Raadsvoorstel vaststellen omgevingsplan Grens 32

RAADSVOORSTEL Commissie Omgeving: Afdeling: Zaaknummer:

Ruimtelijke ontwikkeling 1110649

Raadsvergadering:

25 juni 2025

Portefeuillehouder: Programma:

Wethouder van Tilborg Volkshuisvesting en stedenbouw

Voorstel tot het gewijzigd vaststellen van het omgevingsplan Grens 32 Baarle-Nassau

1. Voorgesteld besluit 1. De Nota van zienswijze en lijst van wijzigingen omgevingsplan Grens 32 vast te stellen; 2. Het ‘TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a, Grens 32 Baarle Nassau’ (IDN NL.IMRO.0744.TAMGrens32-VS01), met inachtneming van de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens gewijzigd vast te stellen; 2. Eerdere besluitvorming 1092626 -- 18-12-2024 - gemeenteraad 1. Een budget van € 90.000 beschikbaar te stellen voor het opstellen van een omgevingsplan voor de locatie Grens 32 in Baarle-Nassau; 1050567 -- 20-12-2023 – gemeenteraad 1. Kennis te nemen van de door het college op dit raadsvoorstel en de bijlage “Verbeelding voorbereidingsbesluit Grens 32, Baarle-Nassau” opgelegde geheimhouding; 2. Op basis van artikel 3.7 Wro een voorbereidingsbesluit te nemen voor het adres Grens 32 te Baarle-Nassau, kadastraal bekend gemeente Baarle-Nassau sectie I, nummers 571 (gedeeltelijk) en 646 (gedeeltelijk) en zoals weergegeven op de als zodanig gewaarmerkte verbeelding met planidentificatienr. NL.IMRO.0744.VBBgrens32-VG01, daarbij verklarende dat voor dit gebied een wijziging van het bestemmingsplan wordt voorbereid; 3. Te bepalen dat het onder 1 genoemde voorbereidingsbesluit in werking treedt op de dag van bekendmaking; 4.

Te bepalen dat het onder 1 genoemde voorbereidingsbesluit tevens een verbod omvat om het gebruik van gronden of bouwwerken, zoals dit bestond ten tijde van de inwerkingtreding van dit besluit, zijnde detailhandel in de vorm van een markthal met de daarbij behorende ondergeschikte horeca, in het gebied te wijzigen; 5. De geheimhouding op te heffen met de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit 3. Samenvatting Op basis van het geldende omgevingsplan is de vestiging van een detailhandelsfunctie, waaronder een supermarkt, op de locatie Grens 32 (de voormalige Markthal) planologisch toegestaan. De gemeente acht de realisatie van een supermarkt op deze locatie echter onwenselijk, waardoor het noodzakelijk is het omgevingsplan te wijzigen. Het voorliggende omgevingsplan Grens 32 voorziet in een functiewijziging van detailhandel naar wonen, waarmee de ontwikkeling van 12 vrijstaande woningen mogelijk wordt gemaakt. Het ontwerpplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn vier zienswijzen ingediend. Deze zijn samengevat en voorzien van een reactie in de bijgevoegde Nota van Zienswijzen. De zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot enkele

Zaaknummer: 1110649

aanpassingen in het plan. Op basis hiervan wordt de gemeenteraad voorgesteld om het omgevingsplan gewijzigd vast te stellen, met inachtneming van de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32.

Voorstel 4. Inleiding De locatie Grens 32 in Baarle-Nassau (voormalige Markthal) beschikt op dit moment over een maatwerkbestemming 'Bedrijf' met een specifieke aanduiding voor 'detailhandel + ondergeschikte horeca'. Binnen deze bestemming is een maximale bebouwing van 3.351 m² toegestaan. Hoewel deze bestemming oorspronkelijk is vastgesteld ten behoeve van de Markthal, staat zij ook de vestiging van andere vormen van detailhandel, waaronder een supermarkt, toe. De realisatie van een grootschalige detailhandelsfunctie op deze locatie past echter niet binnen het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Vanuit dat perspectief heeft de gemeenteraad op 20 december 2023 een voorbereidingsbesluit genomen. Hiermee is geborgd dat ongewenste ontwikkelingen, zoals de komst van een supermarkt, tijdelijk worden tegengehouden in afwachting van een planwijziging. In de periode daarna is verkend wat een passende herbestemming zou zijn voor deze locatie, met inachtneming van de ontwikkelingsrichting van het gebied, het provinciale beleid en de mogelijke risico’s op nadeelcompensatie. Daarbij zijn gesprekken gevoerd met de eigenaar over een mogelijke herontwikkeling. Deze gesprekken hebben echter niet geleid tot overeenstemming. Ook recente gesprekken, waarin gezamenlijk is verkend of een ontwikkeling van circa 30 woningen haalbaar zou zijn, zijn uiteindelijk zonder resultaat gebleven.

