Voorstel tot vaststellen van de grondprijzen 2022

RAADSVOORSTEL Commissie R&E: Behandelend medewerker: Cluster: Afdeling

25 januari 2022 Jurrian Witzand

Raadsvergadering: Portefeuillehouder:

9 februari 2022 Wethouder van Tilborg

Planning & Control Financiën & Control

Programma:

8 (volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing)

Voorstel tot vaststellen van de grondprijzen 2022

1. Samenvatting Aanleiding: De notitie grondprijzen is een uitwerking van de nota grondbeleid en dient jaarlijks te worden geactualiseerd en vastgesteld door de raad. Dit is hoofdzakelijk bedoeld als waarborg voor de gemeente opdat gronden worden verkocht tegen marktconforme prijzen. De notitie gaat in op de grondprijzen zoals de gemeente Baarle-Nassau die in 2022 hanteert voor de uitgifte van gronden met verschillende functies. Gevraagde beslissing: 1. De grondprijzen 2022 vast te stellen conform de notitie grondprijzen 2022. Beoogd effect: Het belangrijkste doel van de notitie grondprijzen is de communicatie van de (uitgangspunten voor de) actuele grondprijzen richting belangstellenden, zoals burgers en marktpartijen. Daarnaast is een belangrijk voordeel van een vastgesteld en openbaar gemeentelijk grondprijsbeleid de transparantie. Dit beïnvloedt het begrip tussen marktpartij en gemeente tijdens de onderhandelingen positief. Ook biedt dit houvast voor het gemeentelijke interne proces bij verkopen van grond en duidelijkheid richting raad en college. 2. Onderbouwing, aanpak, uitvoering Inleiding De belangrijkste factoren bij het bepalen van de grondprijzen zijn; economische ontwikkelingen, backtesting, marktanalyse, benchmarking en referentiecijfers. Deze factoren zijn geanalyseerd aan de hand van eigen onderzoek.

Op basis van deze analyse (in combinatie met het feit dat we voortborduren op de raming van een jaar geleden, welke de actuele marktconforme grondwaarde van dat moment vertegenwoordigt) stellen we voor om per afzonderlijk vastgoedsegment de grondprijzen (trapsgewijs) te verhogen.

Zaaknummer: 366685

Argumenten 1.1 We maken gebruik van diverse publicaties. Bij het bepalen van de hoogte van de parameter voor de opbrengstenontwikkeling is gebruik gemaakt van publicaties over de ontwikkeling van de markt. Bij het opstellen van dit advies hebben wij daarbij gekeken naar de prijsontwikkeling van de woningmarkt, de ontwikkeling van de bouwkosten en prijsontwikkeling van civiele werken. De indexering van de grondprijzen baseren we daarnaast onder andere op de publicaties van bureau Metafoor. Deze publicatie zet de meest recente cijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van de grondwaardeontwikkeling in de komende jaren. De laatste cijfers van Metafoor komen uit de kwartaalrapportage Q3 2021. Deze cijfers staven we met de parametervisie van adviesbureau Stadkwadraat. De Macro Economische Verkenning 2022 van het CPB, de woningmarktmonitor van ABN AMRO en rapportages van ING, Cobouw en BDB gebruiken we om de ontwikkeling van diverse prijzen, de woningmarkt en de economie te koppelen aan ons grondprijsbeleid. 1.2

De ontwikkeling van de v.o.n.-prijzen in combinatie met de ontwikkeling van de bouwkosten geven aanleiding om onze grondprijzen te verhogen. Er is aanleiding voor verhoging van onze grondprijs wanneer de v.o.n.-prijzen sterker stijgen dan de bouwkosten. Hoewel er een sterke stijging van de bouwkosten zichtbaar is, stijgen de woningprijzen nog veel harder. Ook in deze regio is dat het geval geweest. Zowel adviesbureau Stadkwadraat als Metafoor adviseren de grondprijzen aan te scherpen tussen de 10% en 20% (op basis van residuele grondwaarde indexen). We borduren voort op de notitie grondprijzen 2021, welke is gebaseerd op een onafhankelijk advies van adviesbureau “Stec Groep”. Dit adviesrapport heeft ons informatie verschaft over actuele en marktconforme grondprijzen (gemeentespecifiek en per vastgoedsegment is onder andere gekeken naar marktontwikkelingen, residuele grondwaarden en grondprijzen van omliggende gemeenten). De resultaten uit het adviesrapport worden weergegeven in onderstaande tabel (kolom B) en afgezet tegen de grondprijzen zoals opgenomen in de grondprijzennotitie 2020 (kolom A). Gezien de impact van het verschil (kolom C) is er in 2021 voor gekozen de grondprijzen niet vast te stellen conform het adviesrapport van Stec Groep maar een trapsgewijze aanpassing naar marktconforme grondprijzen te hanteren.

