Raadsvoorstel Krediet ivm woningen op tijdelijke locatie

RAADSVOORSTEL Commissie Omgeving: Afdeling: Zaaknummer:

26 november 2025

Raadsvergadering:

17 december 2025

Ruimtelijke ontwikkeling 1119680

Portefeuillehouder: Programma:

Wethouder van de Laak

Voorstel tot voteren voorbereidingskrediet inhoudelijke behandeling Woningen op tijdelijke locatie.

1. Voorgesteld besluit Op basis van de voorgestelde plannen een aanvullend voorbereidingskrediet (€ 100.000,-) te voteren voor verdere planvorming van 10 tot 15 woningen op de locatie Kapelstraat en de effecten te verwerken in de begroting 2026. 2. Eerdere besluitvorming 7 juli 2021 Motie Tijdelijke woningen voor jongeren 9 mrt 2023 Vaststellen Stedelijke regio Breda – Tilburg (SRBT) Woondeal; Om versneld woningbouw te realiseren in deze regio, werken we aan de versnelling van de totstandkoming van nieuwbouwplannen. Daarbij zetten we vol in op (onder andere) het realiseren van flexwoningen. 7 jun 2023 Adviesnota Regio Hart van Brabant; Alternatieve woonvormen mogelijk maken zoals flexwoningen. We streven naar de realisatie van 10-15 flexwoningen. 12 juli 2023 Opgenomen in de begroting, (Ontwikkelen programma wonen Plus) Onderzoek en (indien mogelijk) definitieve planvorming/realisatie flexwoningen tbv spoedzoekers. Hiervoor nemen we een budget op van € 50.000 in 2023. 11 okt 2023 Vaststellen 2e TURAP door de Raad; Onderzoek en indien mogelijk definitieve planvorming/realisatie flex-woningen tbv spoedzoekers. Middels het positieve jaarrekeningresultaat 2022 stellen wij u voor om middelen te reserveren. We stellen een opdrachtformulering op en gaan daarna partijen zoeken om er invulling aan te geven.

14 mei 2024 Vaststellen van de opdrachtomschrijving Initiatief- en haalbaarheids onderzoek flexwonen in de gemeente Baarle-Nassau 21 okt 2025 Deelname samenwerkingsovereenkomst (SOK) Woningen op tijdelijke locatie. 04 nov 2025 Strategische grondaankoop aan de Kapelstraat te Baarle-Nassau (1118893)

3. Samenvatting De gemeenteraad heeft eerder de wens uitgesproken om (tijdelijke) woningen voor starters versneld mogelijk te maken. Deze ambitie is ook opgenomen in het coalitieakkoord. Daarnaast heeft uw raad in de begroting, budget opgenomen- en beschikbaar gesteld voor de eerste fase. Nu wordt, als onderdeel van de tweede fase, een voorstel met de bijbehorend aanvullend voorbereidingskredietaanvraag aan u voorgelegd voor de verdere uitwerking van de planvorming van 10 tot 15 compacte, betaalbare en duurzame huurwoningen.

Zaaknummer: 1119680

Voorstel 4. Inleiding De gemeente Baarle-Nassau heeft onvoldoende woningen beschikbaar voor een diversiteit aan doelgroepen. Door onvoldoende aantallen sociale woningen, stagnatie van doorstroom, aanhoudende vraag en de tijdsdruk op de zoektocht naar betaalbare woningen maakt de druk op de woningmarkt hoog. Er zijn te weinig woningen op de reguliere woningmarkt beschikbaar. Het inzetten van woningen op een tijdelijke locatie kan mogelijk invulling geven aan deze vraag. Daarnaast bestaat de huidige sociale woningvoorraad in Baarle-Nassau voornamelijk uit grote eengezinswoningen en seniorenwoningen. Er is in de gemeente grote behoefte aan kleinere woningen voor mensen die met spoed een woning nodig hebben. In mei 2024 zijn de gemeente Baarle-Nassau en stichting Leystromen samen een ontwikkelproces gestart om de haalbaarheid te onderzoeken voor het plaatsen van (tijdelijke) woningen op kansrijke locaties. Het ging hier concreet over het ontwikkelproces van 10 tot 15 woningen (afhankelijk van de ruimte van de gekozen locatie) als uitwerking van prestatieafspraken. Op 21 oktober heeft het college samenwerkingsovereenkomst (SOK) Woningen op tijdelijke locatie met stichting Leystromen vastgesteld. U bent hiervan via een Raad Informatiebrief van op de hoogte gesteld.

