1099952 omgevingsvergunning Oude Utrechtseweg 4a - bouw 3 woningen bijlage 27 Nota van zienswijzen GEWIJZIGD

Ontwerpvergunning Oude Utrechtseweg 4A Nota van zienswijzen gemeente Baarn

1

Inhoudsopgave 1

Inleiding .................................................................................................................................................................. 3

2

Beantwoording zienswijzen............................................................................................................................... 4

3.

Ontvangen zienswijzen……………………………………………………………………………..8

2

1

Inleiding

In het kader van de vergunningsprocedure heeft de ontwerpvergunning voor de realisatie van 3 woningen aan de Oude Utrechtseweg 4A van 4 april 2024 t/m 16 mei 2024 ter inzage heeft gelegen. Bekendmaking daarvan heeft plaatsgevonden in het landelijke portaal van het Gemeenteblad bereikbaar via officielebekendmakingen.nl en de website van de gemeente Baarn. Tijdens deze periode kon iedereen die dat wou schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen. Tijdens de termijn zijn er drie zienswijzen binnengekomen, deze zienswijzen zijn tijdig ingediend en ontvankelijk verklaard. Zienswijze 1, d.d. 6 mei 2024 Zienswijze II, d.d. 7 mei 2024 Zienswijze III d.d. 12 mei 2024 De zienswijzen zijn grotendeels gelijk aan elkaar. Deze zullen samen worden beantwoord. Ondanks de gelijkenissen in de zienswijzen zijn er ook inhoudelijke verschillen, waarbij een zin anders wordt afgerond. Dit is in de samenvatting weergegeven. Zienswijze 1en II bevatten beiden een aanvullend onderdeel, deze worden vervolgens solitair worden beantwoord. In de zienswijzen worden voorstellen tot aanpassing van het ontwerp gedaan. Na de puntsgewijze beantwoording van de zienswijzen zal hier op in worden gegaan. Ook de voorstellen zijn grotendeels gelijk aan elkaar. Deze zullen samen worden beantwoord. Zienswijze 1en III bevat een (gelijkluidend) aanvullend voorstel, deze zal vervolgens solitair worden beantwoord.

Vervolgens zal worden aangegeven of en welke wijzigingen ten opzichte van het ontwerp zijn doorgevoerd.

3

2

Beantwoording zienswijzen In deze nota worden de ingekomen zienswijzen naar aard en inhoud samengevat weergegeven. Aan het einde is steeds de gemeentelijke reactie weergegeven. Verder wordt aangegeven of de ontwerpvergunning naar aanleiding van de betreffende zienswijze is aangepast.

Zienswijze 1, zienswijze II en zienswijze III: Samenvatting: a.

b.

c.

Het wijzigen van de maatschappelijke bestemming is onvoldoende onderbouwd. De enige drijfveer van dit project is de wens van de Paaskerk om geld te verdienen aan de verkoop van de grond. Deze prachtige centrumlocatie naast een belangrijk monument (de Paaskerk) verdient een invulling die past in de omgeving en die waardevol is voor Baarn op lange termijn. Hier zou bijvoorbeeld een parkachtige tuin kunnen worden aangelegd. Dit zou een plek voor ontmoeting en bezinning kunnen zijn die goed past bij de doelstelling van de kerk en haar zingevingscentrum 'Zinn'. Omwonenden hebben tijdens de buurtparticipatie deze optie ook naar voren gebracht. maar helaas is hier niets mee gedaan door het bestuur van de Paaskerk. Dit zou alsnog kunnen worden onderzocht. Ik zou zelf aan een dergelijke alternatieve invulling zowel financieel als in natura willen bijdragen. Het wijzigen van de maatschappelijke bestemming op grond van de ambitie van de gemeente om meer woningen te realiseren is ook flinterdun. De bijdrage aan de woningopgave is minimaal, aangezien het slechts 3 woningen betreft in het duurdere segment, waarbij leden van de Paaskerk ook nog een voorkeursrecht hebben bedongen waardoor van reguliere 'doorstroming van senioren' geen sprake is.

