Bijlage Scenariostudie vs 4 d d 17-03-2023 (definitief)

Scenariostudie Gemeentehuis Baarle-Nassau Rotterdam, 17 maart 2023

Scenariostudie Project Betreft

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Onderzoek toekomstig gebruik

Van

ir. R.M.J. (Ronald) Wolvekamp rmj.wolvekamp@bbn.nl 06 53 67 52 10

Rotterdam, 17 maart 2023

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3.

Inleiding Hoofdvraag en scope van het onderzoek Gevolgde werkwijze Leeswijzer

2 2 2 3

2.

Het gebouw

4

3.

Ruimtebehoefte bestuurszetel

5

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Mogelijke scenario’s Scenario 1 – versterken van het (huidige) concept Scenario 2 – veranderen van het concept Scenario 3 - transitie naar een next leveI Scenario 4 – complete reset

6 7 8 9 10

5. 5.1. 5.2. 5.3.

Financiële doorrekening scenario’s Bouw- en investeringskosten Inkomsten uit verhuur of verkoop Effect gemeentebegroting/indicatie jaarlasten

11 11 11 12

6. 6.1. 6.2.

Afweging scenario’s Wat elk scenario brengt voor Baarle-Nassau Financieel vergelijk

13 13 14

7.

Conclusie en aanbevelingen

15

Bijlage 1 Overzicht scenario’s (separaat) Bijlage 2 Ramingen (separaat)

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 1 van 15

1.

Inleiding

Gemeente Baarle-Nassau heeft samen met de gemeenten Alphen-Chaam en Gilze en Rijen besloten om het gezamenlijke ambtelijke apparaat (de ABG-organisatie) vanaf 2026 centraal te gaan huisvesten op een nieuwe locatie. Vanaf 2026 zal de ambtelijke organisatie dus vrijwel geheel zijn vertrokken uit het gebouw. De gemeente wil daarom een passende invulling vinden voor het gebouw. Enerzijds bestaat deze invulling uit de te handhaven bestuurszetel. Anderzijds uit een nieuw programma, waar het gebouw geschikt voor is of kan worden gemaakt. Leidend bij de keuze voor een toekomstig scenario zijn de herontwikkelingskansen; leegstand is geen optie. Kosteneffectiviteit is gewenst. 1.1.

Hoofdvraag en scope van het onderzoek

Bbn adviseurs is gevraagd om met een quickscan de mogelijkheden te onderzoeken voor het toekomstige gebruik van het gemeentehuis. De hoofdvraag is hierbij: Wat zijn mogelijke scenario’s en wat is het meest optimale scenario, ook financieel gezien? De daartoe te beantwoorden deelvragen zijn: 1. Hoeveel ruimte heeft de bestuurszetel ongeveer nodig? 2. Welke (out of the box) sce ar ’s z j daar j de k aar het estaa de pa d? En welk deel van het gebouw is daarbij het meest logisch voor bestuurszetel en voor ander programma? Rekening houdend met: ▪ logische bouwkundige scheiding en gezamenlijke technische installaties ▪ (kansrijke) invulling beschikbaar deel van het gebouw (ter voorkoming leegstand) ▪ bij voorkeur passend binnen bestemmingsplan (geen harde eis bij passende invulling) ▪ m ge jke vu ge d e ‘ ets re ge v r Baar e-Nassau’ ▪ functionele inpassing bestuurszetel (volgend op het concept van elk scenario) 3. Wat zijn de uitgewerkte integrale baten en lasten bij een scenario? Rekening houdend met: ▪ huur, verhuur, verkoop en dergelijke (consequenties voor de gemeentebegroting). 4. Welk scenario (voor overig programma) is het meest kansrijk? 5. Hoe kan de gemeente het voorkeursscenario het beste realiseren?

1.2.

Gevolgde werkwijze

Om antwoord te vinden is in grote lijnen onderstaande aanpak gevolgd. Kick-off

Scherpen van doelen

Ontwikkel scenario's

Doorrekening en afweging

Opstellen adviesrapport

•deskresearch •aftrap interne stakeholders

•aanscherpen gegevens •vaststellen (financiële) keuzecriteria

•bbn brainstorm ontwikkelkansen •afstemming met interne stakeholders

•financiële vertaling •kwalitatief vergelijk

•concept rapport, incl. voorzet PvA •verwerken commentaar

Notitie werkafspraken

Notitie over kader & criteria

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Notitie met scenario's

Concept advies

Definitief adviesrapport

Pagina 2 van 15

1.3.

