Memo Zelfbewoningsplicht

MEMO -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

Gemeenteraad

Van

College van burgemeester en wethouders

Onderwerp

zelfbewoningsplicht

Datum

30 maart 2021

Zaak Green Valley

325621

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Aanleiding In de raadsvergadering van 11 november 2020 is door fractie VPB de motie zelfbewoningsplicht ingediend. De wethouder heeft tijdens de vergadering toegezegd om: te onderzoeken hoe zelfbewoning via lokaal beleid maximaal gestimuleerd kan worden en wat de mogelijke effecten zijn op de lokale woningmarkt en de uitkomsten van dat onderzoek voor te leggen aan de raad in het eerste kwartaal van 2021 middels een voorstel. Naar aanleiding van deze toezegging is de motie ingetrokken. Via deze memo delen wij onze bevindingen en doen wij een voorstel. Vragen vanuit de toezegging De toezegging van de wethouder kan worden uitgesplitst in twee vragen. 1. hoe kan zelfbewoning via lokaal beleid maximaal gestimuleerd worden?; 2. wat zijn de mogelijke effecten van zelfbewoningsplicht op de lokale woningmarkt? 1. Hoe kan zelfbewoning via lokaal beleid maximaal gestimuleerd worden? Momenteel is het alleen mogelijk om een zelfbewoningsplicht op te leggen aan de koper van een (bouwkavel bestemd voor een) nieuwbouw woning. Wij moeten eigenaar zijn van de bouwgrond die verkocht wordt. Voor een ontwikkeling op particuliere gronden gaan we in gesprek met de ontwikkelaar en stellen daarna een anterieure grondexploitatieovereenkomst op waar we voorwaarden over verkoop van woningen kunnen opnemen.

Wanneer de ontwikkelaar hier geen medewerking aan wil verlenen kunnen we door middel van een exploitatieplan de zelfbewoningsplicht afdwingen. Naar aanleiding van een aangenomen motie in de tweede kamer in maart 2019 heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de mogelijkheden voor een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Mede naar aanleiding van dit onderzoek heeft minister Ollongren van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (de Minister) bij brief van 15 mei 2020 aan de Tweede Kamer laten weten gemeenten de mogelijkheid te (willen) geven om een

opkoopbescherming in te voeren. Op 23 november 2020 heeft de Minister het wetsvoorstel (dat voorziet in een wijziging van de Huisvestingswet 2014) dat de opkoopbescherming mogelijk moet maken, ter consultatie aangeboden. Met een dergelijke opkoopbescherming worden de juridische belemmeringen voor gemeenten om bestaande en betaalbare koopwoningen te beschermen tegen beleggers die deze woningen opkopen en vervolgens duur verhuren weggenomen. Gemeenten kunnen in een huisvestigingsverordening gebieden aanwijzen waar deze opkoopbescherming geldt. De gemeente Baarle-Nassau heeft op dit moment geen huisvestingsverordening. Wij houden de behandeling van het wetsvoorstel in de gaten en zullen na inwerkingtreding onderzoeken of we dit toe kunnen passen op onze huidige woningvoorraad. Overigens zullen eigenaren (en dus ook beleggers) die reeds in bezit zijn van huizen in een door de gemeente aan te wijzen gebied niet worden getroffen door deze nieuwe wetgeving. De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in de aangewezen buurt worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

Huidig gemeentelijk beleid In de huidige Algemene Verkoopvoorwaarden, van de gemeente Baarle-Nassau, voor bouwkavels is in artikel 16 een anti-speculatiebeding opgenomen. Hierin staat: 1. De koper mag met betrekking tot zijn recht op het verkochte als geheel geen overeenkomst sluiten welke verplicht tot juridische of economische eigendomsoverdracht danwel tot het vestigen van beperkte rechten, behoudens het recht van hypotheek en behoudens het vermelde in de hierna volgende leden. Het is de koper niet toegestaan om het gekochte als geheel, te verhuren of in gebruik te geven. 2. Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing in geval van: a. verkoop op grond van machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk Wetboek; b. executoriale verkoop als bedoeld in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek; c. verkoop of verhuur binnen de huidige holding-structuur van bedrijven, waarvan de koper geheel of gedeeltelijk eigenaar of eigendom is; d. verdeling als gevolg van een echtscheiding of overlijden; e. uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de gemeente. 3. Het bepaalde in lid 1 en 2 vervalt, nadat 5 jaar, te rekenen vanaf de datum van de notariële akte van levering, zijn verstreken. 4. Het is verboden het verkochte en/of de daarop te stichten gebouwen te gebruiken of te doen gebruiken in strijd met de daaraan gegeven bestemming.

