Bijlage 2 - Afwegingskader transformatie recreatieparken

Afwegingskader transformatie recreatieparken

1

Aanleiding

3

2

Randvoorwaarden voorafgaand aan transformatieproces

4

2.1

Bepalen vitaliteit

4

2.2

Randvoorwaarde: Geen recreatief toekomstperspectief

4

2.3

Omgevingsfactoren

5

2.4

Locatie en omgeving recreatiepark

5

3

Algemene uitgangspunten transformatieproces

7

3.1

Relatie met woningbouwprogramma

7

3.2

Toekomstige functie

7

3.3

Maatschappelijke impact

8

4

Algemene ruimtelijke uitgangspunten

9

4.1 Uitgangspunten gebruiksregels woningen

9

4.2

Uitgangspunten bouwregels woningen

10

4.3

Uitgangspunten openbare ruimte en tuinen

11

4.4

Voorbehoud juridische vertaling regels

11

5

Uitgangspunten kwaliteitsverbetering landschap

12

5.1

Aanleiding kwaliteitsverbetering landschap

12

5.2

Financiële bijdrage kwaliteitsverbetering

12

5.3

Invulling kwaliteitsverbetering

13

6

Financiële uitgangspunten

14

7

Overige uitgangspunten

15

7.1

Geen beperking voor overige functies

15

7.2

Besluit bouwwerken leefomgeving

15

7.3

Waterberging

15

2 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

1 Aanleiding In 2024 heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de vitaliteit van de recreatieparken in onze gemeente en is opdracht gegeven tot het opstellen van een afwegingskader. In 2024 is het rapport Vitaliseren of transformeren naar wonen. Algemeen stappenplan: scanfase en procesfase opgesteld en dit vormt de basis voor het voorliggende afwegingskader. Dit afwegingskader richt zich op het transformeren van recreatieparken in de gemeente BaarleNassau waar de recreatieve functie geen toekomst heeft. Het kader biedt ons als gemeente handvatten om in specifieke situaties te kijken of transformatie mogelijk is en welke stappen hiervoor nodig zijn. Het afwegingskader is nadrukkelijk alleen bedoeld voor parken waar geen toeristisch perspectief is en ook geen zicht is op verbetering van dit perspectief.

3 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

2 Randvoorwaarden voorafgaand aan transformatieproces Allereerst is van belang onder welke voorwaarden een recreatiepark in aanmerking komt voor een transformatieproces. Dit gaat zowel om de huidige vitaliteit van het recreatiepark als om het in de toekomst weer vitaal krijgen van het recreatiepark. Vervolgens is het ook van belang om te kijken naar de ligging en de omgeving van het recreatiepark.

2.1 Bepalen vitaliteit In het rapport Vitaliseren of transformeren naar wonen. Algemeen stappenplan: scanfase en procesfase staat als eerste benoemd dat uit de inventarisatiefase moet blijken dat het gaat om een niet-vitaal park waarbij er ook geen sprake is van perspectief dat dit park in de toekomst alsnog vitaal te maken is. In de basis dienen hiervoor de volgende vragen beantwoord te worden: 1. Is er op dit moment sprake van een vitaal park? • Zo ja, dan is er geen reden om het proces van transformatie te vervolgen 2. Is het park op termijn vitaal te maken? • Zo ja, dan is er geen reden om het proces van transformatie te vervolgen en dient ingezet te worden op het weer vitaal krijgen van het recreatiepark. 3. Is het park dusdanig gelegen dat het gebied zich leent om als bebouwd gebied aangewezen te worden? • Zo nee, dan is er geen reden om het proces van transformatie te vervolgen en dient ingezet te worden op het weer vitaal krijgen van het recreatiepark of het op termijn saneren van het recreatiepark.

