1079459 Omgevingsvergunning Koningsweg 4 bijlage 02 Ruimtelijke onderbouwing

Gemeente Baarn

Ruimtelijke onderbouwing Bouw van 10 appartementen op het perceel Koningsweg 4 te Baarn

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Project:

Ruimtelijke onderbouwing Bouw van 10 appartementen op het perceel Koningsweg 4 te Baarn

Opdrachtgever:

De Leeuw Hermes B.V.

Opgesteld door:

VANDERMARKADVIES

Versie:

13 november 2023

2

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Begrenzing plangebied 1.3 Geldende plannen en regelingen 1.4 Leeswijzer

4 4 4 6 7

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

8

Hoofdstuk 3

Nieuwe situatie

12

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

17 17 18 19

Hoofdstuk 5 Haalbaarheidsaspecten 5.1 Water 5.2 Bodem 5.3 Flora en fauna 5.4 Bomen effect analyse (BEA) 5.5 Archeologie en cultuurhistorie 5.6 Geluid 5.7 Stikstofdepositie/ luchtkwaliteit 5.8 Bedrijven en milieuzoneringen 5.9 Externe veiligheid 5.10 Verkeer en parkeren 5.11 Onderzoek kabels, leidingen en telecommunicatie installaties 5.12 Duurzaamheid 5.13 Milieueffectrapportage / M.E.R.-(beoordelings)plicht

25 25 27 28 29 36 38 40 44 45 46 47 47 51

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid 6.2 Communicatie

52 52 52

Hoofdstuk 7

52

Conclusie

Externe bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12:

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Definitief ontwerp juni 2023 Resultaten watertoets Verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek Asbestinventarisatie Quickscan ecologie Nader onderzoek vleermuizen Bomen Effect Analyse Verkennend archeologisch onderzoek Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Memo stikstofdepositie met AERIUS berekeningen november 2023 Verslagen informatiebijeenkomsten

3

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op het perceel Koningsweg 4 te Baarn bevindt zich een gezondheidscentrum. Dit gebouw zal gesloopt worden, waarna de vrijkomende gronden benut worden voor de realisatie van een appartementengebouw. Het bouwplan is strijdig met het bestemmingsplan Amaliapark-Transvaal. De gemeente Baarn heeft aangegeven positief te staan tegenover de voorgestelde functiewijziging en is bereid medewerking te verlenen. Hiervoor dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld. In die ruimtelijke onderbouwing moet dan aangegeven worden dat het gebruik van de betreffende panden voor woondoeleinden niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Dat betekent onder andere, dat aangetoond dient te worden, dat de beoogde functieverandering mogelijk is zonder strijdigheid met een aantal haalbaarheidsaspecten.

1.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Koningsweg te Baarn. Op de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in groter verband aangeduid.

Afbeelding: Ligging plangebied in groter verband

4

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Wanneer we meer inzoomen wordt het duidelijk om welk perceel het precies gaat:

Afbeelding: Plangebied (rood omlijnd)

5

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

1.3

Geldende plannen en regelingen

Het plangebied ligt in het op 27 mei 2009 vastgestelde bestemmingsplan Amaliapark Transvaal . Een uitsnede van de verbeelding bestemmingsplan Amaliapark-Transvaal is hieronder opgenomen:

Afbeelding: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Amaliapark-Transvaal Op de uitsnede is te zien, dat het perceel de bestemming Dienstverlening heeft gekregen. Op basis van deze bestemming mogen de gronden benut worden voor kantoren en dienstverlenende bedrijven, met daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, tuinen, erven, terreinen, wegen, paden, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen. Er wordt in het vigerende bestemmingsplan onderscheid gemaakt tussen twee gebieden met verschillende goot- en bouwhoogten:  Het hoofdgebouw heeft een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter;  Het lagere gedeelte (rechts gelegen) heeft op basis van het geldende bestemmingsplan een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 5 meter. De zone tussen het bouwvlak en de Koningsweg is aangewezen als "Bebouwingsvrije zone". Het bouwplan is strijdig met het bestemmingsplan aangezien het vigerende bestemmingsplan geen woningen toestaat. Conclusie: Het bouwplan is strijdig met het bestemmingsplan Amaliapark-Transvaal. In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een 'goede ruimtelijke ordening'. 6

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de nieuwe situatie beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 5 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan de relevante milieuaspecten. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en de c ommunicatie. In hoofdstuk 7 wordt op basis van de voorgaande hoofdstukken een conclusie getrokken.

7

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Op het perceel Koningsweg 4 is een gezondheidscentrum aanwezig. Onderstaande foto's geven een impressie van de bestaande situatie:

Het appartementengebouw aan de oostzijde van het perceel. Door de opgaande begroeiing is het perceel Koningsweg 4 nauwelijks te zien vanaf deze zijde. De straat biedt een weelderig groene indruk.

8

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Het perceel Koningsweg 4 ligt verscholen achter het groen.

9

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Ook hier wijst niets op de aanwezigheid van bebouwing op het perceel Koningsweg 4

De eerste kennismaking met de lagere bebouwing op het perceel met op de achtergrond het appartementengebouw. 10

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Pas wanneer je recht voor het perceel staat is het gezondheidscentrum goed te zien.

Voor het gezondheidscentrum bevindt zich een parkeergelegenheid op eigen terrein. 11

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Hoofdstuk 3

Nieuwe situatie

Zoals gezegd is het de bedoeling de bestaande bebouwing te slopen om vervolgens op de vrijkomende gronden een bescheiden appartementengebouw te realiseren met een capaciteit van 10 appartementen. Door de gemeente zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld voor de herontwikkeling van het perceel. Deze stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn opgenomen als Bijlage 1. Op basis van een analyse van de huidige ruimtelijke situatie worden in de nota de volgende randvoorwaarden geformuleerd: Een ingetogen bouwvolume met inpandige buitenruimtes (loggia’s) aan de straatzijde is uitgangspunt. De bestaande rooilijn kan verder richting de straat worden opgeschoven, de footprint van het huidige gezondheidscentrum is daarbij leidend. Daardoor ontstaat er een diepere achtererf, de ruime voortuin van het perceel biedt immers die mogelijkheid. Met een variabele bouwhoogte (3 en 2 bouwlagen) wordt met respect verwezen naar de huidige setting. Hier is sprake van een naar achtergelegen hogere bouwdeel tegenover een lager naar voren gelegen bouwdeel (zie ook de bouwenvelop). Daardoor wordt de ruimtelijke impact ook verzacht, waarbij de openheid kan worden gehandhaafd. De bestaande parkeervoorziening aan de voorkant omzoomd door groene hagen, evenals het hele perceel met de bestaande bomen, is een prima ruimtelijke kwaliteit, en kan bijdragen aan de invulling van een nieuwbouwontwikkeling.

