Bijlage 2 - Toelichting TAM-IMRO

Motivering wijzigen omgevingsplan (TAM-IMRO)

Oordeelsestraat 66, 66a en 68 te BaarleNassau

Colofon

Projectlocatie:

Oordeelsestraat 66, 66a en 68, 5111 PL te Baarle-Nassau

Datum:

27-06-2025 / gewijzigd 24-11-2025

Opgesteld door:

Van Dun Advies BV Raadhuisstraat 32 5126CJ Gilze T. 013 519 94 58 Postel 8 5711ET Someren T. 0493 745 015 Heijtmorgen 10 5375AN Reek T. 0486 450 160 E. info@vandunadvies.nl I. www.vandunadvies.nl

Kenmerk:

TvW/93023.017

Pagina 2 van 61

Inhoudsopgave 1. Inleiding ........................................................................................................... 5 1.1.

Inleiding & aanduiding projectgebied................................................................ 5

1.2.

Wijzigen van het omgevingsplan ...................................................................... 5

1.3.

Leeswijzer ...................................................................................................... 6

2. Huidige en toekomstige situatie ...................................................................... 7 2.1.

Huidige situatie – ruimtelijk en functioneel ........................................................ 7

2.2.

Toekomstige situatie ....................................................................................... 7

2.3.

Participatie ..................................................................................................... 9

2.3.1. 2.3.2. 2.3.3.

Omgevingstafel ....................................................................................... 9 Bestuurlijk overleg ................................................................................... 9 Participatie omgeving ............................................................................... 9

3. Visie en beleid op locatie ................................................................................ 11 3.1.

Provinciaal beleid ........................................................................................... 11

3.1.1. 3.1.2. 3.2.

Omgevingsvisie Noord-Brabant ................................................................ 11 Omgevingsverordening Noord-Brabant ..................................................... 11

Gemeentelijk beleid ....................................................................................... 15

3.2.1. 3.2.2. 3.2.3.

Omgevingsvisie gemeente Baarle-Nassau ................................................. 15 Woonvisie 2018-2023.............................................................................. 16 Sloopkwaliteitsregeling Buitengebied ........................................................ 16

4. Toetsing aan het omgevingsplan ................................................................... 19 4.1.1. 4.1.2.

Toetsing artikel 34, lid 1, sub c vormverandering bouwvlak ........................ 19 Toetsing artikel 34, lid 1, sub h bestemmingswijziging naar wonen ............. 21

5. Aspecten fysieke leefomgeving en milieu ...................................................... 24 5.1.

M.e.r.-beoordeling ......................................................................................... 24

5.2.

Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................. 24

5.3.

Verkeersgeneratie, - afwikkeling & parkeren .................................................... 25

5.3.1. 5.3.2. 5.4.

Verkeer.................................................................................................. 25 Parkeren ................................................................................................ 25

Natuur .......................................................................................................... 25

5.4.1. 5.4.2.

Gebiedsbescherming ............................................................................... 26 Soortenbescherming ............................................................................... 27

5.5.

Activiteiten en milieuzonering ......................................................................... 28

5.6.

Luchtkwaliteit ................................................................................................ 30

5.6.1. 5.6.2.

Toetsing normen luchtkwaliteit ................................................................ 30 Woon- en leefklimaat .............................................................................. 31

5.7.

Geluid ........................................................................................................... 33

5.8.

Geur ............................................................................................................. 34

Pagina 3 van 61

5.8.1. 5.8.2. 5.9.

Omgevingsveiligheid ...................................................................................... 37

5.9.1. 5.9.2. 5.10.

Belemmering bedrijvigheid ...................................................................... 34 Woon- en leefklimaat .............................................................................. 35 Beleid .................................................................................................... 37 Toetsing aan beleid ................................................................................ 39

Archeologie, cultuurhistorie en landschap ........................................................ 40

5.10.1. 5.10.2.

Archeologie ............................................................................................ 40 Cultuurhistorie en landschap .................................................................... 42

5.11.

Bodem .......................................................................................................... 46

5.12.

Weging van waterbelang ................................................................................ 47

5.12.1. Waterrelevant beleid ............................................................................... 47 5.12.1.1. Provinciaal beleid ................................................................................ 47 5.12.1.2. Beleid Waterschap Brabantse Delta ...................................................... 48 5.12.1.3. Gemeentelijk waterbeleid..................................................................... 49 5.12.2. Bestaande waterhuishoudkundige situatie................................................. 49 5.12.3. Beoogde waterhuishoudkundige situatie ................................................... 50 5.13.

Technische infrastructuur ............................................................................... 50

5.13.1. 5.13.2. 5.13.3.

Ondergrondse leidingen .......................................................................... 50 Hoogspanningslijnen ............................................................................... 50 Radarverstoringsgebied ........................................................................... 51

5.14.

Lichthinder .................................................................................................... 51

5.15.

Trillingen....................................................................................................... 52

5.16.

Ontplofbare oorlogsresten .............................................................................. 53

5.17.

Gezondheid ................................................................................................... 54

5.17.1. 5.17.2. 5.17.3. 5.17.4.

Endotoxinen en volksgezondheid ............................................................. 54 Geitenhouderijen .................................................................................... 55 Spuitzones ............................................................................................. 56 Conclusie ............................................................................................... 57

6. Financiële haalbaarheid ................................................................................. 58 7. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties .......................................... 59 8. Bijlagen .......................................................................................................... 60

Pagina 4 van 61

1. Inleiding

In dit hoofdstuk komen de inleiding, de aanleiding voor het opstellen van een Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit en de procedure aan bod. Daarnaast is in dit hoofdstuk een leeswijzer opgenomen. 1.1. Inleiding & aanduiding projectgebied Initiatiefnemer exploiteert aan de Oordeelsestraat 66a en 68 te Baarle-Nassau een agrarisch bedrijf in de vorm van een pluimveehouderij. Op deze locatie worden in totaal 39.990 leghennen gehouden. De overheid heeft inmiddels de subsidieregeling Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderijlocaties (LBVregeling) opengesteld voor veehouders die hun bedrijf willen beëindigen. Deze regeling is gericht op het reduceren van de stikstofuitstoot vanuit de veehouderijsector, ten behoeve van het herstel van stikstofgevoelige natuur. Gelet op de onzekere wet- en regelgeving voor veehouderijen heeft initiatiefnemer besloten deel te nemen aan de LBV-regeling. Bij deelname aan deze regeling dient het planologisch onmogelijk te worden gemaakt om op de locatie bedrijfsmatig landbouwhuisdieren te houden. Bebouwing die in gebruik is (of was) voor het houden van dieren en die wordt aangemeld voor de LBV-regeling, moet worden gesloopt. Andere bebouwing mag behouden blijven. In de toekomstige situatie zal het pluimveebedrijf worden gesaneerd.

