Voorstel tot vaststellen van de grondprijzen 2021

RAADSVOORSTEL Commissie R&E: Behandelend medewerker: Cluster: Afdeling:

9 februari 2021 Jurrian Witzand

Raadsvergadering: Portefeuillehouder:

24 februari 2021 Wethouder van Tilborg

Planning & Control Financiën & Control

Programma:

8 (volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing)

Voorstel tot vaststellen van de grondprijzen 2021

1. Samenvatting Aanleiding: De notitie grondprijzen is een uitwerking van de Nota Grondbeleid en dient jaarlijks te worden geactualiseerd en vastgesteld door de raad. Dit is hoofdzakelijk bedoeld als waarborg voor de gemeente opdat gronden worden verkocht tegen marktconforme prijzen. De notitie gaat in op de grondprijzen zoals de gemeente Baarle-Nassau die in 2021 hanteert voor de uitgifte van gronden met verschillende functies. Gevraagde beslissingen: 1. De grondprijzen 2021 vast te stellen conform de Notitie Grondprijzen 2021. 2. In te stemmen met het toepassen van de residuele grondwaardemethode met een minimum kavelwaarde. 3. In te stemmen met het toevoegen van de vastgoedcategorie “zendmasten en overige nutsvoorzieningen”. 4. In te stemmen met het toevoegen van de categorie innovatieve woonvormen. Beoogd effect: Het belangrijkste doel van de notitie grondprijzen is de communicatie van de (uitgangspunten voor de) actuele grondprijzen richting belangstellenden, zoals burgers en marktpartijen. Daarnaast is een belangrijk voordeel van een vastgesteld en openbaar gemeentelijk grondprijsbeleid de transparantie. Dit beïnvloedt het begrip tussen marktpartij en gemeente tijdens de onderhandelingen positief. Ook biedt dit houvast voor het gemeentelijke interne proces bij verkopen van grond en duidelijkheid richting raad en college. 2.

Onderbouwing, aanpak, uitvoering Inleiding De belangrijkste factoren bij het bepalen van de grondprijzen zijn; economische ontwikkelingen, backtesting, marktanalyse, benchmarking en referentiecijfers. Deze factoren zijn geanalyseerd aan de hand van eigen onderzoek. Daarnaast heeft de ABG-organisatie een extern adviesbureau de opdracht gegeven een adviesrapport op te stellen met informatie over actuele en marktconforme grondprijzen (gemeente specifiek en per vastgoedsegment is onder andere gekeken naar marktontwikkelingen, residuele grondwaarden en grondprijzen van omliggende gemeenten). Op basis van deze analyses stellen we voor om per afzonderlijk vastgoedsegment de grondprijzen voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen te handhaven danwel (trapsgewijs) te verhogen. Voor Maaijkant 2e fase worden de grondprijzen uit 2020 gehandhaafd.

Zaaknummer: 310060

Argumenten 1.1 De Notitie Grondprijzen 2021 is gebaseerd op een onafhankelijk advies van adviesbureau “Stec Groep”. Het adviesrapport van Stec Groep verschaft informatie over actuele en marktconforme grondprijzen (gemeente specifiek en per vastgoedsegment is onder andere gekeken naar marktontwikkelingen, residuele grondwaarden en grondprijzen van omliggende gemeenten). De resultaten uit dit adviesrapport worden weergegeven in onderstaande tabel (kolom B) en afgezet tegen de grondprijzen zoals opgenomen in de grondprijzennotitie 2020 (kolom A). Gezien de impact van het verschil (kolom C) wordt voorgesteld om de grondprijzen 2021 nu niet vast te stellen conform het adviesrapport Stec Groep maar een trapsgewijze aanpassing naar marktconforme grondprijzen te hanteren. Voor 2021 wordt voorgesteld om 1/3e van het verschil te corrigeren (per vastgoedsegment) met als resultaat de grondprijzen voor 2021 in kolom D.

Grondprijzen gemeente Baarle-Nassau 2021 (met uitzondering van Maaijkant 2e fase) Adviesrapport Grondprijzen grondprijzen -notitie 2020 Stec Groep (A) (B) Sociale huurwoningen Kavel t/m 120 m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2 Vrijesector huurwoningen Tussenwoning Hoekwoning Koopwoningen Tussenwoning Hoekwoningen Tweekapper Vrijstaand Bouwkavels voor particuliere ontwikkeling Vrijstaand

Delta Grondprijzen grondprijzen -notitie 2021 2020 vs advies (D) (C)

