Bijlage 3 - Risicoanalyse nadeelcompensatie Grens 32
Tekst van het document
NADEELCOMPENSATIERISICOANALYSE
Project Grens 32 te Baarle-Nassau
Status Definitief
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 2.
Titel
Nadeelcompensatierisicoanalyse | Grens 32 te Baarle-Nassau
Opdrachtgever
ABG Gemeenten
Kenmerk
2821.6-D1d1/rv/a
Status
Definitief
Datum
5 november 2024
Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl Versie 2024.1
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 3.
Beknopte weergave onderzoek Door de ABG Gemeenten is opdracht verstrekt om, met toepassing van artikel 15.1 Omgevingswet, de vergoeding in te schatten, die mogelijk ontstaat als gevolg van het project Grens 32 te Baarle-Nassau. Het voorgenomen project omvat de functiewijziging van de markthal op de locatie Grens 32. 1 Opdrachtgever heeft in de mail van 10 juli 2024 verzocht om het nadeel dat de functiewijziging veroorzaakt te onderzoeken in de volgende twee scenario’s: 1. Scenario 1: het wijzigen van de functie supermarkt/detailhandel naar de mogelijkheid tot perifere detailhandel en bedrijfstypen categorie 1 en 2; 2. Scenario 2: het wijzigen van de functie supermarkt/detailhandel naar de mogelijkheid tot wonen (twaalf vrijstaande woningen/kavels). In deze nadeelcompensatierisicoanalyse wordt ingegaan op: de directe schade die scenario 1 veroorzaakt; de directe schade die scenario 2 veroorzaakt; de indirecte schade die scenario 2 veroorzaakt op de omliggende woonobjecten. 2 De nadeelcompensatierisicoanalyse is uitgevoerd door een vergelijking te maken tussen de bestaande feitelijke situatie en de mogelijke toekomstige invulling van het plangebied. Alleen die schade die het normaal maatschappelijk risico overstijgt komt voor vergoeding in aanmerking.
Het normaal maatschappelijk risico is op grond van artikel 15.7, eerste lid van de Omgevingswet bepaald op 4% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade (vast forfait). Uit het onderzoek is de volgende raming van de schade (tegemoetkoming) naar voren gekomen (die het normaal maatschappelijk risico overstijgt). In een nadere advisering is ingegaan op de voorzienbaarheid en beantwoording van de vraag of de schade wellicht actief is aanvaard. Het resultaat van de analyse is hieronder opgenomen. Directe schade scenario 1 en 2
Nadeel (waardedaling)
Voorzienbaarheid
Scenario 1
€ 500.000,00
Vermoedelijk actief aanvaard
Scenario 2
Geen nadeel
Scenario
1
Sinds de komst van de Omgevingswet d.d. 1 januari 2024, spreekt men van “functie” in plaats van “bestemming”. Deze analyse behelst echter ook situaties c.q. (referentie)voorbeelden van vóór de komst van de Omgevingswet. In deze analyse zullen de termen functie en bestemming dan ook door elkaar worden gebruikt, maar wordt er wel hetzelfde bedoeld. 2 Gloudemans is van mening dat scenario 1 nauwelijks indirecte schade veroorzaakt, vandaar dat dit niet meegenomen wordt.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 4.
Indirecte schade scenario 2
Objecten
Vergoeding in de schade na toepassing forfaitbenadering maatschappelijk risico (4%)
Grensweg 2 tot en met 26
Nihil
Grens 34 tot en met 42
€ 15.000,00
Grens 30 tot en met 32a
€ 35.000,00
Totaal
€ 50.000,00
Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 5.
INHOUDSOPGAVE 1.
ALGEMEEN .................................................................................................................................................................... 7
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Opdracht ................................................................................................................................................... 7 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 7 Juridisch kader.......................................................................................................................................... 7 Overgangsrecht ........................................................................................................................................ 8 Indirecte planschade en directe planschade ....................................................................................... 8
2.
VERGELIJKING DIRECTE SCHADE .................................................................................................................................. 9
2.1. 2.2. 2.3. 2.4.
Algemeen kader beoordeling directe schade ...................................................................................... 9 Voorbehoud en risico .............................................................................................................................. 9 Directe schade.......................................................................................................................................... 9 Overgangsrecht ......................................................................................................................................10
3.
SCHADEBEOORDELING DIRECTE SCHADE .................................................................................................................... 12
3.1. 3.2. 3.3.
Eigenaar / huurder.................................................................................................................................12 Highest and best use .............................................................................................................................12 Peildatum ................................................................................................................................................13
4.
DIRECTE SCHADE SCENARIO 1 .................................................................................................................................... 14
4.2. 4.3.
Grens 32 te Baarle-Nassau ...................................................................................................................14 Afweging nadeel .....................................................................................................................................16
5.
DIRECTE SCHADE SCENARIO 2 .................................................................................................................................... 17
5.1.
Referentietransacties ............................................................................................................................17
6.
TOEREKENING DIRECTE SCHADE ................................................................................................................................. 19
6.1. 6.2. 6.3.
Maatschappelijk risico ...........................................................................................................................19 Actieve risicoaanvaarding .....................................................................................................................19 Passieve risicoaanvaarding...................................................................................................................23
7.
INDIRECTE SCHADE ..................................................................................................................................................... 25
7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5.
Omschrijving project en locatie ...........................................................................................................25 Omschrijving van de beoordeelde onroerende zaken .....................................................................25 Bedrijven .................................................................................................................................................26 Bedrijfswoning / burgerwoning ...........................................................................................................26 Eigenaar / huurder.................................................................................................................................27
8.
VERGELIJKING INDIRECTE SCHADE ............................................................................................................................. 28
8.1. 8.2. 8.3. 8.4.
Algemeen kader beoordeling indirecte schade .................................................................................28 Waarom vergelijking ..............................................................................................................................28 Handelingen t.b.v. ontvankelijke aanvraag ........................................................................................28 Vergelijking van de feitelijke situatie ...................................................................................................30
9.
SCHADEBEOORDELING INDIRECTE SCHADE ................................................................................................................ 31
9.1. 9.2. 9.3. 9.4.
Vergelijking .............................................................................................................................................31 Peildatum ................................................................................................................................................33 Feitelijke wijziging ..................................................................................................................................34 Beoordeling per object/cluster ............................................................................................................34
10.
TOEREKENING INDIRECTE SCHADE.............................................................................................................................. 37
10.1.
Maatschappelijk risico ...........................................................................................................................37
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 6.
10.2.
Actieve- en/of passieve risicoaanvaarding .........................................................................................37
11.
SAMENVATTING DIRECTE EN INDIRECTE SCHADE ....................................................................................................... 38
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
1.
