Bijlage 1 - Motivering

bestemmingsplan

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b, Stationsstraat 29 - Industrieweg 3-5, Baarle-Nassau Baarle-Nassau

DATUM IMRO IDN

25 maart 2026 NL.IMRO.0744.TAMIndustriew3en5-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Aldi Industrieweg 3-5, Oordeelsestraat 7a en Stationsstraat 23 RV

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Aldi vastgoed 20231455

AUTEUR STATUS

GE vastgesteld

Inhoudsopgave

Motivering Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel wijziging omgevingsplan

6

1.2

Ligging oude en nieuwe locatie

7

1.3

Omgevingsplan en strijdigheden

7

Wijziging van de fysieke leefomgeving

12

2.1

Bestaande situatie

12

2.2

Toekomstige situatie

17

Beleidskader en regelgeving

25

3.1

Inleiding

25

3.2

Rijksbeleid

25

3.3

Provinciaal beleid

27

3.4

Regionaal beleid

36

3.5

Gemeentelijk beleid

42

3.6

Beoordelingsregels en ETFAL

52

Bescherming van gezondheid en milieu

56

4.1

Geluid door wegen en spoorwegen

56

4.2

Geluid door activiteiten

57

4.3

Bodemkwaliteit

58

4.4

Luchtkwaliteit

61

4.5

Geur

63

4.6

Trillingen

64

4.7

Milieubelastende activiteiten

65

4.8

Gezondheid

67

Bescherming van de waterbelangen

69

Water

69

Waarborgen van de veiligheid

73

Omgevingsveiligheid

73

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5 5.1

Hoofdstuk 6 6.1

Hoofdstuk 7 cultureel erfgoed

3/93

5

Bescherming van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en 76

7.1

Cultureel erfgoed

76

7.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

80

7.3

Bezonning en privacy

81

7.4

Toegankelijkheid openbare buitenruimte

82

Natuurbescherming

83

8.1

Inleiding

83

8.2

Gebiedsbescherming

83

8.3

Soortenbescherming

84

8.4

NNN (NNB)

86

Behouden van de staat en werking van infrastructuur en voorzieningen

87

Planologisch relevante kabels en leidingen

87

Milieueffectrapportage

88

10.1

M.e.r.-beoordeling

88

Hoofdstuk 11

Uitvoerbaarheid

90

11.1

Economische uitvoerbaarheid

90

11.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

90

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

93

12.1

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

93

12.2

Conclusie

93

Hoofdstuk 8

Hoofdstuk 9 9.1

Hoofdstuk 10

Hoofdstuk 12

4/93

Motivering

5/93

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel wijziging omgevingsplan

Aan de Stationsstraat 29 te Baarle-Nassau is momenteel een Aldi-harddiscount supermarkt (hierna supermarkt) gevestigd. Deze winkel is te klein om duurzaam-economisch te functioneren, en sluit niet meer aan bij de wensen van de consument. Net als bij andere supermarkten wensen ook de klanten van hard discount-supermarkten meer service en comfort in de winkel. Dit heeft tot nieuwe formule-uitgangspunten bij Aldi geleid. In de nieuwe winkels van Aldi is meer ruimte voor het assortiment, zijn de gangpaden breder, heeft de winkel een lichtere uitstraling en is er meer aandacht voor het vers-assortiment. Ook wordt meer aandacht besteed aan duurzaamheidsaspecten. Een toekomstgerichte winkel met een goed en groot winkeloppervlak voor een efficiënte winkelindeling is hiervoor noodzakelijk. Daarnaast zijn een goede magazijnindeling, een goed georganiseerde logistiek, een centrale ligging, een goede bereikbaarheid, een ruime parkeeroplossing en veilige laad- en los mogelijkheden van essentieel belang voor een goed functionerende supermarkt. Het functioneren van de winkel aan de Stationsstraat staat onder druk gezien deze opgaven. Een duurzame schaalvergroting is daarom voor Aldi wenselijk.

De winkel is niet langer toekomstbestendig en uitbreidingsmogelijkheden op deze locatie ontbreken waardoor deze supermarkt voor Baarle-Nassau verloren zal gaan als er geen alternatieve locatie voorhanden is. Na een uitgebreide en langdurige studie is een alternatieve locatie gevonden. Er is geen geschikte plek beschikbaar in of rond het centrum van Baarle-Nassau. Om de supermarkt voor Baarle-Nassau te behouden, wenst Aldi de supermarkt te verplaatsen naar de locatie Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a aan de rand van het woongebied en het Bedrijventerrein Baarle-Nassau en daar ook een groter winkeloppervlak te realiseren. Op die nieuwe locatie kan aan de behoefte van een volwaardige supermarkt van voldoende omvang worden voldaan, met een goede bereikbaarheid en voldoende parkeerruimte. De vestiging van de supermarkt op het perceel aan de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat is in strijd met het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Baarle-Nassau. Om de vestiging mogelijk te maken, dient het omgevingsplan te worden gewijzigd. Omdat het voor de gemeente Baarle-Nassau technisch nog niet mogelijk is een wijzigingsbesluit te publiceren, is het wenselijk gebruik te maken van de Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM).

Deze alternatieve maatregel houdt in dat het omgevingsplan wordt gewijzigd, maar dat het besluit technisch gezien volgens het oude digitale format (IMRO) wordt gepubliceerd. In deze motivering wordt daarom gesproken over een TAM-omgevingsplan, waarmee onderhavige omgevingsplanwijziging bedoeld wordt welke mogelijk wordt gemaakt via TAM. Bij een wijziging van het omgevingsplan dient gemotiveerd te worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locaties. Met voorliggende motivering en bijbehorende bijlagen wordt hierin voorzien. In voorliggend TAM-omgevingsplan wordt enerzijds de nieuwe supermarkt op de locatie Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a mogelijk gemaakt. Anderzijds wordt planologisch geregeld dat op het adres van de huidige supermarkt aan de Stationsstraat 29 geen nieuwe supermarkt meer kan worden gevestigd.

6/93

1.2

Ligging oude en nieuwe locatie

In figuur 1.1 is de ligging van de huidige en van de nieuwe locatie aangeduid. De locaties liggen op twee verschillende plekken in Baarle-Nassau. Blauw is de huidige locatie waar de Aldi van vertrekt (locatie Stationsstraat 29). Deze is gesitueerd aan de rand van het centrumgebied van Baarle-Nassau. Rood is de nieuwe locatie, waar de Aldi naar toe verhuist (locatie Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a).

Figuur 1.1: Globale ligging oude (blauwe cirkel) en nieuwe (rode cirkel) supermarkt (PDOK viewer, 2024) De gemeente Baarle-Nassau heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de verplaatsing onder voorwaarde dat ter plaatse van de huidige locatie aan de Stationsstraat 29 geen nieuwe supermarkt kan worden gevestigd. De Aldi is inmiddels eigenaar van het pand aan de Stationsstraat 29. Zij zullen er, door middel van contracten met toekomstige huurders, zorg voor dragen dat zich hier geen nieuwe supermarkt zal vestigen. In dit TAM-omgevingsplan is ook planologisch-juridisch geregeld dat ter plaatse geen supermarkt is toegestaan. De overige toegestane functies op basis van de geldende centrumbestemming blijven hier wel mogelijk.

