4.1-Bijlage 1 Toelichting
Tekst van het document
Toelichting bestemmingsplan
Zorgboerderij de Hardel Hoeve
Van Dun Advies BV Dorpsstraat 54 5113 TE Ulicoten T 013-519 9458 Postel 8 5711 ET Someren T 0493 745 015 E info@vandunadvies.nl I www.vandunadvies.nl F 013-519 9727 IBAN NL56 RABO 0152 3051 49 BIC RABONL2U KvK 180 61 619 BTW 809392720B01
Gemeente:
Baarle-Nassau
Opdrachtgever:
-
Plangebied:
Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
Projectnummer:
12019-013
Datum:
21-12-2020 / 12-03-2021
Opgesteld door:
Van Dun Advies B.V.
Projectleider: Auteur:
FH JPa/JV
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
1
Inhoudsopgave 1.
INLEIDING..................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding en doel ............................................................................................................. 4 1.2 Ligging plangebied ............................................................................................................ 4 1.3 Vigerend planologisch regime ............................................................................................. 5 1.4 Procedure ......................................................................................................................... 6 1.5 Leeswijzer ......................................................................................................................... 7 2. PLANBESCHRIJVING ..................................................................................................... 8 2.1 Historische situatie ............................................................................................................ 8 2.2 Bestaande situatie ............................................................................................................10 2.3 Beoogde situatie ...............................................................................................................11 3.
BELEIDSKADER ............................................................................................................ 15 3.1 Provinciaal beleid ..............................................................................................................15 3.1.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant ...................................................................................15 3.1.2 Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 ............................................................15 3.1.3 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................16 3.2 Gemeentelijk beleid ..........................................................................................................22 3.2.1 Omgevingsvisie .........................................................................................................22 3.2.2 Visie vrijetijdseconomie ..............................................................................................23 3.2.3 Bestemmingsplan ......................................................................................................23 4. MILIEUHYGIËNISCHE EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN..............................................
24 4.1 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling.......................................................24 4.2 Waterhuishouding ............................................................................................................25 4.2.1 Waterrelevant beleid ..................................................................................................25 4.2.2 Bestaande waterhuishoudkundige situatie ...................................................................27 4.2.3 Beoogde waterhuishoudkundige situatie .....................................................................27 4.3 Natuur .............................................................................................................................28 4.3.1 Natuurnetwerk Nederland (NNN) ................................................................................28 4.3.2 Wet natuurbescherming .............................................................................................29 4.4 Bodemkwaliteit .................................................................................................................32 4.5 Cultuurhistorie, aardkunde en archeologie ..........................................................................33 4.5.1 Cultuurhistorie en aardkunde .....................................................................................33 4.5.2 Archeologie
...............................................................................................................35 4.6 Bedrijven en milieuzonering ..............................................................................................36 4.7 Geur ................................................................................................................................38 4.7.1 Omgekeerde werking .................................................................................................38 4.7.2 Woon- en leefklimaat .................................................................................................39 4.8 Geluid ..............................................................................................................................40 4.9 Verkeer en parkeren .........................................................................................................40 4.9.1 Verkeer .....................................................................................................................40 4.9.2 Parkeren ...................................................................................................................41 4.10 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................41 4.10.1 Niet in betekenende mate
..........................................................................................42 4.10.2 Woon- en leefklimaat .................................................................................................43 4.11 Externe veiligheid .............................................................................................................44 4.11.1 Achtergrond ..............................................................................................................44 4.11.2 Toetsing ...................................................................................................................45 4.12 Technische infrastructuur ..................................................................................................46 4.13 Volksgezondheid ...............................................................................................................46 4.13.1 Onderzoek veehouderij en gezondheid omwonenden ...................................................47 4.13.2 Handelingsperspectieven veehouderij en volksgezondheid ...........................................48 5. JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING ..............................................................................
50 5.1 Juridische achtergrond ......................................................................................................50 5.2 Toelichting verbeelding .....................................................................................................50 5.3 Toelichting regels .............................................................................................................50 6. UITVOERBAARHEID ..................................................................................................... 52
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
2
6.1 Financiële uitvoerbaarheid .................................................................................................52 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ......................................................................................52 6.2.1 Vooroverleg en omgevingsdialoog ..............................................................................52 6.2.2 Zienswijzen en beroep ...............................................................................................52 7. BIJLAGEN..................................................................................................................... 53
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
3
1. Inleiding In dit hoofdstuk komen de aanleiding en het doel, de ligging van het plangebied, het vigerend planologisch regime en de procedure aan bod. Tevens is een leeswijzer in dit hoofdstuk opgenomen. 1.1 Aanleiding en doel Initiatiefnemers exploiteren bij hun agrarisch bedrijf aan de Oordeelsestraat 15a/17 te BaarleNassau sinds 2011 zorgboerderij de Hardel Hoeve. Op de zorgboerderij wordt dagbesteding en logeeropvang (kortdurend verblijf) geboden aan kinderen en jong volwassenen. Dagactiviteiten zijn o.a. houtbewerking, creatieve activiteiten, dierenverzorging, onderhoud aan het terrein, kooken bakactiviteiten. Als nevenactiviteit wordt hierbij sinds 2014 ook een minicamping geëxploiteerd. De camping maakt een integraal onderdeel uit van de zorgboerderij. Enerzijds kunnen gezinnen met kinderen die een zorgvraag hebben op de camping verblijven, zodat het kind kan aansluiten bij de dagbesteding en het gezin ontlast wordt. Anderzijds vormt het contact met de campinggasten een aanvulling op het activiteitenaanbod van de zorgboerderij. Om leer en ontwikkelingsmogelijkheden meer ruimte te bieden willen initiatiefnemers de bestemming ter plaatse gedeeltelijk omzetten naar ‘Maatschappelijk’, zodat een leerzame en zinvolle werk/stage plek geboden kan worden en de zorgactiviteiten verder ontwikkeld kunnen worden.
