Voorstel tot vaststellen van de grondprijzen 2023

RAADSVOORSTEL Commissie R&E Cluster: Afdeling

7 maart 2023 Planning & Control Financiën & Control

Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Programma:

22 maart 2023 Wethouder van Tilborg 8 (volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing)

Voorstel tot vaststellen van de grondprijzen 2023

1. Voorgesteld besluit 1. De grondprijzen 2023 vast te stellen conform de notitie grondprijzen 2023. 2. Eerdere besluitvorming Er is geen eerdere besluitvorming. 3. Samenvatting Deze notitie gaat in op de grondprijzen zoals de gemeente Baarle-Nassau die in 2023 hanteert voor de uitgifte van gronden met verschillende functies. Het belangrijkste doel van deze notitie is dan ook de communicatie van de (uitgangspunten voor de) actuele grondprijzen richting belangstellenden, zoals burgers en marktpartijen. We borduren daarbij voort op de actuele- en marktconforme grondprijzen uit de grondprijzennotitie uit 2022. Er is sprake van ruimte voor verhoging van onze grondprijzen wanneer bijvoorbeeld de v.o.n.-prijzen sterker stijgen dan de bouwkosten of als de gemeente bijvoorbeeld wordt geconfronteerd met hogere kosten voor het aanleggen van publieke voorzieningen. Daarnaast spelen economische ontwikkelingen zoals de inflatie een rol en kunnen backtesting, marktanalyses en benchmarking uitwijzen dat de grondprijzen kunnen worden verhoogd. Deze factoren zijn geanalyseerd aan de hand van eigen onderzoek.

Op basis van deze analyse, in combinatie met door externe bureaus opgestelde adviezen en rapportages vanuit de markt, stellen we voor om per afzonderlijk vastgoedsegment (voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen, zendmasten en overige nutsvoorzieningen) een behouden grondprijsstijging van 2% door te voeren. Met uitzondering van sociale huurwoningen, waarvoor wordt geadviseerd geen verhoging door te voeren.

Voorstel 4. Inleiding Deze notitie is een uitwerking van de Nota Grondbeleid en dient jaarlijks te worden geactualiseerd en vastgesteld door de raad. Dit is hoofdzakelijk bedoeld als waarborg voor de gemeente opdat gronden worden verkocht tegen marktconforme prijzen. Daarnaast is een belangrijk voordeel van een vastgesteld en openbaar gemeentelijk grondprijsbeleid de transparantie. Dit beïnvloedt het begrip tussen marktpartij en gemeente tijdens de onderhandelingen positief. Ook biedt dit houvast voor het gemeentelijke interne proces bij verkopen van grond en duidelijkheid richting raad en college. 5. Argumenten

Zaaknummer: 422905

1.1 De ontwikkeling van de v.o.n.-prijzen in combinatie met de ontwikkeling van de bouwkosten en inflatie geven aanleiding om onze grondprijzen te verhogen. Er is sprake van ruimte voor verhoging van onze grondprijzen wanneer bijvoorbeeld de v.o.n.-prijzen sterker stijgen dan de bouwkosten of als de gemeente bijvoorbeeld wordt geconfronteerd met hogere kosten voor het aanleggen van publieke voorzieningen. Daarnaast spelen economische ontwikkelingen zoals de inflatie een rol en kunnen backtesting, marktanalyses en benchmarking uitwijzen dat de grondprijzen kunnen worden verhoogd. Deze factoren zijn geanalyseerd aan de hand van eigen onderzoek. Op basis van deze analyse, in combinatie met door externe bureaus opgestelde adviezen en rapportages vanuit de markt, stellen we voor om per afzonderlijk vastgoedsegment (voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen, zendmasten en overige nutsvoorzieningen) een behouden grondprijsstijging van 2% door te voeren. Met uitzondering van sociale huurwoningen, waarvoor wordt geadviseerd geen verhoging door te voeren. 1.2 We maken gebruik van diverse publicaties. Bij het bepalen van de hoogte van de parameter voor de opbrengstenontwikkeling binnen de grondexploitaties is gebruik gemaakt van publicaties over de ontwikkeling van de markt.

