Bijlage 3 Toelichting bestemmingsplan Boschoven 5

Toelichting Bestemmingsplan

Boschoven 5, Baarle-Nassau

Colofon

Gemeente:

Baarle-Nassau

Projectlocatie:

Boschoven 5, 5111 XG Baarle-Nassau

Datum:

04-03-2024

Status:

Vastgesteld

IMRO-Code:

NL.IMRO.0744.BPBoschoven5-VG01

Opgesteld door:

Van Dun Ontwerp & Planologie Raadhuisstraat 32 5126 CJ Gilze T. 013 519 94 58 Postel 8 5711 ET Someren T. 0493 745 015 E. info@ontwerp-planologie.nl I. www.ontwerp-planologie.nl

Projectnummer:

23103.001 / BK

Pagina 2 van 55

Inhoudsopgave 1. Inleiding ........................................................................................................... 6 1.1.

Aanleiding en doel ........................................................................................... 6

1.2.

Ligging planlocatie ........................................................................................... 6

1.3.

Geldend planologisch regime ............................................................................ 7

1.4.

Procedure ....................................................................................................... 8

1.5.

Leeswijzer ....................................................................................................... 9

2. Bestaande situatie ......................................................................................... 10 2.1.

Ontstaansgeschiedenis .................................................................................... 10

2.2.

Omgeving van het plangebied .......................................................................... 10

2.3.

Bestaande situatie plangebied .......................................................................... 10

3. Planbeschrijving............................................................................................. 13 3.1.

Inleiding......................................................................................................... 13

3.2.

Behoud cultuurhistorisch waardevolle schuur..................................................... 14

3.3.

Bed & breakfast .............................................................................................. 14

3.4.

Landschappelijke inpassing .............................................................................. 14

4. Beleidskader................................................................................................... 17 4.1.

Rijksbeleid...................................................................................................... 17

4.1.1. 4.1.2. 4.2.

Provinciaal beleid ............................................................................................ 17

4.2.1. 4.2.2. 4.3.

Nationale omgevingsvisie .......................................................................... 17 Ladder duurzame verstedelijking ............................................................... 17 Omgevingsvisie Noord-Brabant .................................................................. 18 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ........................................... 18

Gemeentelijk beleid......................................................................................... 23

4.3.1. 4.3.2. 4.3.3. 4.3.4.

Omgevingsvisie ........................................................................................ 23 Visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau ........................................ 25 Woonvisie Baarle-Nassau .......................................................................... 26 Bestemmingsplan ..................................................................................... 26

5. Milieuhygiënische en planologische aspecten ................................................ 27 5.1.

Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling ...................................... 27

5.2.

Waterhuishouding ........................................................................................... 27

5.2.1. 5.2.2. 5.2.3. 5.2.4. 5.2.5. 5.2.6. 5.3.

Provincie ................................................................................................. 28 Waterschap Brabantse Delta ..................................................................... 29 Gemeente ................................................................................................ 30 Bestaande waterhuishoudkundige situatie .................................................. 30 Beoogde waterhuishoudkundige situatie ..................................................... 31 Conclusie waterhuishoudkundige situatie .................................................... 31

Natuur ........................................................................................................... 32

Pagina 3 van 55

5.3.1. 5.3.2. 5.4.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) ............................................................... 32 Wet natuurbescherming ............................................................................ 33

Cultuurhistorie, aardkunde en archeologie......................................................... 36

5.4.1. 5.4.2.

Cultuurhistorie en aardkunde..................................................................... 36 Archeologie .............................................................................................. 39

5.5.

Bodemkwaliteit ............................................................................................... 41

5.6.

Spuitzones ..................................................................................................... 41

5.7.

Bedrijven en milieuzonering ............................................................................. 41

5.8.

Geur .............................................................................................................. 42

5.8.1. 5.8.2. 5.8.3. 5.9.

Omgekeerde werking ................................................................................ 42 Woon- en leefklimaat ................................................................................ 43 Geurgebiedsvisie gemeente Baarle-Nassau ................................................. 43

Luchtkwaliteit ................................................................................................. 45

5.9.1. 5.9.2.

Niet in betekenende mate ......................................................................... 45 Woon- en leefklimaat ................................................................................ 45

5.10.

Geluid ......................................................................................................... 47

5.11.

Verkeer en parkeren .................................................................................... 48

5.12.

Externe veiligheid ........................................................................................ 48

5.12.1. 5.12.2.

Regelgeving ............................................................................................. 48 Toetsing aan beleid .................................................................................. 49

5.13.

Technische infrastructuur ............................................................................. 51

5.14.

Volksgezondheid .......................................................................................... 51

6. Juridische planbeschrijving ............................................................................ 52 6.1.

Juridische achtergrond .................................................................................... 52

6.2.

Toelichting verbeelding.................................................................................... 52

6.3.

Toelichting regels............................................................................................ 52

7. Uitvoerbaarheid ............................................................................................. 53 7.1.

Financiële uitvoerbaarheid ............................................................................... 53

7.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ..................................................................... 53

7.2.1. 7.2.2.

Vooroverleg en omgevingsdialoog .............................................................. 53 Zienswijzen en beroep .............................................................................. 53

8. Bijlagen .......................................................................................................... 54

8.1. 8.2. B.V. 8.3. 8.4. 8.5. 8.6.