Dit is noodzakelijk voor de continuïteit van het bedrijf gezien het huidige marktaanbod. Het is de bedoeling om de dagactiviteiten uit te breiden door kleinschalige functies aan te bieden zoals een belevingstuin, boerderijterras, ijsmakerij, winkeltje etc., welke nadrukkelijk onderdeel uitmaken van de dagbesteding van de cliënten van de zorgboerderij. Hier kunnen de cliënten volwaardig leren functioneren en in contact komen met de samenleving. Verder wordt vanuit de ouders van de zorgbehoevende kinderen steeds vaker de vraag neer gelegd om tot kleinschalig beschermd wonen te kunnen komen vanaf het moment dat de kinderen 18 worden. Het is de wens van initiatiefnemers om hier op termijn invulling aan te kunnen geven. Om dit beoogd gebruik planologisch te borgen is een ruimtelijke procedure noodzakelijk. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied beslaat de locaties aan de Oordeelsestraat 15a en 17 te Baarle-Nassau, wat is gelegen in het buitengebied van de gemeente Baarle-Nassau. De kern Baarle-Nassau/Baarle-Hertog ligt ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 1,3 kilometer. In Afbeelding 1 is de ligging van het plangebied weergegeven.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
4
Afbeelding 1: Ligging plangebied (rood omcirkeld) plus luchtfoto 1.3 Vigerend planologisch regime Het vigerend planologische regime voor de locaties aan de Oordeelsestraat 15a en 17 te BaarleNassau is vervat in de Beheersverordening ‘Buitengebied Ulicoten-Noord en Baarle-Nassau-Oost’ aldus vastgesteld op 23 april 2014. Beide percelen liggen namelijk in het zogenaamde LOG-gebied van Baarle-Nassau en zijn dus buiten het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ gelaten. Het bestemmingsplan ‘Landbouwontwikkelingsgebied Oostflank’ is wel in procedure gebracht, maar door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State vernietigd. In de Beheersverordening worden de relevante voorschriften en bijbehorende plankaarten van bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (vastgesteld op 1 februari 1990) en de partiële herziening ‘Buitengebied – partiële herziening 1994’ (vastgesteld op 26 januari 1994) van toepassing verklaard. Conform deze bestemmingsplannen ligt het plangebied in ‘Agrarisch gebied’ met ‘landschappelijke en/of kultuurhistorische waarde’ en hebben beide locaties een bouwvlak toegekend gekregen, zie Afbeelding 2.
Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan 'partiële herziening 1994' Hoewel het bestemmingsplan ‘Landbouwontwikkelingsgebied Oostflank’ niet meer vigerend is, is het voor een goed begrip van de feitelijke situatie en de vergunde situatie wel helder om een uitsnede van de verbeelding uit dit vernietigde bestemmingsplan op te nemen, zie Afbeelding 3. Op beide locaties is een agrarisch bedrijf toegestaan, waarbij op de locatie aan de Oordeelsestraat 15a sprake
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
5
mag zijn van een intensieve veehouderij. Door het College is daarbij in 2010 toestemming verleend om aan de Oordeelsestraat 15a een zorgwoning en aan de Oordeelsestraat 17 een zorgboerderij te exploiteren. Dit vrijstellingsbesluit was verwerkt in het bestemmingsplan ‘Landbouwontwikkelingsgebied Oostflank’, maar omdat dit bestemmingsplan is vernietigd, is deze vrijstelling nu niet planologisch vastgelegd.
Afbeelding 3: Uitsnede bestemmingsplan 'Landbouwontwikkelingsgebied Oostflank' Het vigerend planologisch regime biedt geen binnenplanse mogelijkheden om het bestaande en beoogde gebruik van het plangebied planologisch vast te kunnen leggen. Er is derhalve een partiële herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. 1.4 Procedure Voor het gewenste initiatief dient een partiële herziening van het bestemmingsplan te worden vastgesteld, conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan doorloopt als volgt de procedure. Allereerst wordt er een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld waarin onderbouwd wordt dat het initiatief voldoet aan het gemeentelijk en provinciaal beleid en aan alle relevante milieu- en ruimtelijke ordeningsaspecten. In deze fase wordt overleg gevoerd met de gebruikelijke overlegpartners zoals provincie en waterschap. Parallel daar aan wordt een omgevingsdialoog gevoerd met de omwonenden van het plangebied op basis van de beleidsnota ‘Omgevingsdialoog bij ruimtelijke plannen’, die de ABG-gemeenten in september 2019 hebben vastgesteld. Het is daardoor niet meer nodig om een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Eventuele opmerkingen worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Blijkens artikel 3.8 Wro is op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.
Dit houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan tevens voor een periode van 6 weken voor een ieder ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode van 6 weken kunnen belanghebbenden hun zienswijzen kenbaar maken. Gedurende de inzagetermijn ligt het ontwerpbestemmingsplan (verbeelding, regels en toelichting, inclusief bijbehorende bijlagen) ter inzage. Binnen 12 weken nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, moet de gemeente beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt het opnieuw 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze 6 weken kunnen belanghebbenden die tijdig zienswijzen kenbaar hebben gemaakt bij het ontwerp of belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij niet in de gelegenheid zijn geweest om
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
6
tijdig zienswijzen kenbaar te maken, beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingesteld, dan is het bestemmingsplan daags na afloop van de beroepsperiode onherroepelijk. 1.5 Leeswijzer In voorliggende toelichting is in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding, het doel, het vigerend planologische regime en de te doorlopen procedure is beschreven. Hierna is in het tweede hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de bestaande en beoogde situatie. In hoofdstuk 3 van voorliggende toelichting/ruimtelijke onderbouwing wordt het van toepassing zijnde beleid uiteengezet, welke het provinciaal en gemeentelijk beleid betreft. Hierna worden in hoofdstuk 4 de milieuhygiënische en planologische aspecten beschreven. De juridische planbeschrijving is vervat in hoofdstuk 5 van voorliggende toelichting waarin een beschrijving van de juridische achtergrond van het bestemmingsplan, een toelichting op de verbeelding en een toelichting op de regels wordt gegeven. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief wordt verantwoord in het daaropvolgende hoofdstuk.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
7
2. Planbeschrijving In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen en plaats vinden binnen het plangebied. 2.1 Historische situatie Het plangebied beslaat de kadastrale percelen met nummers 836, 1034 en 1036, sectie R, van de kadastrale gemeente Baarle-Nassau. Binnen het plangebied zijn de agrarische bedrijven aan de Oordeelsestraat 15a en 17 gelegen. Ter plaatse is altijd een familiebedrijf geëxploiteerd. De ene broer had aan de Oordeelsestraat 15a een varkenshouderij. De andere broer had aan de Oordeelsestraat 17 een melkveehouderij. Gezamenlijk werden de omliggende akkerbouwgronden bewerkt. Doordat het een familiebedrijf is zijn de locaties altijd in elkaar verweven geweest, maar zoals reeds uiteen is gezet in paragraaf 1.3 gaat het planologisch gezien dus om twee agrarische bedrijven. In Afbeelding 4 is een luchtfoto op het plangebied opgenomen uit 2009. Hierop is de historische situatie duidelijk weergegeven. Binnen het bouwvlak aan de Oordeelsestraat 15a van 9.690 m2 zijn gebouwen 1 t/m 8 gelegen. Dit betreffen: 1. Bedrijfswoning (125 m2) 2. Garage (55 m2) 3. Volière/houtopslag (35 m2) en tuinhuis (25 m2) 4. Werktuigenloods met enkele boxen voor hobbypaarden (250 m2) 5. Berging/opslag en varkensstal (425 m2) 6. Varkensstal (1.020 m2) 7. Varkensstal (775 m2) 8.