Beide bedrijfswoningen op de locatie zullen worden herbestemd tot burgerwoningen met bijbehorende bijgebouwen. De agrarische bestemming wordt omgezet naar een woonbestemming, waarbij het bouwvlak wordt teruggebracht tot een passende omvang die past bij de functie ‘wonen’. Middels deze wijziging wordt burgerbewoning planologisch mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt in deze procedure ook de locatie aan de Oordeelsestraat 66 meegenomen. Dit betreft een agrarische locatie waar kleinschalige akkerbouw plaatsvindt. Dit akkerbouwbedrijf maakt feitelijk en bedrijfsmatig onderdeel uit van de locaties Oordeelsestraat 66a en 68, maar beschikt planologisch over een eigen bestemming en bouwvlak. De aanduiding ‘intensieve veehouderij’ zal worden verwijderd waardoor uitvoering van een veehouderij op locatie niet meer mogelijk is. Het akkerbouwbedrijf zal blijven bestaan, waarbij het bestaande bouwvlak in vorm wordt aangepast. Een voormalig bedrijfsgebouw van het pluimveebedrijf, dat momenteel dienstdoet als loods, zal hierbij worden betrokken. In de toekomstige situatie zal dit gebouw als loods in gebruik worden genomen ten behoeve van het akkerbouwbedrijf. 1.2. Wijzigen van het omgevingsplan Voor het gewenste initiatief wordt een wijziging van het Omgevingsplan voorbereid.

Een wijziging van het Omgevingsplan wordt voorbereid op het moment dat bijvoorbeeld gelijktijdig met het initiatief een aanpassing van de regels nodig is voor de verkleining van bouw- of gebruiksregels. Dit kan namelijk niet met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). Het wijzigen van het Omgevingsplan valt onder de werking van artikel 16.30, lid 1 van de Omgevingswet. Dit betekent dat de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is. Dit houdt in dat het ontwerpomgevingsplan gedurende 6 weken voor iedereen ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode van 6 weken kan een ieder zienswijzen kenbaar maken. Nadat het ontwerpomgevingsplan ter inzage heeft gelegen, moet de gemeente beslissen over de vaststelling van het omgevingsplan. Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen. Het plan heeft van 16 december 2025 tot en met 26 januari 2026 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen binnen gekomen op het ontwerpplan. Nadat het omgevingsplan is vastgesteld, wordt het opnieuw 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze 6 weken kan een ieder die tijdig een zienswijze kenbaar heeft gemaakt bij het ontwerp en belanghebbenden beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Pagina 5 van 61

Als er geen beroep wordt ingesteld, dan is het omgevingsplan daags na afloop van de beroepsperiode onherroepelijk. Zodra het omgevingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde omgevingsvergunningen voor het beoogde initiatief worden aangevraagd. 1.3. Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing is in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding van de omgevingsplanactiviteit is beschreven. Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Vervolgens wordt de functionele ontwikkeling, ruimtelijke uitstraling en inpassing van de toekomstige situatie beschreven. Tot slot wordt ingegaan op de resultaten van de omgevingstafel, het vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 3 wordt het geldende beleid uiteengezet waarbij gemotiveerd wordt op welke wijze de ontwikkeling past binnen de geldende kaders en visie/doelen voor het gebied. Daarna wordt in hoofdstuk 4 het voorgenomen plan getoetst aan het geldende omgevingsplan en worden de strijdigheden met het omgevingsplan in beeld gebracht. In hoofdstuk 5 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. Hiermee wordt de evenwichtige toedeling van functies aan locaties getoetst.

Hoofdstuk 6 bevat de financiële haalbaarheid van het initiatief waarna in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de planologische afweging van het initiatief.

Pagina 6 van 61

2. Huidige en toekomstige situatie

In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen de projectlocatie. 2.1. Huidige situatie – ruimtelijk en functioneel De locaties aan de Oordeelsestraat 66, 66a en 68 te Baarle-Nassau zijn gelegen in het buitengebied. De bebouwde kom van Baarle-Nassau bevindt zich op een afstand van circa 700 meter ten westen van het plangebied. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van meerdere agrarische bedrijven, gecombineerd met enkele burgerwoningen. De locatie waar de pluimveehouderij is gevestigd, staat kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau, sectie R, nummers 187 en 188. Het agrarisch perceel aan de Oordeelsestraat 66 te Baarle-Nassau, waarop het akkerbouwbedrijf is gevestigd, staat kadastraal bekend onder gemeente Baarle-Nassau, sectie R, nummers 741, 953 en 1010.

Afbeelding 1: Planlocatie in de omgeving, Oordeelsestraat 66a en 68 (pluimveebedrijf) rood omkaderd, Oordeelsestraat 66 (akkerbouwbedrijf) geel omkaderd.

Zoals aangegeven vormen de locaties Oordeelsestraat 66a en 68 gezamenlijk één planologisch geheel waarop een pluimveebedrijf is gevestigd. Het meest zuidelijk gelegen, langgerekte gebouw betreft de pluimveestal, waarin in totaal 39.900 leghennen worden gehouden. Ten oosten van deze pluimveestal bevindt zich een loods waarin materieel en materiaal ten behoeve van het pluimveebedrijf worden opgeslagen. Ten noorden van de pluimveestal staat een bedrijfsgebouw met daarin een werktuigenberging, werkplaats en opslagruimte. De gebouwen direct achter de bedrijfswoningen op de nummers 66a en 68 zijn in gebruik als bijgebouwen behorende bij de betreffende woningen. De locatie aan de Oordeelsestraat 66 betreft een kleinschalig akkerbouwbedrijf met meerdere bedrijfsgebouwen, waaronder schuren en loodsen. Deze worden gebruikt voor de opslag van machines, materieel en goederen. Bedrijfstechnisch maakt deze locatie onderdeel uit van het naastgelegen pluimveebedrijf, maar planologisch gezien staat zij daar los van. 2.2. Toekomstige situatie De eigenaar van het pluimveebedrijf, gelegen aan de Oordeelsestraat 66a en 68, neemt deel aan de LBV-regeling. In het kader van deze deelname dient een nieuwe functie aan deze locatie te worden toegewezen.

