Bijlage 2 ontwerpbestemmingsplan CC Baarle
Tekst van het document
Afstand tot de bouwperceelgrens
Tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is. 2.7
Ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk
Vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 10 van 28
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 3.1
Maatschappelijk
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.
maatschappelijke voorzieningen; theater en congrescentrum en zaalverhuur; kantoren; speel- en groenvoorzieningen; voorwerpen voor beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens; kinderopvang, kinderdagverblijf en naschoolse kinderopvang; evenementen;
met daaraan ondergeschikt h.
horeca (inclusief binnen- en/of buitenteras), detailhandel en dienstverlening ten behoeve van de onder a genoemde voorzieningen;
met de daarbij behorende: i. j. k. l. m.
parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; voorzieningen van algemeen nut; paden; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
3.2
Bouwregels
3.2.1
Hoofdgeb ouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. b. c.
Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan aangeduid op de verbeelding. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan aangeduid op de verbeelding.
3.2.2
Bijbehorende b ouwwerken
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. b.
Een bijbehorende bouwwerk mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 3,5
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 11 van 28
c.
meter. De bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 5,5 meter.
3.2.3
Bouwwerken, geen geb ouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. b. c.
De bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen mag vóór de naar de weg toegekeerde bouwgrens maximaal 1 meter bedragen. De bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen mag achter de naar de weg toegekeerde bouwgrens maximaal 2 meter bedragen. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 4 meter bedragen.
3.3
Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. b. c. d. e. f. g. h.
het straat- en bebouwingsbeeld; de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving); de gebruiksmogelijkheden (op eigen terrein en op aangrenzende gronden); de milieusituatie; de verkeersveiligheid; de parkeerruimte op eigen terrein; de sociale veiligheid; de brandveiligheid.
3.4
Specifieke gebruiksregels
3.4.1
Strijdig
Onder strijdig gebruik van de grond en bouwwerken, wordt in elk geval verstaan een gebruik van de grond en bouwwerken in strijd met de in lid 3.1 gegeven regeling en voorts: a. b.
het gebruik van de grond en bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van enige vorm van handel en/of bedrijf anders dan in lid 3.1 omschreven; het gebruik van bouwwerken voor de uitoefening van een seksinrichting en/of escortbureau.
3.4.2
Voorwaardelijke verplichting groenplan
De gronden mogen uitsluitend voor wonen worden bebouwd, verhard en gebruikt, mits aan de volgende voorwaarde wordt voldaan: a.
alvorens een omgvingsvergunning wordt afgegeven er eerst een door burgemeester en wethouders goedgekeurd groenplan is opgsteld.Indien niet aan deze verplichting wordt voldaan is het als zodanig gebruiken van de gronden in strijd met deze bestemming.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 12 van 28
3.4.3
Voorwaardelijke verplichting goed akoestisch woon- en leefklimaat
De gronden mogen uitsluitend voor wonen worden bebouwd, verhard en gebruikt, mits aan de volgende voorwaarde wordt voldaan: a.
aangetoond wordt dat ter plaatse van geluidgevoelige gebouwen in de omgeving sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.Indien niet aan deze verplichting wordt voldaan is het als zodanig gebruiken van de gronden in strijd met deze bestemming.
3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
3.5.1
Verb od
Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren: a.
het rooien van de boom ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom'.
3.5.2
Uitzonderingen
Het in lid 3.5.1 vervatte verbod geldt niet voor werken en/of werkzaamheden die: a. b.
het normale onderhoud en/of gebruik betreffen; reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3.5.3 a. b.
Toelaatsb aarheid
De omgevingsvergunning wordt verleend, indien er sprake is van grote gevaarzetting of vergelijkbaar spoedeisend belang van openbare orde of veiligheid; De omgevingsvergunning wordt verleend indien het behoud van de boom tot onevenredige overlast leidt.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 13 van 28
Artikel 4 4.1
Waarde - Archeologie
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.
4.2
Bouwregels
4.2.1
Omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen
Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Dit geldt voor het bouwen van bouwwerken, gelegen in gebieden/categorieën zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels), die een diepte hebben, die meer is dan de op de kaart aangegeven 'diepte - ondergrens' en een omvang hebben die meer is dan de op kaart aangegeven 'omvang - ondergrens'. 4.2.2
Voorwaarden
Indien uit het in artikel 4.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: a. b. c.
De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden. De verplichting tot het doen van opgravingen. De verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4.2.3
Bouwverbod
Indien uit het in artikel 4.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in artikel 4.2.2 genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de vergunning geweigerd.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 14 van 28
4.3
Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd zonder het overleggen van een archeologisch onderzoek als - voldoende onderbouwd - kan worden aangetoond dat: a. b.
c. d.
in het gebied reeds verstoring plaats heeft gevonden die dieper reikt - dan de verwachte archeologische vondstlaag; het behoud van archeologische waarden voldoende is gewaarborgd (er worden bijv. technische beschermende maatregelen getroffen of de archeologie wordt ingepast in het plan); de archeologische resten door de verstoring niet worden geschaad (diepteligging archeologische resten is bijv. groter dan de diepte van de beoogde ingreep); of in andere gevallen dan hierboven beschreven waarbij vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg (zijnde de regioarcheoloog van de Regio West-Brabant).
