1197368 Investeringsvoorstel verduurzaming De Trits, gemeentehuis en speeltuinvereniging Oosterkwartier Memo 30 juni 2025

Verduurzaming De Trits, Gemeentehuis en Speeltuinvereniging Oosterkwartier Aanleiding In de raadscyclus van mei 2025 is het raadsvoorstel Verduurzaming De Trits, Gemeentehuis en Speeltuinvereniging Oosterkwartier behandeld. Tijdens de behandeling in Besluit in de Raad van 28 mei jl. bleken er nog diverse twijfels bij verschillende fracties te leven. In dit memo geeft het College een nadere toelichting op de volgende onderwerpen ten behoeve van de besluitvorming in de raadsvergadering van 2 juli 2025: 1. 2. 3. 4.

Mogelijke versnelling in woningbouw en verplaatsing De Trits. Terugverdientijd en subsidieverlaging. Netcongestie en aardgasvrij scenario. Vergelijking met de gemeente Soest.

Dit memo wordt afgesloten met een reflectie en een bijlage met aanvullende informatie. Ad. 1

Mogelijke versnelling in woningbouw en verplaatsing De Trits

Door diverse fracties zijn vragen gesteld en/of opmerkingen gemaakt om De Trits niet rond 2045 te verplaatsen naar de overkant van de De Geerenweg, maar al rond 2035. Deze eerdere verplaatsing zou eerdere realisatie van woningbouw op de huidige locatie van De Trits mogelijk maken. Hierbij werd ook de koppeling gemaakt met het wijkwarmteplan voor de omliggende wijk. De vraag was of het denkbaar is om voor een versnelling te kiezen, waarbij een nieuw zwembadcomplex rond 2035 aan de andere kant van de De Geerenweg wordt gerealiseerd. Het geschetste alternatieve scenario (versnelling) past niet binnen de vastgestelde kaders De gemeenteraad heeft diverse plannen, ambities en moties vastgesteld die samen het kader vormen voor het voorliggende voorstel over de verduurzaming van De Trits, het Gemeentehuis en de Speeltuinvereniging Oosterkwartier. Een alternatief scenario, waarbij De Trits versneld wordt verplaatst en woningbouw op de huidige locatie van De Trits plaatsvindt met koppeling aan het wijkwarmteplan, past hier niet binnen. Relevante kaders zijn onder andere: • • • • • •

Toekomstvisie Sport. Lokale Energie Strategie (LES). Plan Maatschappelijk Vastgoed (PMV). Meerjarig onderhoudsplan (MJOP). Motie versnelde verduurzaming gemeentelijk vastgoed. Verkenning woningbouwlocaties.

In bijlage 1 wordt per document toegelicht waarom het alternatieve scenario niet passend of uitvoerbaar is. Samengevat voldoet het voorliggende voorstel van het College voor de verduurzaming van De Trits, het Gemeentehuis en de Speeltuinvereniging Oosterkwartier aan alle beleidsmatige kaders, ambities en tijdslijnen. Een tijdslijn waarbij het College inzet op woningbouw op locatie van De Trits en nieuwbouw van De Trits aan de andere kant van de De Geerenweg rond 2045. Het voorliggende voorstel biedt een duurzame tussenoplossing (voor de periode 2025-2045) voor De Trits, met urgente vervanging van installaties, een rendabele investering met een terugverdientijd van 15 jaar en 40% DUMAVA-subsidie. Tevens is er in de periode 2025-2045 voldoende tijd voor integrale

samenwerking en voorbereiding voor de toekomstige verplaatsing van De Trits en plannen voor woningbouw op de huidige locatie van De Trits. Daarbij is in het voorliggende voorstel gekozen voor een flexibel warmtepompsysteem dat in theorie meeverhuisd kan worden, in lijn met het wijkwarmteplan. Een versneld traject is niet wenselijk, omdat dit de samenhang met andere projecten ondermijnt. In de Lokale Energie Strategie is bijvoorbeeld de wijk rondom De Trits rond 2040 opgenomen voor het wijkwarmteplan omdat veel woningen eerst geïsoleerd dienen te worden. Daarvoor is de termijn tot 2040 in ieder geval nodig. Bovendien komt de meest kansrijke locatie voor een nieuwe Trits – het terrein van de Volkstuinvereniging – pas vanaf 2043 beschikbaar (einde erfpacht). Bezien vanuit deze documenten past het voorliggende voorstel goed binnen de gestelde kaders en het tijdspad om De Trits rond 2045 te verplaatsen. Het alternatieve scenario (versnelling) is praktisch niet uitvoerbaar In het alternatieve scenario (versnelling) moeten er in 2035 woningen op de huidige Trits-locatie komen. Dit vereist eerst de bouw van een nieuw zwembad met sporthal aan de andere kant van de De Geerenweg, wat aanzienlijke voorbereidingstijd vergt waarbij het zeer de vraag is of dit lukt voor 2035. De ontwikkeling van sportcomplex Amerena in Amersfoort duurde bijvoorbeeld 15 jaar.

