Raadsvoorstel - Afwegingskader transformatie recreatieparken

RAADSVOORSTEL Commissie Omgeving: Afdeling: Zaaknummer:

28 januari 2026

Raadsvergadering:

18 februari 2026

Ruimtelijke ontwikkeling 1128521

Portefeuillehouder: Programma:

Wethouder Adams 8 Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Voorstel transformatie recreatieparken

1. Voorgesteld besluit - Vaststellen van het rapport ‘Vitaliseren of transformeren naar wonen Algemeen stappenplan: Scanfase en Procesfase’ om te gebruiken als kader voor het verdere proces. - Kennisnemen van het conceptrapport ‘Afwegingskader transformatie recreatieparken’ en het college aandachtspunten mee te geven voor het vervolg. - Starten met stap 5: ‘Verdiepen openstaande afwegingen’ en deze stap opdelen in: a. Stap 5a: Afronden conceptrapport ‘Afwegingskader transformatie recreatieparken’ b. Stap 5b: Afwegingen toepassen op recreatiepark L’Air Pur nadat L’Air Pur hiertoe een verzoek heeft ingediend. 2. Eerdere besluitvorming • Maart 2024: RIB Bestuursopdracht onderzoek naar permanent wonen op recreatieparken in Baarle-Nassau • December 2024: RIB Afronding bestuursopdracht onderzoek naar permanent wonen op recreatieparken in Baarle-Nassau 3. Samenvatting De raad stelt het algemeen stappenplan vast om te komen tot besluiten over transformatie van recreatieparken naar de functie wonen. Het afwegingskader transformatie recreatieparken is in concept gereed en de raad heeft hier kennis van kunnen nemen en aandachtspunten meegegeven aan het college. Het college gaat over tot het definitief maken van het afwegingskader zodat dit ter vaststelling aan de raad kan worden voorgelegd.

Met recreatiepark L’Air Pur kan een proces worden gestart om informatie te verzamelen die het mogelijk maken het afwegingskader toe te passen.

Voorstel 4. Inleiding In de raadsinformatiebrief van 5 maart 2024 heeft het college de raad geïnformeerd dat een onderzoek zou worden uitgevoerd naar de vraag in hoeverre permanente bewoning op recreatieparken bijdraagt aan het oplossen van deze woningopgave. Een dergelijk onderzoek zou ook richting moeten geven aan randvoorwaarden voor permanente bewoning op getransformeerde parken waarbij ook speciale aandacht is voor het ruimtelijke spoor. De raad is geïnformeerd over de onderwerpen die meegenomen zouden worden in dat onderzoek.

Zaaknummer: 1128521

In de raadsinformatiebrief van 17 december 2024 heeft het college de raad geïnformeerd dat het rapport ‘Vitaliseren of transformeren naar wonen Algemeen stappenplan: Scanfase en Procesfase’ is opgesteld om invulling te geven aan de stappen die gezet moeten worden om keuzes over transformatie van recreatieparken te maken. De raad is geïnformeerd dat een raadsvoorstel opgesteld zou worden waarin kaders en randvoorwaarden staan aangegeven. Het stappenplan waar u op 17 december 2024 kennis van genomen heeft, biedt inzicht in de vervolgstappen om te komen tot besluitvorming. De stappen zijn verdeeld over een deel A ‘scanfase’ en een deel B ‘proces-fase’. Om te komen tot besluitvorming moeten de volgende stappen in de deel A ‘scan-fase’ doorlopen worden: - Stap 1 Inventarisatie - Stap 2 Harde randvoorwaarden - Stap 3 Afwegingskader per domein - Stap 4 Besluitvorming In deel B ‘proces-fase’ zijn de volgende stappen opgenomen: - Stap 5 Verdiepen openstaande afwegingen - Stap 6 Vervolgstappen transformatie In 2025 zijn recreatieparken in het algemeen geïnformeerd en heeft L’Air Pur als recreatiepark de actie ondernomen om leden te raadplegen over het al dan niet transformeren van het recreatiepark naar wonen. Als casus heeft er ambtelijk overleg met de provincie plaatsgevonden om meer inzicht te verkrijgen in het proces als er een transformatie van een recreatiepark zou plaatsvinden.

