Addendum raadsvoorstel kwaliteitsverbetering Grens 32

MEMO -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

De gemeenteraad van Baarle-Nassau

Van

Ruud Krol

Onderwerp

Addendum raadsvoorstel vaststellen omgevingsplan Grens 32

Datum

16 juni 2025

Zaaknummer

1110649

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Inleiding Deze memo vormt een addendum op het raadsvoorstel dat op 25 juni 2025 aan de gemeenteraad wordt voorgelegd voor de vaststelling van het omgevingsplan Grens 32. In het raadsvoorstel is aangegeven dat op grond van het provinciaal beleid een financiële tegenprestatie in de vorm van kwaliteitsverbetering is vereist. Ten tijde van het opstellen en indienen van het raadsvoorstel was de exacte berekening van deze kwaliteitsbijdrage echter nog niet volledig uitgewerkt. Dit is ook aangegeven in argument 2.3 van het raadsvoorstel. Inmiddels heeft nadere afstemming met de provincie plaatsgevonden en is er een conceptberekening opgesteld. Met deze memo wordt de berekening van de kwaliteitsverbetering toegelicht en ter kennisname aan de gemeenteraad voorgelegd, zodat de raad bij de besluitvorming over het vaststellen van het omgevingsplan beschikt over de financiële onderbouwing van de kwaliteitsbijdrage. 2. Provinciaal beleid - toepassing 'artikel 5.57 ‘bebouwd gebied' van de omgevingsverordening Noord-Brabant Bij het opstellen van het omgevingsplan Grens 32 is aanvankelijk aangesloten bij de provinciale regels voor stedelijke ontwikkeling in landelijk gebied (artikel 5.56).

Naar aanleiding van de zienswijze van de provincie Noord-Brabant is besloten de toepassing van de provinciale regels voor deze ontwikkeling aan te passen. In overleg met de provincie is vastgesteld dat de locatie Grens 32, mede gelet op de grensoverschrijdende bebouwingsstructuur, kan worden aangemerkt als 'bebouwd gebied' in de zin van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. De bijbehorende kaart van de provincie zal hier op verzoek van de gemeente op worden aangepast, evenals de toelichting bij het omgevingsplan. De voorgestelde wijzigingen zijn opgenomen in de Nota van Zienswijzen en lijst van wijzigingen Grens 32. Op basis van de regeling ‘bebouwd gebied’ (artikel 5.57 van de Omgevingsverordening NoordBrabant) is woningbouwontwikkeling buiten stedelijk gebied onder voorwaarden mogelijk, mits er wordt voorzien in een evenwichtige verhouding tussen rode (stedelijke) ontwikkeling en groenblauwe kwaliteitsverbetering (natuur, landschap en cultuurhistorie). In dat kader is een

financiële tegenprestatie aan de orde. Hier moet een berekening ‘kwaliteitsverbetering’ aan ten grondslag Over de berekening van deze tegenprestatie heeft afstemming met de provincie plaatsgevonden. De provincie heeft de berekening gezien en kan zich in hoofdlijnen vinden in de gehanteerde uitgangspunten en systematiek. 3. Toelichting berekening Kwaliteitsverbetering Hieronder volgt per onderdeel een toelichting op de berekening kwaliteitsverbetering: • Aantal woningen Het omgevingsplan maakt de realisatie van 12 woningen mogelijk. Aangezien één van deze woningen een bestaande bedrijfswoning betreft die wordt omgezet naar een reguliere burgerwoning, is de tegenprestatie berekend over 11 nieuwe woningen. • Hoogte tegenprestatie per woning Normaal gesproken geldt voor ontwikkelingen in het buitengebied een tegenprestatie van € 125.000 per woning, terwijl voor stedelijke ontwikkelingen in het buitengebied een bijdrage van 1% van het uitgeefbare oppervlak geldt. Voor ontwikkelingen binnen 'bebouwd gebied' wordt in overleg met de provincie een tussenliggend bedrag bepaald. Na overleg met de provincie wordt voorgesteld uit te gaan van een bijdrage van € 47.500 per woning. De provincie hanteert in principe een bedrag van € 50.000 per woning, maar gezien de bijzondere complexiteit van de situatie wijken we hiervan af en stellen we dit bedrag voor.