Voor 2021 is derhalve 1/3e van het verschil gecorrigeerd (per vastgoedsegment) met als resultaat de grondprijzen voor 2021 in kolom D. Gezien de waardeontwikkeling van de v.o.n.-prijzen, de aanhoudende onzekerheid omtrent de pandemie en de macro-economische onzekerheden adviseren we de grondprijzen gematigd te verhogen (en dus niet met de geadviseerde 10% tot 20% door de adviesbureaus Stadkwadraat en Metafoor. Voor 2022 wordt geadviseerd om de resterende 2/3e van het verschil te corrigeren (per vastgoedsegment) met als resultaat de grondprijzen voor 2022 in kolom E.

Zaaknummer: 366685

Grondprijzen gemeente Baarle-Nassau 2022 (met uitzondering van Maaijkant 2e fase) Adviesrapport Grondprijzen grondprijzen -notitie 2020 Stec Groep (A) (B) Sociale huurwoningen Kavel t/m 120 m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2 Vrijesector huurwoningen Tussenwoning Hoekwoning Koopwoningen Tussenwoning Hoekwoningen Tweekapper Vrijstaand Bouwkavels voor particuliere ontwikkeling Vrijstaand

Delta Grondprijzen Grondprijzen grondprijzen -notitie 2021 -notitie 2022 2020 vs advies (D) (E) (C)

€ 20.000 € 208 €

€ 20.000 p/kavel 256 p/m2

0% 23,1%

€ 20.000 € 224

€ 192 p/m2 € 230 p/m2

€ 208 € € 229 €

230 p/m2 230 p/m2

10,6% 0,5%

€ 215 € 229

€ 230 p/m2 € 230 p/m2

€ 208 € € 229 € € 270 € € 291 €

235 p/m2 250 p/m2 285 p/m2 295 p/m2

13,0% 9,3% 5,4% 1,3%

€ 217 € 236 € 275 € 292

€ 235 p/m2 € 250 p/m2 € 285 p/m2 € 295 p/m2

€ 291 €

295 p/m2

1,3%

€ 292

€ 295 p/m2

Bij de volgende actualisatie moet op basis van nieuwe marktgegevens blijken of er redenen zijn voor een verdere aanpassing van de grondprijzen. Met betrekking tot de grondprijzen voor sociale huurwoningen wordt geadviseerd af te stappen van een vaste kavelwaarde (voor kavels t/m 120 m2) en te gaan verrekenen per vierkante meter. Hiermee wordt de afname van kleinere kavels gestimuleerd (passend bij compactere- en betaalbare woningen). De grondprijs per vierkante meter (€ 192 m2) is bepaald op basis van referentieonderzoek, waarmee markconformiteit is gewaarborgd. Nota bene; vooralsnog is nog niet tot overeenstemming gekomen met Leystromen omtrent de prestatieafspraken en er is derhalve vooralsnog nog geen getekende prestatieafspraak. Voor de grondprijzen met betrekking tot Maaijkant 2e fase wordt geadviseerd een verhoging van, afgerond, 5% door te voeren (gebaseerd op de hierboven genoemde gemiddelde grondprijsverhoging van 2022 ten opzichte van 2021). Zie onderstaande tabel voor het resultaat waarbij de prijzen voor Maaijkant 2e fase in de grondprijzennotitie 2022 worden afgezet tegen de prijzen in de grondprijzennotitie 2021.

Grondprijzen gemeente Baarle-Nassau 2022 (Maaijkant 2e fase) Grondprijzen Grondprijzen -notitie 2021 -notitie 2022 Sociale huurwoningen Kavel t/m 120 m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2 Vrijesector huurwoningen Tussenwoning Hoekwoning Koopwoningen Tussenwoning Hoekwoningen Tweekapper Vrijstaand Bouwkavels voor particuliere ontwikkeling Vrijstaand