Als onderdeel van de LBV-regeling moet het namelijk planologisch onmogelijk worden gemaakt om ter plaatse nog bedrijfsmatig landbouwhuisdieren te houden. Om dit te realiseren wordt de agrarische bestemming gewijzigd naar een woonbestemming, waarbij de bedrijfswoningen worden omgezet naar burgerwoningen. Voor de toekomstige burgerwoning aan de Oordeelsestraat 66a geldt

Pagina 7 van 61

dat in de toekomst maximaal 400 m2 aan bijgebouwen blijft behouden. Voor de toekomstige burgerwoning aan de Oordeelsestraat 68 geldt dat hier maximaal 200 m2 aan bijgebouwen behouden zal blijven. Middels deze planologische procedure wordt burgerbewoning planologisch mogelijk gemaakt. De aanwezige pluimveestal zal in zijn geheel worden gesaneerd als onderdeel van de LBVregeling. Een oppervlakte van 200m2 aan bijgebouwen bij herbestemming van agrarisch naar wonen is standaard toegestaan. Dit wordt bij Oordeelsestraat 68 toegepast. Het gemeentelijk beleid biedt via de sloopkwaliteitsregeling de mogelijkheid om 400 m2 aan bijgebouwen toe te staan. Hiervoor dient wel noodzaak aangetoond te worden. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.3. De agrarische functie aan de Oordeelsestraat 66 blijft behouden. Het aanwezige kleinschalige akkerbouwbedrijf zal blijven voortbestaan. Wel zal het bouwvlak van dit bedrijf in vorm worden aangepast, waarbij een veehouderij niet langer is toegestaan. In onderstaande afbeelding zijn de toekomstige bestemmingsvlakken weergegeven.

Afbeelding 2: Beoogde situaties, Beoogd bouwvlak Oordeelsestraat 66 weergegeven in het groen, Oordeelsestraat 66a weergegeven in geel, Oordeelsestraat 68 weergegeven in blauw.

Pagina 8 van 61

Zoals weergegeven in afbeelding 2, valt de pluimveestal buiten de beoogde situatie. Deze stal zal volledig worden gesloopt en het bouwvlak ter plaatse zal worden verwijderd. Dit geldt ook voor het naastgelegen bijgebouw. Onderstaand is een uitsnede van de beoogde situatie weergeven.

Afbeelding 3: Beoogde situatie

2.3. Participatie Voorafgaand aan het indienen van onderhavige ruimtelijke onderbouwing is overleg gevoerd met de gemeente Baarle-Nassau. Onderhavig initiatief is in eerste instantie beknopt beschreven waarna de gemeente een positief standpunt heeft ingenomen op onderhavige ontwikkeling. Het participatietraject is vervolgens verder behandeld met meerdere belanghebbenden aan de omgevingstafel.

2.3.1. Omgevingstafel

Voor onderhavig initiatief heeft overleg plaatsgevonden met de gemeente. Uit het overleg is naar voren gekomen dat het initiatief voorstelbaar is, mits er ter plaatse van de toekomstige woonbestemmingen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

2.3.2. Bestuurlijk overleg

Er is overleg gevoerd over de beoogde ontwikkeling met de gebruikelijke overlegpartners, Waterschap Brabantse Delta, provincie Noord-Brabant en de Veiligheidsregio. Het plan is door de overlegpartners beoordeeld waarna opmerkingen zijn gemaakt. Daar waar nodig is het plan aangepast op de opmerkingen.

2.3.3. Participatie omgeving

In de Omgevingswet is opgenomen dat participatie een belangrijk onderdeel is van projecten in de fysieke woon- en leefomgeving. De gemeente Baarle-Nassau vindt het belangrijk dat inwoners optimaal betrokken worden bij plannen en projecten. Het is namelijk de taak van de gemeente om bij initiatieven te beoordelen hoe de omgeving is betrokken. Door participatie wordt ervoor gezorgd dat alle belangen, meningen, kennis en creativiteit direct op tafel komen. Door bezwaren, maar juist ook goede ideeën

Pagina 9 van 61

met elkaar te bespreken, kan het initiatief beter worden gemaakt en is er meer kans op betrokkenheid. In de bijlage is de omgevingsdialoog toegevoegd. Hierin zijn de reacties van omwonenden weergeven.

Pagina 10 van 61

3. Visie en beleid op locatie

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het initiatief toegelicht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Het initiatief wordt getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Gezien het initiatief dusdanig klein van aard is dat het geen invloed heeft op nationaal beleid, wordt dit beleidskader niet beschreven. 3.1. Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.1.1. Omgevingsvisie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘omgevingskwaliteit’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is: ‘Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is: ‘Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.’ Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten zoals een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Het initiatief voldoet aan het tussendoel voor 2030 omdat een milieubelastende activiteit in de vorm van een pluimveehouderij wordt gesaneerd. Door de sanering zal het algehele woon- en leefklimaat in de omgeving worden verbeterd. In combinatie met een zorgvuldige landschappelijke inpassing wordt in totaliteit een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgevingskwaliteit.

3.1.2. Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Omgevingsverordening (Ov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen.

Pagina 11 van 61

De Ov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Ov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een omgevingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveaus zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waarin de projectlocatie ligt. In dit geval ligt de projectlocatie in de werkingsgebieden ‘Beperking grootschalige logistiek’, ‘Landelijk gebied’ en ‘Stalderingsgebied’ zie afbeelding 4.

Afbeelding 4: Uitsnede omgevingsverordening Noord-Brabant, locatie met rood kader weergegeven.

De voorwaarden waar aan getoetst dient te worden, staan beschreven in artikel 5.77 Wonen. Dit omdat de voormalige bedrijfswoningen aan de Oordeelsestraat 66a en 68 worden omgezet naar een burgerwoning. Voor het bedrijf dat blijft bestaan aan de Oordeelsestraat 66 te Baarle-Nassau geldt dat hier sprake zal zijn van een ontwikkeling, waarbij het bouwvlak van vorm wordt veranderd. Voor deze ontwikkeling dient te worden getoetst aan artikel 5.73 Overig-agrarisch bedrijf. De regels met betrekking tot ‘Stalderingsgebied’ en ‘Beperking grootschalige techniek’ zijn niet van toepassing, omdat er geen sprake is van een veehouderij of een logistiek bedrijf in de beoogde situatie. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 5.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: ▪ zorgvuldig ruimtegebruik; ▪ toepassing van de lagenbenadering; ▪ meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Ov nader uitgewerkt in de artikel 5.8 t/m 5.10. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 5.11). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht.

Pagina 12 van 61

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag ligt binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 5.129g, onder 2 van het Bkl (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Het initiatief betreft de sanering van een pluimveehouderij, waarbij de bestaande bedrijfswoningen worden omgezet naar burgerwoningen. De agrarische bestemming ter plaatse van deze woningen zal worden gewijzigd naar ‘Wonen’. De pluimveestal en het naastgelegen bedrijfsgebouw zal worden gesloopt en het agrarisch bouwvlak zal grotendeels worden verwijderd. Het bouwvlak van het agrarisch bedrijf aan de Oordeelsestraat 66 zal van vorm veranderen waarbij het totale bouwvlak zelfs verkleind. Per saldo vindt er dus een afname plaats van het bestaande ruimtebeslag. Door gebruik te maken van bestaande bebouwing en het bouwvlak zorgvuldig van vorm te wijzigen, wordt een efficiënt en toekomstbestendig agrarisch bedrijf gerealiseerd. Geconcludeerd kan worden dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.

Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: ▪ de ondergrond ▪ de netwerklaag ▪ de bovenste laag Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 5 van deze motivering. Meerwaardecreatie (artikel 5.10) Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken.

Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In dit omgevingsplan wordt meerwaarde gecreëerd door de herontwikkeling van de planlocatie te combineren met een goede landschappelijke inpassing. De pluimveehouderij zal in zijn geheel worden gesaneerd waardoor de emissies ter plaatse verdwijnen. Dit komt ten goede aan het leefmilieu in de omgeving. Kwaliteitsverbetering (artikel 5.11) Een omgevingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of

Pagina 13 van 61

aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het omgevingsplan. Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Voor de gemeente Baarle-Nassau is het afsprakenkader van regio West-Brabant van toepassing. In dit afsprakenkader is vastgelegd dat het herbestemmen van een agrarisch bedrijf naar wonen valt onder een categorie 2-ontwikkeling boven de 1.500m2. Deze grens wordt overschreden. Het van vorm veranderen van een agrarisch bouwvlak wordt als een categorie 1-ontwikkeling beschouwd. Voor ontwikkelingen die onder categorie 1 vallen, geldt dat deze een zodanig beperkte impact op het landschap hebben dat geen aanvullende kwaliteitsverbetering noodzakelijk is. Voor ontwikkelingen die in categorie 2 vallen geldt dat een landschappelijke inpassing noodzakelijk is. Met de beoogde ontwikkeling is invulling gegeven aan een zorgvuldige landschappelijke inpassing van de planlocatie. Om deze reden wordt voldaan aan het afsprakenkader en artikel 5.11 van de OV. Overig-agrarisch bedrijf (artikel 5.73)

Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied kan binnen een bestaand bouwperceel voorzien in de ontwikkeling van een overig-agrarisch bedrijf of uitbreiding van een overig-agrarisch bedrijf, tot een omvang van ten hoogste 1,5 hectare bouwperceel. Aan de Oordeelsestraat 66 te Baarle-Nassau is in de huidige situatie een kleinschalig akkerbouwbedrijf gevestigd. Het voornemen is om het bouwvlak van vorm te veranderen/te verkleinen. Het bouwvlak in de beoogde situatie bedraagt 6.280m2. De bestaande bebouwing is dermate ver weg van de rest dat het in gebruik nemen van deze gebouwen niet wenselijk is vanuit ruimtelijk oogpunt. In de beoogde situatie wordt de aanduiding intensieve veehouderij verwijderd waardoor er in de beoogde situatie geen veehouderij meer uitgevoerd kan worden. De beoogde bedrijfsvoering bestaat uit een kleinschalig akkerbouwbedrijf. Wonen (artikel 5.77) Met betrekking tot de herontwikkeling van de bedrijfswoningen aan de Oordeelsestraat 66a en 68 naar een woonfunctie, wordt hierna getoetst aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 5.77 van de Omgevingsverordening.

Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied: a. bepaalt dat een toename van het aantal woningen is verboden;

Binnen het plangebied zijn in totaal 3 bedrijfswoningen aanwezig. Deze blijven in de toekomstige situatie behouden. Echter zullen de bedrijfswoningen van Oordeelsestraat 66a en 68 worden omgeschakeld naar burgerwoningen. De bedrijfswoning van de Oordeelsestraat 66 blijft behouden als onderdeel van een kleinschalig akkerbouwbedrijf. Er zal hierdoor geen sprake zijn van een toename van het aantal woningen.

b. bepaalt dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet

voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten;

Zelfstandige bewoning van (bedrijfs-)gebouwen, recreatiewoningen en ander niet voor bewoning bestemde gebouwen zal worden uitgesloten en is tevens niet van toepassing voor dit plan. c.

Kan een andere gebruiksactiviteit dan wonen toestaan bij een woning als: 1. Dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, als bedoeld in artikel 5.12; 2. Dit past binnen de voorwaarden die voor de gebruiksactiviteit zijn opgenomen in dit hoofdstuk; en 3. Bij het toelaten van een bouwactiviteit, elders een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen, feitelijk en juridisch, is gesloopt. Niet van toepassing op dit plan.

Pagina 14 van 61

Lid 2 In afwijking van het eerste lid, onder a, is een toename van het aantal burgerwoningen mogelijk als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied, bedoeld in Artikel 5.12, en in de volgende gevallen: a. de woningen worden gerealiseerd met toepassing van Artikel 5.14 of Afdeling 5.5; Er worden geen nieuwe woningen gerealiseerd. Er zal geen sprake zijn van een toename in het aantal woningen.

b. het de omzetting van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning betreft en is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; en De ontwikkeling leidt niet tot splitsing in meerdere woonfuncties.

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Overtollige bebouwing binnen het plangebied wordt gesloopt. Voor de locatie aan de Oordeelsestraat 66a geldt dat in totaal maximaal 400 m2 aan bijgebouwen behouden blijft. Voor de Oordeelsestraat 68 geldt dat maximaal 200 m2 aan bijgebouwen behouden zal blijven. Hierdoor zal geen sprake zijn van overtollige bebouwing. Het geheel zal als voorwaardelijke verplichting in de regels/voorschrift in de omgevingsvergunning worden opgenomen.

Conclusie In deze paragraaf is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels zoals gesteld in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Zoals blijkt uit deze toelichting kan worden voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de beoogde ontwikkeling. 3.2. Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke Omgevingsvisie gemeente Baarle-Nassau, de Woonvisie 2018-2023 en de Sloopkwaliteitsregeling Buitengebied.

3.2.1. Omgevingsvisie gemeente Baarle-Nassau

De gemeente Baarle-Nassau zet met de ‘omgevingsvisie gemeente Baarle-Nassau’ (gepubliceerd op 1507-2025) een belangrijke stap in de ontwikkeling van haar omgeving. De ruimtelijke kwaliteit van de fysieke leefomgeving voor de lange termijn is met de omgevingsvisie vastgelegd. Deze visie, die vooruitkijkt tot 2040 en soms zelfs tot 2050, schetst een samenhangend beeld waarin beleidsvelden als klimaat, wonen, infrastructuur en natuur samenkomen. Het biedt richting aan inwoners, ondernemers en andere betrokkenen om toekomstige uitdagingen tijdig aan te pakken. In een wereld waar ruimtelijke druk toeneemt en duurzaamheid een centrale rol speelt, streeft Baarle-Nassau naar een leefbare, bruisende en inclusieve gemeente die haar unieke identiteit behoudt en versterkt. Het dorp Baarle-Nassau met daaromheen de ring van oude bouwlanden (akkers) en de voormalige kampontginningen die zijn uitgegroeid tot de buurtschappen en linten. Ondanks de toename van bebouwing als gevolg van de groei van het dorp zijn de akkercomplexen nog steeds herkenbaar in het landschap. Vooral de openheid van de akkers tussen de Oordeelsestraat en Nijhoven is bijzonder. Hier is de projectlocatie tussen gelegen. Door de groei van het dorp raken de akkers steeds verder bebouwd, waardoor ze hun grote maat en weidsheid verliezen.