1.3

Omgevingsplan en strijdigheden

Uit artikel 22.1 van de Omgevingswet volgt dat op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet alle op 1 januari 2024 geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan zijn geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan beheersverordeningen en bestemmingsplannen niet meer.

7/93

Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl). Hier vind je de van rechtswege in het omgevingsplan opgegane bestemmingsplannen en de vanuit de wet gekregen 'bruidsschat'. Dat zijn de bouw- en milieuregels die voorheen landelijk golden, maar die het Rijk voortaan over laat aan de gemeente. 1.3.1 Geldende bestemmingsplannen huidige locatie Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan gelden momenteel de bestemmingsplannen 'Dorpen', 'Dorpen, 1e herziening' en 'Paraplubestemmingsplan Baarle-Nassau 2023'. Deze bestemmingsplannen zijn respectievelijk vastgesteld d.d. 11 april 2012 en 24 februari 2016. Op basis van het bestemmingsplan 'Dorpen' kent het plangebied aan de Stationsstraat 29 de bestemming 'Centrum'. Daarnaast geldt ter plaatse de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De bestaande Aldi-supermarkt is specifiek mogelijk gemaakt door de functieaanduiding 'supermarkt'. Een bedrijfsvloeroppervlak van maximaal 800 m2 is toegestaan, tenzij ten tijde van ter visie legging van dit bestemmingplan reeds een grotere oppervlakte aanwezig was. Op basis van het bestemmingsplan 'Dorpen, 1e herziening' geldt de gebiedsaanduiding 'overige zone herziening planregels'.

Op basis van het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Baarle-Nassau 2023' gelden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' en gebiedsaanduiding 'overige zone - externe veiligheid' voor de volledige locatie.

Figuur 1.2: Uitsnede geldend bestemmingplan 'Dorpen' ter plaatse van Stationsstraat 29 (Regels op de kaart, 2025)

8/93

1.3.2 Geldende bestemmingsplan beoogde locatie Ook voor de nieuwe locatie aan de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a gelden de bestemmingsplannen 'Dorpen' en 'Dorpen, 1e herziening'. Op basis van deze bestemmingsplannen kent het plangebied de bestemming 'Bedrijventerrein'. Ter plaatse geldt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De bestaande bedrijven worden in het bestemmingsplan 'Dorpen' specifiek mogelijk gemaakt door middel van de functieaanduidingen: 'bedrijf tot en met categorie 2' (gehele plangebied); 'specifieke vorm van detailhandel - meubelinrichting 1' (ter plaatse van de kringloopwinkel). Ter plaatse is detailhandel in woon- en meubelinrichting toegestaan. specifieke vorm van detailhandel - meubelinrichting 2 (ter plaatse van Industrieweg 5 en Oordeelsestraat 7a (respectievelijk bedrijf LION en bedrijfswoning). Ter plaatse geldt een afwijkingsbevoegdheid voor het toestaan van een perifere detailhandel in woon- en meubelinrichting. Ter plaatse van de Oordeelsestraat 7a geldt tot slot de functieaanduiding 'bedrijfswoning'.

Figuur 1.3: uitsnede geldend bestemmingsplan 'Dorpen' ter plaatse van het plangebied aan de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a (plangebied rood omlijnd), (Regels op de kaart, 2025) Met het bestemmingsplan 'Dorpen, 1e herziening' is een gedeelte van het plangebied herzien. Ter plaatse van de Industrieweg 5 is een correctie doorgevoerd waarmee het hier tot 2023 gevestigde bedrijf (LION) onder de juiste categorie 3 is bestemd. Concreet komt het neer op het toevoegen van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - metaalbewerkingsbedrijf'. De afwijkingsbevoegdheid die ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' geldt, blijft onverminderd van toepassing.

9/93

Figuur 1.4: uitsnede geldend bestemmingsplan 'Dorpen, 1e herziening' ter plaatse van het plangebied aan de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a (plangebied rood omlijnd), (Regels op de kaart, 2025) Dat bedrijf is in 2016 gelegaliseerd, maar inmiddels verhuisd naar een geschikt bedrijventerrein in Tilburg met voldoende milieuruimte. De vestigingslocatie is bedoeld voor dergelijke bedrijven. De vertreklocatie staat sinds 2023 leeg en het is ook niet gewenst om hier opnieuw een bedrijf in milieucategorie 3 te vestigen, gelet op de korte afstand tot woningen. Het wegbestemmen van deze specifieke functie verminderdert de effectieve ruimte voor bedrijven in milieucategorie 3 niet, gelet op de maatbestemming. De gronden binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn naast de specifiek aangeduide bedrijven bestemd voor perifere detailhandel, productiegebonden detailhandel en daarbijbehorende functies zoals tuinen en erven, parkeervoorzieningen, in- en uitritten, et cetera. De maximale bouwhoogte bedraagt binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' 10 m. Het bouwvlak mag voor 80% bebouwd worden. Op basis van het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Baarle-Nassau 2023' gelden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3', gebiedsaanduiding 'overige zone - externe veiligheid' en gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - bevi'.

10/93

Conclusie Gelet op de lage algemeen toelaatbare milieucategorie (maximaal milieucategorie 2) en bredere bestemming is dit gebied feitelijk een overgangsgebied tussen de woonkern en het zuidoostelijk gelegen bedrijventerrein voor bedrijven in hogere milieucategorieën die niet mengbaar zijn met de woonfunctie. Een supermarkt ter plaatse is op basis van het geldende bestemmingsplan echter niet toegestaan.

11/93

Hoofdstuk 2 2.1

Wijziging van de fysieke leefomgeving

Bestaande situatie

De huidige en de toekomstige locaties van de Aldi liggen op twee verschillende plekken in Baarle-Nassau. Hierna wordt de huidige situatie voor beide locaties toegelicht. 2.1.1 Bestaande locatie (Stationsstraat 29) In de plint van het gebouw aan de Stationsstraat 29 te Baarle-Nassau aan de westzijde van het centrum, is de huidige Aldi-supermarkt gevestigd. In het gebouw zijn op de verdiepingen appartementen aanwezig. Rondom zijn diverse centrumfuncties gesitueerd. Aan de zuid- en noordzijde zijn nog andere winkels en dienstverlenende bedrijven gesitueerd. Aan de oost- en westzijde is een grote parkeervoorziening aanwezig. De Stationsstraat aan de westzijde van de huidige locatie ligt op de grens van het centrumgebied.

