Document · PDF

Bijlage 1 - Taxatierapportage Kapelstraat

Commissie Bestuur en Middelen 26 november 2025, gemeente Baarle-NassauBij agendapunt: Raadsvoorstel Strategische grondaankoop17.484 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

De DCF-methode is een complexe methode ten opzichte van bijvoorbeeld een BAR-NAR-methode en vereist veel expertise om nauwkeurige inschattingen te kunnen doen en de juiste disconteringsvoet te kunnen bepalen. Het is dan ook een methode die vaak wordt gebruikt bij bedrijfsmatige taxaties waarbij de waarde van een bedrijfsobject of onderneming moet worden bepaald op basis van toekomstige kasstromen. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele (grond) waarde methode wordt ook wel aangeduid als de ‘top-down methode’. Deze is gebaseerd op het uitgangspunt dat de waarde van ontwikkelingsvastgoed wordt afgeleid van de waarde van het vastgoed na ontwikkeling, minus de kosten van het uitvoeren van die ontwikkeling, inclusief winst voor de ontwikkelende partij. Waarbij de globale formule hiervoor luidt als volgt: Bruto ontwikkelwaarde - totale ontwikkelkosten (inclusief winst) = residuele (grond) waarde De residuele methode kan op twee manieren worden toegepast waarbij wordt geredeneerd uit de grondexploitatie (GREX) of uit de vastgoedexploitatie (VEX).

Ook kan een combinatie van deze methodieken in specifieke gevallen worden toegepast. Wanneer wordt geredeneerd vanuit de vastgoedexploitatie (VEX), wordt uitgegaan van de waarde van het vastgoed na realisatie. De grondwaarde is hier het residu van de waarde van de afgeronde ontwikkeling minus alle ontwikkelkosten. Deze ontwikkelkosten betreffen onder meer; de kale (directe) bouwkosten, bijkomende

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Heideweg B.V.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 27.

bouwkosten, algemene kosten, winst en risico (ontwikkelaar) en eventuele financieringskosten. Wanneer wordt geredeneerd vanuit de grondexploitatie (GREX) wordt de waarde van de bouwrijpe (technisch en juridisch) grond binnen een (ontwikkel)complex als vertrekpunt gebruikt. Waarbij de opbrengsten zowel vanuit comparatieve methode kunnen worden ingeschat (lees: vergelijken van transacties van bouwrijpe grondposities, maar eveneens vanuit de residuele benadering (VEX). Vervolgens moet rekening worden gehouden met de kosten welke gemaakt dienen te worden om de gronden technisch en juridisch bouwrijp te krijgen, dit betreffen veelal; (extensieve) verwervingen binnen het complex, kosten voor het woon- en bouwrijp maken, planontwikkelkosten, bovenwijkse kosten en eventuele financieringskosten en risico voorzieningen. Maar ook kunnen eventuele opbrengsten van de tijdelijke exploitatie worden meegenomen in deze berekening. Wanneer het gaat om een ontwikkeling die in de tijd wordt weggezet (fasering) kan ook de discountend cashflow methode en onderdeel zijn van deze berekening. In de basisopstelling van de residuele grondwaarde berekening wordt de waarde afgeleid van de waarde van de opgeleverde ontwikkeling (netto) minus de ontwikkelingskosten (inclusief winst en risico). In zijn algemeenheid beschikken deze berekeningen over een hoge mate van gevoeligheid.

Derhalve moet goed worden gekeken naar de mate van nauwkeurigheid van de geraamde opbrengsten en kosten.

Waardering woonontwikkeling

8.1.

Inleiding en uitgangspunten

Door opdrachtgever is verzocht om een gedeelte van de kavel te waarderen rekening houdend met een aantal bijzondere uitgangspunten zoals deze zijn genoemd in paragraaf 3.2. Dit omvat in de hoofdlijnen het bepalen van de marktwaarde van dit gedeelte van de onroerende zaak rekening houdend met de mogelijkheid tot een tijdelijke ontwikkeling en exploitatie van een 16-tal flexwoningen. Deze woningen worden geprojecteerd op een gedeelte van circa 3.491 m², zoals dit is weergeven op de onderstaande afbeelding:

Uitsnede plangebied (bron: gemeente Baarle-Nassau) Bij dit gedeelte van de waardering wordt rekening gehouden met een aantal (bijzondere) uitgangspunten welke grotendeels zijn afgeleid op de door opdrachtgever gedeelde informatie. De belangrijkste worden hieronder uiteengezet: De woningen mogen worden gexploiteerd voor een periode van 30 jaar, aan het einde van der periode dienen ze door initiatiefnemer verwijderd te worden en wordt de kavel in de oorspronkelijke (agrarische) conditie hersteld; Er worden een 16-tal woningen gerealiseerd met een oppervlakte van circa 22 m² gbo per stuk, welke allen worden gexploiteerd in het sociale huursegment;

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 28.

Het uigangspunt wordt gehanteerd dat de gronden een jurdisch bouwrijpe status hebben voor de ontwikkeling en exploitatie van de tijdelijke woningen; Initiatiefnemer draagt zorg voor de kosten van het juridisch en technisch bouw- en woonrijp maken van de kavel; Initiatiefnemer draagt zorg voor plaatsing- en beheer van de woningen en de verwijdering na de termijn;

8.2.

Opzet waardering

8.3.

Opbrengstenraming

Door taxateur zal voor de doorrekening van de tijdelijke ontwikkeling gebruik worden gemaakt van een DCFberekening met een exploitatieperiode van 30-jaar. In deze berekening zal onder meer door het inschatten van parameters zoals de markthuur, stichtingskosten en exploitatiekosten. Aan de hand van een marktconforme rendementseis (WACC) worden bepaald wat de marktconforme grondwaarde voor dit gedeelte van de kavel is. Vervolgens zal de uitkomst van deze berekening worden getoetst aan de hand van referentietransacties.

Opdrachtgever heeft ondergetekende verzocht bij de waardering uit te gaan van de veronderstelling dat de wooneenheden in haar geheel worden verhuurd in de lage sociale huur categorie. In deze paragraaf worden de (beleidsmatige)huurprijzen getoetst aan marktconformiteit. Zoals aangegeven mogen de geprognotiseerde flexwoningen alleen worden verhuurd onder de 1e aftoppingsgrens. Welke per peildatum voor 1 of 2 personen € 682,96 per maand bedraag.

Bouwjaar

Trouwlaan 15-B, Tilburg

21 m²

Appartement

1936

€

640,00

€

30,48

28-10-2024

Kerkstraat 20, Riel

50 m²

Benedenwoning

1907

€

1.024,00

€

20,48

22-1-2024

Lange Nieuwstraat 256-14, Tilburg

27 m²

Appartement

2023

€

968,00

€

35,85

24-2-2025

Atelierstraat 156, Tilburg

31 m²

Appartement

2024

€

1.038,00

€

33,48

25-2-2025

Kievit 12, Baarle-Nassau

72 m²

Recreatiewoning

2000

€

1.250,00

€

17,36

24-7-2025

Hoogstratensebaan 14, Baarle-Nassau

40 m²

Recreatiewoning

2010

€

1.395,00

€

34,88

Transactieprijs (per m² GBO)

Type

2-1-2025

Transactieprijs (per maand)

Oppervlakte (GBO)

Adres

Transactiedatum

8.3.1. Referenties (huur) Om te toetsen of een dergelijke huurprijs ook realistisch is, is door taxateur een kort referentieonderzoek uitgevoerd. Gelet op het feit dat er in en rondom Baarle-Nassau in zéér beperkte mate huurtransacties hebben plaatsgevonden van dergelijke kleinschalige woningen c.q. appartementen. Is er een onderzoek in een ruimere straal uitgevoerd. De getoonde informatie is afkomstig uit het uitwisselingssysteem van de NVM.