Bijgebouw Oordeelsestraat 17 (70 m2) Binnen het bouwvlak aan de Oordeelsestraat 17 van 8.858 m2 is de volgende bebouwing gelegen: 9. Bedrijfswoning Oordeelsestraat 17 (95 m2) 10. Rundveestal (490 m2) 11. Rundveestal (770 m2) 12. Rundveestal (330 m2) 13. Sleufsilo’s
7 1
13 12
6 4 3
1
2
1
13
1
1
1
5 1
10 8
1 1
1
1
1
1
11
1
13
1
9 1
1
Afbeelding 4: Luchtfoto plangebied 2009
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
8
Het agrarisch bedrijf aan de Oordeelsestraat 15a beschikt over een vergunning d.d. 08-11-2011 voor het houden van 840 fokzeugen incl. biggen tot 25 kg, 111 kraamzeugen, 311 guste en dragende zeugen, 151 vleesvarkens, 1 dekbeer en 5 paarden. In Afbeelding 5 is een uitsnede uit het Web-BVB bestand van de provincie Noord-Brabant voor dit bedrijf opgenomen. Hieruit is op te maken hoe de dieren gehuisvest worden en wat de emissies vanuit het bedrijf zijn.
Afbeelding 5: Uitsnede Web-BVB vigerende vergunning Oordeelsestraat 15a Voor het bedrijf aan de Oordeelsestraat 17 is op 27 maart 2012 een melding ingediend voor het houden van 79 melk- en kalfkoeien, 93 stuks vrouwelijk jongvee en 8 paarden. In Afbeelding 6 is een uitsnede uit het Web-BVB bestand van de provincie Noord-Brabant voor dit bedrijf opgenomen. Hieruit is op te maken hoe de dieren gehuisvest worden en wat de emissies vanuit het bedrijf zijn.
Afbeelding 6: Uitsnede Web BVB vigerende melding Oordeelsestraat 17 Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
9
2.2 Bestaande situatie Toen de broer woonachtig aan de Oordeelsestraat 17 besloot te emigreren heeft de andere broer de melkveehouderij overgenomen. Sindsdien heeft hij de locatie altijd als gecombineerd agrarisch bedrijf geëxploiteerd. In 2011 is zijn dochter hierbij als nevenactiviteit zorgboerderij de Hardel Hoeve gestart. Zij woont inmiddels in de bedrijfswoning aan de Oordeelsestraat 17 en heeft de zorgboerderij na een kleinschalige start uitgebreid tot een volwaardige bedrijfsactiviteit. Op de zorgboerderij wordt dagbesteding en logeeropvang (kortdurend verblijf) geboden. Op dit moment zijn er circa 80 kinderen en jongeren met uiteenlopende hulpvragen in zorg, waarvan er gemiddeld 17 per dag de boerderij bezoeken. Ter ondersteuning zijn er momenteel vijftien personeelsleden in dienst. De meesten kinderen zijn tussen de 12 en 20 jaar oud. Vanwege hun beperking is reguliere arbeid en/of een regulier schoolproces (nog) niet haalbaar. Er wordt daarom zorg en begeleiding geboden met een uiteenlopend activiteitenaanbod, frequentie en intensiteit vanuit begeleiding groep of individuele begeleiding. Dagactiviteiten kunnen zijn houtbewerking, creatieve activiteiten, dierenverzorging, het kweken van groenten en fruit, onderhoud aan het terrein, kook- en bakactiviteiten, etc.
Deze vinden bewust niet plaats aan de Oordeelsestraat 15a, omdat dit gedeelte nog in gebruik is als agrarisch productiebedrijf in de vorm van de varkenshouderij. Daar initiatiefnemers het belangrijk vinden dat de activiteiten ondergeschikt zijn aan het leerproces, zijn daarom stap voor stap gebouwen aan de Oordeelsestraat 17 in gebruik genomen ten behoeve van de zorgboerderij. Naast de zorgboerderij is in 2014 gestart met een minicamping. De minicamping vormt een integraal onderdeel van de zorgactiviteiten. Hier kunnen de kinderen nog meer in contact komen met de samenleving. De gasten van de minicamping worden producten uit de moestuin/houtbewerking aangeboden, er worden kleine klusjes voor ze gedaan of er wordt ze een rondleiding over de (zorg)boerderij gegeven. Op deze manier krijgen de kinderen in hun natuurlijke omgeving de kans om te genieten, leren en groeien in hun zelfvertrouwen en ontwikkeling. In Afbeelding 7 is een luchtfoto opgenomen waaruit de huidige situatie binnen het plangebied blijkt. Gebouw 1 t/m 9 zijn nog steeds in gebruik zoals historisch gezien altijd het geval is geweest: - In de werktuigenloods (nr. 4) en in de berging/opslag in gebouw 5 worden machines en werktuigen gestald voor de bewerking van de akkerbouwgronden. Daarnaast bevinden zich hierin enkele boxen voor het houden van hobbypaarden. - De varkensstallen (nr.
