1056030 Ontwerp verklaring van geen bedenkingen woningbouwontwikkeling Kemphaanstraat rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

1056030

Onderwerp

Ontwerp verklaring van geen bedenkingen woningbouwontwikkeling Kemphaanstraat

Besluit in raad

27 november 2024

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Patrick Schrijver

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. Op grond van artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht juncto artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht een ontwerp verklaring van geen bedenkingen af te geven ten behoeve van de woningbouwontwikkeling aan de Kemphaanstraat voor het realiseren van 60 woningen; 2. Indien er geen zienswijzen worden ingediend en de ontwerp omgevingsvergunning niet wordt gewijzigd de ontwerp verklaring van geen bedenkingen als definitieve verklaring van geen bedenkingen te beschouwen.

Samenvatting van het voorstel Er wordt aan de gemeenteraad gevraagd om een ontwerp verklaring van geen bedenkingen (VVGB) af te geven voor het vervangen van de bestaande 24 grondgebonden woningen door 60 woningen, verdeeld over 3 woongebouwen. De woningen worden ontwikkeld door woningbouwcorporatie Omthuis, thans ook de eigenaar van de bestaande woningen. Na verlening van de ontwerp VVGB kan de ontwerp-omgevingsvergunning voor 6 weken ter inzage worden gelegd. Aanleiding Woningcorporatie Omthuis is voornemens om vier verouderde woonblokken met in totaal 24 woningen aan de Kemphaanstraat in Baarn te vervangen door drie woongebouwen met in totaal 60 nieuwbouw appartementen. Het plangebied ligt aan de Kemphaanstraat in de wijk Oosterhei in het zuiden van de kern Baarn. Het plangebied wordt aan de zuidwestkant begrensd door de Kemphaanstraat. Aan de noordoostkant van het plangebied ligt een groenzone met vijver. Ten zuid-oosten van het plangebied, op de hoek van de Kemphaanstraat en de Zuringlaan, ligt een speeltuin. De drie nieuwe woongebouwen worden qua bouwmassa groter dan de bestaande woongebouwen. Daarnaast wijkt de plaatsing af van de bestaande situatie. De beoogde ontwikkeling past hiermee niet binnen de kaders van het geldende Omgevingsplan - deelgebied Nieuwe Oosterhei. Overgangsrecht Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden.

Onder de Omgevingswet bestaat de "uitgebreide omgevingsvergunning" zoals in dit geval wordt toegepast niet meer. In artikel 4.3 van de invoeringswet Omgevingswet is echter bepaald dat het oude recht van de Wabo van toepassing blijft als een aanvraag om besluit is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dat is

1

bij deze aanvraag het geval. Het oude recht, met bijbehorende procedure, blijft van toepassing tot het besluit onherroepelijk wordt. In dit licht vragen wij de raad om een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Beoogd effect Als er een ontwerp VVGB wordt afgegeven dan kunnen de ontwerp VVGB en de ontwerp-omgevingsvergunning gezamenlijk ter inzage worden gelegd. Na een ter inzage periode van 6 weken kan, na beantwoording van eventuele zienswijzen, de vergunning worden verleend en begonnen worden met het realiseren van het bouwplan. Argumenten 1.1 Het plan is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening Voor uitvoering van het project is de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarin de relevante ruimtelijke aspecten zijn afgewogen. Uit de onderbouwing blijkt dat er geen aspecten zijn die de ontwikkeling verhinderen en dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening: Planologische vergelijking: Momenteel zijn er 4 rijen woningen mogelijk (en aanwezig) met in totaal 24 sociale huurwoningen. In de plaats hiervan zullen 3 woongebouwen komen met in totaal plek voor 60 sociale huurwoningen. De ontwikkeling past in het beleid van de gemeente. Stedenbouwkundige kwaliteit Met het ontwerp is aansluiting gezocht bij de positionering van de huidige bebouwing ten opzichte van de omliggende percelen.