Hoewel beide partijen deze ontwikkelrichting ondersteunden, bleken de voorwaarden en rechten van partijen niet voldoende te waarborgen om tot een overeenkomst te komen. Deze planwijziging is vastgelegd in het TAM-omgevingsplan Grens 32, waarin wordt voorzien in de transformatie van het perceel naar een woongebied met maximaal 12 vrijstaande woningen. Het ontwerp omgevingsplan heeft van 4 maart 2025 tot en met 14 april 2025 ter inzage gelegen. In deze periode zijn vier zienswijzen ingediend. Deze zijn samengevat en voorzien van een reactie in de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32. De zienswijzen hebben geleid tot enkele aanpassingen van het plan, zie ook argument 1.1. Aan u wordt nu voorgesteld om het omgevingsplan Grens 32 gewijzigd vast te stellen, met inachtneming van de ingediende zienswijzen en de doorgevoerde wijzigingen. 5. Argumenten 1.1 De ingediende zienswijzen kunnen inhoudelijk worden beantwoord. Het ontwerp-omgevingsplan Grens 32 heeft van 4 maart tot en met 14 april 2025 ter inzage gelegen. In deze periode zijn vier zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de bijgevoegde Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32 (Bijlage 1). De reacties betreffen uiteenlopende aspecten van het plan en hebben op enkele onderdelen geleid tot aanpassingen in de planregels en toelichting.

• Zienswijze 1 gaat over de toegangsweg en het gebruik van een privéweg: reclamanten verzoeken dat deze niet wordt gebruikt voor de nieuwe woningen, en willen de bestaande rechten behouden. • Zienswijze 2 is afkomstig van de grondeigenaar, die zich verzet tegen de functiewijziging en stelt dat het plan financieel onuitvoerbaar is; tevens wordt bezwaar gemaakt tegen diverse juridische en technische planregels. • Zienswijze 3 uit zorgen over verkeersveiligheid op de Grensweg, vraagt om een parkeerterrein en maakt bezwaar tegen een vermeende toekomstige rondweg. Zaaknummer: 1110649

•

Zienswijze 4 komt van de provincie Noord-Brabant. Er wordt gevraagd om een betere motivering van het ruimtebeslag, toepassing van de lagenbenadering en afstemming over de tegenprestatie kwaliteitsverbetering.

Daarnaast zijn er nog enkele (ondergeschikte) wijzigingen gedaan aan de toelichting en de bijlagen daarvan, mede naar aanleiding van de zienswijzen. Omdat het gaat om wijzigingen in zowel de toelichting als in de regels dient het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld te worden. Voor de volledigheid verwijzen wij u naar de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32. 1.2 Door gewijzigde vaststelling voor te stellen, voorziet het plan in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het doel van het omgevingsplan is om bij te dragen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals bedoeld in artikel 4.2 van de Omgevingswet. Daarbij worden verschillende belangen – waaronder ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid, milieu, eigendom en ontwikkelruimte – zorgvuldig tegen elkaar afgewogen binnen de context van het gebied. Door het volgen van de wettelijke voorbereidingsprocedure is gelegenheid geboden voor het naar voren brengen van zienswijzen door belanghebbenden. Dit heeft ertoe geleid dat het ontwerpplan op enkele onderdelen wordt aangepast, onder meer ter verduidelijking van planregels en het versterken van de landschappelijke inpassing. Deze aanpassingen zijn opgenomen in de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32 (Bijlage 1) en dragen bij aan een evenwichtige en juridisch houdbare planregeling voor de locatie Grens 32.