Figuur 2.1: Locatie bestaande Aldi in huidige situatie (PDOK viewer, 2025)

12/93

Figuur 2.2: Ingang Aldi huidige locatie (Google Maps, 2025) De winkel ligt dus in een winkelstrip, met boven de winkels appartementen. Vanwege deze stedenbouwkundige opzet is het niet mogelijk om aanpassingen aan te brengen. De locatie is te klein voor uitbreidingen van de winkel. Bovendien zou een uitbreiding aan de achterzijde bijvoorbeeld ten koste gaan van benodigde parkeergelegenheid. In het centrum zijn nog twee supermarkten aanwezig: Nabij de huidige Aldi is De Albert Heijn aan de Kerkstraat 8 gelegen. De Jumbo is op grotere afstand van de huidige Aldi-locatie gelegen aan het Sint Annaplein 15. De belangrijkste knelpunten van de bestaande locatie zijn de volgende: De huidige winkel is, met een oppervlakte van 575 m² winkelvloeroppervlak (hierna: wvo), te klein om duurzaam-economisch te kunnen functioneren, en sluit niet meer aan bij de wensen van de moderne hard discountconsument. Net als bij andere supermarkten wensen ook de klanten van hard discount-supermarkten meer service en comfort in de winkel. Dit heeft tot nieuwe formule-uitgangspunten bij Aldi geleid. In de nieuwe winkels van Aldi is meer ruimte voor het assortiment, zijn de gangpaden breder, heeft de winkel een lichtere uitstraling en is er meer aandacht voor het versassortiment. Ook wordt meer aandacht besteed aan duurzaamheidsaspecten.

Een toekomstgerichte winkel met een goed en groot winkeloppervlak voor een efficiënte winkelindeling is hiervoor noodzakelijk. Daarnaast zijn een goede magazijnindeling, een goed georganiseerde logistiek, een centrale ligging, een goede bereikbaarheid, een ruime parkeeroplossing en veilige laad- en los mogelijkheden van essentieel belang voor een goed functionerende supermarkt. Een moderne harddiscountsupermarkt heeft een gemiddelde omvang van 1.200 m² wvo (circa 1.500 m² bvo). Daarnaast is voldoende ruimte nodig voor parkeren en de bevoorrading op eigen terrein. In totaal is minimaal 3.500 m² benodigd om een moderne winkel met voldoende parkeren te realiseren. Op basis van de eigendomssituatie, bovenliggende woningen en bouwkundige eigenschappen, ontbreekt het aan mogelijkheden om binnen het bestaande vastgoed een moderne harddiscounter te realiseren.

13/93

Uitbreiding van het vastgoed gaat ten koste van het aantal parkeerplaatsen aan de achterzijde. Dit is niet passend binnen de visie van Aldi op het bieden van passende parkeergelegenheid. Het parkeerterrein aan de achterzijde biedt de belangrijkste parkeergelegenheid voor de huidige discount-supermarkt. Afname van het aantal parkeerplaatsen zorgt bovendien ook voor knelpunten in de parkeergelegenheid voor andere functies gelegen aan - en in de nabijheid van - dit parkeerterrein. Aan de voorzijde van de winkel is een groot parkeerterrein voor centrumbezoekers, maar daarvoor moet de Stationsstraat overgestoken worden. Dit creëert onveilige situaties, is niet gebruiksvriendelijk voor het gebruik van winkelwagens en kan voor overlast zorgen. Het parkeerterrein aan de achterzijde verkleinen verminderd het aantal parkeerplaatsen direct naast de supermarkt en creëert knelpunten in de parkeergelegenheid voor de functies gelegen aanen in de nabijheid van dit parkeerterrein. Voor een nadere toelichting hierop, zie ook bijgevoegde verkeersnotitie (bijlage 1) waarin de knelpunten in de huidige situatie zijn beschreven en de toelichting in paragraaf 3.5.3.6. Het laden en lossen vindt in de huidige situatie plaats op het trottoir voor de winkel. Dit is een onveilige en ongewenste situatie.

Bovenstaande knelpunten zorgen ervoor dat deze supermarkt voor Aldi niet toekomstbestendig is en niet voldoende is gericht op de wensen van het winkelend publiek. Een moderne supermarkt heeft een gemiddelde omvang van 1.200 m² wvo (circa 1.500 m² bvo). Daarnaast is voldoende ruimte nodig voor parkeren en de bevoorrading op eigen terrein. In totaal is minimaal 3.500 m² benodigd om een moderne winkel met voldoende parkeren te realiseren. Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke knelpunten (omvang winkel, bevoorrading en parkeren) niet opgelost kunnen worden op de huidige locatie. Een vergroting van de winkel leidt tot een grotere parkeerbehoefte, terwijl er nu al sprake is een hoge parkeerdruk op het voornaamste parkeerterrein van de supermarkt, aan de achterzijde van de winkel. De Stationsstraat 29 is geen duurzame vestigingslocatie voor een supermarkt. 2.1.2 Huidige situatie nieuwe locatie (Industieweg 3-5, Oordeelsestraat 7a) De nieuwe locatie ligt aan de rand van het bedrijventerrein Baarle-Nassau aan de oostzijde van de kern. De percelen aan de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a zijn groot genoeg voor een supermarkt met voldoende parkeerplaatsen. De locatie ligt aan de rotonde en is onderdeel van een belangrijke aanrijroute richting het centrumgebied (Alphenseweg). De grens van het plangebied bestaat hier aan de noordzijde uit de grens tussen Nederland en België.

De beoogde locatie is circa 5.874 m² groot. Ter plaatse is aan de Industrieweg 3 en 5 momenteel een kringloopwinkel gevestigd. Tot 2023 was er tevens bedrijf LION gevestigd. Momenteel staat dit pand leeg. Aan de Oordeelsestraat 7a is een bedrijfswoning aanwezig. De directe omgeving is een zeer gemengd gebied met verschillende functies. In dit overgangsgebied tussen de woonkern en de rest van het bedrijventerrein zijn bedrijfsfuncties tot maximaal milieucategorie 2 mogelijk. Op de locatie zelf is grootschalige detailhandel mogelijk. De ruimte voor bedrijfsfuncties die niet mengbaar zijn met de woonfunctie ligt ten zuidoosten van de locatie op het bedrijventerrein Baarle-Nassau. Hier zijn bedrijven in de maximale milieucategorie 3.2 gesitueerd. Direct ten westen van de locatie begint de woonbebouwing van de Kern Baarle-Nassau. Hier is dan ook voornamelijk de woonfunctie aanwezig met meer in het zuidwesten van de

14/93

kern de centrumfuncties. Aan de overzijde van de weg, ten zuidwesten van het plangebied is nog een autobedrijf gesitueerd. Dit betreft feitelijk ook gemengd gebied met woon- en werkfuncties.