Bijlage 1: Standpunt principeverzoek ................................................................ 54 Bijlage 2: Redengevende omschrijving met waardestelling Monumentenhuis Brabant 54

Bijlage 3: Behoud en herstelplan ...................................................................... 54 Bijlage 4: Notitie invoergegevens AERIUS ......................................................... 54 Bijlage 5: AERIUS-berekening aanleg- en bouwfase ........................................... 54 Bijlage 6: AERIUS-berekening gebruiksfase ....................................................... 54

Pagina 4 van 55

8.7. Bijlage 7: Ecologische QuickScan ...................................................................... 54 8.8. Bijlage 8: Akoestisch onderzoek ....................................................................... 54 8.9. Bijlage 9: Vooroverlegreacties voorontwerp bestemmingsplan ............................ 54 8.10. Bijlage 10: Nota van vooroverleg .................................................................. 54 8.11. Bijlage 11: Brief omgevingsdialoog ................................................................ 54 8.12. Bijlage 12: Verslag omgevingsdialoog ............................................................ 54 8.13. Bijlage 13: Nota van ambtelijke wijzigingen ontwerpbestemmingsplan ............. 54

Pagina 5 van 55

1. Inleiding In dit hoofdstuk komen de aanleiding en het doel, de ligging van het plangebied, het geldend planologisch regime en de procedure aan bod. Daarnaast is in dit hoofdstuk een leeswijzer opgenomen. 1.1. Aanleiding en doel De eigenaar van de locatie aan Boschoven 5, 5111 XG te Baarle-Nassau is voornemens om de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle schuur om te vormen tot een woning. Op genoemde locatie is een authentieke woonboerderij met bijgebouwen en een cultuurhistorisch waardevolle tasschuur aanwezig. Zoals omschreven is het wenselijk dat de genoemde cultuurhistorisch waardevolle schuur, gebouwd in 1941, een nieuwe gebruiksfunctie krijgt in de vorm van een schuurwoning. Binnen het vigerende bestemmingsplan is het gebruik van de waardevolle tasschuur als woning niet toegestaan. Naast de realisatie van de beoogde woning, wenst initiatiefnemer ook een bed & breakfast te realiseren in een bestaand bijgebouw. Om de schuur om te kunnen vormen tot woning en een bed & breakfast te realiseren in een bestaand bijgebouw dient het bestemmingsplan te worden herzien. In 2022 is een principeverzoek ingediend inzake de gewenste ontwikkelingen op genoemde locatie. Uit het principebesluit d.d.

8 juni 2023 is gebleken dat de gemeente het realiseren van een schuurwoning in de cultuurhistorisch waardevolle schuur en de realisatie van een bed & breakfast onder voorwaarden wenselijk acht. Het principebesluit met daarin de voorwaarden is als Bijlage 1 toegevoegd. In onderhavige toelichting wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling past binnen het geldende beleidskader en dat met deze ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 1.2. Ligging planlocatie Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Baarle-Nassau aan Boschoven 5. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau, sectie L, nummer 246 en heeft een totale grootte van 5.515 m2. Op Afbeelding 1 is een luchtfoto met het plangebied weergegeven. De planlocatie ligt circa 500 meter ten noorden van de kern van Baarle-Nassau.

Afbeelding 1: Ligging van het plangebied in de omgeving, de locatie is wit omcirkeld

Pagina 6 van 55

Afbeelding 2: Luchtfoto plangebied 1.3. Geldend planologisch regime Het vigerend planologische regime is vervat in de beheersverordening ‘Buitengebied Baarle-Nassau’, vastgesteld door de raad van de gemeente Baarle-Nassau op 11 december 2013. Hieruit blijkt dat de oorspronkelijke voorschriften uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van toepassing is op het plangebied. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Baarle-Nassau bij besluit van 1 februari 1990 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 20 september 1990, waaronder tevens begrepen bijbehorende partiële herziening 'Buitengebied - partiële herziening 1994' zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Baarle-Nassau bij besluit van 26 januari 1995 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 19 september 1995. Op grond van voornoemd bestemmingsplan is de volgende bestemming van toepassing op het plangebied, zie Afbeelding 3: - Enkelbestemming: 'Woondoeleinden’.

Pagina 7 van 55

Afbeelding 3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied - partiële herziening 1994' Het realiseren van een nieuwe woning in de bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur is niet rechtstreeks mogelijk in het bestaande vigerende bestemmingsplan. Derhalve wordt met onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt dat in de cultuurhistorisch waardevolle schuur op het plangebied een woning gerealiseerd kan worden. In de regels van het bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied - partiële herziening 1994'. 1.4. Procedure Voor het beoogde initiatief dient een bestemmingsplan te worden vastgesteld, conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het plan doorloopt als volgt de procedure. Allereerst wordt er een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld waarin onderbouwd wordt dat het initiatief voldoet aan het gemeentelijk en provinciaal beleid en aan alle relevante milieu- en ruimtelijke ordeningsaspecten. In deze fase wordt overleg gevoerd met de gebruikelijke overlegpartners zoals gemeente, provincie en waterschap. Eventuele opmerkingen worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Volgens artikel 3.8 Wro is op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken voor iedereen ter inzage wordt gelegd.

Tijdens deze periode van 6 weken kan eenieder zienswijzen kenbaar maken. Binnen 12 weken nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, moet de gemeente beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt deze opnieuw 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze 6 weken kan eenieder die óf tijdig een zienswijze kenbaar heeft gemaakt bij het ontwerp óf

Pagina 8 van 55

belanghebbenden is, beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingesteld, dan is het bestemmingsplan daags na afloop van de beroepsperiode onherroepelijk. Zodra het bestemmingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde omgevingsvergunningen voor het beoogde initiatief worden aangevraagd. 1.5. Leeswijzer In deze toelichting zijn in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding, het doel, het geldend planologische regime en de te doorlopen procedure zijn beschreven. In hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 worden de bestaande en beoogde situatie omschreven. Het van toepassing zijnde nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid wordt uiteengezet in hoofdstuk 4. Hierna worden in hoofdstuk 5 de milieu-hygiënische en planologische aspecten beschreven. De juridische achtergrond van het bestemmingsplan, een toelichting op de verbeelding en een toelichting op de regels wordt gegeven in hoofdstuk 6. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief wordt verantwoord in hoofdstuk 7.