Het parkeren bevindt zich nu aan de voorkant, in de toekomstige situatie zou dit niet veranderen, en zorgt daarvoor ook voor een minder grote ruimtelijke impact. Bij deze nieuwbouwmogelijkheden is de uitdaging om te komen tot een ogenschijnlijke natuurlijke inpassing. Dit leidt tot de volgende uitgangspunten:  Zowel de huidige setting van het perceel als de footprint van het bestaande gebouw zoveel mogelijk behouden.  Dit betekent ook dat de afstanden tot de omliggende gebouwen dienen te worden gerespecteerd.  De hoogte van het bestaande volume benutten, met maximaal drie bouwlagen = 9 meter (zie ook de bouwenvelop), conform huidige situatie.  Uitkragende balkons aan de voorkant vermijden, loggia’s als buitenruimte zijn dan een oplossing.  De bestaande entree van het perceel aan de westkant handhaven.  Hierdoor kan het parkeren op eigen terrein plaatsvinden gedeeltelijk op de huidige parkeerplaatsen en verder achter op het perceel.  Het verblijfsgebied focust zich op het midden en het oostelijk deel van het perceel.  De groene setting is tevens de bestaande kwaliteit, het is zeer wenselijk om deze om te nemen als onderdeel van de totale ontwikkeling.

12

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Op de zogenaamde bouwenvelop is een en ander nogmaals in beeld gebracht:

Architektenburo Groenesteijn heeft op basis van deze stedenbouwkundige randvoorwaarden een schetsontwerp gemaakt, dat in een aantal stappen is uitgewerkt tot een definitief ontwerp. Tijdens dit proces is een aantal malen aan omwonenden de gelegenheid geboden om kennis te nemen van de plannen en daarop te reageren. Dit heeft er onder andere toe geleid, dat -in afwijking van de oorspronkelijke gemeentelijke uitgangspunten- het parkeren uitsluitend plaatsvindt in een parkeerkelder en op maaiveld aan de voorzijde van het pand. Deze wijziging is met instemming van de gemeente aangebracht teneinde meer ‘lucht’ te creëren aan de achterzijde van het pand en meer mogelijkheden te krijgen om aan de achterzijde nog beplanting aan te brengen. Het definitieve ontwerp is opgenomen als Bijlage 2. Met nadruk wordt erop gewezen, dat aan deze tekeningen geen rechten ontleend kunnen worden omdat het ontwerp nog niet definitief is goedgekeurd. Op onderstaande afbeelding is te zien dat gekozen is voor een bouwvolume, waarbij het middelste deel iets naar voren springt. Hierdoor kan een goede ruimtelijke inpassing bereikt worden ten opzichte van de belendende percelen. De bestaande bebouwing is op de ondergrond zichtbaar, terwijl de begrenzing van de bouwenvelop met een stippellijn is aangegeven.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden, dat het nieuwe bouwvolume iets meer in de richting van de Koningsweg is gepositioneerd, terwijl er aan de achterzijde iets meer "lucht" ontstaat. Verder is te zien, dat het nieuwe bouwvolume de begrenzing van de bouwenvelop op sommige plaatsen overschrijdt. Maar daar staat tegenover, dat vooral aan de voorzijde de mogelijkheden van de bouwenvelop niet volledig worden benut. Ook is te zien, dat de bestaande entree vanaf de Koningsweg gehandhaafd wordt en dat er vanaf dat punt een mogelijkheid bestaat om langs de westzijde van het nieuwe pand de parkeerkelder in te rijden. In de parkeerkelder zelf is ruimte voor 15 parkeerplaatsen, terwijl er op maaiveld ruimte gevonden is voor 5 parkeerplaatsen. Deze bevinden zich aan de voorzijde, overeenkomstig de huidige situatie. Op de begane grond en de 1e verdieping zijn 4 appartementen geprojecteerd, terwijl er op de 2e verdieping 2 appartementen mogelijk zijn. In totaal voorziet het plan dus in de bouw van 10 appartementen.

13

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Beoogde nieuwe situatie (Bron: Architektenburo Groenesteijn)

14

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Impressies voorzijde nieuwbouw (Bron: Architektenburo Groenesteijn) Te zien is, dat het hoofdvolume bestaat uit 2 bouwlagen met een gedeeltelijke 3e bouwlaag. Deze derde bouwlaag benut niet de volledige breedte van het onderliggende bouwvolume, waardoor er op deze laag ook duidelijk afstand gerealiseerd wordt ten opzichte van de belendende bouwvolumes. De mogelijkheden, die de bouwenvelop biedt worden hier bewust niet ten volle benut. Verder is goed te zien, dat de woningen op de begane grond voorzien zijn van buitenruimtes in de vorm van terrassen. De woningen op de eerste bouwlaag worden voorzien van balkons, die deels inpandig zijn, terwijl de woningen op de tweede bouwlaag voorzien worden van ruime dakterrassen.

15

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Impressies achterzijde nieuwbouw (Bron: Architektenburo Groenesteijn) Op de impressie van de achterzijde is te zien, dat de woningen op zowel de begane grond als de eerste verdieping hier voorzien zijn van balkons. Verder zijn de bomen goed zichtbaar, die op het achtererf gesitueerd zijn.

16

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Hoofdstuk 4

Beleid en regelgeving

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijk e keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Toetsing Het onderhavige initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI. 4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De juridische borging van de nationale belangen vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Een aantal regelingen is ‘getrapt’ vastgelegd. Voorgaande houdt in dat de provincies, gemeenten en hoogheemraadschappen verplicht zijn dit beleid nader uit te werken. In het Barro wordt een aantal projecten die van nationaal belang zijn genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Aan elk soort project wordt een set regels gekoppeld waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Volgens de toelichting van de Rijksoverheid draagt het Barro bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en “vermindering van de bestuurlijke drukte” De bedoeling is dat belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen door het Barro op voorhand onmogelijk worden gemaakt. Dat zal moeten leiden tot een versnelde uitvoering van die projecten. Het Barro brengt ook met zich mee dat gemeenten die een ruimtelijk plan opstellen dat raakt aan een belang van één van de 13 projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een dwingende checklist bij de opstelling van ruimtelijke plannen. Toetsing Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro.

Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad. Dit betekent, dat het relevante beleidskader wordt gevormd door provinciaal en vooral gemeentelijk beleid. 17

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4 4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld. Toetsing Van belang is de vraag of het plan voorziet in een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Daarover kunnen we kort zijn: Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt op 12 woningen. Aangezien bij dit plan per saldo maximaal 10 woningen worden gerealiseerd is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is er geen verantwoording noodzakelijk in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie en omgevingsverordening

De Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie wordt het volgende gesteld: De provincie Utrecht ligt midden in ons land en is een geliefde plek om te wonen, werken en recreëren. Naar verwachting wonen er over dertig jaar een kwart meer mensen in de provincie Utrecht dan nu. Hoe zorgen we als provincie dat iedereen prettig en gezond kan leven? Het is belangrijk om daar nu al over na te denken. In de Omgevingsvisie staat hoe wij willen dat de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie gaat over onze fysieke leefomgeving: dit is alles op, onder en boven de grond. Denk aan: woningen, bedrijven, fietspaden, wegen, rivieren, recreatieterreinen, natuurgebieden en landbouwgronden. Met de Omgevingsvisie geven we richting aan de toekomstige leefomgeving. In de Omgevingsverordening staan de regels die daarvoor nodig zijn. Ten aanzien van de grote bouwopgave voor woningen in de provincie wordt het volgende gesteld: De ruimte in onze provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken. Daarom is ons uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren.

Door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren) zorgen we er juist voor dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. In de Omgevingsverordening worden handen en voeten gegeven aan de beleidsuitspraken. Daarin wordt onder andere gesteld dat de binnenstedelijke opgave kansen biedt om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Dit sluit aan bij de vraag naar vergroting van het draagvlak voor voorzieningen en het openbaar vervoer en het vermindert de druk op het landelijk gebied. Ook het verminderen van kantoren en het herstructureren van bedrijventerreinen vallen binnen deze binnenstedelijke opgave. Het accent ligt op revitalisering, intensivering en/of herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. De provincie stimuleert dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. De beoogde ontwikkeling op het perceel Koningsweg 4 draagt bij aan de woningbouwopgave in het stedelijke gebied en verhoogt de kwalitatieve woonomgeving. Conclusie: Het bouwplan past binnen de kaders van het provinciale beleid, zoals beschreven in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening.

18

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Toekomstvisie/Structuurvisie Baarn in 2030

Op 10 juli 2013 heeft de gemeenteraad de Toekomstvisie / Structuurvisie Baarn in 2030 vastgesteld. In deze Toekomstvisie en de hieruit voortvloeiende Structuurvisie is aangegeven wat het wensbeeld is voor 2030 en hoe Baarn dit wensbeeld denkt te bereiken. De visie op Baarn in 2030, die bestaat uit een overkoepelend en samenhangend ideaalbeeld, is uitgewerkt in de volgende zes thema's:  Hoogwaardig wonen.  Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau.  Groene en blauwe vertoefplekken.  Bestendige bedrijvigheid.  Sociale samenhang.  Bestuurlijke zelfstandigheid. Wonen in Baarn staat voor 'hoogwaardig wonen'. Dit is één van de kernidentiteiten waar Baarn op bouwt. De gemeente wil deze identiteit verder ontwikkelen, om Baarn zo ook voor komende generaties een prettig en leefbaar dorp te laten zijn. Naast de juiste woningen voor verschillende groepen, gaat het om een aantrekkelijke omgeving waar wonen, werken, spelen en recreëren hand in hand gaan. Om dit te bereiken zet de gemeente in op de volgende thema's  kwaliteit van wonen en woonomgeving.  inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt.  Senioren.  wonen met zorg. Op de structuurvisiekaart en de kaart ‘potentiële inbreidingslocaties’ zijn de locaties voor transformatie/ herstructurering naar woningbouw of vervangende nieuwbouw weergegeven (zie navolgende afbeelding).

Dit zijn de beoogde ontwikkelingslocaties voor de komende jaren met een doorkijk richting 2025. Het plangebied is weliswaar niet als een potentiële inbreidingslocatie aangewezen, maar past wel in het streven om woningbouw te realiseren voor verschillende doelgroepen.

Afbeelding: uitsnede Structuurvisiekaart Het plangebied is gelegen in het dorpscentrum en valt op basis van de Structuurvisie binnen de Stationszone (gearceerd gedeelte) met als ondertitel 'verstedelijking'. De beoogde ontwikkeling op het perceel Koningsweg 4 sluit aan bij de vigerende beleidskaders in Baarn.

19

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

4.3.2

Visie Wonen 2019

De Visie Wonen 2019 is door de raad vastgesteld op 25 september 2019. Ambities De Visie Wonen bouwt voort op de eerdere visie uit 2016. Daarin stonden vier ambities centraal: het werken aan een evenwichtiger bevolkingsopbouw, een toegankelijker en comfortabeler woningvoorraad, verduurzaming van die woningvoorraad en ruimte voor het segment tussen huren en kopen (middenhuur en goedkope koop). Deze vier ambities staan nog overeind. Wel zijn ze iets aangescherpt, passend bij de huidige tijd. Daarnaast is er een vijfde ambitie is: het ruimte bieden aan alternatieve woonwensen. De 5 ambities worden hieronder beschreven: 1. Evenwicht in de bevolkingspiramide Door veranderende bevolkingssamenstelling, met minder jongeren en meer ouderen, staat de variatie in het voorzieningenaanbod onder druk. Met name voorzieningen voor jeugd en jongeren (scholen, verenigingen) hebben hier potentieel last van. De gemeente wil dan ook blijven inzetten op het versterken van het evenwicht in de bevolkingspiramide door meer kansen te bieden aan jongeren en gezinnen met kinderen. Daarmee sluit de visie aan op de motie Wonen voor Twintigers. Het Baarnse woonmilieu is hiervoor passend. Het woningaanbod is echter nu nog te beperkt. Toevoegingen zijn gewenst om bevolkingsomvang en –opbouw op peil te houden. 2.

Toegankelijk comfortabel wonen Tegelijkertijd heeft Baarn een relatief groot aantal inwoners van 65 jaar en ouder. De meeste ouderen zijn lang(er) gezond en participeren actief in de samenleving. Bovendien zijn zij doorgaans gehecht aan de woning waarin zij wonen. Laat onverlet dat een deel van de 65-plussers aanpassing aan de woning, een andere woning of omgeving wensen; vaak makkelijker toegankelijk, comfortabel en nabij voorzieningen. Hieraan wordt preventief aandacht besteed in de bestaande woningvoorraad en door nieuwbouw ten behoeve van doorstroming. Een deel van de ouderen krijgt te maken met een zorgvraag. Doorgaans blijven zij ook (langer) zelfstandig thuis wonen. Dit geldt daarnaast ook voor andere groepen die een zorgbehoefte hebben, zoals mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische aandoening (GGZ). Voor mensen die zelfstandig thuis wonen, met een behoefte aan zorg en ondersteuning, willen we enerzijds zorg aan huis beter mogelijk maken, anderzijds ook ruimte bieden voor nieuwe woonconcepten met zorg nabij. 3. Verduurzaming van woningen De Baarnse woningvoorraad is doorgaans van hoogwaardige kwaliteit. Er liggen desalniettemin opgaven om de voorraad meer toekomstbestendig te maken. Belangrijk daarbij is de verduurzaming van woningen.