2.1 U bent bevoegd gezag om het omgevingsplan vast te stellen Op grond van artikel 2.1, tweede lid, van de Omgevingswet is de gemeenteraad het bevoegd gezag voor het vaststellen van het omgevingsplan, waaronder begrepen wijzigingen van onderdelen daarvan. Het TAM-omgevingsplan Grens 32 betreft een wijziging van het omgevingsplan voor een specifieke locatie, waarvoor u als gemeenteraad de vaststellingsbevoegdheid heeft. 2.2 Vaststelling van het omgevingsplan zorgt voor het weg bestemmen van de ongewenste detailhandelsfunctie Met de vaststelling van het omgevingsplan Grens 32 wordt de bestaande detailhandelsbestemming – waaronder ook de vestiging van een supermarkt – planologisch beëindigd. Hiermee wordt voorkomen dat op deze locatie alsnog een grootschalige detailhandelsfunctie tot ontwikkeling komt. Een dergelijke ontwikkeling wordt als onwenselijk beschouwd, omdat grootschalige detailhandel in het buitengebied strijdig is met het gemeentelijk ruimtelijk beleid en leidt tot versnippering van het winkelaanbod. Daarnaast bestaat het risico op een verschuiving van het verzorgingsgebied, wat de vitaliteit van het centrum van Baarle-Nassau onder druk kan zetten. De planwijziging draagt zo bij aan het behoud van een sterk en toekomstbestendig kernwinkelgebied van Baarle-Nassau. Tevens draagt de ontwikkeling bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

2.3 Het omgevingsplan Grens 32 voorziet in een passende planologische wijziging Met het ontwerp-omgevingsplan Grens 32 wordt voorzien in een herontwikkeling van een voormalig detailhandelsterrein naar een kleinschalige woonlocatie in het landelijk gebied van Baarle-Nassau. Uit de ontwikkelingsrichting van het gebied blijkt dat woningbouw op deze locatie ruimtelijk gewenst en logisch is, mede gezien de ligging aan een grensoverschrijdende bebouwingsconcentratie. Zaaknummer: 1110649

Omdat het perceel buiten het stedelijk gebied ligt, lijkt een grootschalige verstedelijking uitgesloten. Binnen de geldende beleidskaders is momenteel ruimte voor een beperkte woningbouwontwikkeling van maximaal 12 woningen. Tegelijkertijd is er mogelijk meer beleidsruimte ontstaan. De gemeente heeft bij de provincie een verzoek ingediend om de locatie aan te merken als ‘bebouwd gebied’ in de zin van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Indien dit verzoek wordt gehonoreerd, ontstaat er mogelijk meer beleidsruimte voor woningbouw op deze locatie. Zie hierover ook kanttekening 2.4. Het plan is globaal van opzet. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen, zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die onder meer vereisen dat: • Een stedenbouwkundig plan door het college wordt vastgesteld; • Er wordt voorzien in voldoende waterberging en landschappelijke inpassing; • Natuurwaarden (Bels Lijntje) en cultuurhistorie (grensstation) worden gerespecteerd. Hiermee wordt gewaarborgd dat sprake is van een zorgvuldig ingepaste, gebiedseigen woningbouwontwikkeling. 2.4 Het plan voldoet in hoofdlijnen aan het provinciale beleid Het omgevingsplan Grens 32 sluit in hoofdlijnen aan bij de uitgangspunten van de Omgevingsverordening Noord-Brabant en de provinciale Omgevingsvisie.

Er is sprake van functieverandering binnen het landelijk gebied, waarbij een ongewenste detailhandelsbestemming wordt beëindigd ten gunste van een zorgvuldig ingepaste woonontwikkeling. Hoewel de locatie formeel buiten het stedelijk gebied ligt, heeft het gebied feitelijk kenmerken van een grensoverschrijdende bebouwingsconcentratie. De gemeente heeft daarom een verzoek ingediend bij de provincie om de locatie aan te wijzen als ‘bebouwd gebied’ in de zin van de verordening. De provincie heeft aangegeven deze aanpassing door te willen voeren en de locatie in principe aan te wijzen als bebouwd gebied. Bebouwd gebied betreft een aaneengesloten concentratie van bebouwing met een functionele en ruimtelijke samenhang, die niet binnen de formele grenzen van bestaand stedelijk gebied ligt. Deze aanduiding maakt onder voorwaarden kleinschalige woningbouw buiten het stedelijk gebied mogelijk, mits sprake is van een duidelijke bebouwingsstructuur en relatie met de omgeving. Bij vaststelling van het omgevingsplan wordt daarom van deze regels uit de provinciale verordening gebruik gemaakt. In de planvorming is via voorwaardelijke verplichtingen nadrukkelijk rekening gehouden met de toepassing van de lagenbenadering en zorgvuldig ruimtegebruik.