Leeswijzer

In hoofdstuk twee wordt het huidige gebouw kort beschreven. Vervolgens gaan we per hoofdstuk in op de deelvragen: Hoofdstuk drie beschrijft de ruimtebehoefte voor de bestuurszetel (deelvraag 1). Hoofdstuk vier beschrijft een viertal sce ar ’s (deelvraag 2) Hoofdstuk vijf gaat in op de financiële doorrekening van de verschillende scenario' (deelvraag 3). In hoofdstuk zes worden de scenario's op basis van keuzecriteria naast elkaar gezet en onderling vergeleken door middel van een tabel (deelvraag 4). Het rapport wordt afgesloten met de conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk zeven, waarbij ook in aanbevelingensfeer wordt ingegaan op deelvraag 5 (hoe te realiseren).

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 3 van 15

2.

Het gebouw

Het gemeentekantoor van Baarle-Nassau is gebouwd in 1952. In 2008 is het gebouw grondig verbouwd en is een deel aangebouwd. Het gebouw is een gemeentelijk monument. Het kantoor is circa 2.800 m² bvo en heeft energielabel is A. In de nieuwbouw vindt verwarming en koeling plaats door middel van vloerverwarming met een warmtepomp. De werking van het systeem is goed. In de oudbouw vindt verwarming plaats door middel van radiatoren die worden aangestuurd door een cv-ketel. Het interieur van het gebouw heeft een aangename, hedendaagse uitstraling. De plattegronden (uit 2019) zijn bestudeerd en er is een ronde door het gebouw gemaakt om een goed beeld te krijgen van de huidige situatie.

OPlattegronden derstaa demettgroen ’s geve ee de huidige werkruimten van de ABG-organisatie

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 4 van 15

3.

Ruimtebehoefte bestuurszetel

Aangegeven is dat de bestuurszetel dient te voorzien in: ▪ 6 werkruimten, 1 voor burgemeester, 2 voor wethouders, 1 voor de secretaris, 1 voor de griffie en 1 voor de ondersteuning. min of meer zoals de huidige situatie. ▪ 8 aanlandplekken, waarvan 4 ARBO conform (plekken waar men hele dag kan werken). ▪ 4 ver egru mtes ( p m me te dat deze et ge ru k z j s h er dus k ‘aa a de ’ m ge jk) ▪ Raad- en trouwzaal conform de huidige opstelling (dubbel gebruik goed mogelijk). ▪ Een servicepunt conform de huidige balies. ▪ Handhaving van het geconditioneerde gemeente archief in de kelder*. Hierop gebaseerd stelt bbn de volgende ruimtestaat voor: ruimte

oppervlakte

+ voorzieningen Frontoffice met receptiefunctie Ruimte voor bodes Spreekkamers 2 x 12 Entree, wachtruimte Pantry (keukenfaciliteit) Archief

40 m2 18 m2 18 m2 18 m2 30 m2 30 m2 30 m2 30 m2 12 m2 12 m2 16 m2 20 m2 160 m2 20 m2 20 m2 12 m2 24 m2 100 m2 8 m2 40 m2

TOTAAL

658 m2

Werkruimte

Flexkantoor Politiepost Overleg (tevens aanlandplek)

burgemeester wethouder 1 wethouder 2 wethouder 3 secretaris griffie ondersteuning 4 personen 4 personen 6 personen 8 personen

Raadzaal

(fno)

197 m2

tarra 30% TOTAAL

(BVO)

855 m2

* M.b.t. het archief is de noodzaak van handhaving besproken met Patrick Dekkers. Het beschikbaar hebben van een archiefruimte bij de bestuurszetel in Baarle is wenselijk maar niet noodzakelijk. De wettelijk te bewaren archiefstukken zijn/worden namelijk overgebracht naar het streekarchief elders.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 5 van 15

4.

Mogelijke scenario’s

Het uitgangspunt is dat de bestuurszetel onderdeel uitmaakt van elk denkbaar scenario. Daarnaast is het gebouw zeer specifiek van opzet, in feite een ensemble van diverse gebouwdelen. Het heeft een sfeer en belevingskwaliteit die niet vanzelfsprekend past bij alle functies. Om dit niet leidend te laten zijn in het ede ke va m ge jk sce ar ’s, is gebruik gemaakt van de bbn-methodiek van conceptontwikkeling.

Conceptontwikkeling langs vier denklijnen

H er j s e erz jds c ve t ee e a derz jds ‘ ut schema een scenario ontwikkeld: 1. 2. 3. 4.

the

x’ a gs de de k j e u t bovenstaand

Versterken van het (huidige) concept; Veranderen van het concept; Transitie naar een next level; Complete reset.

Op de v ge de adz jde w rde de sce ar ’s ader t ege cht Als bijlage 1 is een overzicht toegevoegd met de vlekkenplannen van de 4 scenario’s naast elkaar.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 6 van 15

4.1.