Hiermee wil de gemeente klimaatdoelen bereiken (minder uitstoot CO2) en er zorg voor dragen dat de afhankelijkheid van energie afneemt. Dit leidt uiteindelijk tot besparing op de totale woonlasten van huishoudens. De gemeente ziet de verduurzaming primair als verantwoordelijkheid van huiseigenaren zelf; inwoners en verhuurders. Waar nodig ondersteunt de gemeente dit door informatievoorziening. 4. Ruimte in sociale huur en tussen huur en koop Baarn kent twee gezichten. Enerzijds zijn er de wijken met relatief veel (sociale) huurwoningen, anderzijds wijken met vooral grote duurdere woningen. We zien een structureel tekort aan sociale huurwoningen. Tegelijkertijd zijn er tekorten in de middenhuur en goedkopere koopsector (zie vervolg). Om verschillende inkomensgroepen reële kansen te bieden om in Baarn te (blijven) wonen, is een gevarieerde opbouw van de betaalbare huur- en koopvoorraad gewenst. De corporaties die Baarn tot hun werkgebied mogen rekenen worden uitgedaagd om mee te helpen aan het invullen van deze opgaven. Dit kan door nieuwbouw, maar ook door een herschikking in de bestaande woningvoorraad mede om in wijken meer variatie te krijgen. Te denken is aan omzetten van sociale huur naar middenhuur of betaalbare koop, en toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen.

20

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

5. Kansen voor het verwezenlijken van alternatieve woonwensen Bij al de geschetste ontwikkelingen voor Baarn zijn de meer traditionele woonwensen leidend: een huis met een tuintje, of een appartement met ruim balkon. Tegelijkertijd zien we op dit moment dat mensen kiezen voor andere woonvormen: meer collectief in hofjes, minder groot passend bij de leefstijl en om het wonen betaalbaar te houden, duurzamer. Wij willen in Baarn ook ruimte geven aan het verwezenlijken van deze alternatieve woonwensen. Woningbouwlocaties bieden hier ruimte voor. Een 10-tal opgaven Door middel van een woningmarktanalyse heeft de gemeente Baarn de actuele stand van zaken rond de ambities opgemaakt en vastgesteld aan welke opgaven nu prioriteit gegeven moet worden. Dit heeft geleid tot het opstellen van een 10-tal opgaven:  Toevoegen van woningen voor jonge huishoudens die zich willen vestigen in Baarn, met aandacht voor het rustige en ruimtelijke woonmilieu waar zij in Baarn voor kiezen. Dit moet niet alleen op nieuwbouwlocaties als Baarnsche Zoom, maar ook in andere meer groene woonmilieus door toevoeging van middenhuur tot € 950 en koop tot € 300.000.

Daarmee vullen we het gat tussen huur en koop, en maken we doorstroming op de woningmarkt makkelijker mogelijk;  Faciliteren van een betere benutting van het bestaande vastg oed in de gemeente: door a) splitsen van grote woningen, b) toepassen van het afwegingskader transformatie kantoorpanden;  Inzet op realisatie van woningen, door prioriteit te geven aan woningbouwprojecten die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden;Bestaande woningvoorraad kwalitatief beter laten aansluiten bij de veranderende woonwensen gericht op het langer zelfstandig kunnen wonen van ouderen en andere huishoudens met een (intensieve) zorgvraag;  Toevoegen van woonvormen voor ouderen en mensen met een zorgvraag:  Voor de reguliere huisvestingsvraag inzetten op meer toegankelijke huur - en koopwoningen. Bij locaties nabij voorzieningen geldt als wens levensloopgeschiktheid;  Als onderdeel van de vraag naar ‘toegankelijke woningen’ inspelen op de behoefte aan geclusterd wonen op locaties nabij voorzieningen, waarbij tot 2025 de opgave minimaal 25 sociale huurwoningen betreft en na 2025 dergelijke woonzorgontwikkelingen op centrumlocaties de voorkeur hebben;  Ten behoeve van de uitstroom uit Beschermd Wonen en Jeugdzorg jaarlijks circa 10 (zeer) betaalbare sociale huurwoningen.

 Inzet op energietransitie binnen de bestaande woningvoorraad gericht op verduurzaming van de woningvoorraad tegen aanvaardbare kosten, via een combinatie van collectieve maatregelen (bijvoorbeeld een warmtenet) en individuele maatregelen (bijvoorbeeld warmtepompen en isolatie). Dit vraagt bovendien dat mensen meer bewust zijn van de noodzaak van verduurzaming van hun woning;  Inrichting van een klimaatbestendige woon- en leefomgeving;  Toevoegen van sociale huurwoningen, gericht op 225 woningen richting 2025, waarvan een deel als geclusterd wonen voor ouderen. Deze opgave in samenhang zien met de wens voor meer middenhuur (+50 tot 100 woningen tot 2030) en sociale koop (+150 woningen tot € 200.000 conform Besluit ruimtelijke ordening), en middelduur (tot € 300.000);  Borgen dat nieuwbouw in de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop duurzaam beschikbaar blijven voor de doelgroepen waarvoor deze woningen zijn gerealiseerd;  Stimuleren en faciliteren ontwikkeling van specifieke alternatieve woonvormen met een breed maatschappelijk belang. Afwegingskader woningbouw De gemeente toetst vanuit deze Visie Wonen woningbouwplannen aan het afwegingskader woningbouw: Voldoende woningen In dit afwegingskader is het vertrekpunt toevoeging van circa 850 woningen tot 2030. Dit aantal woningen vraagt een forse inspanning om te realiseren.