€ 20.000 € 208 €

€ 20.000 * 256 p/m2

0% 23,1%

€ 20.000 € 224

€ 208 € € 229 €

230 p/m2 230 p/m2

10,6% 0,5%

€ 215 € 229

€ 208 € € 229 € € 270 € € 291 €

235 p/m2 250 p/m2 285 p/m2 295 p/m2

13,0% 9,3% 5,4% 1,3%

€ 217 € 236 € 275 € 292

€ 291 €

295 p/m2

1,3%

€ 292

* conform geldende prestatieafspraak (evaluatie van deze afspraken zal in 2021 plaatshebben)

De specifieke situatie en ontwikkelingen op de huizenmarkt in Ulicoten maakt geen onderdeel uit van het adviesrapport van Stec Groep. Om de verkoop van kavels in Maaijkant 2e fase te stimuleren worden de grondrijzen uit 2020 gehandhaafd. Voor meer specifieke informatie omtrent het adviesrapport van Stec Groep wordt verwezen naar het rapport in de bijlage. Ook is gebruik gemaakt van actuele adviesrapporten van Metafoor en Stadkwadraat. 1.2

Een benchmark met andere gemeenten en een actuele marktanalyse wijzen uit dat onze prijzen realistisch zijn.

Een verhoging van de grondprijzen zoals voorgesteld in de tabel op voorgaande pagina zou voor de gemeente Baarle-Nassau niet leiden tot grote afwijkingen in de benchmark met andere gemeenten (per afzonderlijk vastgoedsegment bekeken). In deze benchmark zijn 11 gemeenten in ogenschouw Zaaknummer: 310060

genomen die qua omvang (oppervlak en inwoneraantal) vergelijkbaar zijn met de gemeente BaarleNassau. In een relatief hoog aandeel (bijna 22%) van de Brabantse gemeenten zijn de grondprijzen voor woningbouw in 2020 gestegen met 2,5 tot 5%. Daarnaast steeg in circa 15% van de Brabantse gemeenten de grondprijs 5 tot 10%, dit is meer dan het landelijk gemiddelde. De belangrijkste reden voor deze prijsontwikkeling is de waardeontwikkeling van het vastgoed en in mindere mate de ontwikkeling van de stichtingskosten (bron: Stec). Voor 2021 verwacht circa 45% van de Brabantse gemeenten dat de grondprijzen voor woningbouw zullen stijgen. (bron: Stec). Bij ongeveer 50% van de Brabantse gemeenten zijn de grondprijzen voor bedrijventerreinen gestegen ten opzichte van vorig jaar. Voor 2021 verwacht 35% van de Brabantse gemeenten dat de grondprijzen voor bedrijventerreinen zullen stijgen. De hoogte van de grondprijzen van bedrijventerreinen is niet per definitie het belangrijkste vestigingsargument voor bedrijven (bron: Stec). Tevens is een marktanalyse uitgevoerd met betrekking tot de huidige verkoopprijzen voor bouwgrond. In 10 omliggende gemeenten hebben we gekeken naar de prijs per m2 bouwgrond op basis van kavels die te koop staan (per 3 december 2020) en die zijn verkocht in 2020. 1.3

Er is een backtest uitgevoerd waaruit blijkt dat dat de gehanteerde grondprijzen in 2019/2020 niet te hoog waren.

Met een backtest wordt getoetst of een bepaalde aanpak effectief zou kunnen zijn op basis van historische data. In dit geval is per gemeente gekeken naar de grondverkopen in 2020 die zich binnen de diverse grondexploitaties hebben voorgedaan, afgezet tegen de beschikbare kavels en de eerder gestelde verwachtingen. Daarnaast zijn de gerealiseerde grondprijzen geanalyseerd en is bekeken of de verkopen die zijn doorgeschoven naar de toekomst reëel zijn. Hieruit kan worden afgeleid dat de gehanteerde grondprijzen in 2019/2020 niet te hoog waren. In 2020 heeft onze gemeente een grondprijsverhoging van 4% gehanteerd voor zowel woningbouw als voor bedrijventerreinen. In de meerjarenprognose wordt momenteel rekening gehouden met een opbrengststijging van 1%. 1.4

Er is rekening gehouden met de economische ontwikkelingen ten aanzien van inflatie en bouwkosten

Op jaarbasis zijn de prijzen (CPI) gestegen met 1,1%. Als gevolg van de Coronacrisis is de inflatie lager dan eerder voorspeld. Voor 2021 en de middellange termijn wordt daarom uitgegaan van een bandbreedte voor de inflatie tussen 1% en 2%. Voor de lange termijn wordt uitgegaan van een percentage van 2%. De woningbouwkosten stegen het afgelopen kwartaal opnieuw maar beperkt met 0,21%. In het derde kwartaal van vorig jaar betrof de stijging nog 0,51%. De procentuele stijging van de woningbouwkosten vlakt sinds 2019 per kwartaal steeds verder af. Op jaarbasis (Q3 2019 - Q3 2020) zijn de bouwkosten met 1,69% toegenomen. Een jaar eerder (Q3 2018 - Q3 2019) betrof deze stijging nog 5,33% (bron: data bouwkostenkompas). De GWW index (grond-, weg- en waterbouw) laat een stabilisatie zien, de jaarmutatie laat een zeer beperkte daling zien van -0,01% (bron: CBS). De Coronacrisis heeft een afnemende vraag tot gevolg. Hierdoor krimpen de orderportefeuilles en daarmee de bouwproductie (Co-bouw, 2020). Dit resulteert in toenemende concurrentie, waardoor de GWW-kosten stabiliseren (EIB, 2020). Zaaknummer: 310060