Er zijn diverse grote woningbouwprojecten recent gerealiseerd of in ontwikkeling in een straal van ca 200m rondom deze locatie, zoals 'Nieuwe Baarnstraat', Uphill en Amalialaan xx. Deze projecten leveren wel een materiële bijdrage aan de behoefte aan (betaalbare) nieuwe woningen en zijn gelegen op locaties waar dit minder impact heeft op direct omwonenden. Dit kleine 'inbreidingsproject' levert onnodig veel overlast voor omwonenden zonder een materiele bijdrage te leveren aan het woningtekort. De ruimtelijke indeling is zeer nadelig voor een aantal omwonenden. waaronder reclamant. Het bouwvlak van de 3 woningen is veel groter dan het bouwvlak van de huidige opstal -het Brandpunt". Ook de hoogte wijkt zeer fors af van de hoogte van de huidige opstal. Met name woningnummer 3 is buiten alle proporties, aangezien deze vrijwel volledig buiten het bestaande bouwvlak is ingetekend en: Vervolg van de zin in Zienswijze 1 en III: …tegen de erfgrens van mijn woning (Oude Utrechtseweg 2) en die van mijn buren (Amalialaan 4A). Vervolg van de zin in Zienswijze II: …ook nog eens een groot dakraam dat uitkijkt op mijn woning. Voor woning 3 geldt dat het maximaal toegestane bouwvlak van 50 m2 met 27 m2 wordt overgeschreden en de maximaal toegestane bouwhoogte van 5 m1 buiten het bouwvlak met 2.1 m1 wordt overschreden.

Deze punten zijn meerdere malen mondeling besproken met de projectontwikkelaar en het bestuur van de Paaskerk, maar helaas is met het verzoek om de locatie en bouwhoogte aan te passen niets gedaan.

4

Gemeentelijke beantwoording: a.

b.

c.

Reclamant constateert terecht dat de Paaskerk een financieel argument heeft voor de verkoop van het Brandpunt. Het kerkbestuur is naar aanleiding van een uitgebreid onderzoek naar inkomsten, uitgaven, trends in ledenbestand en kerkelijke bijdrage, algemene en landelijke ontwikkelingen tot de conclusie gekomen dat maatregelen noodzakelijk waren om ook over tien jaar nog een gezonde, actieve gemeenschap te kunnen blijven. De Paaskerk heeft daarom weloverwogen een keuze moeten maken bij de verkoop van het Brandpunt. Zij zijn hier niet over een nacht ijs gegaan en hebben alle keuzes doordacht. Zoals gesteld wordt in de zienswijze is de Paaskerk een belangrijk monument. Dit monument verdient goed onderhoud. Juist de middelen om dit onderhoud te plegen zodat het monument niet verder achteruit gaat maar behouden kan blijven ontbreken op dit moment bij de Paaskerk. Hoe fraai een dergelijke invulling ook kan zijn, door een parkachtige tuin aan te leggen worden geen financiële middelen gegenereerd om dit te bewerkstelligen. Met de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling kan er een bijdrage worden geleverd aan het in standhouden van het monument, daarmee is de voorgestane ontwikkeling een belangrijke schakel in het behoud van de Paaskerk. Het college volgt de redenering van reclamant dat deze ontwikkeling geen materiele bijdrage levert aan het oplossen van het woningtekort niet.

Elke woning telt in het aanpakken van het woningbouwtekort. Dit wordt onder meer onderstreept de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Ook de 3 woningen in het project bij de Paaskerk zullen een bijdrage leveren in de ambitie om het woningbouw tekort aan te pakken. Het college deelt ook de mening van reclamant niet dat er van reguliere doorstroom geen sprake zal zijn omdat lede van de Paaskerk een voorkeursrecht hebben. Deze personen laten immers nog steeds een bestaande woning achter na het verhuizen. Het toevoegen van de woningen zet derhalve een verhuistrein in gang die de keuzevrijheid vergroot voor diverse doelgroepen. Hierdoor krijgen ook starters op de woningmarkt meer kans als doorstroming op gang komt. Het huidige bestemmingsplan biedt een bouwblok van circa 500 m2, met de voorgestelde nieuwe ontwikkeling wordt er een bebouwd oppervlakte van circa 300 m2 gerealiseerd. De footprint van de voorgestane ontwikkeling is derhalve aanzienlijk kleiner dan wat het bestemmingsplan bij rechte toestaat. De onderlinge afstand tussen de geprojecteerde woningen en de bestaande woningen is niet ongebruikelijk in dit gedeelte van Baarn. De geprojecteerde woningen krijgen één bouwlaag met een kap. Ook dit is een hoogte die passend is tussen de bestaande woningen rondom het plangebied. De gemeente heeft het ontwerp vanuit een stedenbouwkundig oogpunt akkoord bevonden.