5 t/m 7) worden nog gebruikt voor de huisvesting van varkens ten behoeve van de varkenshouderij aan de Oordeelsestraat 15a. - De twee bedrijfswoningen met bijbehorende bijgebouwen zijn ook nog als zodanig in gebruik. De gebouwen van de melkveehouderij aan de Oordeelsestraat 17 zijn inmiddels allemaal volledig gerenoveerd en in gebruik genomen ten behoeve van de zorgboerderij: - Gebouw 10 (490 m2) is als eerste in gebruik genomen voor de zorgboerderij. Hierin bevinden zich een groepsruimte en logeeropvang voor kortdurend verblijf. Tevens worden in dit gebouw kleine huisdieren zoals konijnen, cavia’s, schapen en mini-varkens gehouden. - Gebouw 11 (770 m2) is voor verschillende doeleinden ingericht: o De voormalige melkstal wordt gebruikt als knutselruimte en ‘winkeltje’, waar passanten en bezoekers van de zorgboerderij & minicamping de creaties van de kinderen kunnen kopen. o Verder is in de rundveestal ook een ijsmakerij gevestigd, van waar uit op dit moment alleen nog boerderij-ijs wordt verkocht aan de bezoekers van de zorgboerderij & minicamping. Het is de bedoeling om deze in de toekomst ook op te stellen voor passanten. o Het grootste gedeelte van de rundveestal is in gebruik voor de huisvesting van enkele paarden en een binnenrijbak. De paarden en de binnenrijbak worden gebruikt voor therapie- en begeleidingssessies met de kinderen.
Enerzijds om de kinderen ervaring op te laten doen met dieren, anderzijds omdat coaching met paarden zorgt voor een goede spiegeling waar lessen uit kunnen worden getrokken voor de verdere ontwikkeling van het kind.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
10
-
-
Gebouw 12 (330 m2) is ingericht als binnenspeeltuin, zodat de kinderen ook bij slecht weer voldoende ruimte hebben om te spelen. Verder worden in dit gebouw de grotere hobbydieren gehouden zoals koeien, kalveren en een ezel. Ten oosten van dit gebouw bevindt zich een natuurzwembad (nr. 13). Gebouw 14 (100 m2) is opgericht ten behoeve van de minicamping. Hierin zijn voorzieningen zoals sanitair, fietsenstalling met oplaadpunt voor elektrische fietsen, etc. gelegen. De minicamping met 25 standplaatsen (nr. 15) bevinden zich ten noorden van de toiletruimte. De standplaatsen zijn ruim opgezet en voorzien van landschapselementen ter verbinding met het omliggende landschap. De voormalige sleufsilo’s (nr. 16) aan de oostzijde van het plangebied zijn ingericht als parkeerplaatsen voor zowel de zorgboerderij als de minicamping.
15
7
14 13 16
12
6 4 5
3 2
10 8
1
11
16
9 2
Afbeelding 7: Luchtfoto huidige situatie plangebied 2.3 Beoogde situatie Het is wenselijk om de inmiddels volwaardige zorgboerderij de Hardel Hoeve positief te bestemmen. Daarbij willen initiatiefnemers - gezien de grote vraag waar ze dagelijks tegen aanlopen - naar de toekomst toe graag meer ruimte kunnen bieden aan leer en ontwikkelingsmogelijkheden, zodat een leerzame en zinvolle werk/stage plek geboden kan worden en de zorgactiviteiten verder ontwikkeld kunnen worden. Aangezien vader de varkenshouderij op termijn graag zou willen staken is het idee ontstaan om een gedeelte van de varkensstallen in gebruik te nemen ten behoeve van de zorgboerderij. Het zou immers kapitaalvernietiging en zeer milieubelastend zijn om de varkensstallen af te breken en vervolgens ten behoeve van de zorgboerderij nieuwe gebouwen op te richten. Ter ontwikkeling van de zorgboerderij is het de bedoeling om de dagactiviteiten uit te breiden door kleinschalige functies aan te bieden zoals bijv. een belevingstuin, plantenkas, een streekwinkeltje, maken en verkopen van boerderij-ijs, houtbewerking en een boerderijterras. De cliënten zullen hier dan werkzaam zijn en zelf lekkere dingen kunnen maken voor een kleinschalige toegankelijk boerderijmenukaart. De belevingstuin functioneert als ontmoetingsplek voor cliënten en bezoekers die
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
11
er even tussenuit willen en/of affiniteit hebben met de boerderij en de kinderen. De wisselwerking van deze bedrijfsopzet is dat wordt voorkomen dat de cliënten in een sociaal isolement komen en de maatschappelijke betrokkenheid wordt vergroot. Bezoekers leren meer over natuur, beleven de sfeer en maken kennis met de passie voor zorg op de boerderij. De jongeren en jong volwassenen kunnen participeren, een sociaal netwerk ontwikkelen en krijgen erkenning. Door leer- en ontwikkelingsdoelen te stellen per individu wordt een persoonlijk leertraject gerealiseerd, zodat ze zich bewust zijn van hun kwaliteiten, vaardigheden en uitdagingen. Op basis hiervan kunnen ze doorgroeien, zich binnen hun mogelijkheden bewust zijn ven zichzelf, hun omgeving en groeimogelijkheden. Het agrarisch productiebedrijf in de vorm van de varkenshouderij aan de Oordeelsestraat 15a wordt in de beoogde situatie dus beëindigd. Een gedeelte van de aanwezige gebouwen wordt in gebruik genomen ten behoeve van de zorgboerderij aan de Oordeelsestraat 17. Om inzicht te geven in hoe de Oordeelsestraat 15a gebruikt zal gaan worden is in Bijlage 1 een ruwe schets van de beoogde situatie opgenomen. Hierna wordt voor beide locaties de eindsituatie uiteen gezet. Oordeelsestraat 15a Het bouwvlak van het agrarisch bedrijf aan de Oordeelsestraat 15a wordt beperkt tot 2.381 m2.