Figuur 2.3: Locatie toekomstige Aldi in huidige situatie (PDOK viewer, 2024)

Figuur 2.4: Kringloopwinkel Industrieweg 3, Baarle-Nassau (Google Maps, 2024)

15/93

Figuur 2.5: Voormalig bedrijf LION Industrieweg 5, Baarle-Nassau (Google Maps, 2024)

Figuur 2.6: Bedrijfswoning aan Oordeelsestraat 7a (Google Maps, 2024)

16/93

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Bestaande locatie (Stationsstraat 29) Op de bestaande locatie vertrekt de Aldi vanwege de eerder genoemde noodzaak van de winkel om aan de eisen van de moderne consument te kunnen voldoen. Dit biedt nieuwe mogelijkheden voor de winkelruimte die vrij komt. De locatie aan de Stationsstraat 29 komt dus vrij voor de invulling van een andere functie. Om een goed evenwicht te houden in het supermarktaanbod in Baarle-Nassau wordt door middel van dit TAM-omgevingsplan uitgesloten dat zich hier een andere/nieuwe supermarkt kan vestigen. Ter plaatse van het plangebied aan de Stationsstraat 29 wordt de aanduiding 'supermarkt' verwijderd en wordt de aanduiding 'supermarkt uitgesloten' toegevoegd. De volgende functies blijven daarmee toegestaan: andere detailhandelsfuncties dan een supermarkt; dienstverlening; kantoren; horeca categorie 1 en 2; bedrijven tot en met categorie 2; maatschappelijke en religieuze voorzieningen. Om te voorkomen dat, op basis van overgangsrecht, op zowel de vertreklocatie las de vestigingslocatie een supermarkt kan worden geëxploiteerd, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 5.2.2. De voorwaardelijke verplichting ziet erop toe dat de nieuwe winkel pas mag worden geëxploiteerd nadat de exploitatie van de supermarkt op de vertreklocatie definitief is beëindigd.

Om de effecten op de winkelstructuur in Baarle-Nassau en de kansen voor herinvulling van deze locatie specifiek inzichtelijk te maken, heeft Rho Adviseurs een ruimtelijk economisch onderzoek (hierna: REO) uitgevoerd. Dit REO is terug te vinden in Bijlage 2. De conclusie uit het REO is opgenomen in paragraaf 2.2.2. Een alternatieve herinvulling van de locatie Stationsstraat 29 is kansrijk te noemen. De bebouwing biedt mogelijkheden voor één à twee grotere commerciële ruimten, maar kan ook worden opgeknipt in meerdere ruimten en gebruiksfuncties. Als gevolg van de verplaatsing van Aldi is het mogelijk dat er (tijdelijke) frictieleegstand ontstaat, maar er is geen sprake van een onaanvaardbaar leegstandseffect als rekening wordt gehouden met het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Baarle-Nassau. 2.2.2 Ruimtelijk economisch onderzoek Behoefte en locatieafweging Aldi heeft een uitbreidingsnoodzaak in Baarle-Nassau. De huidige winkel is veel te klein naar moderne maatstaven. Aldi is dan ook al geruime tijd in gesprek met de gemeente Baarle-Nassau over een alternatieve vestigingslocatie. In voorbereiding op de hervestiging van Aldi in Baarle-Nassau is een uitgebreid locatieonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4 bij het Ruimtelijk Economisch Onderzoek dat als bijlage 2 bij deze motivering is opgenomen.

Daarbij zijn de volgende afwegingscriteria betrokken: Ruimtelijk: omvang perceel, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en ontsluiting, planologische mogelijkheden en ligging ten opzichte van centrumgebied; Financieel: verwerving en exploitatie;

17/93

Beschikbaarheid: aankoop en fasering; Draagvlak: politiek en andere stakeholders. Op basis van de locatieafweging en de complexe structuur van Baarle-Nassau is geconstateerd dat binnen of aangrenzend aan het centrumgebied geen geschikte plek beschikbaar is en is de voorkeur uitgesproken voor locatie 12: Industrieweg 3-5. De plannen zijn uitgewerkt waarbij de mogelijkheid is ontstaan om het perceel aan de Oordeelsestraat 7a bij de planvorming te betrekken. De ontwikkeling van de te verplaatsen supermarkt van Aldi vindt daarmee plaats op de locatie Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7. Ondanks dat de nieuwe locatie niet is gelegen binnen de hoofdwinkelstructuur is met de ontwikkeling sprake van een ruimtelijk-economisch aanvaardbare locatie. De locatie in de overgangszone tussen het woongebied en het bedrijventerrein van Baarle-Nassau is ruimtelijk een geschikt alternatief en is deels al in gebruik voor perifere detailhandel. Op dit deel van het bedrijventerrein is vestiging van een Aldi-supermarkt passend binnen de omgevingsvisie, omdat de locatie op een overgang van woongebied naar bedrijventerrein is gelegen, geen afbreuk wordt gedaan aan de functie van het bedrijventerrein in Baarle-Nassau en de functie niet elders binnen de bebouwde kom kan worden gehuisvest. Zie ook de toetsing aan de Omgevingsvisie van de gemeente Baarle-Nassau in paragraaf 3.5.1 van deze motivering.

Met de verplaatsing blijft de supermarkt behouden en wordt het winkelaanbod per saldo versterkt. Uit de analyse blijkt dat er een kwalitatieve behoefte is aan uitbreiding. Aldi is door haar specifieke positionering in supermarktland een aanvulling op het dagelijks winkelaanbod. Bij hard discount-supermarkten doen consumenten vooral aanvullende discountaankopen bovenop de boodschappen die bij de reguliere supermarkten en speciaalzaken worden gekocht. De hard discount-supermarkt Aldi is geen cruciale centrumfunctie. Het aandeel combinatiebezoek is significant lager dan bij andere supermarktformules. Daarnaast zal de consument ook na de verplaatsing van Aldi het overige dagelijkse winkelaanbod (supermarkten en speciaalzaken) blijven bezoeken, omdat Aldi een relatief klein assortiment heeft. De consument heeft behoefte aan een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod op aanvaardbare afstand. De locatie aan de Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a is (ten opzichte van andere onderzochte locaties) wel groot genoeg voor een supermarkt met voldoende parkeervoorzieningen. De locatie ligt aan de rotonde en is onderdeel van een belangrijke aanrijroute richting het nabijgelegen centrumgebied (Alphenseweg).

Op basis van de kwantitatieve analyse wordt geconcludeerd dat de uitbreiding van Aldi geen onevenredige effecten heeft op de dagelijkse winkelstructuur in het primair en secundair verzorgingsgebied. Benadrukt wordt dat het door deze verplaatsing mogelijk is om de hard discount-supermarkt voor Baarle-Nassau te behouden. Op basis van actueel distributieplanologisch onderzoek worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op de dagelijkse winkelstructuur in Baarle-Nassau als gevolg van de verplaatsing en uitbreiding van Aldi. De mogelijkheden voor een supermarkt worden op de vertreklocatie geschrapt om daarmee overaanbod aan supermarktmeters te voorkomen.