2.2 Randvoorwaarde: Geen recreatief toekomstperspectief Een recreatiepark dat niet vitaal is en geen duidelijk recreatief toekomstperspectief heeft en ook niet de mogelijkheid heeft om een toeristisch park meer te worden kan eventueel in aanmerking komen voor een transformatie. De volgende factoren spelen onder andere hierbij een rol: - Het park voldoet niet aan de wens van de hedendaagse toeristen: - het park heeft geen of weinig recreatieve waarde; - het park heeft geen toeristische functie: - er ontbreken recreatieve voorzieningen; - de grootte van het park en het aantal recreatiewoningen; - de constructie van de recreatiewoningen, - het ontbreken van gemeenschappelijke voorzieningen, - er wordt niet of nauwelijks gerecreëerd:

4 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

- het recreatieve potentieel is beperkt of niet aanwezig: - de kwaliteit van het park. Uitgangspunt is dat het park niet de mogelijkheid heeft om via een ontwikkelplan en investeringen een vitaal park te worden. Mocht het park wel een vitaal toekomstperspectief hebben, maar niet vitaal zijn dan wordt op basis van maatwerk het park gerevitaliseerd.

2.3 Omgevingsfactoren De tweede fase heeft betrekking op inzicht in de randvoorwaarden voorafgaand aan een verkenning naar een definitieve transformatie naar wonen. Hiervoor is via een quickscan inzicht nodig in de omgevingsfactoren die mogelijk invloed hebben op de omzetting van de recreatiewoningen naar permanente bewoning (door middel van een planologische procedure). Omgevingsaspect 1. Geluid 2. Bedrijven en milieuzonering 3. Bodemkwaliteit 4. Omgevingsveiligheid 5. Natuur 6. Water en watersystemen 7. Cultuur en erfgoed

Voldoet (ja/nee)

Tabel 1-toont voor de onderzochte milieuaspecten een eerste inzicht in de rol die deze milieuaspecten kunnen spelen in de planologische procedure. Daarnaast is het van belang om een indicatie te krijgen in hoeverre de bestaande woningen op een recreatiepark voldoen of kunnen voldoen aan het besluit bouwwerken leefomgeving.

2.4 Locatie en omgeving recreatiepark De locatie en de omgeving van het park zijn onder andere belangrijk om te bepalen of een transformatie mogelijk is. Het transformeren van een recreatiepark is maatwerk, dat houdt in dat als een transformatie kansrijk lijkt er aanvullende voorwaarden betreffende de locatie en omgeving opgenomen moeten worden in het transformatieplan. Aan de volgende voorwaarden moet minimaal worden voldaan. De gemeente mag hier gemotiveerd van afwijken. - Het gaat om een bestaande locatie; - De locatie en de omgeving van het park is bepalend voor het type functie dat mogelijk is op die locatie en de voorwaarden die opgenomen zullen worden in het transformatieplan; - Samenhang en nabijheid kern (stedelijk gebied), dus geen solitaire losstaande ontwikkeling; - Een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie;

5 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

-

-

-

Het is op de locatie mogelijk om op een goede en veilige manier de nieuwe activiteit plaats te laten vinden, nu en in de toekomst. Het stedenbouwkundig en landschappelijk karakter, ook van de directe omgeving, moet versterkt worden; Er moet sprake zijn van een kwaliteitsimpuls, de tegenpresentatie moet minimaal voldoen aan de eisen zoals opgenomen in de Omgevingsverordening van de provincie NoordBrabant; Het karakter van het park moet behouden worden (landelijk wonen), ook het aantal woningen op het terrein mag niet toenemen; De transformatie mag geen negatieve invloed of gevolgen hebben voor recreatieparken die in de omgeving liggen of er moeten maatregelen getroffen worden om de dit weg te nemen; De infrastructuur en openbare ruimte op het park dient te voldoen aan de minimale eisen die hiervoor gelden in de samenleving om een veilige en leefbare woonsituatie nu en in de toekomst te garanderen.

