Raadsvoorstel budget omgevingsplan Grens 32 Baarle-Nassau

RAADSVOORSTEL Commissie R&E: Afdeling: Zaaknummer:

3 december 2024 Ruimtelijke ontwikkeling 1092626

Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Programma:

18 december 2024 Wethouder van Tilborg Volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling

Voorstel tot het beschikbaar stellen voor een budget voor het omgevingsplan Grens 32 BaarleNassau

1. Voorgesteld besluit 1. Een budget van € 90.000 beschikbaar te stellen voor het opstellen van een omgevingsplan voor de locatie Grens 32 in Baarle-Nassau; 2. Eerdere besluitvorming 1050567 -- 20-12-2023 – gemeenteraad 1. Kennis te nemen van de door het college op dit raadsvoorstel en de bijlage “Verbeelding voorbereidingsbesluit Grens 32, Baarle-Nassau” opgelegde geheimhouding; 2. Op basis van artikel 3.7 Wro een voorbereidingsbesluit te nemen voor het adres Grens 32 te Baarle-Nassau, kadastraal bekend gemeente Baarle-Nassau sectie I, nummers 571 (gedeeltelijk) en 646 (gedeeltelijk) en zoals weergegeven op de als zodanig gewaarmerkte verbeelding met planidentificatienr. NL.IMRO.0744.VBBgrens32-VG01, daarbij verklarende dat voor dit gebied een wijziging van het bestemmingsplan wordt voorbereid; 3. Te bepalen dat het onder 1 genoemde voorbereidingsbesluit in werking treedt op de dag van bekendmaking; 4. Te bepalen dat het onder 1 genoemde voorbereidingsbesluit tevens een verbod omvat om het gebruik van gronden of bouwwerken, zoals dit bestond ten tijde van de inwerkingtreding van dit besluit, zijnde detailhandel in de vorm van een markthal met de daarbij behorende ondergeschikte horeca, in het gebied te wijzigen; 5. De geheimhouding op te heffen met de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit 3.

Samenvatting Op de locatie Grens 32 in Baarle-Nassau (De Markthal) wordt de realisatie van een supermarkt als ongewenst gezien, daarom is de wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Na het afwegen van diverse scenario’s is het voorkeurscenario om op de locatie 12 woningen te realiseren. Voor het opstellen van een omgevingsplan is een budget noodzakelijk. De gemeenteraad stelt een budget beschikbaar, waarmee het omgevingsplan kan worden voorbereid.

Voorstel 4. Inleiding Momenteel geldt voor de locatie Grens 32 in Baarle-Nassau (De Markthal) de bestemming ‘Bedrijf’, nader aangeduid in de staat van bedrijven als ‘detailhandel + ondergeschikte horeca’. De maximaal toegestane oppervlakte voor bedrijfsgebouwen betreft 3.351 m2. Dit is een maatwerk bestemming voor de (voorheen) ter plaatse gevestigde Markthal. Echter, de bestemming detailhandel biedt ook Zaaknummer: 1092626

de mogelijkheid tot het vestigen van een supermarkt of andersoortige vormen van detailhandel. Begin december 2023 is er een aanvraag ingediend voor de realisatie van een supermarkt met aanvullende winkelvoorzieningen op Grens 32. Deze aanvraag is inmiddels buiten behandeling gesteld, omdat niet alle documenten met betrekking tot de vergunningaanvraag tijdig zijn aangeleverd. Omdat een grote detailhandelsbestemming in het buitengebied niet langer gewenst is, heeft de gemeenteraad op 20 december 2023 een voorbereidingsbesluit genomen. Een voorbereidingsbesluit heeft tot doel om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen, in afwachting van de voorbereiding van de wijziging van het omgevingsplan. Gedurende de looptijd van het voorbereidingsbesluit kunnen aanvragen omgevingsvergunning die passend zijn in het omgevingsplan, toch aangehouden worden. Dit geeft ook de tijd om te onderzoeken welke alternatieve mogelijkheden er zijn voor de locatie Grens 32. Zowel als het gaat over de gewenste ontwikkelrichting van deze locatie, als over eventuele financiële gevolgen. Inmiddels zijn daarin diverse stappen gezet: 1. Ontwikkelingsrichting omgeving Grens. Voor de locatie Grens 32 en de omgeving daarvan is de ‘ontwikkelingsrichting’ Grens opgesteld. De ontwikkelingsrichting is als bijlage 1 bij dit voorstel gevoegd.