18/93

Conclusie REO Geconcludeerd wordt dat er behoefte is aan de beoogde uitbreiding en verplaatsing van Aldi naar de Industrieweg. Met de herontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. 2.2.3 Regionale effecten verplaatsing Aldi Om inzicht te krijgen in de effecten van de uitbreiding van Aldi is een actueel distributieplanologisch marktonderzoek (dpo) uitgevoerd in bijgevoegd REO (bijlage 2). Dit is een marktruimteberekening waarbij vraag en aanbod met elkaar worden geconfronteerd in een bepaald marktgebied. Op basis van de distributieplanologische marktanalyse wordt geconcludeerd dat de dagelijkse goederensector van Baarle-Nassau momenteel beneden gemiddeld presteert; de vloerproductiviteit in Baarle-Nassau is 14% lager dan het landelijk gemiddelde. De verwachting is dat als gevolg van de uitbreiding van het supermarktaanbod (Aldi) ook de regionale verzorgingsfunctie van Baarle-Nassau wordt versterkt. Consumenten zijn eerder geneigd boodschappen in Baarle-Nassau te doen, waardoor de koopkrachttoevloeiing toeneemt en meer ontwikkelingsruimte ontstaat. In de berekening is rekening gehouden met een groei van de koopkrachttoevloeiing naar circa € 23 miljoen. Ten opzichte van de huidige situatie levert dit een groei op van de totale omzet in het marktgebied.

Samen met een hogere vloerproductiviteit betekent dit dat het functioneren van de markt groeit van -14% naar -10% ten opzichte van het gemiddelde. In het REO is inzichtelijk gemaakt dat de effecten van uitbreiding en verplaatsing van Aldi niet leiden tot het omvallen van dagelijks winkelaanbod in Alphen en Chaam. Er blijft voldoende draagvlak voor een gezond economisch functioneren. Het plan heeft vanuit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties geen leegstand tot gevolg en leidt niet tot een onaanvaardbare situatie: Alphen ligt op circa 4 kilometer afstand van Baarle-Nassau. De locatie van Aldi zal meer in de richting van Alphen verplaatsen. In Alphen is een Plus-supermarkt aanwezig. Dit is een full-servicesupermarkt die als primaire aankoopplaats functioneert voor de inwoners van Alphen. Dit zal ook de primaire aankoopplaats blijven, gelet op de afstand tot de supermarkten. Als gevolg van de verplaatsing en uitbreiding van Aldi, en uiteindelijk uitbreiding van Albert Heijn, zal de toevloeiing van buiten Baarle-Nassau wel wat toenemen, waaronder vanuit Alphen. Onze inschatting is dat driekwart van de extra afvloeiing komt door een verschuiving van bestedingen. Bezoekers die eerst vanuit Alphen naar Lidl in Chaam gaan en straks van Alphen naar Aldi in Baarle-Nassau.

Dit is al omzet die niet in Alphen terecht kwam en dus ook niet extra effecten heeft op de totale omzet in Alphen. Het resterende omzeteffect in Alphen bedraagt € 174.000,- (2%, tabel 3.4 van het REO). Dit effect is gering. Significante effecten op de detailhandelsstructuur zijn niet te verwachten. Chaam ligt op circa 10 kilometer afstand van Baarle-Nassau. Ook hier zijn grote effecten op de detailhandelsstructuur niet te verwachten. Wel zal er sprake zijn van een verschuiving van bestedingen van Lidl uit Alphen naar Baarle-Nassau. Driekwart van de extra afvloeiing van Alphen naar Baarle-Nassau zal wegvallen uit Chaam, dit is circa € 520.000,-. Het totale omzeteffect in Chaam bedraagt dan € 820.000,-. Als percentage van de omzetclaim is dit 3%. Dit is nog steeds een beperkt effect, grote effecten op de detailhandelsstructuur zijn hier dan ook niet te verwachten. Chaam heeft een eigen verzorgend supermarktaanbod met een Plus en pas uitgebreide Lidl. De huidige toevloeiing naar Baarle-Nassau is beperkt, en ook na uitbreiding en verplaatsing van Aldi zal dit naar verwachting het geval blijven.

19/93

Met de verplaatsing en uitbreiding van Aldi gaat het niet om een nieuwe aanbieder in het verzorgingsgebied. De uitbreiding van Aldi is beperkt (+525 m2 wvo) en faciliteert met name de kwalitatieve verbeteringsslag voor de consument in de winkel. De omzet zal niet evenredig toenemen met de toename van het aantal winkelmeters. Geconcludeerd wordt dat de uitbreiding van Aldi geen onevenredige effecten heeft op het dagelijks winkelaanbod in het primair en secundair verzorgingsgebied. In zijn algemeenheid worden er daarom geen onaanvaardbare effecten verwacht op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. 2.2.4 Nieuwe locatie (Industrieweg 3 - 5 en Oordeelsestraat 7a) De locatie Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a is geschikt voor functiemenging. De locatie ligt direct naast woningen, waardoor hier geen bedrijvigheid gevestigd kan worden die zich niet verhoudt tot de woonfunctie. Bovendien is de projectlocatie verouderd. Met de opening van de nieuwe Randweg in Baarle-Nassau is het accent van het bedrijventerrein verschoven richting het oosten, waar uitbreiding van het bedrijventerrein ten behoeve van bedrijven in hogere milieucategorieën plaatsvindt. Ook aan de noordzijde van het bedrijventerrein is Baarle-Hertog bezig met de voorbereidingen voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. In de directe omgeving van de projectlocatie worden in beperkte mate bedrijfsfuncties afgebouwd.

Er is een principebesluit genomen om de locatie (Industrieweg 2/2a) van garagebedrijf De Jong (tegenover de projectlocatie) te transformeren tot woningbouw. Ook is op de projectlocatie een kringloopwinkel gevestigd en is grootschalige detailhandel mogelijk. Gezien de ligging naast woongebieden is ter plaatse van het projectgebied feitelijk sprake van een gemengd gebied als buffer tussen het woongebied en het bedrijventerrein. De vestiging van een supermarkt op de locatie Industrieweg 3-5/Oordeelsestraat 7a zal geen afbreuk doen aan het functioneren van het bedrijventerrein en zorgt bovendien voor behoud van werkgelegenheid. In Bijlage 2 is onderbouwd dat de functie niet elders binnen de bebouwde kom gehuisvest kan worden en dat de nieuwe locatie een geschikte locatie is voor de noodzakelijke schaalvergroting van Aldi. Met de ontwikkeling van Aldi aan de Industrieweg/Oordeelsestraat in Baarle-Nassau wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteiten van het gemengde werkgebied door op deze specifieke locatie, gelegen aan de rand van het bedrijventerrein en aan de rand van woonwijken, in te zetten op transformatie naar een detailhandelsfunctie. De conceptversterking zit in het mogelijk maken van een supermarkt op een locatie gelegen binnen een randzone van bedrijventerrein en woonwijken, die elders binnen het bestaand stedelijk gebied geen geschikte vestigingslocatie kan vinden.