ALGEMEEN
1.1.
Opdracht
Blad 7.
Bij e-mailbericht van 25 juli 2024 heeft ABG Gemeenten (hierna: opdrachtgever) aan Gloudemans opdracht verstrekt om een nadeelcompensatierisicoanalyse 3 op te stellen voor de locatie Grens 32 te Baarle-Nassau. Doel van de nadeelcompensatierisicoanalyse is om het risico op nadeelcompensatie als bedoeld in artikel 15.1 van de Omgevingswet inzichtelijk te maken. Hierbij gaat Gloudemans uit van een meest nadelig scenario. 4
1.2.
Leeswijzer
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: “Awb”) ontstaat er een nieuwe grondslag voor vergoedingen van schade in de fysieke leefomgeving. Onder de werking van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: “Wro”) werd in de praktijk gesproken over de vergoeding van planschade. Met de inwerkingtreding 5 van de hierboven genoemde wetten is formeel geen sprake van planschade maar van nadeelcompensatie. In deze analyse wordt de term planschade nog wel her en der genoemd, omdat nog onduidelijk is welke terminologie men in de praktijk gaat bezigen. De wetgever heeft, zoals blijkt uit de literatuur, niet beoogd te breken met de rechtspraak omtrent planschade. 6 Om de verschillende leerstukken die in de planschaderechtspraak zijn ontwikkeld aan te duiden zal de vergoeding van de schade op grond van artikel 15.1 Omgevingswet ook worden aangeduid als planschade.
1.3.
Juridisch kader
Krachtens artikel 15.1 Omgevingswet kent het bestuursorgaan de benadeelde als gevolg van de onder lid 1 van het artikel (onder sub a tot en met sub o) genoemde oorzaken, desgevraagd een vergoeding toe voor zover de schade uitgaat boven het normaal maatschappelijk risico en de benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar wordt getroffen. Anders dan onder het huidige artikel 6.1 van de Wro verschuift de schadeoorzaak van bestemmingsplan (straks omgevingsplan) naar de vergunningverlening of uitvoering van de feitelijke activiteit. Samengevat weergegeven kan na de hierna opgenomen besluiten of activiteiten een aanvraag om vergoeding van de schade worden ingediend: -
omgevingsvergunning; activiteit met meldings- of informatieplicht; vergunningsvrije activiteit.
3
Uitdrukkelijk wordt erop gewezen dat de gemaakte nadeelcompensatierisicoanalyse is uitgevoerd op basis van de wetgeving. en geveltaxaties op een bepaalde peildatum. Het tijdsverloop bij de planontwikkeling leidt ertoe dat de woningmarkt en de inhoud van een plan aan veranderingen onderhevig zijn. Een onderzoek naar nadeelcompensatie vergt bovendien een diepgaand onderzoek, waarvan het horen van aanvragers en een opname van het object deel uitmaken. Gezien de aard van de opdracht kan een dergelijk onderzoek in het kader van deze opdracht niet plaatsvinden. Bij het gebruik van de analyseresultaten dient met deze beperkingen rekening te worden gehouden. Het resultaat is derhalve uitsluitend geschikt voor ramingen. 4 In het verlengde hiervan wijst Gloudemans erop dat de wijze waarop het nieuwe stelsel van nadeelcompensatie exact invulling krijgt nog niet volledig vast staat. De analyse is gebaseerd op basis van de wetgeving. 5 De Omgevingswet is in werking getreden op 1 januari 2024. 6 Kamerstuk 34 986, nr. 3 (memorie van toelichting).
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 8.
De beoordeling van de schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak wordt verricht aan de hand van een vergelijking van de waarde van die onroerende zaak onmiddellijk voor en na de schadeoorzaak. Voorts komt de schade slechts voor vergoeding in aanmerking indien de schade uitgaat boven het normaal maatschappelijk risico. Voor schade die is veroorzaakt buiten de onroerende zaak van benadeelde bepaalt artikel 15.7 Omgevingswet dat sprake is van een normaal maatschappelijk risico van 4% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade (vast forfait). Opdracht is verstrekt de voor vergoeding in aanmerking komende schade inzichtelijk te maken van de permanente wijziging. Eventuele schade als gevolg van de uitvoeringswerkzaamheden, voor zover al aan de orde, is niet betrokken.
1.4.
Overgangsrecht
In de Invoeringswet Omgevingswet is het overgangsrecht opgenomen. Het overgangsrecht bepaalt wanneer de Wro dan wel de Omgevingswet op een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade van toepassing is. Hieronder is het overgangsrecht – kort samengevat – weergegeven. -
-
Omgevingsvergunning • Indien de omgevingsvergunning van kracht is vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wro tot vijf jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet van toepassing; • Indien de omgevingsvergunning is aangevraagd vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet en onherroepelijk is geworden na de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wro van toepassing tot vijf jaar na vaststelling van het besluit tot verlening van de vergunning. Bestemmingsplan • Indien het bestemmingsplan van kracht is vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wro tot vijf jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet van toepassing; • Indien het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wro van toepassing tot vijf jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan.
Voor de beoordeling van de onderhavige ontwikkeling is als uitgangspunt gehanteerd dat, gelet op het hierboven geformuleerde overgangsrecht, de Omgevingswet van toepassing is.
1.5.
Indirecte planschade en directe planschade
Schade kan zich in twee vormen manifesteren. Bij “indirecte schade” lijdt iemand schade omdat er nieuwe, voor hem nadelige, ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt op gronden in de omgeving van de onroerende zaak (zaken) waarvan hij of zij eigenaar is, of waartoe hij of zij anderszins gerechtigd is. Directe schade is de schade die een eigenaar lijdt doordat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op het eigen perceel worden beperkt dan wel wegvallen. De term directe planschade komt naar verwachting niet te verdwijnen. Deze analyse ziet op zowel de hiervoor genoemde “indirecte (plan)schade” in de toekomst genaamd nadeelcompensatie, als de directe (plan)schade. In hoofdstuk 2 tot en met 6 zal worden ingegaan op de directe schade. Hoofdstuk 7 tot en met 11 beperken zich tot de indirecte schade. Hoofdstuk 13 geeft een samenvatting van de hoogte van de directe en indirecte schade gezamenlijk.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
2.
VERGELIJKING DIRECTE SCHADE
2.1.
Algemeen kader beoordeling directe schade
Blad 9.
Voor de beoordeling van directe schade dienen de betreffende functies te worden vergeleken op de betreffende peildatum. De toekomstige functie van het object moet daartoe worden vergeleken met de vigerende functie. Daarbij is voor de vigerende functie niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden tenzij verwezenlijking met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Deze planologische vergelijking blijft onder de Omgevingswet gelden voor directe schade.