Bij het opstellen van dit advies hebben wij daarbij gekeken naar de prijsontwikkeling van de woningmarkt, de ontwikkeling van de bouwkosten en prijsontwikkeling van civiele werken. De indexering van de grondprijzen baseren we daarnaast onder andere op de publicaties van bureau Metafoor. Deze publicatie zet de meest recente cijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van de grondwaardeontwikkeling in de komende jaren. De laatste cijfers van Metafoor komen uit de kwartaalrapportage Q3 2022. Deze cijfers staven we met parameterprognoses omtrent gebiedsontwikkeling van adviesbureau Stadkwadraat. De Macro Economische Verkenning 2023 van het CPB, de woningmarktmonitor van ABN AMRO en rapportages van ING, NVM en BDB gebruiken we om de ontwikkeling van diverse prijzen, de woningmarkt en de economie te koppelen aan ons grondprijsbeleid. 1.3

Een benchmark met andere gemeenten in de vorm van een actuele marktanalyse wijzen uit dat onze grondprijzen marktconform zijn. Een verhoging van de grondprijzen in 2022 leidt voor de gemeente Baarle-Nassau niet tot grote afwijkingen in de benchmark met andere gemeenten. Er is een marktanalyse uitgevoerd met betrekking tot de huidige verkoopprijzen voor bouwgrond. In 12 omliggende gemeenten hebben we gekeken naar de prijs per m2 bouwgrond op basis van kavels die te koop staan (per november 2022) en die zijn verkocht in 2022. 1.4

Er is een backtest uitgevoerd waaruit blijkt dat dat de gehanteerde grondprijzen in 2021/2022 niet te hoog waren. Met een backtest wordt getoetst of een bepaalde aanpak effectief zou kunnen zijn op basis van historische data. In dit geval is per gemeente gekeken naar de grondverkopen die zich binnen de diverse grondexploitaties hebben voorgedaan in 2022, afgezet tegen de beschikbare kavels en de eerder gestelde verwachtingen. Daarnaast zijn de gerealiseerde grondprijzen geanalyseerd en is bekeken of de verkopen die zijn doorgeschoven naar de toekomst reëel zijn. Hieruit kan worden afgeleid dat de gehanteerde grondprijzen in 2021/2022 niet te hoog waren. In 2022 heeft onze gemeente de grondprijzen trapsgewijs verhoogd (verschillend per vastgoedsegment). In de meerjarenprognose wordt, voorzichtigheidshalve, momenteel rekening gehouden met een opbrengststijging van 1% voor de jaren na 2022. 1.5

Er is rekening gehouden met de economische ontwikkelingen ten aanzien van inflatie en bouwkosten. Zaaknummer: 422905

Na sterk herstel uit de coronacrisis valt de groei nu terug doordat inflatie de huishoudbestedingen onder druk zet. De oorlog in Oekraïne en de verstoringen door de coronacrisis hebben geleid tot een scherp opgelopen inflatie. Vooral de zeer snel gestegen energieprijzen raken een groeiend aantal huishoudens in de portemonnee nu steeds meer energiecontracten worden aangepast. Hierdoor komt de consumptiegroei steeds verder tot stilstand en wordt de economische groei afgeremd. Op jaarbasis zijn de prijzen (CPI, alle bestedingen) gestegen met circa 14% (bron; CBS, per november 2022). Voor 2023 wordt een prijsstijging van tussen de 2% en 6% verwacht, de prognoses lopen hierin sterk uiteen (bron; CPB, september 2022). Het moge duidelijk zijn dat inflatieramingen op dit moment met een grotere onzekerheid omgeven zijn. Naast de economische volatiliteit zijn daar nog andere redenen voor. Ook de manier waarop het CBS omgaat met de energiekortingen en het prijsplafond berekent, is nog niet duidelijk. Daarnaast is er nog de aanstaande aanpassing van de inflatiemethodiek om bestaande energiecontracten mee te nemen en is het nog niet duidelijk wanneer het kabinet het prijsplafond op de energierekening weer zal loslaten. Het zijn allemaal factoren die het exacte inflatieverloop zeer onzeker maken. De stijging van de stichtingskosten lijkt (op een hoog niveau) te stabiliseren.