6 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

3 Algemene uitgangspunten transformatieproces 3.1 Relatie met woningbouwprogramma De gemeente Baarle-Nassau wil niet dat nieuwbouwprojecten in het geding komen als gevolg van de transformatie van recreatieparken. Bij het transformeren van een recreatiepark gaat het namelijk om legalisatie van de bestaande woningen en worden er geen nieuwe woningen gerealiseerd. Indien een recreatiepark een transformatieverzoek indient zal per transformatieverzoek op de ‘vakantieparken tafel’ van de provincie Noord-Brabant overlegd worden met de provincie of de aantallen wel of niet meegenomen moeten worden in het woningbouwprogramma. Het uitgangspunt hiervan is altijd dat het karakter van het park behouden wordt en dat de omvang van het park hetzelfde blijft. Indien het aantal woningen wel meegeteld moet worden in het woningbouwprogramma en een onredelijke invloed heeft op de woningbouwmogelijkheden van de gemeente, dan voldoet het niet aan de voorwaarden en uitgangspunten uit dit afwegingskader en zal er geen transformatieproces in gang gezet worden. Indien het aantal woningen niet meegeteld wordt in het woningbouwprogramma dan kan het transformatieproces in gang gezet worden, mits er ook voldaan wordt aan de overige voorwaarden en uitgangspunten uit dit afwegingskader.

3.2 Toekomstige functie Om transformatie naar wonen planologisch mogelijk te maken moet het omgevingsplan worden aangepast. Het is aan het recreatiepark zelf om op basis van de door hen opgestelde visie met voorstellen voor een planologische procedure te komen. Uitgangspunt daarbij zou moeten zijn dat de huidige kwaliteiten van het recreatiepark behouden blijven en dat waar mogelijk versterking en verbetering van de leefomgeving plaatsvindt. Belangrijk uitgangspunt daarbij is het behoud van het bosachtige, soms parkachtige karakter. Daarnaast dient, voorafgaand aan het in procedure brengen van het ruimtelijk plan, illegaal opgerichte bebouwing verwijderd te worden. Zowel vanuit de ruimtelijke kwaliteit als vanuit de woningbouwprogrammering zou de ruimtelijke opzet en de woningtypologie behouden moeten blijven. De nieuwe woongebieden moeten zich blijvend onderscheiden van andere woonwijken in de gemeente. De definitieve functie krijgt bij de herziening van het Omgevingsplan een nadere uitwerking. De gemeente staat hierbij niet open voor het mogelijk maken van gemengd gebruik (recreatie en wonen). Uitgangspunt voor de planologische procedure is een volledige functiewijziging. Het is belangrijk dat een getransformeerd recreatiepark veilig en leefbaar is voor de lange termijn. Er dient daarom aangetoond te worden dat hier sprake van is. Aspecten die

7 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

onderzocht dienen te worden hebben betrekking op infrastructuur en openbare ruimte. Deze dienen te voldoen aan minimale eisen zoals die in het normale maatschappelijk verkeer zijn geaccepteerd of in wet- en regelgeving zijn benoemd. Het kan gaan om infrastructurele zaken zoals een duurzaam werkend elektriciteitsnetwerk en rioleringsnetwerk, maar ook om een straten- en padensysteem dat aan bereikbaarheidseisen voldoet voor brandweervoertuigen, postbezorging en vuilnisophaaldiensten.

3.3 Maatschappelijke impact Bij de transformatie van een recreatiepark naar een woonfunctie geldt als belangrijk uitgangspunt dat deze ontwikkeling geen negatieve gevolgen mag hebben voor de lokale zorginfrastructuur. Dit betekent dat de transformatie niet mag leiden tot een toename van het aantal Wmo-aanvragen binnen de gemeente of noodzakelijke investeringen voor maatschappelijke voorzieningen door de toename aan woningen. De nieuwe woonfunctie dient zodanig vormgegeven te worden dat deze aansluit bij de bestaande voorzieningen en zorgcapaciteit. Indien er sprake is van een verhoogd risico op zorgvraag, dient dit vooraf inzichtelijk gemaakt te worden en moeten passende maatregelen worden getroffen om dit te mitigeren. De maatschappelijke draagkracht en het behoud van een evenwichtige zorgvraag zijn leidend bij de beoordeling van transformatieplannen.

