecten wisselend scoren (brons, zilver of goud). Met een wisselende score op de verschillende deelgebieden is het daarmee lastig te stellen of een project 'voldoet' aan het gewenste ambitieniveau. De buitenruimte wordt zo groen mogelijk ingericht. De parkeerplaatsen worden in open verharding aangelegd. Hierdoor blijft het verhard oppervlak tot een minimum beperkt, waardoor hemelwater kan infiltreren en hittestress tegengegaan wordt. Communicatie Het besluit tot het ter visie leggen van de omgevingsvergunning wordt elektronische bekendgemaakt en gepubliceerd in het gemeentenieuws. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

5

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: Bijlage 1a Zienswijze Bijlage 1b Zienswijzennota Bijlage 2 Ontwerp Omgevingsvergunning Bijlage 3.0 Ruimtelijke onderbouwing* Bijlage 3.1 t/m 3.7 Bijlagen bij de ruimtelijke onderbouwing Bijlage 4 Bezonningsonderzoek Bijlage 5 Aanvullende bezonningsstudie* Bijlage 6 Advies Mooi Sticht Bijlage 7 Welstand Aan de bijlage die met een * zijn aangeduid wordt met nadruk aandacht gevraagd.

6