1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

1079459

Onderwerp

Omgevingsvergunning Koningsweg 4 - bouw 10 appartementen

Besluit in raad

18 december 2024

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Jurre Bosman

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. De Verklaring van geen bedenkingen (VVGB) voor de bouw van 10 woningen voor de locatie Koningsweg 4 met toepassing van artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht af te geven. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting van het voorstel De initiatiefnemer wil graag 10 woningen ontwikkelen op het perceel aan de Koningsweg 4. Hiervoor dient het bestaande gebouw te verdwijnen en komt er een nieuw gebouw met drie verdiepingen bovenop een ondergrondse parkeergarage. In december 2023 heeft de gemeenteraad hiervoor een positief principebesluit genomen. Het plan is daarna uitgewerkt tot een ontwerp-omgevingsvergunning, welke van 5 september 2024 tot 17 oktober 2024 ter inzage heeft gelegen. Hierop heeft de gemeente één zienswijze ontvangen welke ontvankelijk is verklaard. De gemeenteraad wordt nu om een definitieve verklaring van geen bedenkingen gevraagd. Het perceel ligt dicht bij het centrum en het station en is daarmee uitermate geschikt voor woningen. De plannen passen binnen het geldende beleid en leveren een bijdrage aan het oplossen van het tekort aan woningen. Het ontwerp sluit goed aan bij de huidige bebouwing in de omgeving en het perceel behoudt haar groene karakter.

Met de ontwikkelaar zijn harde afspraken gemaakt over de realisatie van betaalbare woningen in een ander project binnen afzienbare tijd van de oplevering van dit project. Aanleiding Op het perceel Koningsweg 4 staat momenteel een verzamelgebouw met daarin een aantal maatschappelijke en dienstverlenende functies. In het geldende bestemmingsplan heeft het perceel momenteel de bestemming "Dienstverlening". Het perceel is al langer in beeld als potentiële woningbouwlocatie. Onder andere in 2014 en 2019 zijn er al pogingen gedaan om tot woningbouwplan te komen. In 2022 zijn er nieuwe plannen gekomen waar de raad in december 2023 een positief principebesluit op heeft genomen. Omdat er in het plan niet wordt voldaan aan de eis van minimaal 30% betaalbare woningbouw is er een gezocht naar een alternatieve oplossing. De betaalbare woningen die bij deze ontwikkeling 'horen' zullen gerealiseerd worden in het andere woningbouwproject van de initiatiefnemer aan de Zandvoortweg 60. De afspraken hierover zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst welke door beide partijen is ondertekend. Hiermee voldoet het geheel van beide projecten aan het beleid uit de Visie Wonen.

1

Sindsdien is het plan tot op detail uitgewerkt om tot een ontwerp omgevingsvergunning te komen. Ten opzichte van de eerdere plannen zijn er geen significante wijzigingen. De ontwerpvergunning en de ontwerp VVGB van 5 september 2024 tot 17 oktober 2024 ter inzage gelegd, hierop is één ontvankelijke zienswijze ontvangen. Indieners van de zienswijze geven aan namens meerdere omwonenden te spreken. Het college heeft de zienswijzen beantwoord met een nota van zienswijzen. Voor het verlenen van de definitieve vergunning is een Verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig. Overgangsrecht Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Onder de Omgevingswet bestaat de "uitgebreide omgevingsvergunning" zoals in dit geval wordt toegepast niet meer. In artikel 4.3 van de invoeringswet Omgevingswet is echter bepaald dat het oude recht van de Wabo van toepassing blijft als een aanvraag om besluit is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dat is bij deze aanvraag het geval. Het oude recht, met bijbehorende procedure, blijft van toepassing tot het besluit onherroepelijk wordt. Beoogd effect Het verkrijgen van een verklaring van geen bedenkingen zodat de omgevingsvergunning voor de bouw van 10 woningen aan de Koningsweg 4 verleend kan worden. Na de beroepstermijn kan de ontwikkelaar beginnen met realisatie van de plannen.

