1070983 Resultaten quickscan locatie-onderzoek cultuurhuis bijlage 1 resultaten quickscan

BIJLAGE 1 Resultaten quickscan locatie-onderzoek cultuurhuis De resultaten van de quikscan naar locaties voor een cultuurhuis worden hieronder samengevat. De onderliggende documenten zijn opgenomen als bijlagen 2 t/m 5. 1. De (culturele) functies die in het cultuurhuis kunnen worden ondergebracht. De basis van het cultuurhuis wordt gevormd door het theater en de bibliotheek. Daarnaast is er horeca als onderdeel van de theaterfunctie. Het theater heeft onder meer een grote zaal (circa 350 stoelen) die geschikt is voor landelijke, professionele voorstellingen en een kleine zaal (circa 100 stoelen) die geschikt is voor flexibel gebruik door culturele initiatieven en organisaties. Verder wordt uitgegaan van multifunctioneel en flexibel gebruik van ruimtes. Uit een (korte) rondgang langs het culturele veld is gebleken dat hier ook de grootste behoefte aan is. Er zijn dan ook diverse (kleinere) zalen opgenomen. De precieze inkleuring daarvan is in een later stadium te bepalen. Er is behoefte aan: -

Ruimtes voor cross-over, projecten en (kleinere) presentaties (kleine zaal). Informele ontmoetingsplek voor jeugd en jongeren. Mogelijkheden voor tentoonstellingen.

2. De benodigde oppervlakte voor deze functies en de inpassing daarvan in de voorstellen voor het cultuurhuis. De gemeente heeft een indicatieve ruimtestaat (zie bijlage 4) gemaakt. Deze is als basis gehanteerd voor de quickscan. In totaal is voor de inpassing van de functies ca 4.000 m2 BVO (bruto vloeroppervlak) nodig. De ruimtestaat is, mede op basis van de rondgang langs het culturele veld, opgesteld in samenwerking met het theater en de bibliotheek. Voor de grote theaterzaal is een specifieke schets gemaakt om de vereiste afmetingen, vloeroppervlakte en volume te bepalen. 3. De voor- en nadelen van de verschillende locaties voor het cultuurhuis De gemeente heeft allereerst een brede inventarisatie van mogelijke locaties gemaakt. Dit heeft geresulteerd in een ‘longlist’ van 13 locaties (zie bijlage 3). Beoordeling van deze locaties leidde tot een ‘shortlist’ van drie locaties: A. Hoofdstraat 1 in combinatie met het daar achter gelegen Nutsgebouw en de naastgelegen HEMA-locatie. B. Laanplein. C. Rembrandtlaan 35, de huidige theaterlocatie. Stedenbouwkundig bureau IMOSS is opdracht gegeven de inpasbaarheid op deze locaties te onderzoeken (zie bijlage 2). Het bureau heeft een korte analyse van de stedenbouwkundige kenmerken van Baarn en het ruimteprogramma gemaakt.

De drie locaties zijn nader vervolgens geanalyseerd. Voor de toetsing hanteert het bureau de volgende criteria: stedenbouwkundige inpasbaarheid, mobiliteit & parkeren, functioneelruimtelijk inpasbaarheid ruimteprogramma en overige aandachtspunten. Uit de studie van IMOSS blijkt dat een cultuurhuis alleen op de locatie Rembrandtlaan 35 inpasbaar is.

4. De mate waarin het cultuurhuis bijdraagt aan een levendig centrum “In het sfeervolle en gezellige centrum van Vorstelijk Baarn staan ontmoeten en genieten centraal, word je altijd verrast en vind je naast je dagelijkse boodschappen alles wat je verder nodig hebt voor een goed ‘gevuld’ leven.” (Uit ‘Het goede leven. Stappenplan voor de realisatie levendig centrum Vorstelijk Baarn’, 2023) Begin 2017 heeft de gemeenteraad richting gegeven aan de toekomst van het centrum van Baarn. Op basis van uitvoerige analyses heeft de gemeenteraad gekozen voor het scenario Levendig. ‘Ontmoeting’ is het kernwoord. Het scenario vraagt om een versterking van de binding van de inwoners met het centrum en om een toename van bezoekers uit de omliggende gebieden. Aangezien winkels als trekkers van minder belang worden, moet worden gekeken naar andere functies in het centrum, zoals cultuur, welzijn & zorg (diensten), horeca en wonen. Besloten is voor een mix van functies in het centrum (mixed-use of multifunctioneel zoneringsmodel) met het Laanplein, als economisch zwaartepunt en de Brink als dorpshart met een clustering van culturele functies. De Brink moet het dorpshart van het levendig centrum worden, met een dominante ontmoetingsfunctie en een cluster van culturele functies. (zie zoneringsplan, december 2022) Per locatie is de bijdrage van het cultuurhuis aan het levendig centrum als volgt: A.

