Bijlage 8 - Laddertoets

Onderbouwing Ladder

“Weitje Bruurs”, tussen Alphenseweg 19 en 23

Colofon

Projectlocatie:

“Weitje Bruurs”, tussen Alphenseweg 19 en 23

Datum:

19-03-2025

Opgesteld door:

Van Dun Advies BV Raadhuisstraat 32 5126CJ Gilze T. 013 519 94 58 Postel 8 5711ET Someren T. 0493 745 015 Heijtmorgen 10 5375AN Reek T. 0486 450 160 E. info@vandunadvies.nl I. www.vandunadvies.nl

Kenmerk:

SvdV/24348.AA004

Pagina 2 van 20

Inhoudsopgave 1. Inleiding ........................................................................................................... 4 2. Aanleiding en doel ............................................................................................ 5 3. Situatieschets ................................................................................................... 6 3.1.

Inwonerssamenstelling ..................................................................................... 7

4. Analyse vraag ................................................................................................... 9 4.1.

Prognose en verhuizingen ................................................................................. 9

4.2.

Begrenzing verzorgingsgebied ......................................................................... 10

4.3.

Beleid ........................................................................................................... 10

4.3.1. 4.3.2. 4.3.3. 4.4.

Provincie ................................................................................................ 10 Regio ..................................................................................................... 11 Gemeente .............................................................................................. 12

Trends en ontwikkelingen ............................................................................... 14

5. Analyse aanbod .............................................................................................. 16 5.1.

Aanbod woningen .......................................................................................... 16

5.2.

Afweging plancapaciteit en leegstand .............................................................. 17

6. Analyse behoefte ............................................................................................ 18 6.1.

Behoefte woningen ........................................................................................ 18

7. Conclusie van de ladder.................................................................................. 19 7.1.

Behoefte aan de ontwikkeling ......................................................................... 19

7.1.1. 7.2.

Plancapaciteit ......................................................................................... 19

Aanvaardbaarheid van effecten ....................................................................... 19

Pagina 3 van 20

1. Inleiding In voorliggend rapport is onderzoek gedaan naar de invulling van de Ladder voor duurzame verstedelijking voor de ontwikkeling van in totaal 14 koopwoningen. Op basis van art 5.129g Bkl, en in het kader van een evenwichtige toedeling van functies, is het noodzakelijk om de behoefte aan te tonen van een ontwikkeling op een locatie waar een nieuwe stedelijke ontwikkeling plaatsvindt, en, indien het omgevingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient gemotiveerd te worden waarom er niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit behoefte-onderzoek wordt uitgevoerd op basis van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. In artikel 5.129g onder 1 is opgenomen dat de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen dient te worden indien de stedelijke ontwikkeling bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandel voorziening, of een andere stedelijke voorzieningen. Deze ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn. De beoogde ontwikkeling van 14 woningen is aan te merken als de ontwikkeling van een woningbouwlocatie en kan derhalve aan worden gemerkt als een stedelijke ontwikkeling.

Op basis van het tweede lid dient de behoefte naar een ontwikkeling aangetoond te worden indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis van vaste jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2017:1724) is de stedelijke ontwikkeling van woningbouw aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Met de beoogde ontwikkeling worden er 14 woningen gerealiseerd op de locatie. Derhalve is voor onderhavige ontwikkeling sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor de behoefte aangetoond dient te worden. De eerdergenoemde behoefte dient aangetoond te worden op basis van artikel 5.129g, tweede lid onder a van het Bkl. Op basis van artikel 5.129g Bkl, tweede lid onder b, dient er een extra motivering aangeleverd te worden als ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, waarin wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling niet mogelijk is binnen bestaand stedelijk gebied. In bijlage 1 bij het Bkl is een nadere omschrijving van het begrip ‘stedelijk gebied’ vastgelegd. Als stedelijk gebied wordt aangemerkt:

‘op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaalculturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen.’ Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de kwalificatie van bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. In onderhavig rapport wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de aanleiding en het doel van onderhavig rapport, vervolgens wordt de huidige situatie in beeld gebracht. In hoofdstuk 4 wordt de vraag naar de beoogde ontwikkeling onderzocht, waarbij in hoofdstuk 5 het aanbod wordt geanalyseerd. In hoofdstuk 6 wordt het aanbod tegen de vraag afgezet en volgt er een behoefte. In hoofdstuk 7 wordt een conclusie van de ladder gegeven.

Pagina 4 van 20

2. Aanleiding en doel Op de locatie aan de Alphenseweg, tussen nummer 19 en 23, bevindt zich momenteel een onbebouwd perceel, welke wordt gebruikt ten behoeve van agrarische doeleinden. Op deze projectlocatie is een transformatie beoogd van weide naar een hoogwaardige woonomgeving met in totaal veertien koopwoningen. De projectlocatie is gelegen binnen het stedelijke gebied van de gemeente Baarle-Nassau, hierdoor wordt de directe omgeving van de locatie veelal gekenmerkt door diverse woonfuncties. De weide (het onbebouwde perceel) is hiermee niet langer passend en wenselijk op de locatie. De beoogde ontwikkeling ,met betrekking tot het realiseren van veertien koopwoningen, wordt zorgvuldig ontworpen om zodoende naadloos aan te sluiten bij de bestaande stedelijke structuur. Tegelijkertijd wordt middels de ontwikkeling voorzien in de uiteenlopende woonbehoeften van de gemeenschap. Over de beoogde ontwikkeling heeft reeds contact plaatsgevonden met de gemeente Baarle-Nassau. Het uitgevoerde overleg had betrekking op de invulling en positionering van de beoogde woningen in de omgeving. Hieruit bleek dat de gemeente een positief standpunt inneemt tegenover de ontwikkeling van veertien koopwoningen binnen het plangebied. De ontwikkeling zal landschappelijk worden ingepast, waardoor er wordt aangesloten op de waarden en kernmerken van de omgeving van het plangebied.

Onderhavige ontwikkeling omvat een gevarieerd woningaanbod, bestaande uit vier twee-onder-eenkapwoningen, vier rijwoningen met twee hoekwoningen en vier bungalowachtige woningen speciaal ontworpen en ingericht voor de doelgroep senioren. De twee-onder-een-kapwoningen worden langs de Alphenseweg gerealiseerd, in harmonie met het huidige straatbeeld dat wordt gekenmerkt door vergelijkbare woningtypen. Deze woningen vallen in het hogere prijssegment en zijn gericht op gezinnen die op zoek zijn naar ruime en comfortabele woningen. Achter deze woningen, in het verlengde van de De La Sallestraat, wordt een intiem hofje gecreëerd. Dit hofje biedt plaats aan de rijwoningen en de bungalowachtige woningen. De rijwoningen, inclusief de hoekwoningen, vallen in het betaalbare segment en zijn ideaal voor starters en jonge gezinnen. De bungalowachtige woningen zijn levensloopbestendig en richten zich op senioren die behoefte hebben aan een gelijkvloerse woning met alle moderne gemakken. Deze woningen bevinden zich in het middensegment qua prijsstelling. Door het gevarieerde aanbod zijn de beoogde woningen geschikt voor allerlei verschillende typen mensen. Hierdoor ontstaat een mooie en geschikte mix aan de leeftijdsopbouw binnen het plangebied. Voor de beoogde ontwikkeling van veertien koopwoningen dient er aangetoond te worden dat deze voorzien in een bestaande behoefte.