Hier worden uitsluitend nog agrarische activiteiten ten behoeve van het akkerbouwbedrijf toegestaan. Hiervoor blijven de werktuigenloods, berging/opslag, bedrijfswoning en bijbehorende bijgebouwen behouden. Oordeelsestraat 17 Het agrarisch bouwvlak aan de Oordeelsestraat 17 wordt herbestemd tot ‘Maatschappelijk’. In dit bestemmingsvlak worden dus ook de varkensstallen van de Oordeelsestraat 15a gesitueerd. Ten behoeve van de minicamping wordt de functieaanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk – minicamping’ opgenomen. De totale maatschappelijke bestemming krijgt een omvang van 16.908 m2. Hierin wordt alleen ter plaatse van de gewenste bebouwing een bouwvlak opgenomen van in totaal 11.713 m2. De standplaatsen van de minicamping zijn buiten het bouwvlak gesitueerd, zodat is verzekerd dat dit gedeelte onbebouwd blijft. De bestaande bebouwing aan de Oordeelsestraat 17 blijft in gebruik zoals beschreven in paragraaf 2.2. De varkensstallen van de Oordeelsestraat 15a worden als volgt in gebruik genomen (zie Bijlage 1): - Gebouw 5 (425 m2) wordt als volgt opgedeeld: o Het westelijke gedeelte van varkensstal nr. 5 blijft zoals gezegd in gebruik als opslag/berging voor het akkerbouwbedrijf aan de Oordeelsestraat 15a. o Het oostelijke gedeelte wordt ingericht als (personeels)kantine, snoezelruimte, administratieruimte en werkplaats voor de zorgboerderij.
o In het midden wordt een doorgang gecreëerd voor een inrit naar het nieuwe gedeelte van de zorgboerderij. Hier wordt later in deze paragraaf verder op in gegaan. Varkensstal 6 (1.020 m2) wordt volledig gesaneerd. Hiertoe wordt een voorwaardelijke sloopverplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. - Varkensstal 7 wordt volledig gerenoveerd ten behoeve van de zorgboerderij. In het westelijke deel van het nieuwe zorggebouw worden het streekwinkeltje (100 m2) en het inpandige deel van het boerderijterras (250 m2) gevestigd. Hiervoor wordt het gebouw uitgebreid met een serre van maximaal 115 m2 om voldoende zitplaatsen binnen te kunnen creëren. Aansluitend wordt een afdak van 40 m2 gerealiseerd dat dienst zal doen als overdekt buitenterras. Het nieuwe zorggebouw krijgt hierdoor een totale omvang van 930 m2. In het nieuwe zorggebouw worden uiteraard ook de keuken, opslag en sanitaire voorzieningen voor het boerderijterras gevestigd. Het oostelijke deel van het nieuwe zorggebouw wordt ingericht als berging, omdat er vanuit een circulaire visie naar wordt gestreefd om zoveel mogelijk spullen her te gebruiken. Daarnaast worden nieuwe behandel-, verhuur- en activiteitenruimtes voor de zorgboerderij ingericht. De tussenruimte die ontstaat als gevolg van de sanering van voormalige varkensstal 6 zal gaan dienen als parkeer- en ontmoetingsruimte.
Door het parkeren in het hart van de bebouwing te realiseren, wordt ook het eventuele geluid afkomstig van de verkeersbewegingen zoveel mogelijk gebufferd. In
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
12
deze tussenruimte zouden initiatiefnemers daarnaast nog graag een drietal gebouwtjes op willen richten: - Hooimijt (55 m2): waarin een kantine met een klein keukentje en toilet gevestigd wordt t.b.v. de groen-/onderhoudsploeg; - Bakhuis (20 m2): welke dienst als doen als nette opslagvoorziening voor o.a. tuingereedschap; - Plantenkas (80 m2): voor het zaaien, stekken, overwinteren etc. van de bloemen en planten voor onder andere de belevingstuin. De (beoogde) gebouwen van de zorgboerderij krijgen hierdoor een gezamenlijke omvang van maximaal 3.365 m2. Het is de bedoeling om ten westen van het nieuwe zorggebouw een belevingstuin in te richten (aangegeven met de letter C op Bijlage 1). De gronden ten noorden van het nieuwe zorggebouw zullen worden gebruikt als speelveld.
Ondergeschikte horeca
Zoals reeds uiteen is gezet krijgt het boerderijterras een inpandige omvang van maximaal 250 m2, met een overdekt buitenterras van 40 m2. Rondom het gebouw en in de belevingstuin zal verder maximaal 260 m2 worden ingericht als buitenterras. In totaal zal de buitenruimte van het boerderijterras dus maximaal 300 m2 beslaan. Aangezien veelal minder valide personen gebruik zullen maken van de ondergeschikte horecavoorziening is het noodzakelijk dat deze een zekere omvang heeft. Indicatief is met de letters A en B op Bijlage 1 ter illustratie een gedeelte van het buitenterras aangegeven. De tafels zijn hier nu random ingetekend om een beeld te schetsen hoeveel oppervlakte er nodig is voor een klein aantal tafels. Het is dus zeker niet de bedoeling om een zelfstandige horecaen/of recreatiefunctie te vervullen, maar wel om het ontvangen van passanten en bezoekers nadrukkelijk onderdeel te laten uitmaken van de dagbesteding van de cliënten van de zorgboerderij. Het betreffen dus activiteiten ter ondersteuning van de zorgboerderij, die worden uitgevoerd voor en door cliënten. Om het voor de cliënten overzichtelijk te houden zal het aantal tafels beperkt zijn, gedacht wordt aan circa twintig.
Daarbij zal de ondergeschikte horecavoorziening alleen tussen grofweg zonsopgang en zonsondergang geopend zijn, dus in de wintermaanden alleen in de dagperiode en in de zomermaanden ook in de avondperiode.
Inrit
Zoals reeds uiteen is gezet wordt er in het midden van gebouw 5 een doorgang gecreëerd ten behoeve van een inrit voor het nieuwe gedeelte van de zorgboerderij. Er wordt een nieuwe inrit aangelegd, zodat bezoekers niet het volledige terrein over hoeven om bij het nieuwe zorggebouw te komen. De bestaande ontsluitingen van de zorgboerderij betreffen namelijk alleen de privé inrit ten behoeve van de bedrijfswoning en de inrit naar het parkeerterrein van de zorgboerderij en minicamping aan de oostzijde van het plangebied. Aangezien het agrarisch bedrijf aan de Oordeelsestraat 15a planologisch gezien een aparte locatie is, is het ook niet wenselijk om een inrit met dit bedrijf te delen. Er moet dan blijvend recht van overpad verschaft worden. Bovendien wordt hier een akkerbouwbedrijf geëxploiteerd. Het zou gevaarlijke situaties opleveren wanneer een inrit voor zware landbouwmachines gedeeld moet worden met wandelaars, fietsers en personenauto’s die het zorggebouw met ondergeschikte horeca en streekwinkel bezoeken.