Ook in Baarn (bijvoorbeeld project De Baarnsche Zoom) blijkt dat woningbouwtrajecten tijd kosten. Daarnaast is de meest geschikte nieuwe locatie – het terrein van de Volkstuinvereniging - pas vanaf 2043 beschikbaar. Tevens biedt het alternatieve scenario geen oplossing voor de huidige technische staat van De Trits; installaties zijn verouderd en kunnen geen 10 jaar meer mee. Het alternatieve scenario (versnelling) is financieel nadelig Een nieuw sportcomplex inclusief zwembad kost circa € 20 miljoen. In het alternatieve scenario (versnelling) moet De Trits vervroegd worden afgeschreven (boekwaarde: € 580.000) wat een financieel nadeel oplevert. De verwachte opbrengst van de grond van De Trits is circa € 3,12 miljoen; netto resteert € 2,5 miljoen na aftrek van de boekwaarde. Deze opbrengst weegt niet op tegen de benodigde investering voor nieuwbouw. Nieuwbouw komt bovendien niet in aanmerking voor DUMAVA-subsidie. De verduurzaming van De Trits voor de periode tot 2045 is financieel aantrekkelijker. De totale investering bedraagt € 2.786.652, waarvan € 926.600 wordt gesubsidieerd. De resterende gemeentelijke bijdrage is ca. € 1,86 miljoen – minder dan 10% van de kosten van nieuwbouw. De kapitaallasten zijn lager dan de huidige energiekosten, wat de investering rendabel maakt.

Waarbij de terugverdientijd is berekend op 15 jaar, dus nog ruim voor 2045 (waarin wordt gestreefd naar een nieuw zwembad aan de andere kant van de De Geerenweg). Conclusie Het voorliggende voorstel is een passende oplossing voor de periode tot 2045 binnen alle vastgestelde kaders. Een versnelling van de nieuwbouw van een zwembad aan de andere kant van de De Geerenweg, gecombineerd met woningbouw op de huidige locatie van De Trits en het wijkwarmteplan in de omliggende wijk, is niet haalbaar qua beschikbaarheid locatie, beleid en tijd.

Ad. 2

Terugverdientijd en subsidieverlaging

In de raadscyclus van mei 2025 zijn door diverse fracties vragen gesteld over de terugverdientijd en de subsidieverlaging. Onderstaande analyse biedt een nadere onderbouwing van het voorliggende voorstel voor de verduurzaming van De Trits, het Gemeentehuis en de Speeltuinvereniging Oosterkwartier. Deze analyse is op basis van de huidige kennis, ervaring en informatie realistisch. 1. Met betrekking tot de terugverdientijd van 15 jaar voor het voorgestelde gasloos-scenario wil het College nog de volgende toevoeging aan u meegeven. De toekomstige energiekosten gaan door niets te doen (of door conventionele vervanging) naar verwachting fors stijgen. Bij zowel conventionele vervanging als hybride is er nog steeds een investering vereist, maar blijven de energiekosten ook hoog. Door de voorgestelde verduurzaming in het voorliggende voorstel worden de vaste lasten juist veel lager. De energiekosten bij conventionele en hybride vervanging zijn hoger dan de kapitaallasten bij het voorgestelde gasloos-scenario. 2. Met betrekking tot de subsidieverlaging heeft het College in de raadscyclus van mei 2025 aangegeven dat de subsidie aan De Trits na realisatie van de verduurzaming wordt verlaagd met minimaal € 115.000,-. De Trits heeft in 2024 € 705.137,- aan subsidie ontvangen.

