Voorstel tot aanvulling budget en aanpassen voorwaarden starterslening Baarle-Nassau 2023

RAADSVOORSTEL Commissie R&E Cluster: Afdeling

12 september 2023 Ruimtelijk Beleid Ruimtelijke Ontwikkeling

Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Programma:

27 september 2023 Wethouder van de Laak Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Voorstel tot aanvulling budget en aanpassen voorwaarden Starterslening gemeente Baarle-Nassau 2023

1. Voorgesteld besluit 1. De verordening Starterslening gemeente Baarle-Nassau 2023 vast te stellen; 2. Het budget voor startersleningen op te hogen met € 200.000. 2. Eerdere besluitvorming Op 20 juli 2022 is de Verordening Starterslening gemeente Baarle-Nassau 2022 vastgesteld. 3. Samenvatting De Starterslening geeft starters op de woningmarkt een betere kans om een eerste woning te kopen. In juli 2022 is hiervoor een verordening vastgesteld. De voorwaarden die hierin zijn genoemd, vragen door ontwikkelingen op de woningmarkt en door de verhoging van de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens) om een herziening. Voorstel 4. Inleiding Door de stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren was het voor starters op de woningmarkt lastig een eerste woning te kopen. Dankzij een starterslening kan een starter tegen een lage consumptieve rente een aanvullende lening afsluiten voor het kopen van een eerste woning. Deze lening is een aanvulling op de hypotheek die de starter aanvraagt en overbrugt het verschil tussen de maximaal mogelijke reguliere hypotheek en de aankoopsom. De starter betaalt de eerste drie jaar geen extra maandlasten (rente en aflossing). Het idee is, dat het inkomen van de starter na drie jaar inmiddels zodanig ontwikkeld is, dat de starter deze extra lasten dan kan dragen.

De starterslening mag op ieder moment geheel of gedeeltelijk boetevrij worden afgelost. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) toetst en beheert deze lening voor de gemeente. De in 2022 vastgestelde verordening benoemt een aantal voorwaarden om een lening te verkrijgen; voorgesteld wordt enkele van deze voorwaarden te wijzigen en het budget aan te vullen. Er is op dit moment (20 juli 2023) een budget van ongeveer € 116.000 beschikbaar voor startersleningen. Voorgesteld wordt dit budget aan te vullen met een bedrag van € 200.000

Zaaknummer: 1027556

5. Argumenten 1.1 Leeftijd handhaven op 35 jaar De leeftijdsgrens van 35 jaar is gebaseerd op het feit, dat mensen tot 35 jaar meestal de sterkste inkomensgroei doormaken. Daarnaast hoeven kopers tot 35 jaar geen overdrachtsbelasting te betalen. Volgens eerdergenoemde SVn zijn aanvragers gemiddeld 27 jaar oud. De leeftijdsgrens geldt ook voor een eventuele partner. 1.2 Eerste woning, bewoning door aanvrager De lening is specifiek bedoeld voor starters op de woningmarkt en de aanvrager gaat zelf in de woning wonen. Deze voorwaarden worden gehandhaafd. 1.3 Doelgroep De doelgroep wordt enigszins uitgebreid. De aanvrager woont in Baarle-Nassau en is daar verblijfsgerechtigd óf de aanvrager is een studerend/schoolgaand kind van een inwoner van gemeente Baarle-Nassau (die daar ook verblijfsgerechtigd is) en die minstens drie jaar aaneengesloten in Baarle-Nassau heeft gewoond. Volgens de huidige verordening moeten studerende/schoolgaande kinderen binnen 1 jaar na afronding van de studie een starterslening aanvragen. De huidige generatie net afgestudeerden heeft over het algemeen een hoge studieschuld, waardoor het niet te verwachten is dat zij binnen 1 jaar al een woning kunnen kopen. Ook Baarle-Nassau heeft te maken met toenemende vergrijzing van de bevolking. Het is daarom van belang jongeren de kans te geven zich opnieuw in de gemeente te vestigen.