Daarnaast moet nog nadere afstemming plaatsvinden met de provincie over de invulling van de tegenprestatie in het kader van de vereiste kwaliteitsverbetering (zie ook kanttekening 2.3). 2.5 Het omgevingsplan Grens 32 voldoet op hoofdlijnen aan ruimtelijk en milieutechnisch beleid In het kader van het omgevingsplan Grens 32 zijn alle relevante omgevingsaspecten onderzocht, waaronder stikstofdepositie, bodemkwaliteit, geluid, archeologie, flora en fauna, bomen en waterhuishouding. Daarnaast is het plan getoetst aan geldend beleid op de diverse beleidsniveaus. Uit deze toetsing blijkt dat er op hoofdlijnen geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling van maximaal 12 woningen.

Zaaknummer: 1110649

Wel geldt dat over enkele milieutechnische aspecten op dit moment nog onzekerheden bestaan. Zie ook kanttekening 2.5 voor een toelichting op de risico’s en vervolgstappen op deze punten. 2.6 Participatie met omwonenden heeft plaatsgevonden; er zijn geen onoverkomelijke bezwaren geuit In het kader van de planvorming heeft participatie met omwonenden plaatsgevonden. Daarbij zijn bewoners in de directe omgeving van Grens 32 per brief geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Op deze brief zijn twee inhoudelijke reacties ontvangen. En naar aanleiding van een van deze reacties is de motivering op het omgevingsplan aangepast. Hoewel in de formele fase van terinzagelegging uiteindelijk twee zienswijzen van omwonenden zijn ingediend, hebben deze na beantwoording in de Nota van Zienswijzen niet geleid tot aanpassingen van het omgevingsplan. De bezwaren zijn zorgvuldig afgewogen, maar vormen geen belemmering voor vaststelling van het plan. 2.7 Het omgevingsplan is economisch uitvoerbaar; kostenverhaal is verzekerd en risico op nadeelcompensatie is conform de risicoanalyse beperkt Het omgevingsplan Grens 32 bevat kostenverhaalsregels waarmee het wettelijke kostenverhaal conform artikel 13.6 van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is verzekerd. Adviesbureau PAS B.V.

heeft een kostenverhaalsopzet opgesteld waarin de te verhalen kosten en verwachte opbrengsten inzichtelijk zijn gemaakt. Er is een exploitatiebijdrage verschuldigd op het moment dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen wordt verleend en aan de voorwaarden voor kostenverhaal is voldaan. De kostenverhaalsregels zijn als bindende regeling opgenomen en geborgd in het omgevingsplan. Daarnaast heeft adviesbureau Gloudemans een risicoanalyse uitgevoerd ten aanzien van mogelijke nadeelcompensatie als gevolg van de functiewijziging. Bij de wijziging naar een woonbestemming voor 12 woningen wordt geen directe waardedaling verwacht. Uitgaande van de risicoanalyse is de kans op directe planschade daarmee beperkt. Daarnaast wordt het risico op indirecte planschade op een beperkt bedrag ingeschat. Ten aanzien van het eerder genomen voorbereidingsbesluit ligt er inmiddels een conceptadvies van bureau Thorbecke inzake het ingediende verzoek tot nadeelcompensatie. In dit conceptadvies wordt geadviseerd om geen schadevergoeding toe te kennen, voornamelijk vanwege het tijdelijke karakter van het voorbereidingsbesluit. Het advies richt zich echter alleen op de gevolgen van het voorbereidingsbesluit en niet op een eventuele wijziging van de bestemming naar 12 woningen.