In samenwerking met stichting Leystromen willen we in Baarle snel 10 tot 15 compacte, betaalbare en duurzame huurwoningen realiseren. Bij het toewijzen van de woningen is er nadrukkelijk aandacht voor de lokale jongeren (42,5%), bij voorkeur tot dertig jaar. Zij behouden daarbij ook hun inschrijftijd. Tevens gaat Leystromen ook 42,5% van de woningen toewijzen aan reguliere woningzoekenden. Daarnaast is 15% bestemd voor statushouders en uitstromers beschermd wonen. Met het afronden van deze eerste fase (het concretiseren van afspraken) gaat nu de tweede fase van start. Namelijk het vaststellen van de voorkeurs locatie aan de Kapelstraat. Op zichzelf staand, maar verbonden met dit project, is de strategische grondaankoop van deze voorkeurslocatie aan de Kapelstraat in Baarle-Nassau (Zaaknummer 1118893). Het college heeft u voorgesteld om over deze kredietverstrekking een besluit te nemen (via een separaat Raadvoorstel). Proces Wij vragen U via dit voorstel kennis te nemen van de voorgenomen plannen. Stedenbouwkundigarchitecten bureau SVP heeft de feitelijke (ruimtelijke) situatie in beeld gebracht van het kavel aan de Kapelstraat (Bijlage 1). Het proces met SVP is gefinancierd van de subsidie die de gemeente heeft aangevraagd en heeft verkregen van de Regio Hart van Brabant. SVP heeft analyse tekeningen opgesteld met o.a.

historie van de plek, verbindingen voor voetganger, fietser, openbaar vervoer en auto, water- en groenstructuren, bestaande bomen, kenmerken omliggende bebouwing. SVP heeft vervolgens schetsontwerpen voor het inpassen van 10-15 tijdelijke woningen opgesteld. Hierbij is een woningbreedte van 3,8 meter aangehouden, gebaseerd op een gemiddelde van verschillende leveranciers, en is de diepte afhankelijk van het te kiezen woningtype. Eventuele wensen over doelgroepen en bijhorende woningtypen vanuit gemeente en/of corporatie zijn hierin meegenomen. Woningen op tijdelijke locatie Om de feitelijke (ruimtelijke) situatie (Bijlage 1) nader uit te werken tot en met Definitief Ontwerp (DO) is een aanvullend voorbereidingskrediet nodig. Dit krediet vragen wij aan via dit Raadsvoorstel. Het huidige voorbereidingsbudget (€ 50.000,- vastgesteld door de raad op 11 okt 2023) is niet voldoende om alle verwachte kosten tot en met DO op te vangen. Met woningen op tijdelijke locatie (voorheen Flexwonen) willen we snelheid creëren. Omdat een traditioneel ontwerpproces met een stedenbouwkundig plan, Schets Ontwerp (SO), Voorlopig Ontwerp (VO), Definitief Ontwerp (DO), Technisch Ontwerp (TO)/ Uitvoeringsgereed Ontwerp (UO) te veel tijd kost, hebben we (bij het vaststellen van de opdrachtomschrijving door het college) Zaaknummer: 1119680