Argumenten 1.1 Het plan is passend binnen een goede ruimtelijke ordening Ten behoeve van het plan is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Het plan is als passend binnen een goede ruimtelijke ordening beoordeeld, waarbij het volgende is overwogen: Toets geldend bestemmingsplan Het perceel ligt binnen het bestemmingsplan 'Amaliapark - Transvaal' en heeft daarin de bestemming 'Dienstverlening'. Wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan dus het is nodig om van de bestaande bestemming af te wijken. Het bestaande bouwvlak wordt op enkele plaatsen overschreden en de hoogte van drie bouwlagen is niet overal binnen het bestaande bouwvlak toegestaan. Daarom dient ook van de bouwregels afgeweken te worden. Stedenbouw Het perceel aan de Koningsweg 4 heeft een ruime en groene opzet. Het bestaande verzamelgebouw heeft een wat meer teruggetrokken positie, waarbij de eenlaagse oostelijke vleugel aansluit bij het meer naar voren gelegen gebouw op het oostelijke buurperceel. De Koningsweg heeft een groen en ingetogen karakter, met bebouwing die afwisselt tussen vrijstaande woningen en meer grootschalige flats. Bouwhoogtes lopen uiteen, met meer eenlaagse bebouwing met kap middenin de straat, en flats met een hoogte oplopend tot 3 of 4 verdiepingen langs de aansluitingen op de Stationsweg en de Prins Hendriklaan.

Om een goede inpassing van de nieuwe bebouwing te garanderen heeft de gemeente Baarn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Hierin staan uitgangspunten voor het ontwerp en de verwachte beeldkwaliteit. Wat betreft de situering en bouwmassa is hierbij aangesloten op de bestaande bebouwing en de bestaande bouwmogelijkheden. Het perceel heeft momenteel een maximale bouwhoogte van 9 meter. Het nieuwe ontwerp dient zoveel mogelijk centraal op het perceel te komen, met een rooilijn die aansluit bij de omliggende gebouwen. Daarnaast is aangegeven dat het nieuwe gebouw, net zoals de bestaande bebouwing, uit verschillende bouwhoogtes moet bestaan. Voor de hoogte van het nieuwe gebouw is de huidige situatie indicatief, waarbij de bestaande maximale bouwhoogte van 9 meter zich laat vertalen naar een bouwenvelop die bestaat uit een variatie van 2 en 3 bouwlagen.

2

Op basis van de randvoorwaarden is door de initiatiefnemers een ontwerp opgesteld. Dit bestaat uit 2 bouwlagen met een een gedeeltelijke 3e bouwlaag die niet de volledige breedte van het gebouw beslaat. Het gebouw is iets gedraaid zodat het aansluit bij het verloop van de weg en de gevellijnen van de aanliggende gebouwen. Dit ontwerp is op 19-04-2024 beoordeeld door de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie geeft aan dat het plan voldoet aan de beleidskaders, mits de definitieve materialisatie voorafgaand aan de uitvoering ter goedkeuring wordt voorgelegd. Visie wonen Dit plan is het resultaat van een langlopend voorbereidingstraject. De doelstellingen van het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 waren nog niet bekend in de tijd dat het plan werd opgesteld. Daarom kon er bij de invulling van het woonprogramma nog geen rekening gehouden worden met de eisen uit dit nieuwe beleidsstuk. Het plan is opgesteld met aan de hand van de Visie Wonen 2019, die van kracht was tijdens de ontwerpfase van het plan. Aangezien het plan 10 woningen bevat, is het afwegingskader uit de Visie Wonen 2019 van toepassing. Die eist dat het woonprogramma rekening houdt met de verdeling in de categorieën die in de woonvisie zijn opgenomen (de zogeheten mandjes).