4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.4.1
Verb od
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde-Archeologie', artikel4.2.1 lid b zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a.
b.
c.
d. e.
f.
g.
Het ophogen van de bodem, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt, dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels). Het aanleggen, verbreden en/of verharden van wegen, paden, banen en/of parkeergelegenheden en/of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels). Het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels). Het verlagen of het verhogen van het waterpeil. Het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels), waarbij de breedte van deze werken tenminste 1,25 meter bedraagt.
Het bebossen van gronden die op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan niet als bos zijn bestemd, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels) en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 40 centimeter. Het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels) en de bodem
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 15 van 28
h.
i.
j.
verstoren op een grotere diepte dan 40 centimeter. Het aanleggen van bos of boomgaard, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels) en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 40 centimeter. Het scheuren van grasland, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels) en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 40 centimeter. Het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 40 centimeter, waartoe ook wordt gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen, zulks indien de oppervlakte gelijk is aan, of meer bedraagt dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels).
4.4.2
Uitzonderingen
Het in 4.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke a. b. c. d.
het normale onderhoud en/of gebruik betreffen; reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan. op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn. de werken en werkzaamheden op inventariserend of definitief archeologisch onderzoek zijn gericht.
4.4.3 a.
b.
c. d. e.
f.
Toelaatb aarheid
De omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in 4.4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal. Voor zover de in 4.4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de vergunning worden verleend, indien aan de vergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden: de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; de verplichting tot het doen van opgravingen, De verplichting de uitvoering van werken en werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg, zijnde een archeologisch bedrijf met een opgravingsvergunning, zich conformerend aan de vigerenden KNA. De vergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.
Het bevoegd gezag mag zich ter onderbouwing van zijn oordeel laten adviseren door de deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg, waarbij het bevoegd gezag ten alle tijden gemotiveerd kan afwijken van een dergelijk advies indien zij van mening is dat de eventuele verstoring van archeologische waarden van het terrein in voldoende mate is vastgesteld.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 16 van 28
4.5 a.
b.
c.
d.
Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk Het is verboden voor de in artikel 4.4.1 aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een vergunning voor het slopen van een bouwwerk, de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan dan de aangegeven oppervlakte zoals weergegeven op de 'Archeologische beleidskaart' (bijlage 1 bij deze regels) en de diepte meer dan 40 cm bedraagt; Aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een gekwalificeerd deskundige (zijnde een archeologisch bedrijf met een opgravingsvergunning). Hiervoor is een door de door het bevoegd gezag schriftelijk goedgekeurd Programma van Eisen vereist dat is opgesteld conform de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij het bevoegd gezag die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning. De vergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.
4.6
Wijzigingsbevoegdheid
4.6.1
Geheel of gedeeltelijk doen vervallen bestemming
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming "Waarde - Archeologie" geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn. 4.6.2
Archeologische b eleidsadvieskaart
Burgemeester en wethouders kunnen de bij het plan behorende 'Archeologische beleidskaart' wijzigen, dit met inachtneming dat een wijziging onder andere betrekking kan hebben op: het toevoegen van soorten verwachtingsgebieden; het wijzigen van de onderzoeksplicht' het wijzigen van de voorwaarden van een verwachtingsgebied; het geheel actualiseren van de 'Archeologische beleidskaart'.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 17 van 28
Hoofdstuk 3 Algemene regels
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 18 van 28
Hoofdstuk 4 Algemene regels
Artikel 5
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 19 van 28
Artikel 6
Algemene bouwregels
6.1
Algemene bepaling m.b.t. ondergronds bouwen
6.1.1
Ondergrondse werken
Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen. 6.1.2
Ondergrondse b ouwwerken
Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende regels: a. b. c.
d. e.
Ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m². In aanvulling op het bepaalde sub a en b is maximaal 1 niet - overdekt zwembad toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. Het zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevel of het verlengde daarvan en op een afstand van ten minste 3 meter van zijdelingse en achterste perceelsgrens. 2. Het zwembad mag niet overdekt zijn, tenzij de regeling voor bijbehorende bouwwerken als bedoeld in 2 in acht wordt genomen. 3. Het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut. 4. Per perceel mag maximaal 1 zwembad worden gebouwd. De ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter onder peil. Bij het berekenen van de blijkens de digitale verbeelding of deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen niet in aanmerking genomen.