Brink/Hoofdstraat 1 Situering van het cultuurhuis op locatie Hoofdstraat 1, aan de Brink, sluit zeer goed aan bij de visie op het levendig centrum. Het centrum krijgt er een stevige culturele functie bij. Bovendien past situering hier in de functie die voorzien is voor de Brink als plaats voor cultuur en ontmoeting. Het cultuurhuis sluit goed aan bij de horeca die al op de Brink is. Een cultuurhuis zou onderdeel kunnen zijn van een plan om de Brink in totaliteit door te ontwikkelen tot een aangename verblijfplaats en vandaaruit ook de verbinding met de Pekingtuin te maken. B. Laanplein Situering van het cultuurhuis op het Laanplein voegt cultuur toe aan het centrum. In die zin draagt het bij aan het mixed-use model. Het past echter niet in de vastgestelde ankerpunten. Het Laanplein is aangewezen als winkelgebied met vooral een economische functie. Er zijn in de omgeving vooral winkels en weinig horeca. 's Avonds is er geen/weinig activiteit. Het cultuurhuis is dus niet complementair aan wat er al is, het Laanplein biedt geen goede basisuitgangspositie voor het cultuurhuis. Het past niet goed in de visie op het levendig centrum. C. Rembrandtlaan Situering van het cultuurhuis op de Rembrandtlaan gaat in tegen het beleid dat gericht is op het ontwikkelen van een levendig centrum.

Er wordt cultuur weggehaald uit het centrum (de bibliotheek verdwijnt) waardoor de levendigheid mogelijk afneemt.

Conclusie: Rembrandtlaan scoort als locatie voor een cultuurhuis van de drie shortlistlocaties het laagst op bijdrage aan levendig centrum. Hoofdstraat 1 scoort hierop het hoogst. Laanplein ligt ook in het centrum, maar is aangewezen als winkelgebied met economische functie. Een cultuurhuis met een volwaardige theaterfunctie buiten het centrum wordt echter van groter belang geacht voor de levendigheid van Baarn - inclusief het centrum - dan een ‘uitgekleed’ cultuurhuis in het centrum.

5. De globale financiële investering van een cultuurhuis op elk van de locaties De investeringen zijn indicatief geraamd op basis van het bruto vloeroppervlakte (zie punt 2), de aard van de functies en locatie specifieke kenmerken. Er is onder meer rekening gehouden met een geprognosticeerde prijsstijgingen gedurende de ontwikkeling en realisatie (zie ook punt 7). A. Hoofdstraat 1 De kosten voor een cultuurhuis op Hoofdstraat 1 worden geschat op circa € 23 miljoen. B. Laanplein De kosten voor een cultuurhuis op het Laanplein worden geschat op ca. € 24 miljoen, uitgaande van een gebouw ‘op poten’ met daaronder parkeren op het maaiveld (model B1 van IMOSS). Een model met een ondergrondse parkeergarage zal substantieel duurder zijn. C. Rembrandtlaan 35 De kosten voor een cultuurhuis op Rembrandtlaan 35 worden geschat op € 21,5 miljoen. De variant met een verdiepte parkeergarage (model C2 van IMOSS) wordt geschat op € 26 miljoen. 6. Financiële en maatschappelijke effecten van elk van de locaties die voortvloeien uit het vrijspelen van maatschappelijk vastgoed en grond die nu in gebruik zijn Bureau Stadkwadraat heeft een studie naar de waardering van de herontwikkeling van de locaties Hoofdstraat 1 (bibliotheek) en Rembrandtlaan 35 (theater) uitgevoerd (zie bijlage 5).

Hoofdstraat 1 Vertrekpunt voor de huidige ruimte van de bibliotheek is dat hier een functiewijziging plaatsvindt waarbij ook commercieel gebruik mogelijk wordt gemaakt. Voor de acht bestaande woningen zijn twee varianten onderzocht: 1. Deze kunnen in het koopsegment worden aangeboden (na uitplaatsing van de bestaande bewoners). In dit geval worden de appartementen uitgepond en aangeboden op de vrije markt. 2. Deze kunnen worden verkocht als sociale huurwoningen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de woningcorporatie de woningen overneemt van de gemeente. Voor variant 1 wordt een financieel resultaat van € 3,6 miljoen binnen een onzekerheidsbandbreedte van € 3,0 tot 4,3 miljoen verwacht. Voor variant 2 wordt een financieel resultaat van € 2,6 miljoen binnen een onzekerheidsbandbreedte van € 2,1 tot 3,4 miljoen verwacht. Indien de gemeente een deel van het pand in eigendom houdt zal de opbrengst lager zijn.

De 8 appartementen blijven beschikbaar en de begane grond en de kelder kunnen worden benut voor een detailhandel functie. Voor de kelder kan (in de toegepaste financiële berekeningen) ook worden gedacht aan een maatschappelijke functie. Bijkomstig effect is dat met het verdwijnen van de bibliotheek een culturele functie verdwijnt uit het centrum. Rembrandtlaan 35 De netto-opbrengst bij verkoop van de locatie Rembrandtlaan 35 wordt geraamd op € 2,3 miljoen binnen een onzekerheidsbandbreedte van € 1,5 tot 3,2 miljoen. Hierbij is een ruimtelijk-programmatische invulling voorzien van 38 woningen en differentiatie conform het gemeentelijk beleid. Dit resulteert in 12 sociale huurappartementen, 7 betaalbare koopappartementen, 8 middenhuurappartementen en 11 dure rijwoningen.

7. Een globale inschatting (bandbreedte) van de doorlooptijd voor realisatie van een cultuurhuis per locatie. De doorlooptijd voor volledige nieuwbouw van het cultuurhuis wordt geschat op vijf jaar volgens de volgende globale planning: -

Jaar 1: Planvorming + aanbestedingen ontwerpteam + raadsbesluit. Jaar 2: Ontwerp. Jaar 3: Omgevingsvergunning + technisch ontwerp + aanbestedingsprocedure aannemer. Jaar 4: werkvoorbereiding + realisatie. Jaar 5: Realisatie + inrichting + in gebruik name.