De planmatige uitbreiding van de dorpsrand heeft hier invloed op, waardoor de van oudsher aanwezige innige relatie tussen dorp en omgeving verandert in een harde scheiding. Door verstening van het gebied zal het karakter van de buurtschappen veranderen. Bovendien zorgen nieuwe functies in vrijkomende agrarische bebouwing voor verandering van de buurtschappen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet onder meer in het wijzigen van de vorm van het bestaande bouwvlak. Het bouwvlak wordt verkleind en de ruimte achter het bouwvlak (vanaf de weg gezien) komt vrij voor het open akkerlandschap. De stallen worden gesloopt en het voormalig bedrijfsgebouw van

Pagina 15 van 61

de gesaneerde pluimveehouderij wordt verplaatst richting de overige bebouwing en betrokken bij het bestaande kleinschalige akkerbouwbedrijf. De omgevingsvisie stelt dat nieuwe functies en ontwikkelingen bij voorkeur binnen bestaande bebouwing moeten plaatsvinden en het de voorkeur heeft om bebouwing geconcentreerd te realiseren. De ontwikkeling van het akkerbouwbedrijf past daarmee binnen de visie, doordat het gebruikmaakt van bestaande gebouwen en bouwvlakken hergebruikt worden. Ook de beoogde functiewijziging waarbij de pluimveehouderij wordt gesaneerd ten behoeve van twee woonbestemmingen sluit aan bij de visie van de gemeente. Enerzijds worden hiermee de milieu- en gezondheidsrisico’s verminderd en anderzijds wordt, conform de visie, medewerking verleend aan functiewijzigingen bij beëindiging van agrarische activiteiten. Gelet op het bovenstaande past de beoogde ontwikkeling binnen de uitgangspunten van de omgevingsvisie van de gemeente BaarleNassau.

3.2.2. Woonvisie 2018-2023

Op 19 september 2018 is door de gemeenteraad van Baarle-Nassau de Woonvisie ‘Baarle BRUIST, in Baarle kom je thuis’ 2018-2023 vastgesteld. In deze Woonvisie wordt de balans gezocht tussen demografische ontwikkelingen in combinatie met de ontwikkelingen in de woningvoorraad. Onderstaande ambities zijn opgenomen in de Woonvisie en van belang op het initiatief: • Volgens de cijfers van de provincie leidt de toenemende huishoudensomvang tot een extra woningbehoefte van plus 85 tot plus 155 woningen in de gemeente Baarle-Nassau, met als gros in de periode tot 2023. In de laatste jaren heeft Baarle-Nassau een inhaalslag gemaakt in de vraag naar woningen, desondanks blijft er een aanhoudende vraag naar nieuwbouwwoningen. • Gemeente Baarle-Nassau zal zich inspannen om ruimere bouwmogelijkheden te krijgen, dan op basis van eerdere regionale afspraken over aantallen mogelijk was. Het toevoegen van kwaliteit boven kwantiteit staat voorop, de gemeente zal een continue bouwstroom passend bij de behoefte plannen en uitvoeren. Wat betreft kleinschalige toevoegingen moet dit mogelijk blijven, dit vraagt echter wel maatwerk. • Kleinschalige innovatieve initiatieven worden toegejuicht. Uitgangspunt is het oplossen van lokale knelpunten en dat het initiatief komt vanuit initiatiefnemers met lokale binding. Er blijft ruimte voor zelfbouwkavels.

Deze kleinschalige initiatieven worden waar mogelijk gefaciliteerd, op voorwaarde dat het initiatief ligt bij de bewoners zelf. In de beoogde situatie zal de huidige pluimveehouderij worden gesaneerd, waardoor er geen sprake meer is van agrarische activiteiten. Derhalve vindt een functiewijziging plaats, waarbij de (voormalige) agrarische bedrijfswoningen worden omgezet naar burgerwoningen. Voor de locatie Oordeelsestraat 66a zal hierbij 400 m² aan bijgebouwen bij de woning behouden blijven. Voor de locatie Oordeelsestraat 68 betreft dit maximaal 200 m². Gezien het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het initiatief aansluit bij de ambities zoals verwoord in de Woonvisie 2018–2023.

3.2.3. Sloopkwaliteitsregeling Buitengebied

In februari 2021 is de sloopkwaliteitsregeling buitengebied van de gemeente Baarle-Nassau vastgesteld. In artikel 1.6 van dit beleid staat benoemt voor wie deze sloopkwaliteitsregling is bedoeld. ‘Hoewel de

sloopkwaliteitsregeling in eerste instantie ingegeven is vanuit de vab-aanpak is deze regeling niet bedoeld voor alleen (toekomstige) vab-eigenaren. In principe is fase 1 van de sloopkwaliteitsregeling bedoeld voor iedereen die meer vierkante meters aan bijgebouwen wil bij hun (bedrijfs)woning, dan dat het geldende bestemmingsplan rechtstreeks toestaat. Tevens is deze regeling gericht op (gestopte) boeren die de kosten voor gesloopte meters (in het kader van een herbestemming), terug wil verdienen.’

In de ‘sloopkwaliteitsregeling buitengebied’ worden twee varianten genoemd. Enerzijds kunnen vierkante meters aan bijgebouwen worden ‘gekocht’ via de sloopbank, anderzijds kan op de eigen locatie extra oppervlakte aan bijgebouwen worden gerealiseerd door daar voldoende te slopen. Voor het slopen en hergebruiken van ‘eigen’ meters geldt een ratofactor van 2 waarbij voor elke te behouden of extra vierkante meter, twee vierkante meter moet worden gesloopt.

Pagina 16 van 61

Aan de Oordeelsestraat 68 blijft het bestaande bijgebouw van 172 m² en de aangebouwde bijgebouwen van gezamenlijk 28m2 behouden. Dit betreft exact 200m2 aan bijgebouwen. Aangezien binnen de regeling standaard 200 m² aan bijgebouwen per woning is toegestaan, valt dit binnen de toegestane basis en is geen aanvullende sloop vereist. Voor de locatie Oordeelsestraat 66a geldt dat in de toekomstige situatie 400 m² aan bijgebouwen bij de burgerwoning behouden zal blijven. Hierbij is het noodzakelijk dat de sloop van de betreffende bebouwing niet al op een andere wijze verzekerd is. De dierenverblijven op locatie moeten al gesloopt worden in het kader van de LBV-regeling. Dit geldt niet voor het voorste en achterste gedeelte van het bijgebouw bij de woning aan de Ordeelsestraat 66a. Ook voor de te slopen loods aan de achterzijde van het huidige agrarische functievlak is geen verplichting tot sloop. Dit betreft geen dierenverblijf en is daarom niet verplicht om te slopen in het kader van de LBV. Er is 200m2 aan bijgebouwen toegestaan voor de Oordeelsestraat 66a. Er resteert 400m2 aan bijgebouwen. Dit betekent dat er voor 200m2 aanvullend gesloopt moet worden. De ratofactor hiervoor is 2. Dit betekent dat er minimaal (200m2 x rato 2 =) 400m2 gesloopt moet worden. Er wordt 597m2 aan bebouwing gesloopt waarvan de sloop niet al op andere wijze verzekerd is.