Uit het bovenstaande overzicht blijkt een ruime bandbreedte van huurprijzen tussen de ca. € 17,00 en € 35,00 per m² per maand, dit betreffen naar verwachting nagenoeg allen huurtransacties in de vrije sector. In en rondom Baarle-Nassau hebben in beperkte mate huurtransacties plaatsgevonden. Enkel transactie 5 en 6, beide betreffen recreatiewoningen. De overige transacties worden veelal in Tilburg waargenomen, vooral van de kleinere oppervlakten. Per peildatum is verder géén aanbod van huurwoningen in Baarle-Hertog. Het overzicht laat veelal zien dat naar mate het oppervlak afneemt de gemiddelde prijs per m² per maand toeneemt. Taxateur is van mening dat ondanks het feit dat er in beperkte mate huurtransacties hebben plaatsgevonden in en rondom Baarle-Nassau, de eerste aftoppingsgrens van – per peildatum - € 686,00 per maand voor dergelijke woningtypen marktconform is. Er is immers sprake van grondgebonden en duurzame woningen in een huursegment waar géén aanbod is. Over zijn algemeenheid is de druk op de huurmarkt in regio

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 29.

onverminderd hoog, huurwoningen zijn in zéér beperkte mate voorhanden. Voorzichtigheidshalve wordt de marktconforme huurprijs van de flexwoningen (á 22 m² gbo per stuk) ingeschat op € 675,00 per maand. Dit is circa € 30,00 per m² gbo en is goed passend binnen het bovengenoemde overzicht. 8.3.2. Conclusie opbrengstenraming Wanneer de marktconforme huurprijs van € 675,00 per maand wordt geprojecteerd over de 16-tal te realiseren flexwoningen resulteert dit in een jaarlijkse huursom van € 129.600,00. Welke als input wordt gebruik in de DCF-berekening.

8.4.

Kostenramingen

8.4.1. Stichtingskosten flexwoningen Door opdrachtgever zijn de gewenste woningtypen binnen het gebied aangegeven. Dit betreffen zogenoemde flexwoningen met een gebruiksoppervlak van ca. 22 m². Verder zijn er géén verdere details/ uitgangspunten aangeleverd. Naar verwachting zullen dit woningen in maximaal één bouwlaag bedragen. Om de stichtingskosten van dergelijke woningtypen te bepalen is zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij bijpassende woningtypen uit het bouwkostenkompas en uit de Koëter Vastgoed Taxatiewijzer alsmede getoetst aan ervaringscijfers. In onderstaande afbeeldingen zijn deze weergegeven per peildatum 1 juli 2025.

Bouwkosten containerwoning

Bouwkosten recreatiewoning

De bouwkosten van de verschillende woningen zijn geraamd aan de hand van de bovengenoemde kengetallen. Naar mate de gemiddelde woningoppervlakten toenemen nemen de kale bouwkosten af. De gekozen kale bouwkosten liggen in de bandbreedte tussen de € 1.600,00 en € 2.500,00 per m² BVO excl. bijkomende kosten en btw. Taxateur acht het type van de recreatiewoning meer passend bij onderhavige ontwikkeling, dit gelet op de veronderstelling dat de woningen voor een periode van circa 30 jaar moeten worden geëxploiteerd. Omdat er sprake is van relatief kleinschalige woningen is er een kleine opslag gehanteerd op het basistarief en worden de kale bouwkosten van de woningen ingeschat op (afgerond) € 2.000,00 per m² BVO exclusief btw. Verder zullen de kale bouwkosten nog moeten worden vermeerderd met de algemene-, bijkomende- en plaatsingskosten. Op basis van kengetallen 5 en ervaringscijfers wordt er nog een opslag van 27,5% van de kale bouwkosten gehanteerd op de kale bouwkosten. Als vormfactor wordt 86% gehanteerd. Voor een nadere specificering van de kale bouwkosten en stichtingskosten wordt verwezen naar de DCF-berekening in de rekenbijlage.

Bron: www.bouwkostenkompas.nl

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 30.

8.4.2. Civiele kosten Door de opdrachtgever is een raming aangeleverd voor de te maken civiele kosten in het gebied. De onderstaande raming is daarnaast getoetst aan de hand van kengetallen uit het bouwkostenkompas om deze te toetsen.

Raming Civiel Bouwrijpmaken Schonen Egaliseren Riolering Totaal brm

m²

Prijs per eenheid totaal 3491 € 0,35 € 3491 € 0,10 € 80 € 417,60 € €

1.222 349 33.408 34.979

Woonrijpmaken Verharding weg Verharding parkeren Verharding voetpad Groen Wijkgroen Verlichting Totaal wrm

230 € 200 € 212 € 1666 € 663 € 15 €

130,86 111,92 91,99 16,79 20,30 2.698,76

€ € € € € € €

30.098 22.384 19.502 27.972 13.459 40.481,40 153.896

n.t.d.

17% €

188.875 €

32.109

€

220.984

Totaal Raming civiele kosten (bron: gemeente Baarle-Nassau)

Bovengenoemde raming is getoest aan de hand van kengetallen uit het bouwkostenkompas, onderstaand worden deze per peildatum 1 juli 2025 gepresenteerd:

Aanlegkosten infra

Aanlegkosten groen

Op basis van voornoemde kosten en de aangeleverde civiele raming wordt de door de gemeente aangeleverde raming als realistisch beoordeeld. 8.4.3.

Plankosten & VTU

De kosten hiervoor zijn gebaseerd op de Plankostenscan en ervaringscijfers. En zijn per peildatum begroot op € 66.000,00. Voor een onderverdeling wordt verwezen naar de DCF-berekening.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

8.5.

Blad 31.

Inputparameters

8.5.1. Markthuur Zoals aangegeven in de markthuur ingeschat op (afgerond) € 130.000,00 per jaar. 8.5.2. Exploitatielasten Voor de exploitatielasten is aangesloten bij kengetallen uit de vastgoedexploitatiewijzer, alsmede de door opdrachtgever verstrekte gegevens. Onder exploitatielasten vallen de onderhoudskosten, beheerskosten, reservering voor groot onderhoud, OZB, waterschapslasten, verzekeringen en overige kosten. De jaarlijkse exploitatielasten bedragen circa 20,00% van de bruto jaarhuur. 8.5.3. Inflatie Voor wat betreft de opbrengsten- en kostenstijging is globaal aangesloten bij het inflatiescenario van het NRVT (maart 2025):

Bron: (NRVT) Omdat er sprake is van een exploitatietermijn van 30 jaar is het inflatiecijfer voorzichtheidshalve ingeschat op 2,00%. Wat iets afwijkt van de bovegenoemde raming, deze heeft enkel betrekkig op een periode van 15 jaar. 8.5.4. WACC (Weighted Average Cost of Capital) Zoals aangegeven wordt de marktwaarde van de grond bepaald aan de hand van de kosten welke door de tijdelijke exploitatie kunnen worden gedragen. Daarbij is relevant welke rendementseis een redelijk handelend ondernemer zou willen behalen voor deze exploitatie. Hiervoor is uitgegaan van het Weighted Average Cost of Capital (WACC). Dit is een samengesteld rendement op basis van een aandeel te financieren vreemd vermogen en een aandeel te financieren eigen vermogen. Voor het vreemd vermogen zijn, afhankelijk van de duur van de exploitatie (30 jaar) en feit of er sprake is van geen permanente woningbouw aan het einde van de exploitatieperiode. Deze rentepercentages variëren tussen de 4,85% en 6,70% 6 waarbij tevens rekening is gehouden met het belastingvoordeel. Voor het rendement op eigen vermogen (in de vorm van een achtergestelde lening) wordt een andere rendementseis aangehouden. Deze is wederom afhankelijk van het aandeel eigen vermogen dat moet worden ingebracht, alsmede van het risico van de exploitatie.

