Voorstel tot het ongewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten”

RAADSVOORSTEL

Commissie R&E Behandelend medewerker: Cluster: Afdeling

29 november 2022 Tom de Kousemaeker

Raadsvergadering: Portefeuillehouder:

14 december 2022 Wethouder Van Tilborg

Ruimtelijke ordening Ruimtelijke ontwikkeling

Programma:

Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Voorstel tot het ongewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten”

1. Voorgesteld besluit 1. Het bestemmingsplan "Fransebaan 4, Ulicoten" (idn = NL.IMRO.0744.BPFransebaan4-) ongewijzigd vast te stellen. 2. Eerdere besluitvorming 19 mei 1992

College van burgemeester en wethouders besluit om ‘toestemming’ te geven het pand Fransebaan 4, Ulicoten als woning te gebruiken (18ink66544)

16 juli 2009

Gemeenteraad besluit om ter plaatse van het pand Fransebaan 4, Ulicoten een bestemming ‘Wonen’ aan te wijzen

11 december 2013

Gemeenteraad besluit om ter plaatse van het pand Fransebaan 4, Ulicoten een bestemming ‘Natuur’ aan te wijzen

18 december 2018

College van burgemeester en wethouders besluit om de woning aan de Fransebaan 4, Ulicoten niet te kopen. Het college is wel bereid om de ruimtelijke procedure voor een bestemmingsplanwijziging op te starten om het aanwezige pand een woonbestemming toe te kennen (BW18.01226)

7 april 2020

College van burgemeester en wethouders besluit om Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant te verzoeken ontheffing te verlenen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en ter vooroverleg aanbieden concept bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten” (BW19.01139)

21 december 2021

College van burgemeester en wethouders besluit om Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant opnieuw te verzoeken ontheffing te verlenen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en om – onder voorwaarden in te stemmen met een lenings- en zekerheidsovereenkomst met de huidige eigenaren en de uitvoering daarvan, als opgenomen in een hypotheekakte (365869)

Zaaknummer: 410160

24 mei 2022

College van burgemeester en wethouders besluit om het ontwerp bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten” en het verzoek om ontheffing van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ter inzage te leggen

3. Samenvatting Aan de Fransebaan 4, Ulicoten is feitelijk een woning aanwezig. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan staat deze woning niet toe, omdat de gronden zijn bestemd als ‘Natuur’. De eigenaren van de woning hebben – na overleg met de gemeente Baarle-Nassau - verzocht de bestemming te wijzigen naar ‘Wonen’, zodat de woning en de tuin kunnen worden gelegaliseerd. Voor dit verzoek is een bestemmingsplanprocedure doorlopen. In het kader hiervan hebben we bij de Provincie een aanvraag ingediend om ontheffing te verlenen van de provinciale verordening, omdat het bestemmingsplan niet voldoet aan de hierin opgenomen regels. Gedeputeerde Staten van NoordBrabant besloten de ontheffing te verlenen. Wij stellen u voor het bestemmingsplan vast te stellen.

Voorstel 4. Inleiding In 1972 is een bouwvergunning verleend voor het oprichten van een paardenstal annex schuur aan de Fransebaan 4, Ulicoten. Later is dit bouwwerk – zonder vergunning – verbouwd tot recreatiewoning. In 1992 besluit het college van burgemeester en wethouders ‘toestemming’ te geven het pand te mogen gebruiken voor permanente bewoning. Op grond hiervan kocht de huidige eigenaar het pand om te gaan bewonen. Deze ‘toestemming’ is echter geen wettelijk construct en heeft dan ook geen juridische waarde. Als gevolg hiervan is het pand voor de huidige eigenaar onverkoopbaar als woning. In 2009 stelde de gemeenteraad het bestemmingsplan “Buitengebied 2008” vast. Dat bestemmingsplan beoogde de feitelijk aanwezige situatie te legaliseren door het aanwezige pand te bestemmen als ‘Wonen’. De provincie Noord-Brabant stelde zich op het standpunt dat het aanwijzen van deze woonbestemming strijdig is met provinciale regelgeving. Daarom gaf de Provincie een reactieve aanwijzing. Deze reactieve aanwijzing bleef op dit onderdeel in stand bij de Raad van State. Als gevolg daarvan trad de bestemming ‘Wonen’ ter plaatse nooit in werking. In 2013 besloot de gemeenteraad naar aanleiding van de gerechtelijke uitspraak de gronden te bestemmen tot ‘Natuur’. Hierdoor is de aanwezige bebouwing (en het gebruik) wegbestemd.