Deze positionering kwam ook als voorkeursmodel uit de georganiseerde participatiemomenten naar voren (zie argument 1.4). De nieuw te bouwen gebouwen worden gebouwd met dezelfde oriëntatie, noord - oostelijk gepositioneerd. De nieuw te bouwen gebouwen zullen bestaan uit drie bouwlagen met een plat dak. De appartementen op de eerste en tweede verdiepingen worden bereikbaar via een onoverdekte galerij. Tussen de gebouwen zal de ruimte groen ingericht warden en er zal aansluiting warden gezocht met de aangrenzende waterpartij. De appartementen op de begane grond zullen voorzien worden van een tuin en de appartementen op de eerste en tweede verdieping zullen beschikken over een balkon. Bij de positionering van de woongebouwen is rekening gehouden met voldoende afstand tot de te behouden bomen en de vijver. Verkeer en parkeren Uit het parkeeronderzoek blijkt dat er 15 parkeerplaatsen te weinig zijn om de toename van te parkeren auto’s volledig op te lossen in de openbare ruimte. In het plan worden 23 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. 4 van deze parkeerplaatsen zijn bestemd voor gehandicaptenvoertuigen. Het bouwplan voldoet hierdoor aan de “Nota parkeernormen 2024-2019” welke op 15 januari 2015 is vastgesteld. Bodem Ten behoeve van de ontwikkeling heeft er bodemonderzoek plaatsgevonden.

De bodem bestaat voornamelijk uit matig tot sterk siltig, zeer fijn tot matig grof zand. De bovengrond is bovendien zwak tot matig humeus. De ondergrond bestaat plaatselijk uit sterk siltige klei. De grond is plaatselijk zwak baksteenhoudend. Verder zijn er geen verontreinigingen waargenomen. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn op het maaiveld van de onderzoekslocatie, alsmede in de bodem, geen puin(resten) of andere asbestverdachte materialen aangetroffen. Er bestaat er géén reden voor een nader onderzoek. Er zijn geen belemmeringen voor de bouw op de bodemgevoelige locatie. Wonen

2

Het plan maakt 60 woningen in de sociale sector mogelijk, gerealiseerd door een woningbouwcorporatie. Met aftrek van de te amoveren 24 bestaande sociale woningen neemt het aanbod van sociale woningen in Baarn derhalve toe met met 36 woningen. Milieuzonering Er is geen sprake van een milieuzonering Flora en Fauna Uit de flora en fauna onderzoeken kwam de aanwezigheid van huismussen naar voren. Verstoring van nest- en verblijfplaatsen door de sloop van de aanwezige gebouwen is alleen onder voorwaarden toegestaan, na ontheffing door de provincie. Er is een mitigatieplan ('verhuisplan') voor deze soorten is opgesteld. In dit plan is aangegeven in welke periode de sloop uitgevoerd moet worden om negatieve effecten op genoemde diersoorten te beperken. Ook wordt ingegaan op de werkwijze tijdens de sloop en op voorwaarden om de functionaliteit van het leefgebied van de beschermde diersoorten na de nieuwbouw te behouden.De provincie heeft alle maatregelen beoordeeld en ontheffing verleend. Veiligheid De toegankelijkheid van hulpdiensten is beoordeeld en de VRU heeft positief geadviseerd over het plan. 1.2 De commissie ruimtelijke kwaliteit is akkoord met het plan. Op 24 september 2024 heeft de commissie ruimtelijke kwaliteit geconcludeerd dat het plan voldoet aan de gemeentelijke regels over het uiterlijk van bouwwerken.

1.3 De initiatiefnemer heeft een participatieproces gevoerd Op een drietal momenten is er door de initiatiefnemer een participatiebijeenkomst georganiseerd. Omwonenden en belanghebbenden zijn op deze manier stapsgewijs meegenomen in het proces en bevraagd over de mogelijke ontwikkelrichtingen. 2.1 Het enkelvoudig behandelen van de VVGB scheelt in de doorlooptijd van de vergunning. In het geval dat er geen zienswijzen op het plan worden ingediend en er geen (ambtshalve) wijzigingen worden doorgevoerd dan hoeft het plan niet opnieuw aan de gemeenteraad te worden voorgelegd. Een tweede behandeling zou in dat geval overbodig zijn en zo'n 8 weken toevoegen aan de doorlooptijd van de vergunning. Juridische risico's Eenieder kan een zienswijze indienen tegen de ontwerp omgevingsvergunning en de ontwerp VVGB. Tegen het definitieve besluit staat beroep bij de rechtbank en de Raad van State open. Kosten, baten en dekking Voor het in behandeling nemen van de vergunningaanvraag worden leges in rekening gebracht. Aanpak / Uitvoering Indien de gemeenteraad deze ontwerp VVGB afgeeft zal deze samen met de ontwerp omgevingsvergunning gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend.