6.1.3
Inritconstructies parkeerkelders
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2teneinde inritconstructies bij parkeerkelders mogelijk te maken, onder voorwaarden dat: a. b. c. d. e.
geen onevenredige aantasting van de verkeersveiligheid; geen onevenredige aantasting van de sociale veiligheid; geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken; geen onevenredige aantasting van brandveiligheid en rampenbestrijding; geen onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 20 van 28
6.2
Ondergeschikte bouwdelen
6.2.1
Overige ondergeschikte b ouwdelen
Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, trappenhuizen, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt. 6.2.2
Dakkapellen
Voor dakkappellen geldt dat wanneer deze niet meer dan 2/3 van het dakvlak beslaan de bouwhoogte van de dakkapel niet als goothoogte wordt aangemerkt.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 21 van 28
Artikel 7
Algemene gebruiksregels
Het is verboden de in de artikelen 3 tot en met 6 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 22 van 28
Artikel 8 8.1
Algemene afwijkingsregels
Algemeen
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het volgende: a. b. c.
d.
e.
f.
de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen, of bouwvlakken worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; de bestemmingsbepalingen en toestaan dat voorzieningen van algemeen nut, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen, worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw maximaal 50 m³ bedraagt; de bestemmingsbepalingen en toestaan dat een gebouw wordt gebouwd ten behoeve van het houden van dieren of het kweken van planten, zoals een volière of een groente-kas, mits: 1. de oppervlakte van een gebouw maximaal 10 m² bedraagt; 2. de bouwhoogte van een gebouw maximaal 4,50 m bedraagt; 3. achter de bebouwingsgrens wordt gebouwd; de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van communicatievoorzieningen, wordt vergroot tot niet meer dan 40 meter; de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 6 meter mits de gebruiksfunctie op de aanliggende percelen niet wordt beperkt en de belangen van derden niet worden geschaad.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 23 van 28
Artikel 9 9.1
Algemene wijzigingsregels
Algemeen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van: a.
b.
het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 2 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding; het oprichten van transformatorgebouwen, gemaalgebouwen en andere gebouwen voor voorzieningen van algemeen nut met een inhoud van ten hoogste 35 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 3,5 meter, welke in het kader van de voorzieningen van algemeen nut nodig zijn en welke op grond van het bepaalde in de voorafgaande artikelen niet kunnen worden gebouwd;
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 24 van 28
Artikel 10 10.1
a.
b.
c.
10.2
Overige regels
Parkeren
Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen dient tenminste voldaan te worden aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen, zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen 2011 en als bijlage 2 aan deze regels is gehecht. Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in sub a. indien wordt voorzien in een parkeervoorziening, die gelet op de parkeerbelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig is als bedoeld in sub a., daarbij rekening houdend met de reeds bestaande bebouwing ter plaatse en de mogelijkheid van dubbelgebruik; Indien de Nota Parkeernormen 2011 als bedoeld onder sub a. gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging.
Waterberging
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: Benodigde retentiecapaciteit (in m 3) = toename verhard oppervlak (in m 2) x gevoeligheidsfactor x 0,06. Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften: a. b. c.
d.
10.3
De bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen; Afvoer mag niet meer bedragen dan 2/l/s/ha; De afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben; Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.
Niet gesprongen explosieven
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, dient door middel van een Projectgebonden Risicoanalyse (PRA), en eventuele opsporingswerkzaamheden, aangetoond te worden dat de aanwezigheid van Niet Gesprongen Explosieven (NGE) is uitgesloten. Tot de tijd dat niet is verzekerd dat er geen NGE in het plangebied aanwezig zijn, mag de bodem niet woren geroerd.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 25 van 28
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 26 van 28
Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotregels
Artikel 11 11.1 a.
b.
c.
11.2 a. b.
c.
d.
11.3
Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Hardheidsclausule
Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 27 van 28
Artikel 12
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Cultuurcentrum Baarle', NL.IMRO.0744.BPCCBaarle-ON01.
Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van
………………………
De griffier, ……….
planstatus ontwerp
ref erentie BPCCBaarle / 212749
pagina 28 van 28
Cultureel Centrum Baarle
Beeldkwaliteitplan december 2022
Aveco de Bondt Boschstraat 35 4811 GB BREDA telefoon:
076-5225262
internet:
www.avecodebondt.nl
email:
info@avecodebondt.nl
Opdrachtgever:
Gemeente Baarle-Nassau
Projectnummer: 212749 Datum:
december 2022
Referentie:
212749_AdB_0000_v2.0_bkp
1. Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Ligging en begrenzingen plangebied
5
1.3
Leeswijzer
5
1.4
Relatie met welstandsnota
7
2. Analyse plangebied en omgeving
9
2.1
Historische ontwikkeling
9
2.2
Huidige situatie en karakteristiek
11
2.3
Planvoornemen en scenariostudie
18
3. Stedenbouwkundige kaders
20
3.1
Visie op de opgave
20
3.2
Stedenbouwkundige kaders
20
4. Beeldkwaliteit
25
4.1
Beeldkarakteristiek
25
4.2
Criteria volume
25
4.3
Criteria buitenruimte
30
Cultureel Centrum Baarle
Beeldkwaliteitplan
Luchtfoto met indicatieve planbegrenzing
4
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
1.3
Leeswijzer
Aan de Pastoor de Katerstraat 5-7 is het huidige
een oppervlakte van 4.675 m2.
Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de gewenste uitstraling
grensoverschrijdende cultureel centrum van de gemeenten
De Loswal, waar het gebied tegen aan ligt, dient als een
van de architectuur van de ontwikkeling en de inrichting
Baarle-Nassau en Baarle-Hertog gelegen. De gemeenten
parkeerplaats voor het centrum van Baarle-Nassau. Het plangebied
van de buitenruimte. Dit is verwoord en verbeeld middels
hebben vastgesteld dat de huidige locatie niet meer voldoet
grenst in het noord- en westzijde aan weiland en tuin, in het
een set spelregels. Deze spelregels gaan onder andere over
aan de wensen en behoeften. In overleg met de gemeente
oosten aan de parkeerplaats van het centrum (Loswal)van Baarle-
de architectonische uitstraling, positionering en oriëntatie
Baarle-Hertog werd daarom na een onderzoekstraject
Nassau. Direct ten zuiden van het plangebied is een initiatief om
van de bebouwing, rooilijn, bouwhoogte, kleurstelling en
beslist om een nieuw cultureel centrum te bouwen. Na een
een kleinschalig begeleid-woonvoorziening te ontwikkelen. Dwars
materiaalgebruik en de inrichting van de openbare ruimte.
locatieafweging van 7 potentiële locaties is de keuze voor de
door het plangebied loopt de landsgrens tussen Nederland en
bouw van het nieuwe cultureel centrum gevallen op het ‘Park
België.
naast de Loswal’.
Naast dat het beeldkwaliteitplan dient ter inspiratie, dient het tevens als toetsingskader voor iedereen die bij het verdere
In onderhavig beeldkwaliteit vindt een analyse van het plangebeid
ontwerp- en ontwikkelingsproces betrokken is om een
De locatie heeft een uitgesproken grensoverschrijdend
in haar omgeving plaats en een visie op de opgave. Hierna worden
bijzondere uitbreiding met maximaal toekomstperspectief te
karakter. Rekening houdend met de benodigde bruto
stedenbouwkundige kaders en beeldkwaliteitseisen gesteld aan
bieden. Ten tweede fungeert dit beeldkwaliteitplan als formeel
vloeroppervlakte van 3.321 m² is de locatie groot genoeg
de nadere architectonische uitwerking van het volume en de
toetsingskader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.
voor de realisatie van het nieuwe cultureel centrum.
inrichting van de buitenruimte.
De locatie ligt nabij het historische centrum, grenst
Parkeerplaats de Loswal
direct aan het parkeerplein Loswal en heeft voldoende ontsluitingsmogelijkheden voor het verkeer. Het betreft een onbebouwd perceel, waardoor een ontwikkeling geen bijzondere ingrepen vereist. Met de nieuwbouw van het cultureel centrum kan een beeldbepalend, herkenbaar en uitnodigend gebouw gerealiseerd worden waarmee tevens een nieuwe dynamiek aan het nu enigszins anonieme parkeerplein toegevoegd wordt.
1.2
Ligging en begrenzingen plangebied
Het plangebied is gelegen nabij het centrum van Baarle. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente BaarleNassau, sectie C, perceelnummers 5258, 5259 en 5260. Het projectgebied is een rechthoek van 55 bij 85 meter en heeft
5
Vogelvlucht met het plangebied uitgelicht
6
Naar de letter of de geest?
1.4
Relatie met welstandsnota
De ervaring heeft geleerd dat een beeldkwaliteitplan als te
In dit beeldkwaliteitplan zijn, naast een algemene beschrijving
benauwend voor een deugdelijke planontwikkeling ervaren
van de ontwikkeling, concrete criteria opgenomen voor de
kan worden. De oorzaak hiervan ligt in het feit, dat bij
nadere
het opstellen van het beeldkwaliteitplan lang niet alle
Ruimtelijke Kwaliteit gehanteerd bij de beoordeling van het
mogelijke ontwikkelingen voorzien kunnen worden. De gestelde
bouwplan.