In 2018 verzoekt de eigenaar het college om het pand aan de Fransebaan 4, Ulicoten te kopen. De aanwezige courante woning is immers onverkoopbaar, en het onjuiste collegebesluit uit 1992 is daarvan volgens de eigenaar de oorzaak. Wij besloten in 2018 om niet tot aankoop van het pand over te gaan, maar om alsnog een bestemmingsplan in procedure te brengen dat de gronden aanwijst ten behoeve van het ‘Wonen’. Dit betreft het voorliggende bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten”. 5. Argumenten 1.1 U bent bevoegd een besluit te nemen omtrent de vaststelling van een bestemmingsplan Een besluit omtrent de vaststelling van een bestemmingsplan kan op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening alleen worden genomen door de gemeenteraad. 1.2 Er wordt in aangepaste vorm uitvoering gegeven aan een eerdere bestuurlijke wens Met het vaststellen van het bestemmingsplan “Buitengebied 2008” sprak de gemeenteraad eerder de bestuurlijke wens uit dat het pand aan de Fransebaan 4 mag worden gebruikt als woning. In dit bestemmingsplan zijn de gronden namelijk bestemd als ‘Wonen’. Het bestemmingsplan is op dit onderdeel niet in werking getreden als gevolg van een provinciale interventie. Door de gronden nu opnieuw te bestemmen als ‘Wonen’, wordt aangesloten bij de eerdere bestuurlijke wens.

Het in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen bestemmingsvlak ‘Wonen’ wijkt in vorm en grootte af van Zaaknummer: 410160

het vlak dat is opgenomen in bestemmingsplan “Buitengebied 2008”, zodat wordt aangesloten bij de feitelijk aanwezige situatie. 1.3 Het bestemmingsplan voldoet aan geldend beleid en er zijn geen milieukundige belemmeringen In de toelichting op het bestemmingsplan is een toets opgenomen aan diverse beleidskaders. Ook bevat de toelichting een uitvoerbaarheidstoets in relatie tot diverse milieukundige aspecten. Uit deze toetsing volgt dat het initiatief past in de beleidskaders, met uitzondering van enkele bepalingen uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B). Door middel van het verlenen van een ontheffing heeft de Provincie ons toestemming gegeven om af te wijken van de bepalingen uit de Iov N-B (zie hierna). Uit de toets volgt ook dat zich geen milieukundige belemmeringen voordoen. 1.4 Gedeputeerde Staten verleenden ontheffing van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Een gemeentelijk bestemmingsplan moet voldoen aan de regels als opgenomen in de provinciale Iov N-B. Eén van die regels is dat buiten het Stedelijk gebied alleen bestaande burgerwoningen zijn toegestaan. Onder ‘bestaand’ wordt verstaan burgerwoningen die als zodanig zijn bestemd. Omdat het pand aan de Fransebaan 4 niet als zodanig is bestemd, is er geen sprake van een ‘bestaande burgerwoning’ en wordt niet voldaan aan deze regel.