Hierbij zijn in de verschillende scenario’s waar sprake is van het bepalen van een marktconforme huurprijs voor de grondpositie. Vervolgens heeft taxateur de IRR (interne rendementseis) gelijkgesteld aan de WACC en op basis daarvan de aanvangshuur is bepaald. Met andere woorden, welke huur kan er gedragen worden uit deze exploitatie bij verschillende interne rendementseisen. WACC WACC = gemiddeld gewogen kostenvoet belastingtarief (voordeel)

20%

operational lease

70% €

6,00%

aandeel eigen vermogen (achtergestelde lening)

30% €

8,00%

80%

3,36% 2,40%

WACC

5,76%

IRR (OUTPUT)

5,76%

Bron: https://www.zakelijkbankieren.nl/zakelijke-hypotheek/rente-vergelijken/

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 32.

Dit resulteert in een marktconforme WACC / IRR voor de tijdelijke exploitatie van (afgerond) 5,75%. 8.5.5. Exit yield c.q. eindwaarde Omdat het bijzondere uitgangspunt wordt gehanteerd dat er sprake is van een tijdelijke exploitatie van de woningen van 30 jaar, hebben de woningen in beginsel géén eindwaarde. Aangenomen wordt dat de tijdelijke wooneenheden aan het einde van de termijn economisch en technisch zijn afgeschreven en derhalve géén restwaarde vertegenwoordigen. De initiatiefnemer zal kosten moeten maken om de woningen te verwijderen en de grondpositie te herstellen in haar oorspronkelijke conditie. Hiervoor is per peildatum een inschatting gemaakt. Voor de onderverdeling wordt verwezen naar het DCF-model. Wel wordt de eindwaarde van de gronden opgenomen. Het uitgangspunt wordt gehanteerd dat deze gronden na de termijn weer in de oorspronkelijke agrarische staat worden opgeleverd. Hiervoor is de agrarische waarde per peildatum 7 geïndexeerd naar het einde van de beschouwingsperiode.

8.6.

Uitkomst DCF-berekening

In de DFC-Berekening zijn de in de hiervoor genoemde en de algemene uitgangspunten meegenomen. Voor een nadere detaillering wordt verwezen naar de rekenbijlage. NCW 30 jaar zonder exit Periode

30 jaar

Stichtingskosten VEX

€ 1.263.000,00 incl. btw/ € 79.000,00 per woning

Kosten GREX

€ 286.000,00 incl. btw

Markthuur per peildatum (per jaar)

€ 129.600,00

Exploitatiekosten (per jaar)

€ 25.500,00

IRR

5,75%

Inflatie / huurprijsstijging

2,00%

Structurele huurderving

2,50%

Eindwaarde

Kosten verwijdering opstallen + waarde agrarische grond

Aankoop grondpositie (jaar 1 middels doelzoeken OUTPUT)

€ 295.000,00/ € 85,00 per m²

Na het formuleren van alle uitgangspunten kan middels doelzoeken op een rendementseis van 5,75% inzichtelijk worden gemaakt welke aankoopsom van de grondpositie de exploitatie kan dragen. Met het behoud van de gestelde rendementseis van 5,75%. Welke door taxateur marktconform wordt geacht gelet op het lage risicoprofiel en de looptijd van de exploitatie. De uitkomst hiervan betreft de marktwaarde van de ruwe bouwgrond – rekening houdend met de bijzondere uitgangspunten – per peildatum. Deze wordt op basis van het vorenstaande ingeschat op € 295.000,00 excl. btw, voor het gedeelte van circa 3.491 m² van het getaxeerde.

Zie voor nadere onderbouwing hoofdstuk 8.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 33.

Zoals aangegeven is dit de sec. rekenkundige waarde welke gebaseerd is op basis van een DCF-berekening. Hierbij wordt opgemerkt dat dergelijke berekeningen uiterst gevoelig zijn ondanks het feit dat deze met zorgvuldigheid zijn opgesteld. Kleine wijzigingen of nuances in de berekening kunnen – cumulatief – leiden tot grote verschillen in de uitkomst hiervan. Derhalve is de uitkomst van de berekening eveneens getoetst aan de hand van referentietransacties.

Referentietransacties gronden met verwachtingswaarde

8.7.

Koper

Transactieprijs (incl. nabetaling)

conditie

Hyp4 90432/158 Willibrordlaan (ong.), Hulsel

5.870 m²

Gispro B.V.

€

325.000,00

k.k. €

55,37

24-1-2024

Hyp4 88057/7

Kromstraat 1, Hilvarenbeek

4.775 m²

Gispro B.V.

€

477.500,00

k.k. €

100,00

26-2-2021

Hyp4 80689/63

Hertog Jan Straat, Middelbeers

8.958 m²

Van Wanrooij Projectontwikkeling

€

900.000,00

k.k. €

100,47

11-12-2024

Hyp4 90104/41

Vrouwenslag 134, Westervoort

3.580 m²

Advicus Heesch B.V.

€

474.148,30

k.k. €

132,44

Prijs per m² (perceel)

Oppervlakte (GBO)

24-5-2025

Adres

Aktenummer

Transactiedatum

Om de voornoemde uitkomst te toetsen heeft taxateur het onderstaande referentie onderzoek uitgevoerd. Onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen. Taxateur heeft onderzoek gedaan naar gronden met een soortgelijke ligging tegen de bebouwde kom en/of gronden die in de omgevingsvisie zijn gemarkeerd als ontwikkelgebied. Hierbij ligt de focus op kleinere oppervlakten. De akten van levering zijn op verzoek beschikbaar, voor de uiteenzetting van de transacties wordt verwezen naar bijlage.

In de bovenstaande tabel staan een viertal referentietransacties van gronden die als relatief gelijkwaardig kunnen worden beschouwd met onderhavig perceel. Voornoemde transacties zijn allen gronden met een agrarische bestemming, ten tijde van de transactie, die zijn aangekocht voor toekomstige woningbouw. Ook wordt de opmerking gemaakt dat deze transacties geen van allen één-op-één vergelijkbaar zijn met onderhavige situatie. Echter geeft dit wel een indicatie van de hoogte van de transactieprijzen in het geval de gronden bestemd zijn voor de herontwikkeling naar wonen. Een verschil met het getaxeerde is dat er in bovengenoemde gevallen sprake is van gronden welke (nog) geen juridisch bouwrijpe status hebben. Daarnaast zal er wel sprake zijn van permanente woningbouw, de precieze bouwprogramma’s zijn echter nog niet bekend. Een vergelijking op basis daarvan is moeilijk te maken.

8.8.