Scenario 1 – versterken van het (huidige) concept

In dit meest conventionele scenario wijzigt er zo weinig mogelijk aan het gebouw. De functies van de bestuurszetel behouden hun huidige plek. Daar zijn nauwelijks ingrepen aan het gebouw voor nodig. De vrijkomende ruimtes worden op vergelijkbare wijze als nu gebruikt, maar dan door andere organisaties. Het huidige concept wordt in dit scenario slechts versterkt door in te zetten op verhuur van de leegkomende ABG-werkruimten aan (een) kantoorhoudende organisatie(s) en de bescheiden ruimte van de VVV aan een winkelier. De gemeente treedt daarbij zelf op als verhuurder. De archiefruimte in de kelder blijft in dit scenario gehandhaafd. Onzeker bij dit scenario is of er in voldoende mate (een) kantoorhoudende organisatie(s) gevonden kan/kunnen worden. We verwachten niet dat voldoende kantoorhoudende organisatie(s) binnen Baarle zich naar het gemeentehuis gaan verplaatsen. We denken daarom in dit scenario aan bijvoorbeeld (onderdelen van) andere (semi-)overheidsinstellingen. De gemeente dient hier actief naar op zoek te gaan, en dergelijke organisatie te overtuigen van de meerwaarde die het voor hen heeft om samen met de bestuurszetel van de gemeente onder één dak gehuisvest te zijn. Om de te verhuren ruimtes geschikt te maken, stellen we de volgende maatregelen voor: - Enkele afscheidingen, zodat het gebouw geschikt is voor gebruik door verschillende partijen.

- Een opfrisbeurt van vloer- en wandafwerkingen in de te verhuren ruimten. - Vervangingsonderhoud uit de MJOP uitvoeren voordat de nieuwe huurder(s) intrekken; - Waar mogelijk energiebesparende maatregelen (dit dient in het vervolg nader te worden onderzocht).

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 7 van 15

4.2.

Scenario 2 – veranderen van het concept

In dit tweede scenario (langs de conventionele denklijn) behoudt wel de raadzaal haar plek, maar de andere functies van de bestuurszetel worden verplaatst, opdat dit aantrekkelijke gebouwdeel vrijkomt voor nieuwe gebruikers, waarbij gedacht wordt aan een mix van horeca, retail en kantoor-/vergaderruimten. Het monumentale bouwdeel aan de Singel wordt daarbij de centrale entree van het gebouw. De archiefruimte kan in de kelder gehandhaafd blijven. Ook in dit scenario treedt de gemeente op als verhuurder. Mogelijk te onderzoeken is een samenwerking met een verhuurorganisatie, die de te verhuren ruimten exploiteert, vergelijkbaar met Business Center (BC) Baarle. De omvang van de vrijkomende ruimten is echter ongeveer het tienvoudige van BC Baarle, dus het is niet waarschijnlijk dat het uitsluitend verhuren van kantoorruimten succesvol is. Daarom stellen wij voor om bij dit concept uit te gaan van een mix met horeca en een passend(e) winkelformule/-concept met bijvoorbeeld (startende) boetiekjes of zelfs pop-up stores. Daarnaast kan ook de raadzaal op vrije momenten worden verhuurd. Ook bij dit scenario is onzeker of er in voldoende mate commerciële partijen gevonden kunnen worden om dit mixed concept tot leven te brengen.

Indien gekozen wordt voor dit scenario is het wellicht zinvol om een nadere verkenning te doen met BC Baarle en of andere (horeca)exploitanten, om te bezien of zij wellicht interesse hebben om hun activiteiten te verplaatsen naar het gemeentehuis. Naast de maatregelen uit scenario 1, stellen wij bij dit scenario de volgende maatregelen voor: - Het inpassen van de bestuurszetel in een deel van de vrijkomende ABG-werkruimten. - Een opfrisbeurt (vloer- en wandafwerkingen) voor het bouwdeel van de huidige bestuursvleugel. - Het creëren van een centrale entree in dit monumentale bouwdeel aan de Singel. - Aanpassingen inbouw en installaties ten behoeve van horecafuncties en eventuele winkelfuncties.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 8 van 15

4.3.