Het is mogelijk om te wijken van deze regel, bijvoorbeeld met toepassing van de ruimte-voor-ruimte regeling. Voorwaarde hiervoor is dat een (te realiseren) woning moet zijn gelegen in een bebouwingsconcentratie. Het pand aan de Fransebaan 4 is hier niet binnen gelegen, zodat geen gebruik kan worden gemaakt van de afwijkingsmogelijkheden. De Iov N-B biedt de mogelijkheid voor het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant (GS) om ontheffing te verlenen van in de provinciale verordening opgenomen regels. Dit is een juridisch instrument dat slechts terughoudend mag worden ingezet. Er moet sprake zijn van ‘bijzondere omstandigheden’ om een ontheffing te kunnen verlenen. In april 2020 hebben we bij GS een ontheffing aangevraagd. In mei 2020 besloot GS deze aanvraag te weigeren. Uit het besluit en het daarop volgende overleg volgde dat GS de ‘bijzondere omstandigheden’ beter onderbouwd wilde zien. Ook eist GS als tegenprestatie een fysieke investering in kwaliteitsverbetering van het landschap ter grootte van € 125.000,-. Eind 2021 hebben we een nieuwe aanvraag ingediend bij GS die ingaat op deze voorwaarden. In november 2022 besloot GS de aangevraagde ontheffing – met daaraan verbonden enkele voorwaarden - te verlenen. De ontheffing is bijgesloten in de bijlagen.

1.5 Het bestemmingsplan leidt tot kwaliteitsverbetering van het landschap, daarvoor zijn we met de eigenaren een hypotheek-constructie overeengekomen De Provincie eist dat reeds ten tijde van de terinzagelegging van een ontwerp bestemmingsplan dat een woonbestemming aanwijst, zekerheid bestaat dat € 125.000,- wordt geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering in het landschap. De huidige eigenaren, die deze investering moeten doen, hebben echter pas de beschikking over de benodigde financiële middelen als het pand aan de Fransebaan 4 als woning is verkocht. Het pand kan pas als woning worden verkocht als de woonbestemming onherroepelijk is. Om deze situatie te doorbreken is gekozen voor een hypotheek-constructie, waarbij de gemeente Baarle-Nassau hypotheeknemer wordt van het pand aan de Fransebaan 4. Met deze constructie (meer specifiek: een lenings- en zekerheidsovereenkomst) neemt de gemeente de investeringsverplichting over van de huidige eigenaren. Na verkoop van de woning door de huidige eigenaren (binnen een vastgestelde termijn) ontvangt de gemeente Baarle-Nassau automatisch via de notaris het bedrag van € 125.000,-. De gemeente kan dit bedrag vervolgens (binnen een vastgestelde termijn) naar eigen inzicht besteden, met als voorwaarde dat wordt geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering van het landschap.

Zaaknummer: 410160

1.6 Er is een omgevingsdialoog gevoerd en er zijn geen zienswijzen ingediend De huidige eigenaren hebben voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan een omgevingsdialoog gevoerd. De geanonimiseerde resultaten hiervan zijn toegevoegd aan de bijlagen bij de toelichting. Op basis van de beleidsnota “Omgevingsdialoog bij ruimtelijke plannen” hebben we een zorgvuldigheidstoets uitgevoerd. Ons is niet gebleken dat de omgevingsdialoog niet zorgvuldig zou zijn gevoerd. Het ontwerp bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten” en het verzoek tot ontheffing van de Iov N-B hebben van 14 juni 2022 tot en met 25 juli 2022 voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende de periode van terinzagelegging zijn geen zienswijzen ingediend. 6. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Er kan nog beroep worden ingesteld tegen het bestemmingsplan Belanghebbenden en anderen die een zienswijze hebben ingediend kunnen tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan beroep instellen bij de Raad van State. Dit kan leiden tot vertraging van de uitvoering van het besluit of vernietiging van het besluit. Wij achten het risico op het instellen van beroep laag, nu er geen zienswijzen zijn ingediend en ook de resultaten van de omgevingsdialoog hier geen aanleiding toe geven.

