3.6 - Raadsinformatiebrief - Woningmarktonderzoeken en te nemen vervolgstappen

RAADSINFORMATIEBRIEF -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

De gemeenteraad van de Gemeente Baarle-Nassau

Van

Het college van burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

Wethouder van de Laak

Onderwerp

Woningmarktonderzoeken en te nemen vervolgstappen

Datum collegevergadering

6 januari 2026

Zaaknummer

1116971

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Inleiding Politiek en maatschappelijk stellen we vast dat er uiteenlopende wensen zijn om meer regie te voeren op huisvesting. Sinds 1 januari 2024 is via een aanpassing van de Huisvestingswet meer ruimte gekomen om dit te regelen. Dat geldt voor alle (sociale) huur- en koopwoningen. Daarvoor moet een gemeente wel schaarste aantonen via een onderzoek dat nut en noodzaak van regulering moet aantonen. Waarbij het er nadrukkelijk om gaat of regulering in verhouding staat tot het doel dat we willen bereiken. Deze onderzoeken zijn medio 2025 door RIGO in opdracht van de Stedelijke regio Breda Tilburg (SRBT) uitgevoerd. Dat bureau heeft daarnaast op verzoek van de regio Baronie onderzoek uitgevoerd voor de relatie tot vitale beroepsgroepen. In deze raadsinformatiebrief nemen we u mee in de resultaten van de onderzoeken over lokale binding, schaarste, vitale beroepsgroepen en opkoopbescherming. We staan in deze RIB ook stil bij de manier waarop het college om wil gaan met een huisvestingsverordening. Ook in relatie tot de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. 2. Inhoudelijk Hierna informeren we u op hoofdlijnen over de uitkomsten van totaal vier onderzoeken.

Voor meer achtergrond en uitgebreide resultaten verwijzen we naar alle onderzoeksrapporten, die voor u bij deze brief zijn gevoegd. 1. Lokale binding Hiervoor heeft RIGO de herkomst van vestigers in de SRBT-gemeenten onderzocht1. Dat is in beeld gebracht aan de hand van verhuisbewegingen (verhuisde personen) binnen en naar de gemeenten, de herkomst van nieuwe huurders in de corporatiesector en woningkopers van een koopwoning. Hieruit blijkt voor Baarle-Nassau dat 36% van de verhuisbewegingen inwoners zijn binnen de eigen gemeente. Tellen we de verhuizingen binnen de hele regio mee dan gaat het om zo’n 80% (Pagina 15). Deze getallen zijn vergelijkbaar met vergelijkbare landelijke gemeenten in de regio. Inwoners die de gemeente verlaten vestigen zich voornamelijk in stedelijk gebied of in Alphen-Chaam. 1

Zie Bijlage 1 voor bijbehorend onderzoek: Lokale binding van vestigers in de SRBT

2. Schaarste onderzoek Onderzoek2 toont nadrukkelijk schaarste aan. Dat geldt voor alle huur, sociale huur in het bijzonder, en de betaalbare koopsector. RIGO twijfelt aan nut en noodzaak van regulering via instrumenten onder de Huisvestingswet. Voor de sociale huur zijn gemeenten met corporaties in gesprek over het wel of niet reguleren (naast de straks verplichte urgente aandachtsgroepen). RIGO geeft daarvoor aan dat de corporaties de te bereiken doelen en opgaven ook op een andere manier kunnen regelen. Reguleren van de particuliere huur en betaalbare koop vraagt verhoudingsgewijs veel inzet van gemeenten, waarmee de kosten dermate hoger lijken te liggen dan de baten van regulering in deze sectoren. 3. Vitale beroepsgroepen In deze memo onderzoek3 is gekeken naar de sectoren onderwijs, zorg, openbaar bestuur en veiligheid. Er is hierbij een koppeling gelegd tussen de arbeidsmarkt en de schaarste aan woningen. Daarnaast is een indicatie gehanteerd voor het (fulltime) bruto maandsalaris van een startende en een ervaren professional in de geselecteerde beroepsgroepen. Hoeveel kunnen deze vitale beroepsgroepen betalen voor een woning? Op basis hiervan is door RIGO ingeschat of zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, een particuliere huurwoning potentieel betaalbaar is en/of een koopwoning financieel bereikbaar is.