€ 20.000 € 166

€ 167 p/m2 € 175 p/m2

€ 166 € 183

€ 175 p/m2 € 192 p/m2

€ 166 € 183 € 216 € 233

€ 175 p/m2 € 192 p/m2 € 227 p/m2 € 245 p/m2

€ 233

€ 245 p/m2

Zaaknummer: 366685

De huurprijzen voor zendmasten en de grondprijzen voor overige nutsvoorzieningen adviseren te indexeren met CPI (van oktober – alle bestedingen – 3,4%) van het CBS. Waarbij wordt voortgeborduurd op de raming van een jaar geleden, welke de actuele marktconforme grondwaarde van dat moment vertegenwoordigt. In het kader van de waardering van de grondexploitatie gaan wij conform de BBV-regelgeving uit van het voorzichtigheidsprincipe. De daaropvolgende jaren wordt derhalve een opbrengstenstijging van 1% gehanteerd. Dit wordt ook bevestigd door berichtgeving van adviesbureaus waarin wordt gesproken over afvlakkende prijsstijgingen in de aankomende jaren. Bij de volgende actualisatie moet op basis van nieuwe marktgegevens blijken of er redenen zijn voor een verdere aanpassing van de grondprijzen. 1.3

Een benchmark met andere gemeenten in de vorm van een actuele marktanalyse wijzen uit dat onze grondprijzen realistisch zijn. Een verhoging van de grondprijzen in 2022 leidt voor de gemeente Baarle-Nassau niet tot grote afwijkingen in de benchmark met andere gemeenten. Er is een marktanalyse uitgevoerd met betrekking tot de huidige verkoopprijzen voor bouwgrond. In 12 omliggende gemeenten hebben we gekeken naar de prijs per m2 bouwgrond op basis van kavels die te koop staan (per november 2021) en die zijn verkocht in 2021. 1.4

Er is een backtest uitgevoerd waaruit blijkt dat dat de gehanteerde grondprijzen in 2020/2021 niet te hoog waren. Met een backtest wordt getoetst of een bepaalde aanpak effectief zou kunnen zijn op basis van historische data. In dit geval is gekeken naar de grondverkopen die zich binnen de diverse grondexploitaties hebben voorgedaan in 2021, afgezet tegen de beschikbare kavels en de eerder gestelde verwachtingen. Daarnaast zijn de gerealiseerde grondprijzen geanalyseerd en is bekeken of de verkopen die zijn doorgeschoven naar de toekomst reëel zijn. Hieruit kan worden afgeleid dat de gehanteerde grondprijzen in 2020/2021 niet te hoog waren. In 2021 heeft onze gemeente de grondprijzen trapsgewijs verhoogd (verschillend per vastgoedsegment). In de meerjarenprognose wordt voorzichtigheidshalve momenteel rekening gehouden met een opbrengststijging van 1% voor de jaren na 2021. 1.5

Er is rekening gehouden met de economische ontwikkelingen ten aanzien van inflatie en bouwkosten. Op jaarbasis zijn de prijzen (CPI; prijsindex 2015) gestegen met 3,4% (bron; CBS, per oktober 2021). Voor 2022 en voor de langere termijn wordt uitgegaan van een prijsstijging van 2%. De consumentenprijsinflatie in Nederland lag de afgelopen maanden (januari 2021 – oktober 2021) in de buurt van 2%. De hoge inflatie is waarschijnlijk van tijdelijke aard en zal naar verwachting in de loop van 2022 weer afzwakken. Na een aantal jaren van sterk stijgende woningbouwkosten leek de Covid-19 crisis te zorgen voor een stabilisatie. Inmiddels stijgen de kosten weer hard, voornamelijk door de schaarste aan bouwmaterialen. De grote stijging lijkt deels veroorzaakt door verstoorde mondiale productieketens als neveneffect van de pandemie. Hoge prijzen voor bouwmaterialen reflecteren weinig aanbod in relatie tot de wereldwijde vraag. Dit kan uiteindelijk drukken op de bouwproductie. De verwachting is dat de mondiale productieketens weer op orde raken en beter voldoen aan de vraag, waardoor de grootste stijging in de bouwkosten achter de rug is. Vanaf 2021 geldt dat vergunningaanvragen moeten voldoen aan de nieuwe BENG eisen. Woningen moeten bijna energieneutraal worden, wat ook een prijsopdrijvend effect heeft op de directe bouwkosten.