Aangezien de bouw een laat-cyclische sector is, zullen de effecten van de Coronacrisis op de GWWkosten naar verwachting ook in 2021 zichtbaar zijn. De top van de GWW-kosten lijkt dan voorbij te zijn. 1.5

Er is rekening gehouden met de nieuwe eisen die aan het bouwen van woningen gesteld worden en de ontwikkelingen op de bouwmarkt.

Vanaf 2021 geldt dat vergunningsaanvragen moeten voldoen aan de nieuwe BENG eisen. Woningen moeten bijna energieneutraal worden, wat een prijsopdrijvend effect heeft op de directe bouwkosten. De Coronacrisis zorgt daarentegen voor een neerwaartse druk op de bouwkosten (Cobouw, 2020), doordat projecten mogelijk worden uitgesteld (ABN AMRO, 2020). Hetzelfde aantal bouwbedrijven moet dan concurreren voor een kleiner aantal projecten. Gezien de blijvende druk op de woningmarkt is het echter nog maar de vraag of projecten daadwerkelijk worden uitgesteld. De aanbestedingsindex van het Bouwkostenkompas maakt inzichtelijk hoe de markt zich beweegt door te kijken naar de prijs die aannemers vragen voor het bouwen van woningen. Ten opzichte van vorig kwartaal laat de aanbestedingsindex een beperkte stijging zien, namelijk 0,11%. De jaarmutatie laat echter een daling van 1,10%. Hoewel de directe loon- en arbeidskosten nog steeds stijgen, worden bouwopdrachten door toenemende concurrentie voor een lagere prijs in de markt gezet. 1.6

Er is rekening gehouden met de ontwikkeling van de huizenprijzen.

De prijs van bestaande woningen is in het afgelopen jaar toegenomen met 11,6%. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen is met 9,0% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Het aantal te koop staande woningen is sterk afgenomen. Dit toont aan dat de woningmarkt nog steeds zeer gespannen is. In 2021 bouwt de overheid de financiële steun waarschijnlijk geleidelijk af en zal de werkloosheid toenemen. De stijging van de woningprijzen zal dan stabiliseren (verwachte stijging ligt dan tussen de 0% en 4%). 2.1

Er is behoefte aan het in gebruik nemen van een grondwaardemethode die marktconformiteit waarborgt.

Bij de residuele grondwaardemethode wordt de grondprijs gelijkgesteld aan het verschil tussen de commerciële waarde van het desbetreffende vastgoed en alle bouw- en bijkomende kosten (exclusief de grond van vastgoed). Het toepassen van deze methode, met inachtneming van een minimum kavelwaarde, heeft als groot voordeel dat er gebruik wordt gemaakt van actuele gegevens zodat marktconforme grondprijzen worden gerealiseerd. In verreweg de meeste gemeenten (circa 78%) worden de grondprijzen op deze manier bepaald. De notitie biedt het college de mogelijkheid om af te wijken van een aangegeven grondprijs of berekeningsmethodiek. Dit afwijkingsbesluit blijft onverminderd van kracht waardoor bijvoorbeeld ook de comparatieve en/of taxatie methode kan worden gehanteerd. 3.1

Er is behoefte aan een regeling voor het opnemen van de categorie zendmasten en overige nutsvoorzieningen

In toenemende mate krijgt de ABG-organisatie verzoeken omtrent het vestigen van een recht van opstal danwel het verkopen van grond ten behoeve van het plaatsen van zendmasten of andere nutsvoorziening. Met dien verstande is deze vastgoedcategorie in de voorliggende notitie grondprijzen separaat opgenomen. De voorgestelde retributie c.q. grondprijs is tot stand gekomen aan de hand van een comparatieve benadering. Hierbij hebben we ons gebaseerd op de Zaaknummer: 310060