2.2.
Voorbehoud en risico
Uitdrukkelijk wordt erop gewezen dat de gemaakte schaderisicoanalyse is uitgevoerd op basis van voorlopige gegevens en geveltaxaties op een bepaalde peildatum. Het tijdsverloop bij de planontwikkeling leidt ertoe dat de markt en de inhoud van een plan aan veranderingen onderhevig zijn. Een onderzoek naar planschade vergt bovendien een diepgaand onderzoek, waarvan het horen van aanvragers en een opname van het object deel uitmaken. Gezien de aard van de opdracht kan een dergelijk onderzoek in het kader van deze opdracht niet plaatsvinden. Bij het gebruik van de analyseresultaten dient met deze beperkingen rekening te worden gehouden. Gloudemans wil opdrachtgever erop attent maken dat de omvang van het nadeel aanzienlijk kan zijn bij directe planschade. Gloudemans houdt daarbij rekening met bepaalde uitgangspunten die door schadecommissies worden gehanteerd om de fictieve directe schade inzichtelijk te maken. De rechtspraak en ook de wetgever zijn vooral gericht op de zogenoemde indirecte planschade. Deze vorm van schade is “zichtbaar” en komt het meest voor, althans hiertoe wordt in de praktijk vaker een schadeverzoek ingediend. Directe schade is veelal niet zichtbaar.
De waardedaling wordt fictief ingeschat en bij indirecte planschade wordt daarbij veelal gebruikgemaakt van een procentuele controlemethodiek waarbij de waardedaling grofweg is gelegen tussen de 0 en 15% waardedaling. Bij directe schade maken de schadecommissies meestal een inschatting van de waardedaling aan de hand van twee taxaties waarbij de waardedaling wordt ingegeven door een verminderde huurwaarde. De omvang van de geschatte directe schade is dan ook vaak hoger. Feit is bovendien dat de rechtspraak op onderdelen zoals het leerstuk passieve risicoaanvaarding, het overgangsrecht en de schadeoorzaak “onder een afwijking zetten” beperkt is en nog in ontwikkeling is. Het gevolg is evenwel dat de consequentie voor de schade aanzienlijk kan zijn. Of de schade al dan niet volledig voor rekening en risico van de betreffende eigenaar behoort te komen, heeft een “alles-of niets”-karakter. Vanwege de mogelijke financiële consequenties wil Gloudemans de hiervoor genoemde voorbehouden en risico’s die hieraan zijn verbonden nadrukkelijk benoemd hebben.
2.3.
Directe schade
Indirecte schade is niet te vergelijken met directe schade die zou kunnen ontstaan wanneer de gebruiksmogelijkheden rechtstreeks worden terugbestemd dan wel beperkt. In de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2003 (LJN A0845) komt aan de orde dat bij een planvergelijking moet worden uitgegaan van een maximale benutting van hetgeen het bestemmingsplan toelaat en niet van de feitelijke situatie.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 10.
Ook moet worden uitgegaan van de maximale benutting van het bestemmingsplan wanneer de kans op realisering uitermate gering kan worden geacht en zich tot nu toe niet heeft kunnen manifesteren en dit in de toekomst hoogst onwaarschijnlijk is. In voornoemd geval had de schadecommissie volgens de Afdeling ten onrechte gesteld dat realisering van de bouwlaag met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zou kunnen worden uitgesloten. Het vorenstaande laat zien dat een planologisch gegeven mogelijkheid niet zomaar mag worden uitgesloten. Dat een inperking van het gebruik kan leiden tot een planologische verslechtering wordt door de Afdeling onder andere bevestigd in een uitspraak van 12 maart 2008 (LJN BC6374). In deze uitspraak komt aan de orde dat niet zonder meer mag worden gesteld dat een perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het feitelijke gebruik. De schade die hierdoor zou kunnen ontstaan moet worden gevonden in een lagere waarde van het object, waarbij kan worden gesteld dat een afname van het aantal koopgegadigden een waardedaling tot gevolg kan hebben. Van belang voor de omvang van de schade is wat te doen met het overgangsrecht.
2.4.
Overgangsrecht
Bij indirecte planschade dient het overgangsrecht buiten de planologische vergelijking te worden gelaten. De voorschriften van een bestemmingsplan dienen de beschermende werking van het overgangsrecht te bevatten, is de overweging die dan wordt gedaan in de rechtspraak. Dit overgangsrecht strekt tot bescherming van een op grond van het oude planologische regime bestaande situatie die afwijkt van de nieuwe bestemmingsplanregels. Dat die situatie niet past binnen het nieuwe bestemmingsplan, betekent dat wordt beoogd om aan deze situatie een einde te maken binnen de planperiode. Die situatie mag dan voorlopig blijven bestaan. De bescherming van een overgangsregeling reikt echter minder ver dan de mogelijkheden die een positieve bestemming geeft. Op grond van vaste rechtspraak dient bij indirecte planschade het overgangsrecht niet te worden betrokken. Volgens de Afdeling zijn de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan van een andere orde dan de planregels over de met het plan aan de gronden toegekende bestemmingen. Om die reden dienen naar oordeel van de Afdeling mogelijkheden ingevolge overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan buiten beschouwing te worden gelaten. 7 De vraag of overgangsrecht ook bij directe planschade dient te worden betrokken is in ontwikkeling in de rechtspraak.
Op 18 maart 2020 overwoog de Afdeling dat als hoofdregel de mogelijkheden op grond van de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan buiten beschouwing dienen te worden gelaten. Deze overweging geldt ongeacht of verzocht wordt om een tegemoetkoming in indirecte of directe planschade, aldus de Afdeling. 8 In die zaak betoogde het college dat de schade voor de naar natuur bestemde agrarische gronden werd beperkt door het feit dat de agrarische activiteiten onder het overgangsrecht mochten worden voortgezet. Ondanks dat de door het college geschetste situatie feitelijk juist is (en waarschijnlijk de schade feitelijk beperkt is) is de Afdeling van oordeel dat de fictieve situatie als uitgangspunt dient te worden gehanteerd dat met de bestemmingswijziging de oude activiteiten niet meer zijn toegestaan. Het bovenstaande is recent door de Afdeling bevestigd in de uitspraak van 20 juli 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:2090). Voor de volledigheid wordt verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 27 november 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3980) waarin is overwogen dat schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak naar zijn aard niet kan worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht.
De omstandigheid dat bestaande activiteiten van een aanvrager worden beschermd op grond van het overgangsrecht van het bestemmingsplan, impliceert niet dat een planologische verslechtering die tot waardevermindering van een onroerende zaak leidt niet aan de orde kan zijn.