In het beleid is opgenomen dat minimaal 30% van de te realiseren woningen gerealiseerd dient te worden in één van deze maatschappelijke segmenten. In het voorliggende plan worden er 10 levensloopbestendige woningen van tussen de 110 en 150m2 gerealiseerd (vrije sector). Omdat er in het plan niet drie woningen in één van de mandjes gerealiseerd worden, voldoet het plan niet aan het beleid uit de Visie Wonen 2019. De initiatiefnemer wil dit oplossen door deze woningen te realiseren op zijn andere woningbouwlocatie aan de Zandvoortweg 60. Als beide locaties bij elkaar worden opgeteld komen er in totaal 29 woningen bij, waarvan minimaal 9 betaalbare woningen aan de Zandvoortweg. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin de realisatie van de betaalbare woningen aan de Zandvoortweg juridisch is verzekerd en de plannen met elkaar zijn verbonden. Er is vastgelegd dat er maximaal 2 jaar mag zitten tussen de oplevering van de woningen aan de Koningsweg en de betaalbare woningen aan de Zandvoortweg. Deze overeenkomst is op 9 januari 2024 door beide partijen ondertekend. Met een totaal van 9 woningen in de betaalbare sector voldoen de projecten gezamenlijk aan de eis van 30% uit de Visie Wonen 2019.

Verkeer en parkeren In het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Dienstverlening', wat een reeds bestaand aantal verkeersbewegingen genereerd. Dit zal wegvallen wanneer er woningen worden gerealiseerd en vervangen worden door de verkeersbewegingen van de nieuwe bewoners. De verwachte verkeersbewegingen (ongeveer 80 verkeersbewegingen per etmaal) zijn zo beperkt dat de Koningsweg ze zonder problemen kan opvangen . Voor het realiseren van 10 woningen op het perceel dienen er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Op basis van de Nota Parkeernormen 2014-2019 is de parkeernorm 2 plaatsen per appartement (1,7 voor bewoners plus 0,3 als bezoekersaandeel). Dit betekent dat er voor de gehele ontwikkeling 20 parkeerplaatsen benodigd zijn. Deze worden gerealiseerd als 15 plekken in de parkeerkelder en 5 plekken op maaiveld. De ontwikkeling voorziet op eigen terrein in de parkeerbehoefte en past daarmee binnen het parkeerbeleid van de gemeente Baarn. Groen De Koningsweg 4 is momenteel een ruim perceel met veel groen, zowel aan de voorkant als aan de randen van het perceel. De initiatiefnemer is voornemens om zoveel mogelijk van het bestaande groen te behouden. Dit draagt bij aan de inpassing van het perceel en is een extra waarborg van de privacy van bewoners en omwonenden. Daarom heeft de initiatiefnemer een boomeffect-analyse laten uitvoeren.

3

Hieruit blijkt dat de bomen op het perceel in goede conditie zijn en dat het grootste deel van de bomen (met inachtneming beschermende maatregelen) gehandhaafd kan worden binnen het plan. Nadat het plan op basis van input van de welstand en omwonenden is aangepast, blijkt het echter niet mogelijk om de drie Acacia's in de noordoostelijke hoek te behouden. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat deze bomen vervangen zullen worden door nieuw groen van formaat en dat hij over de invulling hiervan in gesprek zal gaan met omwonenden. In de vergunning is de herplant van deze bomen van 1e of 2e grootte opgenomen als voorwaardelijke verplichting. Op het perceel is ook een Quickscan Flora & Fauna uitgevoerd. Hierin zijn geen waarnemingen gedaan of sporen gevonden van beschermde soorten. Uit het onderzoek blijkt wel dat het gebied geschikt is als leefgebied voor vleermuizen, daarom is aansluitend een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Daarin is vastgesteld dat er actieve verblijfsplaatsen van de gewone dwergvleermuis aanwezig zijn. Er is een ontheffing aangevraagd bij de provincie Utrecht voor het het verstoren van een verblijfplaats van vleermuizen, dit is een losse procedure. Milieu- en omgevingsaspecten Voor het realiseren van de ontwikkeling zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd naar omgevingsaspecten. Deze zijn ter controle voorgelegd aan de RUD.