Als er niet met het voorliggende voorstel wordt ingestemd, zal voortzetting van de huidige situatie, met energieprijsstijgingen, tot hogere energiekosten voor De Trits leiden. Hierdoor lopen, in plaats van een verlaging van de subsidie, over de komende 20 jaar de kosten op met gemiddeld € 35.000,- per jaar. De subsidie gaat dan, op basis van energiekosten, omhoog naar € 740.000,- per jaar (zonder indexatie) om deze hogere energiekosten voor De Trits op te vangen. Op basis van de huidige prijzen blijkt minimaal € 115.000,- aan subsidieverlaging mogelijk. De Trits heeft in 2024 ongeveer € 83.653,- betaald aan gaskosten en € 71.486,- aan elektriciteitskosten. Hier komt bij dat het energiecontract verloopt op 31 december 2026, tot die datum betaalt De Trits € 0,22 per m3 gas. Als De Trits per januari 2027 een nieuw contract moet afsluiten, ligt de prijs op dit moment 38% hoger waarmee de gaskosten stijgen van € 83.653,- naar € 115.441,- excl. BTW. Inclusief BTW en verrekende terugvordering is dit € 133.623,-. Tegelijkertijd wordt er meer elektriciteit verbruikt, hoewel er ook meer zelf opgewekt wordt en opwekcapaciteit via de batterijen gespreid kan worden gebruikt. We gaan (met ruime marge) uit van 300.000 kWh à € 0,25 excl. BTW extra verbruik, in totaal is dit incl. BTW minus terugvordering € 86.813,-. Samen is dat een besparing van € 46.810,- per jaar.

Daar komt nog bij dat het belastingvoordeel dit jaar is vervallen op de gasgestookte warmtekrachtkoppeling (WKK) waardoor er € 70.000,- per jaar extra kosten zijn. De verduurzaming voorkomt daarmee in totaal € 116.810,- per jaar aan energie meerkosten. Tel hier vervolgens de voorkomen toekomstige energieprijsstijgingen bij op en dan is over 15 jaar de investering inverdiend. Ad. 3

Netcongestie en aardgasvrij scenario

Door diverse fracties zijn zorgen geuit en vragen gesteld over het aardgasvrij maken van De Trits in relatie tot netcongestie. Vragen zijn geuit over de uitvoerbaarheid van een aardgasvrij scenario door netcongestie en de gevolgen daarvan op de DUMAVA-subsidie. Netcongestie is een bekende uitdaging en is in het voorliggende voorstel voor de verduurzaming van De Trits, het Gemeentehuis

en de Speeltuinvereniging Oosterkwartier expliciet meegenomen. Netcongestie is meegenomen in het stappenplan voor verduurzaming én door het treffen van netcongestie-verzachtende maatregelen. Netcongestie-verzachtende maatregelen bij een aardgasvrij scenario Het voorliggende voorstel gaat uit van een aardgasvrij scenario. Dit sluit aan bij het uitgangspunt ‘als we het doen, doen we het goed’, het combineren van werkzaamheden, het optimaal benutten van subsidies en de voorbeeldrol uit het Plan Maatschappelijk Vastgoed (PMV). Ook is dit noodzakelijk om de gemeentelijke ambitie te halen: 55% minder CO₂-uitstoot in 2030 uit gemeentelijk vastgoed. Om netcongestie te beperken, wordt stroom zoveel mogelijk lokaal opgewekt met zonnepanelen op het dak van De Trits. Bij een overschot wordt deze opgeslagen in accupakketten (verplicht voor DUMAVA), zodat het net niet belast wordt. Daarnaast kan een slimme inregeling zorgen dat vooral in daluren - wanneer er weinig verbruik is - stroom van het net wordt afgenomen. Verduurzaming van sommige installaties draagt ook bij aan elektriciteitsbesparing en verlichting van het net. Bij eventuele vertraging door netcongestie kan uitstel voor de DUMAVA-subsidie worden aangevraagd. Er wordt dan naar een maatwerkoplossing gezocht, zonder dat hier boetes aan verbonden zijn.

Borging in het proces: verduurzaming volgens stappenplan Het voorliggende voorstel vraagt instemming voor verduurzaming van de gebouwen volgens het stappenplan: primair een aardgasvrije Trits, met een hybride alternatief als terugvalscenario. Zoals opgenomen in het voorstel wordt de Raad bij dit soort ontwikkelingen geïnformeerd. Na instemming van de Raad is de eerste stap het opstellen van een technisch ontwerp. Dit gebeurt op basis van eerdere (gesubsidieerde) energiescans door Synarchis en een integraal maatwerkadvies (vereist voor de DUMAVA-aanvraag). Deze documenten bevatten concrete maatregelen inclusief verwachte besparingen in gas en elektriciteit en de inverdieneffecten. Het technisch ontwerp is vereist om met netbeheerder Stedin afspraken te maken over de netaansluiting. Als hieruit blijkt dat aardgasvrij niet haalbaar is, wordt stap twee gevolgd: het terugvalscenario. Dan wordt gekeken naar een alternatief, zoals een hybride oplossing voor De Trits, en kan de financiering eventueel worden ingezet voor het gemeentehuis of speeltuinvereniging Oosterkwartier. Pas na dit definitieve uitsluitsel over aardgasvrij of hybride worden aannemers gecontracteerd en opdrachten vastgelegd. Vooraf wordt ook bepaald of en welke maatregelen DUMAVA-subsidiabel blijven. Niet-benutte subsidie wordt dan direct teruggegeven. Hierdoor blijven de risico’s laag. Ad. 4

