3.6-Raadsinformatiebrief ontwerp bestemmingsplan Fransebaan 4 Ulicoten

RAADSINFORMATIEBRIEF -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

gemeenteraad

Van

college van burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

wethouder Van Tilborg

Onderwerp

ontwerp bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten”

Datum collegevergadering

24 mei 2022

Behandelend medewerker

Tom de Kousemaeker

Zaaknummer

394971

RIB-Nummer

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Inleiding In 1972 is een bouwvergunning verleend voor het oprichten van een paardenstal annex schuur aan de Fransebaan 4, Ulicoten. Later is dit bouwwerk – zonder vergunning – verbouwd tot recreatiewoning. In 1992 besluit het college van burgemeester en wethouders ‘toestemming’ te geven het pand te mogen gebruiken voor permanente bewoning. Op grond hiervan kocht de huidige eigenaar het pand om te gaan bewonen. Deze ‘toestemming’ is echter geen wettelijk construct en heeft dan ook geen juridische waarde. Als gevolg hiervan is het pand voor de huidige eigenaar onverkoopbaar als woning. In 2009 stelde de gemeenteraad het bestemmingsplan “Buitengebied 2008” vast. Dat bestemmingsplan beoogde de feitelijk aanwezige situatie te legaliseren door het aanwezige pand te bestemmen als ‘Wonen’. De provincie Noord-Brabant stelde zich op het standpunt dat het aanwijzen van deze woonbestemming strijdig is met provinciale regelgeving. Daarom gaf de Provincie een reactieve aanwijzing. Deze reactieve aanwijzing bleef op dit onderdeel in stand bij de Raad van State. Als gevolg daarvan trad de bestemming ‘Wonen’ ter plaatse nooit in werking. In 2013 besloot de gemeenteraad naar aanleiding van de gerechtelijke uitspraak de gronden te bestemmen tot ‘Natuur’.

Hierdoor is de aanwezige bebouwing (en het gebruik) wegbestemd. In 2018 verzoekt de eigenaar ons college om het pand aan de Fransebaan 4, Ulicoten te kopen. De aanwezige courante woning is immers onverkoopbaar, en het onjuiste collegebesluit uit 1992 is daarvan volgens de eigenaar de oorzaak. Wij besloten in 2018 om niet tot aankoop van het pand over te gaan, maar om alsnog een bestemmingsplan in procedure te brengen dat de gronden aanwijst ten behoeve van het ‘Wonen’. Dit betreft het voorliggende ontwerp bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten”.

2. Inhoudelijk Hoe ziet het ontwerp bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten” er uit? Het plangebied bestaat grofweg uit 2 delen: de aanwezige woning met de daarbij behorende gronden die als tuin in gebruik zijn én de daar in een ‘ring’ omheen gelegen bebossing. De bebossing maakt deel uit van het Natuur Netwerk Brabant (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur). In het bestemmingsplan komt dit onderscheid tot uitdrukking in de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Natuur’. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is in de bestemmingsplanregeling een 3-deling gemaakt. Ten eerste is ter plaatse van het huidige pand in het bestemmingsplan een bouwvlak opgenomen. Alleen hier mogen hoofdgebouwen worden gebouwd. Ten tweede geldt dat de direct aan het pand aansluitende gronden zijn aangemerkt als ‘erf’. Hier mogen zowel op grond van het bestemmingsplan als vergunningvrij bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Tot slot geldt dat op de verder van het pand gelegen gronden, op terreinafscheidingen na, niet mag worden gebouwd. De hier aanwezige tennisbaan mag behouden blijven, maar als deze wordt verwijderd mag deze niet opnieuw worden gebouwd. De verder van het pand gelegen gronden mogen uitsluitend worden gebruikt als tuin, zonder verhardingen en andere in het landschap storende elementen.

Luchtfoto Fransebaan 4, Ulicoten. De linksboven op de foto zichtbare bebouwing behoort niet tot het plangebied.