Scenario 3 - transitie naar een next leveI

In dit scenario wordt het gebouw getransformeerd naar een (commerciële) hotelfunctie en de gemeente houdt een beperkte bestuurszetel, bestaande uit servicepunt en kantoren voor B&W. De raadzaal, vergaderruimten en flexplekken worden door de gemeente gereserveerd bij de commerciële partij, wanneer gewenst. Dit betekent dus dat de bestuurszetel in het concept van het gebouw nog meer ondergeschikt wordt gemaakt dan in scenario 2. Net als in scenario 2 verplaatst de bestuurszetel naar een deel van de vrijkomende ABG-werkruimten. In het monumentale deel van het gebouw komen de horecavoorzieningen en te huren vergaderruimten. En in de overige ABG-werkruimten worden de hotelkamers (ca. 20 á 21) en overige faciliteiten ondergebracht. Voor het archief is geen ruimte meer bij dit concept. Het is niet waarschijnlijk dat de gemeente eigenaar wenst te blijven van het gebouw als dit grotendeels wordt herontwikkeld tot hotel. We gaan er in dit scenario vanuit dat het gebouw wordt verkocht en dat daarbij wordt geregeld dat de gemeente een deel van het gebouw mag blijven gebruiken t.b.v. de bestuurszetel. De precieze invulling van dit concept dient nader uitgewerkt te worden met een hotelketen. Dit zou een formule moeten zijn die iets toevoegt aan het aanwezige aanbod, waardoor de aantrekkingskracht van het centrum wordt vergroot.

Om het gebouw geschikt te maken voor een hotelfunctie dient er meer ver uwd te w rde da de v rgaa de sce ar ’s Naast de maatregelen uit scenario 2, zijn bij dit scenario de volgende maatregelen nodig: Het inpassen van de hotelkamers in de vrijkomende ABGwerkruimten. Verbouwen van het monumentale gebouwdeel aan de Singel naar horeca en zalen. Extra maatregelen om de bestuurszetel separaat te ontsluiten. Aanpassingen aan de gevel.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 9 van 15

4.4.

Scenario 4 – complete reset

Het gebouw wordt grotendeels herbestemd tot woonfunctie, met respect voor de monumentale waarde. Daartoe wordt het middendeel gesloopt, zodat er (twee) losse gebouwen met een tussengebied ontstaan. Bij dit concept ligt het voor de hand dat bestuurszetel en raadzaal gehandhaafd blijven in de gebouwdelen waar deze functies nu ook zitten. In dit deel van het gebouw zijn de aanpassingen dan beperkt. Het relatief nieuwe bouwdeel, dus waar de ABG-werkruimten vrijkomen, wordt getransformeerd naar woningen. Er kunnen 13 ruime woningen worden gerealiseerd (met 3 á 4 kamers). Voor het archief is ook bij dit concept geen ruimte meer. In dit scenario blijft de gemeente eigenaar van het (losgeknipte) gebouw dat de bestuurszetel huisvest. Voor het gebouw(deel) dat tot woningen/appartementen wordt getransformeerd dient een projectontwikkelaar te worden gezocht die de woningen/appartementen gaat realiseren. Gezien de locatie midden in het centrum ligt het voor de hand dat er sprake zal zijn van een ontwikkeling voor de vrije sector. In de uitwerking kan bij dit concept onderzocht worden in welke mate een gezamenlijke ruimte een meerwaarde biedt aan de woonfunctie. Dit is afhankelijk van de uiteindelijk te kiezen doelgroep waarvoor de woningen bestemd zouden kunnen zijn. Er is in dit scenario uitgegaan van een horeca/winkelfunctie in het oude bouwdeel (blauwe deel in de plattegrond).

Hierdoor is er in deze variant iets minder ruimte beschikbaar voor de bestuurszetel. Bij dit scenario zijn de volgende maatregelen nodig: Het amoveren van het middengebied, zodat er 2 losse gebouwen ontstaan. Installatietechnisch ontvlechten naar 2 verschillende gebouwen. Inpassen van de baliefunctie in het monumentale gebouwdeel, incl. nieuwe entree. Maatregelen voor de verbinding van bestuursvleugel en raadzaal. Inpassen van de woningen in het vrijkomende bouwdeel, incl. ontsluiting en voorzieningen. Extra maatregelen om de bestuurszetel separaat te ontsluiten. Aanpassen van de gevel voor woonfunctie, incl. bijv. Franse balkons.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 10 van 15

5.

Financiële doorrekening scenario’s

Op basis van de nadere uitwerking van de scenario's zijn de integrale kosten en opbrengsten van de scenario's geraamd. We berekenen daartoe per scenario: ▪ de bouw- en investeringskosten van noodzakelijke ingrepen; ▪ de inkomsten uit verhuur of verkoop; ▪ de gewijzigde exploitatiekosten voor de gemeentebegroting. 5.1.

Bouw- en investeringskosten

Om per scenario een beeld te krijgen van de kosten die nodig zijn om de noodzakelijke ingrepen aan het gebouw uit te voeren, is voor elk scenario een bouw- en investeringskostenraming opgesteld. Deze ramingen zijn opgenomen in bijlage 2. De investeringsbedragen omvatten de bouwkosten en bijkomende kosten. Als bijkomende kosten zijn kosten opgenomen voor honoraria van architect en overige adviseurs, leges, aansluitkosten, transactie- en representatiekosten, prijsstijgingen en onvoorziene kosten. De uitkomsten zijn de volgende investeringsbedragen (stichtingskosten ex btw) voor: ▪ Scenario 1 ca. € 1,4 miljoen ▪ Scenario 2 ca. € 2,6 miljoen ▪ Scenario 3 ca. € 8,1 miljoen ▪ Scenario 4 ca. € 6,0 miljoen 5.2.

