1099952 omgevingsvergunning Oude Utrechtseweg 4a - bouw 3 woningen rvs OUD

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

1099952

Onderwerp

Omgevingsvergunning Oude Utrechtseweg 4A - bouw 3 levensloopbestendige woningen

Besluit in raad

29 januari 2025

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Patrick Schrijver

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. Op grond van artikel 2.27 van de algemene wet omgevingsrecht (Wabo) juncto artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) de definitieve verklaring van geen bedenkingen ten behoeve van de omgevingsvergunning 'Oude Utrechtseweg 4A' voor het realiseren van 3 toekomstbestendige woningen te verlenen. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Samenvatting van het voorstel De initiatiefnemers hebben in navolging van een positief principebesluit van de gemeenteraad in november 2022 een vergunningsaanvraag ingediend. Dit is uitgewerkt tot een ontwerpvergunning welke van 4 april 2024 t/m 16 mei 2024 ter inzage heeft gelegen. Hierop zijn twee zienswijzen binnengekomen. Hierop is door het college een nota van zienswijzen opgesteld, welke nu samen met de vergunningstukken wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Wij vragen u om de definitieve verklaring van geen bedenkingen (VVGB) af te geven. Aanleiding In 2018 heeft de kerkraad van de Paaskerk aan de Oude Utrechtseweg 4a, na advies van een interne projectgroep besloten om met uitzondering van het kerkgebouw het overige onroerend goed (de voormalige pastorie en kosterwoning, en Het Brandpunt) te verkopen. Deze stap was noodzakelijk op basis van uitgebreid onderzoek naar inkomsten, uitgaven, trends in ledenbestand en kerkelijke bijdragen. Het zalencentrum Het Brandpunt is daarom op 1 juli 2019 gesloten. Het Brandpunt is verkocht en inmiddels gesloopt. Op deze locatie zijn drie levensloopbestendige woningen voorzien. Het initiatief past niet binnen de bepalingen van het geldende bestemmingsplan Amaliapark-Transvaal, onderdeel van het tijdelijke Omgevingsplan. Het perceel heeft een maatschappelijke bestemming.

De raad heeft in november 2022 een positief principebesluit genomen voor het plan, waarna de initiatiefnemers een vergunningsaanvraag hebben ingediend. Deze is voor 1 januari 2024 binnengekomen, waardoor de procedure wordt afgedaan op basis van het (oude) Wabo recht. Het positieve principebesluit wordt daarin beschouwd als ontwerp-VVGB. Het college heeft de aanvraag uitgewerkt tot ontwerp vergunning welke van 4 april 2024 t/m 16 mei 2024 ter inzage heeft gelegen. Tijdens de ter inzagelegging heeft de gemeente twee zienswijzen op de vergunning

1

ontvangen. De zienswijzen zijn binnen de termijn opgestuurd en daarmee ontvankelijk. De ontvangen zienswijzen zijn beantwoord in de Nota van zienswijzen (zie bijlagen). De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding om wijzigingen aan te brengen in het voorliggende plan. Wel is initiatiefnemer bereid om tegemoet te komen aan de zienswijzen, daar waar het de aan te brengen groenvoorzieningen op de erfgrens betreft. Voor afgeven van de vergunning is een definitieve VVGB van de gemeenteraad nodig. Beoogd effect Het afgeven van een Verklaring Van Geen Bedenkingen (VVGB) en het daaropvolgend realiseren van drie levensloopbestendige woningen aan de Oude Utrechtseweg 4A in Baarn. Argumenten 1.1 Het plan is passend binnen een goede ruimtelijke ordening Het plan is als passend binnen een goede ruimtelijke ordening beoordeeld, waarbij het volgende is overwogen: Toets vigerend bestemmingsplan Het perceel is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan ‘Amaliapark-Transvaal’ (vastgesteld 27 mei 2009) en heeft daarin de bestemming ‘Maatschappelijk’. Door middel van bouwblokken is de locatie van de huidige/oude bebouwing aangegeven. De nieuwe planontwikkeling gaat uit van een andere situering en andere bouwmassa's. Bovendien past woningbouw niet binnen de maatschappelijke bestemming. Het verzoek past daarmee niet binnen de kaders van het bestemmingsplan.

