1054148 Omgevingsvergunning Amalialaan 39 - bouw 18 appartementen bijlage 02 Ruimtelijke onderbouwing

De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: "de veroorzaker be-

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39

28

taalt". Om dit te kunnen onderbouwen dient de gemeente er voor te zorgen dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen het gemeentelijk grondgebied bekend zijn. Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Baarn heeft het plangebied de aanduiding 'AWV6 – middelhoge of onbekende verwachting'. Voor gebieden met deze aanduiding is archeologisch (voor)onderzoek verplicht als de oppervlakte van de ingreep groter is dan 500 m² én de diepte van de ingreep dieper reikt dan 30 cm –Mv. Omdat de omvang van het bouwplan groter is, is een archeologisch bureauonderzoek8 uitgevoerd, waaruit blijkt dat er in het plangebied archeologische waarden kunnen worden verwacht daterende van het Paleolithicum tot en met de Nieuwe Tijd. Op de archeologische verwachtingenkaart kleurt het plangebied geel, wat duidt op een middelhoge verwachting op resten uit het Paleolithicum en Mesolithicum (jagers en verzamelaars) en een middelhoge verwachting vanaf het Neolithicum (landbouwers). Zo zijn in de omgeving van het plangebied meerdere archeologische vondsten bekend, waaronder aardewerk uit het Neolithicum, grafheuvels uit de periode Neolithicum – Bronstijd en een huisplattegrond en andere bewoningssporen uit de Middeleeuwen. Het plangebied is op de historische kaarten voor het eerst bebouwd aan het einde van de 19de eeuw.

Voor de bouw van de villa is het plangebied als (park)bos in gebruik geweest behorende tot het landgoed van De Eult. Archeologische waarden binnen het plangebied worden direct onder het maaiveld verwacht. Indien een plaggendek aanwezig is, bevinden de resten uit het Paleolithicum tot en met de Vroege Middeleeuwen zich onder een esdek van min. 50 cm dik. Echter is waarschijnlijker dat geen esdek aanwezig is binnen het plangebied, omdat het plangebied lange tijd is een bebost gebied is geweest, waardoor eerder wordt verwacht dat eventuele archeologische resten direct onder het maaiveld liggen. Door erosie en zandverstuivingen kunnen bovendien ter plaatste van het plangebied ook archeologische resten zijn verdwenen. Tussen de Bronstijd – Nieuwe Tijd kunnen door ontbossing als gevolg van menselijk handelen zandverstuivingen zijn ontstaan. Bovendien kunnen archeologische reten zijn vergraven door bouw- en sloopactiviteiten in de 19de -21ste eeuw. Gelet op de verschillende verwachtingen binnen het plangebied voor archeologische vindplaatsen, is vervolgens een verkennend booronderzoek9 uitgevoerd. Op basis van het veldonderzoek is de archeologische verwachting uit het bureauonderzoek in hoofdlijnen bevestigd. Er zijn stuwwalafzettingen aanwezig, waarvan de top – en tevens het archeologisch relevante niveau – nog grotendeels intact aanwezig is.

Dit niveau bevindt zich op 90-110 cm -Mv. Vanwege het voorkomen van een verweringshorizont in de meeste boringen valt af te leiden dat er zeker nog grondsporen/resten van vindplaatsen/nederzettingen uit de periode Neolithicum-Late Middeleeuwen aanwezig kunnen zijn. Vindplaatsen uit de periode daarvoor, het Laat-Paleolithicum-

8

9

Buro de Brug, Archeologisch bureauonderzoek, Amalialaan 39 Baarn, gemeente Baarn, B23-564, Spijkerboor, 13 november 2023 Transect, Een Inventariserend Veldonderzoek (verkennende fase) Baarn, Amalialaan 39 Gemeente Baarn (UT), Transect-rapport 5102, Nieuwegein, 21 december 2023