De inspanningen hebben ertoe geleid dat er een algemeen conceptrapport is opgesteld ‘Afwegingskader transformatie recreatieparken’. We hebben tevens input verkregen om een antwoord of reactie te kunnen geven op de in de raadsinformatiebrief van 5 maart 2024 opgenomen centrale vraag ‘Wanneer komt een toeristisch recreatiepark in aanmerking voor transformatie?’ Per gesteld onderwerp geven we hieronder een antwoord of reactie. a. In hoeverre kan wonen op (getransformeerde) recreatieparken een bijdrage leveren aan de woonopgave in de gemeente? Antwoord: Nog geen concreet antwoord mogelijk: Transformatie voegt bijna 400 woningen toe aan de woningvoorraad. Het levert dus die concrete bijdrage. Maar heeft dit dan ook invloed op de woningbouwmogelijkheden van de gemeente? Hier hebben we nog geen duidelijkheid over gekregen van de provincie. Er is hier ook geen standaardantwoord op te krijgen. Het zal afhangen van wie er nu op het park wonen, waar deze personen vandaan komen, welke invloed transformatie heeft op de demografische ontwikkelingen in Baarle-Nassau enzovoorts. Het toevoegen van bijna 400 woningen, die in principe geschikt zijn voor kleinere huishoudens (starters en vitale ouderen) doorkruist wel direct het merendeel van de doelgroepen waar de gemeente voor wil bouwen. De provincie zal een uitspraak moeten doen over de invloed op de reguliere woningbouwmogelijkheden.

Het gemeentelijk standpunt is dat transformatie van recreatieparken naar wonen geen negatieve invloed mag hebben op reguliere woningbouwontwikkeling. b. Daarbij invulling te geven aan randvoorwaarden voor wonen op (getransformeerde) recreatieparken (o.a. financiële kaders, handhaafbaarheid, precedentwerking en draagvlak bij de inwoners); Antwoord: Nog geen concreet antwoord mogelijk: De VVE van L’Air Pur heeft een peiling uitgevoerd Zaaknummer: 1128521

waaruit blijkt dat 86% voor transformatie is. Maar uit de veelgemaakte opmerkingen wordt duidelijk dat dit een genuanceerd beeld is. Veel mensen willen individuele vrijheid van keuze en de mogelijkheid van een dubbelbestemming en geen woonwijk. Dit staat haaks op de inmiddels algemeen omarmde uitgangspunten van 1 park, 1 plan en omvorming tot woonwijk als het tot transformatie komt. c. Wat zijn de consequenties voor de vitaliteit van de (niet-getransformeerde) recreatieparken in de gemeente? Antwoord: Een park komt pas voor transformatie in aanmerking als het aantoonbaar niet vitaal is of vitaal te maken. Op dit moment zijn de parken vitaal, op L’Air Pur na. Er zijn dus op dit moment geen gevolgen. d. Wat zijn de consequenties voor de woonopgave op korte en lange termijn? Antwoord: Nog geen concreet antwoord mogelijk, zie de kanttekening die onder punt a is geplaatst. e. Wat zijn de consequenties en effecten voor het sociaal domein in relatie tot de verschillende doelgroepen en permanente bewoning op de recreatieparken? Antwoord: Nog geen concreet antwoord mogelijk: We weten niet exact wie er woont op het park of er zal komen wonen. Als er echter bijna 400 woningen mogelijk worden gemaakt, die geschikt zijn voor kleinere huishoudens, zal een deel door ouderen bewoond gaan worden.

De gemeente heeft een zorgplicht voor alle inwoners die ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te kunnen blijven meedoen in de samenleving. Daarbij neemt de kans toe op aanvragen voor Wmo-voorzieningen. De kans op extra uitgaven voor Wmo en andere sociale voorzieningen neemt daarom toe. Er komen simpelweg meer inwoners bij. Het is daarnaast nog onbekend of het toevoegen van een dergelijk aantal woningen en dus inwoners invloed heeft op maatschappelijke voorzieningen in de gemeente. Een ander nadeel is dat er minder mogelijkheden overblijven om specifieke (kwetsbare) cliënten in incidentele gevallen te huisvesten in een recreatiewoning. Dit is formeel in strijd met het omgevingsplan, maar we hebben een beleidsregel om voor maximaal 1 jaar een ontheffing van het verbod op permanent wonen te verlenen. In de praktijk wordt hier gebruik van gemaakt om onmenselijke situaties te voorkomen of tijdelijk op te lossen. f.