De praktijk laat zien dat bij veel plannen enige vertraging optreedt. Daarom zullen we enerzijds voldoende planologische ruimte voor nieuwbouw moeten hebben, gericht op continuïteit in woningbouw de komende tien jaar. Daartoe willen we minimaal 1.000 woningen in de planning hebben. Hiermee houden we rekening met de 21

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4 potentiële planuitval of vertraging in planontwikkeling door de veelheid aan kleinere en soms ook complexere locaties. Ook biedt dit nog enige gelegenheid voor sturing op de gewenste kwalitatieve ontwikkeling van woningbouw, aansluitend bij de verschillende mogelijkheden per locatie. Anderzijds zullen we onze inzet moeten richten op die plannen die voor de korte termijn gerealiseerd kunnen worden. De juiste woningen: kwalitatief afwegingskader Naast locaties gaat het ook om de kwalitatieve invulling van de locaties. Vanuit de Visie Wonen geven we een aantal maatschappelijke kaders mee waar woningbouw in moet voorzien.

Op basis van de huidige planinventarisaties zien we vooral een tekort aan plannen bij geclusterde woonzorgvormen, en passende locaties hiervoor. Planontwikkelingen die hierin voorzien, verdienen daarom prioriteit. Als op enig moment (op basis van jaarlijkse monitoring) blijkt dat in voldoende mate wordt voorzien in een van deze segmenten, dan vervalt deze optie voor een initiatiefnemer en resteren de andere segmenten om maatschappelijk aan bij te dragen. Samengevat Samengevat worden woningbouwplannen als volgt afgewogen

De initiatiefnemer ontwikkelt ook een woningbouwplan op het perceel Zandvoortweg 60. Daar zijn 12 middeldure woningen geprojecteerd en 7 dure koopwoningen. Beide plannen samen voorzien dus in totaal in de bouw van 12 middeldure koopwoningen en 17 dure koopwoningen. Het ‘mandje’ bevat zodoende 29 woningen, waarvan ruim 40% in de klasse middeldure koop. In een anterieure overeenkomst is de link tussen beide projecten vastgelegd, waarmee de realisatie van de middeldure koop verzekerd is. Hiermee voldoet het geheel aan de ‘30%-eis’ uit de Visie Wonen 2019, zoals hierboven is geformuleerd 22

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

4.3.3

Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn is op 26 februari 2014 door de gemeenteraad van Baarn vastgesteld. De nota verwoordt ambities en biedt inspiratie voor ontwikkelende partijen, particulieren die (bouw)plannen hebben en voor de gemeente zelf. Deze nota vervangt de Welstandsnota uit 2004 maar heeft een bredere opzet. Het gaat daarbij niet alleen om de beoordeling van gebouwen maar om het totale beeld en de samenhang binnen een (openbaar) gebied. De "Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn" kan worden onderscheiden in 3 delen, te weten inleiding, inspiratie en toetsingskader. Het zwaartepunt van de nota is gelegd bij het onderdeel inspiratie. Het plangebied is gelegen in gebied B.1 'Amaliapark', waarvoor als beeldbepalende ambitie 'regulier' geldt. Het ruimtelijk streefbeeld voor dit gebied betreft:  Rijzig karakter van villabebouwing;  Laanprofielen / gebogen lanen;  Eenvoudig profiel: rijbaan en groene bermen;  Ruime groene lommerrijke kavels;  Vriendelijke kavelranden (hagen/ lage muurtjes of open hekjes) en open kav elentrees;  Zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein.

Om dit streefbeeld te bereiken gelden bij gebouwen, percelen en de openbare ruimte onderstaande aandachtspunten: Gebouwen  Respecteer het beschermde dorpsgezicht (natuurlijk alleen van toepassing voor locaties, die binnen de begrenzing van het beschermde dorpsgezicht zijn gelegen); maak het sterker;  Neem de bestaande en beoogde omgeving als referentiepunt voor alle aanpassingen en toevoegingen;  Neem de karakteristiek van het oorspronkelijke villapark als uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen;  Zorg dat bouwkundige toevoegingen of aanpassingen passen in de stedenbouwkundig e structuur en aansluiten op de typologie, de detaillering en het materiaalgebruik. Percelen  Maak de voortuinen groen; dat draagt in belangrijke mate bij aan de groene sfeer van het gebied;  Houd de ruimte open, gebruik lage open erfscheidingen langs de straten of gemetselde muurtjes gecombineerd met hagen en ander groen;  Vermijd poorten en grote hekwerken; houd de ingang open;  Houd de straat vrij; parkeer zoveel mogelijk op eigen erf (achter de voorgevelrooilijn). Openbare ruimte  Behoud het groene karakter;  Zorg voor een rustige en eenduidige vormgeving in het profiel van straten en lanen;  Neem de statige groene sfeer van lanen met groene bermen als uitgangspunt;  Houd de straat vrij; beperk parkeren in de openbare ruimte.

Met het bouwplan is rekening gehouden met de voorwaarden uit de nota. Geconcludeerd wordt dat het bouwplan past binnen de kader van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn 4.3.4

Convenant Duurzame woningbouw

Door de provincie Utrecht is een Convenant Duurzame Woningbouw opgesteld. Dit convenant wordt medeondertekend door de gemeente Baarn en vormt dan als zodanig het gemeentelijk beleid op het gebied van duurzame woningbouw. Dit convenant brengt de belangrijkste duurzaamheidsthema's samen en biedt een kader voor opdrachtgevende en opdrachtnemende partijen om de duurzaamheidsambities in de woningbouwopgave te integreren. De thema's waar dit convenant zich op richt zijn: circulariteit, energie, klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit, natuurinclusiviteit en gezondheid. Uitgangspunt zijn de landelijke doelstellingen op het gebied van CO2-reductie, circulariteit en de energietransitie.

23

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4 In het convenant zijn de afspraken, de intenties en het bijbehorend handelingsperspectief opgenomen. Om zoveel mogelijk gezamenlijk op te kunnen trekken, doet het convenant recht aan de verschillen in ambities van betrokken partijen. Die kunnen uiteenlopen van 'het halen van de wettelijk norm is al een uitdaging' tot aan 'de ambities moeten zo uitdagend mogelijk zijn en de lat moet hoog liggen'. Dit convenant doet zoveel mogelijk recht aan beide behoeften, daarom introduceren we één kader waarbinnen ruimte is voor de ambitieniveaus 'brons', 'zilver' en 'goud'. Brons ligt dicht tegen het wettelijk minimum aan, zilver stijgt daar bovenuit en goud is echt een koplopersambitie. Het convenant is nog heel "vers". Dit betekent, dat de verschillende ondertekenaars nog ruimte gegund wordt om in de praktijk te leren omgaan met de verschillende doelstellingen. Per project dient nagegaan te worden of er op alle fronten bijvoorbeeld voor "zilver" gegaan wordt, of dat voor bepaalde onderdelen een afwijkend ambitieniveau nagestreefd wordt.