Uit de gedane bodem- en geluidsonderzoeken blijken er geen obstakels te zijn voor de voorgenomen ontwikkeling. Duurzaamheid Op het gebied van duurzaamheid heeft de initiatiefnemer de plannen afgemeten aan de kaders van het Convenant Duurzame Woningbouw. Hierbij kiest de iniatiefnemer ervoor om in ieder geval te voldoen aan de eisen van niveau 'Brons', met het streven om op verschillende onderdelen het niveau 'Zilver' te halen. De woningen zullen worden verwarmd door een combinatie van PV panelen en een bodemwarmtepomp. 1.2 De initiatiefnemer heeft geparticipeerd met omwonenden Door de jaren heen zijn verschillende ontwikkelaars bezig geweest met het realiseren van woningen op het perceel. Onder andere in 2014 en 2019 zijn er pogingen gedaan om woningen te bouwen. De huidige initiatiefnemers zijn vanaf 2022 bezig met de planontwikkeling en hebben vanaf het begin de omwonenden hierbij betrokken. Het eerste concept op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is op 31 januari 2023 gepresenteerd aan de omwonenden. Het principe van woningbouw op de locatie is positief ontvangen, maar over de uitwerking waren er destijds kritische geluiden. Hoewel er positief werd gereageerd op de architectuur, het parkeren op eigen terrein en het behoud van het groen, waren er zeer kritische geluiden over de inrichting van de noordzijde van het perceel.

Omwonenden vreesden voor overlast en verlies van privacy door de kleine afstand tussen het gebouw en achterliggende percelen. Ook was men negatief over de daar geplaatste inrit naar de parkeergarage. Als laatste zou men graag een lager gebouw zien om het vrije zicht te behouden, waarbij een gebouw van maximaal twee bouwlagen de voorkeur heeft. Deze input is, gezamenlijk met de reactie van de welstand, meegenomen in een tweede ontwerp. Hierin zijn de opmerkingen van de welstand meegenomen en is getracht om tegemoet te komen aan de feedback van omwonenden. Grootste wijziging is dat de entree van de parkeergarage verschoven is naar de westzijde van het perceel en dat er geen parkeren meer plaatsvindt aan de noordzijde. Ook is de bovenste bouwlaag richting de Koningslaan verschoven en op die manier teruggetrokken gepositioneerd ten opzichte van de 1e en 2e bouwlaag. Hiermee zijn er geen ramen of normale verblijfsruimtes meer in de 3e bouwlaag die uitkijken op de achterburen. De omwonenden waren blij met de aanpassingen op basis van hun opmerkingen. Het verleggen van de de inrit naar de parkeergarage en het behoud van groen wordt gezien als grote verbetering.

De aanpassingen die op welstandsadvies zijn aangebracht worden niet door iedereen gewaardeerd en sommigen zouden graag zien dat de balkons van de 1e en 2e bouwlaag aan de achterzijde worden uitgevoerd als 'Frans balkon' zodat bewoners geen mogelijkheid hebben om daar te zitten en in de tuinen van de Leestraat/Spoorstraat te kijken. Ook is er door

4

omwonenden nogmaals gevraagd om het gebouw terug te brengen naar 2 bouwlagen. Bij de behandeling van het principeverzoek in de gemeenteraad van december 2023 is er door twee omwonenden ingesproken. Tijdens de ter inzagelegging van de ontwerpvergunning is er één zienswijze ontvangen van omwonenden. Hierin worden naast bovengenoemde punten onder andere zorgen geuit over de herplant van bomen, verzakkingen van naastgelegen percelen, invloed op het grondwater en de wijze waarop de participatie heeft plaatsgevonden. Het college heeft de zienswijze beantwoord in een nota van zienswijzen, deze is als bijlage toegevoegd. Naar aanleiding van de zienswijze zijn er extra voorwaardelijke verplichtingen met betrekking tot water en groen toegevoegd. De bezwaren uit de zienswijze gaan principieel over de hoogte en de grootte van het gebouw. Aangezien dit rechtstreeks verband heeft met het aantal woningen in het project lijkt het niet waarschijnlijk dat verder overleg de bezwaren zal wegnemen. 2.1 Op grond van artikel 6.2. en volgende van de Wro dient een exploitatieplan te worden vastgesteld voor de financiële gevolgen van een ruimtelijk plan tenzij anderszins in kostenverhaal is voorzien. Het is gebruikelijk dat er bij nieuwbouw- of transformatieprojecten een anterieure overeenkomst wordt gesloten.