Op de nieuwe locatie worden de bestaande panden van LION, de kringloopwinkel en de bedrijfswoning gesaneerd en wordt een nieuw gebouw ten behoeve van de Aldi gerealiseerd. De beoogde inrichting van het plangebied is weergegeven op figuur 2.7. Ter plaatse kan voldaan worden aan de minimale vestigingnormen voor een supermarkt: gemiddelde omvang van 1.100 m² wvo (circa 1.650 m² bvo excl. laad- en loszone en exclusief luifels); voldoende ruimte voor parkeren en de bevoorrading op eigen terrein. Minimale oppervlakte om een moderne winkel met voldoende parkeren te realiseren is 3.500 m². Deze locatie heeft een oppervlakte van 5.874 m². Met dit TAM-omgevingsplan wordt een supermarkt mogelijk gemaakt met een wvo van circa 1.100 m² en een bvo van maximaal 1.650 m². De maximering van 1.650 m² is opgenomen in de regels om vergroting van de supermarkt

20/93

(in de toekomst) te voorkomen. Deze oppervlakte is dus exclusief de laad- en loszone en exclusief de luifels. Het winkeloppervlak, de laad- en loszone en luifels dienen allen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Het gebouw krijgt een bouwhoogte van maximaal 6,5 meter. De ingang van de supermarkt komt aan de noordwestzijde van het nieuwe pand. Het magazijn wordt aan de oostzijde gepositioneerd. Het laden en lossen zelf zal inpandig plaatsvinden. De laad- en losplaats is te bereiken via de inrit aan de Industrieweg. Naast de bebouwing wordt een parkeerterrein gerealiseerd met 87 parkeerplaatsen.

Figuur 2.7: Ontwikkeling Aldi Industrieweg 3 - 5/Oordeelsestraat 7a, (Den Hollander, juni 2025)

21/93

Figuur 2.8: Impressie Aldi Industrieweg 3-5 (Den Hollander, mei 2025)

Figuur 2.9: Impressie Aldi Industrieweg 3-5 (Den Hollander, mei 2025)

22/93

Figuur 2.10: Impressie Aldi Industrieweg 3-5 (Den Hollander, mei 2025)

Figuur 2.11: Impressie Aldi Industrieweg 3-5 (Den Hollander, mei 2025) De realisatie van het nieuwe pand maakt het, met een groter winkelvloeroppervlak mogelijk om de westzijde van het pand te reserveren voor de nieuwe ANIKo 2.0 formule. In deze nieuwste formule wordt vooraan in de winkel een versafdeling gerealiseerd. ALDI heeft een uitgebreide en overzichtelijke versafdeling met verse groenten en fruit en panklare, voorgesneden groenten. Ook de verse vleeswaren liggen vooraan in de winkel. In de open bakkerij wordt het verse brood vanuit de bakkerij gepresenteerd. Passend binnen het nieuwe vestigingsbeleid van Aldi worden nieuwe filialen duurzaam ontwikkeld, voorzien van onder andere zonnepanelen en warmte-terugwin-installaties.

23/93

Normaliter heeft Aldi bij haar vestigingen identieke reclamezuilen staan met een hoogte van 5,5 meter hoog. Ruimtelijk zijn dergelijke reclamezuilen in deze situatie echter niet wenselijk. Voor deze specifieke locatie is dan ook gekozen voor reclamezuilen van beperkter formaat, namelijk 3 meter hoog en 1 meter breed. Gezien de huidige invulling met bedrijfspanden en de daarbij aanwezige reclame-uitingen in de vorm van spandoeken en vlaggenmasten, is de realisatie van reclamezuilen zoals voorzien esthetisch gezien een verbetering. In het REO (Bijlage 2) wordt geconcludeerd dat de nieuwe locatie aan de Industrieweg 3 - 5/Oordeelsestraat 7a uitstekend past bij het toekomstgerichte concept van Aldi. Hierbij is er meer ruimte voor de winkel en een goed georganiseerde logistiek en parkeren met minder/geen overlast naar de omgeving.

24/93

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader en regelgeving

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het initiatief getoetst aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen.

Gezien de aard van dit plan zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (4) Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;

25/93

3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Doorwerking plangebied Een van de opgaven die relevant is voor voorliggend TAM-omgevingsplan is een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Voor Baarle-Nassau is het gelet op een duurzame ontwikkeling en een goede omgevingskwaliteit belangrijk om het voorzieningenniveau op peil te houden. Daarbij hoort ook het behouden van een hard discount-supermarkt, waardoor het van belang is dat Aldi zich op de nieuwe locatie gaat vestigen en een duurzaam toekomstperspectief krijgt. Voor het overige is in de NOVI geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend TAM-omgevingsplan. Het planvoornemen is op nationale schaal dermate kleinschalig dat er geen strijdigheid kan bestaan met de uitgangspunten uit de NOVI. 3.2.2 Instructieregels Rijk (AMvB's) In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De instructieregels gaan over: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl); beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Doorwerking plangebied Voor zover thematische instructieregels (omgevingsaspecten) uit het Bkl van belang zijn voor dit project, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in hoofdstukken 4 t/m 10 van deze motivering. Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben.

26/93

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op het gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van Noord-Brabant. 5.

Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. De provincie streeft naar een stedelijk netwerk dat de gezondheid en het leefklimaat van de Brabanders versterkt. Dat betekent dat er aandacht is voor de milieukwaliteit en een aantrekkelijke en bereikbare groene omgeving en voorzieningenstructuur. Nabijheid en menging van wonen, werken, voorzieningen, parken en natuur draagt niet alleen bij aan gezondheid, maar nodigt ook uit tot sociale contacten en draagt daardoor bij aan de sociale cohesie binnen steden en dorpen. Dit is essentieel voor het functioneren van de slimme netwerkstad. De provincie zet ook in op het toekomstbestendig maken van de werklocaties in Brabant. Het (kwalitatief) ‘up to date’ houden van de bestaande werklocaties is van vitaal belang voor een concurrerende economie, innovatie, werkgelegenheid, zorgvuldig ruimte gebruik en realisatie van vergroenings- en duurzaamheidsambities. Op basis van deze hoofdopgaven sluit het initiatief voornamelijk aan op de hoofdopgave 'de basis op orde' en 'slimme netwerkstad'. Er wordt ingezet op een goede milieukwaliteit en slimme functiemenging van wonen, werken en voorzieningen in dit overgangsgebied.