Inkomsten uit verhuur of verkoop

Ook is per scenario een inschatting gemaakt van de mogelijke inkomsten uit verhuur of eenmalige opbrengsten (bij verkoop van het gebouw c.q. een deel ervan). Eenmalige opbrengsten Bij scenario 1 en 2 is geen sprake van eenmalige opbrengsten, want de gemeente blijft eigenaar. Bij scenario 3 is berekend dat verkoop van het gebouw om er een hotel van te maken niet haalbaar is. Een ke geta waarmee h te tw kke aars reke e s ee waarde va € 15 ,- per kamer. Daarmee komt de ingeschatte eenmalige opbrengst op (20 x 150.000) ca € 3 m j e v r sce ar 3 D rdat de k ste aanzienlijk hoger zijn, leidt dit in de berekening tot een zeer negatieve residuele waarde voor het gebouw. Bij scenario 4 is gerekend met de verkoop van 13 apparteme te á € 3 5 ,- k.k. Dit is afgeleid van de (kleinere) appartementen aan de Rector van de Broekstraat, d e v r € 315.000, - op Funda staan. Daarmee komt de eenmalige opbrengst op (13 x 375.000) ca. € .875.000,-, wat iets hoger is dan de kosten voor het realiseren van de woningen. Dit resulteert in een mogelijke verkoopwaarde van c rca € 5 ,-. Inkomsten uit verhuur De huidige huur k mste z j ca € 05.000 per jaar. Deze inkomsten (huur vanuit ABG) vallen natuurlijk weg, maar per scenario is er sprake van een verschillend effect op dit bedrag.

In scenario 1 verwachten we het kleinste effect, echter zullen ook in dit scenario de inkomsten wel lager uitkomen dan de huidige jaarlijkse inkomsten. Voor de beschikbare ca. 1.600 m2 bvo , rekenen we dat 85% vvo zal zijn (verhuurbaar vloeroppervlak), dat tegen een bedrag van 128,-/m2 vvo kan worden verhuurd (verge jk aar met € 15 ,-/m2 BVO). Dit is geen onrealistische huurprijs, maar het vinden van huurders

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 11 van 15

tegen deze prijs zal wel uitdagend zijn. Omdat we er vanuit gaan dat het gebouw door de gemeente geschikt wordt gemaakt, rekenen we niet met een huurkorting (incentive). De jaarlijkse huuropbrengst in scenario 1 is daarmee ca. € 173.000,-. De huidige huurinkomsten nemen dus af met ca € 32.000,-. Scenario 2 geeft naar verwachting een iets groter effect, doordat er sprake zal zijn van algemene verkeersruimten. Voor de beschikbare m2’s bvo rekenen we daarom dat 70% vvo zal zijn. Wij gaan uit van deze de huurpr js va € 1 ,-/m2 vvo. De jaarlijkse huuropbrengst in scenario 2 s daarmee ca € 150.000,-. Het effect op de huidige huurinkomsten is in scenario 2 dus een afname va ca € 55.000,-. Bij scenario 3 is er in het geheel geen sprake huurinkomsten. Het effect op de huidige huurinkomsten is in dit scenario dus ee a ame va € 205.000,-. Bij scenario 4 is gerekend met een horeca/winkelfunctie in de oudbouw, met een huuropbrengst van € 20.000,-. Het e ect p de hu d ge huur k mste s dus ee a ame va ca € 185.000,-. 5.3.

Effect gemeentebegroting/indicatie jaarlasten

Het mogelijk effect van de investeringen en mogelijke opbrengsten per scenario is vertaald in een vergelijk op indicatieve jaarlasten voor de gemeentebegroting. Voor het bepalen van (het effect op) kapitaallasten is uitgegaan van een afschrijving over 40 jaar en 2% rente (gerekend in het 1e jaar) over het investeringssaldo. De onderhoudskosten nemen af naarmate er sprake is van overdracht van het eigendom. Ook is er een bedrag opgenomen van € 5 v r ter et e d , mdat d e k ste u vrv de ABG-organisatie komen. Overige (gebruiks)lasten voor de bestuurszetel zoals kosten voor energie, beveiliging e.d. zullen per scenario nauwelijks verschillen en zijn daarom buiten beschouwing gelaten. Onderstaande tabel geeft het financiële (begrotings-)effect per scenario, naast een 0-scenario (niets doen): Scenario

0

1

2

3

4

Investering Totale stichtingskosten (ex btw)

€

-

€ 1

Aandeel bestuurszetel

€

Aandeel ander programma*

€ 1

Eenmalige opbrengst uit ander pr.*

€

-

Residuele (grond)waarde gebouw* Saldo gemeente (kosten – waarde)

€ -

€

-

pm €

-

59

€

€ 5

€

€ 1 15

€

€

€ 1

€ € 1

195

5

€

3 5

€ 3

€

5

n.v.t. € -4.195.000

€

-

n.v.t.