Het anti-speculatiebeding wordt op dit moment in de koopovereenkomsten bij verkoop gronden altijd opgenomen.

In de Algemene verkoopvoorwaarden zijn de mogelijkheden opgenomen om van deze verplichting/verbod af te wijken in geval van echtscheiding of overlijden. Er zijn geen mogelijkheden opgenomen wanneer iemand werkeloos wordt of arbeidsongeschikt raakt en daardoor de hypotheek niet meer kan betalen. Om de verplichting bij verkoop door te zetten kan het opnemen van een kettingbeding uitkomst geven. Het kettingbeding zorgt dat de verplichtingen uit een overeenkomst aan derden, die geen partij zijn bij die overeenkomst, op te leggen. Het opnemen van een kettingbeding in de notariële akte, zorgt ervoor dat de zelfbewoningsplicht uit de anterieure overeenkomst op gelegd wordt aan volgende koper(s) bij verkoop van de woning. 2. Wat zijn de mogelijke effecten van zelfbewoningsplicht op de lokale woningmarkt Een reden voor de invoering van de zelfbewoningsplicht is om te voorkomen dat kapitaalkrachtige beleggers betaalbare nieuwbouw koopwoningen opkopen met als doel ze door te verkopen of te verhuren. Mogelijk kunnen starters of andere woningzoekenden met een bescheiden inkomen hierdoor een kans krijgen om een betaalbare koopwoning te kopen. Door het opkopen van woningen en het doorverhuren van woningen worden geen woningen aan de markt onttrokken. De woningen kunnen in de huursector beschikbaar worden gesteld aan woningzoekende met een midden inkomen.

Zij kunnen vaak geen koopwoningen kopen, maar komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het is hierbij van belang dat de woning marktconform (aan de hand van een vastgesteld puntenstelsel) wordt verhuurd. De kans bestaat dat de woningen niet worden doorverkocht of verhuurt aan regulier woningzoekende, maar aan werkgevers of uitzendbureaus die een onderkomen zoeken voor hun arbeidsmigranten. We proberen dit tegen te gaan door voldoende tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten te faciliteren. Voor het huisvesten van tijdelijke arbeidsmigranten wordt in 2021 beleid binnen de gemeente Baarle-Nassau opgesteld. Bij het opleggen van de zelfbewoningsplicht moeten een ontheffingsmogelijkheid opgenomen zijn in geval van overlijden, echtscheiding, werkeloosheid e.d.. Anders kunnen eigenaren door onvoorziene factoren mogelijk in (financiële) problemen komen, doordat ze de woning niet mogen verkopen. Het opleggen en controleren van de regels kost veel ambtelijke capaciteit. Wij willen daarom terughoudend met de regels omgaan en de zelfbewoningsplicht alleen toepassen op de betaalbare koopwoningen. Per project willen we bekijken waar behoefte aan is en hoeveel betaalbare koopwoningen gerealiseerd moeten worden. Vrijstelling overdrachtsbelasting. Kopers van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning.

Dat maakt de aankoop van een woning voor hen een stuk goedkoper. Vanaf 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000. Kopers van 35 jaar of ouder die in de woning gaan wonen, betalen 2%. Beleggers gaan 8% betalen. De overheid wil met deze maatregelen starters en doorstromers meer kansen geven op de woningmarkt.

Bevindingen Wij stellen vast dat: a. de gemeente in haar Algemene verkoopvoorwaarden een anti-speculatiebeding heeft opgenomen; b. deze in de koopovereenkomst van gronden bij nieuwbouw wordt opgenomen; c. we in moeten blijven zetten op realisatie van betaalbare (tijdelijke) woningen. Het college is voornemens om: a. de zelfbewoningsplicht in de te actualiseren Algemene verkoopvoorwaarden voor de drie gemeentes op te nemen voor een periode van 2 jaar met een ontheffingsmogelijkheid bij scheiding, overlijden, werkeloosheid e.d.; b. In overleg te blijven gaan met ontwikkelaars om de zelfbewoningsplicht op te nemen in hun verkoopvoorwaarden. We kunnen in een anterieure grondexploitatieovereenkomst met de ontwikkelaar de gemaakte afspraken hierover opnemen. c. Zelfbewoningsplicht alleen op te nemen bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen. d. Na inwerkingtreding van de wetgeving rondom opkoopbescherming te onderzoeken of deze voor onze gemeente kan worden ingevoerd en of voldoende aannemelijk kan worden gemaakt dat de druk op de woningmarkt hiervoor voldoende groot is.