De beoogde woningen worden gerealiseerd op de gronden binnen het stedelijk gebied, derhalve is er geen extra motivering vereist waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling mogelijk is binnen het bestaand stedelijk gebied. In voorliggend rapport is de behoefte naar de ontwikkeling van veertien koopwoningen onderzocht op basis van het verzorgingsgebied, het bestaande aanbod, de ligging, grootte en vraag vanuit de diverse doelgroepen. Alsmede op basis van beleid en prognoses en trends binnen de woningmarkt. Er wordt gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar de ontwikkeling. De onderdelen zijn inherent aan elkaar verbonden in de analyse. Door middel van het onderzoek worden de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Door het behandelen van de verschillende aspecten in voorliggend rapport is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.

Pagina 5 van 20

3. Situatieschets Het plangebied is gelegen in de kern van Baarle-Nassau, aan de Alphenseweg tussen huisnummers 19 en 23. Het plangebied waar de ontwikkeling zal plaatsvinden staat ook wel bekend als “Weitje Bruurs”. De locatie maakt onderdeel uit van de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau’, welke wordt gekenmerkt door een divers woningaanbod van voornamelijk meergezinswoningen, zoals appartementen. BaarleNassau is een bijzondere gemeente, mede door de enclavesituatie met Baarle-Hertog, wat zorgt voor een unieke bestuurlijke en ruimtelijke dynamiek. In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich met name woonfuncties, zoals rijtjeswoningen. Dit terwijl de Alphenseweg zelf voornamelijk wordt gekenmerkt door een gevarieerd straatbeeld met een mix van tweekappers en vrijstaande woningen. Het centrum van Baarle-Nassau is gelegen op een afstand van circa 350 meter ten zuidoosten van het plangebied en biedt een breed scala aan voorzieningen. De Alphenseweg zelf vormt een belangrijke ontsluitingsroute binnen de kern en verbindt het plangebied met omliggende wijken en gemeenten. De locatie “Weitje Bruurs” betreft een onbebouwd agrarisch perceel binnen het stedelijke gebied van Baarle-Nassau, welke hoofdzakelijk wordt gebruikt als weide, waar dieren incidenteel grazen. De locatie is dan ook onbebouwd en kent een open en groen karakter.

Hierdoor vormt de locatie een open gebied binnen het centrum van de gemeente. In de beoogde situatie worden 14 grondgebonden koopwoningen gerealiseerd binnen het plangebied. De ontwikkeling van 14 woningen zal zorgvuldig worden ontworpen, zodat deze naadloos aansluit op de bestaande stedelijke structuur. Het plan omvat een gevarieerd aanbod aan woningen, bestaande uit in totaal vier twee-onder-een-kapwoningen, vier rijwoningen met twee hoekwoningen en vier bungalowachtige woningen speciaal ontworpen voor senioren. De twee-ondereen-kapwoningen worden langs de Alphenseweg gerealiseerd, in harmonie met het huidige straatbeeld dat wordt gekenmerkt door vergelijkbare woningtypen. Achter deze woningen, in het verlengde van de De La Sallestraat, wordt een intiem hofje gecreëerd. Dit hofje biedt plaats aan de rijwoningen en de bungalowachtige woningen.

Afbeelding 1: Stedenbouwkundig plan, “Weitje Bruurs” te Baarle-Nassau

Pagina 6 van 20

3.1. Inwonerssamenstelling Binnen de gemeente Baarle-Nassau woonden in 2023, op basis van kerncijfers van het CBS, 7.071 personen, 5.785 hiervan woonden in de wijk ‘Baarle-Nassau’, waarvan 1.080 in de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau’, waar de ontwikkeling zal plaatsvinden. De gemeente Baarle-Nassau kent in totaal 3 wijken en 10 buurten (7 hiervan zijn gelegen in Baarle-Nassau), alle wijken en buurten zijn verschillend van elkaar op diverse gebieden, van inwoners tot de oppervlakte. Hierdoor is de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau’, waarin de ontwikkeling is gelegen, lastig te vergelijken met de kenmerken van de omliggende buurten binnen de gemeente Baarle-Nassau. Over het algemeen betreft dit een wat grotere buurt met relatief veel inwoners en woningen. In afbeelding 2 is de wijk ‘Baarle-Nassau’ en de verschillende buurten van de gemeente weergegeven. Hierbij is de wijk ‘Baarle-Nassau’ onderverdeeld in de buurten ‘Centrumgebied Baarle-Nassau’, ‘Loveren’, ‘Hoogbraak’, ‘Dorp Noord’, ‘Bedrijventerrein De Geer’, ‘Goordonk’ en ‘Buitengebied Baarle-Nassau’. Daarnaast is een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de kern en het buitengebied. Het plangebied is in onderstaande afbeelding middels een zwarte stip aangegeven.

Afbeelding 2: Wijken en buurten binnen de gemeente Baarle-Nassau, projectlocatie zwart omcirkeld

Binnen de gemeente valt het merendeel van de bevolking in de leeftijdsgroep 45 en ouder (meer dan 57% van de bevolking), waarbij circa 28% behoort tot de groep 65 jaar en ouder. In vergelijking met de omliggende gemeente Alphen-Chaam en Gilze en Rijen ligt het aandeel ouderen in de gemeente BaarleNassau iets hoger. Wanneer wordt gekeken naar de leeftijdsopbouw binnen de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau’ valt te concluderen dat hier relatief veel ouderen wonen. In de omliggende buurten Hoogbraak en Dorp Noord ligt het aandeel ouderen binnen de buurt ietsjes lager. Het percentage 45-plussers binnen de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau bedraagt eveneens circa 58%, hiervan bedraagt het percentage 65-plussers 36%. Ook beschikt de gemeente Baarle-Nassau een gezond aantal kinderen, voornamelijk in de noordelijk gelegen buurten. In de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau bedraagt het aantal kinderen tot 15 jaar, 12%. Voor het overige is de leeftijdsopbouw in de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau’ vergelijkbaar met die van de nabijgelegen buurten binnen de gemeente. In onderstaande tabel is de verdeling van de inwoners in de verschillende buurten binnen de gemeente Baarle-Nassau weergegeven. Pagina 7 van 20

Tabel 1: Verdeling inwoners naar buurt CBS Kerncijfers Wijken en Buurten 2023 Aantal inwoners

Wijk Baarle-Nassau

1: Buurt centrumgebied Baarle-Nassau 2: Hoogbraak 3: Dorp Noord 4: Bedrijventerrein De Geer 5: Buurt Loveren 6: Goordonk 7: Buitengebied baarlenassau Baarle-Nassau totaal

5.785

1.080

0 tot 15 jaar

15 tot 25 jaar

130

75

770

515

25 tot 45 jaar

45 tot 65 jaar

240

245

1.200

1.610

65 jaar of ouder

Bevolkingsdichtheid (inw/km2)

385

3.509

1.690

120

1.255 1.280 45

200 190 10

150 100 10

275 280 10

375 305 15

255 400 0

3.552 4.243 159

135 95 1.905

15 0 220

15 15 155

30 15 350

45 30 600

35 30 580

947 385 41

7.071

934

665

1474

2046

1952

93

Wanneer naar de huishoudenssamenstelling wordt gekeken, valt op dat in de gemeente Baarle-Nassau een kleine 33% van de huishoudens bestaat uit 1 persoon. In de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau ligt het aantal eenpersoonshuishoudens rond de 48%. Dit betreft een relatieve grote groep mensen die alleenstaand wonen. Voor het overige zijn het aantal huishoudens met en zonder kinderen binnen de gemeente ongeveer gelijk aan elkaar. In de buurt waar de ontwikkeling plaatsvindt ligt de gemiddelde huishoudensgrote op 1,8. Over het algemeen bevinden zich in de buurt iets meer huishoudens zonder kinderen dan met kinderen. In tabel 2 is duidelijk weergegeven hoe de huishoudens zich tot elkaar verhouden. Tabel 2: Verdeling type huishoudens per buurt CBS Kerncijfers Wijken en Buurten 2023 Particuliere huishoudens Huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens totaal zonder kinderen Wijk Baarle- 2.595 875 910 Nassau