5

5

5

€

59

€ 5

€ 11 5

€

11

€

11

€

11

€

€

1

€

3

€

5

€

€

Exploitatie Huidige kapitaallasten

€

Effect op kapitaallasten

€

Huidig onderhoud

€

Effect op onderhoud Kosten internet e.d.

€

Totaal jaarlijkse kosten

€

Huurinkomsten

€

Jaarlijks effect op de begroting

€

Effect overige lasten

11

€ -

11

€

€

€

nihil 5

€

nihil 5

€ €

-70.000 5

€ €

-50.000 5

205.000

€

315.000

€

375.000

€

415.000

€

225.000

-

€

173.000

€

150.000

€

-

€

20.000

€

1

€

5

€

€

35

5 pm

pm

pm

15 pm

pm

* Bij scenario 3 en 4 ontwikkelt een externe partij het andere programma. Opbrengsten minus kosten van dit deel geven de residuele waarde van het gebouw.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 12 van 15

6.

Afweging scenario’s

In dit hoofdstuk make we de kwa tat eve a weg g va de sce ar ’s z chte jk p as s va een aantal keuzecriteria. In de vorm van een beoordelingsmatrix z j de sce ar ’s wordt duidelijk gemaakt hoe de sce ar ’s te pz chte va e kaar sc re Z we qua inanciën als qua kwalitatieve meerwaarde voor Baarle-Nassau. In onderstaande tabel zijn de onderzochte scenario's naast elkaar gezet, waarbij de scenario’s zijn gescoord op een aantal criteria. Hierbij is gebruik gemaakt van een driepuntsschaal waarbij de volgende symbolen worden gebruikt: + (positief/goed), - (negatief/slecht) en +/- (neutraal). Scenario 1 Versterken huidig concept Wat een scenario brengt voor Baarle Bijdrage vitaliteit centrum +/Bijdrage (divers) aanbod Bijdrage balans wonen en levendigheid Toekomstbestendigheid Duurzaamheid (energiegebruik) Financieel

Scenario 2 Veranderen concept

Scenario 3 Transitie naar next level

Scenario 4 Complete reset

+ + -

+ +/-

+/+

+/-

+/-

+

-

+

+

Investeringssaldo

Ca. 1,4 mln

Ca. 2,6 mln

Ca. 5,1 mln

Ca. 1,2 mln

Extra kapitaallasten

Ca. 0,6 ton

Ca. 1,2 ton

Ca. 2,3 ton

Ca. 0,5 ton

Indicatie jaarlijks effect

Ca. 1,4 ton

Ca. 2,3 ton

Ca. 4,2 ton

Ca. 2,4 ton

Financiële risico's

onzeker of partijen te vinden zijn

onzeker of partijen te vinden zijn

onzekerheid of exploitant te vinden is en in planuitwerking

geen afzetrisico wel kansen en r s c ’s planuitwerking

Inschatting omvang risico

Groot risico

Groot risico

Groot risico

Beperkt risico

Criterium

Onderstaand lichten we de afweging per criterium toe wat elk scenario ‘ re gt voor Baarle-Nassau’ en gaan we vervolgens in op het financieel vergelijk. 6.1.

Wat elk scenario brengt voor Baarle-Nassau

De omgevingsvisie spreekt heldere ambities uit ter versterking van het centrum (aansluitend bij de visie op toerisme & recreatie). Een oordeel wordt gegeven over de mate waarin een scenario bijdraagt aan het realiseren van deze ambities. Het gaat om: ▪ Bijdrage aan een aantrekkelijk, vitaal en bruisend centrum; ▪ Bijdrage aan een divers aanbod van winkels, horeca en voorzieningen; ▪ Bijdrage aan een goede balans tussen een aantrekkelijk woon- en leefklimaat en levendigheid. Daarnaast zijn de criteria Toekomstbestendigheid en Duurzaamheid toegevoegd ter vergelijk. Bijdrage vitaliteit centrum Te stellen is dat elk scenario hieraan bijdraagt, omdat er naar gestreefd wordt om het gebouw niet leeg te laten. Dus elk type programma draagt bij aan vitaliteit. Daarmee scoren scenario 1 en 4 neutraal.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 13 van 15