Naast grondstoffen en energie is ook arbeid duurder geworden het afgelopen jaar. Op jaarbasis is de prijsindex bouwkosten (loon + materiaal) gestegen met circa 12% (bron, BDB, oktober 2022). De prognose is dat in oktober 2023 de bouwkosten voor nieuwbouw circa 5% à 6% hoger liggen dan in oktober 2022 (bron; BDB, november 2022). Op jaarbasis is de bouwkostenindex GWW (grond-, weg- en waterbouw) gestegen met circa 9% (bron; BDB, oktober 2022). Door het tekort aan bouwmaterialen stijgen de kosten voor grond- wegen waterbouw. Naast materiaaltekorten kampen bedrijven met personeelstekorten. Ook de problematiek wat betreft stikstof en PFAS hebben negatieve effecten op de GWW-sector. Ondanks deze problemen is de werkvoorraad van de meeste bouwers stabiel gebleven in het afgelopen jaar. Voor het komende jaar wordt uitgegaan van een krimp, de top van de GWW-kosten lijkt dan voorbij te zijn. De prognose is dat in oktober 2023 de GWW kosten circa 5% à 6% hoger liggen dan in oktober 2022 (bron; BDB, november 2022). 1.6 Er is rekening gehouden met de ontwikkeling van de huizenprijzen. De prijsvorming op de bestaande markt bepaalt in sterke mate de ruimte voor het bewegen van prijzen in de nieuwbouw en daarmee ook voor de bouwgrond die we als gemeente voor nieuwbouwwoningen verkopen.

In de verkoop van onze eigen kavels merken we als gemeente tot nu toe weinig van een verslechtering van de markt. De huizenmarkt hapert wel degelijk door de koopkrachtdaling, de hogere hypotheekrente en de kwakkelende economie. De markt zit in een neerwaartse spiraal van minder aankopen, meer woningen te koop en dalende huizenprijzen. Na de Russische inval in Oekraïne zijn de energie- en voedselprijzen fors gestegen. Als gevolg daarvan groeit de economische- en financiële onzekerheid, valt de koopkracht terug en stijgt de hypotheekrente. Hierdoor verslechtert de betaalbaarheid van koopwoningen en komen transacties lastiger tot stand. Gemiddeld liggen de huizenprijzen over heel 2022 naar verwachting 13,7 procent hoger dan het gemiddelde prijspeil in 2021. Door de verder gestegen rente koelt de Nederlandse huizenmarkt sneller af dan voorzien. Recente NVM-cijfers wijzen op een scherpe prijscorrectie in het derde kwartaal en dat deze de komende maanden doorzet. Volgend jaar dalen de huizenprijzen naar verwachting met 3%, gevolgd door een verdere daling van 2% in 2024.

Zaaknummer: 422905

De effecten van de verhoging van de grondprijzen worden verwerkt in de lopende grondexploitaties. Onderstaand een overzichtstabel met de grondprijzen per segment voor 2023 (zoals opgenomen in de notitie “grondprijzen 2023 van gemeente Baarle-Nassau”), inclusief een verhoging van 2% (voor zowel woningbouw, bedrijventerreinen, zendmasten en overige nutsvoorzieningen). Met uitzondering van sociale huurwoningen, waarvoor wordt geadviseerd geen verhoging door te voeren. In het kader van de waardering van de grondexploitatie gaan wij conform de BBV-regelgeving uit van het voorzichtigheidsprincipe. Voor de jaren na 2023 wordt derhalve een opbrengstenstijging van 1% gehanteerd. Bij de volgende actualisatie moet op basis van nieuwe marktgegevens blijken of het hanteren van een hogere opbrengstenstijging voor deze regio kan worden beargumenteerd. Grondprijzen Baarle-Nassau 2023 BaarleNassau 2023 Sociale huurwoningen * Kavel t/m 120 m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2 Vrijesector huurwoningen Tussenwoning Hoekwoning Appartement Koopwoningen Tussenwoning Hoekwoningen Tweekapper Vrijstaand Appartement Bouwkavels voor particuliere ontwikkeling Vrijstaand Reststroken Percelen t.b.v. tussen- en hoekwoningen Percelen t.b.v. tweekappers en vrijstaand Percelen t.b.v.