gekozen voor het opstellen van een kavelpaspoort. We wijken hiermee af van het traditioneel ontwerpproces. De “traditionele” projectfases definitie en ontwerp zijn samengevoegd in één haalbaarheid fase om snelheid te creëren. We sluiten hiermee aan bij het proces op de menukaart ontwikkeld door de Taskforce versnelling betaalbare woningbouw van de Regio Hart van Brabant. Bij “traditionele” planvorming wordt de grondexploitatie (GREX) door de Raad vastgesteld inclusief het bijbehorende financiële overzicht. Wij vragen u in dit voorstel een aanvullend voorbereidingskrediet van €100.000,- beschikbaar te stellen voor de resterende werkzaamheden. Omdat we met woningen op tijdelijke locatie afwijken van het traditioneel ontwerpproces hebben we met het Kavelpaspoort al een concreet uitvoeringsplan. Het aanvullend voorbereidingskrediet wordt gebruikt om de benodigde vooronderzoeken uit te voeren, waaronder Flora & Fauna-, Stikstof-Bodemonderzoek en Archeologisch onderzoek. Zo kan het DO direct worden opgesteld wanneer SVP het Kavelpaspoort heeft opgeleverd. Op deze manier kan er efficiënter gebruik worden gemaakt van middelen. We willen snelheid creëren. De uitvoering van de SOK met stichting Leystromen is gebonden aan het beschikbaar stellen van dit uitvoeringskrediet.

De gemeente is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het kavel aan de Kapelstraat en stichting Leystromen koopt en beheert de 10-15 woningen. De woningen worden modulair gebouwd. Dit betekent dat ze in een fabriek worden gebouwd en op de bouwlocatie worden geplaatst. Het is een snelle en efficiënte manier van bouwen, met dezelfde kwaliteit als permanente woningen. Deze woningen blijven hier 15 tot 30 jaar staan. Deze termijn wordt in de omgevingsvergunning voor tijdelijke woningen vastgelegd. Het streven is de gemeenteraad in februari 2026 om het uitvoeringskrediet te vragen voor het bouw- en woonrijp maken van de kavels. 5. Argumenten Argumenten 5.1 Er is vraag naar woningen van dit type. De huidige sociale woningvoorraad in Baarle-Nassau bestaat voornamelijk uit grote eengezinswoningen en seniorenwoningen. Er is in de gemeente grote behoefte aan kleine woningen. De gekozen woningtypologie van 10 tot 15 compacte, betaalbare en duurzame huurwoningen sluit aan bij deze woningbehoefte. 5.2 Het bedienen van de doelgroep. Er is in de gemeente grote behoefte aan kleinere woningen voor mensen die met spoed een woning nodig hebben. a. Bij het toewijzen van de woningen is er nadrukkelijk aandacht voor de lokale jongeren (42,5%), bij voorkeur tot dertig jaar. Zij behouden daarbij hun inschrijftijd.

Deze lokale doelgroep komt moeilijk in aanmerking voor “reguliere” huurwoningen door lange wachtlijsten en benodigde inschrijftijd. b. Tevens gaat Leystromen ook 42,5% van de woningen toewijzen aan reguliere woningzoekenden en spoedzoekers. Een spoedzoeker is iemand die dringend woonruimte nodig heeft door een onhoudbare woon- of leefsituatie zoals een scheiding of faillissement. c. Daarnaast is 15% bestemd voor statushouders en uitstromers beschermd wonen volgens de opgave van de gemeente. Gelijk aan reguliere prestatieafspraken. 5.3 Vaststellen voorkeurslocatie. Legitimiteit bieden en de basis leggen voor verder planuitwerking. Een vastgesteld voorkeurslocatie besluit maakt duidelijk waar de 10 tot 15 woningen op tijdelijke locatie wordt gerealiseerd. 5.4 Transparantie naar inwoners en belanghebbende. Door een openbaar besluit te nemen over de voorkeurslocatie, weet iedereen welke locatie in onderzocht en waarom juist voor deze plek gekozen is. Het bevordert vertrouwen en participatie.