Zorgwoning
Verder hebben initiatiefnemers als wens voor de toekomst om naast de dagactiviteiten ook ‘permanent afhankelijk wonen’ aan te kunnen bieden voor circa 15 tot 20 cliënten. Veel kinderen komen namelijk al enkele jaren naar de zorgboerderij. Zij voelen zich er ‘thuis’. Vanwege deze veilige omgeving maken zij succesvolle ontwikkelingen door, ieder binnen zijn of haar mogelijkheden. Er is daardoor de vraag bij ouders ontstaan of de jong volwassenen op de boerderij zouden kunnen wonen, wanneer zij zelf de zorg vanwege hun leeftijd niet meer kunnen dragen. Op de Hardel Hoeve is al bekend welke zorg en begeleiding per jongere nodig is. De jong volwassenen kunnen in hun vertrouwde omgeving blijven en zo zelfstandig mogelijk functioneren. Voor deze jong volwassenen vanaf 18 jaar worden de kosten voor begeleiding en verblijf vanuit de Wet langdurige zorg (WLZ) gefinancierd. Kosten voor zorg, begeleiding en wonen komen daardoor niet voor rekening van de gemeente.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
13
Het is de bedoeling om de zorgwoning ten behoeve van permanent afhankelijk wonen uiteindelijk ter plaatse van de twee varkensstalen aan de Oordeelsestraat 15a (nr. 6 en 7) op te richten. Hier staat de zorgwoning namelijk niet al te dicht op de bebouwing ten behoeve van de dagcliënten. Dat komt de noodzakelijke scheiding van beide functies ten goede. Te zijner tijd zal worden bekeken of het tot boerderijterras en streekwinkel gerenoveerde gebouw 7 bij het nieuwe zorggebouw betrokken wordt of dat er een volledig nieuw gebouw gerealiseerd wordt. De inrit en parkeerruimte ten behoeve van het boerderijterras en de streekwinkel zouden dan ook gebruikt kunnen worden door de bewoners en bezoekers van het zorggebouw. Aangezien de zorgwoning ten behoeve van permanent afhankelijk wonen pas op de middellange termijn zal worden gerealiseerd, wordt deze in dit bestemmingsplan met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Hierin wordt vastgelegd dat de maximaal toegestane oppervlakte aan bedrijfsgebouwen in dat geval 4.075 m2 mag bedragen, evenveel als in de bestaande situatie aanwezig is. Dit is nodig om een zorgwoning van 700 m2 op te kunnen richten. Uitgaande van een gebouw met twee bouwlagen kunnen hierin dan 20 appartementen van circa 40 m2 worden gerealiseerd.
De appartementen worden uitgevoerd met een klein keukenblokje, eigen badkamertje, huiskamer en aparte slaapkamer. In Afbeelding 8 is een impressie van zo’n zorgappartement opgenomen. Verder wordt rekening gehouden met circa 600 m2 voor een gezamenlijke woonkamer, keuken, voorraadkasten, washok, fietsenstalling, gezamenlijke badkamer met bad, slaapkamer voor de slaapwacht, kantoorruimte voor administratie en tussengelegen gangen.
Afbeelding 8: Impressie zorgappartement Landschappelijke inpassing
Het plangebied zal als geheel zorgvuldig landschappelijk worden ingepast, zodat de bebouwing grotendeels aan het zicht onttrokken wordt, maar het open karakter behouden blijft. Gasten van de zorgboerderij en de minicamping waarderen het zicht op het achterliggende landschap namelijk enorm, waardoor het wenselijk is om dit uitzicht te behouden. De situatieschets van de uiteindelijke bedrijfsopzet, is als Bijlage 2 aan deze toelichting toegevoegd.
Eindsituatie
Na volledige realisatie van de plannen is de volwaardige zorgboerderij de Hardel Hoeve de plek waar zorg en recreatie samenkomen. Door de wisselwerking van de verschillende onderdelen wordt voorkomen dat de zorgbehoevende cliënten in een sociaal isolement komen en de maatschappelijke betrokkenheid wordt daarmee vergroot. Dit vindt plaats door cliënten actief bij te laten dragen aan de functie die binnen de zorgboerderij plaatsvinden en met dit plan mogelijk worden gemaakt. Anderzijds worden bezoekers, die er even tussenuit willen en/of affiniteit hebben met de boerderij en de kinderen, meegenomen in de leer over natuur, sfeerbeleving en kennismaking met de passie voor zorg op de boerderij in omgang met zorgbehoevenden. Deze beoogde koppeling is essentieel voor de uitvoerbaarheid en deze situatie is vastgelegd in de regels van het plan. De verscheidenheid aan functies en de permanente koppeling met zorg maken het daarnaast uniek. Om deze koppeling zeker te stellen is er een borging opgenomen in de regels van dit plan.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
14
3. Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet. Het initiatief wordt getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Het beleidskader op nationaal niveau wordt niet beschreven gezien het initiatief dusdanig klein van aard is dat deze geen invloed heeft op nationaal beleid. 3.1 Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is vervat in de Omgevingsvisie NoordBrabant, de Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.
3.1.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘omgevingskwaliteit’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is:
‘Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is:
‘Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.’ Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten zoals een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Het initiatief sluit hier naadloos bij aan. Door de sanering van de varkens- en rundveehouderij en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het plangebied wordt een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgevingskwaliteit. Met het beoogde hergebruik van de locatie wordt een passende functie gevonden voor deze vrijkomende agrarische bedrijfslocatie. Hiermee wordt binnen de inrichting dus een grote stap gezet richting het einddoel van 2050. Het initiatief past derhalve binnen de Omgevingsvisie voor Noord-Brabant.