Pagina 9 van 55

2. Bestaande situatie In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie beschreven. 2.1. Ontstaansgeschiedenis De enclavesituatie die Baarle-Nassau deelt met het Vlaamse Baarle-Hertog is ontstaan rond 1198, toen een tweedeling ontstond tussen de bezitten van de hertog van Brabant en de heer van Breda (de graaf van Nassau). Halverwege de zeventiende eeuw werden de bezittingen van de heer van Breda in de noordelijke- en de bezittingen van de hertog van Brabant in de zuidelijke Nederlanden ondergebracht. Zo ontstond de in Baarle-Nassau en in Baarle-Hertog versnipperde kern Baarle. In 1995 zijn deze grenzen als officiële Rijksgrenzen vastgesteld. Baarle is een typerend dorp voor de regio. De kern is te beschrijven als een kerkakker of tiendakkerdorp. Dit soort dorpen bestaan uit een centrale kern (met in dit geval een parochiekerk) en daaromheen verspreid een aantal kleine gehuchten en buurtschappen. In Baarle zijn twee kransen van zulke buurtschappen en gehuchten te onderscheiden. De eerste krans wordt gevormd door Loveren, Hoogbraak, Boschoven, Nijhoven, Reth, Schaluinen en Tommel, de tweede krans uit Gorpeind, Eikelenbosch, Hoogeind, Heesboom, Reuth, Liefkenshoek, Veldbraak, Keizershoek, Heikant, Voske en Driehuizen. 2.2.

Omgeving van het plangebied Het plangebied is gelegen aan Boschoven 5 te Baarle-Nassau en is kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau, sectie L, nummer 246 en heeft een totale grootte van 5.515 m2. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Baarle-Nassau, binnen de eerste krans, in Boschoven. Binnen deze krans liggen grote complexen van oorspronkelijk gemeenschappelijk gebruikte akkergronden. In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk bosgronden, woningen en een voormalig agrarisch bedrijf gelegen. Het buurtschap Boschoven (voorheen aangeduid als Baarle Boshoven) is gelegen tussen de grote oude akkercomplexen van Alphen en Baarle-Nassau. Aan de westzijde grenzen de akkers aan de voormalige en in het begin van de vorige eeuw ontgonnen heide. De structuur en verkaveling van het huidige landschap vertoont nog een relatief grote verwantschap met de historische situatie rond 1900. Het plangebied is gelegen aan het ‘Bels Lijntje’. Vele mensen die Baarle-Nassau komen bezoeken op de fiets, doorkruisen het buurtschap Boschoven en passeren het plangebied op het bijzondere knooppunt van het ‘Bels Lijntje’, Boschoven en de rondweg om Baarle.

De cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij en de cultuurhistorisch waardevolle tasschuur worden in het totale ensemble van het buurtschap ook gezien als een visitekaartje van de gemeente Baarle-Nassau, aangezien de boerderij is gelegen aan de dorpsentree van de gemeente. Om deze reden is het behoud van de woonboerderij met genoemde cultuurhistorisch waardevolle schuur niet alleen van belang voor de eigenaren van de locatie, maar ook voor de gemeente Baarle-Nassau. De oude boerderij met cultuurhistorisch waardevolle schuur kunnen dan ook gezien worden als belangrijke en herkenbare bouwwerken in het befaamde buurtschap Boschoven. 2.3. Bestaande situatie plangebied Op het plangebied zijn, zoals omschreven, een woonboerderij met bijgebouwen en een cultuurhistorisch waardevolle schuur aanwezig. Op locatie zijn in de huidige situatie circa 672 m2 aan bijgebouwen aanwezig. De aanwezige gebouwen zijn weergegeven op Afbeelding 4: 1. Bestaande woning; 2. Cultuurhistorisch waardevolle schuur (182 m2); 3. Bijgebouw/paardenstal (130 m2); 4. Bijgebouw (90 m2); 5. Bijgebouw/privé opslag (260 m2); 6. Schapenhok (10 m2). In het verleden heeft de eigenaar van de planlocatie een gedeelte van zijn eigendom gedwongen moeten verkopen voor de aanleg van de rondweg, de N639.

Ook heeft de eigenaar van de locatie een gedeelte van zijn bestaande schuur, ter grootte van 90 m2, moeten afbreken voor de aanleg van de

Pagina 10 van 55

rondweg. Middels een omgevingsvergunning bouw, met kenmerk OV 2014-0015, afgegeven de dato 20 maart 2014, is een vergunning verleend om de vierkante meters aan bijgebouwen, die gesaneerd zijn in verband met de aanleg van de rondweg, terug te mogen bouwen. Door de afgifte van voornoemde vergunning wordt aangetoond dat alle bijgebouwen die aanwezig zijn binnen het plangebied, legaal aanwezig zijn.

Bijgebouwen behorende bij de woning

5 6 4 3

1 2

Woning Boschoven 5

Afbeelding 4: Situatietekening huidige situatie De cultuurhistorisch waardevolle schuur heeft een oppervlakte van circa 182 m2. De schuur is gebouwd in 1941. De gevels van de schuur zijn opgebouwd uit oranjerode baksteen in kruisverband, onder een zadeldak met wolfseinden. De schuur is met de nokas haaks op Boschoven gesitueerd. In de Tweede Wereldoorlog heeft de schuur schade opgelopen, dit is nog zichtbaar aan beschadigde bakstenen en voegwerk. Door beschadigingen hebben de gevels aan kwaliteit ingeboet. De voorgevel van de cultuurhistorisch waardevolle schuur is weergegeven op Afbeelding 5. De voorgevel betreft de gevel die evenwijdig aan de weg Boschoven ligt. De achtergevel van de cultuurhistorisch waardevolle schuur is weergegeven op Afbeelding 6.

Pagina 11 van 55

Afbeelding 5: Gevelaanzicht schuur, bron: redengevende omschrijving Monumentenhuis Brabant b.v.

Afbeelding 6: Achtergevelaanzicht, bron: redengevende omschrijving Monumentenhuis Brabant b.v. De redengevende omschrijving met waardestelling van het Monumentenhuis Brabant b.v. is bijgevoegd als Bijlage 2 bij onderhavige toelichting. Uit de redengevende omschrijving blijkt dat de schuur een hoge cultuurhistorische waarde heeft. Dit blijkt aan de hand van de beoordelingscriteria als gaafheid, zeldzaamheid, kenmerkendheid en ensemblewaarde, waardoor tot deze waardebepaling is gekomen.