8 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

4 Algemene ruimtelijke uitgangspunten In dit hoofdstuk zijn de uitgangspunten opgenomen welke moeten worden opgenomen in de juridische regels van een wijziging omgevingsplan. Aspecten die hier betrekking op hebben zijn de planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel.

4.1 Uitgangspunten gebruiksregels woningen Woningen waar permanent wonen is toegestaan Voor woningen waar na transformatie permanent wonen is toegestaan hanteren we de volgende uitgangspunten bij het opstellen van de gebruiksregels in het omgevingsplan. Bij woningen in woonwijken of burgerwoningen in het buitengebied is het toegestaan om een aan huis gebonden beroep of bedrijf uit te oefenen of een kleinschalige bed & breakfast aan huis te exploiteren. Echter het rechtstreeks toestaan van dergelijke functies en met name van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en bijvoorbeeld bed & breakfasts binnen een voormalig recreatiepark heeft ruimtelijk gezien nogal wat consequenties: verkeer, geluid, intensivering gebruik, ruimtelijke uitstraling, etc. Dit is niet direct passend binnen de groene omgeving en het karakter van het voor voormalig recreatiepark. Het betreft immers geen reguliere woonwijk.

• Aan huis gebonden / kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn niet toegestaan; • Een bed and breakfast aan huis is niet toegestaan; • Aan huis gebonden beroepen zijn toegestaan onder de volgende voorwaarden: o Maximaal 20 m² van de woning mag in gebruik genomen worden voor het aan huis gebonden beroep; o De bewoner van de woning is degene die het beroep uitoefent; o Er is geen sprake van detailhandel; o Een en ander mag geen afbreuk doen aan de omgeving; o Er is geen onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen; o Dit naar aard en omvang passend is binnen de omgeving; o Parkeren dient op eigen terrein te worden opgelost. Voor bestaande functies gelden ook de kaders, zoals hierboven beschreven. Bij hoge uitzondering kan gekeken worden of legalisatie wenselijk en ruimtelijk aanvaardbaar is. Overig gebruik Voor overige vormen van gebruik (denk aan wegen, paden, sloten e.d.) die in het omgevingsplan opgenomen moeten worden zal zoveel mogelijk worden aangesloten bij de mogelijkheden zoals opgenomen binnen dezelfde functies in het huidige omgevingsplan. Indien er specifieke vormen van (neven)gebruik noodzakelijk zijn, vanwege de specifieke kenmerken en het specifieke karakter van het recreatiepark dan zullen die ook worden opgenomen.

9 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

4.2 Uitgangspunten bouwregels woningen Algemeen 1. Vanwege het specifieke en groene karakter worden op elk perceel (ongeacht het toegestane gebruik) de huidige vergunningsvrije mogelijkheden, zowel voor het bouwen van gebouwen als voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals benoemd in artikel 2.29 en 2.30 van het besluit bouwwerken leefomgeving en artikel 22.27 van het tijdelijk deel van het omgevingsplan uitgesloten. De omgevingsplanregels voor het bouwen zijn straks ook de maximale mogelijkheden. Hiermee wordt voorkomen dat er vergunningsvrij meer mogelijk wordt gemaakt dan wenselijk is in dit specifieke gebied. 2. Voor het uiterlijk van een nieuw te bouwen vervangende woning of een uitbreiding van de woning wordt nader bepaald of het zinvol is om in het omgevingsplan ook extra, bij het voormalig recreatiepark, passende beeldkwaliteitseisen op te nemen. De welstandsnota, welke op onderdeel uitmaakt van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, biedt mogelijke al een specifieke beeldkwaliteit voor het recreatiepark. 3. Binnen de bouwregels moet worden bezien welke duurzaamheidsmaatregelen (voor zover het bouwen betreft) kunnen worden meegenomen in het omgevingsplan.