De termijn van 1 jaar wordt daarom opgerekt naar 5 jaar, zodat jongeren meer tijd hebben om zich financieel voor te bereiden op de aankoop van een woning. Deze bindingeis geldt voor één van beide partners. Om meer jongeren aan te trekken komen ook starters die een sociale of economische binding hebben met gemeente Baarle-Nassau in aanmerking voor een lening. Het gaat dan om starters die: • of werken in de gemeente Baarle-Nassau of in een straal van 20 km daar om heen • of wonen in een straal van 20 km rond Baarle-Nassau • of van wie familieleden in de 1e of 2e graad in Baarle-Nassau wonen. Het gaat dan om echtgenoten, geregistreerde partners, (schoon)ouders, kinderen (ook pleeg-en stiefkinderen), schoonzonen/schoondochters, broers, zwagers, (schoon)zussen, grootouders en kleinkinderen. 1.4 Aankoopsom De maximale aankoopsom is nu gelijk aan de NHG-grens. Sinds 1 januari 2023 is deze grens verhoogd van € 355.000 naar € 405.000. De woningen vanaf € 355.000 zijn over het algemeen (te) groot voor starters, het zijn ruime eengezinswoningen. Het verhogen van de maximale aankoopsom levert weinig extra geschikte woningen op. Het kabinet hanteert de NHG-grens van 2022, een bedrag van € 355.000, als bovengrens voor betaalbare woningen. De NHG-grens is dus ook door de landelijke overheid losgelaten. Ook in de woondeal is € 355.000 de grens voor betaalbare woningen.

Door het aanhouden van de nieuwe, hogere NHG-grens krijgen starters te maken met hogere hypotheeklasten. Het advies is de maximale aankoopsom los te koppelen van de huidige NHG-grens en in plaats daarvan de grens van 2022 € 355.000 als maximum aankoopsom aan te houden.

1.5 Maximaal leenbedrag Zaaknummer: 1027556

Op dit moment kan een starter maximaal € 25.000 lenen. Dat is lager dan in de meeste omliggende gemeenten. Dongen € 20.000 Loon op Zand € 25.000 Etten-Leur € 27.500 Goirle € 30.000 Tilburg dorpen € 30.000 Waalwijk € 30.000 Oosterhout € 35.000 Tilburg stad € 37.000 Breda € 50.000 Alleen Dongen hanteert een lager leenbedrag, maar de huizenprijzen liggen in Dongen gemiddeld ca. € 98.000 lager dan in gemeente Baarle-Nassau. In Loon op Zand is de bovengrens eveneens € 25.000. De gemiddelde huizenprijs is hier echter circa € 60.000 lager dan in Baarle-Nassau. Het maximum leenbedrag moet een betere balans krijgen tussen de leenbedragen in de omgeving en de huizenprijzen in de gemeente. Daarom kunnen starters voortaan maximaal € 30.000 lenen. Het advies is om het maximale leenbedrag met € 5.000 te verhogen naar € 30.000. 1.6 Aanvulling budget Voorgesteld wordt het huidige budget aan te vullen tot € 315.000. Het beschikbare ligt op dit moment op ca. € 116.000. Bij een maximaal leenbedrag van € 30.000 is dat voldoende voor bijna vier leningen. Door de realisatie van het project de Maaijkant in Ulicoten worden drie starterswoningen opgeleverd. Wanneer voor al deze starterswoningen een lening wordt aangevraagd is nog nauwelijks saldo beschikbaar. Vandaar dat aanvulling van het budget is gewenst.

Voorgesteld wordt een aanvulling van € 200.000, Met het huidige beschikbare budget komt het saldo dan op ca. € 315.000, voldoende voor totaal ca. 10 leningen. De terugbetalingen worden hierin buiten beschouwing gelaten. Verschillen tussen huidige en nieuwe verordening: Huidige verordening Doelgroep: • Woont en is verblijfsgerechtigd in Baarle-Nassau- woont in een huurwoning of is inwonend • Of is een studerend/schoolgaand kind van een verblijfsgerechtigde inwoner van Baarle-Nassau dat zich binnen 1 jaar na afronding van de studie opnieuw in de gemeente Baarle-Nassau willen vestigen (geldt voor minstens 1 aanvrager)

Maximale aankoopsom € 405.000 (NHG-grens) Maximaal leenbedrag € 25.000

Nieuw voorstel Doelgroep: • Woont en is verblijfsgerechtigd in Baarle-Nassau- woont in een huurwoning of is inwonend • Of is een studerend/schoolgaand kind van een verblijfsgerechtigde inwoner van Baarle-Nassau dat zich binnen 5 jaar na afronding van de studie opnieuw in de gemeente Baarle-Nassau willen vestigen (geldt voor minstens 1 aanvrager) • Of werkt in een straal van 20 km rond gemeente Baarle-Nassau gemeente • Of woont in een straal van 20 km rond Baarle-Nassau • Of er woont familie (1e en 2e graad) in Baarle-Nassau Maximale aankoopsom € 355.000 (loslaten NHG-grens Maximaal leenbedrag € 30.000

