1054148 Omgevingsvergunning Amalialaan 39 - bouw 18 appartementen rvs

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

1054148

Onderwerp

Omgevingsvergunning Amalialaan 39 - bouw 18 appartementen

Besluit in raad

27 november 2024

Portefeuillehouder(s)

Wethouder Veldhuizen

Naam steller

Jurre Bosman

Status / Vertrouwelijkheid

Openbaar

Voorgestelde beslispunten: 1. Op grond van artikel 2.27 van de algemene wet omgevingsrecht (Wabo) juncto artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) de definitieve verklaring van geen bedenkingen ten behoeve van de omgevingsvergunning 'Amalialaan 39' voor het realiseren van 18 appartementen te verlenen. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen. Samenvatting van het voorstel De initiatiefnemers hebben in navolging van een positief principebesluit van de gemeenteraad in november 2023 een vergunningsaanvraag ingediend. Dit is door het college uitgewerkt tot een ontwerpvergunning welke van 10 juli 2024 tot en met 21 augustus 2024 ter inzage heeft gelegen. Hierop is één zienswijze binnengekomen. Hierop is door het college een nota van zienswijzen opgesteld, welke nu samen met de vergunningstukken wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Wij vragen u om de definitieve verklaring van geen bedenkingen (VVGB) af te geven. Aanleiding Aan de Amalialaan 39 heeft voorheen een kantoorvilla gestaan welke in 2016 is gesloopt. Sindsdien ligt het perceel in het centrum van Baarn braak. In november 2023 is er een plan voor een nieuwe invulling van het perceel gepresenteerd aan de gemeenteraad van Baarn. Het plan bevat een appartementengebouw van 4 lagen. Op de begane grond zijn de bergruimtes en 3 woningen gesitueerd, met op elke volgende verdieping 5 woningen.

Hiervan zijn 12 levensloopbestendig met een oppervlakte van 90-120m2 en 6 middeldure appartementen met oppervlaktes van circa 60m2. Aan de zuid- en westzijde bevindt zich de gemeenschappelijke tuin, aan de noorden oostzijde wordt geparkeerd op maaiveld. De Baarnse gemeenteraad heeft in november 2023 een positief principebesluit genomen voor het plan, waarna de initiatiefnemers een vergunningsaanvraag hebben ingediend. Deze is voor 1 januari 2024 binnengekomen, waardoor de procedure wordt afgedaan op basis van het (oude) Wabo recht. Het positieve principebesluit wordt daarin beschouwd als ontwerp-VVGB. Het college heeft de aanvraag uitgewerkt tot ontwerp vergunning welke van 10 juli 2024 tot en met 21 augustus 2024 ter inzage heeft gelegen. Tijdens de ter inzagelegging heeft de gemeente één zienswijze op de vergunning ontvangen. De zienswijze is binnen de termijn opgestuurd en daarmee ontvankelijk. De ontvangen zienswijze is beantwoord in de Nota van zienswijzen (zie bijlagen). De ingediende zienswijze geeft geen aanleiding om wijzigingen aan te brengen in het plan. Voor afgeven van de vergunning is een definitieve VVGB van de gemeenteraad nodig.

1

Beoogd effect Het afgeven van een Verklaring Van Geen Bedenkingen (VVGB) en het daaropvolgend realiseren van 18 appartementen aan de Amalialaan 39 in Baarn. Argumenten 1.1 Het plan is passend binnen een goede ruimtelijke ordening Het plan is als passend binnen een goede ruimtelijke ordening beoordeeld, waarbij het volgende is overwogen: Toets geldend bestemmingsplan Het perceel ligt binnen het bestemmingsplan 'Amaliapark - Transvaal' en heeft daarin de bestemming 'Kantoor'. Wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan dus het is nodig om de bestaande bestemming te wijzigen of hiervan af te wijken. Om de beoogde bebouwing mogelijk te maken zullen de bouwmogelijkheden op het perceel ook aangepast moeten worden. Momenteel is een maximale bouwhoogte van 11 meter toegestaan, de beoogde hoogte van het nieuwe gebouw is circa 13 meter. Stedenbouw Het nieuwe gebouw komt in de plaats van een in 2016 gesloopte kantoorvilla. Het betreft de opvulling van een leeg kavel in een verder dichtbebouwde straat. De voorgestelde hoogte van het gebouw sluit aan bij de overige gebouwen in de straat, welke allemaal een hoogte van 3 of 4 bouwlagen hebben. Het gebouw is bewust midden op het perceel geplaatst om rondom veel ruimte te behouden voor groen en om het bestaande ruime straatprofiel te behouden.