Buurt 1: Centrumgebied Baarle-Nassau Buurt 2: Hoogbraak Buurt 3: Dorp Noord Buurt 4: Bedrijventerrein De Geer Buurt 5: Loveren Buurt 6: Goordonk Buurt 7: Buitengebied Baarle-Nassau Baarle-Nassau totaal

3.140

Huishoudens met kinderen 815

550

265

165

120

535

160

165

215

580

175

215

185

15

5

5

10

60 35 820

20 0 255

25 20 310

20 10 255

1.027

1.110

1.003

De beoogde woningen die onderdeel zijn van de onderhavige ontwikkeling, zijn gericht op diverse doelgroepen van jong tot oud. Gezien de aanwezige verdeling van de typen huishoudens binnen de gemeente, wijk en buurt waarin de ontwikkeling is gelegen, worden er verschillende typen woningen meegenomen in de projectvorming. Binnen het projectgebied zijn in totaal 14 grondgebonden woningen beoogd. Hiervan behoren 4 woningen tot de categorie starterswoningen, 2 seniorenwoningen groot, 2 seniorenwoningen compact, 2 gezinswoningen op de hoek en 4 twee-onder-een-kappers ten behoeve van gezinswoningen. Er is dus sprake van een mooie mix van woningen voor diverse doelgroepen. Pagina 8 van 20

4. Analyse vraag In het kader van de beoogde ontwikkeling dient er gekeken te worden naar relevante onderzoeken die van toepassing zijn om de vraag naar de beoogde ontwikkeling weer te geven. Hiervoor wordt gekeken naar prognoses en verhuiscijfers, dient het verzorgingsgebied afgebakend te worden en is het van belang te weten wat de provinciale en gemeentelijke visie is met het oog op het toevoegen van 14 woningen. 4.1. Prognose en verhuizingen Al sinds begin jaren tachtig maakt ABF Research jaarlijks de Primos-prognose, onder andere voor het Ministerie van BZK. Deze prognose is uitgegroeid tot dé standaardprognose in Nederland. Het Primos model levert een prognose van het aantal inwoners, het aantal huishoudens, de woningvoorraad en de kwantitatieve woningbehoefte. De gemeente Baarle-Nassau ligt hierbij in de ABF-woningmarktregio Breda. De gemeente Baarle-Nassau heeft volgens de voorspelling van Primos 7.090 inwoners per 2024. De prognoses van Primos voor de gemeente Baarle-Nassau tot 2030 laten een bevolkingsafname zien van circa 300 inwoners (-4,1%) en een huishoudensgroei van 40 huishoudens (1,2%). Voor de ABF-regio Breda wordt door Primos voorspeld dat het aantal inwoners, van 440.130 in 2024, toeneemt tot 447.100 inwoners in 2030 (1,6%). Voor de regio is daarbij voorspeld dat deze toename voornamelijk komt door een toename van mensen van 75 jaar en ouder.

Binnen de ABF-regio neemt het aantal alleenstaanden, in de periode van 2024-2030, toe met 3,3%. Binnen de ABF-regio neemt het aantal huishoudens zonder kinderen, in de periode 2024-2030, toe met 0,4%. Het aandeel alleenstaanden van alle huishoudens neemt hierbij toe van 37% tot 38%. Het aantal huishoudens in de ABF-regio, over het geheel genomen, neemt toe met 3,8%. Uit cijfers van het CBS uit 2023 blijkt daarbij ook dat de mensen die verhuizen uit de gemeente, voornamelijk mensen van 30-65 jaar zijn. Mensen uit deze bevolkingsgroep betreffen voornamelijk de groep werkenden van de bevolking. Doordat er minder volwassen van 25-40 jaar in de gemeente wonen, zullen er minder kinderen geboren worden. Als gevolg hiervan raakt de bevolkingssamenstelling binnen de gemeente Baarle-Nassau uit balans. Zo is er sprake van dubbele vergrijzing van de gemeentelijke bevolking. Mensen in de leeftijd 30-65 vestigen zich ook geregeld in de gemeente. Hierbij wordt aangenomen dat dit mensen zijn die terugkomen na het voltooien van de studie of op zoek zijn naar werk. Ook wordt aangenomen dat deze groep mensen is opgegroeid in de regio en dichter bij hun familie en vrienden willen wonen. De aantallen mensen die zich in de gemeente vestigen is verder relatief gezien gelijkmatig verspreid over de leeftijdsgroepen.

Wanneer naar de leeftijd 65+ wordt gekeken is wel te zien dat uit deze categorie bijna geen mensen uit de gemeente verhuizen, maar zich wel in de gemeente vestigen. Hierdoor is er sprake van een vergrijzing binnen de gemeente. Door het CBS is een dashboard voor verhuizingen ontwikkeld, in opdracht van de VNG. Dit dashboard toont alle verhuisbewegingen tussen en binnen gemeenten in de periode van 2017 tot en met 2022. In totaal vestigden 245 mensen zich in de gemeente Baarle-Nassau en vertrokken 155 mensen uit de gemeente. Binnen de gemeente verhuisden 135 mensen. In totaal hebben er 380 verhuizingen binnen en naar de gemeente plaatsgevonden. Hiervan vond circa 35,5% plaats binnen de eigen gemeente. Gekeken naar de wijk Baarle-Nassau, verhuisden circa 105 volwassenen binnen de wijk en verhuisden er circa 10 personen uit andere wijken binnen de gemeente Baarle-Nassau naar de wijk waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Verder verhuisden er circa 195 volwassenen uit een andere Nederlandse gemeente naar de wijk en circa 70 volwassenen uit het buitenland. Vanuit de wijk Baarle-Nassau vertrokken er circa 5 personen naar een andere wijk binnen de gemeente, circa 130 volwassenen naar een andere gemeente en circa 20 personen naar het buitenland.

In het kader van verhuisbewegingen is, voor 2023, over de gehele gemeente te zien dat er meer mensen zijn die zich in de gemeente vestigden dan er uit de gemeente vertrokken. De vertrekkende mensen verhuisden voornamelijk naar omringende gemeenten zoals Breda (19%) en Alphen-Chaam (13%). Uit dezelfde gemeenten komen ook de mensen die zich in de gemeente vestigen. De gemeenten AlphenChaam en Breda hebben ook een grote bijdrage in het aantal mensen dat zich in de gemeente vestigt. Het grootste aantal vestigende mensen (40) komt wel uit Alphen-Chaam (16%).

Pagina 9 van 20

4.2. Begrenzing verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen de vraag en het aanbod naar de ontwikkeling plaatsvinden. De handreiking voor de ladder stelt dat de behoeftetoets moet worden uitgevoerd op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling is bepalend op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De gemeente BaarleNassau, waarin de ontwikkeling plaatsvindt, is onderdeel van de bestuurlijke regio Hart van Brabant/SRBT (stedelijke regio Breda en Tilburg) en is gelegen in de provincie Noord-Brabant. Vanuit de Omgevingsverordening Noord-Brabant volgt dat plannen afgestemd dienen te worden op de regionale afspraken, echter hoeven behoefte-onderzoeken per definitie niet dit schaalniveau aan te houden. Met het oog op de behoefte naar de beoogde ontwikkeling is het van belang om het aanbod binnen de regio in beeld te brengen, de kwaliteiten van dit aanbod en in welke mate de doelgroep van de ontwikkeling wordt voorzien. Voor het verzorgingsgebied van de ontwikkeling van woningen dient er gekeken te worden naar de woningmarkt, welk gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen en de bevolkingsprognose. Voor de gemeente Baarle-Nassau, waarin de beoogde ontwikkeling plaatsvindt, is er volgens de regionale woondeal van de SRBT een bruto vraag van 95 woningen in de periode tot 2026.