Hoofdgebouw woningen waar permanent wonen is toegestaan • De oppervlakte van een woning (inclusief aan/uitbouwen en aangebouwde overkappingen aan de woning of de aan/uitbouw) bedraagt maximaal 95 m²; • De inhoudsmaat van een woning bedraagt maximaal 480 m³; • De goot- en bouwhoogte van een woning bedraagt maximaal 3,5 m en 7 m; • De dakhelling bedraagt minimaal 12˚ en maximaal 45˚; • De afstand van een gebouw, behoudens vrijstaande bijgebouwen, tot de perceelsgrenzen dient minimaal 2,5 te bedragen; • De totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken (inclusief aangebouwde overkappingen aan bijgebouwen of vrijstaande overkappingen) bedraagt maximaal 15 m² • De goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 3 en 4 m. • De dakhelling van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 45˚ • De afstand van een gebouw tot enige bestemmingsgrens dient minimaal 5 m te bedragen met dien verstande dat indien het perceel grenst aan de bestemming ‘Groen, landschapselement’ en ‘Natuur- en bosgebied’ de afstand tot deze bestemmingsgrens minimaal 3 m dient te bedragen; Bouwwerken geen gebouwen zijnde in tuinen bij woningen Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde in tuinen, zoals erfafscheidingen, pergola’s en dergelijke zal gekeken worden naar het specifieke groene karakter van het voormalig recreatiepark en welke van dit soort bouwwerken dan passend zijn op een perceel.

Erfafscheidingen mogen maximaal een hoogte hebben van 2 meter.

10 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

4.3 Uitgangspunten openbare ruimte en tuinen Het uitgangspunt is dat de huidige (eigendoms)situatie van de openbare ruimte niet verandert. Met openbare ruimte wordt hierbij de ruimte bedoeld die ten dienste staat van algemeen gebruik, zoals bijvoorbeeld wegen, paden, watergangen etc. Dit betekent onder meer dat: • De gemeente in beginsel het beheer en onderhoud van de openbare ruimte niet overneemt. • De wegen binnen het huidige recreatiepark voor zover deze bestaan uit halfverharding (in de toekomst) niet worden verhard. De wegen in halfverharding passen juist bij het groene en rustige karakter. Dit wordt in het omgevingsplan verankerd. • De openbare ruimte wordt door de initiatiefnemer(s) zodanig ingericht dat deze voorziet in openbare speelvoorzieningen voor de (toekomstige) bewoners van de wijk • Het (bezoekers)parkeren moet op het eigen woonperceel worden opgelost. In het gebied • worden geen parkeerplaatsen gerealiseerd. Tuinen De tuinen bij de woningen zijn over het algemeen groot. Om het groene karakter van het recreatiepark te behouden, maar ook om bijvoorbeeld klimaatadaptieve maatregelen te treffen, wordt er ook een aanlegvergunningstelsel in het bestemmingsplan opgenomen.

• Het vellen of rooien van bos en/of het verwijderen van houtopstanden is alleen toegestaan onder strikte voorwaarden en indien de gemeente daarvoor een omgevingsvergunning verleent; • Het aanbrengen van meer dan 100 m² aan nieuwe verharding (oppervlakteverhardingen inclusief bebouwing) op een perceel is uitsluitend toegestaan onder strikte voorwaarden en indien de gemeente een omgevingsvergunning heeft verleend; • Op eigen terrein moet worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen; • Op eigen terrein moet worden voorzien in voldoende hemelwaterberging conform het huidige beleid.