Hiermee wordt aangesloten bij het bestaande laanprofiel en de ruime opzet die een villawijk karakteriseren. Het plan is hiermee inpasbaar in de directe omgeving. Met het ontwerp van het gebouw en de tuin wordt getracht om te refereren aan de Baarnse villa's, zonder dat het de bedoeling is om een kopie van de voormalige bebouwing te realiseren. Het ontwerp is voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de commissie is van mening dat het plan voldoet aan de gemeentelijke beleidsregels over het uiterlijk van bouwwerken. Visie wonen Gezien het plan al in 2022/2023 is opgesteld is de oude Visie Wonen 2019 van toepassing. Omdat het plan meer dan 10 woningen bevat, moet er in het woonprogramma rekening worden gehouden met de verdeling in de in de woonvisie opgenomen categorieën (de zogeheten mandjes). In het beleid is opgenomen dat minimaal 30% van de te realiseren woningen gerealiseerd dient te worden in één van deze maatschappelijke segmenten. In het voorliggende plan worden er 6 woningen gerealiseerd in het middeldure segment, op een totaal van 18 woningen. Middeldure koop is één van de mandjes uit de Visie Wonen 2019 en een segment waar de vraag momenteel erg hoog is.

De prijslimiet voor deze woningen is voor 2024 gesteld op 390.000 euro, waarmee wordt aangesloten bij het bedrag uit het eind 2023 vastgesteld Volkshuisvestingsprogramma, het Provinciaal Programma Wonen en Werken en de landelijke Huisvestingswet. Met 6 woningen in deze categorie wordt voldaan aan de eis van 30% en het plan is daarmee in overeenstemming met de Visie wonen. In de raadsbehandeling waren er twijfels over een mogelijke link met het project aan de Ericastraat en de slechte ervaring met prijsafspraken daar. Naar aanleiding daarvan neemt de gemeente nu standaard afspraken op in de anterieure overeenkomsten over wat een koper van een betaalbare woning minimaal mag verwachten voor de vastgelegde prijs. Een parkeerplaats en de benodigde technische installaties moeten hier bijvoorbeeld bij inbegrepen zitten. De overeenkomst is als bijlage toegevoegd aan dit voorstel. Verkeer en parkeren

2

Op het perceel is het momenteel mogelijk om een kantoorfunctie te houden. Wat betreft verkeer dient er daarom afgewogen te worden ten opzichte van de mogelijkheden die de huidige bestemming biedt. Er is op basis van de ASVV2012 berekend wat de verwachte verkeergeneratie is van een kantoor en wat de verkeersverwachting is van het geprojecteerde appartementengebouw. Als gevolg van de realisatie van het appartementengebouw is er een toename van 5 autobewegingen in het drukste uur. Dit is een toename die de lokale verkeerstructuur kan verwerken, waarmee er geen sprake is van een onaanvaardbare toename van verkeersbewegingen. Voor het realiseren van 18 woningen op het perceel dienen er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Om dit vast te stellen hebben de initiatiefnemers een parkeeronderzoek laten opstellen. Op basis van de Nota Parkeernormen 2014-2019 is de parkeerbehoefte van de ontwikkeling per dagdeel berekent. Daaruit blijkt dat de plannen de hoogste parkeerbehoefte kennen tijdens de werkdagavond, op dat moment zijn er 31 parkeerplekken nodig. Deze parkeerplekken worden in de vorm van 5 langparkeerplaatsen en 26 haakse parkeerplaatsen aangelegd op eigen terrein. De ontwikkeling voorziet daarmee op eigen terrein in de parkeerbehoefte en past daarmee binnen het parkeerbeleid van de gemeente Baarn.

Groen De initiatiefnemers willen het bestaande groen op het perceel zoveel mogelijk behouden, om de sfeer en groene schil niet aan te tasten. Daarom zijn er een Quickscan Flora&Fauna en een boomeffect-analyse (BEA) uitgevoerd. In de Quickscan F&F zijn er geen beschermde diersoorten op het perceel aangetroffen. Uit de laatste bleek dat de rode beuk aan de zuidzijde van het perceel een matige tot slechte staat heeft en dat deze gekapt zou moeten om gevaarlijke situaties te voorkomen. Door de gemeente is een onafhankelijke boomtechnicus ingeschakeld om het rapport en de status van de boom te controleren. Deze beaamde de eerdere bevindingen, maar vroeg wel om nogmaals onderzoek te laten doen. Daarbij diende de onderzoeksvraag te zijn hoe behoudt van de rode beuk mogelijk gemaakt kan worden. De ontwikkelaar heeft dit derde onderzoek uit laten voeren waarbij is geconcludeerd dat lange termijn behoud van de rode beuk in combinatie met het gewenste bouwvolume niet mogelijk is. Voor behoud zou het gebouw naar het noorden moeten schuiven, wat ten koste zou gaan van de groeiplaats van een beuk met een goede levensverwachting. De ontwikkelaar heeft de kap van de boom in een losse vergunning aangevraagd. Onder de Wabo kan er sprake zijn van zogeheten ‘onlosmakelijkheid’.