De (onafhankelijke) Commissie Ruimtelijke kwaliteit is akkoord met de opzet en is van mening dat de woningen goed op de kavel gepositioneerd staan. Het grootste gedeelte van de nieuw te bebouwen oppervlakte wordt lager dan de huidige toegestane bouwhoogte. Slecht een klein gedeelte van de bebouwing komt boven de huidige toegestane hoogte uit omdat dit gedeelte als zadeldak is ontworpen. De bebouwingsmogelijkheden in het huidige bestemmingsplan maken echter een massief bouwblok mogelijk. Juist het eerder genoemde zadeldak verschaft veel meer ruimte en lucht tussen de beoogde woningen en de bestaande omliggende bebouwing. Uitkijk vanuit de bovenverdieping op aangrenzende percelen zal zeer beperkt zijn. Het betreft levensloopbestendige woningen die dusdanig zijn ingericht dat het wonen vooral op de benedenverdieping plaats zal vinden. De verdieping van de woningen wordt bij levensloopbestendige woningen vooral ingezet om incidenteel de kinderen en kleinkinderen te kunnen ontvangen. Daarnaast voldoet het plan aan alle wettelijke normen ten aanzien van de afstand van een raam ten opzichte van de perceelsgrens.

5

Zienswijze I en III: aanvullend onderdeel Samenvatting: d.

Het beperkte groen (bomen, struiken, e.d.) dat is ingetekend voor dit project is hoofdzakelijk gesitueerd aan de zijde van de Paaskerk. Hiermee beperkt de Paaskerk de door haar zelf veroorzaakte ruimtelijke overlast alleen voor zichzelf en niet voor de omwonenden, terwijl de huidige situatie juist precies andersom is. Thans is vrijwel al het groen gesitueerd aan de andere zijde op de locatie waar woning 03 is voorzien. Het lijkt me een logisch en redelijk verzoek om op z'n minst de locaties waar nu de 'Paastuin' ligt aan de randen groen te houden. Hier zouden bomen geplant kunnen worden waarmee ook het verslechterde uitzicht als gevolg van de nieuwbouw wordt beperkt. De kavel is ruim genoeg om de woningen iets anders in te tekenen en voldoende groen aan te brengen bij de erfgrens van de omwonenden. Ik ben daarnaast van mening dat als de huidige indeling toch ongewijzigd wordt goedgekeurd er sprake is van planschade voor de omwonenden van in ieder geval woning 03 en ik zal alsdan hiertoe een planschade claim indienen.

Gemeentelijke beantwoording: d.

De initiatiefnemer heeft bij de planontwikkeling gestreefd naar een optimale invulling van het perceel dat vrijkomt na de sloop van Het Brandpunt. In de het huidige ontwerp zullen leilindes worden aangeplant op de erfgrens met de woning aan de Amalialaan. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat deze leilindes ook op de erfgrens met de Wetstraat kunnen worden aangeplant. Er wordt op de erfgrens al een haag geplaatst, maar het toevoegen van extra leilindes kan volgens initiatiefnemer worden meegenomen in het ontwerp. Daarnaast wordt aan alle kopers een verplichting met kettingbeding opgelegd dat maximaal 50% van de tuin een gesloten verharding mag hebben. Dit wordt in de contracten opgenomen en gewaarborgd om voldoende groen in het project te waarborgen. Indien reclamant van mening is, dat hij planschade lijdt, dan kan hij nadat het bestemmingsplan rechtskracht heeft gekregen een planschadeclaim indienen. Bij planschade worden het oude en het nieuwe planologische regime met elkaar vergeleken. In een anterieure overeenkomst is vastgelegd dat een eventuele tegemoetkoming in planschade door de gemeente kan worden verhaald op de initiatiefnemer waardoor hier geen maatschappelijke middelen voor aan hoeven te worden gewend.

6

Zienswijze III: aanvullend onderdeel Samenvatting: e. Geluidsoverlast: onderdeel van de vergunningsaanvraag is een reeds drie jaar oude studie ten aanzien van de voorgenomen plaatsing van warmtepompen - dicht op de erfgrens van de reeds bestaande woningen. Zoals bekend, leveren deze pompen grote overlast op. De vergunning dreigt te worden verleend zonder dat bekend is wat voor pomp het betreft, op basis van wat ons betreft te optimistische simulatie. Het maakt namelijk gebruik van een gunstige correctie (van 5 decibel) , die slechts van toepassing is indien het geluid ter plaatse van de buren is gemeten. Uiteraard is dit niet mogelijk nu onbekend is welke pomp de aannemer voornemens is te plaatsen. Wij verzoeken daarom de geluidsstudie te verwerpen en te verzoeken om een onafhankelijke geluidsstudie waarbij deze correctie niet in aanmerking is genomen, en op voorhand duidelijkheid te vorderen over het type warmtepomp. f.

Op de bouwtekeningen zijn de overige bouwwerken (garage/schuur) in de tuin van de omwonenden niet meegenomen. Hierdoor kan niet zorgvuldig worden getoetst wat de impact is van de voorgenomen woningbouw op deze bouwwerken. Wij merken graag op voorhand op geen toestemming te geven voor bouw direct aansluitend op bestaande bouwwerken noch voor elke andere aanpassing ten aanzien van de bestaande erfgrens.