Het streven is om ten minste 130% van de plancapaciteit over de totale woningbouwopgave te behalen in de periode 2022 tot 2030. Vanwege deze eis is de werkelijke woningbouwopgave in de periode tot 2030 hoger dan de hierboven beoogde 95 woningen. Kwantitatief wordt nog niet aan bovenstaande eis met betrekking tot het behalen van 130% van de plancapaciteit voldaan, zowel voor de SRBT regio als heel Nederland. Deze gemeente kent een relatieve lage woningbouwopgave, aangezien de gemeente zelf relatief klein is en weinig inwoners heeft. Op basis van de prognoses die te zien zijn voor de groei in huishoudens en gezien 35% van de verhuisbewegingen voor de gemeente Baarle-Nassau vanuit de eigen gemeente plaatsvindt, wordt het verzorgingsgebied van de ontwikkeling in eerste instantie afgebakend op de gemeentegrens. Wel zijn er sterke relaties te zien met de omliggende gemeenten. Het verzorgingsgebied voor de vraag naar de ontwikkeling wordt afgebakend op de omliggende gemeenten Breda en Alphen-Chaam en in het bijzonder de doelgroep werkenden. Met betrekking tot het verzorgingsgebied voor het aanbod dient enkel naar de gemeente Baarle-Nassau gekeken te worden. Dit gezien onderhavige woningbouwontwikkeling specifiek van toepassing is op de mogelijkheden binnen de gemeente Baarle-Nassau. 4.3. Beleid

4.3.1. Provincie

De provincie Noord-Brabant heeft in het kader van Wonen en Werken een beleidskader opgesteld. In dit beleidskader komt naar voren dat de provincie voor een grote verstedelijkingsopgave staat. De verduurzaming van het bestaand stedelijk gebied van dorpen, steden en bedrijventerreinen in samenhang met de groeiopgave waar Brabant mee aan de slag moet vormen deze opgave. Op basis van de gewenste verduurzaming is het voor de provincie van belang dat er ingespeeld wordt op klimaatadaptie. Een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting van Brabant is essentieel. Brabant heeft nog een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende tien tot vijftien jaar. Door de sterke bevolkingsgroei (buitenlandse migratie), om woningtekorten versneld terug te dringen en om de woningbouw (verder) te versnellen, moeten er tussen 2023 en 2050 circa 265.000 woningen (+22.5%) aan de voorraad worden toegevoegd, waarvan circa twee derde – ofwel zo'n 165.000 woningen – al voor 2035. Dit betekent dat er alleen al de komende 10 tot 15 jaar gemiddeld jaarlijks circa 13.500 woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Dat zijn groeicijfers die de afgelopen jaren (2021 en 2022) zijn gerealiseerd, maar die in 2023 en 2024 niet gehaald worden.

Dé uitdaging voor de komende tijd is daarom vooral om – Brabant breed – het bouwtempo van de laatste jaren weer zo snel mogelijk te herpakken en liefst te verhogen. Zeker op korte termijn zijn groeicijfers nodig die boven het benodigde langjarige gemiddelde liggen van 13.500 woningen per jaar. Het versnellen en vervolgens vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke pijler voor het beleid. Naast de kwantiteit (‘hoeveel te bouwen’) is de kwaliteit belangrijk (‘voor wie en wat te bouwen’). Bovendien gaat het niet alleen om het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaalmaatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie)opgaven. Pagina 10 van 20

Opgaven waarbij urgentie is geboden en het van belang is het wonen stevig te verbinden met thema’s als leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed. Een aantrekkelijk woon-, leef- en vestigingsklimaat is essentieel voor de ambities van de provincie. We willen dat alle Brabanders goed kunnen wonen. De provincie kent een grote diversiteit aan inwoners, met grote verschillen in opleiding, leeftijd en welstand. De leeftijds- en huishoudenssamenstelling van de bevolking verandert: er is sprake van vergrijzing en de huishoudens worden steeds kleiner wat leidt tot een substantiële groei van met name het aandeel eenpersoonshuishoudens de komende decennia. Niet voor iedereen die in Brabant wil wonen is momenteel passende huisvesting voorhanden: er zijn lange wachttijden voor een betaalbare huurwoning en de koopprijzen zijn hard gestegen. De urgentie ligt daarom bij het versnellen van de woningbouwproductie, met name voor de korte en middellange termijn (tot 2030/2035). Tijdelijke flexwoningen kunnen op de korte termijn een bijdrage leveren om bestaande woningtekorten terug te dringen. Na 2030 neemt het tempo waarin nieuwe woningen nodig zijn in de prognoses af.

De komende tijd moet de inzet zich richten op het versnellen van het bouwtempo; vraaggericht en met oog voor zorgvuldig ruimtegebruik. Én tegelijkertijd met volop aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen, de effecten van (toekomstige) demografische ontwikkelingen op de woningbouwplanning en programmering, innovaties in de bouw en veel ruimte voor nieuwe, collectieve en flexibele woonvormen en -concepten. Met de vergrijzing, het groeiend aantal alleenstaanden en de veranderende wijze waarop mensen willen (samen)wonen en -leven, is hieraan steeds meer behoefte. Voor voortgang en versnelling van de woningbouw is het essentieel dat er voor de korte termijn steeds voldoende harde plannen zijn. Door er van jaar op jaar steeds voor te zorgen dat er voor de eerstkomende vijf jaar (ruim) voldoende (harde) plannen zijn, kan de voortgang van de woningbouw worden gewaarborgd. Plannen voor woningen op geschikte plekken die aansluiten op de actuele vraag. Een aantrekkelijke woon- en leefomgeving is eveneens belangrijk voor het aantrekken van internationale kenniswerkers en de vestiging van bedrijven. Vanwege het tekort aan arbeidskrachten is het realiseren van specifieke woonmilieus voor kenniswerkers essentieel, een basisvoorwaarde om bedrijven in Brabant te houden en nieuwe aan te trekken.

4.3.2. Regio

De beoogde ontwikkeling bevindt zich in de regio Hart van Brabant, welke onderdeel is van de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT). Op 9 maart 2023 heeft deze regio, in overleg met de provincie NoordBrabant, de woondeal vastgelegd voor de periode 2022-2030. Hierin zijn de ambities van de regio weergegeven met betrekking tot wonen. Het doel van de regionale woondeal is om snel meer betaalbare woningen aan de regio toe te voegen en de woningbouwopgave in de regio af te stemmen. Regionale afstemming moet zorgen voor voldoende woningen, voor de juiste doelgroepen én op de goede plek. Afstemming wordt gedaan omdat er veel onderlinge relaties zijn tussen lokale woningmarkten in de regio. Er dient ook nadrukkelijk rekening gehouden te worden met de verschillen tussen en de eigenheid van alle individuele gemeenten en hun kernen. Als onderdeel van Stedelijk Brabant is de SRBT één van de regio’s met de hoogste verstedelijkingsdruk. De spoorzones Breda/Tilburg en, binnen SRBT, de Kennisas-ontwikkeling in Tilburg en CrossMark in Breda horen bij de vijftien grootschalige ontwikkellocaties die in de NOVI zijn benoemd. De SRBT is zowel op de Oost-West-As, maar ook de Noord-Zuid-As een belangrijk knooppunt voor diverse economische activiteiten met de internationale OV-stations.