Zaaknummer: 1119680

5.5 Draagvlak. Met het vaststellen van de voorkeurs locatie (bestemd voor een tijdelijke termijn) geeft het college invulling aan de Motie Tijdelijke woningen voor jongeren vanuit de Raad. 5.6 Om het project af te ronden en te komen tot een definitief ontwerp van de 10-15 woningen op de tijdelijke locatie is aanvullend voorbereidingskrediet nodig. Voor de verdere uitwerking tot het niveau DO is aanvullend voorbereidingskrediet nodig. De uitvoering van de SOK met stichting Leystromen is gebonden aan het beschikbaar stellen van het krediet. 6. Risico’s en kanttekeningen 6.1 Wanneer onderdelen uit het project Woningen op tijdelijke locatie ter discussie worden gesteld door de gemeenteraad of belanghebbenden bestaat het risico dat de concrete uitwerking van het project mogelijk vertraagd wordt of niet doorgaat en dat er hierdoor extra kosten aan verbonden zijn. Met woningen op tijdelijke locatie wijken we af van het traditionele ontwerpproces. Uiteraard is een weloverwogen en gedegen aanpak bij nadere uitwerking nodig, maar door het tijdelijke karakter en gewenste korte doorlooptijd is een meer flexibele aanpak passend. 6.2 Het huisvesten van bepaalde doelgroepen kan weerstand oproepen bij de direct omwonenden, maar ook bij andere inwoners binnen de gemeente. Dit kan een vertragende factor worden in dit project.

Ook het risico bij de uitwerking van dit project is het lokale draagvlak dat meespeelt. Door te willen bouwen voor de brede doelgroepen vertrouwen we erop ook duidelijk te voldoen aan de lokale behoefte en noodzaak tot extra betaalbare sociale woningen. Maar er is een risico op fundamentele- en maatschappelijke discussies, mede vanwege de (neven)doelen en het imago van (eerdere) flexwoonprojecten door het bedienen van specifieke doelgroepen zoals statushouders, en uitstroom beschermd wonen. Ook kan een sterke concentratie van kwetsbare doelgroepen leiden tot de verdere stigmatisering (labelen, veroordeling en of uitsluiting) van het waardevol woonconcept tijdelijke woningen, zeker wanneer er niet stevig wordt ingezet op langdurig sociaal beheer. Participatie en de omgevingsdialoog moeten zorgvuldig worden aangepakt en juist door het voorstel om te werken ook met regulier woningzoekenden en starters uit de eigen gemeente hopen we een evenwichtig plan te hebben voorgelegd. 6.3 Het risico van deze opdracht is het beeld dat procedures “flink” verkort kunnen worden. We willen snelheid maken, maar desondanks hebben wij ook te maken met knellende werkprocessen. Het beeld dat procedures flink verkort worden is niet volledig reëel op dit moment. Er moet later in het project een omgevingsvergunning Buitenplanse Omgeving Plan Activiteit (BOPA) doorlopen en aangevraagd worden.

Ook het voorbereiden van bouw- woonrijp maken van de locatie en aanleg en aansluiting van nutsvoorzieningen kost tijd. Desondanks is dit (gemiddeld) nog steeds sneller dan een regulier traject, maar niet de vaak gesuggereerde doorlooptijd. De tijdwinst zit vooral in het ontwerp proces en straks in de realisatie, waarin geprefabriceerde woningen zullen worden geplaatst. 6.4 Het risico van deze opdracht is de financiële haalbaarheid. De businesscase voor sociale huurwoningen is financieel niet sluitend. Ook de woningen op een tijdelijke locatie heeft een onrendabele businesscase voor zowel gemeente als corporatie. Dat zit onder andere door de; 1) De korte levensduur van de woningen/locaties, waardoor investeringen in woningen op tijdelijke locatie niet (zonder meer) terugverdiend worden. 2) Ook kan de financiële druk op het project verhogen wanneer financieringsmogelijkheden (subsidies ed.) dreigden te vervallen. 3) In een reguliere planontwikkeling zitten vaak meerdere woningentypes die de totale grondexploitatie meer rendabel maken.