Wat zijn de consequenties voor het voorzieningenniveau in de gemeente (denk aan scholen, boodschappen, speeltuinen, alles waar het inwonertal invloed op heeft en waar de gemeente mogelijk aan de bak moet door toename van inwonertal)? Antwoord: Nog geen concreet antwoord mogelijk: Tot op heden is dat niet onderzocht. Het toevoegen van een woonwijk van 400 woningen zal invloed hebben op de voorzieningen in de gemeente. Een woonwijk zal aan bepaalde eisen van de openbare ruimte dienen te voldoen. We hebben nog geen zicht op deze eisen en de eventuele maatschappelijke kosten die noodzakelijk zijn.

g. Ruimtelijke componenten (o.a. locatieafwegingen) meegeven, wat is de ruimtelijke aanvaardbaarheid van een eventuele herziene bestemming? Antwoord: Nog geen concreet antwoord mogelijk: Door het gesprek met de provincie hebben we hier wel beter zicht op gekregen. Om een recreatiepark te kunnen transformeren is een provinciaal besluit nodig om de omgevingsverordening aan te passen. Een recreatiepark kan alleen getransformeerd worden naar wonen als het in ‘bebouwd gebied’ ligt. Hiervoor is een wijziging Zaaknummer: 1128521

van de omgevingsverordening nodig. Een dergelijk besluit wordt genomen door het college van Gedeputeerde Staten en dient goed onderbouwd en gemotiveerd te worden. Uit overleg met de provincie is gebleken dat eerst onderbouwd moet zijn dat een park niet meer vitaal is of vitaal te maken. Voor L’Air Pur geldt dat de gemeente dit heeft onderzocht en de conclusie heeft getrokken dat het park niet meer vitaal is. Deze conclusie wordt niet zonder meer overgenomen door de provincie. Een park met tweede woningen wordt gezien als recreatief. Er is onvoldoende door de gemeente onderbouwd dat er nu in overwegende mate wordt gewoond. Dan nog moet worden onderbouwd dat een functie als tweede woningen-park niet meer uitvoerbaar is. Er moet aangetoond worden dat het park ook niet meer vitaal te maken is. Dit is op dit moment niet voldoende onderbouwd. Als een park niet vitaal is en niet vitaal te maken, zal moeten worden onderzocht of het gesaneerd kan worden. Vervolgens komt de ruimtelijke vraag naar voren of het gebied als ‘bebouwd gebied’ kan worden aangemerkt. Hier zal een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing en de lagenbenadering van de provincie voor gebruikt moeten worden. Vanaf begin 2024 is gewerkt aan het verkrijgen van antwoorden op de vragen die zijn gesteld om een besluit te kunnen nemen over het al dan niet transformeren van recreatieparken naar wonen.

In het stappenplan is dit besluit als stap 4 opgenomen. In stap 4 ‘Besluitvorming’ zou op basis van het afwegingskader in stap 3 kunnen worden bepaald of het veelbelovend is om vervolgstappen te zetten en een verdiepend onderzoek uit te voeren met het oog op transformatie naar wonen. Het is echter voor veel vragen gebleken dat er nog geen concreet antwoord gegeven kan worden op dit moment. Dit heeft als gevolg dat er nog geen definitief standpunt ingenomen kan worden op de vraag of het veelbelovend is verdere stappen te zetten met het oog op transformatie van niet-vitale recreatieparken naar wonen. We kunnen ook constateren dat we op 2 sporen nog zoeken naar onderwerpen en afwegingen die relevant zijn voor een besluit. In het ene spoor betreft het onderwerpen en afwegingen die algemeen toepasbaar zijn. Het gaat hierbij om inzicht in risico’s en gevolgen voor als een recreatiepark zou transformeren naar wonen. In het andere spoor gaat het om meer park-specifieke informatie en afwegingen. Het voorstel is daarom om het proces te vervolgen met stap 5 en deze stap op te delen in stap 5a Afronden conceptrapport ‘Afwegingskader transformatie recreatieparken’ en stap 5b Afwegingen toepassen op recreatiepark L’Air Pur nadat L’Air Pur hiertoe een verzoek heeft ingediend.

Het rapport ‘Vitaliseren of transformeren naar wonen Algemeen stappenplan: Scanfase en Procesfase’ kan worden vastgesteld. Dit rapport bevat de stappen en de kaders zoals we die op dit moment erkennen om toe te passen op een concreet recreatiepark. Stappen 5a en 5b kunnen parallel worden uitgevoerd. In stap 5a kunnen we het Afwegingskader transformatie recreatieparken definitief maken. In stap 5b kan een proces worden gestart met het recreatiepark dat hiervoor op dit moment in aanmerking komt, L’Air Pur. Indien L’Air Pur een verzoek om te transformeren naar wonen zou indienen, kunnen we als gemeente samenwerken met het recreatiepark om de noodzakelijke informatie te verkrijgen en het stappenplan en het afwegingskader te doorlopen. Hierbij zou nauwgezet contact gehouden dienen te worden met de provincie. Een recreatiepark kan namelijk slechts getransformeerd worden tot wonen, indien het betreffende recreatiepark in gebiedstype ‘bebouwd gebied’ is gelegen. Hiertoe is een wijziging van de omgevingsverordening door het college van Gedeputeerde Staten noodzakelijk. Als stap 5a is doorlopen, kan een concreet voorstel voor het ‘Afwegingskader transformatie recreatieparken’ aan de raad worden voorgelegd. Dit voorstel heeft dan mede als doel om een zo Zaaknummer: 1128521