Hierin is een historische, ruimtelijke, landschappelijke en beleidsanalyse van het gebied gemaakt. Gezien deze ruimtelijke analyse is de ontwikkeling van woningen het meest voor de hand liggend en wenselijke scenario. Omdat de locatie in het buitengebied ligt, kan er geen grootschalige stedelijke ontwikkeling plaatsvinden. Er is ruimte voor een kleinschalige woningbouwontwikkeling, waarbij maximaal 12 woningen kunnen worden gerealiseerd, inclusief de reeds toegestane woning op het perceel. Deze ontwikkeling sluit aan op de behoefte aan zorgvuldig geplande woningbouw in het buitengebied en respecteert de landelijke en landschappelijke kenmerken van het gebied. 2. Risicoanalyse nadeelcompensatie. Gloudemans heeft een risicoanalyse voor nadeelcompensatie uitgevoerd om de mogelijke financiële gevolgen van een functiewijziging op deze locatie te onderzoeken. Er zijn twee scenario’s bekeken: de omzetting van supermarkt/detailhandel naar perifere detailhandel (scenario 1) en de omzetting naar woonkavels voor twaalf woningen (scenario 2). • Bij scenario 1 wordt een waardedaling van €500.000,- verwacht, door lagere huurinkomsten en verminderde aantrekkelijkheid voor bedrijven. • In scenario 2 wordt geen directe waardedaling verwacht, omdat de woningfunctie juist positief kan zijn voor de waarde van het gebied. Daarnaast is de mogelijke indirecte schade voor omwonenden beoordeeld.

Concluderend kan gesteld worden dat scenario 2 het gunstigste scenario is omdat er dan geen sprake is van een waardedaling. Daarnaast is er vermoedelijk sprake van slechts beperkte indirecte nadeelcompensatie. Er is tevens gekeken passieve en actieve risicoaanvaarding. De voorlopige conclusie is dat er vermoedelijk sprake is van actieve risicoaanvaarding. Dit betekent dat de eigenaar vermoedelijk had kunnen weten dat de gemeente geen supermarkt wil op de locatie Grens 32. Met als gevolg dat de nadeelcompensatie (deels) voor rekening komt van de eigenaar van het perceel. Omdat er nog een aantal voorbehouden aan dit onderwerp zitten, moet er nog met Gloudemans in overleg worden getreden voordat hier een definitief standpunt over in genomen kan worden.

Zaaknummer: 1092626

3. Voorbereiden wijziging omgevingsplan Grens 32. Het voorbereidingsbesluit loopt op 20-06-2025 af. Om te voorkomen dat er opnieuw een aanvraag voor een supermarkt ingediend kan worden, moet er voor 20-06-2025 een nieuw omgevingsplan voor de locatie Grens 32 zijn vastgesteld. De uitkomst van de ontwikkelingsrichting én de risico risicoanalyse nadeelcompensatie wijzen beiden uit dat het scenario woningbouw een mogelijk gunstig en wenselijk scenario is voor de gemeente. Om de deadline van 20-06-2025 niet te missen is het opstellen van een omgevingsplan voor Grens 32 reeds in gang gezet. Hierbij wordt uitgegaan van het wijzigen van ‘Bedrijf’ met ‘detailhandel + ondergeschikte horeca’ naar een ‘Woongebied’ waarbinnen de realisatie van 12 woningen mogelijk wordt gemaakt. 4. Exploitatieopzet. Voor de ontwikkeling van 12 woningen is een exploitatieopzet gemaakt. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling in de basis financieel haalbaar is. Het kostenverhaal maakt ook onderdeel uit van het omgevingsplan. Er moeten daarom exploitatieregels in het omgevingsplan komen die het kostenverhaal vastleggen (voorheen exploitatieplan). De exploitatieopzet en de exploitatieregels moeten nog verder worden uitgewerkt in de komende periode. 5. Argumenten 1.1 Voor het opstellen van een omgevingsplan is een budget noodzakelijk.