Vergelijking met gemeente Soest

In de raadscyclus van mei 2025 is ook de vergelijking met de situatie in de gemeente Soest aan de orde gekomen. In Soest wordt gesproken over het zwembad en meerdere scenario’s zijn aan de Raad voorgelegd. De documenten over het zwembad in Soest zijn bestudeerd, maar de situatie daar is niet vergelijkbaar met die in Baarn. In Soest worden nog meerdere scenario’s overwogen, zoals renovatie, nieuwbouw of marktuitbesteding. In Baarn gaat het om een tijdelijke oplossing voor de komende 20 jaar. Met de vastgestelde Toekomstvisie Sportvoorzieningen De Geerenweg gaat de gemeente Baarn

uit van verplaatsing van het zwembad De Trits rond 2045. Daarop is het voorliggende voorstel gebaseerd. Reflectie Tot slot geven we uw Raad nog een aantal reflecties mee indien dit raadvoorstel wordt verworpen. 1. Duurzaamheid: indien het voorliggende voorstel wordt verworpen, wordt de vastgestelde duurzaamheidsambitie, 55% CO2-reductie in 2030 over de gehele vastgoedportefeuille, niet behaald. Daarnaast kan er dan ook geen invulling worden gegeven aan de unaniem vastgestelde motie met als opdracht de versnelling van de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. 2. MJOP: indien het voorliggende voorstel wordt verworpen, dan nemen de kosten binnen het MJOP voor het meerjarig onderhoud toe omdat: - De installaties dienen in elke situatie vervangen te worden om De Trits open te houden. - Als alle installaties 1 op 1 vervangen worden (vanuit MJOP en dus geen verduurzaming) kunnen we geen aansprak maken op de DUMAVA-subsidie, de 40% korting van het Rijk komt te vervallen, maar moet er nog steeds ongeveer een miljoen geïnvesteerd worden. - Ook kan door verduurzaming (een gedeelte) van de kosten verhaald worden op het duurzaamheidsbudget. Indien het om 1 op 1 vervanging gaat, dient dit volledig te worden gedekt vanuit het MJOP-budget. 3.

Energiekosten: indien het voorliggende voorstel wordt verworpen, nemen de energiekosten sterk toe omdat: - De Trits tot 31 december 2026 profiteert van een goedkoop energiecontract. - Tot eind 2025 profiteert De Trits van een belastingvoordeel op de huidige installaties. Dat belastingvoordeel komt te vervallen waardoor de energiekosten stijgen. - Al met al heeft het College de verwachting dat de exploitatiesubsidie voor De Trits hierdoor verhoogd moet worden om De Trits open te houden. - Daarbij blijven de sterk fluctuerende gasprijzen (bijvoorbeeld door geopolitieke instabiliteit) een risico voor de exploitatie van De Trits.

Bijlage 1; Toelichting per vastgesteld document, ambitie of motie Toekomstvisie Sport De Toekomstvisie Sport is een plan voor het hele sportcomplex aan de De Geerenweg, inclusief De Trits en verduurzaming. Hierin staat dat De Trits rond 2045 verplaatst wordt naar de overkant van de De Geerenweg, zodat woningbouw mogelijk wordt op de huidige locatie. Versnelling van deze verplaatsing is niet wenselijk; idealiter blijft dit integraal afgestemd op de ruimtelijke planning uit de Toekomstvisie. De meest kansrijke nieuwe plek is bij de Volkstuinvereniging, waarvan de erfpacht doorloopt tot 2043. Pas daarna kan gestart worden met de bouw van een nieuw sportcomplex. Eerst moeten zwembad en sporthallen worden gerealiseerd, pas daarna kan De Trits worden gesloopt en gestart met woningbouw. Versnelde verplaatsing is daardoor niet haalbaar. Lokale Energie Strategie (LES) Vanuit de LES doorloopt elke wijk in Baarn een traject met bewoners om samen te kijken naar duurzame warmtealternatieven. Dit leidt tot een wijkwarmteplan per wijk. In de wijken rond De Trits start dit traject tussen 2025 en 2030 (één wijk per jaar). Inwoners worden dan betrokken bij het bepalen van een geschikte warmteoplossing, binnen de kaders van de raad (Aanvullende Warmtekaders). Het draagvlak onder bewoners is leidend. Bestaande bronnen, zoals De Trits, kunnen een rol spelen maar bepalen niet de uitkomst.