Daardoor is er een kwalitatief hoogwaardig vestigingsklimaat ontstaan voor nationaal en internationaal opererende bedrijven en leisure. Naast die meer externe en naar buiten gerichte oriëntatie van de regio, is er ook de eigen dynamiek en inrichting. Het vormt één regio waarin men woont, werkt, recreëert of anders gesteld: goed leeft. De Woondeal betreft een wederzijdse inspanning. De partners in deze woondeal spannen zich in om samen met marktpartijen in de regio voldoende woningen te bouwen. In de woningbouwopgave is de benodigde groei in de woningvoorraad uiteengezet. In het Hart van Brabant dienen in de periode tot 2026 netto 12.000 woningen gerealiseerd te zijn, voor Baarle-Nassau specifiek dienen dit er 95 te zijn. Met betrekking op de periode 2022 tot 2030 kent de provincie Noord-Brabant een woningbouwopgave Pagina 11 van 20

van netto 130.600 woningen. Hiervan dienen ruim 39.000 woningen gerealiseerd te worden binnen de SRBT-regio. Versnelling van de woningbouw staat centraal in de regio, hierbij zijn verschillende criteria geformuleerd om sleutellocaties te definiëren.

1. Plannen leveren substantiële bijdrage aan de lokale opgave 1, zodat bijgedragen kan worden aan de regionale woningbouwopgave en afspraken in deze woondeal; 2. Plannen dragen bij aan doelstelling van 2/3 betaalbaar en 30% sociaal in de nieuwbouw. 3. Plannen dragen bij aan: • Versterking van vitaliteit (leefkwaliteit en voorzieningenniveau) • Wegnemen van mismatch vraag en aanbod door toevoeging noodzakelijk type woningen • Hefboomwerking voor versterking van de bestaande stad of dorp 4. Plannen dragen zoveel mogelijk als hefboom bij aan de integrale ontwikkelprincipes van het SRBT, namelijk: • Bodem en watersysteem als basis voor de verstedelijking • Landschap en natuur groeien mee met verstedelijking • Nieuwe woningen versterken bestaande stad en dorp. • Mobiliteitstransitie maatwerk voor stad en dorp • Kwalitatieve werkgebieden als randvoorwaarde voor een circulaire economie 5. Plannen hebben een zekere mate van uitvoerbaarheid: plannen zijn uitvoeringsgereed of hard, dan wel op korte termijn hard te maken en start bouw is uiterlijk in 2026 voorzien. Voor deze locaties is dus bijvoorbeeld een bestemmingsplan vastgesteld of een anterieure overeenkomst (AOK) gesloten of een participatietraject afgerond. 6. Het betreft plannen, waaraan nog geen subsidies of andere ondersteuning is toegewezen door de provincie of de rijksoverheid, maar waar dit mogelijk nog wel noodzakelijk is.

Om de weg naar woningbouw te versnellen zijn in de woondeal van de SRBT een aantal sleutellocaties, kansrijke locaties en kleinschalige woningbouwlocaties opgenomen. Voor het centrumgebied van de gemeente Baarle-Nassau zijn in de woondeal van de SRBT geen locaties opgenomen die als sleutellocaties gedefinieerd zijn. De locatie behorend aan het project Loveren fase II is in de woondeal van de SRBT wel aangewezen als een kansrijke locatie. Deze locatie is echter niet gelegen in het centrum van de gemeente Baarle-Nassau en heeft dus geen betrekking op onderhavige ontwikkeling. De woningbouwopgave binnen de gemeente Baarle-Nassau betreft volgens de woondeal van de SRBT een opgave van 95 woningen in de periode 2022 t/m 2026. Het doel hierbij is om de leefbaarheid binnen de gemeente te versterken en het op peil houden van de aanwezige voorzieningen. Daarnaast dient er sprake te zijn van een transformatie op de woningmarkt. De ontwikkeling op de locatie aan de Loveren fase II voorziet in het toevoegen van 107 woningen aan de rand van het stedelijke gebied. Hiermee wordt dus voldaan aan de doelstelling van de woondeal van de SRBT. Echter is het jaar 2026 al nabij en kampt de gemeente Baarle-Nassau met een grotere woningbouwopgave in de periode tot 2030. Vandaar dient circa 130% van de plancapaciteit bereikt te worden.

In feite is de werkelijke woningbouwopgave met betrekking op het jaar 2030 vele malen hoger dan de voorheen genoemde 95 woningen in de periode tot 2026. Aangezien onderhavige ontwikkeling plaatsvindt binnen het centrum van de gemeente Baarle-Nassau is woningbouwontwikkeling verstelbaar en passend binnen de omgeving. Daarnaast betreft het plangebied een onbebouwd stuk agrarische grond binnen het stedelijke gebied. Het toevoegen van woningen is dus passend op de locatie en binnen de omgeving. Vanuit de regionale woondeal kan geconcludeerd worden dat er een substantiële vraag is naar woningen in het centrum van Baarle-Nassau en dat de beoogde ontwikkeling is gelegen binnen een van de gebieden die geschikt is voor woningbouw.

4.3.3. Gemeente

Het gemeentelijke beleid van Baarle-Nassau is vervat in de gemeentelijke Omgevingsvisie. De gemeente heeft op 26 juni 2019 de omgevingsvisie opgesteld, waarna deze in werking is getreden. De visie van de gemeente biedt een goede en passende leidraad aan de toetsing van beoogde ontwikkelingen binnen de regio. locaties met meer dan 200 woningen in stedelijke gebieden, locaties met meer dan 75 woningen in landelijke kernen en/of locaties met 100% sociale huur.

1

Pagina 12 van 20

Omgevingsvisie gemeente Baarle-Nassau In de Omgevingsvisie van de gemeente komen verschillende algemene thema’s en ambities aan bod voor verschillende lage van de samenleving. In totaal worden er 11 gebieden van elkaar onderscheiden. Hierbij zijn er verschillende doelen geformuleerd die de gemeente Baarle-Nassau wil bereiken per gebied. Als er nieuwe initiatieven worden aangeboden moeten de volgende vragen worden afgewogen: 1. In hoeverre draagt het initiatief bij aan de gestelde doelen? 2. Wat vindt de samenleving van het initiatief (is er draagvlak)? Volgens de Visiekaart Omgevingsvisie ligt het plangebied in een gebied dat is aangeduid als ‘Kernen’, zie onderstaande afbeelding 3. Dit deelgebied richt zich op het behouden en versterken van het woon- en leefkwaliteit binnen de bebouwde kom van Baarle-Nassau, met specifieke aandacht voor woningbouw, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale cohesie.

Afbeelding 3: Uitsnede Visiekaart Omgevingsvisie, plangebied met blauwe stip weergegeven

De gemeente Baarle-Nassau streeft naar het hebben van een fijne woonomgeving, waarin iedereen zich thuis voelt. Er is dan ook dringend behoefte aan het realiseren van meer betaalbare starterswoningen, gezinswoningen en levensloopbestendige woningen. Er is aandacht voor de bestaande woningvoorraad waarbij woningen geschikt worden gemaakt voor ouderen die langer thuis blijven wonen. Zodoende beschrijft de Omgevingsvisie, dat de gemeente Baarle-Nassau zich inzet op het zorgvuldig inrichten van haar dorpskernen, waarbij nieuwe woningbouwontwikkelingen niet alleen moeten bijdragen aan de woningvoorraad, maar ook aan een aantrekkelijke en duurzame woonomgeving. Tevens wordt binnen de gemeente ingezet op het realiseren van woningen voor bijzondere doelgroepen, zoals uitstroom uit zorg, statushouders, medisch of sociaal urgenten of andere spoedzoekers. Zodoende wordt ingezet op het realiseren van gezonde, groene en toekomstbestendige buurten en wijken voor zowel jong als oud. Een belangrijk speerpunt van de Omgevingsvisie is het behoud en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit binnen de kern. Dit houdt in dat nieuwe ontwikkelingen moeten aansluiten bij de bestaande bebouwing en het karakter van de omgeving. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen te passen bij de inrichting en bouwstijl van het landelijke, maar tevens levendige karakter van de gemeente BaarleNassau.