volledig mogelijk beeld te schetsen van relevante zaken voor de belangenafweging zodat u kunt besluiten of u in het algemeen mee gaat werken aan de transformatie van niet-vitale recreatieparken naar wonen. We gaan parallel aan het werk op basis van de rapporten op verzoek van een recreatiepark. Alleen een niet-vitaal recreatiepark komt in aanmerking om stap 5b met ons te doorlopen. Dat is op dit moment alleen L’Air Pur op basis van het door ons uitgevoerde vitaliteitsonderzoek. Wij zullen de kosten die de gemeente maakt voor een verzoek, dienen te verhalen op de aanvrager. De gemeente is wettelijk verplicht (afdeling 13.6 Omgevingswet) om de gemeentelijke plankosten met betrekking tot het kostenverhaalsgebied (artikel 8.15 Omgevingsbesluit) te verhalen op de initiatiefnemer. Hierover zullen duidelijke afspraken met een aanvrager gemaakt moeten worden. Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) heeft op 2 oktober 2025 de instructieregel naar de Tweede en Eerste Kamer gestuurd die gemeenten verplicht om bestaande bewoning van recreatiewoningen onder voorwaarden toe te staan. De instructieregel geldt alleen voor mensen die vanaf 16 mei 2024 (presentatie hoofdlijnenakkoord kabinet) of al langer onafgebroken in een recreatiewoning wonen en geen andere woning bezitten.

Een inschrijving op het adres of andere bewijsstukken kunnen worden gebruikt om de permanente bewoning aan te tonen. Verder moet de woning voldoen aan bepaalde minimale eisen op het gebied van veiligheid en gezondheid die ook gelden voor reguliere woningen. De minister biedt de Kamers de mogelijkheid zich uit te spreken over het ontwerpbesluit voordat het aan de Afdeling advisering van de Raad van State zal worden voorgelegd en vervolgens zal worden vastgesteld. Indien dit besluit in werking treedt, zullen we ons als gemeente nader moeten beraden welke invloed dit heeft op het ingezette proces van transformatie van recreatieparken. Door middel van dit raadsvoorstel wordt de raad in de gelegenheid gesteld om het stappenplan vast te stellen. Tevens kan de raad zich beraden over het concept afwegingskader en het college nog aandachtspunten meegeven. Het concept kan vervolgens in stap 5a en 5b verder definitief worden gemaakt.

5. Argumenten 1.1 Het vaststellen van het stappenplan geeft duidelijkheid over het proces Tot op heden zijn er nog geen besluiten genomen over het transformeren van recreatieparken naar wonen. Het stappenplan schetst wel het proces om een dergelijk besluit te kunnen nemen. Met het vaststellen van het stappenplan wordt hier duidelijkheid over gegeven. 2.1 Er is nog niet voldoende informatie om een besluit te nemen zoals in stap 4 Besluitvorming is bedoeld. We hebben tot op heden een conceptafwegingskader kunnen opstellen. We hebben echter nog niet voldoende antwoorden op de vragen die in de raadsinformatiebrief van maart 2024 zijn gesteld. Deze zaken komen voor een belangrijk deel terug in het afwegingskader. Om als gemeente een besluit te kunnen nemen over de wenselijkheid om niet-vitale recreatieparken te transformeren is deze informatie wel belangrijk. We stellen daarom voor om kennis te nemen van het conceptafwegingskader en deze in stap 5a aan te vullen en af te ronden. 3.1 Indien L’Air Pur als niet-vitaal recreatiepark een verzoek tot medewerking voor transformatie naar wonen doet, kunnen we als gemeente met dit park verder werken aan het proces.