Foto’s van historische situatie Bels Lijntje
uitwerking. Deze criteria worden door de Commissie
uitwerkingsregels zouden in dergelijke gevallen een goede planontwikkeling onmogelijk kunnen maken. Daarom wordt hier in de leeswijzer benadrukt dat dit beeldkwaliteitplan naar de geest gelezen dient te worden. De uitwerkingsregels zijn daarop gericht, maar wanneer in specifieke gevallen niet aan de uitwerkingsregels kan worden voldaan en de voorgenomen ontwikkeling, de geest van dit beeldkwaliteitplan indachtig, zeker wel gewenst is, kan het bevoegd gezag besluiten om af te wijken van de uitwerkingsregels.
7
28-10-2022 12:41
Zoek op de kaart
Topotijdreis: 28-10-2022 200 12:41 jaar topografische kaarten
Zoek op de kaart Topotijdreis
Vergelijken
1854
1880
1815
1815
1850
1850
1854
Topotijdreis: 200 jaar topografische kaarten
Vergelijken
Over Topotijdreis
Topotijdreis
Delen
1880 1900
1900
1950
1950
2000
2000
2021
2021
200 m
28-10-2022 12:42
Zoek op de kaart
Vergelijken
Topografische kaart uit ca. 1850
Zoek op de kaart Topotijdreis
1900
1960
1815
1815
1850
1850
1900 1900
1900
https://www.topotijdreis.nl/kaart/1854/@123090,383790,11.01
Topografische Militaire Kaart Powered by Esri
28-10-2022 Topotijdreis:12:44 200 jaar topografische kaarten
Vergelijken
Topografische kaart uitOverca. 1880 Topotijdreis
Topotijdreis: 200 jaar topografische kaarten
Topotijdreis
Delen
https://www.topotijdreis.nl/kaart/1880/@123090,383790,11.01
1950
1/1
1950
1960
2000
2000
2021
2021
200 m
Topografische kaart uit ca. 1900
8
Topografische Militaire Kaart & Bonnebladen Powered by Esri
Topografische kaart uit ca.1960
28-10-2022 Topotijdreis: 12:45200 jaar topografische kaarten
Topotijdreis
Zoek op de kaart
Topotijdreis: 200 jaar topografische kaarten
Vergelijken
Over Topotijdreis
Topotijdreis
Delen
2.
ANALYSE PLANGEBIED EN OMGEVING
2.1
Historische ontwikkeling Over Topotijdreis
Delen
Aan de hand van historische topografische kaartbeelden (bron: 1980
Topotijdreis.nl) en enkele historische fotobeelden wordt in
1815
het navolgende de ontwikkeling van het plangebied in haar omgeving geschetst.
1850
Het gebied wordt gekenmerkt door een oud, plaatselijk goed bewaard gebleven cultuurlandschap met tal van oudere en
1900
jongere landgoederen. Het plangebied ligt in een archeologische landschap ‘Dekzandeiland Alphen-Baarle’. Dit landschap ligt ten zuidwesten van de stedelijke agglomeratie Tilburg-Goirle en
1950
beslaat het gebied rondom de woonkernen Baarle-Nassau en 1980
Alphen. Het landschap is een waterscheidinggebied van waaruit
2000 200 m
2021
Topografische kaart uit ca. 1970
Topotijdreis: 200 jaar topografische kaarten
Topotijdreis
verschillende beken ontspringen. Het waterscheidinggebied
200 m
TOP25 Powered by Esri
Topografische kaart uit Over ca.Topotijdreis 1980
bestaat uit dekzandplateaus en –ruggen met een licht golvend TOP25 Powered by Esri
reliëf. Daarnaast komen in het noorden en zuiden plaatselijk
Delen
stuifduincomplexen voor. Een groot deel van het oppervlak wordt ingenomen door uitgebreide complexen van oud bouwland (plaggendekken). Vanwege de lage dichtheid aan bebouwing kenmerkt dit landschap zich door een hoge ruimtelijke samenhang. Met de realisatie van het cultureel centrum wordt geen afbreuk gedaan aan de waarden die dit type landschap vertegenwoordigd. https://www.topotijdreis.nl/kaart/1980/@123090,383790,11.01
1/1
1/1
Het plangebied is altijd onbebouwd geweest en vormt monteel een tuin. Met de komst van het Bels lijntje kwam het plangebied direct aan het voormalig rangeerterrein te liggen. Binnen het plangebied zijn verder geen cultuurhistorisch
200 m
TOP25 Powered by Esri
Topografische kaart uit ca.
Bels Lijntje
waardevolle stedenbouwkundige elementen aanwezig. Het Bels lijntje heeft daarentegen wel een hoge historisch geografische waarde.
9
Historie Bels lijntje
gehele lengte smalle aanbouwen, die later zijn voorzien van
In 1867 wordt de spoorlijn Tilburg – Turnhout, beter bekend als
lessenaarsdaken.
het Bels lijntje, geopend en al snel maakten ook internationale
Het gebouw heeft verschillende functies gehad, waaronder
treinen gebruik van deze route. Er waren twee grensstations:
een puddingfabriek en een bowlingbaan, Momenteel is er een
Baarle-Nassau en Weelde-Merksplas.
restaurant gevestigd en sinds 2002 is het een rijksmonument.