Tevens moeten nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het verbeteren van het woon- en leefklimaat, behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke waarden ter plaatse. De gemeente heeft daarbij de voorkeur aan het realiseren van inbreiding boven uitbreiding. Pagina 13 van 20

Naast ruimtelijke kwaliteit spelen duurzaamheid en klimaatadaptatie een centrale rol in de gemeentelijke visie. In navolging van de omgevingsvisie zet de gemeente in op een toekomstbestendige woonomgeving waarin energie-efficiëntie, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit integraal worden meegenomen. Klimaatadaptatie vormt een ander belangrijk aspect binnen het gemeentelijke beleid. De Omgevingsvisie van de gemeente benoemt expliciet dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening moet worden gehouden met veranderende klimaatomstandigheden, zoals hitte, droogte en wateroverlast. Vanuit de omgevingsvisie is er derhalve een duidelijke vraag naar woningen die toekomstbestendig zijn en in een groen georiënteerde omgeving kunnen worden gerealiseerd. Omgevingsprogramma Wonen Het vastgestelde Omgevingsprogramma Wonen van de gemeente Baarle-Nassau laat zien dat de gemeentelijke woonopgave niet uitsluitend wordt bepaald door het toevoegen van woningen in kwantitatieve zin, maar vooral door de noodzaak om de woningvoorraad beter te laten aansluiten op de demografische en maatschappelijke ontwikkeling van de gemeente. Uit het programma volgt dat BaarleNassau te maken heeft met een voortgaande en dubbele vergrijzing: het aandeel ouderen neemt toe en de gemiddelde leeftijd stijgt, terwijl andere leeftijdsgroepen in relatieve zin afnemen.

Daarmee groeit de behoefte aan passende en bij voorkeur zorggeschikte woonvormen voor ouderen, terwijl tegelijkertijd het belang toeneemt om starters en gezinnen aan de gemeente te binden teneinde de leefbaarheid, het voorzieningenniveau en de sociale samenhang in de kernen op peil te houden. Daarnaast blijkt uit het omgevingsprogramma dat de gemeente het thema beschikbaarheid en betaalbaarheid als een prioritair onderdeel van haar woonbeleid beschouwt. De regionale afspraken uit de SRBT-woondeal vormen daarvoor het vertrekpunt, maar het programma maakt ook duidelijk dat de gemeentelijke opgave verder reikt dan het enkel behalen van minimale aantallen. Hoewel de huidige plancapaciteit volgens het programma in beginsel toereikend is om de minimale bouwproductie te halen, ligt de inhoudelijke uitdaging vooral in het realiseren van woningen die aansluiten bij de feitelijke behoefte van specifieke doelgroepen. In dat verband vraagt de gemeente expliciet aandacht voor betaalbare koopen huursegmenten, middenhuur, en voor starters en huishoudens met een laag of middeninkomen, die onder de huidige marktomstandigheden moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Het woonprogramma laat verder zien dat de gemeente nadrukkelijk wil sturen op een robuustere en meer toekomstbestendige woningvoorraad.

Dat betekent dat niet alleen nieuwe woningen moeten worden toegevoegd, maar dat ook wordt gekeken naar doorstroming, naar de bruikbaarheid van de bestaande voorraad en naar woonproducten die op langere termijn passend blijven bij de veranderende bevolkingssamenstelling. In die lijn beschouwt de gemeente vergrijzing niet alleen als een opgave, maar ook als een richtinggevend thema voor de programmering van nieuwbouw. De analyse van het gemeentelijk beleid wijst er daarom op dat vooral behoefte bestaat aan woningen die bijdragen aan doorstroming, geschikt zijn voor ouderen, en tegelijkertijd ruimte bieden aan starters en gezinnen om zich binnen Baarle-Nassau te vestigen of daar te blijven wonen. Tegelijkertijd volgt uit het vastgestelde beleid dat woningbouw in Baarle-Nassau moet passen bij de schaal en identiteit van de gemeente en haar kernen. Het programma benadrukt het belang van een kalme en gestage nieuwbouwontwikkeling, waarbij toevoegingen niet los worden gezien van de ruimtelijke en sociale kwaliteit van de leefomgeving. Daarmee maakt het gemeentelijk beleid duidelijk dat de woonopgave niet alleen een volkshuisvestelijke, maar ook een ruimtelijke en maatschappelijke component heeft: nieuwe woningbouw moet niet alleen voorzien in behoefte, maar ook bijdragen aan vitale, evenwichtige en toekomstbestendige kernen. 4.4.

Trends en ontwikkelingen In het beleidskader Wonen en Werken van de provincie Noord-Brabant zijn verschillende trends en ontwikkelingen opgenomen die van invloed zijn op de verstedelijking van Brabant. Deze trends en ontwikkelingen hebben betrekking op demografie, verstedelijking, doorzet van de groei van (X)XLLogistiek, toenemende druk op de ruimte, klimaat, energie, duurzaamheid en circulariteit, natuur, water en bodem, mobiliteit, data, digitalisering en robotisering en de veranderende houding en rol van de overheid. Voor de beoogde ontwikkeling van 14 koopwoningen is het van belang om aan te haken bij de trends van demografie, verstedelijking en de toenemende druk op de ruimte. Met betrekking tot de uitvoering Pagina 14 van 20

van onderhavige ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de aspecten klimaat, energie, duurzaamheid en circulariteit, natuur, water, bodem en mobiliteit. In het kader van de demografie valt op dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren flink zal toenemen. Dit wordt mede veroorzaakt door de vergrijzing en het aandeel alleenstaande ouderen. In het kader van verstedelijking binnen de gemeente Baarle-Nassau is een trend te zien van het verdichten van het stedelijk gebied, waarmee voorzieningen blijven behouden. De doelstelling is dat de leefbaarheid van gebieden zal verbeteren. Deze trend hangt dan ook samen met de trend van de toenemende druk op de beschikbare ruimte. De kwaliteit van ruimtelijke transities heeft een grote invloed op het dagelijks leven. Grote ruimteclaims en stapelende opgaven, zoals voor natuur, klimaat, energie, wonen, economie, landbouw en mobiliteit, vragen om meer samenwerking en een integrale gebiedsgerichte aanpak. Dit zorgt niet alleen voor drukte, maar ook voor spanning in de balans tussen beschermen en benutten. Op basis van de regionale woondeal speelt betaalbaarheid ook een grote rol in de ontwikkeling van de woningmarkt. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland.

Daarom is het streven dat twee-derde van de t/m 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn (bron: programma Woningbouw) Onder dit betaalbare segment vallen sociale huurwoningen, middel dure huurwoningen (vanaf de liberalisatiegrens tot een maximum van €1.000 per maand) en betaalbare koopwoningen tot €405.000. Onderhavige ontwikkeling betreft enkel het toevoegen van koopwoningen op de projectlocatie. In totaal beschikt de ontwikkeling over in totaal acht starterswoningen welke behoren tot de categorie betaalbare koopwoningen tot €405.000 euro. De overige te realiseren woningen betreffen een hogere koopprijs en marktwaarde. Meer dan de helft van de woningen (57%) zal dus in de categorie betaalbaar vallen.