Uit het onderzoek blijkt dat binnen de arbeidsmarktregio een tekort op de arbeidsmarkt zichtbaar is voor sommige beroepsgroepen. Er is duidelijk sprake van schaarste in het onderwijs en in de zorg en dan met name voor (gespecialiseerde) verpleegkundigen, gehandicaptenzorg en medisch praktijkassistenten. Ook docenten voor de algemene vakken in het secundair onderwijs en basisschoolleraren zijn schaars én er is een tekort aan personeel in de kinderopvang. Uit de analyse van de arbeidsmarkt komt naar voren dat er weinig beroepen zijn die niet krap of zeer krap zijn in de arbeidsmarktregio. Dit betekent dat de schaarste aan vitale beroepen hoogstwaarschijnlijk goed onderbouwd kan worden, en dit geen relatie heeft tot de woningmarkt. 4. Opkoopbescherming In de periode 2017-2023 is regionaal ongeveer 5% van de woningen gekocht door investeerders (landelijk 7%). De laatste jaren lopen het aantal opgekochte woningen overal in de regio terug. Per saldo verkopen investeerders net zoveel of soms zelfs meer woningen als ze kopen. Wat wordt gekocht is overwegend in het betaalbare segment en grondgebonden. RIGO concludeert4 dat inzetten van dit instrument niet proportioneel is, gebaseerd op het effect van diverse landelijke maatregelen, zoals inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur en fiscale maatregelen. Bovendien stelt RIGO dat niet is aangetoond dat sprake is van verdringing.

Daarnaast zitten er veel praktische mitsen en maren aan een opkoopbescherming. In onze regio hanteert alleen de gemeente Breda deze regeling. Zij gaat die regeling als onderdeel van recent gemaakte afspraken dit jaar evalueren. De resultaten worden gedeeld in overleg tussen wethouders wonen. Het spreekt voor zich dat we uw raad nader informeren als resultaten alsnog aanleiding geven om met voorstellen voor regulering te komen.

2

Zie Bijlage 2 voor bijbehorend onderzoek: Schaarste in de gemeente Baarle-Nassau Zie Bijlage 3 voor bijbehorend onderzoek: Memo schaarste aan (woningen voor) vitale beroepsgroepen HvB 4 Zie Bijlage 4 voor bijbehorend onderzoek: Investeerders op de woningmarkt Baronie 3

Alternatieven Corporaties hebben zowel aan de SRBT-woontafel als tijdens het poho wonen van de Baronie aangegeven dat zij graag samen met gemeenten nadenken over een goede verdeling van de schaarste op de woningmarkt en het verlenen van voorrang aan bepaalde (aandachts)groepen binnen de geldende wet- en regelgeving. In de regel maken gemeenten en corporaties hier lokaal (maatwerk)afspraken over. Gemeenten maken ook afspraken met bouwers en ontwikkelaars. Met name over de wijze van toewijzing van koopwoningen dergelijke afspraken. Deze gemeenten gebruiken doelgroepenverordeningen als basis voor deze afspraken. Ook kunnen afspraken gemaakt worden in (anterieure) overeenkomsten bij woningbouwprojecten. Lokale afweging Het college geeft graag invulling aan de opgave die voortkomt uit de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, die naar alle verwachting op 1 juli 2026 in werking treedt. Uiteindelijk is het de lokale afweging hoe om te gaan met (wettelijke) mogelijkheden voor lokale regulering te koppelen aan het daadwerkelijke moment van uitvoering huisvestingsverordening (na vaststelling wet versterking regie op de volkshuisvesting). 3. Procedureel Zoals in het programma wonen omschreven wil het college werk maken van een huisvestingsverordening. In de verdere uitwerking hiervan worden de uitkomsten van de bovengenoemde onderzoeken meegenomen.

Met de inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting in het vooruitzicht, geven we in de tweede helft van 2026 graag invulling geven aan deze opgave. Voor deze uitwerking is capaciteit gereserveerd in dezelfde periode. Mocht de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting voor de zomer van 2026 nog steeds niet van kracht zijn, ook dan gaat het college zelf na de zomer aan de slag om een huisvestingsverordening op te stellen. Deze huisvestingsverordening zal regionaal moeten worden afgestemd. Bijlage(n): 1. Lokale binding van vestigers in de SRBT 2. Schaarste in de gemeente Baarle-Nassau 3. Memo schaarste aan (woningen voor) vitale beroepsgroepen Hart van Brabant 4. Investeerders op de woningmarkt Baronie