Opmerkelijk is dat Thorbecke een ander standpunt inneemt over de voorzienbaarheid dan Gloudemans: waar Gloudemans aangeeft dat mogelijk sprake is van voorzienbaarheid bij de eigenaar, stelt Thorbecke dat hiervan geen sprake is en dat de eigenaar dus niet zelf het risico draagt. Deze uiteenlopende interpretaties onderstrepen de juridische onzekerheid rond het onderwerp nadeelcompensatie. De eigenaar heeft in de zienswijze betwist dat het plan (economisch) uitvoerbaar is. Daarnaast is de eigenaar van mening dat er een grote kans is op nadeelcompensatie. Zie ook risico’s en kanttekening 2.1. Deze bezwaren zijn inhoudelijk beantwoord in de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32.

Zaaknummer: 1110649

6. Risico’s en kanttekeningen 2.1 Er is geen overeenstemming met de eigenaar van de locatie, dit geeft risico’s op beroep en claims Er is meerdere keren contact geweest met de eigenaar van de locatie Grens 32. De gemeente heeft duidelijk gemaakt dat de voorkeur uitgaat naar het beëindigen van de bestaande detailhandelsbestemming ten gunste van een woningbouwontwikkeling. De eigenaar heeft aangegeven dat de ontwikkeling van een supermarkt voor hem financieel aantrekkelijker is en is het daarom niet eens met de voorgestelde functiewijziging. Hierdoor is geen overeenstemming bereikt over de planinhoud, noch is een anterieure overeenkomst tot stand gekomen. Bij recente gesprekken, die hebben plaatsgevonden in april en mei 2025, is in overleg tussen de gemeente en de eigenaar verkend of een ontwikkeling van circa 30 woningen mogelijk zou zijn. Beide partijen hebben uitgesproken dat een dergelijke ontwikkeling een voorstelbare en mogelijk haalbare ontwikkeling kan zijn. De gesprekken verliepen constructief, maar hebben uiteindelijk niet geleid tot een formele overeenkomst. Dit kwam met name doordat het binnen de beschikbare tijd niet mogelijk bleek om tot afspraken te komen waarin voor beide partijen de juiste voorwaarden en rechten zijn vastgelegd. Hierdoor kon op korte termijn geen samenwerkingsovereenkomst worden gesloten.

De eigenaar heeft in zijn zienswijze gesteld dat het omgevingsplan financieel niet uitvoerbaar is en dat het risico op nadeelcompensatie onvoldoende is onderbouwd. Daarmee is sprake van een serieus risico op meerdere juridische procedures. Deze risico’s moeten nadrukkelijk worden meegewogen bij de uiteindelijke besluitvorming over het plan. De belangrijkste risico’s zijn: • Beroep tegen het omgevingsplan: De eigenaar heeft kenbaar gemaakt dat hij het niet eens is met het plan. Dit maakt het waarschijnlijk dat hij beroep instelt bij de Raad van State. Een eventuele beroepsprocedure kan leiden tot vertraging, aanpassingen van het plan of, in het uiterste geval, tot vernietiging van het besluit. • Verzoek om nadeelcompensatie: De eigenaar kan een formeel verzoek tot nadeelcompensatie indienen. Hoewel een risicoanalyse is opgesteld waarin wordt gesteld dat een vergoeding niet aan de orde is, blijft de uitkomst onzeker. De eigenaar kan een verzoek indienen en de gemeente verplichten tot een formele beoordeling, wat kan leiden tot juridische procedures en financiële schade. • Schadeclaims buiten het kader van nadeelcompensatie: De eigenaar kan ook andere schadeclaims indienen, bijvoorbeeld wegens vertragingsschade, winstderving of verminderde ontwikkelmogelijkheden.

Of deze claims kansrijk zijn is onbekend, maar dergelijke claims kunnen leiden tot langdurige civiele procedures en financiële risico’s voor de gemeente. • Bezwaren tegen uitvoerbaarheid: De eigenaar heeft gesteld dat het plan feitelijk onuitvoerbaar is. Als dit standpunt wordt gedeeld door de rechter, kan dit niet alleen het plan doorkruisen, maar ook zorgen voor een jarenlange impassen of een claim op onteigening. Gezien deze risico’s is het van belang dat de gemeente zich voorbereidt op juridische procedures en zich realiseert dat de kans op (financiële) schade tot de mogelijkheden behoort.