Een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen is essentieel voor een goede woon- en leefomgeving. Daarbij is het voor Baarle-Nassau van belang dat een hard discount-supermarkt behouden blijft en er geen ongewenste leegstand door overaanbod ontstaat. Dit is mogelijk door op de locatie aan de Industrieweg/Oordeelsestraat een toekomstbestendige supermarkt te ontwikkelen en een supermarkt op de vertreklocatie uit te sluiten. Daarmee vindt ook meerwaarde-creatie plaats, een van de kernwaarden voor het handelen van de provincie. In de Omgevingsvisie wordt door de provincie benadrukt dat de zogenoemde meerwaardebenadering per definitie dient te worden toegepast, in plaats van als uitzondering. Er zou beredeneert moeten worden vanuit casuïstiek en doelen in plaats van vanuit regels. Bestuurlijke afwegingsruimte maakt van maatwerk de nieuwe standaard. De vestigingslocatie biedt de ruimte voor het benodigde winkeloppervlak. Daarnaast biedt het ruime parkeermogelijkheden direct bij de

27/93

supermarkt en een eigen laad- en losplaats, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Ook wordt een gedeelte van het bedrijventerrein getransformeerd naar een functie welke passend is aan de rand van een bedrijventerrein en woongebieden. Doorwerking plangebied De ontwikkeling voldoet aan de beleidsdoelen van de provincie: het planvoornemen voorziet in het behoud van een hard discount-supermarkt in Baarle-Nassau, door verplaatsing en uitbreiding van een bestaande locatie naar een nieuwe solitaire locatie. Het belang van behoud van voorzieningen wordt gediend; het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied op de grens tussen woonbebouwing en bedrijventerrein. Er is sprake van behoud van werkgelegenheid en geen sprake van afname van ruimte voor bedrijven die niet mengbaar zijn met de woonfunctie; er geen sprake is van onaanvaardbare leegstandseffecten. De mogelijkheden voor een supermarkt op de vrijkomende locatie wordt geschrapt om daarmee overaanbod aan supermarktmeters te voorkomen. 3.3.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. Voor elke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2 van de Omgevingsverordening.

Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het projectgebied. Doorwerking plangebied In hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening zijn de instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun omgevingsplannen. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening liggen beide locaties binnen de volgende werkingsgebieden (figuur 3.1): Stedelijk gebied; Diep grondwaterlichaam; Norm wateroverlast stedelijk gebied; Beperking grootschalige logistiek; Stalderingsgebied.

28/93

Figuur 3.1: Uitsnede Omgevingsverordening, plangebied rood omlijnd (Regels op de kaart, 2025) Uit de rechtstreeks werkende regels blijken geen relevante artikelen voor het gehele plangebied, aangezien zich hier geen veehouderij bevindt en geen sprake is van realisatie van grootschalige logistiek. De ontwikkeling betreft de verplaatsing van een supermarkt van de locatie aan de Stationsstraat 29 naar de locatie aan de Industrieweg. Aan de Stationsstraat 29 wordt enkel uitgesloten dat op deze locatie nog een supermarkt aanwezig kan zijn. Verder worden hier geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Vanuit de Omgevingsverordening gelden geen regels voor deze wijziging. Voor de realisatie van een supermarkt op de locatie aan de Industrieweg (binnen bestaand stedelijk gebied) gelden wel regels. Voor deze ontwikkeling zijn de volgende instructieregels relevant: Paragraaf 5.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (Art. 5.7 tot en met 5.10) Afdeling 5.5 Ontwikkeling van stedelijke functies en mobiliteit (Art. 5.55) Hierna wordt de realisatie van de supermarkt getoetst aan deze artikelen. Artikel 5.7 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit 1. Een omgevingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. 2.

Voor het realiseren van een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit wordt toepassing gegeven aan: a. zorgvuldig ruimtegebruik als bedoeld in Artikel 5.8; b. de lagenbenadering, bedoeld in artikel 5.9; en c. meerwaardecreatie als bedoeld in artikel 5.10.

29/93

Toetsing artikel 5.7 Lid 1 De nieuwe locatie aan de Industrieweg biedt de mogelijkheid om de Aldi uit te breiden zodat de supermarkt ingericht kan worden passend bij de wensen van de huidige consument. Met de verplaatsing kan de Aldi als hard discount-supermarkt voor Baarle-Nassau worden behouden, wat de leefbaarheid ten goede komt. De verouderde bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De nieuwe supermarkt krijgt een moderne natuurlijke uitstraling. Op en rondom de locatie wordt met hagen en bomen beplanting aangebracht om de locatie een groenere uitstraling te geven (zie ook afbeeldingen in paragraaf 2.2.4). Dit geeft tevens een natuurlijkere en rustigere overgang (ten opzichte van standaard bedrijfshallen) vanuit de woongebieden naar het bedrijventerrein. De locatie is daarnaast op een goede manier te bereiken voor langzaam verkeer en voor laden en lossen, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Op de locatie is sprake van een goed woon- en leefklimaat en gevoelige functies in de omgeving zullen geen hinder ondervinden (zie hoofdstuk 4). Lid 2 Aan zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en meerwaardecreatie wordt afzonderlijk hierna getoetst. Artikel 5.8 Zorgvuldig ruimtegebruik 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag; b.

bij een ontwikkeling rekening wordt gehouden met de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik; c. bij stedelijke ontwikkeling toepassing wordt gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking, bedoeld in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving; d. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel; en e. splitsing van een bestaand bouwperceel niet is toegestaan. 2. Als uit een zorgvuldige afweging blijkt dat een ontwikkeling niet binnen bestaand ruimtebeslag mogelijk is, is uitbreiding van ruimtebeslag mogelijk onder de in dit hoofdstuk opgenomen voorwaarden. Toetsing artikel 5.8 Lid 1 De ontwikkeling van de nieuwe supermarkt van Aldi vindt plaats binnen stedelijk gebied op een bestaand bouwperceel. De bestaande verouderde bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor de nieuwe supermarkt. De nieuwe bebouwing wordt geconcentreerd binnen een bouwvlak. Het overige gedeelte van de locatie wordt volledig gebruikt voor parkeervoorzieningen, een laad- en losplaats, groen en waterberging. Daarmee wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte op de locatie. Ook wordt voorkomen dat ruimte nodig is in de openbare ruimte voor het parkeren of laden- en lossen.

Voor de ontwikkeling is een laddertoets uitgevoerd in de vorm van een Ruimtelijk Economisch Onderzoek (zie bijlage 2). Hieruit blijkt dat er behoefte is aan de beoogde uitbreiding en verplaatsing van Aldi naar de locatie Industrieweg 3-5/ Oordeelsestraat 7a. Met de herontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

30/93

Lid 2 N.v.t. Artikel 5.9 Toepassing van de lagenbenadering 1. Het toepassen van de lagenbenadering biedt inzicht in: a. welke effecten een ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd; en b. hoe negatieve effecten worden voorkomen. 2. Voor de toepassing van het eerste lid worden de volgende lagen onderscheiden: a. de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige- en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; en c. de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. 3. Bij het actief benutten van de factor tijd wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde van de lagen, het verleden, de onomkeerbaarheid van optredende effecten op de lagen door de gewenste ontwikkeling en de toekomstwaarde van de ontwikkeling vanuit het perspectief van duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Toetsing artikel 5.9 De ontwikkeling van de nieuwe supermarkt vindt plaats op een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied.