3.1.2
Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 De Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014 (Sv 2014) betreft een herziening van de op 1 oktober 2010 vastgestelde Structuurvisie ruimtelijke ordening. De partiële herziening is door Provinciale Staten van Noord-Brabant op 7 februari 2014 vastgesteld en is in werking getreden op 19 maart 2014.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
15
De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 weer (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De genoemde visie in de partiële herziening is doorvertaald in de regels van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid. Volgens de structurenkaart, zie Afbeelding 9, is het plangebied gelegen in het gemengd landelijk gebied. In het gemengde landelijke gebied vindt een vermenging van functies plaats. Naast het gebruik van de gronden ten behoeve van de land- en tuinbouw, is er ook plaats voor natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Daar de locatie gelegen is in het gemengde landelijk gebied, hanteert de provincie het multifunctionele gebruik als uitgangspunt. In het gebied komen agrarische functies, kleinschalig stedelijke functies, waterfuncties, natuur en recreatie naast elkaar voor.
Het initiatief betreft hier het wijzigen van de agrarische bestemming ter plaatse ten behoeve van een zorgboerderij met kleinschalige recreatieve functies als ondersteunende dagactiviteiten en een minicamping. Het initiatief bevordert daarmee de functiemenging in de omgeving en past derhalve binnen de uitgangspunten van de Sv 2014.
Afbeelding 9: Uitsnede structurenkaart Sv 2014 3.1.3
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant
De Interim omgevingsverordening (Iov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Iov is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De laatste versie van de Iov is op 14 februari 2020 door Provinciale Staten vastgesteld en is per 22 februari 2020 in werking getreden.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
16
De Iov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Iov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveau’s zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. In dit geval is het plangebied gelegen in de werkingsgebieden ‘landelijk gebied’, ‘gemengd landelijk gebied’ en ‘stalderingsgebied’, zie Afbeelding 10.
Afbeelding 10: Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Met de beoogde ontwikkeling worden twee veehouderijen gesaneerd. Aan de Oordeelsestraat 15a wordt het akkerbouwbedrijf, wat hier naast de varkenshouderij altijd aan de orde is geweest, voortgezet. Het bestemmingsvlak van het agrarisch bedrijf wordt verkleind tot een omvang van 4.044 m2, met een bouwvlak van 2.381 m2. Daar dit een beperking van de bestaande activiteiten is, zijn hier op grond van de Iov geen voorwaarden aan verboden. Aan de Oordeelsestraat 17 wordt de bestemming gewijzigd naar ‘Maatschappelijk’ ten behoeve van de zorgboerderij. Voor de vestiging van voorzieningen ten diensten van o.a. zorg in het landelijk gebied zijn voorwaarden opgenomen in artikel 3.73. Hierbij wordt de bestaande minicamping als nevenactiviteit gecontinueerd. Daar deze activiteit niet wordt uitgebreid ten opzichte van de bestaande situatie zijn ook hier op grond van de Iov geen voorwaarden aan verbonden. De voorwaarden ten aanzien van het werkingsgebied ‘reservering waterberging’ zijn vervat in artikel 3.36 van de Iov.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
17
Verder bevat artikel 3.52 aanvullende regels ten aanzien van het stalderingsgebied. Deze regels hebben betrekking op een toename in de oppervlakte dierenverblijven voor hokdieren. Met het initiatief wordt de veehouderij ter plaatse gesaneerd. De regels met betrekking tot het stalderingsgebied zijn derhalve niet van toepassing. Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Iov getoetst. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: - zorgvuldig ruimtegebruik; - de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; - meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikel 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht.
Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6)
Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. In het landelijk gebied wordt hiermee een bestaand bouwperceel bedoeld. Bij stedelijke ontwikkelingen dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Daarnaast moeten gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling wordt bestaande bebouwing grotendeels in gebruik genomen ten behoeve van de zorgboerderij en de bijbehorende ondergeschikte en nevenfuncties. Overtollige bebouwing die op korte termijn vrij komt wordt gesaneerd. Op de middellange termijn zal eventueel nieuwe bebouwing worden opgericht ten behoeve van de zorgwoning, omdat de bestaande bebouwing hier niet geschikt voor te maken is. Dit nieuwe zorggebouw zal dan echter worden opgericht ter plaatse van reeds bestaande bebouwing. De zorgwoning en de zorgruimte t.b.v. dagactiviteiten moeten dan echter wel op voldoende afstand van elkaar gesitueerd worden om de nodige afstand tussen beide functies te creëeren. De tussenruimte die hierdoor ontstaat wordt ingericht als parkeer- en ontmoetingsruimte. Hiermee wordt het ruimtegebruik geoptimaliseerd.
De bouwvlakken in zowel de agrarische- als de maatschappelijke bestemming worden uitsluitend opgenomen ter plaatse van de noodzakelijk bebouwing. Het bouwvlak ter plaatse van het agrarische bedrijf aan de Oordeelsestraat 15a krijgt een omvang van 2.381 m 2 en ter plaatse van de zorgboerderij aan de Oordeelsestraat 17 een omvang van 11.713 m2. In totaliteit zijn deze derhalve kleiner dan de gezamenlijke omvang van de bestaande bouwvlakken (18.275 m2). Middels de aanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk – minicamping’ wordt de locatie en omvang van de minicamping begrenst tot 5.195 m2, waarvan slechts 376 m2 binnen het bouwvlak van de maatschappelijke bestemming is gelegen. In de voorwaarden van de maatschappelijke bestemming wordt vastgelegd dat de oppervlakte van de bedrijfsgebouwen ten behoeve van de zorgboerderij niet meer mag bedragen dan 3.365 m2. Deze maximaal toegestane oppervlakte aan bedrijfsgebouwen kan uitsluitend op basis van de afwijkingsbevoegdheid ten behoeve van de zorgwoning worden uitgebreid tot 4.075 m2, evenveel als in de bestaande situatie aanwezig is. Op basis hiervan kan worden gesteld dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.
Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7)
De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: - de ondergrond - de netwerklaag - de bovenste laag
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
18
Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze toelichting.
Meerwaardecreatie (artikel 3.8)
Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit zoals bedoeld in artikel 3.9 van de Iov kan deel uit maken van de meerwaardecreatie. In dit geval wordt een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het plangebied gecombineerd met de volledige sanering van twee (intensieve) veehouderijen. Dit zorgt voor een aanzienlijke afname in emissies, waardoor het leefmilieu in de omgeving sterkt verbeterd. Bovendien heeft een zorgboerderij intrinsiek natuurlijk al een maatschappelijke meerwaarde. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het initiatief ruim voldoende bijdraagt aan het aspect meerwaardecreatie.
Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9)
Een bestemmingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het bestemmingsplan. Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Binnen de gemeente Baarle-Nassau is het afsprakenkader van de regio West-Brabant van toepassing. Op 18 december 2014 is de notitie ‘Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’ vastgesteld. Hierin worden ontwikkelingen in drie verschillende categorieën omschreven. Categorie 1 wordt omschreven als een ontwikkeling met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed op haar omgeving. Categorie 2 is een ontwikkeling die beperkte invloed heeft op het landschap of van nature aan het buitengebied is gebonden. Hierbij wordt de kwaliteitsverbetering vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing.
Categorie 3 zijn ontwikkelingen welke met name mogelijk worden gemaakt middels een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening tenzij vermeld in een andere categorie. Het initiatief behoort tot categorie 3, ontwikkelingen die een beduidende invloed hebben op de omgeving en waarbij een bestemmingswijziging aan de orde is. Het betreft namelijk een wijziging van (een gedeelte van) de agrarische bestemming naar een maatschappelijke bestemming. Het beoogde gebruik moet derhalve voldoen aan een kwaliteitsverbetering van 20% van de waardevermindering van de gronden.
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
19
Op basis van de huidige planologische situatie, de gewenste planologische situatie en het landschappelijk inpassingsplan (Bijlage 2) is een economische berekening inzake de waardevermeerdering en kwaliteitsverbetering opgesteld. Deze berekening is opgenomen in Bijlage 3. Uit deze berekening blijkt dat er sprake is van een extra kwaliteitswinst bovenop de kwalitatieve investering die de provincie redelijk acht. De aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing wordt feitelijk en juridisch verzekerd middels de opname van de bestemming ‘Groen – Landschappelijke inpassing’ ter plaatse van de landschappelijk inpassing, een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan en daarnaast door het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. Daarnaast wordt de sloop van de overtollige bedrijfsbebouwing verzekerd middels een voorwaardelijke sloopverplichting. Hiermee is ruimschoots verzekerd dat met het initiatief voldoende meerwaarde gecreëerd wordt. Reservering waterberging (artikel 3.36) Gronden met de aanduiding ‘Reservering waterberging’ strekken mede tot behoud van het waterbergend vermogen van dat gebeid. Op grond van artikel 3.36, tweede lid, van de Iov dient bij een ruimtelijke ontwikkeling verantwoord te worden hoe de geschiktheid van het gebied voor waterberging behouden blijft.
De gronden van het plangebied die strekken tot behoud van het waterbergend vermogen van het gebied zijn gelegen aan de noord-, oost- en zuidzijde van het plangebied, zoals is gebleken uit Afbeelding 10. Aan de oost- en zuidzijde van het plangebied zullen geen activiteiten plaatsvinden die het waterbergend vermogen van het gebied in de weg staan. Hetzelfde geldt voor het gronden ter plaatse van de minicamping. Het noordelijke gedeelte van de beoogde zorgwoning zal wel worden opgericht op gronden met de aanduiding ‘Regionale waterberging’. Er worden binnen het plangebied echter ook gebouwen gesloopt. In totaliteit zal het bebouwd oppervlak binnen het plangebied derhalve niet toenemen. De beoogde ontwikkeling heeft dus geen negatieve effecten op het waterbergend vermogen van het gebied. Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied (artikel 3.73) In artikel 3.73, eerste lid, van de Iov is vastgelegd dat op een bestaand bouwperceel binnen het landelijk gebied kan worden voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Daarbij dienen de volgende aspecten te worden betrokken:
1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving;
De beoogde ontwikkeling van het landelijke gebied betreft een gemengde plattelandseconomie met in hoofdzaak een agrarische economie met daarbij passende bestemmingen. Een zorgboerderij, met bijbehorende ondersteunende functies, is een type functie dat bijdraagt aan een gemengde plattelandseconomie. Er is naast land- en tuinbouw in een gemengde plattelandseconomie namelijk ruimte voor de ontwikkeling van niet-agrarische functies, zoals toerisme, recreatie, kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties et cetera. Dit kan door verbreding van agrarische activiteiten maar ook als zelfstandige functie, met name op vrijkomende locaties. In dit geval wordt de zorgfunctie de hoofdfunctie waarbij gebruik wordt gemaakt van ondergeschikte agrarische, recreatieve- en horeca-activiteiten.
2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de genoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van voorliggende toelichting.
3. hoe een ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied.
In de toetsing aan artikel 3.6 tot en met 3.9 van de Iov is reeds aangetoond dat de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit door de sloop van overtollige bebouwing en de aanleg en instandhouding van landschappelijke inpassing van het plangebied. Daarbij worden met het initiatief twee veehouderijen gesaneerd, waardoor de
Bestemmingsplan Zorgboerderij De Hardel Hoeve – Oordeelsestraat 15a/17 te Baarle-Nassau
20
emissie van o.a. ammoniak, fijnstof en geur aanzienlijk gereduceerd wordt. Ook dit komt de omgevingskwaliteit alleen maar ten goede. Verder moet worden aangetoond dat:
b. er geen splitsing van het bouwperceel plaatsvindt;
In de huidige situatie worden er binnen het plangebied reeds twee zelfstandige bedrijven geëxploiteerd. Aan de Oordeelsestraat 15a wordt het akkerbouwbedrijf, wat hier naast de varkenshouderij altijd aan de orde is geweest, voortgezet. De varkenshouderij wordt gesaneerd. Aan de Oordeelsestraat 17 wordt het bestaande agrarische bedrijf herbestemd tot een zorgboerderij. De zorgboerderij krijgt als nevenfuncties onder andere een streekwinkel en boerderijterras. Hierbij wordt de minicamping als nevenactiviteit gecontinueerd. De nevenfuncties worden ter ondersteuning van de agrarische en zorgfunctie geëxploiteerd en nadrukkelijk niet als zelfstandige functies. Het zijn en blijven dus twee zelfstandige bedrijven. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde.
c. overtollige bebouwing wordt gesloopt;
De overtollige varkensstal, met een oppervlakte van 1.020 m2, zal worden gesaneerd. Overige bebouwing wordt in gebruik genomen ten behoeve van de zorgboerderij met minicamping aan de Oordeelsestraat 17 en voortzetting van het akkerbouwbedrijf aan de Oordeelsestraat 15a.