Activiteiten die onlosmakelijk samenhangen dienen onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (vergunning is nog onder het oude recht aangevraagd) gelijktijdig in één vergunning aangevraagd worden. Er is sprake van onlosmakelijkheid wanneer één handeling onder twee of meer vergunningplichtige activiteiten valt. Een voorbeeld hiervan is het verbouwen van het rijksmonument, waarbij deze ene handeling bestaat uit de twee onlosmakelijke vergunningplichtige activiteiten ‘bouwen’ en het ‘wijzigen van een beschermd monument’. Bij het bouwen van een gebouw op een locatie waar een boom staat is er sprake van samenhangende activiteiten, maar deze zijn op basis van jurisprudentie en Kamerstukken (Nadere Memorie van Antwoord bij de Invoeringswet voor de Wabo, Kamerstukken I 2009-2010, 31 95, nr. E) niet onlosmakelijk. Het kappen van een boom is een feitelijk andere handeling dan het bouwen. Gezien de jurisprudentie staat het de aanvrager daarmee vrij om de twee activiteiten los van elkaar aan te vragen. De gemeente dient deze vergunningen dan ook onafhankelijk van elkaar te beoordelen en mag hetgeen aangevraagd in de kapvergunning niet betrekken bij de behandeling van de bouwvergunning. De kapvergunning heeft ter inzage gelegen en er zijn bewaren tegen ingediend. Deze zullen in een apart spoor behandeld worden door de de Adviescommissie Bezwaarschriften.

Zowel in de kapvergunning als in de overeenkomst is een herplantplicht opgenomen voor een nieuwe beukenboom van formaat. Zoals eerder benoemd bij stedenbouw hebben de initiatiefnemers getracht om met het ontwerp van het perceel en het gebouw te refereren aan de Baarnse villa's. Daarom is het gebouw centraal op het perceel geplaatst, met een ruime afstand tot de straat. Hiermee wordt aangesloten bij de ruime opzet van de lanenstructuren en de groene

3

schil om de villa's. Het parkeren zal plaatsvinden aan de noordzijde van het perceel zodat de zuidelijke helft van het perceel gebruikt kan worden als gemeenschappelijke tuin. Milieu- en omgevingsaspecten Uit de gevoerde (en door de RUD) gecontroleerde onderzoeken is gebleken dat externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit, bodem en water geen belemmeringen vormen voor de voorziene ontwikkeling. De initiatiefnemers laten een verkennend archeologisch onderzoek uitvoeren om de archeologische verwachtingswaarde van het perceel vast te stellen. De gevonden bodemverontreiniging dient voorafgaand aan het project gesaneerd te worden. 1.2 Het plan is afgestemd met omwonenden en belanghebbenden Door de jaren heen zijn verschillende ontwikkelaars bezig geweest met het realiseren van woningen op het perceel. Hiervoor hebben vele ontwerpen en varianten de revue gepasseerd. De huidige initiatiefnemers zijn vanaf 2020 bezig met de planontwikkeling en hebben vanaf het begin de omwonenden hierbij betrokken. Meest recent zijn hierbij bijeenkomsten georganiseerd op 17 oktober 2022 en op 11 september 2023, waar zo'n 150 uitnodigingen voor zijn verzonden. Op de laatste bijeenkomst waren 16 omwonenden aanwezig. Het nu voorliggende ontwerp is een ongewijzigd ten opzichte van de plannen die in november 2023 in de raad besproken zijn.

Omwonenden zijn blij dat het perceel een nieuwe bestemming krijgt en de invulling van het perceel is positief ontvangen. Veelgehoorde vragen gingen over de prijzen van de appartementen, de wijze van verwarming en de uitvoering van de werkzaamheden. Ook is er gevraagd om het achterstallig onderhoud op het perceel weg te werken, dit is ondertussen aangepakt door de initiatiefnemers. Daarnaast was er een wens om de bestaande bomen te behouden. Uit onderzoek blijkt dat behoud van de rode beuk in de zuidzijde niet wenselijk is. Hiervoor is een losse kapvergunning aangevraagd waar belanghebbenden bezwaar tegen hebben gemaakt. 2.1 Er is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar zijn vastgelegd Het is gebruikelijk dat er bij nieuwbouw- of transformatieprojecten een anterieure overeenkomst wordt gesloten. Afspraken over het woningbouwprogramma, planschade en de vergoeding gemeentelijke kosten worden vastgelegd. In een anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en vrijheid. Daarnaast is het een minder tijdrovend en sneller proces dan het opstellen van een exploitatieplan. Het aangaan van een anterieure overeenkomst geniet daarom de voorkeur boven een exploitatieplan.