Pagina 12 van 55

3. Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt de beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen de planlocatie. 3.1. Inleiding De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van een woning in de cultuurhistorisch waardevolle tasschuur en het realiseren van een bed & breakfast in het bestaande bijgebouw. Het plangebied heeft reeds een woonbestemming. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is echter maar één woning toegestaan. Het is wenselijk dat in de bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur een extra woning wordt gerealiseerd. Op Afbeelding 7 wordt de beoogde situatie (het gebruik van de bebouwing) weergegeven. De bestaande bijgebouwen blijven in de beoogde situatie behouden. Deze bijgebouwen zijn namelijk benodigd voor privéopslag van machines voor het onderhoud van de omliggende bosgronden en weilanden. Het naastgelegen weiland en de naastgelegen bosgronden zijn namelijk ook in eigendom van de eigenaar van het plangebied. Daarnaast dient het bijgebouw tussen de cultuurhistorisch waardevolle schuur en de bed & breakfast als paardenstallen voor de hobbypaarden. Zoals hiervoor beschreven heeft de eigenaar van het plangebied een gedeelte van zijn locatie moeten verkopen voor de aanleg van de rondweg, de N639.

Hierdoor komt de bestaande woonbestemming niet meer overeen met de woonbestemming zoals opgenomen op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan 'Buitengebied - partiële herziening 1994'. Het bestemmingsvlak is in de huidige situatie kleiner geworden door de aanleg van de rondweg. Om deze reden wenst de eigenaar van het plangebied het gedeelte van het bestemmingsvlak ‘Wonen’, wat is weggevallen door de aanleg van de rondweg, te compenseren ter plaatse van het tuingedeelte op het noordoostelijke gedeelte van het plangebied.

Bijgebouwen behorende bij de woningen

Woning Boschoven 5

Bijgebouw bed & breakfast Toevoegen woning in cultuurhistorisch waardevolle schuur

Afbeelding 7: Situatietekening beoogde situatie

Pagina 13 van 55

3.2. Behoud cultuurhistorisch waardevolle schuur Binnen het plangebied is een cultuurhistorisch waardevolle schuur aanwezig uit 1941. Op grond van de redengevende omschrijving van het Monumentenhuis Brabant de dato 29 maart 2021 blijkt dat de schuur cultuurhistorisch waardevol is. De waardering van deze schuur uit dit rapport is hierna opgenomen.

Cultuurhistorische waarden De landbouwschuur is cultuurhistorisch van belang als uitdrukking van de sociaaleconomische en agrarische ontwikkeling van Baarle-Nassau en het buurtschap Boschoven in het bijzonder. Ook typologisch is de schuur van belang, omdat dit type schuren van oudsher niet streekeigen is, maar in de loop van de eerste helft van de twintigste eeuw meerdere typologieën werden toegepast. Architectuur- en kunsthistorische waarden Het object is van architectuurhistorisch belang vanwege de hoofdvorm, detaillering, materialisering en traditioneel- ambachtelijke bouwwijze. Situationele en ensemblewaarden Het object heeft situationele waarde vanwege de ligging ten opzichte van de bijbehorende boerderij als onderdeel van de oorspronkelijke erfinrichting. De schuur en langgevelboerderij vormen samen een waardevol ensemble. Gaafheid en herkenbaarheid Het object is van belang vanwege de relatief hoge gaafheid van het exterieur, zowel met betrekking tot de hoofdvorm als de detaillering. Op enig inboetwerk en de dichtgemetselde gevelopeningen na is het metselwerk oorspronkelijk. Aan het metselwerk is ook de schade uit de Tweede Wereldoorlog nog afleesbaar. De zij- en langsdeeldeuren zijn vernieuwd naar het oorspronkelijk beeld en doen geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarde. De in hout vernieuwde stalvensters doen echter wel afbreuk aan de gaafheid van het ontwerp.

Ook het interieur is erg gaaf bewaard gebleven. De houten constructie is nog volledig oorspronkelijk en ook de locaties van de veestallen zijn nog herkenbaar. De herkenbaarheid van het object als landbouwschuur uit de tweede kwart van de twintigste eeuw met middendeel en stallen in de zijbeuken is hoog. Zeldzaamheid De typologie van de schuur komt in het buurtschap Boschoven vaker voor, maar dan als onderdeel van andere typologieën, zoals een kop-hals-romp boerderij. Voorbeelden daarvan zijn Boschoven 18, Boschoven 20, Boschoven 26, Boschoven 28. Er is dan ook sprake van enige absolute zeldzaamheidswaarde op lokaal niveau. Vanwege de cultuurhistorische, architectuurhistorische en situationele en ensemblewaarden in relatie tot de gaafheid en herkenbaarheid is tevens sprake van relatieve zeldzaamheid op lokaal niveau. 3.3. Bed & breakfast Naast het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle schuur is het wenselijk dat in een bestaand bijgebouw binnen het plangebied een bed & breakfast gerealiseerd wordt. Het bijgebouw waarin de bed & breakfast gerealiseerd zal worden is aangeduid op Afbeelding 7. De bed & breakfast wordt als nevenactiviteit mogelijk gemaakt bij de woonbestemming. In het bestaande bijgebouw zullen maximaal drie slaapkamers (zes slaapplaatsen) gerealiseerd worden. 3.4. Landschappelijke inpassing Het plangebied is reeds landschappelijk ingepast.

Deze landschappelijk inpassing zal in de beoogde situatie behouden blijven, zoals te zien op het landschappelijk inpassingsplan, Afbeelding 8. Ook blijkt uit het inpassingsplan dat er op locatie voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. De afmetingen van de parkeerplaatsen zijn 5 meter x 2,5 meter.