Zaaknummer: 1110649

2.2 Er kan beroep worden ingesteld tegen het omgevingsplan Na vaststelling van het omgevingsplan door uw gemeenteraad wordt het besluit gepubliceerd. Vanaf de dag na bekendmaking staat gedurende zes weken beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Beroep kan worden ingesteld door belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, of door belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat zij geen zienswijze hebben ingediend. Zoals aangegeven is de kans groot dat er in ieder geval door de eigenaar beroep wordt ingesteld. Indien binnen deze termijn geen beroep wordt ingesteld, treedt het omgevingsplan daags na afloop van de beroepstermijn in werking en is het onherroepelijk. Wordt er wel beroep ingesteld en wordt gelijktijdig een verzoek om voorlopige voorziening ingediend, dan treedt het plan pas in werking nadat de Raad van State hierover heeft beslist. Het omgevingsplan wordt in dat geval pas onherroepelijk na afhandeling van het beroep. Dit kan leiden tot vertraging in de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. 2.3 Er is nog geen duidelijkheid over de hoogte en invulling tegenprestatie kwaliteitsverbetering op grond van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Op grond van de Omgevingsverordening Noord-Brabant is bij woningbouw in het landelijk gebied een tegenprestatie kwaliteitsverbetering vereist.

Naar aanleiding van de zienswijze van de provincie is ervoor gekozen om voor de locatie Grens 32 gebruik te maken van het regime ‘bebouwd gebied’. Ook onder dit regime geldt de verplichting tot een passende tegenprestatie, bijvoorbeeld in de vorm van landschappelijke of cultuurhistorische versterking. De exacte hoogte van de tegenprestatie moet nog in overleg met de provincie worden vastgesteld. Overleg met de provincie hierover vindt momenteel plaats. De bijdrage zal liggen tussen de maatwerkregeling voor normaal buitengebied (circa € 125.000 per woning) en de eerder gehanteerde 1%-regeling van de gronduitgifteprijs. Vanwege tijdsdruk richting de geplande vaststelling is dit overleg nog niet afgerond ten tijde van het aanbieden van het raadsvoorstel. Daarnaast moet ook nog bepaald worden waar (in de omgeving) de kwaliteitsverbetering precies zal plaatsvinden. Deze ruimtelijke invulling van de tegenprestatie is op dit moment nog niet uitgewerkt, mede door gebrek aan beschikbare tijd. Mogelijk dat er richting vaststelling meer duidelijkheid komt over zowel de financiële als ruimtelijke invulling van de tegenprestatie. Hierover wordt uw raad dan op de hoogte gebracht.

2.4 Nieuwe inzichten maken intensiever woningbouwprogramma wellicht mogelijk, maar planwijziging is nu niet meer haalbaar Aanvankelijk is bij de opstelling van het omgevingsplan Grens 32 uitgegaan van een beperkte woningbouwontwikkeling van maximaal 12 woningen. Een grotere ontwikkeling leek toen niet haalbaar vanwege provinciale regelgeving en de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Naar aanleiding van de zienswijze van de provincie wordt de locatie aangeduid als ‘bebouwd gebied’. Dit opent de deur naar toepassing van andere bepalingen uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant en maakt het mogelijk om een intensiever woningbouwprogramma – in de vorm van een stedelijke ontwikkeling – te overwegen. Dit uiteraard onder voorbehoud van een aantal belangrijke voorwaarden, waaronder de regionale woningbouwafspraken en behoefte, de toepassing van de lagenbenadering en de uitkomsten van omgevingsonderzoeken zoals stikstof. Zaaknummer: 1110649

Een grotere woningbouwontwikkeling lijkt wenselijk, omdat dit waarschijnlijk beter aan de behoefte voldoet. Een dergelijke aanpassing kan nu echter niet meer worden doorgevoerd in het huidige omgevingsplan, omdat het om een substantiële wijziging ten opzichte van het ontwerp gaat. Bovendien is vaststelling vóór 1 juli 2025 noodzakelijk vanwege het aflopen van het voorbereidingsbesluit. Indien gewenst kan op een later moment een nieuw omgevingsplan in procedure worden gebracht voor een intensiever programma. 2.5 Er zijn nog onzekerheden bij enkele omgevingsaspecten Voor het omgevingsplan Grens 32 zijn diverse omgevingsaspecten onderzocht, waaronder bodem, flora en fauna, stikstof, geluid, archeologie en bomen. Op basis van deze onderzoeken is de conclusie dat er in hoofdlijnen geen onoverkomelijke belemmeringen zijn voor de beoogde woningbouw. Wel zijn er bij enkele aspecten nog aandachtspunten die in een later stadium verder moeten worden uitgewerkt: • Flora en fauna: Er zijn aanvullende onderzoeken nodig om de aanwezigheid van beschermde soorten volledig in kaart te brengen. Waar nodig zullen mitigerende maatregelen getroffen moeten worden. Deze verplichting is opgenomen in de planregels. • Bomen: Er is een bomeninventarisatie uitgevoerd, maar aanvullende beoordeling is nodig over het behoud of de kap van specifieke bomen.