Technische en financiële factoren zoals woningtypes, energievraag en beschikbare ruimte worden daarbij meegewogen. Na afronding volgt een voorbereidingsperiode van circa twee jaar. De uitvoering start naar verwachting niet vóór 2035. Bij voldoende draagvlak voor een collectieve warmteoplossing met De Trits als lage temperatuurbron, moet beoordeeld worden of woningen voldoende geïsoleerd zijn. Volgens de LES-planning is dit uiterlijk in 2045 het geval. Voor zo’n wijkwarmteplan is een ondergrondse warmtekoudeopslag (WKO) nodig, met een balans tussen warmte- en koudevraag. Hoewel er warmtevraag is, ontbreekt voldoende koudevraag. Daarnaast vereist een WKO veel grond- en leidingwerk, waardoor De Trits vastligt op de locatie waar dit wordt gerealiseerd. In het voorliggende voorstel gaan we uit van een WKO op de nieuwe locatie van De Trits rond 2045 aan de overkant van de De Geerenweg. Het voorliggende voorstel biedt flexibiliteit, omdat warmtepompen verplaatst kunnen worden en er op dit moment geen ingrijpende infrastructuur nodig is. Plan Maatschappelijk Vastgoed (PMV) In het Plan Maatschappelijke Vastgoed heeft de Raad de ambitie om in 2030 55% minder CO2 uit te stoten met het gemeentelijk vastgoed en in 2050 te beschikken over een energieneutrale vastgoedportefeuille. Daarnaast zijn er uitgangspunten opgenomen hoe we deze ambitie willen behalen.

Door het niet instemmen met dit voorstel wordt deze doelstelling niet behaald en is dit in strijd met de uitgangspunten zoals: -

-

Prioritering van de vastgoedgebouwen aan de hand van de beslismatrix; hieruit komt dat er met De Trits begonnen moet worden door de grote hoeveelheid koppelkansen met het MJOP en onderhoud, de duurzaamheidsimpact, het inverdieneffect, wettelijke verplichting, belang en eigenaarschap van het object. Koppelkansen met het MJOP benutten; gebruik maken van logische vervangmomenten en (grootschalig) onderhoud. Werk met werk combineren. Er doen zich op dit moment veel koppelkansen voor omdat installaties dringend aan vervanging toe zijn.

-

Wanneer we verduurzamen doen we het in één keer goed. Dit is financieel gunstiger door snellere besparing en eenmalige investeringen. Tevens voorkomt het extra overlast.

Meerjarigonderhoudsplan (MJOP) Door veroudering en achterstallig onderhoud is er nu onderhoud en vervanging vereist aan diverse installaties bij De Trits en is dit ook voor dit jaar in het MJOP opgenomen. Het gebouw en het zwembad zelf zijn in goede staat, ook de isolatiewaarde is voldoende. Daarom zal hier niet in worden geïnvesteerd. Na de vervanging en verduurzaming van de installaties kan De Trits weer jaren mee. Hierdoor is er ook voldoende tijd om ons goed voor te bereiden op de uitvoering van de Toekomstvisie Sport en het wijkwarmteplan rond 2045. Motie versnelde verduurzaming gemeentelijk vastgoed De gemeenteraad heeft op 19 oktober 2022 de motie versnelde verduurzaming gemeentelijk vastgoed vastgesteld. Door in te stemmen met het voorliggende voorstel kunnen we invulling geven aan deze motie en het tussendoel van onze ambitie behalen; 55% CO2-besparing in 2030 op de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Verkenning woningbouwlocaties Er is een verkenning naar woningbouwlocaties gedaan. Hieruit blijkt dat er andere locaties zijn waar sneller en gemakkelijker woningen gerealiseerd kunnen worden in de periode 2025 - 2045. De locatie van De Trits is rond 2045 beschikbaar als woningbouwlocatie omdat we dan alle plannen samen kunnen laten komen; de Toekomstvisie Sport, het wijkwarmteplan en de woningbouwopgave.