Pagina 14 van 55

Afbeelding 8: Landschappelijk inpassingsplan Ter plaatse van de planlocatie heeft zich in de afgelopen decennia reeds een imposante landschappelijke inpassing ontwikkeld. De eigenaren van de locatie hebben de volgende zaken gerealiseerd ter plaatsen van de planlocatie: -

-

Erf: verspreidt op het erf van de planlocatie staan meer dan 30 grote bomen, variërend van 40 jaar tot meer dan 100 jaar oud. Sommige bomen hebben een doorsnede van meer dan 100 centimeter. De soorten bomen die op de planlocatie voorkomen zijn: populier, esdoorn, linde, rode beuk, hazelaar, wilde appel, walnoot, kers, peer, pruim, sering en de tulpenboom. Tevens is rondom het erf een beukenhaag aangeplant als terreinafscherming. De hoogte van de beukenhaag is variërend van 1,2 meter tot op sommige plekken 4 meter hoog. Op het erf zijn verharde en onverharde paden aanwezig voor de bereikbaarheid van de woningen, bijgebouwen en de bed & breakfast. Het plangebied heeft ruimschoots voldoende parkeergelegenheid voor zowel de woningen als de bed & breakfast. Vanwege alle aanwezige beplanting verspreidt over het erf is het plangebied ruimschoots landschappelijk ingepast. Aarde wal: In het kader van de aanleg van de rondweg rondom Baarle-Nassau heeft de eigenaar van de planlocatie in 2010 ruim 8000 m² huiskavel af moeten staan aan de provincie Noord-Brabant. Vanwege de aanleg van betreffende rondweg, het viaduct aan de oostzijde van de planlocatie en de verlegging van de Fransebaan tot tegen de planlocatie heeft de provincie

Pagina 15 van 55

-

-

Noord-Brabant vanwege de overbelaste geluidssituatie op de planlocatie een geluidswal aangelegd in de vorm van een aarde wal van 2,5 meter hoog. Deze wal heeft enerzijds een verplichtte geluidswerende functie en anderzijds ontneemt de aardewal het zicht vanuit de planlocatie op de rondweg, waardoor er tevens een vorm van landschappelijke inpassing is ontstaan. Kruidenrijk grasland, bloemenstrook en struweelbeplanting: Aan de westzijde van de planlocatie heeft de eigenaar van de planlocatie, met behulp van een gedeeltelijke subsidie van het Groen Ontwikkelfonds Brabant en tevens een eigen investering van ruim € 70.000,-, circa 20.000 m² kruidenrijk grasland aangelegd. Aan de zijde van het Bels Lijntje heeft de eigenaar van de planlocatie een 270 meter lange bloemenstrook en diverse groepen struweelbeplanting bestaande uit onder andere veldesdoorn, vuilboom, meidoorn en mispel aangeplant. Deze natuur is door de eigenaar van de planlocatie op eigen initiatief aangelegd voor de ecologische ontsluiting van het bestaande bosgebied richting de natuurbrug/het viaduct Boskobe. De gerealiseerde natuur is gewaarborgd door middel van en kwalitatieve verplichting, welke door de notaris is ingeschreven in de kadastrale registers.

Lindelaan: Langs het zandpad tussen Boschoven 3 en Boschoven 5 heeft de eigenaar van de planlocatie een lindelaan aangeplant van 38 lindenbomen over een lengte van 240 meter. Het behoudt van deze lindebomen is gewaarborgd door middel van en kwalitatieve verplichting, welke door de notaris is ingeschreven in de kadastrale registers.

Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat op en rondom het plangebied door de eigenaar van de planlocatie ruimschoot is geïnvesteerd in een landschappelijke inpassing.

Pagina 16 van 55

4. Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet. Het initiatief wordt getoetst aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. 4.1. Rijksbeleid

4.1.1. Nationale omgevingsvisie

De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en in werking getreden. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI stelt daarbij een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wil men werken aan de volgende prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied; Verder heeft men in de Uitvoeringsagenda Nationale Omgevingsvisie 2021-2024 een aantal voorlopige NOVI-gebieden geselecteerd. Het Rijk is van plan om hier samen met de regio, met een focus op de brede ruimtelijke-fysieke opgaven: - Een extra impuls te geven aan grote transities, passend bij NOVI-prioriteiten; en - Een extra steun te geven aan de aanpak van grote, integrale fysieke opgaven, die essentieel zijn voor Nederland. Deze herbestemming heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Hiervoor is deze ontwikkeling te kleinschalig. Op microniveau past deze ontwikkeling binnen de integrale prioriteit ‘landelijk gebied’. Binnen het plangebied wordt een extra wooneenheid toegevoegd in een bestaande cultuurhistorisch waardevolle tasschuur.

Daarnaast wordt binnen bestaande bebouwing een bed & breakfast gerealiseerd.

4.1.2. Ladder duurzame verstedelijking In geval van stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Toepassing van de ladder is verplicht voor opgaven, die nieuwe stedelijke ontwikkelingen, gebaseerd op een regionale behoefte, mogelijk moeten maken. Het uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van over-programmering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor realisatie van woningen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. De beoogde ontwikkeling ziet op de realisatie van een woning in een bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur en de ontwikkeling van een bed & breakfast in het bestaande bijgebouw.

Aangezien op locatie één wooneenheid wordt toegevoegd, is de ontwikkeling niet ladderplichtig. 4.2. Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Pagina 17 van 55

4.2.1. Omgevingsvisie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: - Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; - Duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel; - Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s; - Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken.

De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘omgevingskwaliteit’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is:

‘Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is:

‘Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.’ Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten zoals een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Het initiatief voldoet aan het tussendoel voor 2030 omdat aan alle milieu wet- en regelgeving wordt voldaan. Op locatie wordt een woning gerealiseerd in een bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur en de realisatie van een bed & breakfast in het bestaande bijgebouw. Door het behoud en de versterking van de cultuurhistorische waarde wordt een eerste stap gezet richting het einddoel van 2050. Daarnaast levert de realisatie van de gewenste bed & breakfast een bijdrage aan de toeristische attractiviteit van de omgeving. Het initiatief past dus binnen de Omgevingsvisie voor Noord-Brabant.