Conclusie waardering (woonontwikkeling)

De uitkomst van de DCF-methode resulteert in een bedrag van € 295.000,00 excl. btw oftewel circa € 85,00 per m² perceel. Uitgaande van een perceeloppervlak van circa 3.491 m². Dit ligt redelijk in lijn met de gevonden referentietransacties voor wat kleinschalige percelen voor – toekomstige – woningbouw. De genoemde € 295.000,00 betreft een waarde van de grondpositie van (afgerond) € 18.500,00 per woning. Gelet op de tijdelijkheid van de ontwikkeling maar ook de relatief hoge huurprijzen per m² en beperkte investeringen per woning, wordt de uitkomst van de DCF-berekening door taxateur als marktconform beschouwd. Al het vorenstaande in acht genomen wordt de marktwaarde van het perceelgedeelte ter grootte van circa 3.491 m² - rekening houdend met de bijzondere uitgangspunten – per peildatum ingeschat op € 295.000,00 excl. btw

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Waardering cultuurgrond

9.1.

Inleiding

9.2.

Referenties (cultuurgrond)

Blad 34.

In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op het gedeelte van het perceel dat in de nabije toekomst wordt aangewend voor de woningontwikkelling. Het overige gedeelte van circa 8.039 m² blijft in gebruik als cultuurgrond, mede gelet op het feit dat dit gedeelte per peildatum nog niet geschikt is voor een woningbouwontwikkeling. In dit hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de agrarische waarde van onderhavig perceelgedeelte.

Voor het gedeelte dat niet te ontwikkelen is wordt door taxateur onderzoek gedaan naar cultuurgrond in de regio. De onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen van agrarische gronden in de directe omgeving van het getaxeerde. #

Leverdatum

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

9-10-2024 15-5-2024 13-5-2024 5-4-2024 6-2-2025 28-4-2025 28-4-2025 20-5-2025 29-1-2025 28-5-2025

Locatie Kadastraal bekend Oppervlakte Transactieprijs Prijs per m² Adres Gemeente Sectie Nummer(s) Nabij Fransebaan Baarle-Nassau L 79, 358 02.88.95 ha € 317.845,00 € 11,00 Nabij Reth Baarle-Nassau R 554 02.43.05 ha € 233.692,58 € 9,62 Nabij Bels Lijntje Baarle-Nassau L 317, 157 05.96.46 ha € 645.000,00 € 10,81 Nabij Bels Lijntje Alphen en Riel etc. M 1420, 435, 705 etc. 09.96.40 ha € 1.200.000,00 € 12,04 Nabij Landrij Baarle-Nassau R 455, 489, 431, 452 12.46.65 ha € 1.495.980,00 € 12,00 Nabij De Straatjes Baarle-Nassau R 1172 05.34.70 ha € 668.375,00 € 12,50 Nabij Hondseind Alphen en Riel etc. M 731 06.63.75 ha € 900.000,00 € 13,56 Nabij Baarlesebaan Alphen en Riel etc. M 547, 554, 568, 583, 584, 586 10.05.10 ha € 1.058.940,00 € 10,54 Nabij Molenweg Baarle-Nassau Q 947 01.89.10 ha € 160.000,00 € 8,46 Nabij Flaasdijk Chaam K 762 03.88.65 ha € 427.515,00 € 11,00

Taxateur heeft onderzoek gedaan naar referentietransacties van agrarische percelen binnen een beperkte straal rondom het getaxeerde. Binnen deze straal zijn transacties geregistreerd binnen een bandbreedte van € 8,50 tot € 13,50 per m². In veel gevallen betreffen dit transacties van grotere aaneengesloten landbouwkundig optimale percelen. Veelal gelegen in het buitengebied. Transactieprijzen zijn uiteenlopend en in veel gevallen afhankelijk van de ligging, bereikbaarheid, grondslag en vorm van de kavels. Maar het gemiddelde van de transactieprijzen ligt tussen de € 11,00 en € 12,00 per m². In onderhavig geval is er sprake van een relatief kleinschalig – landbouwkundig – perceel. Doch met een ligging aan de rand van de bebouwde kom. Dergelijke kleinschalige percelen worden in de praktijk ook vaak ingezet voor hobbymatige doeleinden zoals een paardenweide. Hier worden veelal hogere transactieprijzen voor waargenomen gelet op de geringe oppervlakte van dergelijke percelen. Daarnaast bestaat de kans dat in de verre toekomst de hindercontouren van de omliggende veehouderijen vervallen en dat een ander gebruik mogelijk wordt. Dit laatste is echter hoogst onzeker. Op basis van het vorenstaande wordt de marktwaarde van de cultuurgrond, met een oppervlakte van circa 8.036 m² ingeschat op € 12,50 per m² en een totale marktwaarde van € 100.450,00 kosten koper.

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

10.

Finale waardering

10.1.

Resumé

Blad 35.

Rekening houdend met alle genoemde uitgangspunten in het rapport wordt de onroerende zaak, in de waardering uitgesplitst in twee onderdelen, gewaardeerd op: Tijdelijke woningbouw (ca. 3.491 m²) Cultuurgrond (ca. 8.036 m²):

€ €

295.000,00 excl. btw 100.450,00 kosten koper

Totaal (afgerond)

€

395.000,00 kosten koper

10.2.

Onzekerheden taxatie

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: •

• • •

Onzekere marktomstandigheden. De marktomstandigheden zijn op dit moment voor veel mensen en bedrijven onzeker. Enerzijds is er een hoge inflatie, die door de ECB wordt bestreden middels renteverhogingen. Hierdoor is het lenen van geld een stuk duurder geworden en is de leencapaciteit afgenomen. Deze inflatie en mogelijke recessie zorgen ervoor dat behoudzaam wordt geïnvesteerd. Op korte termijn worden hier dan ook geen veranderingen in voorzien zodat de omstandheden onzeker blijven. Naast deze algemene marktomstandigheden is de woningmarkt ook aan sterke veranderingen onderhevig. Als gevolg van de wijzigingen in wet- en regelgeving is het voor beleggers veel minder interressant om te investeren in huurwoningen. Kleinere beleggers verkopen hun woningen en grote beleggers bouwen geen nieuwe woningen meer. Voor nieuwbouw-koopwoningen geldt dat de bouwkosten aanzienlijk harder zijn gestegen dan de opbrengsten, waardoor naast de verkoopbaarheid ook de haalbaarheid van ontwikkelingen onder druk staat. Zowel de kopers als ontwikkelaars zijn hierdoor terughoudend. Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak 8 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur 9. Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard 10. Bij onderhavig advies wordt door de taxateur opgemerkt dat de schattingsonzekerheid als gevolg van onzekerheden met betrekking tot de gehanteerde uitgangspunten ten aanzien van het ruimtegebruik, (woning)bouwprogramma en fasering in deze fase fors groter is dan 10%.

Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362 Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 10 Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Een ieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn. 9

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 36.

Taxateur wil benadrukken dat (kleine) wijzigingen van de uitgangspunten kunnen zorgen voor grote effecten op de uitkomst van de residuele waardeberekening. Elke aanname heeft in meerdere of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. Toekomstige significante toe- of afname van opbrengsten, markthuur, bekostiging of leegstand kunnen resulteren in een significant hogere of lagere werkelijke waarde. Significante stijging of daling van exploitatiekosten, (bouw)kosten, disconteringsvoet, en/of inflatiepercentage kunnen resulteren in een significant hogere of lagere residuele waarde. Drie rekenparameters welke worden gehanteerd in de residuele methode hebben de meeste invloed op de uitkomst van de waardering. In de hoofzaak zijn dit de opbrengstenprijzen (v.o.n. of huur), stichtingskosten en de fasering van de ontwikkeling welke resulteren in een significant hogere of lagere residuele waarde. De residuele methode, die ook door projectontwikkelaars vaak wordt gehanteerd in de vorm van een stichtingskostenopzet, vereist de invoer van een grote hoeveelheid gegevens die zelden absoluut of exact zijn. Daarbij is een groot aantal aannames vereist. Kleine wijzigingen in bepaalde invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot grote wijzigingen in de uitkomst.