6. Risico’s en kanttekeningen Zaaknummer: 1027556

1.1 Behouden jongeren in gemeente Zonder starterslening wordt het voor starters in gemeente Baarle-Nassau moeilijk of zelfs onmogelijk een woning te kopen. Hierdoor zijn jongeren eerder geneigd naar een gemeente te vertrekken waar zij wel een starterslening kunnen aanvragen. 1.2. Terugbetaling lening Drie jaar na het verstrekken van de lening beginnen de starters met het terugbetalen van de lening. Dit geldt wordt weer toegevoegd aan het saldo van de gemeente (revolverend fonds). 1.3 Restschuld Wanneer er een restschuld is aan het einde van de looptijd is de lening niet opeisbaar. Opeisen van een lening kan leiden tot gedwongen verkoop van de woning. De Autoriteit Financiële Markten en SVn vinden dit niet wenselijk. De lening wordt renteloos en aflossingsvrij verlengd tot het moment van verkoop of overlijden. Wanneer er daarna nog een restschuld is wordt deze kwijtgescholden. De lening nemer moet dan toestemming vragen aan SVn. De woning moet dan voor minimaal 95 procent van de marktwaarde worden verkocht. Leningen wordt verstrekt voor rekening en risico van de gemeente, waardoor de gemeente verantwoordelijk is voor een eventuele restschuld. SVn schat het risico hierop zeer laag in. In december 2022 was er bij 1,3 procent van de leningen onvoldoenden betaalcapaciteit.

Wanneer een woning bij een restschuld na 30 jaar minder dan 20 procent van de koopsom waard is loopt de gemeente in theorie een financieel risico. In de praktijk zijn woningen in de afgelopen 30 jaar echter altijd meer waard geworden. 7. Alternatieven Indien de verordening starterslening gemeente Baarle-Nassau niet wordt aangepast spelen we als gemeente niet in op de veranderingen op de woningmarkt. Door de huidige, hoge NHG-grens en de stijgende rentepercentages hebben starters te maken met hogere woonlasten. Het verlagen van de aankoopsom kan voorkomen dat starters een huis kopen dat voor hen maar amper betaalbaar is. 8. Lasten, baten en dekking Investering Het bedrag dat nog beschikbaar is voor het verstrekken van startersleningen bedroeg op 1 april 2023 € 115.000. Het budget is ontoereikend om de te verwachten aanvragen te bedienen. Wij stellen voor het huidige krediet aan te vullen met een bedrag van € 200.000, zodat gelet op de te verwachten aanvragers en een verwacht gemiddeld (maximum) bedrag van € 30.000, deze ook daadwerkelijk geholpen kunnen worden. Structurele kosten De bijstelling van de rentelasten vindt plaats op basis van de totale financieringsbehoefte. Dit komt jaarlijks terug bij de 1e en 2e turap. 9.

Relatie tot Baarle-Hertog Ook inwoners van Baarle-Hertog zijn komen in aanmerking voor een starterslening, mits zij daar verblijfsgerechtigd, omdat deze gemeente binnen een straal van 25 km rondom Baarle-Nassau ligt. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Alle gemeenten die aangesloten zijn bij de ABG-organisatie verstrekken startersleningen.

11. Communicatie en vorm van participatie Zaaknummer: 1027556

Na vaststelling en publicatie van de Verordening informeren we de SVn (als uitvoeringsinstantie) en de betrokken collega’s van de gemeente Baarle-Nassau die bezig zijn met het behandelen van vragen over en aanvragen van de starterslening. Inwoners worden geïnformeerd door publicatie op de gemeentelijke website en publicatie in het huis-aan-huisblad . Participatie: niet van toepassing 12. Vervolg Indien college en gemeenteraad akkoord gaan met de Verordening starterslening gemeente BaarleNassau 2023, wordt deze zo snel mogelijk gepubliceerd op de gebruikelijke kanalen.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU P.W.M. Geurts M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Secretaris burgemeester

Bijlage(n): Verordening Starterslening gemeente Baarle-Nassau 2023

Zaaknummer: 1027556

DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1027556;

gelet op het bepaalde in; besluit: 1. De verordening Starterslening gemeente Baarle-Nassau 2023 vast te stellen; 2. Het budget voor startersleningen op te hogen met € 200.000.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 27 september 2023

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

H.C. Veraart Griffier

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 1027556