4.2.2. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening (Iov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Iov is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Iov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Iov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening mee moeten houden zijn

Pagina 18 van 55

opgenomen in hoofdstuk 3. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveaus zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waarin de planlocatie ligt. In dit geval ligt de planlocatie in de werkingsgebieden ‘Gemengd landelijk gebied’, ‘Landelijk gebied’, ‘Beperkingen veehouderij’ en ‘Stalderingsgebied’, zie Afbeelding 9.

Afbeelding 9: Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Afdeling 3.6 bevat de voorwaarden voor een vitaal platteland, die onder andere van toepassing zijn op het gemengd landelijk gebied. Met het initiatief wordt één nieuwe woning gerealiseerd in een bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur en zal een bed & breakfast worden gerealiseerd in een bestaand bijgebouwd. Er zal derhalve worden getoetst aan artikel 3.68 en artikel 3.69 voor wonen in het Landelijk gebied. Voor wat betreft de realisatie van de bed & breakfast wordt getoetst aan artikel 3.73 ‘vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied’. In artikel 3.51 zijn de afwijkende regels ten aanzien van de aanduiding ‘beperkingen veehouderij’ opgenomen. Deze regels beperken de ontwikkelingsmogelijkheden van veehouderijen. Met het initiatief wordt de realisatie van één woning mogelijk gemaakt in een bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur, er wordt derhalve geen veehouderij opgericht, waardoor geen bedrijfsmatige veehouderijactiviteiten plaatsvinden binnen het plangebied. Het artikel is derhalve niet van toepassing op het initiatief. Verder bevat artikel 3.52 aanvullende regels ten aanzien van het stalderingsgebied. Deze regels hebben betrekking op een toename in de oppervlakte dierenverblijven voor hokdieren. Met het initiatief wordt er geen toename in oppervlakte dierenverblijf gerealiseerd.

De regels met betrekking tot het stalderingsgebied zijn derhalve niet van toepassing.

Pagina 19 van 55

Aan de relevante artikelen zal hierna worden getoetst. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: ▪ zorgvuldig ruimtegebruik; ▪ de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; ▪ meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikel 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag ligt binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Het initiatief betreft het realiseren van een woning in de bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur en het realiseren van een bed & breakfast in een bestaand bijgebouw. Er zullen in de beoogde situatie dus geen nieuwe gebouwen worden gerealiseerd, waardoor het aantal vierkante meters aan bouwwerken niet zal toenemen. Daarnaast zijn alle gebouwen en bouwwerken gesitueerd binnen het bestaande bouwvlak. Hierdoor is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling heeft geen betrekking op een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een regionale behoefte. Toepassing van de ladder is daarom niet nodig. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: ▪ de ondergrond ▪ de netwerklaag ▪ de bovenste laag Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.

In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Voor wat betreft de lagenbenadering dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze toelichting. Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid

Pagina 20 van 55

om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In dit bestemmingsplan wordt meerwaarde gecreëerd doordat invulling wordt gegeven aan restauratie en behoud van de cultuurhistorisch waardevolle schuur. Hiermee wordt tevens voorzien in de woonbehoefte van de gemeente Baarle-Nassau binnen bestaand ruimtebeslag, waardoor sprake is van een duurzaam ruimtegebruik. Ten slotte zullen er ook positieve effecten voor de omgeving ontstaan door het realiseren van een bed & breakfast, aangezien de realisatie van een bed & breakfast zorgt voor een uitbreiding van het recreatieve aanbod in Baarle-Nassau. Door het combineren van deze opgaven wordt meerwaarde gecreëerd en een nieuwe kwaliteitsimpuls voor de leefomgeving bewerkstelligd. Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9) Een bestemmingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het bestemmingsplan. Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Binnen de gemeente Baarle-Nassau is het ‘Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’ van toepassing. Hierin is de ontwikkeling aangemerkt als een categorie 1 ontwikkeling wat betekent dat het een ontwikkeling betreft met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist. Afwijkende regels (burger)woningen (artikel 3.69) In artikel 3.68 lid 1 onder a van de Iov is opgenomen dat alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan. In artikel 3.69 zijn regels opgenomen die afwijking van artikel 3.68 lid 1 onder a mogelijk maken.

‘In afwijking van Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a. de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel , als is verzekerd dat: 1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. b. een inpandige splitsing van een beeldbepalende woonboerderij als: 1. een fysieke tegenprestatie wordt geleverd aan het versterken van de omgevingskwaliteit vergelijkbaar met de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimtekavel; en 2. de beeldbepalende woonboerderij wordt behouden. c. de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing . d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.’ Met onderhavig voornemen wordt toepassing gegeven aan de afwijkingsmogelijkheid zoals bepaald in dit artikel ‘de vestiging of splitsing van een of meer woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’. Deze mogelijkheid is ingegeven vanuit het belang van het behoud of herstel van deze waardevolle bebouwing. De redengevende omschrijving met waardestelling van het Monumentenhuis Brabant b.v.

is bijgevoegd als Bijlage 2 bij onderhavige toelichting. Uit de redengevende omschrijving blijkt dat de schuur een hoge cultuurhistorische waarde heeft. Dit blijkt aan de hand van de beoordelingscriteria als gaafheid, zeldzaamheid, kenmerkendheid en ensemblewaarde, waardoor tot deze waardebepaling is gekomen. Gezien de grootte van de cultuurhistorisch waardevolle schuur en de

Pagina 21 van 55

hoogte van de kosten voor het behoud van het pand, is het behoud van het pand enkel rendabel door het realiseren van een woning in de cultuurhistorisch waardevolle schuur. Verbouw van de schuur naar één woning geschiedt met in acht name van de cultuurhistorische waardenstelling. Dit is als voorwaardelijke verplichting gebord in de regels van dit bestemmingsplan. De kosten voor verbouw en instandhouding van de schuur zijn dusdanig hoog dat slechts de realisatie van één woning binnen dit pand mogelijk is. Dit hangt met name ook samen met de grote inhoud van het pand. Het behoud en herstelplan waarin hiervoor een specificatie is opgenomen, is als Bijlage 3 toegevoegd bij onderhavige toelichting.

Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied

Voor de realisatie van een bed & breakfast in een bestaand bijgebouw zal getoetst worden aan artikel 3.73 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

‘Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een nietagrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. b. er vindt geen splitsing (IOV) plaats van het bouwperceel; c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d.

dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.’ Zoals omschreven wenst initiatiefnemer een bed & breakfast te realiseren in een bestaand bijgebouw. Deze gewenste ontwikkeling is passend op grond van artikel 3.73. De ontwikkeling past namelijk binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, zoals blijkt uit de toetsing aan de visie vrijetijdseconomie van de gemeente Baarle-Nassau, waaraan verderop in deze toelichting is getoetst. Daarnaast zijn er reeds meerdere locaties in de omgeving van Boschoven waarbij een bed & breakfast is gerealiseerd. Voor de gewenste ontwikkeling zal geen splitsing van het bouwperceel plaatsvinden. Op locatie zijn verder geen overtollige gebouwen aanwezig en de vestiging ziet niet op een kantoor met baliefunctie, lawaaisport

Pagina 22 van 55

of mestbewerking. Verder zal de realisatie van een bed & breakfast ook op langere termijn passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, waarbij sprake is van een passende omvang. Daarnaast betreft de bed & breakfast een kleinschalige ontwikkeling, wat past binnen een gemengde omgeving. Op grond van vorenstaande wordt geconcludeerd dat de realisatie van een bed & breakfast op de planlocatie passend is. Conclusie Gelet op bovenstaande voldoet de ontwikkeling aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Vanwege het belang van het behoud en herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing kan met onderhavig initiatief afgeweken worden van het uitgangspunt dat alleen bestaande burgerwoningen zijn toegestaan. 4.3. Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke omgevingsvisie, de visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau, de woonvisie en het bestemmingsplan.

4.3.1. Omgevingsvisie

De gemeenteraad van de gemeente Baarle-Nassau heeft op 26 juni 2019 de omgevingsvisie vastgesteld. De omgevingsvisie geeft aan wat de gemeente Baarle-Nassau de komende 20 jaar wil bereiken binnen de gemeentegrenzen. Hiervoor heeft de gemeente doelen geformuleerd. Die zijn niet voor ieder gebied hetzelfde. De gemeente onderscheidt 11 deelgebieden waarvoor doelen zijn geformuleerd. Als er zich een nieuw initiatief aandient, dienen de volgende vier vragen worden te gesteld: 1. In hoeverre draagt het initiatief bij aan de gestelde doelen? 2. Wat vindt de samenleving van het initiatief (is er draagvlak)? 3. Wat draagt het initiatief bij aan ruimtelijke kwaliteit? 4. Hoe kan het initiatief voldoen aan andere wet- en regelgeving? De omgevingsvisie geeft vorm aan de fysieke leefomgeving. Een visie waarin onderscheid wordt gemaakt in deelgebieden, met ieder haar eigen kwaliteiten, kansen en ambities, die weer leiden tot verschillende ontwikkelingsmogelijkheden.

Pagina 23 van 55

Plangebied

Afbeelding 10: Uitsnede Omgevingsvisie waarop ligging van het plangebied is aangeduid Zoals blijkt uit de omgevingsvisiekaart, zoals opgenomen als Afbeelding 10, is het plangebied gelegen binnen het deelgebied ‘jonge landschappen’ in het buitengebied van Baarle-Nassau. Karakteristiek voor de jonge landschappen is de grotere schaal, het rechtlijnige karakter van de ontginningen en het beperkter voorkomen van bebouwing. Enkele jonge ontginningslandschappen, zoals de Bedafse heide, de Tommelsche heide en de Strumptsche heide kenmerken zich door een open karakter. De andere jonge ontginningen hebben een meer besloten karakter door bosaanplant. Naast de algemene principes die we hanteren voor het buitengebied, gelden de volgende doelen specifiek voor de jonge landschappen: • De karakteristiek van de jonge ontginningslandschappen in stand houden en versterken, met name door de open jonge heideontginningen open te houden. • De meer besloten jonge ontginningen bieden in principe opnamecapaciteit voor nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande bossen decor bieden en afscherming naar de omgeving. In de beoogde situatie wordt op het plangebied een nieuwe woning gerealiseerd in een bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur, ter behoud en verbetering van de cultuurhistorische waarden. Daarnaast wordt op locatie een bed & breakfast gerealiseerd.

Er zullen voor de beoogde ontwikkeling geen nieuwe gebouwen worden opgericht, waardoor aangesloten wordt bij de omgevingsvisie. De bestaande bossen nabij het plangebied bieden decor en afscherming naar de omgeving. Met inachtneming van het plangebied wordt aangesloten bij de typering ‘jonge landschappen’. De ontwikkeling is passend binnen de omgevingsvisie van de gemeente Baarle-Nassau.