Afspraken over het woningbouwprogramma, planschade en de vergoeding gemeentelijke kosten worden vastgelegd. In een anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en vrijheid. Daarnaast is het een minder tijdrovend en sneller proces dan het opstellen van een exploitatieplan. Het aangaan van een anterieure overeenkomst geniet daarom de voorkeur boven een exploitatieplan. In de overeenkomst zijn in dit geval extra afspraken opgenomen met betrekking tot de verdeling van woningen tussen dit project en de plannen van de ontwikkelaar aan de Zandvoortweg 60. Het college is ermee akkoord gegaan dat de ontwikkelaar alle betaalbare woningen in het plan aan de Zandvoortweg realiseert. Ontwikkelaar heeft zich eraan verbonden dat de betaalbare woningen maximaal 2 jaar na de woningen aan de Koningsweg worden opgeleverd. De afspraken hierover zijn als bijlage toegevoegd. Financiële risico's De financiële risico's voor de gemeente worden afgedekt door een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Juridische risico's Alle belanghebbenden kunnen in beroep tegen het verlenen van de vergunning bij de bestuursrechter. Kosten, baten en dekking Voor de werkzaamheden brengt de gemeente leges in rekening. Aanpak / Uitvoering Na het besluit van de raad zal het college de definitieve VVGB en de vergunning voor een periode van 6 weken ter inzage leggen.

In deze periode kunnen alle belanghebbenden in beroep gaan bij de bestuursrechter. Een belanghebbende die een beroepschrift indient kan ook een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Indien er geen beroep tegen de vergunning wordt ingesteld, zal de vergunning na het verlopen van de termijn onherroepelijk worden. De initiatiefnemers zullen dan kunnen beginnen met de bouw. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENGbeoordeling van het ontwerp is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Voor de verwarming van de appartementen zal gebruik gemaakt worden van een bodemwarmtepomp met gesloten systeem en vloerverwarming. De warmtepompen van de woningen zullen in de parkeerkelder komen,

5

daarmee zijn er geen buitenunits nodig. Voor de energie-opwek zullen er 120 zonnepanelen geplaatst worden. Acht woningen in de ontwikkeling hebben het label A+++, twee woningen het label A++++. Het ambitieniveau in het kader van het convenant duurzame woningbouw is het niveau 'Zilver'. In de praktijk blijken niet alle ambities uit het convenant haalbaar of toepasbaar te zijn. Ook zijn sommige eisen in tegenspraak met het gemeentelijk beleid. Daarnaast heeft de wetgever lagere overheden specifiek verboden om hogere duurzaamheidseisen af te dwingen met lokaal beleid. Desondanks bieden de ambities uit het convenant wel een handvat om met de ontwikkelaar de discussie over duurzaamheid aan te gaan. Voor het project aan de Koningsweg zijn in de ruimtelijke onderbouwing alle deelgebieden langsgelopen. De ontwikkelaar geeft aan dat er over de hele line voldaan kan worden aan het niveau Brons. Bij de uitwerking van de plannen zal worden nagegaan op het niveau Zilver op sommige aspecten haalbaar is. Communicatie De indieners van de zienswijze zullen ná het collegebesluit, maar vóór de raadsvergadering per brief geïnformeerd worden over het collegebesluit. Hierbij zal ook de nota van zienswijzen worden meegestuurd. Ook initiatiefnemer wordt geïnformeerd. De initiatiefnemer en indieners worden na de raadsvergadering geïnformeerd over het besluit.

De verleende vergunning wordt elektronisch bekend gemaakt en gepubliceerd in het gemeentenieuws. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

6

Bijlagen: 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 01 Vergunningsbesluit 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 02 Ruimtelijke onderbouwing 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 03 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 04 Definitief ontwerp 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 05 Watertoets 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 06 Bodemonderzoek 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 07 Asbestinventarisatie 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 08 Quickscan ecologie 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 09 Vleermuizen onderzoek 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 10 Boom Effect analyse 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 11 Archeologie onderzoek 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 12 Wegverkeerslawaai 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 13 Memo stikstof 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 14 Participatieverslag 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 15 Nota van zienswijzen 1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 16 Openbare artikelen OVK

7