In scenario 2 en 3 wordt meer aangesloten bij de visie op toerisme & recreatie, waarin een richting is aangegeven voor de ontwikkeling van het centrum. Daardoor scoren scenario 2 en 3 hier positief op. Bijdrage divers aanbod Alleen in scenario 2 is er sprake van een mix met functies die als het ware direct bijdraagt aan de diversiteit aan voorzieningen in het centrum. Te stellen is dat een hotel (met horeca) daar ook enigszins aan bijdraagt, dus scenario 3 scoort neutraal. Scenario 1 en 4 scoren op dit aspect het meest ongunstig. Bijdrage balans wonen en levendigheid Naast het versterken van een bruisend centrum is er ook behoefte aan appartementen in het centrum. Alleen in scenario 4 is er sprake van toevoeging van de woonfunctie, zodat daadwerkelijk in dit scenario aan de beoogde balans kan worden bijgedragen. In de overige 3 scenario’s is geen sprake van een woonfunctie dus die scoren ongunstig op dit aspect. Toekomstbestendigheid Dit criterium heeft te maken met de mogelijkheden die een scenario in zich heeft om in de toekomst blijvend een succesvol concept te zijn. Alleen bij scenario 4 is dit evident. Bij scenario 1 daarentegen is de kans aanwezig dat, mocht er een nieuwe huurder gevonden, dat deze in de toekomst toch weer vertrekt, waardoor we terug bij af zijn.

Ook bij scenario 2 en 3 is dit een risico, maar anderzijds is er bij deze sce ar ’s we sprake va ee vu g d e eter aa s u t j de e gde tw kke g va het ce trum, waard r deze e de sce ar ’s eutraa z j gesc rd p d t aspect Duurzaamheid Voor gemeente Baarle-Nassau is het van belang om het goede voorbeeld te geven met betrekking tot duurzaamheid. Samen met de ABG-organisatie wordt daarbij gestuurd op het beperken van het energiegebruik en de CO2-uitstoot, circulariteit met betrekking materiaalgebruik en klimaatbestendigheid, waarbij aandacht is voor de extremer wordende weersomstandigheden. In dit beoordelingskader wordt met name gekeken naar de mate waarin voor verschillende functies het energieverbruik kan worden teruggebracht. Bij scenario 1 en 2 is dit niet aan de orde. Bij scenario 3 en 4 zijn de noodzakelijke ingrepen dermate aanzienlijk, dat er ook sprake zal zijn van maximaal te behalen energiebesparing in de planuitwerking. 6.2.

Financieel vergelijk

Het 0-scenario maakt duidelijk dat niets doen geen optie is. Immers, de vaste lasten van het gebouw zijn circa 2 ton. Daar staan in zelfde orde van grootte nu de huurinkomsten vanuit de ABG-organisatie tegenover, maar die vallen weg. Een vraag is dan nog: zou het beter zijn om het gebouw op de vrije markt te verkopen? Het gebouw heeft ee ekwaarde va € 2.827.000,--. Stel het gebouw kan verkocht worden v r ca € 3 m j e , da s d t a d e de m de boekwaarde/kapitaallasten uit de begroting te halen. Maar is dit realistisch? Dit geeft 2 vervolgvragen: wat wil/kan een andere partij met het gehele gebouw na vertrek ABG? En waar moet de bestuurszetel landen? Die vragen zijn bij deze quickscan niet onderzocht. Vergelijken we de scenario’s financieel, dan zien we dat scenario 1 het meest gunstig is. Het impliceert echter een groot financieel risico. Onzeker is of daadwerkelijk huurder(s) te vinden zijn en voor hoe lang. Scenario 3 is financieel niet gunstig, met ook een hoog risico-profiel. Scenario’s en 4 liggen financieel dicht bij elkaar, waarbij scenario 2 een hoog risico met zich meebrengt wegens de onzekerheid van het vinden van huurders. Scenario 4 biedt wel een meer zekere afzet.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 14 van 15

7.

Conclusie en aanbevelingen

Uit het vergelijk van de scenario’s wordt duidelijk dat een (next level) transitie naar een hotel zoals in scenario 3 weliswaar een interessant concept is (vanuit de bijdrage aan toerisme & recreatie), maar dat dit financieel niet aantrekkelijk is. Omdat de te plegen investering niet in verhouding staat tot het beperkte aantal hotelkamers dat gerealiseerd kan worden, is er in dit scenario namelijk geen sprake van een haalbare business case voor een hotelketen. Dit betekent dat dit scenario alleen gerealiseerd kan worden met aanzienlijke financiële (staats-)steun vanuit de gemeente. Dit scenario kan daarom worden uitgesloten van verder onderzoek. De sce ar ’s 1 e d e u tgaa va het versterken of bijstellen van het huidige concept, hebben een aanzienlijk afzetrisico. Onzeker is of het daadwerkelijk zal lukken om op deze wijze het gebouw te vullen. Mocht het lukken om één of enkele kantoorhoudende organisatie(s) te vinden die zich samen met de bestuurszetel in Baarle willen huisvesten, dan is dit financieel gezien het beste scenario (1). Daarom verdient het aanbeveling om voor dit scenario een nadere verkenning uit te voeren of er inderdaad organisaties zijn die hiervoor actief benaderd zouden kunnen worden. Een dergelijke verkenning ligt voor scenario 2 (mixed functie) minder voor de hand.