7 8
Zie bijvoorbeeld ABRS 9 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3387. ABRS 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 11.
Bij het voorgaande merken wij op dat de besproken rechtspraak van toepassing is bij de waardedaling van de onroerende zaak (vermogensschade). In geval van inkomensschade dient echter wel rekening te worden gehouden met voortgezet gebruik of voortgezette exploitatie op grond van de overgangsbepalingen. 9 Concluderend, op basis van het bovenstaande, neemt Gloudemans het overgangsrecht niet mee in onderhavige analyse, voor wat betreft vermogensschade.
9
ABRS 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:856.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
3.
SCHADEBEOORDELING DIRECTE SCHADE
3.1.
Eigenaar / huurder
Blad 12.
De schade die voor vergoeding in aanmerking komt, is op grond van artikel 6.1 van de Wro schade in de vorm van inkomensderving of een vermindering van de waarde van de onroerende zaak.
3.1.1.
Eigenaar
Een eigenaar kan rechtstreeks in zijn belang worden getroffen door een waardedaling van de onroerende zaak ten gevolge van een planologische verandering. Het is mogelijk dat de eigenaar van het object tevens exploitant is van het daarin gevestigde bedrijf. In dat geval ontstaat er voor de eigenaar geen inkomensschade, omdat de eigenaar de exploitatie onder het overgangsrecht kan blijven voortzetten.
3.1.2.
Huurder
Een huurder heeft geen rechtstreeks belang bij een besluit omtrent planschade indien er sprake is van vermogensschade. Planschade in de vorm van inkomensschade of omzetschade zou wel kunnen bestaan bij een huurder. Alleen een eigenaar kan rechtstreeks in zijn belang worden getroffen door een waardedaling van de onroerende zaak ten gevolge van een planologische verandering in de omgeving. Vergelijk voor deze overwegingen de uitspraak van de Afdeling van 23 november 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BU5429). Gelet op het bovenstaande overweegt Gloudemans dat voor de huurder enkel planschade in de vorm van inkomensschade aan de orde kan zijn. Gloudemans is van mening dat de voorgenomen planologische mutatie niet leidt tot planschade voor de huurders van de objecten. Huurders zonder detailhandelsbedrijf kunnen in de nieuwe situatie hun onderneming conform de geldende regels blijven uitvoeren. Ook huurders met een detailhandelsbedrijf kunnen hun huidige exploitatie onder het overgangsrecht blijven voortzetten. Hierdoor is ook bij deze huurders geen sprake van inkomensschade.
3.2.
Highest and best use
Een onroerende zaak ontleent in sommige gevallen zijn hoogste waarde aan het huidige gebruik of vergelijkbaar gebruik, omdat de bestaande opstallen hierop zijn toegesneden. Het gegeven dat de planologische situatie meer ruimte biedt, heeft in een dergelijk geval geen of minder gevolgen voor de (huur)waarde van het object. Over het algemeen geldt dat de waarde te koppelen is aan de potentiële aanwendingsmogelijkheden en hieraan te verbinden kring van koopgegadigden. Neemt deze kring van koopgegadigden af, dan is het aannemelijk te stellen dat inherent hieraan de waarde afneemt. Bij afnemende gebruiksmogelijkheden kan blijken dat de onroerende zaak nog steeds courant is, maar dit betekent niet automatisch dat de waarde niet is gedaald. Bij de planologische vergelijking dient dan ook volgens de Afdeling (ABRS 11 april 2012, nr 201010569/1/A2, ABRS 25 mei 2015, nr. 201507102/1/A2 en ABRS 8 maart 2017, nr. 201600456/1/A2) naast een kwantitatieve vergelijking ook een kwalitatieve vergelijking te worden gemaakt, omdat niet alle gebruiksmogelijkheden even zwaar wegen. Indien de vervallen gebruiksmogelijkheden de meeste relevante mogelijkheden betreffen, waaraan de onroerende zaak de hoogste waarde ontleent, kan de planologische wijziging ook in dat opzicht van invloed zijn op de ontstane planschade.
Ook de feitelijke situatie van de omgeving dient daarbij volgens de Afdeling nadrukkelijk in acht te worden genomen. Vergelijk hiervoor de uitspraak van de Afdeling van 11 april 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BQ1568). De kans op en de hoogte van de waardedaling zal naar verwachting groter zijn, naarmate een herontwikkeling meer in de rede ligt.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
3.3.
Blad 13.
Peildatum
De peildatum is de datum die relevant is voor het beoordelen van de waardevermindering. De peildatum voor het ontstaan van eventueel vergoedbare schade wordt gesteld op de datum waarop het schadeveroorzakende besluit in werking treedt. Aangezien ten tijde van onderhavige schaderisicoanalyse de planologische wijziging nog niet in werking is getreden, wordt als peildatum aangehouden de datum van het advies.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
4.
Blad 14.
DIRECTE SCHADE SCENARIO 1
Het eerste scenario ziet op het wijzigen van de geldende functie supermarkt/detailhandel naar de functie perifere detailhandel en bedrijfstypen categorie 1 en 2. Het geldende bestemmingsplan (tijdelijk omgevingsplan) is Buitengebied 2008, met de volgende regels: a. de bestemming is bedrijf (met koppelteken); b. staat van bedrijven is: detailhandel + ondergeschikte horeca; c. oppervlakte bedrijfsgebouwen 3.351 m² toegestaan; d. 1 bedrijfswoning toegestaan; e. een deel van de locatie behelst de bestemming verkeer – met aanduiding parkeerplaats. Onder de definitie detailhandel wordt volgens het bestemmingsplan Buitengebied 2008 verstaan: "het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ter verkoop, verkopen, verhuren en/of afleveren van goederen aan de uiteindelijke verbruiker en/of gebruiker". Onder de functie detailhandel wordt op het internet verstaan: het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument. Het is een sector die bestaat uit verschillende branches (zoals de levensmiddelenbranche, de modebranche, de woonbranche enz.). Gloudemans neemt als uitgangspunt, op basis van de informatie van de opdrachtgever, en voorgaande definities dat ook een supermarkt mogelijk is onder de vigerende functie. Onder perifere detailhandel verstaat de opdrachtgever (mail van d.d.