Dit bedrag houdt rekening met de specifieke situatie van Grens 32: formeel buitengebied, maar feitelijk een grensoverschrijdend dorpslint met een stedelijk karakter. Daarnaast is het zowel in provinciaal als gemeentelijk belang dat hier woningbouw wordt gerealiseerd in plaats van detailhandel. Daarmee komt het totaal aan te leveren tegenprestatie op € 522.500,- (11 x € 47.500,-). Dit bedrag wordt ingevuld via de onderstaande onderdelen. • Sloopkosten (€366.100,-) De sloop van bestaande bebouwing en voorzieningen levert een belangrijke fysieke kwaliteitsverbetering op. Het betreft hier niet alleen het gebouw van de voormalige Markthal, maar ook de omliggende verhardingen, parkeerterreinen, semi-verharde wegen en overige voorzieningen. De kosten hiervoor zijn opgenomen conform de maatwerkbepaling van de provincie. Deze bedragen zijn afgestemd met de provincie. • Afwaardering natuurgronden (€11.550,-) Een deel van het plangebied grenst aan het Bels Lijntje en het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Conform de maatwerkregeling is hier uitgegaan van een afwaardering van €7,- per m² voor de betreffende gronden die na ontwikkeling worden bestemd als natuur. Deze maatregel draagt bij aan de ecologische versterking van het gebied.

• Aanleg groenvoorzieningen (€25.000,-) Voor de aan te leggen landschappelijke en ecologische inpassing binnen het plangebied is in de berekening een bedrag van € 25.000 gereserveerd. De exacte invulling en uitwerking van deze groenaanleg zal na de vaststelling van het omgevingsplan worden uitgewerkt. • Kwaliteitsfonds gemeente (€119.350,-) Omdat niet alle kwaliteitsverbetering binnen het plangebied zelf kan worden gerealiseerd, wordt het resterende deel van de tegenprestatie gestort in het gemeentelijk kwaliteitsfonds. Dit bedrag is niet verhaalbaar op de initiatiefnemer, omdat het niet kwalificeert als kostensoort onder het wettelijk kostenverhaal én er geen anterieure overeenkomst is gesloten. Dit betekent dat de gemeente deze bijdrage zelf moet financieren, die vervolgens wel weer geïnvesteerd kan worden in het buitengebied van Baarle-Nassau.

Het bedrag in het kwaliteitsfonds zal worden gekoppeld aan concrete projecten die bijdragen aan kwaliteitsverbetering van de omgeving Grens 32 en het buitengebied van de gemeente. Op dit moment wordt gedacht aan de volgende bestedingsdoelen: o Natuurpoort Grens / Bels Lijntje: € 25.000 o Ontwikkeling Grensstation Baarle: € 50.000 o Ecologische verbindingszones: € 44.350 Deze verdeling sluit aan bij de beleidsmatige doelstellingen voor de kwaliteitsverbetering in het buitengebied en de omgeving van Grens 32. De exacte uitwerking over deze inzet zal na vaststelling van het omgevingsplan aan de provincie worden voorgelegd. Kwaliteitsverbetering wegbestemming detailhandel Hoewel de gemeente het vervallen van de detailhandelsbestemming — en daarmee het voorkomen van een supermarkt op Grens 32 — ziet als de grootste kwaliteitswinst, kan dit niet financieel worden meegenomen in de berekening van de kwaliteitsverbetering. Provinciaal wordt uitsluitend uitgegaan van fysieke kwaliteitsverbetering binnen en buiten het plangebied. Expliciet heeft de provincie daarom aangegeven dat de plankosten voor het weg bestemmen van de detailhandelsbestemming niet opgevoerd mogen worden in de berekening. 4. Conclusie Met deze berekening is invulling gegeven aan de vereiste kwaliteitsverbetering zoals bedoeld in de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

De voorgestelde tegenprestatie is op hoofdlijnen afgestemd met de provincie en sluit aan bij de specifieke situatie van Grens 32. Het is nu aan de gemeenteraad om de berekening integraal te betrekken bij de besluitvorming over het omgevingsplan en deze vast te stellen. Na vaststelling van het omgevingsplan zal de door de gemeenteraad vastgestelde berekening ter toetsing aan de provincie worden voorgelegd, waarna de provincie haar definitieve standpunt kan bepalen.