Sommige van deze invoervariabelen kunnen geschat worden met een redelijke mate van objectiviteit en zekerheid, maar bij andere variabelen staat een deskundige voor grote onzekerheden. Eveneens wordt bij een residuele waardeberekening géén rekening gehouden met de winstpotentie in de opstalexploitatie. Wanneer een bouwende ontwikkelaar de gronden binnen het gebied verwerft zal deze een andere businesscase doorrekenen dan een partij die enkel de uitgeefbare grondpositie doorrekent. Doorrekening van winst en risico welke uit de opstalexploitatie in de grondwaarde zou tot een significant hogere uitkomst van de waardering kunnen leiden. Taxateur wijst erop dat, ondanks het feit dat de berekeningen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid zijn opgesteld een grotere taxatieonzekerheid met de genoemde ‘acceptabele’ bandbreedte van 10% onvermijdelijk is. Onderzoek 11 naar schattingsonzekerheid wijst uit dat in gevallen waar transacties worden geregistreerd de waardering van de onroerende zaak wel tot meer dan 70% kan afwijken met de gerealiseerde transactieprijzen.

10.3.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering

10.4.

Back-testing

De gehanteerde bijzondere uitgangspunten hebben een positief effect op de waardering. Dit positieve effect bedraagt (afgerond) € 253.000,00. Dit betreft het verschil tussen de marktwaarde van het perceelgedeelte indien de tijdelijke woningbouwontwikkeling mogelijk wordt gemaakt en de marktwaarde van de cultuurgrond. Dat het bijzondere uitgangspunt een sterk positief effect heeft op de waardering is bij opdrachtgever genoegzaam bekend.

Heideweg heeft de onroerende zaak niet eerder gewaardeerd. Derhalve kan er geen back-testing plaatsvinden.

Bron: Schattingsonzekerheid bij herontwikkelingsrijksvastgoed

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

10.5.

Blad 37.

Finale waardering

Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is aan het taxatieobject de volgende marktwaar toegekend (afgerond): € 395.000,00 kosten koper (zegge: driehonderd vijfennegentigduizend euro)

Aldus gedaan en opgemaakt te ‘s-Hertogenbosch op 3 september 2025. De taxateur,

O. van den Braak RT,

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

11.

Plausibiliteitstoets

11.1.

Inleiding

11.2.

Controlerend taxateur

Blad 38.

Overeenkomstig het toepasselijke Reglement NRVT, vastgesteld door de centrale raad van het NRVT, dient dit taxatierapport onderworpen te worden aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur.

Bedrijfsnaam

Heideweg

Taxateur Adres

: G. Schol RT, taxateur RT444602150 (NRVT, Kamer wonen en bedrijfsmatig Vastgoed met aantekening GZV) Reitscheweg 1-07

Postcode

5232 BX

Plaats

‘s-Hertogenbosch

11.3.

Verklaring

De controlerend taxateur verklaart: voor het onderhavige taxatierapport een plausibiliteitstoets te hebben uitgevoerd. geen interne en/of externe inspectie te hebben uitgevoerd van het taxatieobject. kennis te hebben genomen van bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport. geen garantie te geven op de compleetheid van het taxatierapport met bijbehorende bijlagen. op basis van de beoordeelde stukken de waarde in het taxatierapport als plausibel te beoordelen. Aldus gedaan en opgemaakt te ‘s-Hertogenbosch op 3 september 2025. De controlerend taxateur,

G. Schol RT,

Gemeente Baarle-Nassau | Kapelstraat (ong,) te Baarle-Nassau

Blad 39.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Rekenbladen Kadastrale gegevens Akte(n) van levering Varianten_SVP_Onderzoek Achtergrondinformatie Kapelstraat Opdrachtbrief

BIJLAGE 1

DCF-berekening Flexwoningen - Baarle Nassau

Opdrachtgever:

ABG Gemeenten

Project:

Flexwoningen Kapelstraat, Baarle-Nassau

Dossier:

100384

Peildatum:

1 juli 2025

Pagina: 1 van 2

printdatum: 29-8-2025

DCF-berekening - Scenario (30 jaar tijdelijk) Algemeen Opdrachtgever: Project: Dossier: Peildatum:

ABG Gemeenten Flexwoningen Kapelstraat, Baarle-Nassau

Peiladtum Looptijd exploitatie

01-jul-25 30

Huurverhoging CPI-index Huurderving (structureel) Inflatie

2,00% 2,50% 2,00%

Versie: Status:

1 Concept

Grondareaal Marktwaarde (output excl. btw) Marktwaaarde per m² (excl. btw) Afgerond

€ € €

100384 1 juli 2025

3.491 m² 295.164,05 84,55 295.000,00

Programma Aantal

GBO

Vormfactor

Tijdelijke woningen Flexwoning (22 m² GBO)

16 stuks

22 m²

Totalen

16 stuks

426 m²

BVO

Per m² BVO

86%

26 m²

€

Bijkomende bouw-, ontwikkel en plaatsingskosten

2.000,00

494 m²

27,50%

Stichtingskosten per woning

€

30,89389535 Totaal stichtingskosten (incl. plaatsing) excl. btw Totaal stichtingskosten incl. btw

Totaal

65.232,56

€

1.043.720,93

21,00%

€ €

1.043.720,93 1.262.902,33

Opbrengsten- en kostenraming Aantal

Huurprijs per maand

Bruto huurwaarde Flexwoning (22 m² GBO)

16 stuks €

Bruto huurwaarde per jaar

16 stuks

Exploitatielasten Onderhoudskosten (incl. btw en resevering groot onderhoud) Beheerskosten OZB Waterschapslasten Verzekeringen Overige kosten

€

675,00

700,00 per eenheid per jaar 6,00% van jaarlijkse huur 0,1020% van WOZ-waarde 0,0193% van WOZ-waarde 0,15% per jaar 2.500,00 per jaar

7 8 9 10 6 7 8 9 10 6 5 6 7 8 9 10 6 7 8 9 10 6 7 8 9 10 8 9

Totaal

8.100,00

€

129.600,00

€

8.100,00

€

129.600,00

€ € € €

16 stuks 129.600,00 1.704.000,00 1.704.000,00 1.262.902,33

€ € € € € €

11.200,00 7.776,00 1.738,08 328,36 1.894,35 2.500,00

€

25.436,79 19,63%

€

104.163,21

€ €

Eindwaarde grond na termijn Grondareaal (agrarisch) Waarde per heden

1.263.000,00 286.000,00 €

Aankoop grond Verwerving gehele complex Aankoopprijs per m²

€

3.491 m² 84,55

Totaal aankoop (excl. btw) Afgerond

€ €

295.164,05 295.000,00

70% € 30% €

20% -

WACC WACC = gemiddeld gewogen kostenvoet belastingtarief (voordeel) operational lease aandeel eigen vermogen (achtergestelde lening) WACC IRR (OUTPUT)