In
1906
werd
door
de
Belgische
en
Nederlandse
Staatsspoorwegen een nieuw station opgericht: Station Baarle-
Momenteel vormt de voormalige spoorwegverbinding een druk
Nassau Grens / Weelde-Staat met aan beide zijden van de grens
bereden fietspad. Bij het fietspad in het centrum vind je het
rangeerterreinen en gebouwen.
Belgische café Tourmalet, dan snackbar De Toerist en een streep op het fietspad die zegt dat je Nederland binnenrijdt.
Stationsgebouw vanaf straatzijde (ca 1915) Bron: Mariusbroos.nl
In 1973 reed de laatste officiële trein en hierna alleen toeristische stoomtreinritten van Tilburg tot de grens en terug. Onderhoud
Cultureel centrum
werd verminderd en werden rails en bielzen verwijderd. In 1989
Door het nieuw cultureel centrum vorm te geven als een langgerekt
werd over de bedding een fietspad aangelegd.
volume aan het parkeerplein Loswal (voormalig rangeerterrein)
De drie stationsgebouwen zijn nog steeds aanwezig, waarvan
wordt enerzijds een belevingsfunctie aan het plein toegekend,
het station Baarle-Nassau direct ten oosten van het plangebied
wordt de lange lijn van het Bels lijntje versterkt en tevens een
gelegen is. Dit stationsgebouw was tot 1934 in gebruik en in
bijdrage geleverd aan het versterken van het groene karakter.
Baarle-Nassau stonden ook de wachtposten 19 t/m 27 en een aantal douanewoningen.
Perronzijde van stationsgebouw (ca 1910) Bron: Mariusbroos.nl
Het langgerekte stationsgebouw onder zadeldak heeft dezelfde architectuur als de andere stations aan de spoorlijn, maar op dit station waren ook douanelokalen aanwezig. De bouwstijl is sober met kenmerken van de Waterstaatsstijl. Het dak is voorzien van een overstek en is gedekt met kruispannen. Het geheel is uitgevoerd in oranje-rode machinale baksteen en heeft een natuurstenen plint waarboven het metselwerk gegroefd is uitgevoerd. De gevel aan de straatzijde is zeventien vensterassen lang, per as is een raam of deur in een rondboognis aangebracht. De lange, naar het spoor gerichte gevel, heeft over bijna de
10
Bels Lijntje ten noorden van Baarle-Nassau (ca 1970) Bron: Mariusbroos.nl
2.2
Huidige situatie en karakteristiek
Het plangebied ligt in directe nabijheid van het centrum en begrensd het cultureel erfgoed in de vorm van het Bels lijntje. Dit gebied maakt onderdeel uit van het collectief geheugen alhoewel de huidige uitstraling dit niet doet vermoeden. Het plangebied heeft in de huidige vorm een tuinfunctie, grenst met de oostzijde aan het parkeerplein Loswal en is niet beleefbaar vanuit de openbare ruimte. Dit stenige parkeerplein bestaat uit een asfaltvlakte met twee noordzuid gerichte bomenrijen en wordt aan de oostzijde begrensd door het Bels lijntje, het voormalig stationsgebouw en achterzijden van woningen die georiënteerd zijn op de Stationsstraat. Naast het stenige karakter is het een vrij anonieme ruimte. Door het realiseren van een cultureel centrum met een representatieve en prominente uitstraling ontstaat de mogelijkheid dit parkeerplein te verlevendigen. Bebouwingsstructuur Het plangebied maakt onderdeel uit van een grote tuin en is, op één bijgebouw voor hobbydieren na, onbebouwd. Aan de oostzijde ligt een groot onbebouwd parkeerplein ‘Loswal’ dat aan de westzijde begeleid wordt door het voormalig stationsgebouw en de achterzijden van enkele solitaire drieonder-één kapwoningen. Het voormalig stationsgebouw heeft een langgerekte vorm in één bouwlaag met kap en doet nu dienst als restaurant ‘Wok Wonderland’.
Het gebouw begeleidt het Bels lijntje en het parkeerplein en heeft aan deze zijde een relatief gesloten achtergevel. Zowel ten noorden (Chaamseweg) als ten
Themakaart bebouwing
zuiden (Pastoor de Katerstraat) wordt de bebouwing gevormd door overwegend woningbouw, hier en daar gecombineerd met een andere functie. Beiden vormen een bebouwingslint waarbij de bebouwing divers en afwisselend is.