Daarnaast hangt nog steeds boven de markt wat de daadwerkelijke effecten zullen zijn van nieuw stikstof en PFAS-beleid. De prognose Zaaknummer: 366685

is dat aan het einde van 2021 de bouwkosten voor nieuwbouw 4,0% tot 8,0% hoger liggen dan op 1 januari 2021 (bron; bouwkostenkompas en CBS per oktober 2021). Voor 2022 wordt een afname in schaarste voorzien (ING, september 2021 en Cobouw september 2021), al blijft het maar de vraag of dat direct zal zorgen voor stabielere woningbouwkosten. De toekomstige ontwikkeling van de bouwkosten is dan ook nog erg onzeker. Op jaarbasis is de GWW index (grond-, weg- en waterbouw) gestegen met 5,9% (bron; BDB, september 2021). Door het tekort aan bouwmaterialen stijgen de kosten voor grond- weg- en waterbouw. Naast materiaaltekorten lijken ook de personeelstekorten toe te nemen. Na een periode van 2020 tot en met begin 2021, waarin de stijging van de kosten stabiel was, lijken de kosten nu weer snel te stijgen. Ook de problematiek wat betreft stikstof en PFAS hebben negatieve effecten op de GWW-sector. Ondanks deze problemen blijft de werkvoorraad van de meeste bouwers stabiel (waar eerder van een krimp werd uitgegaan). Aangezien de bouw een laat-cyclische sector is, zullen de effecten van de Covid-19 crisis op de GWW-kosten naar verwachting ook in 2022 zichtbaar zijn. De top van de GWW-kosten lijkt dan voorbij te zijn. 1.6 Er is rekening gehouden met de ontwikkeling van de huizenprijzen.

Ondanks de Covid-19 pandemie bleef in Nederland en in onze regio de woningmarkt zich in termen van prijsstijgingen opwaarts ontwikkelen. Een ontwikkeling die overigens al lang geleden werd ingezet. Woningen worden snel verkocht en er wordt boven de vraagprijs geboden. De prijsvorming op de bestaande markt bepaalt in sterke mate de ruimte voor het bewegen van prijzen in de nieuwbouw en daarmee ook voor de bouwgrond die we als gemeente voor nieuwbouwwoningen verkopen. In de verkoop van onze eigen kavels merken we als gemeente tot nu toe niets van een verslechtering van de markt. Ook de toonaangevende Nederlandse banken houden rekening met stijgende woningprijzen. De huizenprijzen laten in 2021 de sterkste groei in twintig jaar zien bij een minimaal aanbod. In 2022 wordt een gematigder maar evengoed aanzienlijke groei verwacht. Dit heeft onder andere te maken met de lage rente en bijzonder hoge spaarquote tijdens de Covid-19 pandemie, wat tot meer financieringsruimte heeft geleid. Vanaf 2023 wordt een minder sterke groei verwacht, maar deze raming is met grote onzekerheid omgeven. Voor dit jaar heeft het Economisch Bureau de gemiddelde stijging van de huizenprijzen bijgesteld naar 15% (per medio 2021). Voor 2022 verwacht zij een prijsstijging van 10% (per medio 2021). Volgens de CBS/kadastercijfers lagen de huizenprijzen afgelopen augustus 17,8% hoger dan een jaar geleden.

De actuele cijfers van het NVM laten inmiddels al een stijging van de gemiddelde verkoopprijs van 19,2% zien (jaarmutatie Q3 2021 – Q3 2020). En de verwachting is dat de prijsstijging de komende maanden hoog blijft. Deze prijsstijging werkt door in de prijsontwikkeling van volgend jaar. 1.7

De notitie voorziet in een verhoging van het percentage waarmee het college de vaste grondprijs kan verhogen (en nu ook; verlagen) en daarmee marktconforme grondprijzen realiseert voor specifieke woningbouwontwikkelingen. Indien er woningbouwontwikkelingen zijn waarbij, in verband met omgevingsfactoren, een afwijkende grondprijs gerechtvaardigd is (bijvoorbeeld gronden die nabij water, bosrand of aan de rand van de bebouwde kom gelegen zijn), kan het college de vaste prijs op dit moment met maximaal 15% verhogen. Er wordt voorgesteld het ook mogelijk te maken om de grondprijs met 15% naar beneden bij te kunnen stellen, mocht daartoe aanleiding zijn (bijvoorbeeld voor gronden die als gevolg van verkaveling een minder gunstige ligging hebben).