grondprijzenbrieven en nota’s van diverse andere gemeenten. Daarnaast wordt met het opnemen van deze categorie de grondprijzennotitie verder geharmoniseerd binnen de ABG-organisatie. 4.1 Een regeling ontbreekt voor de grondprijzen van innovatieve woonvormen. Voor innovatieve woonvormen stellen we geen vaste grondprijs vast om flexibel in te kunnen spelen op innovatieve ontwikkelingen. Innovatieve woonvormen zijn nieuw en per definitie (in een zekere mate) experimenteel. Daar past geen vaste grondprijs bij voor deze woningen. In sommige projecten is namelijk meer mogelijk dan in anderen. Dat is onder andere afhankelijk van het wel of niet aanwezig zijn van een vastgestelde grondexploitatie. Voor de gemeentelijke grondposities doen we zelf onderzoek naar de financiële haalbaarheid van een innovatieve woonvorm. Bij nieuwe plannen, waar nog geen grondexploitatie voor geopend is, kijken we vooraf naar de wenselijkheid van het toepassen van een nieuwe woonvorm. Vervolgens onderzoeken we of dit passend kan worden gemaakt in de op te stellen grondexploitatie. Uitgangspunt is dat een bijzondere woonvorm niet altijd gelijk staat aan een goedkope woonvorm. Juist heel duurzame woonvormen of gezamenlijke woonvormen voor ouderen kunnen ook in de hogere prijssegmenten worden gebouwd zodat er keuze is voor onze inwoners en er ambitie in deze projecten kan worden gelegd.

Overzichtstabel grondprijzen 2021 Onderstaand een overzichtstabel met de grondprijzen voor 2021 per segment (zoals opgenomen in de notitie “grondprijzen 2021 van de gemeente Baarle-Nassau”). Grondprijzen Baarle-Nassau 2021 BaarleNassau 2021

Maaijkant 2e fase 2021

Sociale huurwoningen Kavel t/m 120 m2 € 20.000 € 20.000 * Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2 € 224 € 166 p/m2 Vrijesector huurwoningen Tussenwoning € 215 € 166 p/m2 Hoekwoning € 229 € 183 p/m2 Koopwoningen Tussenwoning € 217 € 166 p/m2 Hoekwoningen € 236 € 183 p/m2 Tweekapper € 275 € 216 p/m2 Vrijstaand € 292 € 233 p/m2 Bouwkavels voor particuliere ontwikkeling Vrijstaand € 292 € 233 p/m2 * conform geldende prestatieafspraak (evaluatie van deze afspraken zal in 2021 plaatshebben)

3. Alternatieven Niet van toepassing.

Zaaknummer: 310060

4. Lasten, baten en dekking Investering: Niet van toepassing. Eenmalige kosten: Niet van toepassing. Structurele kosten: Niet van toepassing. Dekking: Niet van toepassing. 5. Relatie met Baarle-Hertog Er is geen relatie tot Baarle-Hertog. 6. Relatie ABG-Organisatie Er is op basis van het rapport van adviesbureau Stec Groep gekozen voor één systematiek van grondprijsberekening in de drie ABG-gemeenten. De grondprijzen zijn per gemeente verschillend omdat de lokale situaties anders zijn. Ook kennen de drie gemeenten een andere nota grondbeleid. 7. Risico’s Het risico is aanwezig dat door laagconjunctuur de gronduitgifte vertraagt (dit kan in de toekomst leiden tot extra rentekosten). De hoogte van de grondprijs kan hierin een factor zijn. In de afzonderlijke risicoparagrafen binnen de grondexploitaties is hier rekening mee gehouden. Het niet vaststellen van de voorliggende grondprijzennotitie betekent dat we terugvallen op het bestaande beleid. De grondprijzen zijn dan niet actueel en de marktconformiteit van de minimum grondprijzen is dan minder goed gewaarborgd dan bij de (trapsgewijze) verhoogde grondprijzen. Hierdoor loopt de gemeente meer risico dat gronden niet tegen marktconforme prijzen worden verkocht in toekomstige ontwikkelingen. Daarnaast is er dan geen prijsbeleid ten aanzien van zendmasten, overige nutsvoorzieningen en innovatieve woonvormen. 8.

Vervolg Planning: - De effecten worden verwerkt in de lopende grondexploitaties. - Contact opnemen met publieksvoorlichting om de publicatie op de website van de gemeente in gang te zetten. Communicatie: De grondprijzen zullen worden gepubliceerd op de website van de gemeente. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU

M. Tromp secretaris

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf burgemeester

Bijlage(n): Notitie Grondprijzen 2021 Adviesrapport Stec Groep grondprijzen ABG-gemeenten Zaaknummer: 310060

;

RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 310060;

besluit: 1. De grondprijzen 2021 vast te stellen conform de Notitie Grondprijzen 2021. 2. In te stemmen met het toepassen van de residuele grondwaardemethode met een minimum kavelwaarde. 3. In te stemmen met het toevoegen van de vastgoedcategorie “zendmasten en overige nutsvoorzieningen”. 4. In te stemmen met het toevoegen van de categorie innovatieve woonvormen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 24 februari 2021

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

H.C. Veraart Griffier

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 310060