11
De oostzijde van het plangebied wordt vormgegeven door een bosstruweel die een groene scheiding vormt tussen het parkeerplein en de tuin. Direct ten zuiden van het plangebied, aan de Loswal, is de Vereniging
BuitenGewoon
voornemens
een
kleinschalige
begeleid-woonvoorziening te ontwikkelen. Bij de uitwerking van het plan is voorzien in een groene wal tussen de woningen aan de Pastoor de Katerstraat/hoek Loswal en het nieuw te bouwen pand. De waardevolle bomen rondom het nieuwe gebouw worden behouden en er is een kleinschalige groene parkeervoorziening voorzien op eigen terrein. Het betreft een compact bouwvolume in twee bouwlagen met een centrale entree aan de zijde van het parkeerterrein. 1. Voormalig stationsgebouw, momenteel Wok Wonderland
Initiatief begeleid-woonvoorziening direct ten zuiden van het plangebied
2. Woning aan de Stationsstraat
12
6.
5. 2. 3. 1. 4.
3. IJssalon en schoonheidssalon
5. Snackbar de Toerist Overzichtskaart met locaties van de foto’s
4. Kledingwinkel en hotel
6. Café Tourmalet
13
Verkeerstructuur en parkeren Het centrale parkeerplein Loswal wordt ontsloten vanaf de noordelijk gelegen Chaamseweg en de zuidelijk gelegen Pastoor de Katerstraat. De inrichting van het parkeerterrein bestaat uit langgerekte parkeerstroken evenwijdig aan het Bels lijntje. Het betreft vier parkeerstroken waarvan twee haaksparkeerstroken en één langsparkeerstrook gecombineerd met één schuinparkeerstrook. Tussen de parkeerstroken bevindt zich een bomenrij in de verharding. Het parkeerterrein zelf is vormgegeven middels een asfaltvlakte. In noord-zuid richting, tussen het parkeerterrein en het voormalig stationsgebouw, loopt het cultuurhistorisch waardevolle Bels lijntje dat dienst doet als fietsverbinding in tweerichtingen. Het Bels lijnte wordt van het parkeerplein gescheiden door een haag gecombineerd met bomen.
Themakaart infrastructuur
14
7. 9. 8.
10.
7. Stationsstraat vanaf de Nieuwstraat
9. Parkeerplein (Loswal) langs het plangebied Overzichtskaart met locaties van de foto’s
8. Achterzijde woningen aan de Stationsstraat
10. Stationsstraat
15
Groenstructuur Het plangebied bestaat thans uit een langere tijd niet onderhouden park (tuin) met verruigd grasland, verspreid wat bomen en bosstruweel. De locatie is met uitzondering van een schuurtje voor de huisvesting van hobbydieren onbebouwd. Het parkeerplein heeft een langgerekte vorm die de richting van het voormalig stationsgebouw en het Bels lijntje volgt. Twee bomenrijen, een haag langs het Bels lijntje en de westelijke groene struweelhaag versterken deze richting.
Themakaart groenstructuur
16
12.
13.
14. 11.
11. Groensingel gezien vanuit het parkeerplein
13. Oude boom Overzichtskaart met locaties van de foto’s
12. Groensingel gezien vanuit het plangebied
14. Hutje in het groen
17
2.3
SCENARIO 1
Planvoornemen en scenariostudie
Planvoornemen
De volgende functies worden buiten gerealiseerd:
Het plangebied is gelegen nabij het centrum van Baarle. De
1.
Terras;
locatie staat kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau,
2.
Laad- en losplaats;
sectie C, perceelnummers 5258, 5259 en 5260. Het projectgebied
3.
Buitenruimte voor personeel.
6.0
2
is een rechthoek van 55 bij 85 meter en heeft een oppervlakte
4
van 4.675 m2.
Scenario 1: één bouwlaag
Op basis van uitgebreid onderzoek door Sweco en gesprekken met
In dit scenario wordt het gehele programma gehuisvest in een
betrokkenen en toekomstige gebruikers werden ruimtebehoeften
volume bestaande uit één bouwlaag. Een deel van het volume is
binnen verschillende clusters nauwgezet in beeld gebracht
hoger om het auditorium te huisvesten waardoor het volume in
middels drie scenario’s. Uit het behoefteonderzoek is gebleken
geringe mate geleed wordt. De vrije ruimte rondom het volume
dat voor de nieuwbouw uitgegaan dient te worden van een netto
is zeer beperkt wat een goede functionele en landschappelijke
ruimtebehoefte van 2.460 m² wat overeenkomt met een bruto
inpassing belemmert doordat er weinig ruimte is voor functies in de
ruimtebehoeften van 3.321m².
buitenruimte zoals een terras, fietsvoorzieningen, representatieve voor-/entreeruimte, bevoorrading, landschappelijke inpassing etc..
Onderstaande functies worden inpandig gerealiseerd: 1.
Publiekszone: onthaal, foyer, biljartruimte, tentoonstelling, garderobe, sanitair en dergelijke;
Scenario 2 : twee bouwlagen
2.