Zaaknummer: 1119680

6.5 Het risico bij de uitwerking van dit project is het draagvlak van direct belanghebbenden grenzend/ en in de directe nabijheid van het kavel aan de Kapelstraat. We blijven werken aan draagvlak door te communiceren over alle stappen die we zetten. 6.6 De nadere uitwerking van de woningen op tijdelijke locatie moet inzicht geven in de technische risico’s en uitvoeringsrisico’s van het project. Voor dit gebied is bekend dat de ligging van kabels en leidingen een belangrijk element is, evenals de exacte positionering van de woningen op het kavel i.v.m. milieueffecten, en beperkend kan zijn in de mogelijkheden, uitvoering en tijdslijnen. 6.7 Financiële haalbaarheid. In voorgaande P&C cycli is eerder geen budget voor het aanvullend voorbereidingskrediet of uitvoeringslasten gereserveerd. Als u niet instemt met het aanvullend voorbereidingskrediet komt het project Woningen op tijdelijke locatie stil te liggen en kunnen wij het plan niet verder uitwerken.

7. Alternatieven a. De gemeenteraad kan besluiten minder middelen beschikbaar te stellen. Het voorliggende plan moet nog uitgewerkt worden rekening houdend met ruimtelijke eisen en onder intensieve raadpleging en afstemming met stichting Leystromen, maatschappelijke organisaties, ambtenaren en klankbordgroep van omwonenden. Wanneer minder budget beschikbaar wordt gesteld, dan dienen de uitgangspunten van de planvorming opnieuw te worden bekeken wat zal leiden tot concessies op uitgangspunten en de leefbaarheid in z’n geheel. Het beschikbare krediet zal dan weer voor een deel moeten worden gebruikt voor deze planvorming waardoor nog minder beschikbaar komt voor de realisatie. b. De gemeenteraad kan besluiten niet over te gaan op verdere uitwerking van het plan. Daarmee behalen we de eerder geformuleerde doelstellingen van de woondeal, de prestatieafspraken met woningcorporatie Leystromen en de eerdere wens van uw gemeenteraad niet. 8. Lasten, baten en dekking In het meerjarig investeringsplan en in de begroting is geen dekking voor deze investering. Investering: De investering wordt als volgt gespecificeerd: Netto (€) •

•

Projectmanagement uren Interne uren (RO, LO, Communicatie) Externe uren (Uitwerking Planvorming tot en met Technisch DO) Onderzoekskosten O.a. Flora & Fauna-, Stikstof-, Bodemonderzoek, Inmetingen en Archeologisch onderzoek en OOO.

59.500,29.875,39.120,-

40.500,-

Totaal 100.000,De kosten worden geactiveerd en lineair afgeschreven in een periode van 30 jaar. Structurele lasten De structurele lasten bestaan uit kapitaallasten. € 100.000 lineair afschrijven in 30 jaar leidt tot een afschrijving van € 3.333,- per jaar. Dekking

Zaaknummer: 1119680

Voor deze investering van € 100.000 is geen dekking binnen de begroting. De kapitaallasten van € 3.333,- wordt verwerkt in de begroting door middel van de 1e turap 2026.

Uitvoeringskrediet Zoals beschreven in dit voorstel verwachten we in februari 2026 de raming gereed te hebben. Op dat moment zal u als gemeenteraad via een separaat raadsvoorstel gevraagd worden om het uitvoeringskrediet te voteren. De businesscase voor sociale huurwoningen is financieel niet sluitend. Dit betekent dat de uitvoering van het plan (bouw- en woonrijp maken van de kavels aan de Kapelstraat) gepaard zal gaan met aanvullende kosten voor de gemeente. Het proces van participeren en nader uitwerking van verkavelingsvarianten tot kavelpaspoort moet nog starten. In de verdere uitwerking zal het aanvragen van subsidieregelingen, zoals de Stimuleringsregeling Flexen Transformatiewoningen (SFT) en de Subsidie Realisatiestimulans voor betaalbare woningen worden meegenomen. Subsidie komt ten gunste van het projectkrediet. 9. Relatie tot Baarle-Hertog Aan de noordzijde van de voorkeurslocatie aan de Kapelstraat zijn Belgische woningen gelegen. Wij stellen Baarle-Hertog op de hoogte van dit plan. De bewoners uit de directe omgeving worden betrokken in de omgevingsdialoog. 10. Relatie tot ABG-Organisatie De ABG Organisatie geeft namens de gemeente Baarle-Nassau uitwerking aan het onderzoeken van de ruimtelijke, financiële en maatschappelijke haalbaarheid en begeleidt de daadwerkelijke uitvoering. 11.

Communicatie en vorm van participatie Net na het vaststellen van de voorkeurslocatie aan de Kapelstraat in Baarle is de participatie opgestart. Inwoners van de Kapelstraat hebben persoonlijk een uitnodiging ontvangen voor de eerste informatiebijeenkomst op 25 november. Omwonende en geïnteresseerde inwoners van Baarle-Nassau zijn online via de gemeentekanalen op de hoogte gebracht. De voorkeuslocatie aan de Kapelstraat is tijdens een omgevingsdialoog (georganiseerd door de gemeente) aan de omwonenden gepresenteerd. SVP was op deze avond aanwezig om toelichting te geven en om te horen en te voelen wat er leeft, of er uitgangspunten over het hoofd zijn gezien en wat de wensen en ideeën vanuit de omgeving zijn. Na de omgevingsdialoog konden geïnteresseerden zich aanmelden voor de klankbordgroep. Deze is samengesteld door de gemeente en krijgt in het vervolgtraject een rol in een aantal nader te bepalen keuzes voor de beeldkwaliteit en/of de inrichting van de openbare ruimte. Op basis van de uitkomsten van de omgevingsdialoog, de ruimtelijke analyse en de verkavelingsstudie wordt de verkavelingsstudie verder uitgewerkt tot één kavelpaspoort. De uitgangspunten voor ruimtelijke kwaliteit worden vastgelegd door middel van een aantal criteria voor het openbaar gebied, de bouwvolumes en het kleur- en materiaalgebruik. Dit wordt geïllustreerd met behulp van referentiebeelden. 12.

Vervolg Tot slot wordt alle input gebundeld in het eindproduct: het kavelpaspoort. Hierin wordt voor de gekozen locatie zowel de feitelijke ruimtelijke situatie verbeeld als het ruimtelijk kader met beeldkwaliteit. Daarin wordt onder andere het maximumaantal flexwoningen dat mogelijk is om een leefbaar plan te krijgen vastgelegd, welke afstand tot de kavelrand moet worden aangehouden, waar de toegang voor langzaam verkeer en de auto ligt, hoe moet worden omgegaan met groen en wat de uitgangspunten zijn voor parkeren en waterberging. Ook de verkavelingsstudie met een voorkeursrichting en referentiebeelden en criteria voor de beeldkwaliteit zijn onderdeel van het Zaaknummer: 1119680

kavelpaspoort. Dit document wordt gebruikt als onderdeel van de contracten met stichting Leystromen, als communicatie met u de gemeenteraad, in de eventuele communicatie met de inwoners, als onderdeel van de uitvraag van de stichting Leystromen aan een leverancier en als onderdeel van het opstellen van de inrichtingstekeningen als doorvertaling van het stedenbouwkundigeontwerp. Hierna zullen de “traditionele” project onderdelen volgen zoals de ontwerpfase Technisch DO fase. Het streven is de gemeenteraad in februari 2026 om het uitvoeringskrediet te vragen. Wanneer u als Raad om het uitvoeringskrediet gevraagd zal worden start (na positief besluit) de besteksfase, aanbestedingsfase, Realisatie fase (Bouw- en Woonrijp maken) en de Nazorgfase. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU M.J.P. de Jongh RA. Secretaris

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf burgemeester

Bijlage(n): 1. Ruimtelijke analyse SVP Kapelstraat Baarle-Nassau

Zaaknummer: 1119680

DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1119680;

besluit: Een aanvullend voorbereidingskrediet (€ 100.000,-) te voteren voor verdere planvorming van 10 tot 15 woningen op de locatie Kapelstraat en deze effecten te verwerken in de begroting 2026.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 17 december 2025

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

J.J.M. Nuijen Griffier

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 1119680