Gemeentelijke beantwoording: e.

In de door de indiener van de zienswijze aangehaalde “Beoordeling installatiegeluid” is middels de door de Rijksoverheid uitgebrachte rekentool het maximaal toelaatbare geluidvermogenniveau berekend. Ter plaatse van de maatgevende positie is het maximaal toelaatbare geluidvermogen overdag 71db (inclusief een 5 db correctie) en in de avond en nachturen 66db. in dezelfde rapportage is aangegeven dat de toe te passen warmtepomp buitenunit een geluidvermogen heeft van maximaal 66dB. Hiermee wordt voldaan aan de regels uit het bouwbesluit. Dat de aanvrage hier geen pompmerk en/of type heeft aangegeven doet hier niets aan af. Indien de vergunninghouder na verlenen van de vergunning een warmtepomp toe zou passen met een hoger geluidniveau dan aangegeven wordt er in afwijking van de vergunning gebouwd en moet dit worden aangepast.

f.

Het is de initiatiefnemer toegestaan om op eigen grond te bouwen, zo ook tegen de erfgrens (uiteraard met inbegrip van de rechten en plichten die voortvloeien vanuit het burgerlijk wetboek zoals de verplichting tot afwatering van hemelwater op eigen terrein). Het is aan de initiatiefnemer om hier in de uitvoeringsfase op gepaste wijze mee om te gaan, omdat dit geen bestuursrechtelijke aangelegenheid betreft dit geen toetsingsonderdeel in de vergunningfase.

7

Voorstellen van Reclamant Zienswijze I, II en III: Ik stel de volgende aanpassingen voor om tot een acceptabel ontwerp te komen. 1. De woningen zo veel mogelijk situeren op de locatie van de huidige opstal 'het Brandpunt' 2. De bouwhoogte van de woningen in lijn brengen met de hiervoor geldende wettelijke normen. Het zijn bovendien 'levensloopbestendige' woningen, waarbij alle voorzieningen op de begane grond zijn ingetekend. De noodzaak van een bovenverdieping is derhalve niet logisch en waarschijnlijk vooral gedreven door financieel voordeel (meer m2). Mocht een bovenverdieping toch worden gehandhaafd dan zou in mijn optiek op z'n minst de dakkapel moeten komen te vervallen. Immers, de bovenverdieping dient primair als extra berging / opslagruimte bij een levensloopbestendige woning. Aanvullend voorstel zienswijze I en III 3. Het groen intekenen rondom de woningen bij de erfgrens met de omwonenden met meer gebruik van (hoge) bomen.

Reactie op de voorstellen. 1.

2.

3.

De Initiatiefnemer heeft naar het voorstel gekeken, het voorstel wordt niet overgenomen. De situering van de woningen is in overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente Baarn bepaald. Door de beoogde situering van de woningen ontstaat er juist een plan met meer licht en lucht er tussen dan wanneer deze op de locatie van “het Brandpunt” wordt gerealiseerd. Daarnaast wordt het totale bouwvlak in het beoogde plan bouwvlak minder dan nu toegestaan. Het voorstel zou een afname van de ruimtelijke kwaliteit betekenen ten opzichte van de ruimtelijke kwaliteit die nu in het plan zit. Er bestaan geen wettelijke normen voor de bouwhoogte van woningen. Er is wel een geldend bestemmingsplan maar daar kan op verzoek van af worden geweken. De voorliggende aanvraag is een dergelijk verzoek. De bovenverdieping voegt woonkwaliteit toe omdat deze bijvoorbeeld als logeerverdieping kan worden ingezet. Wanneer je dit laat vervallen zouden er meer meters op de begane grond moeten worden toegevoegd. Dit is vanuit een ruimtelijk oogpunt niet wenselijk. Indien de bovenverdieping als slaapvoorziening wordt ingezet is daglichttoetreding noodzakelijk. Overigens zijn dakkapellen onder voorwaarden ook vergunningvrij te realiseren. Zoals eerder aangegeven is initiatiefnemer bereid om hier in te voorzien en in de plannen op te nemen.

Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen: De initiatiefnemer heeft de toezegging gedaan om rondom de woningen bij de erfgrens met de omwonenden meer gebruik te maken van (hoge) bomen. Dit betreft geen vergunningplichtige activiteit en behoeft daarom geen wijziging in de bij het besluit behorende stukken. De ontvangen zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven tot het aanbrengen van wijzigingen in de ontwerpvergunning.

8

3

Ontvangen zienswijzen

Zienswijze 1

9

10

Zienswijze II

11

12

Zienswijze III

13

14

15