In dit scenario treedt de gemeente eigenlijk min of meer op als projectontwikkelaar, om een nieuw concept te ontwikkelen. Daarbij zien we dat de benodigde investering hoger is dan in scenario 1 en dat de inkomsten uit verhuur minder zeker zullen zijn. Dit maakt dat nader onderzoeken van scenario 2 minder voor de hand ligt. Als laatste scenario 4, de complete reset door het transformeren van het vrijkomende gebouwdeel naar woningen. Hier is vooralsnog behoudend gerekend met mogelijke opbrengsten. En we verwachten hier een grote afzetzekerheid. Daarom is het nader verkennen van dit scenario realistisch te noemen. Alles overwegend komt daarmee scenario 4 als voorkeursscenario naar voren. Een eerstvolgende stap in de richting van scenario 4 zou kunnen zijn om een architect een nadere inpassingsstudie te laten maken van hoe de bestuurszetel op een zo efficiënt mogelijke manier in het oude deel van het gebouw kan worden gehuisvest. Daaruit ontstaat een scherper beeld van de (technische) randvoorwaarden waaronder dit deel van het gebouw kan worden losgemaakt van het deel waarin (door een andere partij) woningen kunnen worden ontwikkeld. Dit als voorbereiding op de latere overdracht aan een ontwikkelende partij.

Doel van deze exercitie is het vinden van een ontwerprichting, waarbij een optimaal gebruik van beide delen van het gebouw mogelijk is, met zoveel mogelijk (werk- en leef)kwaliteit tegen zo min mogelijk aanpassingen aan het gebouw (lees: zo min mogelijk financiële middelen). Op deze manier een eerste verkennend traject van planvorming doorlopen moet leiden tot een zo gunstig mogelijke inschatting van de bouw- en investeringskosten. Daarmee kan dan exacter bepaald worden welk koopbedrag een woningontwikkelaar maximaal kan besteden voor de verwerving van het te transformeren gebouwdeel (nu behoudend geraamd op € 5 t ). Dit onderzoek is binnen enkele maanden te doorlopen. Vervolgens dient (stel: eind 2023) een traject gestart te worden om vanuit mogelijke gegadigden, op transparante wijze, een geschikte partij te selecteren. Hierbij dient rekening gehouden te worden met aanbestedingsregels in het kader van het Didam-arrest. Een dergelijke procedure zorgvuldig voorbereiden en doorlopen duurt minimaal een jaar. Dit betekent dat op zijn vroegst in Q4 van 2024 daadwerkelijk tot overeenstemming gekomen kan worden met een ontwikkelende partner.

2201273 – Gemeentehuis Baarle-Nassau Scenariostudie Onderzoek toekomstig gebruik

Pagina 15 van 15

Bijlage 1 Overzicht scenario’s (separaat)

Bijlage 2 Ramingen (separaat)

geef je plannen de ruimte De bouw- en vastgoedwereld is vol van ambitie. Projectontwikkelaars, gemee te , de z rg, het

derw js… vera w rde m

e t ek mstp a

e

gemaakt voor de omgeving waarin wij wonen en werken. Plannen die antwoord geven op klimaatverandering, verstedelijking, vergrijzing, digitalisering. Plannen die vragen om denken in mogelijkheden in plaats van beperkingen. bbn geeft je de ruimte om je plannen wáár te maken. Dit doen wij door elk project met een open blik te benaderen. Door verder te kijken dan wat voor de hand ligt. En door met grensverleggende oplossingen te komen. Hoe groter je uitdaging, hoe gemotiveerder wij zijn om er een succes van te maken. Of je nu circulair wilt bouwen, een architectonisch statement wilt maken of een bestaand gebouw wilt transformeren naar een nieuwe bestemming. Met 120 specialisten op het gebied van strategie voor gebouw en gebied, vastgoedmanagement, directievoering en toezicht, bouwkostenmanagement en proces- en projectmanagement biedt bbn je in élke fase van het bouwproces de juiste expertise en ondersteuning. Zo creëren we condities waarin jij je ambities de vrije loop kunt laten. Geef je plannen de ruimte.

Houten • Rotterdam • Amsterdam