Pagina 15 van 20

5. Analyse aanbod Vanuit kwantitatief en kwalitatief oogpunt in het onderzoek naar de behoefte aan de ontwikkeling dient er rekening gehouden te worden met een aantal aspecten: Wat de bevolkingsprognose is, wat de huidige ruimte op de markt inhoudt en welk type woning het meest wordt aangeboden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het huidige aanbod. Gezien de kwaliteit en kwantiteit van het aanbod inherent verbonden zijn worden deze aspecten niet individueel benaderd. 5.1. Aanbod woningen Binnen het verzorgingsgebied voor het aanbod van de woningbouwontwikkeling, welk bestaat uit de gemeente Baarle-Nassau, heeft de bestaande woningvoorraad een omvang van 2.962 woningen. Hiervan zijn 2.073 koopwoningen, 859 huurwoningen en 30 woningen waarvan het eigendom onbekend is, in totaal wordt 6% van deze woningen niet bewoond. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau’ ligt rond de 312.000 euro, dit is lager dan het gemiddelde van de omliggende buurten en de gemeente zelf, ondanks dat er veel meer meergezinswoningen in de buurt aanwezig zijn. Onderhavige ontwikkeling betreft 14 grondgebonden woningen, dit betreffen vooral eengezinswoningen van het type rijwoningen (71,4 %) en twee-onder-één-kapwoningen (28,6 %). De rijwoningen worden aangeboden als betaalbare koopwoningen.

De tussenwoningen voor senioren vallen binnen het middensegment, evenals de gezinswoningen hoek. De gezinswoningen tweekapper en de hoekwoningen van de senioren worden als vrije sector woningen verkocht. Kortom, de rijwoningen en de meeste seniorenwoningen zijn betaalbaar, terwijl de hoekwoningen voor senioren en de tweekappers onder de vrije sector vallen. De locatie maakt onderdeel uit van de buurt ‘Centrumgebied Baarle-Nassau’. Volgens recente gegevens bestaat 54% van de woningen in deze buurt uit eengezinswoningen en 46% uit meergezinswoningen, zoals appartementen en meergeneratiewoningen. Het aandeel koopwoningen bedraagt 51%, terwijl 47% van de woningen wordt verhuurd. In tabel 3 hieronder wordt de woningvoorraad duidelijk weergegeven. Tabel 3: aantallen en soorten woningen in gemeente, dorp en ontwikkeling, CBS-kerncijfers wijken & buurten 2024 BaarleNassau

Woningvoorraad Gemiddelde WOZ-waarde Woningen naar type Eengezinswoning Meergezinswoning Woningen naar bewoning Bewoond Onbewoond Eigendom Koop Bewoond Onbewoond Huur Bewoond Onbewoond Woning soort Vrijstaand 2-onder-1-kap rijtjeswoningen

3.012

Wijk BaarleNassau 2.456

Buurt Centrumgebied 601

Buurt Lover en 60

412

400

332

443

% %

86 14

84 16

54 46

% %

93 7

93 7

2108/ 70 93 7 904/ 30 95 5 40 13 32

aantal X1000 euro

Aantal /% % % Aantal /% % % % % %

Buurt Hoogbraak 561 400

Buurt Dorp Noord 587 347

Buurt buiten gebied 592 495

Ontwikkeling

92 8

94 6

96 4

91 9

100 0

92 8

92 8

93 7

97 3

91 9

. .

1646/ 67 810/ 32 -

306/ 51 295/ 47 -

48/ 80 12/ 18 -

393/ 70 168/ 29 -

387/ 66 200/ 34 -

468/ 79 124/ 21 -

14/ 100 . . .

35 12 36

13 13 28

55 22 15

25 8 61

22 17 56

74 10 7

. 28,6 71,4

14 420

. .

Binnen de gemeente is er overwegend een relatief groot aantal woningen onbewoond, dit zorgt voor een beperkte doorstroming van bewoners op de markt. Dit waren 196 woningen in 2023 en 211 woningen in 2024. De leegstand beperkt zich hierbij voornamelijk tot het centrum van de gemeente Baarle-Nassau, Pagina 16 van 20

waar zich juist veel meergezinswoningen zijn gevestigd. Daarnaast bevinden zich in het centrum ook relatief meer huurwoningen. Voor huurwoningen geldt dat deze mensen zich in moeten schrijven en de doorloop snel kan gaan indien er ruimte is op de markt voor koopwoningen. Zoals is te lezen in paragraaf 4.1, voorspelt de Primos bevolkingsprognose een afname van de bevolking zien van 4,1% voor de gemeente Baarle-Nassau voor de periode tot 2030. Het aantal huishoudens neemt daarbij in de gemeente toe met 1,2% in de periode tot 2030. Bijkomende huishoudens zijn daarbij eerder eenpersoonshuishoudens dan gezinnen. Door Primos wordt verder voorspeld dat het aantal woningen in 2030 is toegenomen met 2,2% tot 3.080 woningen. In de regionale woondeal wordt gesproken van een gewenste toename van 125 woningen in de gemeente Baarle-Nassau ten opzichte van het jaar 2022. Ten opzichte van wat wordt verwacht is het dus de wens om meer woningen op te leveren. 5.2. Afweging plancapaciteit en leegstand In het kader van onderhavig onderzoek is de relevante plancapaciteit met betrekking tot de verschillende functies in de ontwikkeling in beeld gebracht. Met behulp van het DSO is er gekeken naar de harde en zachte plancapaciteit van de woningbouw in de gemeente Baarle-Nassau.

De harde plancapaciteit kan omschreven worden als vastgestelde plannen die nog niet zijn uitgevoerd en de zachte plancapaciteit als een visie of aangewezen locatie zonder vastgestelde plannen. Binnen de kern van Baarle-Nassau zijn er in navolging van de regionale woondeal en de omgevingsvisie enkele gebieden aangewezen waar grootschalige woningbouwprojecten plaats kunnen vinden. Voor het overige zijn er binnen de kern van Baarle-Nassau op dit moment geen harde plannen voor woningbouw. Aan de rand van het stedelijk gebied van Baarle-Nassau vindt wel een woningbouwontwikkeling plaats, namelijk het project Loveren II. Deze ontwikkeling aan de rand van de kern voorziet in het toevoegen van in totaal 107 woningen. Belangrijk bij het ontwikkelen van woningen is dat er betaalbare en geschikte huur- of koopwoningen worden gerealiseerd, die op specifieke en gevarieerde doelgroepen zijn gericht. Het aanbod kleinere en betaalbare woningen moet vergroot worden binnen de gemeente. Aan de rand van het stedelijk gebied van Baarle-Nassau vindt wel een woningbouwontwikkeling plaats, namelijk het project Loveren II. Deze ontwikkeling aan de rand van de kern voorziet in het toevoegen van in totaal 107 woningen. Alle plannen binnen de kern voorzien opgeteld in het toevoegen van circa 121 woningen.

In navolging van de Woondeal is er een opgave van 95 woningen in de periode van 2022 t/m 2026 binnen de gemeente Baarle-Nassau. De bestaande harde plancapaciteit voorziet in deze opgave. Echter voorzien alle plannen samen niet in het toevoegen van voldoende woningen met betrekking op de periode tot 2030. Uit deze bestaande plancapaciteit voor woningen blijkt dat er sprake is van voldoende woningbouw. Echter blijkt vanuit de vraag van de omgeving dat er een tekort is aan geschikte woningen. Dit betreffen zowel betaalbare starterswoningen als gezinswoningen en seniorenwoningen. Voor de buurt ‘centrumgebied Baarle-Nassau’ zijn geen locaties aangewezen waar woningbouw gerealiseerd kan worden. In de gemeente Baarle-Nassau was de leegstand in 2023, op basis van de Landelijke monitor Leegstand van het CBS, rond de 3%. Van deze leegstand staat een groot gedeelte al langere tijd leeg (84% van leegstand). Dit houdt in dat er op de woningmarkt nauwelijks sprake is van doorloop en dat woningen langer leegstaan. Hierdoor verkeren de meeste woningen in een slechte staat, omdat er niet tot nauwelijks sprake is van onderhoud. Dit zorgt ervoor dat de woningen minder aantrekkelijk worden voor nieuwe kopers en de woningen nog langer leegstaan. Middels de Landelijke monitor leegstand is te zien dat de leegstand in de gemeente en de buurt zich al langer aanhoudt.