11-07-2024) het volgende: detailhandel volgens een formule die vanwege de aard en of omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling zoals: a. de verkoop van auto’s boten caravans; b. tuininrichtingsartikelen; c. bouwmaterialen (bouwmarkten en/of grove bouwmaterialen); d. keukens en sanitair; e. woninginrichtingsartikelen, waaronder meubelen. Voor de bedrijfstypen categorie 1 en 2 merkt de opdrachtgever het volgende op: bedrijfstypen categorie 1 en 2, conform de staat van bedrijven van het bestemmingsplan Buitengebied 2008 (Baarle-Nassau) zijn de bedrijfstypen opgenomen in een apart document. Enkele type bedrijven die de gemeente niet wenselijk acht en niet mogelijk wil maken, zijn doorgehaald in het rood in dit document. Gloudemans gaat er vanuit dat opdrachtgever genoegzaam bekend is met c.q. beschikt over dit document. Opdrachtgever stelt verder dat andere bedrijfstypen die qua aard en omvang vergelijkbaar zijn met de genoemde bedrijven in de staat van bedrijfsactiviteiten ook eventueel mogelijk zijn. Hieronder valt bijvoorbeeld ook statische opslag en caravanstalling. Buitenopslag is te allen tijde uitgesloten.
4.2.
Grens 32 te Baarle-Nassau
In deze paragraaf wil Gloudemans opdrachtgever aan de hand van referenties een indruk geven over de huurwaarde die hier specifiek in een prijs per vierkante meter zijn weergegeven. Gloudemans heeft zich in de onderhavige situatie beperkt tot kantoren, bedrijfshallen en winkelruimtes. Een fragment van enkele referentietransacties is hieronder opgenomen zodat een beeld kan worden verkregen van de ter plaatse te vergelijken waarde.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 15.
10
11
10 11
€ 2.083 per maand is 25.000 per jaar per 195 m² is huurprijs € 128 p m² pj. € 1.975 per maand is 23.700 per jaar per 250 m² is de huurprijs € 94,80 p m² pj.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
4.3.
Blad 16.
Afweging nadeel
Gloudemans overweegt dat een aantal gebruiksmogelijkheden komt te vervallen. De waardedaling wordt fictief ingeschat aan de hand van een geschatte huurwaardedaling. Gedachte daarbij is de overweging dat een groep koop/huurgegadigden vermindert. Van een absolute waarde is geen sprake. Bekend bij supermarktbestemmingen is het fenomeen “sleutelgeld”. Hieronder is de waardedaling cijfermatig inzichtelijk gemaakt, dit omdat vanuit de praktijk vaak de wens wordt uitgesproken dat de ingeschatte fictieve waardedaling cijfermatig wordt onderbouwd. Gloudemans ziet in de schadepraktijk dat in adviezen het nadeel op deze wijze wordt ingeschat. Fictie van onderstaande daling is dat er sprake is van verhuurbare vierkante meters. Zowel in de oude als in de nieuwe situatie zouden daartoe kosten gemaakt moeten worden. Daling Huurprijs
-
daling 20 euro per m² (2000) daling 10 euro per m² (914)
oppervlakte bvo (conform bestemmingsplan)
2.914 m²
Bruto aanvangsrendement (BAR)
10%
Marktfactor
10
Daling
Schatting € 500.000
Gelet op de onzekerheden met betrekking tot het bepalen van de directe planschade is de geschatte waardedaling een gemiddelde. Nogmaals benadrukt Gloudemans dat sprake is van een schatting. Van een taxatie (NRVT) marktwaarde is geen sprake.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
5.
Blad 17.
DIRECTE SCHADE SCENARIO 2
Het tweede scenario ziet op het wijzigen van de geldende functie supermarkt/detailhandel (zoals besproken in het vorige hoofdstuk) naar de functie wonen.
5.1.
Referentietransacties
Een fragment van enkele referentietransacties is hieronder opgenomen zodat een beeld kan worden verkregen van de ter plaatse te vergelijken waarde.
Daarnaast is er ook gezocht naar bouwkavels. Zo staan er ruimte voor ruimte kavels te koop voor 266 euro per m² kavel. De kavel is gelegen aan de Engelbrecht I laan te Baarle-Nassau en betreft 1.200 m² grond voor de prijs van € 320.000,00 v.o.n. per kavel. 12 Ook op Funda staan bouwkavels te koop. Voor een kavel (kavel 2) aan de Generaal Maczeklaan – Alphenseweg in Baarle-Nassau wordt € 383.700,00 gevraagd voor een perceel van 1.050 m². 13 Dit is 365 euro per m² kavel. In dezelfde advertentie wordt kavel 1 voor eveneens 365 euro per m² kavel verkocht en kavel 3 voor 369 euro per m² kavel. Op Funda staan nog drie andere advertenties voor bouwkavels in Baarle-Nassau. 14 Dit betreft een kavel aan de Turnhoutseweg 21 b van 1.300 m² voor € 225.000,00 (173 euro per m² kavel) 15 en twee kavels aan de Smederijstraat, beiden 300 euro per m² kavel. 16 12
https://www.verschelvandun.nl/uploads/assortiment/product/pdf/brochure%20RVR%20Baarle-Nassau.pdf https://www.funda.nl/detail/koop/baarle-nassau/bouwgrond-generaal-maczeklaan-alphenseweg-k2/89862954/ 14 Op de dag van het onderzoek d.d. 19-8-2024. 15 https://www.funda.nl/detail/koop/baarle-nassau/bouwgrond-turnhoutseweg-21-b/42805118/ 16 https://www.funda.nl/detail/koop/baarle-nassau/bouwgrond-smederijstraat/42012273/ en https://www.funda.nl/detail/koop/baarle13
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 18.
Gloudemans wijst er in het geval van bouwkavels op, dat er nog veel kosten bijkomen. Denk hierbij aan de sloopkosten, aanpassingskosten, notariskosten (kadastrale kosten), kosten voor huisaansluitingen voor energie, water, riolering, glasvezel etc. Vastgesteld kan worden dat deze kavelprijzen van toepassing zijn op juridische en technische bouwrijpe grond. In de gebiedsontwikkeling wordt bij de schatting van de werkelijke waarde of inbrengwaarde rekening gehouden met een zogenoemde complexprijs, ook wel ruwe bouwgrondprijs genoemd. Kort samengevat, wordt daarbij residueel berekend, opbrengsten minus kosten. Op basis van de door de opdrachtgever aangeleverde kavelschets schat Gloudemans het aantal uitgeefbare vierkante meters hoog in en schat Gloudemans de kosten (voor infrastructuur en andere voorzieningen) laag in. Zonder hieraan een berekening ten grondslag te leggen, schat Gloudemans een ruwe bouwgrondprijs in van circa 50-75 euro per vierkante meter. Dit afgezet tegen de gebruikswaarde/verkeerswaarde van de huidige bebouwing, overweegt Gloudemans dat er van een nadeel geen sprake is.
nassau/bouwgrond-smederijstraat/42983536/
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
6.