Dit voldoende om op eigen locatie 400 m² aan bijgebouwen te behouden, conform de regeling. Op onderstaande afbeelding is duidelijk te zien welke bebouwing gesloopt wordt, welke bebouwing behouden blijft en hoeveel vierkante meters dit bedraagt.

Afbeelding 5: Te slopen en resterende bebouwing woonfuncties

Pagina 17 van 61

Voor de benodigde vierkante meters dient wel een noodzaak aangetoond te worden. De initiatiefnemer maakt gebruik van de bestaande bijgebouwen op het perceel voor de opslag en hobbymatige handel in auto’s. Het gaat hierbij om het stallen van een handelsvoorraad voertuigen en de bijbehorende materialen volledig inpandig. Op het perceel zijn doorgaans meerdere voertuigen aanwezig die tijdelijk worden opgeslagen in afwachting van verkoop. De activiteiten zijn kleinschalig en hobbymatig van aard. De behoefte aan minimaal 400 m² aan bijgebouwen volgt uit de noodzaak om deze voertuigen ordelijk, veilig en geheel binnen te kunnen plaatsen, inclusief voldoende ruimte voor het verplaatsen, in- en uitrijden en visueel controleren van de voertuigen. Dit is van belang vanuit het oogpunt van veiligheid, bescherming tegen weersinvloeden en diefstalgevoeligheid, maar ook voor het behoud van een verzorgd erfbeeld. Buitenopslag van voertuigen of onderdelen zou leiden tot een rommelig aanzicht en daarmee afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit van het perceel en de directe omgeving. Daarbij is buitenopslag uitgesloten in de regels. Een kleiner oppervlak zou ertoe leiden dat voertuigen noodgedwongen buiten gestald moeten worden of dat de gebruiksruimte binnen onevenredig wordt beperkt.

Pagina 18 van 61

4. Toetsing aan het omgevingsplan

Het omgevingsplan van de gemeente Baarle-Nassau bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen en de bruidsschat. In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan dit omgevingsplan en worden de strijdigheden beschreven. Conform het bestemmingsplan ‘Buitengebied – partiële herziening 1994’ van de gemeente BaarleNassau, aldus vastgesteld op 26 januari 1995 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 19 september 1995 en de ‘Paraplubeheersverordening Baarle-Nassau 2023’ zoals vastgesteld op 1 november 2023, heeft de planlocatie aan de Oordeelsestraat 66, 66a en 68 de volgende bestemmingen en aanduidingen toegekend gekregen, zie afbeelding 6; - Agrarisch gebied; - Landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde; - Bouwvlak; - Archeologie 2; - Archeologie 3.

Afbeelding 6: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied – partiële herziening 1994’, plangebied met rood omkaderd

De beoogde ontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk binnen het huidige omgevingsplan. Binnen de regels van het geldende bestemmingsplan is echter wél voorzien in een wijzigingsbevoegdheid om het agrarisch bouwvlak van vorm te wijzigen (zie artikel 34, lid 1, sub c). Ook voor de omzetting van agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, te vinden in artikel 34, lid 1, sub h. In de onderstaande sub-paragraven wordt getoetst aan beide wijzigingsbevoegdheden. Daarmee wordt aangetoond dat de volledige ontwikkeling planologisch aanvaardbaar is.

4.1.1. Toetsing artikel 34, lid 1, sub c vormverandering bouwvlak c. Een vergroting, vormverandering of verwijdering van een bouwvlak, met inachtneming van het navolgende; 1. De vergroting is noodzakelijk in verband met voorgenomen uitbreiding van het binnen het betreffende bouwvlak gelegen agrarisch bedrijf;

Het bouwvlak wordt niet vergroot er vindt uitsluitend een vormverandering plaats, waarbij de totale oppervlakte verkleind.

2. Ingeval van verwijdering is het agrarisch bedrijf binnen het betreffende bouwvlak blijvend aan de agrarische bedrijfsvoering onttrokken, vanwege het ontbreken van een aanvaardbare continuïteit van het agrarisch bedrijf, en is of wordt tot amovering van de bedrijfsgebouwen overgegaan;

Er zal geen sprake zijn van verwijdering van het agrarisch bouwvlak.

Pagina 19 van 61

3. Indien het betreft de vergroting of vormverandering van een bouwvlak, is dit alleen toelaatbaar als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan; a. Ingeval het bouwvlak gelegen is binnen een andere gebiedsaanduiding dan A(pr), is de vergroting of vormverandering ter plaatse noodzakelijk uit het oogpunt van doelmatige bedrijfsvoering en/of -ontwikkeling van het agrarisch bedrijf, mede gelet op de continuïteit van het (gezins)bedrijf;

De locatie aan de Oordeelsestraat 66, waar de vormverandering van het bouwvlak wordt toegepast, is gelegen binnen de gebiedsaanduiding Agrarisch met landschappelijke waarden A(lk), en dus buiten de aanduiding A(pr). In dit geval wordt het bestaande kleinschalige akkerbouwbedrijf op deze locatie voortgezet. Voor een doelmatige voortzetting van de bedrijfsvoering is het noodzakelijk dat gebruik kan worden gemaakt van beoogde bijgebouwen. Gezien de ligging van de bestaande loods achterop het perceel, op grote afstand van de overige bebouwing van de Oordeelsestraat 66 is het niet wenselijk om dit gebouw in gebruik te nemen voor de agrarische bedrijfsvoering. Om deze reden wordt een nieuw bedrijfsgebouw opgericht. Deze is noodzakelijk om een reële agrarische bedrijfsvoering te kunnen exploiteren. De loods wordt gebruikt voor opslag van materieel en machines die uit het gesaneerde pluimveebedrijf afkomstig zijn. De opslagcapaciteit binnen het huidige bouwvlak is hiervoor ontoereikend. Ook is de beoogde ligging ruimtelijk gezien aanvaardbaar vanwege de clustering van de gebouwen. Met deze aanpassing wordt de doelmatigheid en continuïteit van het agrarisch gezinsbedrijf geborgd, zonder uitbreiding van het bouwvlakoppervlak. Er is dus sprake van een verantwoorde vormverandering, passend binnen de voorwaarden van deze wijzigingsbevoegdheid.