De eventueel tegen het ontwerp ingediende zienswijzen worden daarna beoordeeld en aan het college en de gemeenteraad voorgelegd bij de vaststelling van de definitieve vergunning en VVGB. Nadat de definitieve vergunning is verleend kan het bouwplan worden gerealiseerd. Duurzaamheid Algemeen:

3

De ontwikkeling draagt bij aan circulair bouwen. De ontwikkeling betreft een herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Hierdoor wordt er geen extra ruimtebeslag gevraagd van de omgeving. Tevens voorziet de ontwikkeling in een groter aantal appartementen waardoor de ruimte efficiënter wordt ingedeeld. De woningen worden aardgasvrij gebouwd, overeenkomstig de geldende wetgeving. De gebouwen worden voorzien van warmtepompen om elektrisch water te kunnen verwarmen. Op de daken van de gebouwen worden PV-panelen gelegd om elektriciteit te kunnen opwekken uit zonlicht. Ten slot worden de algemene ruimten voorzien van energiezuinige verlichting en installaties. De appartementen worden gecentreerd in drie gebouwen waardoor er efficiënt omgegaan kan worden met de overige ruimte. Deze wordt ingericht als groen gebied om hittestress tegen te gaan en leefbaarheid te verhogen. Dit heeft ook een positief effect op de bestaande biodiversiteit. Tevens worden er meerdere bomen gepland om de biodiversiteit te vergroten binnen het plangebied. Convenant duurzaam bouwen Het ambitieniveau in het kader van het convenant duurzame woningbouw is zilver. In de praktijk blijkt dat in het geval van sociale woningbouw dit niveau niet altijd haalbaar blijkt. Daarnaast heeft de wetgever het niet mogelijk gemaakt om bovenwettelijke eisen te stellen.

In de ontwikkeling is beoogd zoveel mogelijk aan te sluiten bij het gemeentelijke ambitieniveau. Hieronder is weergegeven hoe op diverse onderdelen wordt gepresteerd en hoe dit zich verhoudt ten opzichte van het eerdergenoemde convenant en de wettelijke eis. Energie: BENG1 Energiebehoefte. Omdat deze indicator zich verhoudt tot de grootte van het appartement is het bij kleinere appartementengebouwen moeilijker om aan de eis te voldoen dan bij grotere appartementen. In dit geval wordt voldaan aan de wettelijke eis van ≤65 kWh/m2/jaar, wat tevens het prestatieniveau Brons is. BENG 3 Hernieuwbare energie Het percentage hernieuwbare energie ligt op ca. 65%. De eis volgens bouwbesluit is minimaal 40%. Hiermee wordt voldaan aan de wettelijke eis. Brons en Zilver geven minimaal 80% aan. Circulariteit: MPG-score De MPG-berekeningen komen uit op 0,66. Deze is aanmerkelijk beter dan de eis volgens Bouwbesluit en het prestatieniveau Brons. Overigens speelt hier hetzelfde dat deze indicator bij kleinere appartementen minder goed scoort dan bij grote. Duurzame mobiliteit: Parkeernorm Het Convenant stelt bij Brons en Zilver voor om 90% respectievelijk 75% van de gebruikelijke parkeernorm per woning te hanteren. Goudappel heeft een parkeeronderzoek verricht voor deze ontwikkeling.