Blad 19.
TOEREKENING DIRECTE SCHADE
De getaxeerde tegemoetkoming (planschade) komt niet in alle gevallen voor vergoeding in aanmerking. Er kunnen omstandigheden zijn die zonder verder onderzoek naar de aard en de omvang van de schade tot de conclusie leiden dat de schade redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de eigenaar/gebruiker behoort te blijven. Die omstandigheden kunnen gelegen zijn in de voorzienbaarheid (normaal maatschappelijk risico en/of risicoaanvaarding).
6.1.
Maatschappelijk risico
Bij directe schade geldt dat er in de wet geen wettelijk forfait is opgenomen. De Afdeling geeft wel aan dat er rekening moet worden gehouden met het normaal maatschappelijk risico ex artikel 6.2 lid 1 Wro. Over de invulling van het normaal maatschappelijk risico is echter nog weinig rechtspraak. Een voorbeeld is bekend waarbij de adviseur en de gemeente aansluiting hebben gezocht bij de voor indirecte schade genoemde 2% van de waarde van de onroerende zaak (ABRS 1 april 2015, zaaknummer 201405151, HardinxveldGiessendam). Verder blijkt uit de rechtspraak dat een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak als betrekkelijk hoog wordt aangemerkt, mede gelet op de omstandigheid dat de wetgever voor directe planschade geen forfaitaire drempel heeft gesteld (ABRS 17 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1293). Het staat in een formele planschadeprocedure ter beoordeling van de adviseur en de gemeente hoe het normaal maatschappelijk risico wordt beoordeeld. In een meest nadelig scenario zou kunnen worden besloten dat de directe schade naar analogie van het onteigeningsrecht volledig (zonder drempel en/of korting) moet worden vergoed. In het werkveld ziet Gloudemans verschillende adviezen de revue passeren variërend van 0% drempel/korting tot 50% korting op het schadebedrag.
Vanwege het robuuste karakter van de schade en de inschatting van het meest nadelig scenario is in de onderhavige planschaderisicoanalyse geen korting of drempel gehanteerd.
6.2.
Actieve - en passieve risicoaanvaarding
Of sprake is van actieve risicoaanvaarding moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van het object voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om al dan niet bewust rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Hierbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Het is hierbij niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Opdrachtgever heeft gevraagd meer inzicht te geven op de vraag of er sprake kan zijn van voorzienbaarheid meer in het bijzonder of de schade actief bij aankoop en/of investering actief dan wel passief is aanvaard. De rechtspraak op deze onderdelen wordt hieronder eerst inzichtelijk gemaakt waardoor een toepassing op het geval plaatsvindt. Actieve risicoaanvaarding: De voorzienbaarheid van een planologische wijziging dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.
Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 20.
(uitspraak van 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:757). Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard (uitspraak van 13 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW8135). De voorzienbaarheid dient te worden vastgesteld op het moment van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, en dus niet op het moment van levering (uitspraak van 18 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1179. Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen (uitspraak van 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3715). Bij het bepalen van de voorzienbaarheid van de schade komt geen betekenis toe aan de grootte van de ten tijde van de beslissing tot investering bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan (uitspraak van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1049).
Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden (uitspraak van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:763). Actieve risicoaanvaarding mag niet worden tegengeworpen bij rechtsopvolging onder algemene titel of daarmee gelijk te stellen wijzen van verkrijging (uitspraak van 10 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX9702). Passieve risicoaanvaarding: Voor de beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen passief heeft aanvaard, is van belang of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging reeds enige tijd zichtbaar waren (uitspraak van 28 augustus 2013, ECLI:NL:RVS:2013:923).
Voor de bevestigende beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden van zijn onroerende zaak zouden vervallen passief heeft aanvaard, is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft (uitspraak van 28 augustus 2013, ECLI:NL:RVS:2013:923). Indien wordt geoordeeld dat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was, dient vervolgens de vraag beantwoord te worden of onder het oude planologische regime concrete pogingen tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn ondernomen (uitspraak van 21 augustus 2013, ECLI:NL:RVS:2013:811).
Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd (uitspraak van 12 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2567). In geval van vervallen bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging in vorenbedoelde zin in het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan (uitspraak van 12 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2567). Indien de vervallen bouwmogelijkheden ruimer waren dan de mogelijkheden die in het ingediende bouwplan zijn benut, wordt het vervallen van de ruimere bouwmogelijkheden geacht passief te zijn aanvaard (uitspraak van 19 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4184).
Van een redelijk denkende en handelende eigenaar kan niet worden verwacht een bouwplan op te stellen en in te dienen, wetende dat een besluit op een aanvraag om bouwvergunning moet worden aangehouden en dat er een grote kans bestaat op voortzetting van de voorbereidingsbescherming (uitspraak van 2 december 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BK5083).
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 21.
Toepassing op het geval Op dit moment zijn de volgende gegevens bekend die volgens opdrachtgever wellicht in de risicoanalyse benoemd kunnen worden: Op 23 maart 2016 is besloten om een voorbereidingsbesluit voor de locatie Grens 32 (markthal) te Baarle-Nassau vast te stellen. Op 31 maart 2016 is dit besluit bekend gemaakt; Het perceel met (tegenwoordig) het perceelnummer 646 is in 2024 door Gerla Vastgoed B.V. aangekocht. Ook het perceel 571 is in dat jaar aan Gerla geleverd; Het perceel met (tegenwoordig) het perceelnummer 646 kent een bouwverbod, wel is het uitstallen van goederen toegestaan; Buiten het voorbereidingsbesluit (dat ziet op beperking gebruiksmogelijkheden en niets zegt over bouwmogelijkheden) zijn er geen tekenen geweest dat omwonenden rekening konden houden met gewijzigde planologische omstandigheden. Een fragment van het voorbereidingsbesluit is hieronder opgenomen.
Een fragment van de twee belangijkste betrokken percelen nummers 571 en 646 is hieronder opgenomen.
Volgens informatie aangedragen door opdrachtgever zijn er op 1 mei 2024 en 3 mei 2023 koopovereenkomsten gesloten naar verwachting tussen partijen Markthal B.V. en Gerla Vastgoed. De overdracht heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. De totale koopprijs van het verkochte bedraagt een miljoen tweehonderdvijftigduizend euro (€ 1.250.000,00).
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 22.