24

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Hoofdstuk 5

Haalbaarheidsaspecten

5.1

Water

5.1.1

Wet- en regelgeving en beleid

Europese Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) richt zich op de bescherming van water in alle wateren en stelt zich ten doel dat alle Europese wateren in 2015 een 'goede toestand' hebben en dat heel Europa duurzaam omgaat met water. Waterwet De Waterwet (2009) regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet helpt Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Het Nationaal Waterplan Het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP2) geldt voor de planperiode 2016-2021 en heeft voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Provinciaal Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) Op 7 december 2015 heeft de provincie het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) vastgesteld. Dit plan legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021.

Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Vanaf 2016 is al het bodem-, water en milieubeleid in één integraal plan opgenomen. De opgaven vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) maken deel uit van dit plan. De provincie heeft in het plan de volgende doelen geformuleerd:  Wij streven naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden.  Wij streven naar bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied.  Wij streven naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomg eving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden.  Wij streven naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio. Om hierin een focus aan te brengen zijn vier prioriteiten benoemd: 1. Waterveiligheid en wateroverlast 2. Schoon en voldoende oppervlaktewater 3. Ondergrond 4.

Leefkwaliteit stedelijk gebied Waterschap Vallei en Veluwe Waterbeheerprogramma 2022-2027 Het Algemeen Bestuur van het waterschap heeft op november 2021 het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vastgesteld. Het nieuwe waterbeheerprogramma draagt de titel 'Blauw Omgevingsprogramma (BOP)'. Het waterbeheerprogramma gaat uit van 5 hoofddoelen:  Gebiedsgericht: De vier deelgebieden van ons beheergebied staan centraal. We opereren meer vanuit de deelgebieden en minder vanuit centrale sturing.  Omgevingsbewust: Volledig in de geest van de Omgevingswet; een digitaal product en sturend vanuit de behoeftes van de omgeving.  Co-creërend: Het faciliteert de samenwerking met andere partijen en geeft vorm aan participatie via uitnodiging en uitgenodigd worden. 25

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4 

Verantwoordelijk: Het BOP streeft maximale, maatschappelijke meerwaarde na op basis van onze rollen en bevoegdheden, die passen bij de opgaven (presterend, samenwerkend, responsief en rechtmatig).  Adaptief: Voortschrijdend, responsief en flexibel, zodat kan worden ingespeeld op accentwijzigingen en veranderingen in de maatschappij. Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 Op 20 december 2017 heeft de gemeenteraad van Baarn het Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 vastgesteld. Het plan heeft betrekking op alle gemeentelijke watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met de leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. Daarnaast houdt het plan rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan. Doelstelling is het maken van een duurzaam en robuust watersysteem en rioleringsstelsel, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de kansen worden benut en effectgericht word gewerkt. Nieuwe ontwikkelingen worden 'waterneutraal' ontworpen (geen extra afvoer van hemelwater).

Het afvalwater wordt als bron van grondstoffen en energie gezien. Waar kansen zich voordoen, maken we het afvalwater onderdeel van de circulaire economie. Het grond- en oppervlaktewater-beleid richt zich op waterbestendig bouwen, zodat de natuurlijke waterhuishouding behouden blijft. Onder het motto wat groen is moet groen blijven probeert het gemeentebestuur het verharden van tuinen te beperken. Door de klimaatverandering zal hevige neerslag vaker voorkomen en nog heviger worden. Hierdoor neemt het risico op wateroverlast toe. Bewoners en bedrijven zullen vaker hinder ondervinden, maar de gemeente wil de kans op overlast beperken en waterschade zoveel mogelijk voorkomen. De gemeente zet het beleid voort om vuil water en schoon hemelwater te scheiden. Het schone hemelwater wordt van de riolering afgekoppeld. Dit afkoppelen is duurzaam en nodig om de gemeente klimaatbestendig te maken. Voor nieuwbouw is de inzet om de ideale situatie steeds meer te benaderen op basis van de stand van de techniek. Dit vraagt om een vroegtijdige verbinding tussen disciplines als ruimtelijke ordening en stedelijk waterbeheer. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen.

Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 5.1.2

Watertoets

Voor de gewenste nieuwbouw op het perceel Koningsweg 4 is op 2 november 2022 een watertoets uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er geen belangen van het Waters chap in het geding zijn. De watertoets is opgenomen als Bijlage 3 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Verder kan opgemerkt worden, dat de berging van hemelwater op het perceel zal plaatsvinden door middel van infiltratiekratten. Door middel van bodemdoorlatingsmetingen zal nader bepaald worden hoeveel infiltratiekratten er nodig zijn om al het hemelwater te kunnen bergen. 5.1.3

Conclusie water

Het aspect water vormt geen belemmering voor de bouw van een appartementengebouw op het perceel Koningsweg 4.

26

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

5.2

Bodem

5.2.1

Wet- en regelgeving en beleid

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in ver band met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming (1996) is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen moeten bij voorkeur op schone grond worden gerealiseerd. Voor ruimtelijke plannen moet ten minste een historisch onderzoek worden verricht (conform NEN 5725). Als uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging, moet een verkennend bodemonderzoek worden verricht (conform NEN 5740). 5.2.2

Verkennend bodemonderzoek

Voor de beoogde ontwikkeling is in juni 2022 een verkennend bodemonderzoek (NEN5740) uitgevoerd door PJ Milieu BV. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Bijlage 4. Aanvullend is een asbest in puin-onderzoek uitgevoerd. Op basis van deze onderzoeken kunnen de volgende conclusies getrokken worden:  Op het terrein is een tank aanwezig, die in 1993 gesaneerd is door verzanding. De hypothese 'verdachte locatie' ten aanzien van de deellocatie tank houdt geen stand. Zintuiglijk en analytisch zijn er namelijk geen aanwijzingen voor verontreiniging gevonden;  De hypothese voor het overige 'onverdachte terrein' houdt geen stand. Diverse parameters zijn in de bovengrond en het grondwater licht verhoogd aangetoond. Onderzoek met een gewijzigde hypothese is niet noodzakelijk;  De hypothese 'verdachte locatie' voor het asbest in grondonderzoek stand houdt. Er is in 1 gat asbest aangetroffen. Het gehalte overschrijdt niet de grenswaarde voor nader asbest in grondonderzoek;  De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor een voorgenomen onroerende zaak transactie (aankoop) en de aanvraag van een omgevingsvergunning. 5.2.3 Asbestinventarisatie Omdat het de bedoeling is het bestaande gezondheidscentrum te slopen heeft GRSA Asbest Inventarisatie en Advies in oktober 2016 al een asbestinventarisatie uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Bijlage 5.