Uit de parkeerbehoefte blijkt dat er voor de werkdagnacht (maatgevend) 38 parkeerplaatsen nodig zijn gebaseerd op de standaard parkeernorm. In het openbaar gebied is nog een beschikbare restcapaciteit van 23 parkeerplaatsen. Er resteert daardoor een tekort van 15 parkeerplaatsen. Bij deze ontwikkeling worden 21 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. Loop- en fietsroutes In het ontwerp is hierin voorzien. Klimaatadaptatie

4

Wateroverlast en droogte Ten aanzien van wateroverlast en droogte zijn de volgende zaken te vermelden: - Vanuit de bodemonderzoeken is gebleken dat de grondwaterstand op ca. 1 meter onder vloerpeil zit. Daarmee is overlast van grondwater voor het gebouw beperkt. - In overleg met de gemeente zijn de peilhoogtes vastgesteld. Deze liggen ruim hoger dan de omliggende wegen en het terrein, waardoor het water de woningen niet in zal stromen. - De woningen worden op een paalfundering geplaatst, daarmee is er geen risico dat bij extreme droogte funderingsproblematiek ontstaat. - Op verzoek van de gemeente wordt het hemelwater dat op verharding valt via wadi’s in het terrein geborgen en geïnfiltreerd. Hitte Ten aanzien van de hitte zijn de volgende zaken te vermelden: - In de nabije omgeving zijn veel bomen, water en groen te vinden, die zorgen voor verkoeling en schaduw. - Bovenliggende balkons en dakoverstekken zorgen voor schaduw ter plaatse van grote gevelopeningen. - De woningen worden uitgevoerd met warmtepompen die ook kunnen koelen. In plaats van verwarmen, kunnen de dekvloeren in de zomer enigszins worden gekoeld. Hiermee ontstaat een prettiger leefklimaat in de woningen. - De woningen worden uitgevoerd met wtw-units, voorzien van een bypassfunctie. Bij warmteterugwinning wordt warmte uit afvoerlucht hergebruikt.

Een bypass zorgt ervoor dat in warme zomerperiodes relatief koele buitenlucht (vaak 's nachts) direct naar binnen wordt geleid, zonder gebruik te maken van de WTW. - In alle verblijfsruimten zijn draaiende delen geplaatst voor ventilatiespuiing. Natuur-exclusiviteit en biodiversiteit Hoogwaardige habitats T en aanzien van hoogwaardige habitats zijn de volgende zaken te vermelden: - De nabije omgeving voorziet in veel water en groen, waaronder bomen en struweel. - In de nieuwbouw zullen voorzieningen worden opgenomen voor huismussen en vleermuizen. Temperatuuroverstijging in de woning tegengaan Er is een BENG-berekening gemaakt. Vanwege de topkoeling voldoet deze aan de volgens Bouwbesluit gestelde TOjuli-eis. Voor een aantal woningen, waar de kans op overmatige opwarming als gevolg van hitte en zon bestaat, wordt gekeken naar het realiseren van screens. Communicatie Publicatie in het Gemeenteblad en Baarnsche Courant. De ontwerp omgevingsvergunning en ontwerp VVGB zal ook op de landelijke voorziening worden gepubliceerd. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

drs. C.E. Creveld

5

gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: 1056030 Bijlage 1 - Ontwerpvergunning 1056030 Bijlage 2 - Ruimtelijke onderbouwing 1056030 Bijlage 2-01 - Rapport verkennend bodemonderzoek 1056030 Bijlage 2-02 - Rapport onderzoek weg- en railverkeerslawaai 1056030 Bijlage 2-03 - Rapport onderzoek externe veiligheid 1056030 Bijlage 2-04 - Stikstofdepositieonderzoek 1056030 Bijlage 2-05 - Nader ecologisch onderzoek 1056030 Bijlage 2-06 - Notitie parkeeronderzoek 1056030 Bijlage 2-07 - Onderzoek schaduwwerking 1056030 Bijlage 2-08 - Aanmeldnotitie m.e.r.- beoordeling 1056030 Bijlage 2-09 - Verslagen participatiebijeenkomsten 1056030 Bijlage 2-10 - Memo verantwoording onderzoeken 1056030 Bijlage 3 - Aanvraag vergunning 1056030 Bijlage 4 - Situatietekening 1056030 Bijlage 5 - Bouwtekeningen 1056030 Bijlage 6 - Bouwtekeningen berekening krijtstreep 1056030 Bijlage 7 - Funderingsadvies 1056030 Bijlage 8 - Constructie Statische berekeningen 1056030 Bijlage 9 - Constructietekeningen 1056030 Bijlage 10 - Principedetails 1056030 Bijlage 11 - Advies Commissie ruimtelijke kwaliteit 1056030 Bijlage 12 - Advies VRU 1056030 Bijlage 13 - Advies RUD milieuaspecten

6