Partijen zijn de volgende splitsing van de koopprijs overeengekomen: - een koopprijs van tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00) voor de aan verkopende partij I toebehorende percelen genummerd 646 en 647; - een koopprijs van een miljoen vijftigduizend euro (€ 1.050.000,00) voor het aan verkopende partij II toebehorende perceel genummerd 571. De betrokken partijen zijn geweest: a. De Markthal Baarle Nassau B.V. (in volmacht van dhr. Van Dijk, wonende Grens 30a én mevr. van Dijk, wonende Grens 34, Naar b. Gerla Vastgoed B.V., Westpoint 190, 5038 KG Tilburg, KVK: 73097535. Voorgaande leveringen (volgens akte): • Perceel 571: 11-08-1976 (Markthal B.V.) • Perceel 646 en 647: 07-06-1995 (dhr van Dijk en mevr. Braankers, vermoedelijk ouders van).
Verkopende partij heeft blijkens een met kopende partij aangegane koopovereenkomst, getekend op een en drie mei tweeduizend drieëntwintig, aan kopende partij verkocht en levert op grond daarvan aan kopende partij, die blijkens voormelde overeenkomst van verkopende partij heeft gekocht en hierbij aanvaardt: (het recht van eigendom van) het perceel grond met winkel/bedrijfsruimte met bedrijfswoning en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als Grens 32, te 5111 EB Baarle-Nassau, kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau, sectie I, nummers 571, 646 en 647, met een gezamenlijke kadastrale oppervlakte van zevenentwintigduizend negenhonderdzestig vierkante meter. Hieronder zijn fragmenten van de kadastrale uittreksels opgenomen.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 23.
Conclusie actieve risicoaanvaarding Uitgangspunt is dat de in deze analyse geschatte directe schade zal ontstaan per peildatum voor de huidige eigenaar Gerla Vastgoed B.V. Op grond van hetgeen is geanalyseerd kan genoegzaam worden vastgesteld maar nadrukkelijk onder voorbehoud dat Gerla Vastgoed B.V. bij aankoop in mei 2024 deze schade (bewust of onbewust) actief heeft aanvaard. Uit het voorbereidingsbesluit van maart 2016 blijkt concreet en duidelijk dat de gemeente ter plaatse geen supermarkt wil hebben. Aangenomen wordt dat dit voornemen niet naderhand is “doorbroken” in de zin dat er vanuit de zijde van de gemeente andere (beleids)documenten of uitingen zijn geweest waaruit zou blijken dat een supermarkt wel tot de mogelijkheden zou behoren. Voor de peildatum van de voorzienbaarheid kan maart 2016 als uitgangspunt worden genomen. Van actieve risicoaanvaarding lijkt sprake omdat Gerla Vastgoed B.V. in mei 2023, zo wordt aangenomen, onder bijzondere titel de percelen met opstallen heeft gekocht. Uitgangspunt is dat er sprake is geweest van een koop onder bijzondere titel en geen koop onder algemene titel of daarmee gelijk te stellen aankoop. Dit zou kunnen in het geval er een zogenaamde “geruisloze overgang” heeft plaatsgevonden. Uit de stukken is dat niet op te maken.
6.3.
Passieve risicoaanvaarding
In het onderhavige geval speelt de vraag of er in het onderhavige geval sprake zou kunnen zijn van passieve risicoaanvaarding (ook wel verwijtbaar stilzetten genoemd). In dat geval zou de bestemmingswijziging vervallen (gebruiksmogelijkheid voor supermarkt) en de daardoor ontstane directe schade voor eigen rekening en risico komen van de eigenaar. Van belang is of de eigenaar heeft stilgezeten nadat hij of zij kon weten dat de gebruiksmogelijkheid (supermarkt) kwam te vervallen. De eigenaar heeft een schets ingediend. Gloudemans kan zich voorstellen dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wellicht verlangt dat een vergunning moet zijn ingediend en dat er anders sprake is van “verwijtbaar stilzitten”. Van belang is ook dat de rechtspraak aangeeft dat van een eigenaar niet kan worden verlangd dat deze alle gebruiksmogelijkheden ineens benut. In dit geval is er een periode geweest dat de gebruiksmogelijkheid gewijzigd kon worden. Gedoeld wordt hier op de zogenoemde benuttingstermijn. Het leerstuk van de passieve risicoaanvaarding laat ook zien althans de rechtspraak dat er voldoende benuttingstermijn moet zijn geweest. Dit houdt in dat in dit geval de periode tussen het voorontwerpbestemmingsplan en het voorbereidingsbesluit voldoende lang moet zijn geweest. In de rechtspraak is de zogenaamde benuttingstermijn meerdere malen aan de orde gekomen.
Bij uitspraak van 2 december 2009 heeft de Afdeling overwogen dat 3,5 maand tussen de eerste zichtbare voortekenen en de terinzagelegging van het voorbereidingsbesluit, waardoor de behandeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning in beginsel moet worden aangehouden, te kort is. 17 Voor wat betreft een periode van 18 maanden heeft de Afdeling geoordeeld dat deze periode ruimschoots voldoende is om concrete pogingen te doen. 18 In een uitspraak van 25 mei 2016 heeft de Afdeling overwogen dat een termijn van 28 weken voldoende was om een bouwplan voor te bereiden en in te dienen. 19 De rechtspraak is casuïstisch en ziet vooral op de termijn die benodigd is om de concrete bouwpoging te ondernemen. Er is daarom geen eenduidig antwoord te geven op de vraag wanneer er sprake is van een voldoende benuttingstermijn. In het onderhavige geval betreft de benuttingstermijn 18 maanden. Gloudemans overweegt dat dit in beginsel een termijn is die lang genoeg is om het gebruik te veranderen. Vast staat dat in het voorbereidingsbesluit, dat vanaf 21 december 2023 ter inzage heeft gelegen, de voorgenomen plannen van de gemeente zijn vastgelegd. De kennisgeving van het voorbereidingsbesluit is gedaan in het gemeenteblad en op officielebekendmakingen.nl. Omdat ten tijde van het ter inzage leggen van het voorbereidingsbesluit een aanhoudingsplicht geldt, eindigt daar de benuttingstermijn.
17
ABRS 2 december 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BK5083. ABRS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. 19 ABRS 25 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1395. 18
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 24.
Gloudemans overweegt dat het in het onderhavige geval verdedigbaar is om te stellen dat de nieuwe eigenaar niet verwijtbaar heeft stilgezeten. Geen concrete pogingen zijn gedaan in de vorm van het indienen van een vergunning om alsnog de gebruiksmogelijkheid van een supermarkt te verzilveren. Gesteld kan worden dat de nieuwe eigenaar hiertoe vanwege de plicht tot aanhouding onvoldoende benuttingstermijn heeft gehad.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
7.
INDIRECTE SCHADE
7.1.
Omschrijving project en locatie
Blad 25.