Op basis van deze asbestinventarisatie kunnen de volgende conclusies getrokken worden:  Er zijn geen asbesthoudende bronnen geconstateerd;  Er bestaat geen vermoeden tot niet direct waarneembaar asbesthoudende materialen in de constructie van het onderzochte object. 5.2.4 Conclusie bodemonderzoek Op basis van het verkennende bodem- en asbestonderzoek en de uitgevoerde asbestinventarisatie kan geconcludeerd worden, dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling op het perceel Koningsweg 4.

27

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

5.3

Flora en fauna

5.3.1

Wet- en regelgeving en beleid

Natuurbescherming in Nederland De Wet natuurbescherming (Wnb) beschermt Nederlandse natuurg ebieden en planten- en diersoorten. De wet geldt sinds 1 januari 2017 en vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming De Wet Natuurbescherming, heeft voor wat betreft gebiedsbescherming betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000gebied (of Beschermd natuurmonument) zijn vergunningplichtig. Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid De provinciale groenstructuur bestaat uit het Natuurnetwerk Utrecht (voormalig EHS).

Het Natuurnetwerk Utrecht is een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe aan te leggen natuur en verbindingszones tussen de gebieden. De feitelijke beleidsmatige gebiedsbescherming vindt plaats middels de uitwerking van het provinciaal beleid in de gemeentelijke bestemmingsplannen. 5.3.2

Onderzoek flora en fauna

Door Baecx is in november 2022 een quickscan verricht naar de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling voor beschermde natuurgebieden en beschermde soorten. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 6 aan dit plan is toegevoegd. Op basis van dit onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden: Gebiedsbescherming: De planlocatie maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied of provinciaal aangewezen beschermde gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied t.o.v. het plangebied is ‘Oostelijke Vechtplassen’. Dit Natura 2000-gebied ligt op circa 10,5 kilometer afstand ten westen van het plangebied. Beschermd NNN-gebied, ‘Baarnse Bos’, ligt op circa 425 meter afstand ten zuidwesten van het plangebied. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Soortenbescherming: Flora: Binnen het plangebied zijn geen beschermde soorten aangetroffen. De aanwezige bomensingels kunnen dienen als potentiële vliegroutes voor vleermuizen. Fauna: Vleermuizen: Binnen het plangebied zijn geen waarnemingen of sporen gedaan van vleermuizen.

Volgens het Kennisdocument Gewone dwergvleermuis, Gewone grootoorvleermuis en Ruige dwergvleermuis van BIJ12, paragraaf 2.2, kan van nader onderzoek afgezien worden als op basis van de best beschikbare verspreidingsgegevens of de ecologische quickscan duidelijkheid is dat er geen overtreding van een verbodsbepaling is te verwachten. Voor de Baardvleermuis, Franjestaart, Kleine dwergvleermuis en Laatvlieger is geen Kennisdocument van BIJ12 beschikbaar. Ondanks dat er geen waarnemingen of sporen van vleermuizen zijn aangetroffen, kan er niet uitgesloten worden dat de locatie niet gebruikt wordt door vleermuizen. 28

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4 Dit vanwege de genoemde open stootvoegen en de kier tussen de panlat en het houten dakbeschot. Een nader ecologisch onderzoek naar vleermuizen wordt dringend aanbevolen. Gierzwaluw Binnen het plangebied zijn geen gierzwaluwen of (potentiële) nestplaatsen waargenomen. Volgens het Kennisdocument Gierzwaluw van BIJ12, paragraaf 2.2, kan van nader onderzoek afgezien worden als op basis van de best beschikbare verspreidingsgegevens duidelijk is dat aanwezigheid van een soort niet te verwachten valt of als de ingreep zodanig beperkt is dat er geen overtreding van een verbodsbepaling is te verwachten. Nader onderzoek achten we derhalve niet noodzakelijk. Huismus Binnen het plangebied zijn geen nesten, individuele huismussen en/of roepende paartjes van de huismus waargenomen. Ook zijn er geen nest- en/of verblijfsplaatsen vastgesteld. De sloop en nieuwbouwplannen van de schuren hebben daarom aannemelijk geen negatieve gevolgen voor de huismus. Volgens het Kennisdocument Huismus van BIJ12, paragraaf 2.2, is het afhankelijk van de grootte van het plangebied van de uit te voeren activiteiten hoeveel en welk onderzoek nodig is. Nader onderzoek achten we derhalve niet noodzakelijk. Overige soorten Binnen het plangebied zijn er waarnemingen gedaan van merels, enkele kleine zangvogels, spreeuwen en eksters rondom in de bomen.

Verder zijn er binnen het plangebied geen overige waarnemingen gedaan van insecten, amfibieën, reptielen, vissen en grondgebonde zoogdieren. 5.3.3

Nader onderzoek vleermuizen

Het nadere onderzoek naar vleermuizen is uitgevoerd door Baecx. De resultaten hiervan zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 7 is toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing. Op basis van de veldbezoeken is vastgesteld dat er actieve verblijfsplaatsen van de gewone dwergvleermuis aanwezig zijn. Het gaat hierbij om actieve zomerverblijfsplaatsen. Voor de geplande werkzaamheden is een ontheffing noodzakelijk ten aanzien van de Wet Natuurbescherming. De bomen die het perceel omringen blijven bestaan. Eventuele vliegroutes zullen dus niet worden verstoord tijdens of na de sloop en nieuwbouw. 5.3.4.

Conclusie

Op basis van een nader onderzoek is vastgesteld dat er actieve verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aanwezig zijn. Daarom is het nodig een ontheffing aan te vragen en waar nodig compenserende en/of mitigerende maatregelen te nemen.

5.4

Bomen effect analyse (BEA)

Bij nieuwe ontwikkelingen eist de gemeente Baarn een Boomeffectanalyse (BEA). Een BEA is een gestandaardiseerde onderzoeksmethode om de mogelijke effecten van ruimtelijke ingrepen te beoordelen. Binnen de invloedssfeer van de voorgenomen werkzaamheden bevinden zich 14 (particuliere) bomen. 5.4.1

Onderzoek

In mei 2023 is een bomen effect analyse uitgevoerd door boomadviesbureau Duifhuizen. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 8 bij deze toelichting is gevoegd. De Bomen Effect Analyse (BEA) dient een antwoord te geven op onderstaande vragen: 1. Is behoud van de boomtechnische kwaliteit van de bomen mogelijk bij uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden? (ofwel: kunnen de bomen op de huidige standplaats blijven voortbestaan met behoud van minimaal dezelfde restlevensduur, conditie en habitus?); 2. Is behoud van de functie of waarde van de bomen mogelijk? (ofwel: kunnen de bomen op de huidige standplaats blijven voortbestaan met behoud van hun functie of waarde?) De bomen vormen aan twee zijden een groene afscheiding van het perceel. Eén boom, nabij de inrit, is beeldbepalend voor de Koningsweg. 29

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Bomen met kroonprojecties aan de flanken van het perceel. De boom met de pijl is markant aanwezig gezien vanaf de Koningsweg. Bron: Duifhuizen De bomen zijn handmatig ingemeten (positie en kroondiameter), geïnventariseerd en visueel beoordeeld (nulmeting). De ingemeten bomen zijn op onderstaande afbeelding weergegeven.