Binnen de gemeente Baarle-Nassau is sprake van in totaal 3.012 woningen in 2024. Hiervan behoren 2.108 woningen tot de categorie koop, hiervan was in 2024 circa 7% onbewoond. Met betrekking op huurwoningen binnen de gemeente stond in 2024 circa 5% leeg. Er waren in 2024 dus gemiddeld meer koopwoningen onbewoond dan huurwoningen.

Pagina 17 van 20

6. Analyse behoefte Op basis van het aanbod en de vraag naar woningen wordt de behoefte naar woningen in beeld gebracht. De kwalitatieve en kwantitatieve behoefte zijn in deze aan elkaar verbonden. 6.1. Behoefte woningen Zoals te zien in hoofdstuk 4 omvat het verzorgingsgebied voor de vraag de gemeente Breda en AlphenChaam. De vraag naar woningen is af te leiden van de bevolkingsprognose, het aantal verhuisbewegingen in de gemeente en het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid omtrent wonen, zoals uiteengezet in hoofdstuk 4. Wanneer deze vraag wordt afgezet tegen het bestaande en mogelijke aanbod binnen het verzorgingsgebied, gemeente Baarle-Nassau, wordt de behoefte naar woningen in beeld gebracht. De gemeente Baarle-Nassau is in Primos onderdeel van de ABF-regio Breda/ Hart van Brabant, voor deze regio wordt voorspeld dat het aantal inwoners tot 2030 toeneemt met 1,6%, waarbij dit in de gemeente Baarle-Nassau een afname van 4,1% is. Het groeipercentage van het aantal huishoudens is vele malen groter, dit heeft te maken met de trend van steeds kleiner wordende huishoudens. De vraag naar woningen van het type eengezinswoningen is derhalve het meest aanwezig. Dit is ook terug te zien in het type plannen dat wordt gestimuleerd door de gemeente en recent is vastgesteld.

Op basis van de regionale woonagenda dient er in de gemeente Baarle-Nassau in de periode tot 2026 circa 95 woningen gebouwd te worden. Gezien de beperkte huidige plancapaciteit, zoals te zien in paragraaf 5.2, dient hier op een manier invulling aan gegeven te worden. Het beleid van de gemeente sluit aan op deze wens voor woningen, echter is er nog geen concrete uitvoering. Het aanbod geschikte woningen binnen het verzorgingsgebied is momenteel beperkt, aangezien het aanbod niet aansluit op de vraag vanuit de samenleving/markt. Zo is er een grotere behoefte aan woningen voor jongeren, starters en ouderen. Deze woningen moeten kleine en met name betaalbaarder zijn. Binnen het verzorgingsgebied is sprake van langdurige leegstand van onbewoonde woningen. Deze woningen bevinden zich hierdoor in een vervallen staat en worden niet snel gekocht. Hierdoor is er sprake van een lager aanbod aan geschikte woningen en zit de doorstroom op de woningmarkt op slot. Als gevolg hiervan trekken vele bewoners (met name de doelgroep werkenden) weg uit de gemeente BaarleNassau. Om de jongere generaties te behouden dient de doorstroom op de woningmarkt verbeterd te worden. Dat is mogelijk middels het ontwikkelen en realiseren van woningen gericht op ouderen en alleenstaande.

Met de beoogde ontwikkeling van 14 grondgebonden koopwoningen wordt specifiek ingezet op het realiseren van woningen ten behoeve van diverse doelgroepen. Zo voorziet onderhavige ontwikkeling in 4 starterswoningen, 4 seniorenwoningen en 6 gezinswoningen. Zo speelt de ontwikkeling in op de trend van dubbele vergrijzing, zonder nieuwe aanwas, door meer woningen voor dit deel van de bevolking te realiseren.

Pagina 18 van 20

7. Conclusie van de ladder In voorliggende rapportage is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen door een analyse van de vraag en het aanbod, waardoor de behoefte is aangetoond. In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling voor de verschillende aspecten van de ladder voor duurzame verstedelijking samengevat. Voor de nadere onderbouwing wordt verwezen naar de voorgaande hoofdstukken. In het kader van de ladder moeten de behoefte aan de ontwikkeling en de aanvaardbaarheid van de eventuele effecten op de leegstand en het woon-, leef- en ondernemersklimaat worden getoetst. Ontwikkelingen dienen daarbij in beginsel plaats te vinden binnen bestaand stedelijk gebied. De beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied. Derhalve hoeft er geen motivatie aangeleverd te worden waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling mogelijk is binnen bestaand stedelijk gebied. In voorliggend rapport is er geen onderscheid gemaakt tussen de kwalitatieve en kwantitatieve aspecten van de beoogde ontwikkeling, gezien deze aspecten overlappende kenmerken hebben. Er is een algemene behoefte naar woningen, de kenmerken van de woningen zijn hier inherent aan verbonden. Dit neemt niet weg dat bij een overmatig ‘overaanbod’ de kansen voor een succesvolle exploitatie onder druk kunnen komen te staan. 7.1.

Behoefte aan de ontwikkeling Op basis van artikel 5.129g, tweede lid onder a, dient voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de behoefte aangetoond te worden. Zoals te zien in voorgaande hoofdstukken is er in kwantitatieve en kwalitatieve zin behoefte aan de beoogde ontwikkeling van 14 woningen. Op basis van de regionale woondeal, en zoals blijkt uit de prognoses, is in de gemeente voor de komende periode een vraag naar circa 95 woningen. In de gemeente zijn de plannen voor woningbouwprojecten tot nog toe wel toereikend om de beoogde 95 woningen te halen. Maar gericht op de toekomst is er een groot belang om meer woningen binnen de gemeente te realiseren. Daarnaast is de gemeente beoogd bruto voor 130% te voorzien in de plancapaciteit. In werkelijkheid ligt het aantal te realiseren woningen dus hoger dan de voorheen geschreven 95 woningen tot 2026. Hierbij is het van belang om te bouwen voor diverse doelgroepen van jong tot oud. In de gemeente is een grote vraag naar starters- en seniorenwoningen om de vergrijzende bevolking op te vangen en de jongere generatie te behouden.

7.1.1. Plancapaciteit

Bij de behoeftebepaling is de plancapaciteit van de gemeente meegenomen. De aanwezige plancapaciteit is niet toereikend voor de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. In paragraaf 5.2 is reeds uiteengezet wat de plancapaciteit is voor woningen. 7.2. Aanvaardbaarheid van effecten De beoogde ontwikkeling van 14 koopwoningen te Baarle-Nassau wordt vanuit de doelstellingen en kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking positief beoordeeld. De effecten zijn per saldo positief: de ontwikkeling zorgt voor een impuls aan de leefbaarheid en behoud van voorzieningen. Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van 14 koopwoningen onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. Binnen de regio waar bovenstaande ontwikkeling zal plaatsvinden is sprake van een gebrek aan juiste type woningen. Dit gebrek is terug te zien in de langdurige leegstand van sommige woningen in het gebied waar de ontwikkeling plaats zal vinden. De woningbehoefte van de inwoners van Baarle-Nassau is van dusdanige grootte dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan aan nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2% leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving 2. De leegstand van woningen binnen Baarle-Nassau is circa 3% van de voorraad, 84% hiervan staat langer dan een jaar leeg. Er is dan ook sprake van langdurige leegstand.

Langdurige leegstand wijst erop dat mensen tevreden zijn en niet willen verhuizen. Ook wijst langdurige leegstand erop dat de staat waarin de woningen verkeren niet goed is, hierdoor zal de feitelijke en bruikbare leegstand veel lager liggen. Naar verwachting ligt dit percentage rond de 1 procent, wat erop wijst dat er sprake is van een beperkte doorstroom op de woningmarkt binnen de gemeente BaarleNassau. 2

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/ Pagina 19 van 20