Deze overeenkomsten zijn ook de plek waar het beleid uit het volkshuisvestingsprogramma landt, zoals de zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding. Daarnaast worden er nu standaard afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma. Zo is er vast gelegd in welke prijscategorie de betaalbare woningen komen te vallen en dat bijvoorbeeld parkeerplaatsen en technische installaties bij deze prijs zijn inbegrepen. Juridische risico's Alle belanghebbenden kunnen in beroep tegen het verlenen van de vergunning bij de bestuursrechter. Kosten, baten en dekking De gemeente brengt leges in rekening voor het behandelen van de vergunning. Aanpak / Uitvoering

4

Na verlening van de vergunning zal het college de definitieve VVGB en de vergunning voor een periode van 6 weken ter inzage leggen. In deze periode kunnen alle belanghebbenden in beroep gaan bij de bestuursrechter. Een belanghebbende die een beroepschrift indient kan ook een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Indien er geen beroep tegen de vergunning wordt ingesteld, zal de vergunning na het verlopen van de termijn onherroepelijk worden. De initiatiefnemers zullen dan kunnen beginnen met de bouw. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2021 gelden er in de plaats van de EPC nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. Uit een BENGbeoordeling van het ontwerp is gebleken dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit. Voor de verwarming van de appartementen zal gebruik gemaakt worden van een aardwarmtepomp en vloerverwarming. De vrijesector appartementen krijgen circa 10 zonnepanelen en zijn daarmee volledig nul op de meter met een energielabel van A++++. De betaalbare appartementen krijgen de panelen niet standaard meegeleverd en hebben het label A+++. Kopers van de betaalbare appartementen kunnen kiezen voor meerwerk en de appartementen nul op de meter laten realiseren door het toevoegen van 7 zonnepanelen.

In de bijlagen zijn de BENG berekeningen gedaan met en zonder panelen. Het ambitieniveau in het kader van het convenant duurzame woningbouw is het niveau 'Zilver'. In de praktijk blijken niet alle ambities uit het convenant haalbaar of toepasbaar te zijn. Daarnaast heeft de wetgever het niet mogelijk gemaakt om bovenwettelijke eisen te stellen. Desondanks bieden de ambities uit het convenant wel een handvat om met de ontwikkelaar de discussie over duurzaamheid aan te gaan. Uit de praktijk blijkt dat veel projecten wisselend scoren. Met een wisselende score op de verschillende deelgebieden is het daarmee lastig te stellen of een project 'voldoet' aan het gewenste ambitieniveau. Voor het project aan de Amalialaan zitten de vrije sector woningen op het gebied van energie op niveau Goud, maar de betaalbare woningen op niveau Zilver. Uit de MPG berekeningen blijkt dat er qua circulariteit 'slechts' wordt voldaan aan niveau Brons. Voor de aspecten natuur en klimaatadaptie geldt dat het perceel (met inachtneming van de parkeernormen) zo groen mogelijk blijft en dat de parkeerplaatsen met halfverharding worden aangelegd. Hiermee blijft het verhard oppervlak tot een minimum, waardoor hemelwater kan infiltreren en hittestress tegengegaan wordt. Zoals bij de meeste projecten scoort het project wisselend in de verschillende categorieën, met uitschieters naar beide kanten.

Over de brede linie scoort het project bovenwettelijk met grote ambities op het gebied van energiegebruik. Communicatie De indiener van de zienswijze zal ná het collegebesluit, maar vóór de raadsvergadering per brief geïnformeerd worden over het collegebesluit. Hierbij zal ook de nota van zienswijzen worden meegestuurd. De initiatiefnemer wordt na de raadsvergadering geïnformeerd over het besluit. De verleende vergunning wordt elektronisch bekend gemaakt en gepubliceerd in het gemeentenieuws. Evaluatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Baarn,

5

drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris

M.A. Röell burgemeester

Bijlagen: Bijlage 1 Vergunningsbesluit Bijlage 2 Ruimtelijke onderbouwing Bijlage 3 Aanvraag Bijlage 4 BENG berekening met zonnepanelen Bijlage 5 BENG berekening zonder zonnepanelen Bijlage 6 MPG berekening Bijlage 7 Akoestisch onderzoek Bijlage 8 Bezonningsstudie Bijlage 9 Bodemonderzoek Bijlage 10 Flora en Fauna onderzoek Bijlage 11 Plan van aanpak bodemsanering Bijlage 12 Bouwfysische toets Bijlage 13 Integraal advies RUD Bijlage 14 Verantwoording AERIUS/stikstof Bijlage 15 Controle AERIUS Bijlage 16 Controle Brandveiligheid Bijlage 17 Controle Flora en Fauna Bijlage 18 Parkeeronderzoek Bijlage 19 Verslag info avond Bijlage 20 Anterieure overeenkomst Bijlage 21 Nota van Zienswijzen Bijlage 22 Advies Welstand

6