Beschermd dorpsgezicht Voor het plangebied geldt tevens de bestemming "Beschermd Dorpsgezicht". De gronden zijn daardoor, tevens bestemd voor het behoud, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische, ruimtelijke en archeologische waarden De bestaande bebouwing had geen bijzondere cultuurhistorische of architectonische waarden die een wezenlijk onderdeel vormen van het beschermd dorpsgezicht en is reeds met toestemming gesloopt. Visie wonen Ten tijde van het doen van de aanvraag was de oude visie wonen van kracht. Hier dient dan ook aan te worden getoetst. Aangezien er sprake is van realisatie van minder dan 10 woningen is het afwegingskader vanuit de Visie wonen niet van toepassing. De initiatiefnemer is er derhalve niet aan gehouden om ten aanzien van woningverdeling rekening te houden met de in de visie wonen opgenomen categorieën (de zogeheten 'mandjes'). Verkeer en parkeren Voor de ontwikkeling dienen 7 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Op het terrein kunnen voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd om aan de parkeernorm te kunnen voldoen. Hiervoor wordt deels het voorterrein behorende bij de Paaskerk gebruikt, waarbij er afspraken zijn gemaakt over de beschikbaarheid van deze parkeerplaatsen. Daarmee ontstaat er geen onevenredige druk op de bestaande parkeersituatie in de directe omgeving.

Ten behoeve van de ontsluiting van de woningen via de Oude Utrechtseweg is er een recht van overpad gevestigd op het voorterrein behorende bij de Paaskerk. Groen Vanuit groen is er aandacht gevraagd voor de balans tussen verharding en groen. Met de inrichting van het terrein is hier rekening mee gehouden door het toevoegen van groen aan de zijkant van woning 1, naast de parkeerplaats tegenover woning 2 en naast de woning aan de Oude Utrechtseweg 4. Stedenbouw

2

Vanuit stedenbouw zijn er in het vooroverleg voorstellen gedaan om zodoende tot een inpasbaar plan te komen. De verdichting en positionering die met de komst van de extra woning is voorzien is ruimtelijk aanvaardbaar geacht. Het plan is inpasbaar in de directe omgeving. Welstand De Commissie ruimtelijke kwaliteit heeft geconcludeerd dat het plan voldoet aan het toetsingskader zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Baarn en heeft een positief advies gegeven op het aangeleverde ontwerp. Voorafgaand aan de uitvoering dient het metselwerk nog wel ter goedkeuring voor te worden gelegd aan de commissie. Milieuaspecten Verkeerslawaai Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar (nieuwe) woningen die in een geluidszone vallen. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/uur-gebieden. De Oude Utrechtseweg en de omliggende wegen behoren tot een 30 km/uur-gebied. Derhalve is op grond van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. Gelet op de afstand tot de omliggende wegen en de locatie op het achterterrein achter bestaande bebouwing is evenmin akoestisch onderzoek noodzakelijk naar de geluidsbelasting van 30 km/uur-wegen..

Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden. Projecten die "niet in betekenende mate bijdragen" aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het "Besluit niet in betekenende mate" (NIBM) omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. In het plangebied worden 3 woningen toegevoegd. Daarmee blijft de toename van het woningaantal ruimschoots onder de grens van 1.500 woningen. Op basis van artikel 5.16, lid 1 onder a van de Wet milieubeheer (Wm) kan gesteld worden dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de planontwikkeling. Bedrijven en milieuzonering/activiteitenbesluit Wonen is geen hinderveroorzakende functie. Daarom hoeft er niet onderzocht te worden of de nieuwe woning hinder veroorzaakt ten opzichte van de omgeving. Daarom is wel onderzocht of de nieuwe woning wellicht hinder ondervindt van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied.