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39

29

Mesolithicum is minder waarschijnlijk, aangezien deze vindplaatsen zich door een ijle vondstconcentratie kenmerken. Grondsporen komen hierbij zelden voor. Omdat de oorspronkelijke top van de stuwwalafzettingen in het plangebied omgeploegd is, is de verwachting op intacte resten uit die periode laag. Centraal in het plangebied is tijdens het veldonderzoek een diepe verstoring waargenomen met baksteenpuin (tot 150 cm -Mv). Deze verstoring hangt waarschijnlijk samen met de gesloopte villa die op deze plek gestaan heeft. Archeologisch gezien het vroegere bouwvlak van de villa volledig verstoord te beschouwen en zijn er geen resten meer te verwachten zijn. Het plangebied heeft, met uitzondering van het voorheen bebouwde deel, op basis van het onderzoek een hoge archeologische verwachting. Hiermee zal in het kader van de herontwikkeling van het plangebied met de eventuele aanwezigheid van resten rekening gehouden moet worden. Er is in ieder geval bekend dat op de plaats van het appartementencomplex tot 120-165 cm -Mv gegraven gaat worden, maar in hoeverre in de rest van het gebied bodemingrepen plaatsvinden, is nog niet bekend. In algemene zin geldt in ieder geval dat bij bodemingrepen tot maximaal 60 cm -Mv het effect op eventueel aanwezige waarden in het plangebied beperkt is.

Binnen deze diepte (gebaseerd op de dikte van het aangetroffen oude bouwlanddek minus een buffer van 30 cm) zijn naar verwachting geen intacte archeologische resten aanwezig. Mochten in het kader van de herontwikkeling in het gebied wel werkzaamheden beneden 60 cm -Mv plaatsvinden, wordt geadviseerd om een vervolgonderzoek uit te voeren op de plaatsen waar een hoge archeologische verwachting geldt. Dit vervolgonderzoek vindt dan plaats in de vorm van een inventariserend veldonderzoek, karterende en waarderende fase, met als doel om de aan- of afwezigheid van archeologische resten aan te tonen en deze zo mogelijk te waarderen. Het vervolgonderzoek kan het beste plaatsvinden in de vorm van een proefsleuvenonderzoek, aangezien de onderzoeken in de omgeving van het plangebied hebben aangetoond dat de resten in het gebied zich met name kenmerken door vondstarme grondsporen. Het bevoegd gezag dient nog een selectiebesluit te nemen naar aanleiding van dit advies. Indien tijdens de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, geldt een meldingsplicht conform Artikel 5.10 van de Erfgoedwet. 4.8.2. Cultuurhistorie In het plangebied wordt geen uit cultuurhistorisch oogpunt waardevolle bebouwing gesloopt. In paragraaf 2.1 is een omschrijving gegeven van de bestaande situatie.

In paragraaf 2.2.1 is aangegeven hoe de planontwikkeling in stedenbouwkundig opzicht binnen die bestaande situatie wordt ingepast.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39

30

4.9.

Bedrijven en milieuzonering Algemeen In planologische procedures waarin de vestiging van woningen in de nabijheid van bedrijven mogelijk wordt gemaakt, moet rekening worden gehouden met ruimtelijk relevante milieuhygienische aspecten van die bedrijven. In het bestemmingsplan staat het begrip "een goede ruimtelijke ordening" centraal. Ook het milieubeleid beoogt handhaving en bevordering van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Om dit te realiseren wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen en heeft twee doelen: ▪ het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; ▪ het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen: 'zware' bedrijven zullen verder van gevoelige bestemmingen worden gesitueerd dan 'lichte' bedrijven. Milieuzonering heeft met name betrekking op milieuaspecten die een ruimtelijke dimensie hebben, te weten geur, stof, geluid en gevaar. Een belangrijk hulpmiddel om hiermee rekening te houden is de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', die voor het eerst in 1986 verscheen en voor het laatst in 2009 geactualiseerd.

In deze brochure is een omvangrijke lijst van bedrijven opgenomen, waarin per bedrijf voor een aantal aspecten de mate van ruimtelijk relevante hinderlijkheid is weergegeven. Voor dit bestemmingsplan zijn de richtafstandenlijst en omgevingstypen belangrijkste bouwstenen van milieuzonering: ▪ richtafstandenlijst In de richtafstandenlijst zijn bedrijven op grond van hun potentiële milieubelasting ingedeeld in zes categorieën. De categorie 1 staat voor de laagste potentiële milieubelastingen en de categorie 6 staat voor de hoogste potentiële milieubelasting. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.

Bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten (zoals productie, opslag, kantoren, parkeerterreinen) kunnen deze deelactiviteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie. ▪ omgevingstype Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten, is onder meer afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Wanneer sprake is van het

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39

31

omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende functies en richtafstanden met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het plangebied ligt in een omgeving die gelet op het karakter is aan te merken als 'gemengd gebied'. Op grond van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' is er sprake een gemengd gebied als er verschillende milieubelastende bestemmingen in de (directe) omgeving van het plangebied zijn gesitueerd. Om deze reden kunnen kortere afstanden worden aangehouden tussen woningen en bedrijven ten opzichte van een rustige woonwijk. Voor de belendende percelen geldt dat kantoren zijn toegestaan. Kantooractiviteiten vallen in milieucategorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en hebben een richtafstand van 10 meter van de bestemmingsgrens tot aan het woongebouw. Aan die richtafstand wordt voldaan. Conclusie Uit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

4.10. Vormvrije mer-beoordeling Het is niet nodig om voor alle nieuwe activiteiten een mer-procedure te volgen. De verplichting voor een mer-procedure ontstaat als de voorgenomen activiteit is vermeld in bijlage C van het Besluit mer, de activiteit daarbij in omvang minimaal gelijk is aan de daarbij vermelde drempelwaarden en de activiteit mogelijk wordt gemaakt in één van de in het Besluit mer aangewezen wettelijke plannen of besluiten. Daarnaast kan een activiteit mer-beoordelingsplichtig zijn op basis van het Besluit mer. Dit is het geval wanneer de voorgenomen activiteit is vermeld in bijlage D van het Besluit mer, de activiteit minimaal gelijk is aan de vermelde drempelwaarden en de activiteit mogelijk wordt gemaakt in de aangewezen plannen of besluiten. Voor plannen geldt overigens al een directe planmer-plicht wanneer het plan een kader vormt voor activiteiten uit bijlage D van besluit mer die de (indicatieve) drempelwaarden overschrijden. Voor activiteiten ónder de drempelwaarde van bijlage D, bestaat sinds de wijziging van het Besluit mer van 1 april 2011 de verplichting tot een zogenaamde vormvrije mer-beoordeling. Het project omvat sloop van bestaande bebouwing en de realisatie van 18 woningen. Daarmee is het project significant kleiner dan het aantal van 2000 woningen genoemd in de D-lijst van het Besluit mer.

Bovendien zijn in de directe omgeving van het plangebied geen andere projecten bekend die gelijktijdig in ontwikkeling worden genomen. Versterking van eventuele effecten worden derhalve niet verwacht. De consequentie van deze regeling is dat in elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan mer. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die beneden de drempelwaarden vallen uit de D-lijst, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de mer-

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39

32

regelgeving, wordt de term vormvrije mer-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije merbeoordeling kan tot twee conclusies leiden: ▪ belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen mer(-beoordeling) noodzakelijk; ▪ belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een merbeoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor mer De in dit hoofdstuk beschreven onderzoeksresultaten voldoen niet alleen aan de onderzoeksverplichting van het Besluit ruimtelijke ordening, maar kunnen ook worden opgevat als de vormvrije mer-beoordeling. Het in de voorgaande paragrafen beschreven onderzoek naar milieuaspecten geeft aan dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen, zijn uitgesloten. Geconcludeerd kan worden dat er geen mer(-beoordeling) noodzakelijk is.

4.11. Duurzaamheid Bij het vaststellen van de Visie Wonen 2016 is raadsbreed een amendement aangenomen waarin aan het college van burgemeester en wethouders wordt verzocht om in te zetten op de ontwikkeling van energieneutrale woningen. Op grond van dit amendement dient voor alle nieuwbouwwoningen, zowel particulier als van de corporaties, te worden gestreefd naar een EPC van 0,2 en dienen daarbij alle maatregelen te worden ingezet die binnen de wettelijke kaders mogelijk zijn. Op grond van constante jurisprudentie heeft de regeling in afdeling 5.1 van het Bouwbesluit 2012, waarin regels zijn neergelegd over energiezuinigheid die bij de bouw van woningen in acht moeten worden genomen, volgens de Afdeling Bestuursrechtsspraak een uitputtend karakter, zodat geen ruimte bestaat in het bestemmingsplan / bij verlening van de omgevingsvergunning op dit punt een nadere regeling te treffen. Vanaf 1 januari 2021 gelden er nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw. In de plaats van de EPC gelden er nieuwe energieprestatie-eisen voor nieuwbouw: 'bijna energieneutrale gebouwen' (BENG). De BENG-eisen zijn een aanscherping ten opzichte van de EPC. In BENG wordt de energieprestatie van een gebouw uitgedrukt met drie indicatoren: ▪ BENG 1 Energiebehoefte: de hoeveelheid energie die een gebouw nodig heeft voor verwarming en koeling uitgedrukt in kWh per m² gebruiksoppervlakte per jaar.