Bij het vormgeven van de ontwikkeling is rekening gehouden met de lagenbenadering. De ontwikkeling moet het natuurlijk functioneren van het water- en bodemsysteem niet in de weg staan. Daarbij moet gelet worden op het grondwater, het oppervlaktewater en de bodemgesteldheid. Op de locatie zijn geen specifieke beschermingszones aanwezig voor de waterhuishouding waarmee rekening dient te worden gehouden. Bij de ontwikkeling wordt geen grondwater onttrokken of water versneld afgevoerd. Het hemelwater wordt niet afgevoerd maar opgevangen en geïnfiltreerd (zie hoofdstuk 5). Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat in de ondergrond geen grote bodemverontreinigingen aanwezig zijn (zie paragraaf 4.3). Bij de ontwikkeling vinden geen activiteiten plaats die mogelijk tot verontreiniging van de ondergrond zullen leiden. In de ondergrond is het daarnaast mogelijk dat archeologische waarden aanwezig zijn. In de planregels is geborgd dat nader onderzoek plaats dient te vinden, voordat werkzaamheden in de ondergrond mogen worden uitgevoerd. In de ondergrond zijn verder geen aardkundige waarden aanwezig. De netwerklaag bevat het natuurnetwerk, energienetwerk en infrastructuur. In of nabij het plangebied zijn geen natuurgebieden gelegen die vallen binnen het Natuur Netwerk Brabant (zie paragraaf 8.2). In de omgeving is ook geen energienetwerk aanwezig.

De infrastructuur in de omgeving wordt niet gewijzigd. Het betreft een bestaand perceel dat ontsluit op de Industrieweg. De inrit wordt niet gewijzigd. In paragraaf 3.5.3 wordt toegelicht dat de beperkte toename in verkeersgeneratie door de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige effecten hebben op de verkeersafwikkeling. De locatie is goed ontsloten voor langzaam verkeer en gemotoriseerd verkeer. De bovenste laag omvat de occupatielaag. Op de locatie zijn geen cultuurhistorische- of landschappelijke waarden aanwezig. De locatie is in gebruik door verschillende bedrijfsfuncties. De locatie is bijna volledig

31/93

verhard, bestaand uit verharding, diverse bedrijfsgebouwen en een woning. Bij de ontwikkeling wordt een supermarkt gerealiseerd van maximaal 1.650 m2 bvo. Bij de toetsing aan artikel 5.55 hierna, wordt toegelicht dat de functie passend is op de locatie. In de hoofdstukken 4 en 6 wordt aangetoond dat de ontwikkeling omliggende gevoelige functies en activiteiten niet hindert en op de locatie sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Artikel 5.10 Meerwaardecreatie 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren; en b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Toetsing artikel 5.10 De ontwikkeling biedt de kans om een toekomstbestendige supermarkt te ontwikkelen en daarmee te behouden voor Baarle-Nassau. De ontwikkeling biedt ook de mogelijkheid om een verkeersveiligere situatie te ontwikkelen rondom de supermarkt. Door de ontwikkeling wordt verouderde bebouwing op de locatie gesloopt.

Met de ontwikkeling ontstaat tevens de mogelijkheid om maatregelen te nemen om hemelwater op een goede manier te verwerken en extra beplanting aan te brengen. Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling 1. Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; en b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. 2. Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met aandacht voor een natuurinclusieve inrichting en een veilige en gezonde leefomgeving; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang of infiltratie van water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f.

wordt bijgedragen aan een circulaire economie door invulling te geven aan de toepassing van industrieel, demontabel bouwen en het gebruik van duurzame biobased materialen. 3. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, stelt het omgevingsplan regels over: a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; en b. het tegengaan van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, zoals: bedrijfswoningen;

32/93

bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden, tenzij die bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden; voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden, tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden. Toetsing artikel 5.55 Lid 1 In paragraaf 3.4 wordt getoetst aan het regionale beleid. Met de actualisatie en herijking van het Beleidskader Wonen en Werken van de provincie Noord-Brabant is in de nieuwe uitvoeringsagenda (oktober 2024) opgenomen dat de afstemming van nieuwe detailhandelsontwikkelingen een regionale aangelegenheid is. In het Afsprakenkader Detailhandelsontwikkelingen West-Brabant (2017) is opgenomen dat de omvang van een detailhandelsontwikkeling en de koopkrachtbinding bepalend is voor de mate van regionale afstemming. Uitgangspunt is dat een plan kleiner dan 2.500 m2 bvo en een koopkrachtbinding hoger dan 70% wordt gezien als een lokale ontwikkeling. Ten aanzien van werklocaties is in 2021 afgesproken (Programmerings- en investeringsagenda Bedrijventerreinen, dat een ruimtelijke ontwikkeling groter dan 5.000 m2 wordt afgestemd op het passende schaalniveau. Bij vraaggericht lokaal is dat met de buurgemeenten. Dit heeft plaatsgevonden met de direct omliggende gemeente Alphen Chaam.

Het initiatief is ook afgestemd met Gilze-Rijen (in het kader van de samenwerking tussen de ABG-gemeenten). Toetsing aan een duurzame stedelijke ontwikkeling vindt hierna plaats. Lid 2 De stedenbouwkundige inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het stedelijk gebied. De supermarkt krijgt een moderne natuurlijke uitstraling. Op en rondom de locatie wordt met hagen en bomen beplanting aangebracht om de locatie een groenere uitstraling te geven (zie ook afbeeldingen in paragraaf 2.2.4). Dit geeft tevens een natuurlijkere en rustigere overgang (ten opzichte van standaard bedrijfshallen) vanuit de woongebieden naar het bedrijventerrein. De locatie is daarnaast op een goede manier te bereiken voor langzaam verkeer en voor laden en lossen, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. Binnen het projectgebied wordt voorzien in parkeerplaatsen met laadpalen om duurzame mobiliteit te faciliteren. Om rekening te houden met klimaatverandering en hittestress wordt binnen het projectgebied voldoende waterberging gerealiseerd en wordt dus voorzien in een groenere uitstraling. Lid 3 is als volgt gemotiveerd. 1. Is het plangebied in planologische zin aan te merken als 'bedrijventerrein'? 2. zo ja, betreft Aldi een ontwikkeling die effectief gebruik van bedrijventerrein beperkt? 3.

zo ja, is Aldi een bedrijf dat doelmatig kan worden gevestigd in een gemengd gebied? 4. zo ja, is Aldi een voorziening die gelet op de publieksaantrekkende werking thuis hoort in een centrumgebied? 1. Het gebied kwalificeert als een bedrijventerrein en een gemengd gebied. In de begripsbepalingen van de verordening is bedrijventerrein gedefinieerd als: "aaneengesloten terrein met een bruto oppervlakte van ten minste één hectare voor de bedrijfsmatige uitoefening van industriële,