Zaaknummer: 366685

Overzichtstabel grondprijzen 2022 De geadviseerde grondprijsverhogingen, zoals opgenomen in de paragraaf “argumenten” onder punt 1.2, resulteren in de volgende grondprijzen voor 2022 (conform de notitie “grondprijzen 2022 van gemeente Baarle-Nassau”). De effecten hiervan worden verwerkt in de lopende grondexploitaties. Grondprijzen Baarle-Nassau 2022 BaarleNassau 2022 Sociale huurwoningen Kavel t/m 120 m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2 Vrijesector huurwoningen Tussenwoning Hoekwoning Koopwoningen Tussenwoning Hoekwoningen Tweekapper Vrijstaand Bouwkavels voor particuliere ontwikkeling Vrijstaand Zendmasten en overige nutsvoorzieningen Zendmasten (jaarlijkse huurprijs) Plaatsing extra antenne/medegebruik Overige nutsvoorzieningen Innovatieve woonvormen Huisvesting anders dan reguliere woningbouw Overige functies Kantoren Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

Maaijkant 2e fase 2022

€ 192 € 230

€ 167 p/m2 € 175 p/m2

€ 230 € 230

€ 175 p/m2 € 192 p/m2

€ 235 € 250 € 285 € 295

€ 175 p/m2 € 192 p/m2 € 227 p/m2 € 245 p/m2

€ 295

€ 245 p/m2

€ 6.200 € 3.100 € 204

p/provider toeslag p/m2

taxatie/residueel taxatie / residueel

Voor een vergelijk met de grondprijzen van 2021 is de “notitie grondprijzen 2021 van de gemeente Baarle-Nassau” separaat als bijlage toegevoegd. 3. Alternatieven Niet van toepassing. 4. Lasten, baten en dekking Investering: Niet van toepassing. Eenmalige kosten: Niet van toepassing. Structurele kosten: Niet van toepassing. Dekking: Niet van toepassing. 5. Relatie met Baarle-Hertog Er is geen relatie tot Baarle-Hertog.

Zaaknummer: 366685

6. Relatie ABG-Organisatie In het kader van grondprijzen wordt binnen de drie ABG-gemeenten gewerkt met één systematiek van grondprijsberekening. De grondprijzen zijn per gemeente verschillend omdat de lokale situaties anders zijn. Ook kennen de drie gemeenten een andere nota grondbeleid. 7. Risico’s 1.1. Het risico is aanwezig dat door laagconjunctuur de gronduitgifte vertraagd (dit kan leiden tot extra rentekosten). De hoogte van de grondprijs kan hierin een factor zijn. In de afzonderlijke risicoparagrafen binnen de grondexploitaties is hier rekening mee gehouden. 1.2. Het niet vaststellen van het grondprijzenbeleid betekent dat we terugvallen op de huidige notitie grondprijzen 2021. Aangezien daar uitgegaan wordt van de residuele grondwaardemethode is het financieel risico beperkt. Echter, de marktconformiteit van de minimum grondprijzen is dan niet gewaarborgd. 1.3. Gemeentelijke grondprijzen beneden de residuele grondwaarden kunnen tot gevolg hebben dat ontwikkelaars ongeoorloofde staatssteun ontvangen. Daarnaast zijn de grondprijzen niet de oorzaak van de woningnood, noch een belemmering om tot aankoop van de grond over te gaan.

De aanhoudende druk op de woningmarkt wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door (onder andere) de volgende facetten; een tekort aan nieuwbouwwoningen, de lage hypotheekrente, de toestroom van kapitaal door de negatieve spaarrente, de stijgende vraag naar woningen buiten de stad, het lage aanbod koopwoningen, afschaffing van overdrachtsbelasting voor starters en de verruiming van financieringsmogelijkheden in het kader van hypotheekaanvragen. 1.4. De kans bestaat dat een nieuw, nog aan te treden, kabinet de fiscale behandeling van woningen verandert. Mogelijk leidt dit tot een tussentijdse, indien dit nodig is om marktconform te blijven, aanpassing van deze notitie. Wij schatten dit risico laag in.

8. Vervolg Planning: De effecten worden verwerkt in de lopende grondexploitaties. Contact opnemen met publieksvoorlichting om de publicatie op de website van de gemeente in gang te zetten.

Communicatie: De grondprijzen zullen worden gepubliceerd op de website van de gemeente. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU

M. Tromp secretaris

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf burgemeester

Bijlage(n): Notitie grondprijzen 2021 van de gemeente Baarle-Nassau Notitie grondprijzen 2022 van de gemeente Baarle-Nassau Zaaknummer: 366685

DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 366685;

besluit: 1.

De grondprijzen 2022 vast te stellen conform de notitie grondprijzen 2022.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 9 februari 2022

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

H.C. Veraart Griffier

M.H.M.R de Hoon - Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 366685