4.4 Voorbehoud juridische vertaling regels Alle bovengenoemde uitgangspunten zullen uiteindelijk een plaats krijgen in het juridische deel van het omgevingsplan (de planregels en de verbeelding). De exacte vertaling kan mogelijk nog aangepast worden, zonder dat de uitgangspunten worden aangetast. Er dient gekeken te worden op welke wijze de (formulering en de systematiek van de) juridische regels voor iedereen werkbaar is. De genoemde uitgangspunten geven voor nu een definitieve richting aan de inhoud van het omgevingsplan en kunnen in andere bewoordingen terugkomen in het omgevingsplan.

11 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

5 Uitgangspunten kwaliteitsverbetering landschap Vanuit de provincie is de eis gesteld dat bij een nieuw op te stellen omgevingsplan een kwaliteitsverbetering van de omgeving plaatsvindt. In dit hoofdstuk worden de eisen en mogelijkheden aan deze kwaliteitsverbetering uiteengezet.

5.1 Aanleiding kwaliteitsverbetering landschap In de Omgevingsverordening Noord-Brabant is bepaald dat voor iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied en buiten het Natuurnetwerk Brabant gezorgd moet worden voor een kwaliteitsverbetering van het landschap. De provincie heeft deze bepaling uitgewerkt Op grond van de bepalingen moet bij een ruimtelijk besluit inzicht worden gegeven in de kwaliteitsverbeteringsopgave en de wijze waarop hieraan invulling wordt gegeven. Tevens dient de uitvoering ervan te zijn geborgd. De omvang van de opgave en de te nemen maatregelen worden daarom ook in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd, voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld. Binnen de regio West-Brabant en subregio De Baronie zijn nadere werkafspraken gemaakt over de kwaliteitsverbetering. Bij herbestemming ten gunste van wonen zullen deze werkafspraken in acht worden genomen.

5.2 Financiële bijdrage kwaliteitsverbetering Het toestaan van permanente bewoning op een recreatiepark wordt gezien als een nietplanmatige ontwikkeling in de categorie 3 waarbij sprake is van ‘omschakeling’ van recreatie naar wonen op basis van de door de provincie bepaalde toetsingscriteria voor kwaliteitsverbetering. Dat betekent dat landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering is vereist op basis van een goedgekeurd landschapsplan en dat dit bepaald moet zijn door een berekening gebaseerd op een percentage van de grondwaardevermeerdering. Aangezien het een niet-planmatige ontwikkeling betreft, zal de kwaliteitsverbeteringsopgave worden bepaald aan de hand van 20% van de grondwaardevermeerdering die door de ontwikkeling ontstaat. Hiervoor zijn normbedragen bepaald. Het toestaan van permanente bewoning is niet in een normbedrag opgenomen. Hierdoor is maatwerk noodzakelijk. In samenspraak met de gemeente en de provincie kan onderbouwd een bedrag worden overeengekomen. Momenteel kan nog geen definitief inzicht worden gegeven in de kwaliteitsverbeteringsopgave als gevolg van het toestaan van permanente bewoning van een recreatiepark.

12 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

Bij het opstellen van het omgevingsplan wordt de exacte investeringsverplichting bepaald in afstemming met de provincie. Tevens wordt in het kader van het wijziging omgevingsplan een invulling gegeven aan de landschapsinvestering. Een en ander wordt voor vaststelling van het wijziging omgevingsplan in afzonderlijke overeenkomsten met de gemeente geborgd.

5.3 Invulling kwaliteitsverbetering De provincie Noord-Brabant vraagt als tegenprestatie een kwaliteitsverbetering. De ambitie is om de maatregelen zo veel mogelijk te laten plaatsvinden op en rondom het te transformeren recreatiepark. Afhankelijk van het beschikbare budget voor deze beoogde maatregelen voor kwaliteitsverbeteringen kunnen prioriteiten en ingrepen op basis van haalbaarheid nader worden bepaald. De uitwerking van de kwaliteitsverbetering is onderdeel van het transformatieplan.