Het plangebied ligt in een omgeving die gelet op het karakter is aan te merken als 'gemengd gebied'. Op grond van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' is er sprake een gemengd gebied als er verschillende milieubelastende bestemmingen in de (directe) omgeving van het plangebied zijn gesitueerd. Om deze reden kunnen kortere afstanden worden aangehouden tussen woningen en bedrijven ten opzichte van een rustige woonwijk. Gelet op de aanwezigheid van de kerk op het belendende perceel is om te bepalen of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners onderzoek uitgevoerd met als doel om vast te stellen of er mogelijk hinder ontstaat voor de toekomstige bewoners in het plan. De geluidbelasting vanwege onversterkte muziek bedraagt ten hoogste 35 dB(A) in zowel de dag- als avondperiode. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarden van 50 en 45 dB(A) voor respectievelijk de dag- en avondperiode zoals opgenomen in de APV.

3

Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw. In de plaats van de EPC gelden er nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENG-beoordeling van het woningbouwontwerp blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde wettelijke eisen. 2.1 Er is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar zijn vastgelegd Het is gebruikelijk dat er bij nieuwbouw- of transformatieprojecten een anterieure overeenkomst wordt gesloten. Afspraken over het woningbouwprogramma, het verhalen van planschade en de vergoeding gemeentelijke kosten worden hier in vastgelegd. In een anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en vrijheid. Daarnaast is het een minder tijdrovend en sneller proces dan het opstellen van een exploitatieplan. Het aangaan van een anterieure overeenkomst geniet daarom de voorkeur boven een exploitatieplan. Juridische risico's Alle belanghebbenden kunnen in beroep tegen het verlenen van de vergunning bij de bestuursrechter. Kosten, baten en dekking De gemeente brengt leges in rekening voor het behandelen van de vergunning.

Aanpak / Uitvoering Na verlening van de vergunning zal het college de definitieve VVGB en de vergunning voor een periode van 6 weken ter inzage leggen. In deze periode kunnen alle belanghebbenden in beroep gaan bij de bestuursrechter. Een belanghebbende die een beroepschrift indient kan ook een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Indien er geen beroep tegen de vergunning wordt ingesteld, zal de vergunning na het verlopen van de termijn onherroepelijk worden. De initiatiefnemers zullen dan kunnen beginnen. Duurzaamheid De ontwikkeling aan de Oude Utrechtseweg 4A betreft een wat langer lopend initiatief. Ontwikkeling en uitwerking is gestart voor het ondertekenen van convenant duurzame woningbouw. Om deze reden is gedurende het proces geen rekening gehouden met hetgeen gesteld in dit convenant. Uiteraard voldoet de ontwikkeling wel aan alle huidige geldende wettelijke eisen. Communicatie De indieners van de zienswijzen worden ná het collegebesluit, maar vóór de raadsvergadering per brief geïnformeerd over het collegebesluit. Hierbij zal ook de nota van zienswijzen worden meegestuurd. De initiatiefnemer wordt na de raadsvergadering geïnformeerd over het besluit. De verleende vergunning wordt elektronisch bekend gemaakt en gepubliceerd in het gemeentenieuws. Evaluatie Niet van toepassing

4

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

S. de Vries locoburgemeester

Bijlagen: Bijlage 01 Vergunningsbesluit Bijlage 02 Ruimtelijke onderbouwing Bijlage 03 Situatie verkaveling Bijlage 04 Gevels en plattegronden Bijlage 05 verharding en terreininrichting Bijlage 06 Kleur en materiaalstaat Bijlage 07 Constructieve tekeningen Bijlage 08 Constructieve berekeningen Bijlage 09 Riolering Bijlage 10 Principedetails Bijlage 11 Vertikale en horizontale details Bijlage 12 Zonnestudie Bijlage 13 Beng beoordeling Bijlage 14 Beoordeling installatiegeluid Bijlage 15 Aeriusberekening aanlegfase Bijlage 16 Aeriusberekening gebruiksfase Bijlage 17 Akoestisch onderzoek Bijlage 18 Archeologisch onderzoek Bijlage 19 Onderzoek bouwfysica Bijlage 20 onderzoek stikstofdepositie Bijlage 21 Quickscan wet natuurbescherming

5

Bijlage 22 RUD advies ecologie Bijlage 23 Memo welstand Bijlage 24 CRK advies Bijlage 25 Notitie brandoverslag Bijlage 26 VRU advies Bijlage 27 Nota van zienswijzen

6