Huurprijs per jaar

€

Netto huurwaarde per jaar

Totaal

30,68

Exploitatielasten in % brutohuur

Investeringskosten Stichtingskosten opstallen Kosten grondexploitattie

Huurprijs per m² / maand

€

Kasstroomoverzicht

Inkomsten / Opbrengsten

Jaar

Huur 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056

1.549.000,00

Kosten verwijderen opstallen (na termijn) Oppervlakte terrein Oppervlakte opstallen

€

3.491 m² € 16 stuks €

6,00% 8,00%

80%

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

43.637,50

€ €

17.455,00 12.000,00

€

29.455,00

3,36% 2,40% 5,76% 5,76%

Uitgaven / Kosten

Huurderving

129.600 132.192 134.836 140.283 143.089 145.951 148.870 151.847 154.884 157.982 161.141 164.364 167.651 171.004 174.425 177.913 181.471 185.101 188.803 192.579 196.430 200.359 204.366 208.453 212.623 216.875 221.212 225.637 230.149 234.752 239.448

5,00 750,00

Totaal kosten verwijderen

Eindwaarde grond

Totaal inkomsten

€

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Investeringskosten-/verwijdering €

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

3.491 m² 12,50

€

Totaal

3.240 3.305 3.371 3.507 3.577 3.649 3.722 3.796 3.872 3.950 4.029 4.109 4.191 4.275 4.361 4.448 4.537 4.628 4.720 4.814 4.911 5.009 5.109 5.211 5.316 5.422 5.530 5.641 5.754 5.869 5.986

79.043,3

126.360 128.887 131.465 136.776 139.512 142.302 145.148 148.051 151.012 154.032 157.113 160.255 163.460 166.729 170.064 173.465 176.935 180.473 184.083 187.764 191.520 195.350 199.257 203.242 207.307 211.453 215.682 219.996 224.396 228.884 312.505

€

exploitatielasten 1.549.000,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 53.353,66

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

25.437 25.946 26.464 26.994 27.534 28.084 28.646 29.219 29.803 30.399 31.007 31.627 32.260 32.905 33.563 34.235 34.919 35.618 36.330 37.057 37.798 38.554 39.325 40.111 40.913 41.732 42.566 43.418 44.286 45.172 46.075

Aankoop grond (doelzoeken) Totaal uitgaven

Totaal kasstroom

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

295.164,05 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-1.844.164 100.923 102.942 105.001 109.782 111.978 114.218 116.502 118.832 121.209 123.633 126.105 128.628 131.200 133.824 136.501 139.231 142.015 144.856 147.753 150.708 153.722 156.796 159.932 163.131 166.393 169.721 173.116 176.578 180.110 183.712 159.722 5,76%

Pagina: 2 van 2

printdatum: 29-8-2025

BIJLAGE 2

BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 UW REFERENTIE

100384 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

1 van 7

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Baarle-Nassau C 3821 Kadastrale objectidentificatie: 005690382170000

Kadastrale grootte 11.530 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 123906 - 383654 Omschrijving Terrein (akkerbouw) Ontstaan uit Baarle-Nassau C 155

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Wilhelmina Francisca Boeren Adres Oosteinde 8

2338 BAARLE-HERTOG België Geboren 04-05-1919 Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda

te BAARLE-HERTOG

BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 UW REFERENTIE

100384 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

2 van 7

Naam gerechtigde De heer Adrianus Joannes Sophia de Bont Adres Oosteinde 8

BAARLE-HERTOG België Geboren 24-07-1954

te TURNHOUT

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde De heer Adrianus Joannes Sophia de Bont Adres Oosteinde 8

BAARLE-HERTOG België Geboren 24-07-1954

te TURNHOUT

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Anna Maria Petronella de Bont Adres Glazenierstraat 29

TURNHOUT België Geboren 16-01-1953 Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Anna Maria Petronella de Bont

te BAARLE-HERTOG

BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 UW REFERENTIE

100384 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

3 van 7

Adres Glazenierstraat 29

TURNHOUT België Geboren 16-01-1953

te BAARLE-HERTOG

WESTMALLE België Geboren 26-04-1946

te BAARLE-HERTOG

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde De heer Antonius Cornelius Maria de Bont Adres Grootakker 14

WESTMALLE België Geboren 26-04-1946 Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Cornelia Adriana Maria de Bont Adres Kattespoelstraat 32

BEERSE België

te BAARLE-HERTOG

BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 UW REFERENTIE

100384 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

4 van 7

Geboren 11-07-1951

te BAARLE HERTOG

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Cornelia Adriana Maria de Bont Adres Kattespoelstraat 32

BEERSE België Geboren 11-07-1951

te BAARLE HERTOG

MINDERHOUT België Geboren 29-11-1948

te BAARLE-NASSAU

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde De heer Cornelius Franciscus Lucia de Bont Adres Desmetstraat 32

MINDERHOUT België Geboren 29-11-1948

te BAARLE-NASSAU

BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 UW REFERENTIE

100384 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

5 van 7

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Godelieve Maria Anthonia de Bont Adres Dijkstraat 17

MOL België Geboren 21-04-1960

te BAARLE-HERTOG

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Godelieve Maria Anthonia de Bont Adres Dijkstraat 17

MOL België Geboren 21-04-1960

te BAARLE-HERTOG

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Lucia Maria Francisca De Bont Adres Blokkenweide 18

4861 BN CHAAM Geboren 12-01-1950 Geboorteland België Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n)

te BAARLE-HERTOG

BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 UW REFERENTIE

100384 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

6 van 7

1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Lucia Maria Francisca De Bont Adres Blokkenweide 18

4861 BN CHAAM Geboren 12-01-1950

te BAARLE-HERTOG

Geboorteland België Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Maria Cornelia Antonia de Bont Adres Weverstraat 9

ARENDONK België Geboren 19-09-1947

te BAARLE-HERTOG

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom belast met Vruchtgebruik (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/32 Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Maria Cornelia Antonia de Bont Adres Weverstraat 9

ARENDONK België Geboren 19-09-1947 Burgerlijke staat Zie akte(n)

te BAARLE-HERTOG

BETREFT

Baarle-Nassau C 3821 UW REFERENTIE

100384 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

26-03-2025 - 13:03

S11201568502

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

25-03-2025 - 14:59

BLAD

7 van 7

1.1 Vruchtgebruik (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 1920/54 Breda Naam gerechtigde Mevrouw Wilhelmina Francisca Boeren Adres Oosteinde 8

2338 BAARLE-HERTOG België Geboren 04-05-1919

te BAARLE-HERTOG

Burgerlijke staat Zie akte(n)

De bewaarder van het Kadaster verklaart dat deze informatie hetzelfde is als de informatie uit de Basisregistratie Kadaster. Voor het gebruik van deze gegevens gelden regels die staan in de Databankenwet (artikel 2, lid 1). Hebt u hier vragen over? Neem contact op met onze klantenservice.

BIJLAGE 3

BIJLAGE 4

Ruimtegebruik varianten SVP Flexwonen Kapelstraat Aan de hand van het geuronderzoek

1 - Gemeente Baarle-Nassau

Geuronderzoek Veehouderijen Kapelstraat (C3821) Baale-Nassau

*Print screen rapportage*

2 - Gemeente Baarle-Nassau

Conclusie: In het paarse deel zitten we goed. Blauw en donker groen net niet >13 OUE/m3. Maar er zijn genoeg verkavelingen schetsen/ varianten te bedenken (vragen aan Architecten- Stedenbouwkundig bureau SVP) om hier binnen te vallen.