Pagina 24 van 55

4.3.2. Visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau

De gemeente Baarle-Nassau heeft op 23 mei 2018 de Visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau vastgesteld. Het doel van deze visie is het geven van een kwaliteitsimpuls aan de vrijetijdseconomie van de gemeente Baarle-Nassau, die leidt op termijn tot een gezond, vraaggericht, toekomstbestendig én onderscheidend aanbod. Baarle-Nassau staat voor een vitaal en veelzijdig toeristisch product. Daar horen verschillende doelgroepen en leefstijlen bij en ook verschillende type verblijfsrecreatie. In principe zijn ondernemers aanzet voor het verbeteren van de kwaliteit en vernieuwen van het toeristische product. De gemeente speelt hierbij ook een rol bij de beoordeling van plannen en initiatieven. Bij nieuwe plannen en initiatieven (bijvoorbeeld ook uitbreiding) is het belangrijk om te kijken naar de toegevoegde waarde van een initiatief; het moet niet ‘meer van hetzelfde’ zijn, bijdragen aan diversificatie van het aanbod en/of beter inspringen op de wensen van de beoogde gasten. In de visie vrijetijdseconomie is een analyse van vraag en aanbod opgenomen voor zeven doelgroepen/typen recreatietypen (elk met een eigen kleur: geel, lime, groen, aqua, paars, blauw en rood) en hoe dit in de huidige situatie is ingevuld binnen de gemeente Baarle-Nassau. De conclusie van dit onderzoek is dat er twee kansrijke ontwikkelrichtingen voor Baarle-Nassau zijn geconstateerd.

Dit betreffen voor de korte termijn: verbinden & versterken en voor de langere termijn: ontwikkelen & transformeren. 1. De verblijfsrecreatie in Baarle leunt nu sterk op het kampeerproduct (90% van de slaapplaatsen is op campings). De gemeente zou graag toegroeien naar een meer diverser aanbod aan type verblijfmogelijkheden, inspelend op de behoeften van consumenten. Hierbij kan je denken aan Bed & breakfast, hotelovernachtingen en dagrecreatie. 2. De gemeente stimuleert de kwaliteitsimpuls en verbreding van verblijfsrecreatie naar onderscheidende en eigentijdse vormen van (verhuur)accommodaties, sterker gericht op de leefstijlen aqua en geel in plaats van groen en lime. Voor de horeca geldt dit nog veel sterker. Ook hier is de ontwikkeling naar eigentijdse horecaconcepten gericht op de leefstijlen aqua en geel kansrijk. 3. De gemeente stimuleert de ontwikkeling van het dag recreatief aanbod door initiatieven van ondernemers te faciliteren; 4. De gemeente gaat in overleg met vakantieparken en campings, waarbij de inspanningen gericht zijn op de verbetering van de vitaliteit, oftewel de kwaliteit en perspectief van het toeristische bedrijf. De gemeente staat uitnodigend tegenover initiatieven gericht op de gele/aqua leefstijlen. Dit geldt dan voor de sectoren verblijfsrecreatie en horeca.

De gemeente ziet deze leefstijlbenadering (zoals beschreven in de visie vrijetijdseconomie Baarle-Nassau 2018) als een belangrijk kader voor gewenste nieuwe ontwikkelingen of verbredingen bij bestaande bedrijven; niet als blauwdruk, maar als belangrijk aspect en aandachtspunt voor kansrijke ontwikkelingen. De gemeente is kritisch tegenover initiatieven voor andere doelgroepen, maar sluit ze niet op voorhand uit. Voor de verblijfsrecreatie geldt aanvullend op bovenstaande dat de gemeente uitnodigend staat tegenover plannen gericht op een diverser type accommodaties, deels ook in combinatie met (kleinschalig) verblijf in het buitengebied. Voor dagrecreatief aanbod geldt dat nieuw aanbod gewenst is en de gemeente hier uitnodigend tegenover staat, mits dit aanbod qua concept aansluit op de voor Baarle-Nassau belangrijke doelgroepen en thema’s. Met betrekking tot Boschoven 5 is de realisatie van een bed & breakfast in een bestaand bijgebouw op locatie in combinatie met de ontwikkeling van een woning in een cultuurhistorisch waardevolle schuur passend in de ambitie van de vrijetijdsvisie van de gemeente Baarle-Nassau. Kijkend naar het leefstijlenonderzoek wordt er dan een verbinding gemaakt met de leefstijl ‘aqua’. De aqua-bezoeker komt in eerste instantie voor de regio en oriënteert zich daarna pas op de voorzieningen. Cultuur en natuur zijn hun leidmotieven.

De aqua toerist is daarnaast gericht op duurzaamheid en het verhaal van

Pagina 25 van 55

de streek, de streekproducten, de gebruiken en de historie. De ‘aqua’ bezoekers worden graag geïnspireerd door een streekmarkt, cultureel evenement en/of natuurtocht. Aqua is in zekere zin traditioneel, houdt van kleinschalige voorzieningen zoals een Bed & Breakfast of een klein hotel of boerencamping. De ontwikkelingen binnen het plangebied sluiten aan bij de ambities uit de visie.

4.3.3. Woonvisie Baarle-Nassau

Met de woonvisie, vastgesteld door de gemeenteraad op 19 september 2018, schetst Baarle-Nassau een toekomstperspectief voor het wonen in de gemeente. Dit perspectief vraagt om samenwerking met de markt, woningcorporaties, huurdersorganisaties, de dorpsraad, zorg- en welzijnsinstellingen en andere partners. Samen zullen deze belangengroepen ervoor zorgen dat het goed wonen is in BaarleNassau. Als gevolg van verschillende (demografische) trends en ontwikkelingen blijven oudere inwoners langer zelfstandig thuis wonen en kunnen zij niet terecht in een intramurale zorginstelling. Ook stijgen de huurprijzen en wordt wonen onbetaalbaar voor huishoudens met een laag- en middeninkomen. Uit de woonvisie van Baarle-Nassau ʺBaarle Bruist, in Baarle kom je thuisʺ blijkt dat de gemeente zich wil richten op het geschikt maken van woningen voor verschillende doelgroepen, kwaliteitsverbetering en het strategisch benutten van bestaand vastgoed. Bijvoorbeeld door het transformeren van vrijkomende agrarische bebouwing of leegstaande panden. In de omgevingsvisie Baarle-Nassau wordt tevens gestuurd op duurzaam ruimtegebruik. Met onderhavig initiatief wordt hierop ingespeeld. Er wordt een bestaand gebouw gebruikt als extra woonfunctie. Daarbij zal de oude schuur ook hersteld en bewoonbaar gemaakt worden wat tevens een bijdrage levert aan het duurzaam bestaan van het gebouw.