appartementencomplexen Zendmasten en overige nutsvoorzieningen Zendmasten (jaarlijkse huurprijs) Plaatsing extra antenne/medegebruik Overige nutsvoorzieningen Innovatieve woonvormen Huisvesting anders dan reguliere woningbouw Overige functies Kantoren Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

Maaijkant 2e fase 2023

192 230

167 p/m2 175 p/m2

235 235 291

178 p/m2 196 p/m2 232 p/m2 bvo

240 255 291 301 291

178 p/m2 196 p/m2 232 p/m2 250 p/m2 232 p/m2 bvo

301

250 p/m2

240 291 291

178 p/m2 232 p/m2 232 p/m2

6.324 3.162 208

p/provider toeslag p/m2

taxatie/residueel taxatie / residueel

* Momenteel loopt een traject met de woningbouwstichting over de actualisatie van deze grondprijzen. De uitkomsten hiervan worden meegenomen in de notitie grondprijzen 2024.

Voor een vergelijk met de grondprijzen van 2022 is de “notitie grondprijzen 2022 van de gemeente Baarle-Nassau” separaat als bijlage toegevoegd.

Zaaknummer: 422905

6. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Het risico is aanwezig dat door laagconjunctuur de gronduitgifte vertraagt (dit kan leiden tot extra rentekosten). De hoogte van de grondprijs kan hierin een factor zijn. Mocht dit zich voor doen, is het risico beperkt. In de afzonderlijke risicoparagrafen binnen de grondexploitaties is hier rekening mee gehouden. 1.2 Het niet vaststellen van het grondprijzenbeleid betekent dat we terugvallen op het bestaande beleid. Aangezien daar uitgegaan wordt van de residuele grondwaardemethode is het financieel risico beperkt. Echter, de marktconformiteit van de minimum grondprijzen is dan niet gewaarborgd. Gemeentelijke grondprijzen beneden de residuele grondwaarden hebben tot gevolg dat ontwikkelaars, of de eerste kopers, staatssteun ontvangen. 7. Alternatieven Niet van toepassing. 8. Lasten, baten en dekking Niet van toepassing. 9. Relatie tot Baarle-Hertog Er is geen relatie tot Baarle-Hertog. 10. Relatie tot ABG-Organisatie In het kader van grondprijzen wordt binnen de drie ABG-gemeenten gewerkt met één systematiek van grondprijsberekening. De grondprijzen zijn per gemeente verschillend omdat de lokale situaties anders zijn. Ook kennen de drie gemeenten een andere nota grondbeleid. 11. Communicatie en vorm van participatie De grondprijzen zullen worden gepubliceerd op de website van de gemeente. 12.

Vervolg Planning: De effecten worden verwerkt in de lopende grondexploitaties. Publicatie op de website van de gemeente.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU M. Antens M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf secretaris burgemeester

Bijlage(n): Notitie grondprijzen 2022 van de gemeente Baarle-Nassau Notitie grondprijzen 2023 van de gemeente Baarle-Nassau

Zaaknummer: 422905

DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 422905;

besluit: 1. De grondprijzen 2023 vast te stellen conform de notitie grondprijzen 2023.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 22 maart 2023

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

H.C. Veraart Griffier

M.H.M.R. de Hoon-Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 422905