Deze indicator gaat over het beperken van de energievraag van het gebouw zelf. Aandachtspunten: stedenbouwkundig ontwerp, oriëntatie, compact ontwerp, schilisolatie, luchtdichtheid, zomernachtventilatie, ventilatiesysteem en zonwering. ▪ BENG 2 Primair energiegebruik: de hoeveelheid fossiele brandstof in kWh per m2 gebruiksoppervlakte per jaar die nodig is voor verwarming, koeling, warm water en installaties. Let op: voor netstroom wordt het rendement van elektriciteitsproductie verrekend. Aandachtspunten: effi-

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39

33

ciënte installaties, warmteafgifte op lage temperatuur, warmwater met korte leidingen en warmteterugwinning en toepassing van hernieuwbare energie (ook BENG 3). ▪ BENG 3 Aandeel hernieuwbare energie: het percentage (in procenten) hernieuwbare energie van het totale energiegebruik. Aandachtspunten: toepassing van PV, zonneboiler, bodemenergie, omgevingswarmte, biomassa en externe warmtelevering (mits hernieuwbaar). Uit een BENG-beoordeling van het woningbouwontwerp blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit 2012.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39

34

5.

Uitvoerbaarheid

5.1.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op grond van artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is op de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3, van de wet is artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van overeenkomstige toepassing. Artikel 3.1.1 van het Bro bepaalt dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen, die in het bestemmingsplan in het geding zijn. Binnengekomen vooroverlegreacties worden deze te zijner tijd samengevat en beantwoord in deze paragraaf. In het kader van de buurtparticipatie is op 11 september 2023 een bijeenkomst worden georganiseerd. Hiervoor zijn ongeveer 150 directe omwonenden uitgenodigd. Tijdens de avond waren 16 omwonenden en een vertegenwoordiging van de gemeente Baarn aanwezig. Uit het verslag10 van deze avond blijkt dat omwonenden geen overwegende bezwaren tegen de planontwikkeling hebben.

5.2.

Economische uitvoerbaarheid Conform artikel 6.12, lid 1 Wro dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. Volgens artikel 6.2.1. van het Bro wordt hier in ieder geval de bouw van één of meerdere hoofdgebouwen onder verstaan. Voor de ontwikkeling van het plangebied dient derhalve in principe een exploitatieplan te worden vastgesteld. Conform artikel 6.12, lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden anderszins verzekerd is. De initiatiefnemers en de gemeente Baarn zullen een anterieure overeenkomst sluiten, waarmee voldaan wordt aan artikel 6.12, lid 2 Wro. Derhalve is het niet noodzakelijk om een exploitatieplan conform artikel 6.12, lid 1 Wro vast te stellen. In de anterieure overeenkomst worden tevens afspraken vastgelegd betreffende eventuele planschade. Op deze wijze is de financiële haalbaarheid van het plan gegarandeerd.

10

Holland Huis Projectontwikkeling B.V, Verslag informatie-inloopavond Amalialaan 39 te Baarn: Villa Anthonia, Baarn, 21 september 2023

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39

35

6.

Conclusie In 2016 is de bestaande villa op het perceel Amalialaan 39 gesloopt. De vrijgekomen locatie is door de ligging en met het oog op het woon- en leefklimaat van de bewoners daarvan met name geschikt voor woningbouw. Gelet op de ligging aan de rand van het centrum heeft een invulling met woningen die geschikt zijn voor zowel senioren als andere doelgroepn daarbij de voorkeur. Derhalve wordt een appartementengebouw met 18 levensloopbestendige appartementen in diverse prijsklassen gebouwd. Het woningbouwprogramma en architectuur, en de maatvoering van de woningen sluiten aan bij de bestaande stedenbouwkundige opzet van de omgeving. Uit de uitgevoerde (milieu)onderzoeken zijn geen belemmeringen naar voren gekomen, die deze ontwikkeling in de weg staan. De ontwikkeling past eveneens in het gemeentelijk beleid, om door middel van inbreiding woningen mogelijk te maken. In ruimtelijk-functioneel opzicht zijn er derhalve geen belemmeringen voor de realisatie van de appartementen.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Baarn - Amalialaan 39