Bibliotheek;
Ten opzichte van scenario 1 is het volume compacter vormgegeven
3.
Multifunctionele
zaal,
door het nagenoeg geheel uit te voeren in twee bouwlagen. Door
auditorium,
het compactere volume is er meer buitenruimte beschikbaar
geluidstudio, creatief atelier, multifunctionele lokalen en
om het volume in haar omgeving in te passen en functies in de
dergelijke;
buitenruimte een plek te geven.
kleedruimte,
4.
Academie
lokalen:
(les)keuken,
voor
Muziek
grote
zaal,
bar,
danszaal,
en
Woord
kleine
Noorderkempen:
instrumentenlokalen, atelierlokalen;
Scenario 3: minimale footprint, grotendeels 3 bouwlagen
Werkplekken: personeelsruimte, backoffice, kantoortuin,
Het volume is nog compacter vormgegeven door het grotendeels
overlegzone, huiskamer SJB, printerruimte, opslag;
uit te voeren in 3 bouwlagen waardoor er nog meer open ruimte is
6.
Lokale Omroep Baarle: studio, computerruimte;
om het gebouw in te passen. Het biedt voldoende open ruimte om
7.
Opslag: (gedeelde) opslagruimten, schoonmaakberging;
de buitenfuncties in te passen. Daarnaast is er meer ruimte om
5.
het perceel groen vorm te geven en landschappelijk in te passen.
18
BE
6
73.0
NL 8-10
8.0
47.0
SCENARIO 2
SCENARIO 3
Conclusie Voor een goed functionerend cultureel centrum dient er voldoende ruimte rondom het gebouw aanwezig te zijn om de
6.0
6.0
buitenfuncties goed in te passen. In scenario 1 is dit niet het
2
BE
geval. Scenario 2 en 3, of een combinatie van beide, is dan ook
2
4
4
BE
6
6
wenselijk en biedt eveneens mogelijkheden voor een goede (landschappelijke) inpassing in haar omgeving. Scenario 3 België en Nederland in de massaopbouw te benadrukken en
NL
NL
vorm te geven. Geconcludeerd kan worden dat een volume in
8-10
26.0
29.0
biedt daarnaast meer mogelijkheden om de landsgrens tussen
64.0
70.0
8-10
15.0
9.0 32.0
23.0
2-3 bouwlagen wenselijk is. Niet alleen vanwege het compacte volume maar ook vanwege de gewenste wandwerking aan het grootschalige parkeerplein. Daarnaast sluit het volume hierdoor op passende wijze aan op het zuidelijke initiatief (kleinschalig begeleid-woonvoorziening) dat bestaat uit een volume in twee bouwlagen.
19
3.
STEDENBOUWKUNDIGE KADERS
3.1
Visie op de opgave
3.2
Met de komst van het cultureel centrum wordt een nieuwe
Doordat de landsgrens schuin door het plangebied loopt ontstaan
Uit de analyse en de visie op de opgave kan geconcludeerd
functie aan het parkeerplein toegevoegd waardoor het huidige
er mogelijkheden om zowel in de bouwmassa als in de ‘voortuin’
worden dat nieuwbouw van het cultureel centrum op deze plek
anonieme parkeerplein een meer dynamische belevingswaarde
de typische enclavesituatie vorm te geven.
niet alleen mogelijk en gewenst is maar tevens een meerwaarde
krijgt.
heeft. Om recht te doen aan de locatie dient daarbij, naast de Door het volume een langgerekte vorm aan de Loswal te
beeldkwaliteiteisen, allereerst voldaan te worden aan een aantal
Uitgangspunt is dat het volume een uitnodigend karakter krijgt
geven wordt het parkeerplein functioneel en ruimtelijk op een
stedenbouwkundige kaders.
en vormgegeven wordt als een herkenbaar en beeldbepalend
aangename manier begeleid en de cultuurhistorische lijn van het
volume dat op positieve wijze deel uit gaat maken van het
Bels lijntje versterkt.
collectief geheugen van de inwoners van Baarle. Belangrijke thema’s bij de architectonische uitwerking zijn: Het nieuwe volume vormt samen met het initiatief direct ten
eigentijds,
zuiden van het plangebied (begeleid-woonvoorziening) een
toegankelijk en duurzaam.
nieuwe dynamiek aan het parkeerplein. Door het volume te voorzien van een voortuin (entreeplein) aan de zijde van de Loswal en het volume aan de overige zijden landschappelijk in te passen wordt enerzijds recht gedaan aan de huidige tuinfunctie maar wordt ook een passende overgang gerealiseerd tussen het volume en het parkeerplein. Aan deze zijde worden dan ook de entree en overige representatieve functies gesitueerd.
20
Stedenbouwkundige kaders
iconisch,
verbindind,
uitnodigend,
zichtbaar,