3 - Gemeente Baarle-Nassau

Ruimtegebruik Model Erf

4 - Gemeente Baarle-Nassau

Ruimtegebruik Model Hof

5 - Gemeente Baarle-Nassau

Ruimtegebruik Model Straat

6 - Gemeente Baarle-Nassau

Schets 1. Variant op de schets Straat • Gespiegeld (parkeren rechts ipv links) • Iets minder vrije ruimte tussen de woningen

7 - Gemeente Baarle-Nassau

Schets 2. Variant op de schets Straat •

•

8 - Gemeente Baarle-Nassau

Rijtje woningen niet aan de straat kant maar aan linker kant Parkeren tegenover ontmoeten/ spelen ipv ernaast

BIJLAGE 5

Op dit moment heeft de gemeente alleen de beschikking over een achtergrondbelasting kaart waarop de gemiddelde contouren zijn aangegeven. Op deze kaart staat de achtergrondbelasting op matig. Een aanvullend milieukundig onderzoek is noodzakelijk. De resultaten van dit onderzoek moeten uitwijzen of; 1. Er sprake is van een acceptabel woon- en verblijfsklimaat ten aanzien van hinder door veehouderijen. 2. Of te realiseren objecten een belemmering vormen voor veehouderijen in de omgeving. (Recht op voortzetting van de bestaande bedrijfsactiviteiten en het realiseren van uitbreidingen).

Op de zuidelijke gronden binnen het bedrijventerrein (rechts boven) kunnen bedrijven t/m categorie 3.1 zich vestigen. Voor milieu zonering categorie 3.1 geld een richtafstand voor geur 30meter en voor geluid 50meter. De afstand van het begin van het bedrijventrein tot aan het begin van het kavel (paars omlijnt) is 41,8meter. Het kavel (paars omlijnt) heeft op de verwachtingskaart Archeologie een verwachtingswaarde Hoog en links bovenin nog een “puntje” Hoog – Historische bewoningskern/ randzone. Aanvullend archeologisch onderzoek is noodzakelijk.

1/1

BIJLAGE 6

OFFERTE Kapelstraat ong, Baarle-Nassau ABG Gemeenten

ABG Gemeenten| Kapelstraat Baarle-Nassau

Blad 1.

Offerte Gemeente Baarle-Nassau t.a.v. Fabienne Feskens-Snoeck

Heideweg Taxatie en Advies Reitscheweg 1-07 5232 BX ’s-Hertogenbosch T: 073 303 29 86 E: info@heideweg.nl

Postbus 105 5110 AC Baarle-Nassau

KVK: 781.793.27 IBAN: NL 67 RABO 0356 1522 94 BTW: NL 8612 92583 B01

Uitsluitend verzonden per email

’s-Hertogenbosch,

24 maart 2025

Projectnummer:

100384

Dossier:

Kapelstraat (ong.)

Geachte mevrouw Feskens-Snoeck, U heeft op 17 maart 2025 verzocht een offerte uit te brengen voor het opmaken van een taxatie van onderstaand(e) object(en) gelegen aan de Kapelstraat te Baarle-Nassau. Uiteraard zijn wij hiertoe graag bereid. In onderhavige offerte zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de werkzaamheden opgenomen. Voor de algemene uitgangspunten wordt verwezen naar de bijlage.

Taxatieobject

Volgens uw mededeling omvat het de onderstaande onroerende zaken: Gemeente Baarle-Nassau

Sectie

Nummer

3821

Grootte 11.530 m²

Doel van de taxatie

Het doel van de opdracht is inzicht te geven in de marktwaarde in verband met een mogelijke aankoop door de gemeente. Conform opgave opdrachtgever heeft de gemeente geen concrete plannen met het perceel, maar het ligt wel gesitueerd in een transformatiegebied in het geldende omgevingsplan. Een transformatiegebied kan in het omgevingsplan worden ingezet om een gebiedsontwikkeling te faciliteren met de volgende functies: Wonen, Gezondheid en Welzijn, Milieu, Recreatie en toerisme, Sport, Werken en ondernemen Bij het bepalen van de marktwaarde zal een inschatting worden gemaakt of en in welke mate er sprake is van verwachtingswaarde.

ABG Gemeenten| Kapelstraat Baarle-Nassau

Blad 2.

Gebruik van de taxatie

De taxatie betreft een professionele taxatiedienst waarbij de waarde van het taxatieobject wordt geschat op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economisch verkeer vertrouwen kan worden ontleend.

Bijzondere uitgangspunten

Er zijn geen bijzondere uitgangspunten waar de taxateur rekening mee dient te houden.

Uit te voeren werkzaamheden

De na definitieve opdrachtverstrekking uit te voeren werkzaamheden zullen in ieder geval bestaan uit: Uitwisseling gegevens; Opname op locatie; Juridisch-planologisch onderzoek; Kadastraal onderzoek; Referentieonderzoek; Opmaken en toezenden conceptrapportage; Verwerken reacties op conceptrapportage; Opmaken en toezenden definitieve rapportage. Hierbij is ervan uitgegaan dat de uitwisseling van gegevens van het taxatieobject kan plaatsvinden voorafgaand aan de opname ter plaatse. Tot slot is als uitgangspunt gehanteerd dat de reactie op de conceptrapportage conform de RICS-taxatiestandaarden per e-mailbericht zal worden verstrekt. Eventuele aanvullende overleggen zullen op basis van feitelijk gemaakte uren tegen meerwerktarief maandelijks worden gefactureerd. Indien feiten en omstandigheden wijzigen na het verstrekken van een 1e conceptrapportage kan dit resulteren in meerwerk.

Kosten

Wij kunnen deze werkzaamheden voor u uitvoeren tegen een uurtarief van € 150,00 exclusief btw en kantoorkosten. Daarnaast zullen eventuele zogenaamde verschotten zoals kadasterkosten, kaartmateriaal en andere in het belang van de taxatie te maken kosten in rekening worden gebracht. Wij ramen deze werkzaamheden in 16 uren te kunnen verrichten. Onze kosten zullen maandelijks gefactureerd worden op basis van de feitelijk gemaakte uren. Let wel dat het laatstgenoemde een grove raming is van het aantal te maken uren, onze uren worden enkel op basis van feitelijk gemaakte uren gefactureerd. Mocht dit onverhoopt onvoldoende zijn, zullen wij u tijdig informeren. Meerwerk Meerwerk buiten de hiervoor beschreven werkzaamheden brengen wij separaat in rekening. Het uurtarief bedraagt € 150,00 exclusief btw. Onder meerwerk wordt mede verstaan de aanpassing van de rapportage op basis van nieuwe inzichten en nadere aanvullingen door u nadat de definitieve rapportage is verzonden.

Uitvoering

De opdracht zal in beginsel worden uitgevoerd door de heer O. van den Braak RT. De werkzaamheden zullen worden uitgevoerd overeenkomstig de algemene voorwaarden voor professionele opdrachtgevers van de NVM. Bij de uitvoering van de werkzaamheden gaan wij ervan uit dat het opmaken van de rapportage conform de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. juli 2022 alsmede de IVS zal geschieden. Daarnaast voldoet de rapportage, afhankelijk van het type opdracht, aan de Reglementen van het NRVT. Opdrachtnemer merkt op dat gelet op het feit dat het een perceel cultuurgrond betreft er mogelijke sprake is van een waardering welke valt in de kamer Landelijk en Agrarisch vastgoed van het NRVT. Doch is taxateur van mening dat, onder meer op het mogelijke verwachtingswaardeaspect, hij voldoende gekwalificeerd is onderhavige opdracht uit te voeren. Daarnaast zal de plausibiliteitstoets worden uitgevoerd door een taxateur welke wel is geregistreerd in onderhavige kamer.