Een bomeneffectanalyse is als voorwaarde in de regels opgenomen. • Stikstof: De recente jurisprudentie rondom stikstof kan gevolgen hebben voor vergunningverlening. De precieze gevolgen zijn nog niet bekend. Zie ook kanttekening 1.3. • Bodem: Op basis van aanvullend bodemonderzoek (toegevoegd aan het omgevingsplan) is vastgesteld dat er sprake is van een forse verontreiniging. Deze verontreiniging moet worden gesaneerd voordat de realisatie van de woningen kan plaatsvinden. Hoewel nog niet op alle punten volledige duidelijkheid bestaat, lijken deze onzekerheden beheersbaar. De regels van het omgevingsplan bepalen dat uitvoering alleen is toegestaan wanneer er voldoende helderheid is over de relevante onderdelen. Daarmee is de uitvoerbaarheid van het plan in voldoende mate gewaarborgd. 7. Alternatieven Een alternatieve keuze is om het omgevingsplan niet of ongewijzigd vast te stellen. Op het moment dat u besluit het omgevingsplan niet vast te stellen, dan vindt de beoogde ontwikkeling niet plaats. Uw raad dient dit echter wel ruimtelijk te motiveren. U kunt daarnaast bijvoorbeeld nadere eisen stellen of extra regels opnemen. 8. Lasten, baten en dekking Middels het raadsbesluit van 18 december 2024 is een krediet van €90.000,- beschikbaar gesteld voor het opstellen van een omgevingsplan. Het kostenverhaal is in het omgevingsplan verzekerd middels de kostenverhaalregels. 9.

Relatie tot Baarle-Hertog De locatie Grens 32 ligt dicht bij de grens van de (Belgische) gemeente Ravels. Dicht bij het plangebied ligt ook een enclave van Baarle-Hertog. Hierop worden geen effecten verwacht. 10. Relatie tot ABG-Organisatie N.v.t. Zaaknummer: 1110649

11. Communicatie en vorm van participatie Door de gemeente is schriftelijke participatie uitgevoerd. Alle omwonenden en belanghebbenden zijn middels een brief geïnformeerd over de planvorming en hebben de kans gekregen om op de plannen te reageren. Na vaststelling van het omgevingsplan door de gemeenteraad zal het omgevingsplan via de gebruikelijke weg worden gepubliceerd in het Gemeenteblad, het digitale weekblad en in het Weekblad. De stukken worden ook digitaal beschikbaar gemaakt. 12. Vervolg Nadat de gemeenteraad het omgevingsplan heeft vastgesteld, wordt het omgevingsplan eerst nog aan de Provincie Noord-Brabant aangeboden in verband met de gewijzigde vaststelling. Wanneer de Provincie Noord-Brabant geen reactieve aanwijzing aangeeft wordt het omgevingsplan voor zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden en diegenen die een zienswijze hebben ingediend beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU M.J.P. de Jongh RA. M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Secretaris burgemeester

Bijlage(n): 1. De Nota van zienswijze en lijst van wijzigingen bestemmingsplan Grens 32 2. TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a, Grens 32 Baarle Nassau 3. Risicoanalyse nadeelcompensatie Grens 32

Zaaknummer: 1110649

DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1110649;

gelet op het bepaalde in; besluit: 1. De Nota van zienswijze en lijst van wijzigingen bestemmingsplan Grens 32 vast te stellen; 2. Het ‘TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a, Grens 32 Baarle Nassau’ (IDN NL.IMRO.0744.TAMGrens32-VS01), met inachtneming van de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32 gewijzigd vast te stellen;

Aldus besloten in de openbare vergadering van 25 juni 2025

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

J.J.M. Nuijen Griffier

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 1110649