13 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

6 Financiële uitgangspunten 6.1 Kostenverhaal Het doel van transformatie is het vinden van een nieuwe passende functie. Hier zijn vele kosten mee gemoeid. De waarde van de recreatiewoningen en de percelen op het park zullen stijgen als de functie op het park gewijzigd is waarbij wonen mogelijk wordt gemaakt. De eigenaar van de recreatiewoning heeft hierdoor een planologisch en financieel voordeel. De gemeente is wettelijk verplicht (afdeling 13.6 Omgevingswet) om de gemeentelijke plankosten met betrekking tot het Kostenverhaalsgebied (artikel 8.15 Omgevingsbesluit) te verhalen op de initiatiefnemer. Het uitgangspunt is daarom dat alle plankosten en alle gemeentelijke plankosten, waaronder de ambtelijke ureninzet, die voortkomen uit de transformatie voor rekening van het park komen.

6.2 Investering in de kwaliteit van onze omgeving Wanneer een recreatiepark transformeert naar wonen, heeft dat grote gevolgen. De grond wordt door deze nieuwe functie meestal meer waard. Wij vinden het belangrijk dat deze waardestijging niet alleen ten goede komt aan de eigenaar, maar ook aan de samenleving als geheel. Het transformeren van een park naar een woonwijk vraagt immers ook om extra investeringen in de omgeving door de gemeente. We zullen onderzoeken of we een financiële bijdrage kunnen vragen voor brede maatschappelijke doelen. Dit baseren we op de mogelijkheden in de Omgevingswet. Het gaat hierbij om een bijdrage die verder gaat dan alleen de kosten voor de weg of het riool in het plan zelf. De bijdrage die we zouden kunnen vragen, gebruiken we om onze gemeente leefbaar en toekomstbestendig te houden. We denken hierbij aan: • Sociale woningbouw: Het bouwen van betaalbare huizen op andere plekken in de gemeente. • Natuur en parken: Het aanleggen of verbeteren van openbaar groen waar iedereen gebruik van kan maken. • Bereikbaarheid: Het verbeteren van fietsroutes, wandelpaden of openbaar vervoer in de gemeente. • Klimaat: Maatregelen om wateroverlast te voorkomen of hittestress tegen te gaan.

14 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken

7 Overige uitgangspunten 7.1 Geen beperking voor overige functies De transformatie van het recreatiepark naar een andere functie mag niet leiden tot: • Beperking van de gebruiks- en ontwikkelmogelijkheden van naastgelegen percelen en/of bedrijven. Uit de nog uit te voeren onderzoeken moet blijken in hoeverre een permanente woonbestemming nadelig zou zijn voor de naastgelegen percelen en/of bedrijven. • Onevenredig nadelige gevolgen voor de natuurwaarden en landschappelijke waarden. • Een permanente woonfunctie kan alleen als er ook een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden.

7.2 Besluit bouwwerken leefomgeving In het besluit bouwwerken leefomgeving staat omschreven aan welke bouwvoorschriften woningen moeten voldoen. Voor recreatiewoningen gelden andere eisen dan voor reguliere woningen. Sommige woningen zullen daarom aangepast moeten worden om te voldoen aan het besluit bouwwerken leefomgeving. Die verantwoordelijkheid ligt wel bij de individuele eigenaren zelf. Eigenaren dienen zelf aan te tonen dat voldaan wordt aan het bouwbesluit. Indien nodig wordt door de gemeente een controle uitgevoerd.

7.3 Waterberging Op het eigen terrein moet worden voorzien in voldoende hemelwaterberging conform het beleid van het waterschap en het gemeentelijk waterbeleid. Regenwater mag dan ook niet geloosd worden op het gemeentelijk riool.

15 – Gemeente Baarle-Nassau | Afwegingskader transformatie recreatieparken