Hoe verhoudt het ontwerp bestemmingsplan zich tot provinciale regelgeving? De provinciale regels over het aanwijzen van woonbestemmingen in het landelijk gebied zijn sinds 2009 in hoofdlijnen hetzelfde gebleven. Uitgangspunt is een verbod op nieuwe woonbestemmingen, met daarop enkele uitzonderingen, zoals het toekennen van woonbestemmingen op basis van de ruimte-voor-ruimteregeling. Het voorliggende bestemmingsplan is in strijd met de provinciale Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Er wordt namelijk in strijd met het verbod op nieuwe woonbestemmingen, een nieuwe woonbestemming mogelijk gemaakt. Ook voldoet het plan niet aan de uitzonderingsregelingen, onder meer omdat de locatie niet in een bebouwingsconcentratie ligt. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat een mogelijkheid voor Gedeputeerde Staten om, op aanvraag van burgemeester en wethouders, ontheffing te verlenen van bepalingen uit de

provinciale verordening. Sinds 2019 overleggen we met de Provincie over het verlenen van een ontheffing. Met het verlenen van een ontheffing moet wettelijk gezien zeer terughoudend worden omgegaan. Om die reden verzocht de Provincie ons in een aanvraag een uitgebreide juridischplanologische onderbouwing te geven. Ook moeten we aantonen dat een substantiële bijdrage aan omgevingskwaliteit wordt geleverd, vergelijkbaar met de ruimte-voor-ruimteregeling. Op 22 december 2021 vroegen we, met inachtneming van het voorgaande, om ontheffing bij Gedeputeerde Staten. De Provincie geeft aan dat deze (concept-)aanvraag de formele procedure kan doorlopen. Hoe draagt het voorliggende bestemmingsplan substantieel bij aan omgevingskwaliteit? Bij vaststelling van het bestemmingsplan moet worden aangetoond dat substantieel word bijgedragen aan omgevingskwaliteit. De huidige eigenaar wenst € 125.000,- te investeren in kwaliteitsverbetering van het landschap, maar beschikt pas over deze middelen als de woning (met onherroepelijke woonbestemming) is verkocht. Om uit deze impasse te komen is een oplossing gevonden waarbij de huidige eigenaar met de gemeente Baarle-Nassau een lenings- en zekerheidsovereenkomst is aangegaan. Deze overeenkomst is uitgewerkt in een hypotheekakte. De gemeente Baarle-Nassau is ten gevolge hiervan hypotheeknemer geworden van de gronden aan de Fransebaan 4, Ulicoten.

Bij verkoop van de gronden door de huidige eigenaar aan een derde - binnen een vastgestelde termijn wordt de hypotheek afgelost en wordt € 125.000,- gestort in de kas van de gemeente Baarle-Nassau ten behoeve van kwaliteitsverbetering van het landschap. 3. Procedureel Op basis van de beleidsnota “Omgevingsdialoog bij ruimtelijke plannen” heeft in 2022 een mondelinge omgevingsdialoog plaatsgevonden met de bewoners/eigenaren van de omliggende woningen. Daarbij is tevens een informatieblad uitgereikt. Het verslag van de omgevingsdialoog geeft een representatief beeld van het standpunt van omwonenden. Het verslag is als bijlage bij de toelichting op het ontwerp bestemmingsplan gevoegd. Het college heeft inmiddels op 24 mei 2022 besloten om het ontwerp bestemmingsplan en de aanvraag om ontheffing van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant voor 6 weken ter inzage te leggen. Tegen het ontwerp bestemmingsplan kan door eenieder een zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar worden gemaakt. Tegen de aanvraag om ontheffing kan alleen door belanghebbenden een zienswijze kenbaar worden gemaakt bij het college van burgemeester en wethouders. Het plan is op www.ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd en is daar te raadplegen. Ook ligt het plan ter inzage in het gemeentehuis. De aanvraag om ontheffing ligt alleen ter inzage in het gemeentehuis.

Na het eindigen van de termijn van terinzagelegging worden zienswijzen die betrekking hebben op de aanvraag om ontheffing, vergezeld met het oordeel van het college, onverwijld doorgezonden naar Gedeputeerde Staten. Gedeputeerde Staten besluiten binnen 4 weken na ontvangst van de stukken op de aanvraag. Nadat een besluit op de aanvraag om ontheffing is genomen, wordt aan uw raad een voorstel voorgelegd omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan “Fransebaan 4, Ulicoten”. Bij dit voorstel worden dan ook de zienswijzen betrokken die tegen het ontwerp bestemmingsplan zijn ingediend. Vervolgens staat beroep open bij de Raad van State. Bijlage(n): Toelichting, regels (incl. bijlagen), verbeelding en bijlagen bij de toelichting ontwerp bestemmingsplan Fransebaan 4, Ulicoten