1.2 Het pand wordt in de toekomst minder waard dan € 125.000,- (niet reëel) De door de gemeente Baarle-Nassau met de huidige eigenaren van het pand Fransebaan 4 aangegane hypotheek-constructie is op recht- en doelmatigheid getoetst door AKD advocaten. Hieruit volgen geen substantiële risico’s voor de gemeente Baarle-Nassau. AKD advocaten noemt als enige risico aan de hypotheek-constructie dat het pand (nadat de woonbestemming onherroepelijk is geworden) in de toekomst minder waard zou kunnen worden dan € 125.000,-. Gelet op de huidige woningmarkt is dat echter geen reëel risico. 7. Alternatieven Een alternatieve keuze is om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Op het moment dat u besluit het bestemmingsplan niet vast te stellen, dan blijft de bestemming ‘Natuur’ gelden. Het niet vaststellen van het bestemmingsplan leidt vanwege bouwovergangsrecht niet tot de situatie dat de bebouwing wordt afgebroken. Een dergelijk besluit heeft uitsluitend tot gevolg dat de bebouwing niet meer doelmatig kan worden gebruikt (ten behoeve van het wonen). Een dergelijk besluit zal naar verwachting leiden tot verloedering en verval van bebouwing. Dit kan sociale overlast en criminaliteit in de hand werken, gelet op de relatief afgelegen en afgeschermde ligging van het pand. U kunt ook besluiten om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Bijvoorbeeld door aanvullende regels op te nemen.

Wij zien geen redenen om dit te doen. 8. Lasten, baten en dekking Het bestemmingsplan omvat geen ‘aangewezen bouwplan’. Als gevolg daarvan is er geen plicht tot het nemen van een besluit over een exploitatieplan. Met betrekking tot de gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit bestemmingsplan zijn leges betaald op grond van de legesverordening. Er is een overeenkomst waarin afspraken zijn vastgelegd over het verhaal van tegemoetkomingen in planschade. Deze laatste komen voor rekening van initiatiefnemer. De vordering van € 125.000,- die ontstaat na het onherroepelijk worden van de woonbestemming kan als baat verwerkt worden op FCL 60550002. Voor zover de baat niet is aangewend t.b.v. kwaliteitsverbetering van het landschap dient deze overgeboekt te worden naar balansrekening 17010020 “Nog te besteden RvR/gelden landschapsverbetering”. Deze wordt in de balans, onder de overlopende passiva, afzonderlijk opgenomen onder de post: ‘A verplichtingen die in het begrotingsjaar zijn opgebouwd en die in een volgend begrotingsjaar tot betaling komen, met uitzondering van jaarlijks terugkerende arbeidskosten gerelateerde verplichtingen van vergelijkbaar volume.’ Zaaknummer: 410160

9. Relatie tot Baarle-Hertog Dit voorstel heeft geen relatie met Baarle-Hertog. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Dit voorstel heeft geen relatie met de ABG-Organisatie. 11. Communicatie en vorm van participatie De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan zal via de gebruikelijke weg worden gepubliceerd in het gemeenteblad en in het Weekblad. De stukken worden op www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. 12. Vervolg Planning: Nadat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is gepubliceerd, kan er gedurende zes weken beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het bestemmingsplan na afloop van de termijn onherroepelijk en treedt het direct in werking. Als er beroep wordt ingesteld, gecombineerd met een voorlopige voorziening, treedt het plan pas in werking als de Raad van State daarop heeft beslist en wordt het bestemmingsplan pas onherroepelijk na behandeling van de zaak en de Raad van State het besluit (of de rechtsgevolgen daarvan) in stand laat.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU M. Antens Secretaris

Bijlage(n):

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf burgemeester

1. 2. 3. 4. 5.

Toelichting ontwerp bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten” Bijlagen bij de toelichting Regels ontwerp bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten” (incl. bijlagen) Verbeelding ontwerp bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten” Besluit tot ontheffing Iov N-B van college van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant inz. Fransebaan 4, Ulicoten

Zaaknummer: 410160

DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 410160; gezien de door het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant in november 2022 verleende ontheffing van instructieregels uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant; gelet op het bepaalde in artikel 3.1 en artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening; besluit: 1. Het bestemmingsplan "Fransebaan 4, Ulicoten" (idn = NL.IMRO.0744.BPFransebaan4-) ongewijzigd vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 14 december 2022

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

H.C. Veraart Griffier

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 410160