Planning

Wij streven ernaar het conceptrapport binnen 6 weken na opname en ontvangst van stukken aan te leveren, ervan uitgaande dat wij tijdig over alle benodigde informatie kunnen beschikken. Graag verneemt taxateur binnen één week na offertedatum of wij deze opdracht voor u mogen uitvoeren. Bij een latere

ABG Gemeenten| Kapelstraat Baarle-Nassau

Blad 3.

opdrachtverstrekking zal taxateur een nieuwe planning afgeven.

Nog te ontvangen informatie

Bij het ramen van de uren in het kader van de prijsberekening zijn wij ervan uitgegaan dat de navolgende informatie door u ter beschikking kan worden gesteld: Exacte tenaamstelling opdrachtgever voor nota (naam, adres, woonplaats); Kadastrale gegevens (ter afbakening van het ontwerp van taxatie) evt. incl. akte(n) van levering; Informatie over het huidige gebruik (lees: huur, pacht of gebruiksovereenkomsten) indien beschikbaar; Gebieds-/omgevingsvisie ; Indien aanwezig bodemrapporten en asbestrapporten; Eventuele zaken welke van belang zijn voor de taxatie. Graag ontvangen wij de genoemde gegevens bij opdrachtverstrekking, met daarbij de verklaring dat wij onszelf veilig op deze informatie kunnen verlaten.

10.

Overige voorwaarden en uitgangspunten

Ten aanzien van de - na opdrachtverstrekking - uit te voeren taxatieopdracht worden verder de navolgende voorwaarden en uitgangspunten gehanteerd: De opdrachtgever betreft de gemeente Baarle-Nassau, de factuur komt echter op naam van mevrouw F. Feskens-Snoeck. Indien de factuur op een andere naam dient te worden uitgebracht dan wel dient te worden voorzien van een specifiek kenmerk, verzoeken wij u dit bij de ondertekening aan te geven. Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van huur en gebruik, dan wel in verhuurde en/of verpachte staat. De taxatiebasis betreft de marktwaarde. De peildatum wordt gelijkgesteld aan de datum van opname. Voor zover mogelijk, zal het gehele object (al dan niet vanaf de openbare weg) worden opgenomen en bij de waardering zal gebruikgemaakt worden van de informatie die - normaal gesproken beschikbaar is. In de rapportage zal aangegeven worden op welke informatie de waardering is gebaseerd, maar ook welke wezenlijke informatie niet tot de beschikking stond. De taxatie betreft een volledige taxatie. Indien het een taxatie betreft van een belang in een vastgoedobject als deel van de operationele entiteit, zijn de bedrijfsuitrusting, machinerie, inrichting en andere apparatuur van de taxatie uitgesloten. De geldigheidsduur van de offerte bedraagt 14 dagen.

11.

Onafhankelijkheid

In beginsel dienen taxateurs te allen tijde onafhankelijk te opereren. Dit betekent dat er bijvoorbeeld in een eerder stadium geen betrokkenheid mag zijn geweest bij de aan- en/of verkoop van de locatie of dat er betrokkenheid is geweest in verband met een taxatie in opdracht van derden. Zowel ons kantoor in zijn algemeenheid als de beoogde taxateurs in het bijzonder hebben geen eerdere aanzienlijke betrokkenheid gehad bij een taxatie in de laatste 3 jaar of de aan- en/of verkoop van genoemd taxatieobject, noch voor de opdrachtgever, noch voor andere partijen.

12.

Tot slot

Wanneer u nog vragen of opmerkingen heeft ten aanzien van deze offerte, kunt u contact opnemen met O. van den Braak, op telefoonnummer 06 515 37 181, of per e-mail oscar@heideweg.nl.

Wij vertrouwen erop u hiermee een passend voorstel te hebben gedaan. Indien u akkoord bent met bovenstaande offerte, zien wij de getekende offerte graag tegemoet.

ABG Gemeenten| Kapelstraat Baarle-Nassau

Blad 4.

‘s-Hertogenbosch, 24 maart 2025

Met vriendelijke groet,

O. van den Braak

ABG Gemeente

Factuuradres opdrachtgever (e-mail) _____________________________

De mevrouw Feskens-Snoeck

Factuurkenmerk opdrachtgever

__________________________

____________________________

ABG Gemeenten| Kapelstraat Baarle-Nassau

Blad 5.

Bijlage 1: Algemene uitgangspunten bij taxatie- en advieswerkzaamheden

1. Algemene voorwaarden De werkzaamheden zullen worden uitgevoerd overeenkomstig de voorwaarden van de Regeling van Rentmeesters 2020. De Regeling van Rentmeesters 2020 kunt u downloaden via onze website of zal op uw verzoek aan u worden verzonden. 2. Conformiteit RICS/EVS/NRVT De rapportage voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 januari 2022, de praktijkhandreikingen en reglementen van het NRVT, alsmede de IVS/EVS. 3. Aansprakelijkheid Door Heideweg wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht. Heideweg is verzekerd tegen bedrijfs- en beroepsaansprakelijkheid. Indien gewenst kan Heideweg opdrachtgever een afschrift van de verzekeringspolis verstrekken. Indien het doel van de opdracht bedoeld is voor interne doeleinden zal de opdrachtgever ervoor waken dat het rapport of advies niet dusdanig gebruikt wordt dat er maatschappelijk vertrouwen aan kan worden ontleend. 4. Publicatie Publicatie van (gedeelten van) het taxatierapport of advies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Heideweg. Indien toestemming wordt verleend dient opdrachtgever te voorkomen dat door verstrekking van het taxatierapport of advies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. 5.

Uitvoering van de werkzaamheden De taxateurs of deskundigen verklaren te beschikken over voldoende actuele lokale en nationale kennis om onderhavige opdracht naar behoren uit te voeren. Echter, mocht door ziekte van een van hen of andere persoonlijke omstandigheden onverhoopt het dossier overgedragen dienen te worden, dan beschikt Heideweg over meerdere gecertificeerde taxateurs of deskundigen, waardoor de voortgang gewaarborgd is en de uitvoering van de opdracht op hetzelfde niveau blijft. 6. Stukken Middels opdrachtverstrekking verklaart opdrachtgever dat taxateurs of deskundigen zich veilig op de verstrekte informatie kunnen verlaten en dat deze volledig is. 7. Reactie op concept Als uitgangspunt bij de opdracht is gehanteerd dat de reactie op de conceptrapportage conform de RICStaxatiestandaarden per e-mailbericht zal worden verstrekt. 8. Kosten De in deze offerte genoemde uurtarieven gelden, tenzij anders is weergegeven, voor de werkzaamheden die in het kalenderjaar waarin de offerte is uitgebracht worden verricht. Voor werkzaamheden die in het volgende kalenderjaar worden verricht behoudt Heideweg geldende uurtarief. De kosten worden tussentijds gedeclareerd. 9. Meerwerk Onder meerwerk wordt mede verstaan de aanpassing van de rapportage op basis van nieuwe inzichten en nadere aanvullingen door opdrachtgever nadat de conceptrapportage is opgesteld.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16289071/1