Het voorgenomen project omvat de functiewijziging van de markthal aan de Grens 32 te Baarle-Nassau. De te ontwikkelen locatie is gelegen in het buitengebied van de gemeente Baarle-Nassau en wordt omsloten door de grens tussen Nederland en België in het noorden, de Bredaseweg en de Grensweg in het oosten, de Grensweg in het zuiden en het Bels Lijntje in het westen. De locatie behelst de percelen kadastraal bekend gemeente Baarle-Nassau, sectie I nummers 571, 646 en 647. Hieronder is een luchtfoto opgenomen, waarbij het plangebied (indicatief) rood is omlijnd.
Luchtfoto (bron: google maps)
7.2.
Omschrijving van de beoordeelde onroerende zaken
Gloudemans heeft het onderzoek beperkt tot de volgende omliggende objecten: • • •
Grensweg 2 tot en met 26 (15 woningen, even); Grens 34 tot en met 42 (7 woningen, even); Grens 30 tot en met 32a (5 woningen, even).
Op de volgende pagina is een uitsnede opgenomen, waarop de omliggende schadegevoelige objecten in het blauw zijn weergegeven.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
Blad 26.
Schadegevoelige objecten (bron: NVM)
7.3.
Bedrijven
De objecten aan de Grensweg 28, 30 en 32 zijn bedrijfsobjecten. Bedrijven zijn voor wat betreft hun waarde, anders dan woningen, vooral afhankelijk van de ligging, zichtbaarheid en bereikbaarheid. Gloudemans heeft vastgesteld dat de omliggende bedrijfsobjecten niet worden beperkt in zichtbaarheid en bereikbaarheid. Voor deze omliggende bedrijfsobjecten is van een nadeel dan ook geen sprake.
7.4.
Bedrijfswoning / burgerwoning
De hierna te bespreken ruimtelijke en functionele gevolgen hebben niet voor elke schadegevoelige onroerende zaak eenzelfde gevolg. Ten aanzien van een bedrijfswoning kan worden gesteld dat veranderingen in de omgeving zich minder snel laten vertalen in een concrete waardevermindering van het object. Het gegeven dat nabij de bedrijfswoning een bedrijf geëxploiteerd kan worden, bepaalt in de regel in overwegende mate de waarde. Bij een burgerwoning staan immers het wonen en het genot daarvan voorop, terwijl bij een bedrijfswoning het woongenot ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand behoort (Champignonbedrijf Grubbenvorst) 20. Dit betekent overigens niet dat het woongenot bij een bedrijfswoning niet onbelangrijk is, maar volgens de Afdeling wel ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand behoort.
20
ABRS 27 februari 1997, ECLI:NL:RVS:1997:AS5449.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
7.5.
Blad 27.
Eigenaar / huurder
Planschade (vermogensschade) onder het huidige stelsel kan niet tijdelijk van aard zijn (vergelijk voor deze overweging de uitspraak van de Afdeling van 23 oktober 2013 21). Een huurder (bewoner van de woning) heeft geen rechtstreeks belang bij een besluit omtrent planschade indien er vermogensschade is. Planschade in de vorm van inkomensschade of omzetschade zou kunnen bestaan bij een huurder. Alleen een eigenaar kan rechtstreeks in zijn belang worden getroffen door een waardedaling van de onroerende zaak ten gevolge van een verandering in de omgeving. Vergelijk voor deze overweging de uitspraak van de Afdeling van 23 november 2011 22.
21 22
ABRS 23 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1621. ABRS 23 november 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU5429.
www.gloudemans.nl
2821.6-D1d1/rv/a
ABG Gemeenten |nadeelcompensatierisicoanalyse Grens 32 te Baarle-Nassau
8.
VERGELIJKING INDIRECTE SCHADE
8.1.
Algemeen kader beoordeling indirecte schade
Blad 28.
Artikel 15.3 Omgevingswet bepaalt dat de schade bij indirecte planschade wordt geschat aan de hand van een vergelijking van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor en na het tijdstip van het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning. In de memorie van toelichting 23 is door de wetgever toegelicht dat de waardevermindering van een onroerende zaak wordt vastgesteld aan de hand van de feitelijke situatie voor en na de schadeoorzaak. 24 Bij de vergelijking van de feitelijke situatie komt daarnaast alleen de schade in aanmerking die redelijkerwijs kan worden toegerekend aan de schadeoorzaak. Voorts gaat het alleen om de schade die naar objectieve maatstaven kan worden toegerekend aan de toestemming van de overheid die als schadeoorzaak geldt. Naast de permanente schade als gevolg van de gewijzigde fysieke leefomgeving, kan de tijdelijke uitvoeringschade als gevolg van de feitelijke uitvoering van de activiteit voor vergoeding in aanmerking komen, zoals bouwwerkzaamheden.
8.2.
Waarom vergelijking
Artikel 15.3 Omgevingswet bepaalt dat de schade bij indirecte planschade wordt geschat aan de hand van een vergelijking van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor en na het tijdstip van het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning. In de memorie van toelichting 25 is door de wetgever toegelicht dat de waardevermindering van een onroerende zaak wordt vastgesteld aan de hand van de feitelijke situatie voor en na de schadeoorzaak. 26 Bij de vergelijking van de feitelijke situatie komt daarnaast alleen de schade in aanmerking die redelijkerwijs kan worden toegerekend aan de schadeoorzaak. Voorts gaat het alleen om de schade die naar objectieve maatstaven kan worden toegerekend aan de toestemming van de overheid die als schadeoorzaak geldt. Naast de permanente schade als gevolg van de gewijzigde fysieke leefomgeving, kan de tijdelijke uitvoeringschade als gevolg van de feitelijke uitvoering van de activiteit voor vergoeding in aanmerking komen, zoals bouwwerkzaamheden.
8.3.
Handelingen t.b.v. ontvankelijke aanvraag
Onderscheid kan worden gemaakt tussen de navolgende drie besluiten of activiteiten die schade tot gevolg kunnen hebben: omgevingsvergunning: activiteiten met meldings- of informatieplicht: vergunningsvrije activiteit.
23
Kamerstuk 34 986, nr. 3 (memorie van toelichting). In de memorie van toelichting is alleen een uitzondering gemaakt voor legaliserende omgevingsvergunningen. In dat geval dient bij de bepaling van de schade te worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de peildatum zou hebben als niet illegaal zou zijn gehandeld. 25 Kamerstuk 34 986, nr. 3 (memorie van toelichting). 26 In de memorie van toelichting is alleen een uitzondering gemaakt voor legaliserende omgevingsvergunningen. In dat geval dient bij de bepaling van de schade te worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de peildatum zou hebben als niet illegaal zou zijn gehandeld. 24