30

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Positie van de bomen met kroonprojectie. Het resultaat van de inventarisatie (nulmeting) is weergegeven in de volgende tabel. Daarbij staat G voor goed en V voor voldoende:

31

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Alle bomen in het plangebied zijn in goede conditie en hebben een toekomstverwachting, langer dan 15 jaar. Wanneer we de geplande nieuwbouw projecteren op de tekening van de huidige situatie, dan is goed te zien, dat de geplande toegangsweg naar de parkeerkelder onder het appartementengebouw deels gelegen is onder de boomprojectie Bij de bomen 1,2 en 3 wordt, t.b.v. de aanleg van de hellingbaan naar de parkeerkelder gegraven binnen de kwetsbare boomzone (kroonprojectie). De locatie van de ontgraving bevindt zich echter ter hoogte van de huidige verharding en op voldoende afstand van de bomen. Er wordt daarom geen schade aan de beworteling van betekenis verwacht. Door deze bomen deels terug te snoeien is het mogelijk ze te handhaven. Na de totstandkoming van de Boom effectanalyse is het bouwblok nog een 6-tal graden gedraaid teneinde een betere inpassing op het perceel te kunnen bewerkstelligen. Dit heeft tot gevolg, dat nu alle 3 de acacia’s aan de oostzijde zodanig in het gedrang komen, dat zij niet gehandhaafd kunnen worden. Voor deze bomen zullen elders op het perceel vervangende bomen geplant worden.

32

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Kavel met huidige bebouwing en nieuwbouw, de toegangsweg tot de parkeerkelder is met rood aangegeven Op basis van de bomen effect analyse kan verder geconcludeerd worden, dat alle overige bomen op het terrein gehandhaafd kunnen worden, zij het dat sommige bomen teruggesnoeid dienen te worden. Dit is mogelijk zonder nadelige gevolgen van deze bomen. Verder dienen er beschermende maatregelen genomen te worden bij enkele bomen om beschadiging in de bouwfase te voorkomen.

33

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Samenvattend luidt de conclusie van het BEA, met inachtneming van het gestelde ten aanzien van de 3 acacia’s aan de oostzijde als volgt:

34

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Deze conclusie is op onderstaande afbeelding in beeld gebracht:

Advies BEA:  rood kruis: niet handhaven  groen: handhaven  paars: snoeimaatregel  blauw: verbetering groeiplaats (boomspiegel)

5.4.2

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde bomen effect analyse (BEA) kan geconcludeerd worden, dat de realisatie van de geplande nieuwbouw mogelijk is, mits:  Drie bomen verwijderd worden, waarvoor elders op het perceel vervangende bomen geplant worden;  Bij een aantal bomen (licht) snoeiwerk plaatsvindt;  De bomen tijdens de bouwfase afdoende beschermd worden

35

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

5.5

Archeologie en cultuurhistorie

5.5.1

Wet- en regelgeving en beleid

Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet 2016 is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. 5.5.2

Onderzoek archeologie

In het vigerende bestemmingsplan Amaliapark Transvaal is aan het plangebied geen archeologische verwachtingswaarde toegekend. Maar in de gemeentelijke Beleidsvisie Erfgoed (2019) is aan het perceel een "middelhoge verwachtingswaarde" toegekend. Dit betekent, dat er in elk geval een verkennend archeologisch onderzoek zal moeten plaatsvinden.

Uitsnede archeologische waarden- en verwachtingskaart met het plangebied binnen de rode cirkel (Bron: Beleidsvisie Erfgoed 2019) Bij deze kaart hoort de volgende (uitsnede van de) legenda:

36

Ruimtelijke onderbouwing Koningsweg 4

Uitsnede legenda archeologische waarden- en verwachtingskaart (Bron: Beleidsvisie Erfgoed) Door het Bureau voor Archeologie is in december 2022 een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Bijlage 9. Op basis van dit onderzoek kunnen de conclusies als volgt samengevat worden: Het plangebied ligt in het archeologisch landschap 'Stuwwallen', in de landschapszone hellingen. Het plangebied ligt tussen de flanken van de stuwwal van Baarn en een dekzandrug. Het is niet zeker of het plangebied in het bouwlandencomplex rondom het 14e eeuwse Baarn ligt. In de 17e eeuw wordt ten zuiden van het plangebied buitenplaats De Eult gesticht. Rondom de buitenplaats wordt een bebost landgoed aangelegd dat ook het plangebied omvat. In de 19e eeuw wordt de Koningsweg aangelegd. In 1953 wordt het gezondheidscentrum gebouwd. In het plangebied liggen geen delen van archeologische terreinen, archeologische vondstlocaties en historische erven. Op basis van de landschappelijke ligging in een zandgebied tussen de flanken van een stuwwal en een dekzandrug kunnen in het plangebied archeologische resten aanwezig zijn uit alle archeologisch perioden. In het plangebied zijn vijf boringen gezet om de aard en intactheid van het bodemprofiel te bepalen.

Daarna is ter hoogte van een boorpunt met een B-horizont één extra boring gezet met een 15 cm Edelmanboor en is de opgeboorde grond gezeefd. Uit het booronderzoek blijkt dat het natuurlijke bodemmateriaal bestaat uit dekzand. In de top van het dekzand is alleen bij boorpunt 1 (in het noorden van het plangebied) een geelbruine zwak humeuze podzol B-horizont van 20 cm dik aanwezig. Ter hoogte van dit boorpunt kunnen archeologische resten aanwezig zijn. In de rest van het plangebied wordt het dekzand afgedekt door een omgewerkt humeus pakket met vlekken, zandbrokken en baksteenfragmenten. Bij het zeven van de opgeboorde grond zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen die wijzen op een vindplaats die zich manifesteert als een strooiing van artefacten. Archeologische resten die zich uitsluitend manifesteren door middel van een sporenniveau kunnen nog wel aanwezig zijn. Bij de voorgenomen ingreep zal de zone met een potentieel archeologisch niveau worden vergraven. Het betreffende boorpunt ligt ter hoogte van de inrit naar de te realiseren parkeerkelder.