b. Ingeval van de gebiedsaanduiding A(kr) vindt er geen onevenredige schade plaats aan de functie van het gebied als overgangszone;

De onderhavige planlocatie, specifiek de Oordeelsestraat 66 waar de vormverandering van het bouwvlak plaatsvindt, is niet gelegen binnen de aanduiding A(kr), maar binnen de aanduiding A(lk). Derhalve is deze voorwaarde niet van toepassing.

c. Ingeval van de overige gebiedsaanduidingen vindt geen onevenredige schade plaats aan de natuur-, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden en vindt een goede landschappelijke inpassing plaats;

De voorgenomen vormverandering van het bouwvlak betreft een interne verschuiving zonder vergroting van de oppervlakte. Daarbij wordt er meer bebouwing gesloopt dan gerealiseerd. De locatie wordt landschappelijk ingepast en maakt onderdeel uit van het erfbeeld. Het bebouwingsbeeld blijft grotendeels ongewijzigd los van de sloop van de achterliggende gebouwen die het open landschap beperken. Er wordt geclusterd bij de overige bebouwing een nieuw bedrijfsgebouw gerealiseerd. Daarmee is de impact op de ruimtelijke kwaliteit, het landschap en eventuele cultuurhistorische waarden als zeer beperkt aan te merken.

Hoewel op dit moment nog geen afzonderlijk landschappelijk inpassingsplan is opgesteld, kan op basis van de huidige situatie worden geconcludeerd dat een goede landschappelijke inpassing realisatietechnisch en planologisch haalbaar is. Het bestaande erf wordt immers in stand gehouden, de gebouwen behouden hun huidige positie en inpassing in het omringende landschap, en de openheid en verkavelingsstructuur blijven behouden.

4. Het oppervlak van een bouwvlak bedraagt na vergroting ten hoogste 1,5ha., danwel voorzover binnen het bouwvlak een glastuinbouwbedrijf is gelegen ten hoogste 2 ha.;

Het bouwvlak wordt niet vergroot; er vindt uitsluitend een vormverandering plaats, waarbij de oppervlakte kleiner wordt.

5. Ingeval van verandering wordt het bepaalde oppervlak na verandering niet groter en de breedte van het bouwvlak, gemeten evenwijdig met de as van de weg wordt gebouwd, niet kleiner dan 60 m. tenzij de breedte voor de vormverandering minder dan 60 m. bedraagt, in welk geval de breedte niet mag worden verkleind.

Pagina 20 van 61

De beoogde wijziging betreft uitsluitend een vormverandering van het bestaande bouwvlak, zonder dat sprake is van enige vergroting van het totale oppervlak. De totale oppervlakte van het bouwvlak zal verkleinen ten opzichte van het bestaande bouwvlak, waarmee aan het eerste deel van de voorwaarde wordt voldaan. Het huidige bouwvlak bedraagt in de huidige situatie qua breedte, reeds minder dan 60 meter. Deze breedte wordt in de nieuwe situatie niet verder verkleind. De vormverandering vindt plaats binnen de bestaande maatvoering en respecteert de minimale breedte-eis zoals gesteld in de planregels. Daarmee wordt voldaan aan de gestelde randvoorwaarde dat bij een bestaande breedte kleiner dan 60 meter, deze minimaal gehandhaafd dient te blijven.

6. Vooraf wordt terzake het bepaalde onder 3., en wel uitsluitend in geval van vergroting binnen de gebiedsaanduidingen A(lk), A(lk+h), A(lk+ks) en A(nr), het advies ingewonnen van de directeur; De planlocatie aan de Oordeelsestraat 66 is gelegen binnen de gebiedsaanduiding A(lk) (Agrarisch – landschappelijke waarden). In de onderhavige ontwikkeling is echter geen sprake van een vergroting van het bouwvlak, maar uitsluitend van een vormverandering, waarbij de totale oppervlakte van het bouwvlak verkleind wordt. Aangezien het genoemde artikel enkel van toepassing is bij een vergroting van het bouwvlak binnen de genoemde gebiedsaanduidingen, is deze voorwaarde niet van toepassing.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de beoogde vormverandering van het bouwvlak aan de Oordeelsestraat 66 voldoet aan alle in artikel 34 lid 1 sub c van het bestemmingsplan gestelde voorwaarden. Er is geen sprake van vergroting van het bouwvlak, de vormverandering is noodzakelijk voor een doelmatige voortzetting van het kleinschalig akkerbouwbedrijf, en er wordt grotendeels gebruikgemaakt van bestaande bebouwing. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van natuur-, landschappelijke of cultuurhistorische waarden en vindt plaats binnen de ruimtelijke, beleidsmatige en planologische kaders. De wijziging is daarmee ruimtelijk aanvaardbaar en juridisch-planologisch uitvoerbaar.

4.1.2. Toetsing artikel 34, lid 1, sub h bestemmingswijziging naar wonen h. het geheel of gedeeltelijk wijzigen van een agrarisch bouwvlak, in de bestemming “Woondoeleinden” ten behoeve van de gehele of gedeeltelijke herbouw of verbouw van de daarin gelegen agrarische bedrijfswoning(en) en eventueel bedrijfsgedeelten, voor woondoeleinden die geen verband houden met enige tak van agrarische bedrijfsvoering, met in achtneming van het navolgende; 1. De wijziging wordt uitsluitend toegepast indien het agrarische bedrijf binnen het betreffende bouwvlak blijvend aan de agrarische bedrijfsvoering is onttrokken, vanwege het ontbreken van een aanvaardbare continuïteit van het agrarische bedrijf;

Voor de locatie aan de Oordeelsestraat 66a en 68 geldt dat het agrarische bedrijf, een pluimveehouderij, definitief wordt beëindigd. De eigenaar neemt deel aan de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderijlocaties (LBV-regeling), waarbij de agrarische bedrijfsvoering permanent gestaakt wordt en sloop van de stallen contractueel is vastgelegd. Hierdoor wordt het bouwvlak blijvend aan de agrarische functie onttrokken. De beëindiging is niet tijdelijk of fasegewijs, maar definitief en onomkeerbaar, mede vanwege de verplichtingen die voortvloeien uit deelname aan de LBV-regeling. Daarnaast wordt in de toekomst geen andere vorm van agrarische bedrijfsvoering op dit perceel voorzien, waarmee er geen sprake is van een reëel perspectief op voortzetting of hervatting van het agrarische bedrijf. Gelet op het ontbreken van een aanvaardbare continuïteit van de agrarische bedrijfsvoering, wordt hiermee voldaan aan de voorwaarde dat het agrarisch gebruik blijvend wordt beëindigd.