Om het voorkeursscenario van 12 woningen mogelijk te maken moet er een omgevingsplan worden vastgesteld. Normaal vragen we aan initiatiefnemer om een omgevingsplan aan te leveren. Dit kan in dit geval niet omdat er geen overeenstemming met de eigenaar is en de gemeente het initiatief voor het opstellen van een omgevingsplan. Voor het opstellen van een omgevingsplan, inclusief bijbehorende onderzoeken en adviezen, is een budget noodzakelijk. Het budget dat wordt gevraagd, bestaat uit de volgende onderdelen: • Opstellen omgevingsplan; • Opstellen exploitatieregels omgevingsplan; • Milieu – Onderzoeken (geur, water, bodem, geluid, stikstof, enz); • Risicoanalyse nadeelcompensatie; • Stedenbouwkundige opzet; • Juridisch advies; • Ambtelijke inzet. Een begroting van de plankosten is bijgevoegd als bijlage 2. De begroting komt uit op €90.000,-. Daarom wordt aan de gemeenteraad voorgesteld om een budget beschikbaar te stellen van €90.000,-. 6. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Er is (nog) geen overeenstemming met de eigenaar van de locatie. Er is meerdere keren contact geweest met de eigenaar van de locatie. We hebben de eigenaar laten weten dat we de voorkeur geven aan de bouw van 12 woningen. De eigenaar heeft echter aangegeven dat het financieel (veel) aantrekkelijker is om een supermarkt te realiseren. Daarom is er (nog) geen overeenstemming met de eigenaar bereikt.

De eigenaar heeft ons een voorlopige berekening voorgelegd, maar die vinden wij niet realistisch. Bovendien laat de risicoanalyse over nadeelcompensatie een ander beeld zien dan de eigenaar schetst. Daarom zullen we in de komende periode opnieuw gesprekken voeren om misschien toch tot een overeenkomst te komen. 1.2 Indien het omgevingsplan wordt vastgesteld (zonder overeenstemming eigenaar) dan wachten juridische en financiële gevolgen.

Zaaknummer: 1092626

•

De eigenaar kan in beroep gaan tegen het omgevingsplan. Dit kan leiden tot juridische geschillen, vertragingen en mogelijk zelfs intrekking van het plan. • De eigenaar kan nadeelcompensatie of een schadevergoeding eisen als hij financieel benadeeld wordt door het omgevingsplan. De mogelijke juridische gevolgen worden nog inzichtelijk gemaakt en worden in een later stadium gecommuniceerd. Overigens staat er ook beroep tegen het omgevingsplan open indien er wel overeenstemming wordt bereikt. Dit beroep is dan waarschijnlijk niet afkomstig van de eigenaar maar van derden. 7. Alternatieven Uw gemeenteraad kan besluiten om geen of een lager budget vast te stellen. Dan is er geen of niet voldoende budget beschikbaar om een omgevingsplan op te stellen, de onderzoeken uit te voeren, enz. Hierdoor wordt het vaststellen van een omgevingsplan onhaalbaar, met als gevolg dat de mogelijkheid tot de realisatie van een supermarkt aanwezig blijft. 8. Lasten, baten en dekking Investering: Niet van toepassing. Eenmalige kosten: De eenmalige kosten bedragen €90.000,-. Structurele kosten: Niet van toepassing. Dekking: Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld incidentele middelen van €90.000,- beschikbaar te stellen ten laste van de algemene reserve. Hiervoor is een begroting van de plankosten opgesteld, zie bijlage 2. Voor het project is een projectnummer aangemaakt (30077).

De kosten voor het project Omgevingsplan Grens 32 worden hierop geboekt 9. Relatie tot Baarle-Hertog De locatie Grens 32 ligt dicht bij de grens van de (Belgische) gemeente Ravels. Dicht bij het plangebied ligt ook een enclave van Baarle-Hertog. Hierop worden geen effecten verwacht. 10. Relatie tot ABG-Organisatie N.v.t. 11. Communicatie en vorm van participatie In het kader van het omgevingsplan is participatie met de omgeving verplicht. Dit moet gebeuren voor de ter-inzage-legging van het ontwerp omgevingsplan. 12. Vervolg Op korte termijn zal een gesprek plaatsvinden met de eigenaar over de vervolgstappen die de gemeente gaat zetten. Hierin zal worden bekeken of er nog een overeenstemming met de eigenaar kan worden gevonden. In de komende periode wordt het omgevingsplan opgesteld. De planning is om het omgevingsplan begin 2025 als ontwerp ter inzage te leggen. In mei of juni 2025 kan het omgevingsplan worden vastgesteld.

Zaaknummer: 1092626

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU P.W.M. Geurts M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Secretaris burgemeester

Bijlage(n): 1. Ontwikkelingsrichting Grens 32 Baarle-Nassau 2. Begroting plankosten Grens 32 Baarle-Nassau

Zaaknummer: 1092626

DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1092626;

besluit: 1. Een budget van € 90.000 beschikbaar te stellen voor het opstellen van een omgevingsplan voor de locatie Grens 32 in Baarle-Nassau;

Aldus besloten in de openbare vergadering van 18 december 2024

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

J.J.M. Nuijen Griffier

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 1092626