Zaaknummer: 1128521

6. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Een raadsbesluit kan onredelijke verwachtingen wekken. Een risico is dat deze besluitvorming de verwachting kan wekken dat transformatie gaat gebeuren. Op dit moment zijn er echter nog vele openstaande vragen, waardoor dit een onredelijke verwachting zou zijn. 1.2 De instructieregel die de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil vaststellen kan invloed hebben op het proces. De instructieregel kan een groot deel van mensen die permanent op een recreatiepark wonen voor een langere tijd zekerheid geven. Dit kan invloed hebben op de bereidheid om voor 1 recreatiepark, 1 plan te hebben. 1.3 Het is onzeker of L’Air Pur een verzoek tot medewerking voor transformatie naar wonen gaat indienen. We kunnen als gemeente geen zekerheid geven over het wel of niet kunnen laten plaatsvinden van transformatie naar wonen. Het is ook onduidelijk welke gevolgen dat voor individuele eigenaren heeft. Een belangrijke randvoorwaarde is 1 park, 1 plan. De onduidelijkheid die er voorlopig blijft bestaand, kan invloed hebben op het wel of niet indienen van een verzoek. 7. Alternatieven Het geven van alternatieven is op dit moment nog niet van toepassing. Na een verdere verdieping van het concept-afwegingskader kunnen alternatieven worden aangegeven. 8.

Lasten, baten en dekking Investering: nvt Eenmalige kosten: Het verder uitwerken en definitief maken van het afwegingskader, is een arbeidsintensief proces. De ambtelijke kosten zullen daarvoor snel op kunnen lopen. Van het eerder beschikbaar gestelde budget van €75.000 is hiervoor nog ca. €50.000 beschikbaar. Structurele kosten: nvt Dekking: Kosten die we maken voor het in behandeling nemen van een aanvraag, zullen worden verhaald op de aanvrager. De gemeente is wettelijk verplicht (afdeling 13.6 Omgevingswet) om de gemeentelijke plankosten met betrekking tot het kostenverhaalsgebied (artikel 8.15 Omgevingsbesluit) te verhalen op de initiatiefnemer. Na ontvangst van een aanvraag zullen we daarover afspraken maken met de aanvrager in de vorm van een intentieovereenkomst voor de voorbereidingskosten. Als u besluit in te stemmen met transformatie naar wonen dan zal een anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten worden met de initiatiefnemer. 9. Relatie tot Baarle-Hertog Niet van toepassing 10. Relatie tot ABG-Organisatie De ABG-organisatie werkt de stappen 5a en 5b uit. Hiervoor is ambtelijke capaciteit beschikbaar. De betrokkenheid van het sociaal domein en de afdeling ruimtelijke ontwikkeling zal onderdeel dienen uit te maken van het verdere proces. Zaaknummer: 1128521

11. Communicatie en vorm van participatie De eigenaren van recreatiewoningen op L’Air Pur en de VVE van L’Air Pur informeren over het stappenplan en het proces. We hebben een algemeen bericht opgesteld met de kernboodschap. 12. Vervolg Planning: We gaan aan de slag met de uitwerking van stap 5a en communiceren specifiek met de eigenaren en de VVE van L’Air Pur en in het algemeen. Indien L’Air Pur een verzoek indient, zullen we de samenwerking organiseren en tot de uitwerking van stap 5b over kunnen gaan. Een concrete planning van deze stappen zal nog uitgewerkt dienen te worden.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BAARLE-NASSAU M.J.P. de Jongh RA. M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Secretaris burgemeester

Bijlage(n): 1. Rapport Vitaliseren of transformeren naar wonen. Algemeen stappenplan; scanfase en procesfase 2. Concept-afwegingskader transformatie recreatieparken

Zaaknummer: 1128521

DE RAAD VAN DE GEMEENTE BAARLE-NASSAU; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1128521;

besluit: -

Het rapport ‘Vitaliseren of transformeren naar wonen Algemeen stappenplan: Scanfase en Procesfase’ vast te stellen om te gebruiken als kader voor het verdere proces. Kennis te nemen van het conceptrapport ‘Afwegingskader transformatie recreatieparken’ en het college aandachtspunten mee te geven voor het vervolg. Te starten met stap 5: ‘Verdiepen openstaande afwegingen’ en deze stap opdelen in: a. Stap 5a: Afronden conceptrapport ‘Afwegingskader transformatie recreatieparken’ b. Stap 5b: Afwegingen toepassen op recreatiepark L’Air Pur nadat L’Air Pur hiertoe een verzoek heeft ingediend.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 18 februari 2026

DE GEMEENTERAAD VAN BAARLE-NASSAU

J.J.M. Nuijen Griffier

M.H.M.R. de Hoon- Veelenturf Voorzitter

Zaaknummer: 1128521