2. Gelet op de ligging van de te wijzigen agrarische bedrijfsvoering ten opzichte van de omringende agrarische bebouwing, behoeft geen vrees te bestaan voor het ontstaan van ernstige hinder over en weer, of voor verzwaring hiervan;

De te wijzigen locaties aan de Oordeelsestraat 66a en 68 bevinden zich in een gebied met een gemengd karakter, waar agrarische bedrijven en burgerwoningen al langer naast elkaar bestaan. De directe

Pagina 21 van 61

omgeving bevat naast agrarische bebouwing ook diverse burgerwoningen, waardoor het gebied feitelijk al over een gemengd woon-agrarisch gebruik beschikt. Daarnaast is de agrarische bedrijfsvoering op de betreffende locaties beëindigd. Er zullen geen dieren meer worden gehouden en de bestaande stallen worden gesloopt in het kader van de LBV-regeling. Dit betekent dat de bron van geur-, geluidof fijnstofemissies komt te vervallen. Er ontstaat daardoor zelfs een verbetering van het milieuhygiënisch woon- en leefklimaat in de omgeving. Tevens is er voldoende afstand tot nabijgelegen agrarische bedrijven, waardoor de omvorming naar burgerwoningen geen belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van derden. Er ontstaat geen nieuwe situatie waarin een agrarisch bedrijf wordt ingesloten of in zijn uitbreidingsruimte wordt beperkt. In hoofdstuk 5 van deze onderbouwing wordt hier nader op ingegaan.

3. De wijziging is uitsluitend van toepassing op de agrarische bedrijfswoning, eventueel met de daarbij gebouwde bedrijfsgebouwen en bijbehorend erf; daarbuiten wordt het bouwvlak verwijderd. De voorgenomen functiewijziging naar wonen heeft uitsluitend betrekking op de voormalige agrarische bedrijfswoningen aan de Oordeelsestraat 66a en 68, inclusief het daarbij behorende erf en de bestaande bijgebouwen die dienstbaar zijn aan het gebruik als woning (respectievelijk 400 m² bij 66a en 200 m² bij 68). De overige bebouwing die verband houdt met de voormalige agrarische bedrijfsvoering, in het bijzonder de pluimveestal, wordt gesloopt in het kader van de LBV-regeling, waarmee het gebruik en karakter van deze gebouwen definitief komt te vervallen. Hiermee wordt het bouwvlak functioneel beperkt tot uitsluitend het woonerf en wordt de planologische ruimte buiten dit erf niet langer benut voor agrarische doeleinden. De loods behorende bij het voormalige pluimveebedrijf zal worden betrokken bij het agrarisch bedrijf aan de Oordeelsestraat 66. Het overige bouwvlak wordt verwijderd.

4. Het aantal woningen wordt niet vermeerderd, behoudens een woningsplitsing in ten hoogste 2 woningen, uitsluitend indien; a. Woningsplitsing de enige redelijke mogelijkheid is tot handhaving van een karakteristiek object, of b. De betreffende agrarische bedrijfswoning gelegen is in een reeds bestaande woningcluster of lintbebouwing;

De functiewijziging betreft de omzetting van twee bestaande agrarische bedrijfswoningen (aan de Oordeelsestraat 66a en 68) naar twee zelfstandige burgerwoningen. Er wordt géén extra woning toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie. Daarmee is geen sprake van vermeerdering van het aantal woningen, maar uitsluitend van een wijziging van het gebruiksdoel.

5. Het oppervlak van de bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen wordt niet vergroot;

In de beoogde situatie worden de voormalige agrarische bedrijfswoningen aan de Oordeelsestraat 66a en 68 omgezet naar burgerwoningen, waarbij het bestaande bebouwingsoppervlak ongewijzigd blijft. Er worden geen uitbreidingen of aanbouwen gerealiseerd aan de woningen zelf, en ook de bijbehorende bijgebouwen behouden hun bestaande maatvoering. Voor Oordeelsestraat 66a betreft het een oppervlakte van maximaal 400 m² aan bijgebouwen, en voor Oordeelsestraat 68 maximaal 200 m². Beide oppervlaktes vallen binnen het bestaande gebruik en binnen de kaders van het beleid zoals opgenomen in de sloopkwaliteitsregeling en het geldende bestemmingsplan. Er is dan ook geen sprake van een vergroting van het bebouwd oppervlak van de woning of bijgebouwen, en er worden geen nieuwe gebouwen toegevoegd.

6. Voor het overige zijn de bepalingen van de bestemming “Woondoeleinden” overeenkomstig van toepassing;

Na omzetting van de agrarische bedrijfswoningen aan de Oordeelsestraat 66a en 68 naar burgerwoningen, zullen op deze locaties de regels van de bestemming "Woondoeleinden" van toepassing worden verklaard. Dit betekent dat de planologische mogelijkheden en beperkingen die voortvloeien uit de woonbestemming, zoals het gebruik van gronden en bouwwerken, de maximale maatvoering van bijgebouwen, en de functieaanduidingen, van toepassing zijn op het gewijzigde bouwvlak. Er wordt geen gebruik gemaakt van afwijkingen of bijzondere functies binnen de nieuwe woonbestemming. Het gebruik is overeenkomstig het reguliere woongebruik zoals bedoeld in het

Pagina 22 van 61

bestemmingsplan. De bestaande woningen worden in stand gehouden en het gebruik past binnen de functionele, bouwkundige en ruimtelijke kaders van de woonbestemming.

Conclusie

Op basis van de voorgaande toetsing wordt geconcludeerd dat de functiewijziging van de agrarische bedrijfswoningen aan de Oordeelsestraat 66a en 68 naar burgerwoningen volledig voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 34 lid 1 sub h van het bestemmingsplan. De agrarische bedrijfsvoering wordt definitief beëindigd, het bouwvlak wordt beperkt tot het woonerf, het aantal woningen blijft gelijk, de bestaande maatvoering wordt gehandhaafd en het gebruik past binnen de regels van de woonbestemming. Er is geen sprake van hinder voor omliggende agrarische functies en de ruimtelijke inpassing is aanvaardbaar. De ontwikkeling is daarmee juridisch-planologisch uitvoerbaar op basis van de geldende planregels.

Pagina 23 van 61

5. Aspecten fysieke leefomgeving en milieu Op grond van het bepaalde in het Bkl dient te worden aangetoond of met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten wordt in dit hoofdstuk beschreven of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 5.1. M.e.r.-beoordeling Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming over projecten. Het gaat hierbij enkel om projecten die kunnen leiden tot initiatieven waardoor het milieu mogelijk nadelig wordt beïnvloed. De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r.) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In artikel 16.34, tweede lid van de Omgevingswet is aangegeven dat onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (richtlijn 2001/42/EG (Strategische milieubeoordeling), in ieder geval wordt verstaan een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing. Voor dergelijke projecten moet worden beoordeeld of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben.