3.6 - Bijlage 2 - Schaarste in de gemeente Baarle-Nassau

Rapport

Schaarste-onderzoek BaarleNassau Regio De Baronie

1

Schaarste-onderzoek Baarle-Nassau Regio De Baronie

Datum

21 februari 2025

Opdrachtgever

Regio De Baronie

Contactpersoon

Bastiaan van Aert

Auteurs

Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl; 06-51643331 Lies Reijnders; lies.reijnders@rigo.nl; 06-20315327 Marlies van der Vlugt; marlies.vander.vlugt@infact.eu; 06-29392743

Projectnummer

P48890

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1

2

Context: Huisvestingswet en verordening 2.1 De Huisvestingswet 2014 2.2 Woonruimteverdeling 2.3 Woningvoorraadbeheer 2.4 Nut en noodzaak

2 2 2 3 3

3

Woningtekort en frictie op de woningmarkt 3.1 Woningtekort 3.2 Krapte op de woningmarkt 3.3 Toekomstige ontwikkelingen 3.4 Samenvattend

5 5 6 7 9

4

Huursector 4.1 Omvang en samenstelling 4.2 Vraag en aanbod 4.3 Corporatiesector 4.3.1 Toegang en verdeling 4.3.2 Indicatoren in de woonruimteverdeling 4.4 Particuliere huursector 4.4.1 Prijsontwikkelingen 4.4.2 Actueel aanbod 4.5 Samenvattend

10 10 11 12 12 12 14 14 16 16

5

Koopsector 5.1 Omvang en samenstelling 5.2 Vraag en aanbod 5.3 Woningmarktindicatoren 5.3.1 Vraag- en verkoopprijzen 5.3.2 Verkooptijd 5.3.3 Krapte-indicator 5.4 Prijsontwikkelingen 5.4.1 Transactieprijsontwikkeling 5.4.2 WOZ-waardeontwikkeling 5.5 Actueel aanbod 5.6 Toegankelijkheid 5.7 Samenvattend

17 17 17 18 18 19 19 20 20 21 22 23 24

6

Conclusie

25

Bijlage Indicatieve inkomens en toegankelijkheid van de koopsector

28

1

Inleiding

De gemeente Baarle-Nassau werkt in regionaal verband aan een nieuwe huisvestingverordening met urgentieregeling. De Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk verschillende andere instrumenten op te nemen in de verordening. Daarbij valt te denken aan bindingseisen bij de woonruimteverdeling, opkoopbescherming en voorrangsregelingen voor vitale beroepsgroepen. Voor de introductie van deze instrumenten is het essentieel dat er een goede onderbouwing is van de schaarste op de lokale en regionale woningmarkt. Deze rapportage bevat deze onderbouwing. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Baarle-Nassau van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Bij het beantwoorden van deze vraag zijn verschillende openbare bronnen verzameld en is gebruik gemaakt van het ‘Woningmarktonderzoek Subregio Breda’ en ‘Woonzorganalyse Breda e.o’ uit 2023 van In.Fact.Research en de in 2024 geüpdatete toekomstverkenning. Het woningmarktonderzoek bevat een uitgebreide analyse van de woningmarkt in de regio en voor de afzonderlijke gemeenten zijn factsheets opgesteld.

In aanvulling op dit onderzoek is een aantal bronnen geactualiseerd en is aanvullende informatie opgevraagd bij het Kadaster. Leeswijzer Allereerst beschrijven we de context van de Huisvestingswet en verordening als gemeentelijk sturingsinstrument in hoofdstuk 2. Daarna beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 3. Ook wordt een algemeen beeld geschetst van de spanning op de lokale en regionale woningmarkt. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens wordt ingezoomd op de huursector in de hoofdstuk 4 en de koopsector in hoofdstuk 5. Per sector wordt gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. Tenslotte volgt in hoofdstuk 6 een samenvatting.

1

2

Context: Huisvestingswet en verordening

In dit hoofdstuk gaan we eerst in op de Huisvestingswet en huisvestingsverordening als gemeentelijk sturingsinstrument. Het vormt de context van deze verkenning en zorgt voor een beter begrip van het navolgende.

2.1

De Huisvestingswet 2014

De Huisvestingswet 2014 vormt het wettelijk kader voor woonruimteverdeling in Nederland. In essentie stelt de wet dat de gemeente niet mag interveniëren op de woningmarkt, tenzij niet reguleren leidt tot grote maatschappelijke problemen. Specifiek problemen die gevonden moeten worden in schaarste (en verdringing van groepen woningzoekenden als gevolg daarvan) en in sommige gevallen de leefbaarheid (of meer specifiek: de aantasting van de openbare ruimte; denk aan een tekort aan parkeerplekken, te veel afvalcontainers, geluidsoverlast en vervuiling). De huisvestingsverordening Als een gemeentelijke overheid het in gebruik geven en nemen van (delen van) het woningaanbod wil reguleren, dan moeten de spelregels rondom deze interventie worden vastgelegd in het enige instrument dat de Huisvestingswet kent: de huisvestingsverordening. Een huisvestingsverordening heeft een ‘houdbaarheidsdatum’ van maximaal vier jaar: de gedachte daarachter is dat gemeenten ondertussen worden geacht uitvoering te geven aan beleid dat moet leiden tot het ongedaan maken van de geconstateerde problematiek (voornamelijk het oplossen van schaarste). In een huisvestingsverordening wordt onder andere vastgelegd welk deel van de woningvoorraad wordt gereguleerd en welke doelgroepen voor deze woningen in aanmerking komen.

Daarnaast worden doorgaans tal van eisen gesteld aan aanbieders (bijvoorbeeld de plek waar woningen worden aangeboden) en vragers (bijvoorbeeld de criteria waaraan men moet voldoen).

2.2

Woonruimteverdeling

Door middel van woonruimteverdeling kan de gemeente toewijzingsregels vaststellen. Dat betekent dat de gemeente in de verordening een deel van de woningvoorraad aanwijst waarvoor woningzoekenden een huisvestingsvergunning nodig hebben om te bewonen. Daarbij stelt de gemeente criteria aan de woningzoekenden. De woningzoekenden die aan de criteria voldoen krijgen voorrang op een woning. Een gemeente kan in de huisvestingsverordening ook een urgentieregeling vaststellen, zonder dat er sprake is van schaarste. Woningzoekenden in een noodsituatie krijgen in dat geval urgentie en voorrang op een woning.

2

Nieuwe mogelijkheden De wet- en regelgeving rondom de Huisvestingswet is in beweging. Per 1 januari 2024 biedt de wet de volgende nieuwe mogelijkheden in woonruimteverdeling: ✓

✓ ✓ ✓

2.3

Bij maximaal 50 procent van de verleende huisvestingsvergunningen mag voorrang gegeven worden aan woningzoekenden met een lokale maatschappelijke- en/of economische binding; Het schaalniveau waarop binding mag worden toegepast, is verruimd (regio, gemeente of delen van de gemeente); Binnen de groep woningzoekenden met lokale binding mag voorrang gegeven worden aan groepen met een (door gemeenten te definiëren) vitale beroepsgroep; Voor het eerst wordt het mogelijk om ook met de huisvestingsverordening te sturen met toewijzingsregels voor koopwoningen (nieuwbouw, tot €390.000 prijspeil 2024);

Woningvoorraadbeheer

Ook is de laatste jaren– in lijn met de wens van veel gemeenten om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad – het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening flink toegenomen. Zo kan tegenwoordig onder de noemer ‘woningvoorraadbeheer’ ook via de huisvestingsverordening gestuurd worden op wijzigingen in de woningvoorraad, zoals tegengaan van onder meer splitsing/verkamering, ‘kopen om te verhuren’ (opkoopbescherming) en de negatieve effecten van (overmatige) toeristische verhuur van woningen (wet toeristische verhuur van woonruimte). Woningvoorraadbeheer betreft een vergunningplicht voor onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming en splitsing in huur en koop. De gemeente moet in de huisvestingsverordening aangeven op welk deel van de woonruimtevoorraad de vergunningplicht betrekking heeft en aantonen dat daar sprake is van schaarste. Opkoopbescherming is een vergunningsplicht voor de verhuur van nieuw aangekochte (goedkope en middeldure) koopwoningen in de bestaande voorraad in de eerste vier jaar na aankoop. De grondslag hiervoor ligt in schaarste en/of leefbaarheid en moet voor invoering onderbouwd worden. Ook dient het gebiedsgericht onderbouwd en ingezet te worden.

Toeristische verhuur van woonruimte biedt kansen voor de gastvrijheids-economie, maar grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ook ongewenste effecten hebben op de woningmarkt, zoals onttrekking van woonruimte, de leefbaarheid, de veiligheid en het gelijke speelveld voor andere aanbieders van toeristische accommodatie. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid tot het reguleren van deze negatieve effecten door het instellen van een registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht en/ of vergunningplicht. Voor het invoeren dient onderbouwd te worden hoe toeristische verhuur leidt tot schaarste aan woonruimte of negatieve effecten heeft op de leefbaarheid.

2.4

Nut en noodzaak

De onderzoeken naar lokale binding in de Stedelijke Regio Breda Tilburg1 en investeerders op de woningmarkt in de regio Baronie2, geven inzicht in de nut en noodzaak van het verlenen van voorrang aan lokale woningenzoekenden en de toepassing van opkoopbescherming.

1

RIGO (2025) Lokale binding in SRBT.

2

RIGO (2024) Nut en noodzaak van opkoopbescherming in regio Baronie.

3

In het onderzoek over de nut en noodzaak van een opkoopbescherming in de regio Baronie komt naar voren dat het op basis van de actuele situatie het instrument Opkoopbescherming niet in verhouding staat tot het aantal ‘opkopen’ door investeerders in de gemeenten in de regio Baronie. De inzet van dit instrument lijkt hierdoor niet proportioneel. Voor een nadere toelichting, zie de betreffende memo. Voor woningtoewijzing aan woningzoekenden met maatschappelijke en/of economische binding ligt dat mogelijk anders. Tegelijkertijd brengt het verlenen van voorrang aan woningzoekenden, met lokale binding of vitale beroepen, een aantal afwegingen met zich mee. Het onderzoek naar de nut en noodzaak van het verlenen van voorrang aan woningzoekenden met maatschappelijke en/of economische binding wordt hieronder kort toegelicht. Voorrang aan lokale woningzoekenden met maatschappelijke en/of economische binding Sinds kort mag bij maximaal 50 procent van de verleende huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een lokale maatschappelijke- en/of economische binding aan de regio of (een deel van) een gemeente. Dit is tevens mogelijk in de toewijzing van betaalbare koopwoningen.

Wat betekent maatschappelijke of economische binding? Onder maatschappelijke binding verstaat de wet onder andere dat een woningzoekende 6 jaar onafgebroken of de afgelopen 10 jaar 6 jaar inwoner is geweest. Onder economische binding wordt verstaan dat de woningzoekende een in economisch opzicht redelijk belang heeft om zich in de regio of in een (deel van de) gemeente te vestigen. In de praktijk is dit bijvoorbeeld het geval als iemand een dienstverband heeft van meerdere dagen per week. Het onderzoeken van nut en noodzaak van maatschappelijke en/of economische (lokale) binding is gezien de ingewikkelde definitie niet gemakkelijk. Er is geen databron waar dit uit blijkt. Voor de afweging om dit instrumentarium in te zetten wordt in het onderzoek naar lokale binding meer inzicht gegeven in hoeveel lokaal woningzoekenden zonder sturing al een woning in de eigen gemeente of regio vinden. Uit de analyse komt naar voren dat in de gemeente Baarle-Nassau zonder sturing variërend tussen 25 en 50 procent van de sociale huurwoningen bij lokaal woningzoekenden terechtkomt – het gaat om kleine absolute aantallen. In de betaalbare koopsector is dat aandeel over het algemeen ongeveer 40 procent. De overige huurders en woningkopers zijn in grote mate afkomstig uit omliggende gemeenten in de SRBT.

Wanneer voorrangverlening aan woningzoekenden op basis van maatschappelijke en/of economische binding nuttig en noodzakelijk is, is in de Huisvestingwet niet gedefinieerd. De cijfers kunnen tot verschillende conclusies leiden bij partijen. Een gemeenteraad kan heel anders kijken naar deze uitkomsten dan bijvoorbeeld een woningcorporatie. In de betreffende onderzoeksrapportage zijn de afwegingen nader toegelicht. In het vervolg van dit onderzoek wordt ingegaan op de schaarste aan woningen en de effecten van schaarste.

4

3

Woningtekort en frictie op de woningmarkt

In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en meer specifiek in de woningmarktregio Breda en BaarleNassau?

3.1

Woningtekort

In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen. ABF Research maakt een schatting van het tekort door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. De gemeente Baarle-Nassau ligt – samen met de gemeente Alphen-Chaam – op de grens van twee regio’s. Op het terrein van het wonen werkt de gemeente samen in de regio Baronie en voor wat betreft het sociaal domein vooral in de regio Hart van Brabant (Tilburg en omstreken). In beide regio’s is de woningmarkt gespannen en er is sprake van een aanzienlijk woningtekort. In 2024 is dit tekort voor de regio Baronie door ABF geraamd op 4,5 procent van de woningvoorraad ((Figuur 3-1). In de regio Hart van Brabant gaat het om 5,9 procent. Uitgaande van deze percentages gaat het om een tekort van bijna 9.000 woningen in de regio Baronie en 11.500 woningen in de regio Hart van Brabant. Dit woningtekort straalt ook af op de gemeente Baarle-Nassau. Figuur 3-1 Woningtekort als percentage van de woningvoorraad, raming 2024. Bron: ABF, 2024.

5

3.2

Krapte op de woningmarkt

Achter het in de vorige paragraaf beschreven tekort gaan starters, semistarters3 en vestigers schuil, net als mensen die willen uitstromen uit instellingen Zij willen graag een woning in Baarle-Nassau of in de regio betrekken die moeilijk te bemachtigen is. In het regionale woningmarktonderzoek4 zijn de vraagaanbod-verhoudingen in Baarle-Nassau en de regio in beeld gebracht. Hierbij is de woningvraag van doorstromers en starters gerelateerd aan het aanbod dat beschikbaar kan komen als gevolg van de voorgenomen verhuizingen (van doorstromers). Inzicht in vraagaanbod-verhoudingen is een van de methoden om de spanning op de markt in beeld te brengen (naast wachtlijsten en woningprijzen). Op basis van de vraagaanbod-verhoudingen op basis van woonwensen manifesteren de belangrijkste tekorten zich in de koopsector, waarbij het gaat om zowel grondgebonden woningen als appartementen (Figuur 3-2). De vraag van doorstromers en starters is groter dan het potentiële aanbod. Bij deze benadering wordt geen rekening gehouden met het feit dat er vele barrières op de woningmarkt zijn waardoor mensen hun wensen niet kunnen realiseren. Een deel van de woningzoekenden zal hun woonwensen bijstellen, elders op zoek gaan naar een koopwoning, of afzien van een verhuizing. De vraag naar koopwoningen is deels afkomstig van huurders die willen gaan kopen.

Die stap is door de prijsstijgingen in de afgelopen periode steeds moeilijker te zetten. Daardoor komen er in de praktijk veel minder grondgebonden huurwoningen vrij dan Figuur 3-2 doet vermoeden. Op basis van woonwensen is er een overschot aan deze woningen, maar in de praktijk van de woonruimteverdeling blijkt dat de vraagdruk ook in dit segment hoog is (zie ook hoofdstuk 4). Opgemerkt moet worden dat bepaalde doelgroepen – zoals statushouders, of mensen uit de maatschappelijke opvang – niet zijn geënquêteerd, terwijl zij vaak wel behoefte hebben aan een sociale huurwoning. Uit de regionale Woonzorganalyse5 blijkt dat deze groepen, mede vanwege het tekort aan beschikbare sociale huurwoningen, grote moeilijkheden hebben om een passende woning te bemachtigen. Figuur 3-2 Potentiële vraagaanbod-verhoudingen in Baarle-Nassau en de regio Baronie, 2022. Bron: In.Fact.Research, 2023

3

Bij semistarters gaat het om bijvoorbeeld scheidingsgevallen met een woningvraag.

4

In.Fact.Research (2023) Woningmarktonderzoek Subregio Breda.

5

In.Fact.Research & Bureau HHM (2023) Woonzorganalyse Breda e.o.

6

Hierdoor zijn de tekorten in de (sociale) huursector groter dan de vraagaanbodverhoudingen doen vermoeden. Dit tekort en de tekorten in de koopsector leiden door het gebrek aan doorstroming ook tot schaarste in andere segmenten. Daardoor is het voor veel woningzoekenden (huurders en kopers) lastig om een passende woning in Baarle-Nassau of de regio te bemachtigen. In Baarle-Nassau en de andere regiogemeenten probeert men via nieuwbouw het tekort aan te pakken. In de periode 2019 tot 2024 nam de woningvoorraad in Baarle-Nassau netto met gemiddeld 30 woningen per jaar toe en in de regio Baronie ging het om gemiddeld bijna 1.900 woningen per jaar. Dit kon de groei van het aantal huishoudens dat op zoek is naar een zelfstandige woning niet bijbenen. Het oplossen van het woningtekort is een zaak van de lange adem. Tot het moment dat het tekort is opgelost, blijven er groepen in de knel zitten en is regulering noodzakelijk.

3.3

Toekomstige ontwikkelingen

In de Woondeal SRBT6 hebben de provincie, de gemeenten, de woningcorporaties en de minister afspraken gemaakt om het woningtekort terug te dringen. Via versnellingstafels wordt geprobeerd om de nieuwbouw te bevorderen. In de woondeal is de minimale benodigde groei van de woningvoorraad in de Subregio Breda (inmiddels de regio Baronie genoemd) aangeven voor de periode t/m 2031. Voor de periode 2024 t/m 2031 streven de partijen naar een netto groei van de woningvoorraad van ruim 13.000 woningen, ofwel een groei van gemiddeld bijna 1.900 woningen per jaar (Tabel 3-1). Het aantal afgegeven bouwvergunningen in de regio lag gemiddeld rond de 1.500 vergunningen per jaar7 tussen 2021 en de eerste helft van 2024. In de afgelopen twee jaar is men er in de regio in geslaagd om de beoogde uitbreiding te realiseren, maar het lage aantal afgegeven vergunningen laat zien dat het onwaarschijnlijk is dat dit ook in de komende jaren het geval zal zijn. Hierdoor zal het woningtekort voorlopig aanhouden.

6

SRBT (2023) SRBT-woondeal 2022-2030

7

CBS, 2024.

7

Tabel 3-1 Minimaal benodigde groei van de woningvoorraad in de SRBT-regio. Bron: Woondeal SRBT.

De provincie Noord-Brabant stelt periodiek een prognose op van de verwachte ontwikkeling van het aantal inwoners, huishoudens en de woonbehoefte8. De woonbehoefteprognose van de provincie (2023) gaat voor de Subregio Breda uit van een behoefte van ongeveer 2.240 woningen gemiddeld per jaar in 2022 tot 2030 en ligt dus boven de afspraken in de woondeal. Op basis van deze prognose neemt de behoefte in elk voorraadsegment toe (Figuur 3-3). Voor de gemeente Baarle-Nassau geldt dat de minimale benodigde groei van de woningvoorraad in de woondeal is geraamd op gemiddeld 20 woningen per jaar in de periode tot 2027. De woonbehoefteprognose van de provincie gaat uit van gemiddeld 30 woningen per jaar in de periode tot 2030. Het aantal afgegeven bouwvergunningen in Baarle-Nassau (in de periode 2021 tot 2024) lag ongeveer in lijn met deze prognose. De schaarste in Baarle-Nassau zelf is dus kwantitatief te overzien en er liggen mogelijkheden om deze aan te pakken. Zolang er echter in de regio grote tekorten zijn, zal dit blijven uitstralen naar Baarle-Nassau. Alleen als ook in de regio de schaarste wordt oplost, zijn de problemen echt te verhelpen. Baarle-Nassau heeft de mogelijkheden om aan deze regionale opgaven bij te dragen.

De woonbehoefteprognose gaat uit van de toekomstige huishoudensontwikkeling plus het deels oplossen van het actuele tekort. Enige spanning op de markt is voor een gezonde woningmarkt gewenst. 8

8

Figuur 3-3 Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in Baarle-Nassau en regio de Baronie in 2022 tot 2030 en 2040, woonbehoeftevariant. Bron: In.Fact.Research, 2023. 2.000

20.000

2030 tot 2040

1.500

15.000

2022 tot 2030

1.000

10.000

500

5.000 0

0 grondg.

app.

grondg.

koop

huur

Etten-Leur

3.4 ● ●

● ●

●

app.

grondg.

app.

grondg.

koop

app. huur

regio Baronie

Samenvattend In Nederland is er sprake van een woningtekort. Ook in de regio Baronie is er een tekort van 4,5 procent van de woningvoorraad: bijna 9.000 woningen in de regio Baronie. Op basis van vraagaanbod-verhoudingen zijn de grootste tekorten in de koopsector, waarbij het zowel gaat om grondgebonden woningen als appartementen (Figuur 3-2). De vraag van doorstromers en starters is groter dan het potentiële aanbod. Naar verwachting heeft dat ook effect op de druk op de huursector. Ondanks inspanningen om het woningtekort in te lopen, is er in Baarle-Nassau en de regio sprake van een algehele schaarste aan woningen. In de komende jaren blijft de woningbehoefte toenemen en is uitbreidingsnieuwbouw van belang. Het is zeer onwaarschijnlijk dat – ondanks alle inspanningen – het tekort binnen afzienbare termijn tot een acceptabel niveau kan worden teruggebracht.

In de volgende hoofdstukken zoomen we in op de schaarste en de effecten van schaarste in de verschillende segmenten.

9

4

Huursector

In hoeverre is het aanbod aan huurwoningen in Baarle-Nassau schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag onderzoeken allereerst vraag naar en aanbod van huurwoningen. Vervolgens kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van gegevens van Woning in Zicht over de woonruimteverdeling in de jaren 2021 tot en met 2023. Tenslotte analyseren we de beschikbare gegevens over de particuliere huursector. De huursector bestaat uit de particuliere huur en woningen in bezit van de corporaties. Sociale huur, ook wel het gereguleerde laagsegment, wordt gedefinieerd als huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens € 879,67 (prijspeil 2024). Het gereguleerde middensegment wordt in Nederland gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en € 1.157,95 (prijspeil 2024). Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Allereerst beschrijven we de omvang en samenstelling van de huursector. Vervolgens analyseren we vraag en aanbod in de huursector als geheel.

4.1

Omvang en samenstelling

De totale (bewoonde) huursector bestond volgens het regionale woningmarktonderzoek uit bijna 70.000 woningen in de regio Baronie en bijna 2.000 huurwoningen in de gemeente BaarleNassau (Tabel 4-1). De (bewoonde) huursector van de corporaties bestond volgens het regionale woningmarktonderzoek uit bijna 50.000 woningen in de regio Baronie. Het ging om 27 procent van de (bewoonde) woningvoorraad. Circa 25 procent had een huurprijs in het laag-segment. In Baarle-Nassau bestond de huursector van de corporaties uit ongeveer 300 woningen. Het ging om 11 procent van de (bewoonde) woningvoorraad, vrijwel allemaal in het laagsegment. De (bewoonde) particuliere huursector bestond volgens het regionale woningmarktonderzoek uit ongeveer 20.000 woningen in de regio Baronie. Het ging om 11 procent van de (bewoonde) woningvoorraad. Circa 5 procent had een huurprijs in het laagsegment. In Baarle-Nassau bestond de particuliere huursector uit ongeveer 485 woningen. Het ging om 18 procent van de (bewoonde) woningvoorraad. Circa 8 procent had een huurprijs in het laagsegment.

10

Tabel 4-1 Woningvoorraad naar eigendom in de regio Baronie en gemeente Baarle-Nassau. Bron: Woningmarktonderzoek, 2022.

particuliere huur

corporatiehuur

totaal huur

laagsegment middensegment vrije sector totaal laagsegment middensegment vrije sector totaal laagsegment middensegment vrije sector totaal

totaal koop totaal (bewoonde) voorraad

4.2

aantal BaarleNassau regio Baronie 230 9.205 165 6.385 95 4.415 485 20.005 300 47.220 0 2.550 0 0 300 49.780 530 56.420 165 8.935 95 4.425 790 69.785 1.970 116.295 2.760 186.080

aandeel van bewoonde voorraad BaarleNassau regio Baronie 8% 5% 6% 3% 3% 2% 18% 11% 11% 25% 0% 1% 0% 0% 11% 27% 19% 30% 6% 5% 3% 2% 29% 38% 71% 62% 100% 100%

Vraag en aanbod

Voor de vraag naar huurwoningen geldt dat in woonwensenonderzoek de scheidslijn tussen huurwoningen van particuliere verhuurders en huurwoningen van corporaties lastig te maken is. Voor woningzoekenden zijn vooral de kenmerken van de huurwoning en de huurprijs belangrijk, en niet zozeer het type verhuurder. In het regionale woningmarktonderzoek zijn de woonwensen van doorstromers en starters onderzocht. In Baarle-Nassau is de markt voor huurwoningen op basis van woonwensen gespannen. Voor de regio lijkt dit op het eerste gezicht in mindere mate het geval te zijn (zie ook Figuur 4-1). Hier moet echter met een genuanceerde blik naar worden gekeken. Bij de vraag speelt mee dat bepaalde doelgroepen niet zijn geënquêteerd, terwijl zij wel behoefte hebben aan een betaalbare huurwoning. Het gaat om statushouders, cliënten in maatschappelijke opvang / beschermd wonen en mogelijk arbeidsmigranten die in dit soort cijfers niet tot uiting komen. Uit de regionale Woonzorg-analyse Breda e.o. uit 2023 blijkt dat deze groepen, mede vanwege het tekort aan beschikbare sociale huurwoningen, grote moeilijkheden hebben om een passende woning te bemachtigen. Als hiermee rekening wordt gehouden is de vraag naar betaalbare huurwoningen groter, met name onder de aftoppingsgrenzen, en overstijgt de vraag ook in de regio het potentiële aanbod (Figuur 4-1).

Voor het potentiële aanbod geldt dat deze in theorie groot is in de regio, vooral in het huursegment met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Een deel van deze huurders wil graag doorstromen naar een middeldure huurwoning of een koopwoning. Veel huurders slagen daar in de praktijk echter niet in, vanwege de toegenomen spanning in de koop- en middeldure huursector. De doorstroming stokt, waardoor het regionale tekort aan betaalbare huurwoningen (nog) groter wordt. Dit straalt ook af op Baarle-Nassau.

11

Figuur 4-1 Potentiële vraagaanbod-verhoudingen in de huursector naar huurprijs in BaarleNassau en de regio Baronie, 2022. Bron: In.Fact.Research, 2023

4.3

Corporatiesector

Voor het analyseren van de druk op de corporatiesector kunnen we gebruiken maken van cijfers over de woonruimteverdeling door corporaties. 4.3.1 Toegang en verdeling Huurwoningen worden door woningcorporatie Leystromen in de gemeente Baarle-Nassau aangeboden via woonruimtebemiddelaar Woning in Zicht. Het werkgebied van Woning in Zicht bestaat uit twee gemeenten in de regio Baronie9 en negen gemeenten in de regio Hart van Brabant. Via Woning in Zicht kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de doelgroep passend toewijzen en de doelgroep voor huurtoeslag, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep ●

●

Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot €36.675 (prijspeil 2024)); Doelgroep huurtoeslag/DAEB: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €51.022 (prijspeil 2024)).

Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben. 4.3.2 Indicatoren in de woonruimteverdeling De toenemende druk op de sociale huursector komt ook naar voren uit cijfers over woningzoekenden en de toewijzing van huurwoningen van de corporaties in de regio (Tabel 4-2). Tabel 4-2 Het aantal (actief) ingeschreven woningzoekenden en de gemiddelde inschrijfduur en zoektijd van woningzoekenden in het werkgebied van Woning in Zicht en Baarle-Nassau en in

9

De gemeenten Baarle-Nassau en (gedeeltelijk) Alphen-Chaam.

12

het werkgebied Klik voor Wonen. Bron: Woning in Zicht, Klik voor Wonen 2023; bewerking In.Fact.Research.

aantal ingeschreven woningzoekenden aantal actief woningzoekenden totaal aantal verhuringen aantal verhuringen excl. nieuwbouw gemiddeld aantal reacties (o.b.v. inschrijfduur) gemiddelde inschrijfduur in jaren gemiddelde zoektijd in jaren verhuringen aan verplichte voorrangsgroepen totaal verhuringen met voorrang % verhuringen met voorrang

totaal werkgebied Klik voor Wonen 2021 2022 2023 94.000 101.000 106.000 27.500 29.000 31.500 4.141 4.241 4.694 4.084 3.931 4.237 442 480 615 6,63 6,70 6,93 2,25 2,57 2,65 510 563 594 1.001 1.092 1.433 24,2% 25,7% 30,5%

In Baarle-Nassau is de omvang van het corporatiebezit beperkt, net als het aantal verhuringen (rond de 20 woningen per jaar). Het gaat om te kleine aantallen om conclusies aan te verbinden. Op basis van het beeld in de omliggende regio’s wordt duidelijk dat de druk op de sociale huursector is toegenomen. Het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden in het werkgebied van Woning in Zicht nam toe in de periode 2021 tot 2023. Het totaal aantal verhuringen nam af en het gemiddeld aantal reacties op een woning nam toe. Woningzoekenden deden er in 2023 gemiddeld 1,6 jaar over om een woning te vinden (zoektijd), terwijl dit in 2021 nog na gemiddeld 1,41 jaar lukte. Het aantal woningen dat via bemiddeling werd toegewezen nam toe van 26 procent in 2021 tot 31 procent in 2023, waarmee het aantal woningen voor reguliere woningzoekenden afnam. In het werkgebied van Klik voor Wonen is een soortgelijk beeld zichtbaar. Het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden in het werkgebied van Klik voor Wonen nam toe, net als het aantal woningzoekenden dat actief op zoek was naar een woning. De zoektijd naar een woning nam toe van gemiddeld 2,25 jaar in 2021 tot 2,65 jaar in 2023. Het aandeel woningen dat met voorrang werd verhuurd nam toe, waarmee het aantal woningen voor reguliere woningzoekenden afnam.

De corporaties en gemeenten stellen samen prestatieafspraken op, om de (gedeelde) opgaven aan te pakken. Ondanks afspraken om meer sociale huurwoningen te bouwen, werden er in de regio Baronie netto slechts 570 huurwoningen van corporaties aan de voorraad toegevoegd in de periode 2019 tot 2024. Het aandeel corporatie huurwoningen binnen de woningvoorraad in

13

de regio Baronie nam af van 27,6 procent in 2019 tot 26,6 procent in 2024. Mede hierdoor is de schaarste toegenomen. In Baarle-Nassau bleef het aantal corporatiewoningen ongeveer constant van omvang, maar nam het aandeel corporatie huurwoningen af van 11,9 procent in 2019 tot 11,1 procent in 2024.

4.4

Particuliere huursector

In deze paragraaf onderzoeken we de particuliere huursector aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Wel vormt de particuliere huursector het middelste segment van de woningvoorraad in BaarleNassau. Ongeveer 18 procent van de woningen in Baarle-Nassau zijn particuliere huurwoningen. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector groter zal zijn dan in de sociale huursector, maar kleiner dan in de koopsector. 4.4.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit10. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk, provinciaal en stedelijk niveau, en voor enkele (grote) gemeenten. Voor de gemeente Baarle-Nassau biedt de huurmonitor geen gegevens over prijsontwikkelingen in de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Noord-Brabant en de cijfers van de dichtstbijzijnde middelgrote stad Breda. In Figuur 4-2 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien.

Deze is toegenomen van €11 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €16 in het tweede kwartaal van 2024. Ten opzichte van een jaar geleden steeg de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie met ruim 8 procent. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Eindhoven, ’s Hertogenbosch en Breda.

10

Pararius (2024) Pararius Huurmonitor Q2 2024.

14

Figuur 4-2 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in provincie NoordBrabant 2016Q1 t/m 2024Q2. Bron: Pararius Huurmonitor, 2024.

In Figuur 4-3 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de dichtstbijzijnde middelgrote stad Breda zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. Ook bij deze ontwikkeling is over het algemeen een stijgende lijn te zien. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is toegenomen van bijna €12 in het eerste kwartaal van 2016 naar bijna €17 in het tweede kwartaal van 2024. Door de duidelijke stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie Noord-Brabant en dichtstbijzijnde middelgrote stad Breda, is het aannemelijk dat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in Baarle-Nassau een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt. Figuur 4-3 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Breda 2016Q1 t/m 2024Q2. Bron: Pararius Huurmonitor, 2024.

15

4.4.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente Baarle-Nassau aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren is er gekeken naar de aangeboden huurwoningen op het huurplatform Pararius. Er werden geen beschikbare huurwoningen aangeboden op de peilmomenten in week 38 en 44. Geconcludeerd kan worden dat de particuliere huursector geen alternatief vormt voor huishoudens die niet in de koop of sociale huur terecht kunnen. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt.

4.5 ●

●

Samenvattend Er is sprake van een enige druk op de corporatiesector, maar in de gemeente BaarleNassau lijkt deze lager in vergelijking met andere delen van de regio: • De afgelopen jaren is het aantal ingeschreven woningzoekenden in de corporatiesector in de regio gestegen. Het aantal actief woningzoekenden bleef ongeveer gelijk. • Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning in de regio nam in deze periode toe. In 2023 ging het om bijna 250 reacties per advertentie. • Het aantal verhuurde woningen in Baarle-Nassau is zeer laag. • Daarentegen is de gemiddelde zoektijd van woningzoekenden kort, in vergelijking met de regio: ongeveer een half jaar in 2023. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector ook schaars is, gezien het geringe beschikbare aanbod.

16

5

Koopsector

Tenslotte wordt in dit hoofdstuk de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in BaarleNassau?

5.1

Omvang en samenstelling

De koopsector vormt het grootste deel van de woningvoorraad: 71 procent van de woningvoorraad in de gemeente Baarle-Nassau bestaat uit koopwoningen11. In Figuur 5-1 staat de samenstelling van de koopsector naar koopprijs weergegeven (prijspeil 2022). In BaarleNassau is het aandeel koopwoningen met een koopprijs van meer dan € 450.000 met 50 procent groter dan in de regio Baronie (41 procent). Het aandeel koopwoningen in het betaalbare segment tot €355.00012 is juist kleiner dan in de regio. Figuur 5-1 Samenstelling koopsector naar geschatte verkoopwaarde in Baarle-Nassau en de regio Baronie, 2022. Bron: Woningmarktonderzoek, 2023.

5.2

Vraag en aanbod

Op basis van het regionale woningmarktonderzoek blijken er tekorten in de koopsector, vooral in het betaalbare segment tot € 355.000. De vraag naar deze woningen is afkomstig van zowel doorstromers (deels woonachtig in de huursector) als van starters. Ook in het segment tussen € 355.000 en € 450.000 is de vraag groter dan het potentiële aanbod. De schaarste in dit segment beperkt de doorstroming, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten wordt versterkt (ook midden- en hogere inkomens blijven daar wonen, omdat men niet kan doorstromen). Daarnaast zorgt de schaarste – in de volle breedte – voor een prijsopdrijvend effect, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten groter wordt (Figuur 5-2, prijspeil 2022).

11

In.Fact.Research (2023) Woningmarktonderzoek Subregio Breda.

12

In 2022 is de betaalbare koopprijsgrens €355.000. In 2024 lag deze op €390.000.

17

Figuur 5-2 Potentiële vraagaanbod-verhoudingen in de koopsector naar koopprijs in BaarleNassau en de regio Baronie, 2022. Bron: In.Fact.Research, 2023. 400 300 200 100

vraag starters

15.000 vraag doorstromers

vraag doorstromers

potentieel aanbod 10.000

potentieel aanbod

vraag semi-starters

5.000 0

0

5.3

25.000 vraag starters 20.000 vraag semi-starters

tot €225.000 €355.000 €450.000 meer dan €225.000 tot tot tot €550.000 €355.000 €450.000 €550.000

tot €225.000 €355.000 €450.000 meer dan €225.000 tot tot tot €550.000 €355.000 €450.000 €550.000

Baarle-Nassau

regio Baronie

Woningmarktindicatoren

Baarle-Nassau is onderdeel van de woningmarktregio Midden-Noord-Brabant13. In deze paragraaf zetten we een aantal woningmarkindicatoren uit deze regio op een rij. Zo kijken we naar het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen om de mate van ‘overbieden’ op de koopmarkt in beeld te brengen. Bovendien analyseren we de verkooptijd en de krapteindicator. 5.3.1 Vraag- en verkoopprijzen Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in de regio MiddenNoord-Brabant toe te nemen (Figuur 5-4). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde kwartaal van 2021. Toen was het gemiddelde verschil iets meer dan 6 procent. Sinds begin 2022 is er sprake van een afname van dit verschil. In het laatste kwartaal van 2022 lag voor het eerst sinds 2020 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. In het derde kwartaal van 2023 steeg het verschil echter weer en in de laatste meting van 2024 was het verschil ruim 3 procent.

Woningmarktregio Midden-Noord-Brabant bestaat uit de gemeenten AlphenChaam, Altena, Baarle-Nassau, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk. 13

18

Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2019Q2-2024Q2. Bron: Brainbay en NVM.

5.3.2 Verkooptijd De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicator voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De gemiddelde verkooptijd lag in 2019 en het eerste kwartaal van 2020 rond de 40 dagen (Figuur 5-3). Vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde de gemiddelde verkooptijd tot ongeveer 25 dagen en tot het laatste kwartaal van 2022 bleef de verkooptijd relatief constant rond de 25 dagen. Het eerste kwartaal van 2023 schoot de verkooptijd omhoog naar ruim 45 dagen. Daarna liep de verkooptijd weer af, met uitzondering van het eerste kwartaal van 2024. Figuur 5-3 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2019Q2-2024Q2. Bron: Brainbay en NVM.

5.3.3 Krapte-indicator Ter aanvulling op de ontwikkeling van de transactieprijzen en de verkooptijd is de krapteindicator van de NVM ook een inzichtelijke woningmarktindicator. De krapte-indicator biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 5-4). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapteindicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er volgens de NVM sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog.

19

Al sinds 2019 ligt de krapte-indicator van NVM voor de regio Midden-Noord-Brabant onder de vijf, dus dat betekent meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2019. In het laatste kwartaal van 2020 en in 2021 was de krapte-indicator het laagst. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en benadert het niveau van 2019. Er is echter nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien is er ten opzichte van een jaar eerder in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt. Figuur 5-4 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2019Q2-2024Q2. Bron: Brainbay en NVM.

5.4

Prijsontwikkelingen

In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Baarle-Nassau. 5.4.1 Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-5 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijzen, ook wel verkoopprijzen, per jaar weergegeven. Sinds 2015 is er sprake van een stijgende trend. Tussen 2019 en 2023 is de gemiddelde verkoopprijs met 17 procent gestegen. In 2023 is de gemiddelde verkoopprijs gedaald ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde verkoopprijs ligt in 2023 rond de betaalbare koopgrens van €390.000.

20

Figuur 5-5 Ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in de gemeente Baarle-Nassau. Bron: CBS, 2024.

Deze transactieprijsontwikkeling in Baarle-Nassau ligt lager dan in andere delen van de regio, waar de prijzen gemiddeld tussen 30 procent en 40 procent zijn gestegen in deze periode. 5.4.2 WOZ-waardeontwikkeling De lokale WOZ-waardeontwikkeling van de gemeente Baarle-Nassau laat wel een sterkere trend van stijgende prijzen zien (Figuur 5-6). De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. Gezien de kleine woningvoorraad geeft de WOZ-waarde-ontwikkeling een robuuster beeld. De gemiddelde WOZwaarde is 32 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023. Figuur 5-6 Ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde voor de gemeente Baarle-Nassau in de periode 2019 t/m 2023. De WOZ-waarde van 2023 is voorlopig vastgesteld. Bron: Lokale monitor Wonen; bewerking RIGO.

21

5.5

Actueel aanbod

We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op het peilmoment in week 38 en 44 in 2024. Het gaat om momentopnames. Tijdens de peilmomenten stonden er in totaal 33 verschillende woningen te koop in de gemeente Baarle-Nassau – waarvan 73 procent een eengezinswoning was (Tabel 5-1). Het is opvallend dat er geen appartementen te koop staan. De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 153 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Baarle-Nassau was €512.500 (Tabel 5-2). Dat is hoog te noemen. Echter, gezien het kleine aantal kan er sprake zijn van een aantal uitschieters die het beeld bepalen. Tabel 5-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Baarle-Nassau via Funda in week 38 en 44. Bron: funda; bewerking RIGO.

Aantal appartementen Aantal eengezinswoningen Aantal overige woningen Totaal aantal aangeboden woningen

0 24 9 33

Tabel 5-2 Mediane vraagprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Baarle-Nassau in week 38 en 44. Bron: funda; bewerking RIGO.

Mediane vraagprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs

€ 512.500 153 m2 € 3.350

In Figuur 5-7 is het aanbod in de gemeente naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Het is opvallend dat slechts zes van de 33 woningen kleiner zijn dan 100 vierkante meter. Tot de sociale koopgrens worden acht woningen aangeboden en dit zijn woningen van variërende grootte. De meeste woningen tot de sociale koopgrens bestaan uit woningen met een oppervlakte tot 75 vierkante meter. Woningen met een vraagprijs tussen de sociale en middeldure koopgrens en woningen van de middeldure koopgrens tot €550.000 komen minder vaak voor in het actuele aanbod: van beide worden er vijf woningen aangeboden. In het duurste prijssegment worden de meeste woningen aangeboden. Deze woningen zijn voornamelijk groter dan 125 vierkante meter.

22

Figuur 5-7 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en oppervlakte tijdens twee peilmomenten in 2024. Bron: Funda, 2024; bewerking RIGO.

5.6

Toegankelijkheid

Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve middeninkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. In de bijlage worden de indicatieve inkomens en de methode van de analyse toegelicht. In Tabel 5-3 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. Tabel 5-3 Maximale hypotheek op basis van 3,75% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen

Groep

€ 40.000 (laag middeninkomen 1) € 44.035 (laag middeninkomen 2) € 48.625 (middeninkomen 1) € 60.000 (middeninkomen 2) € 70.000 (hoog middeninkomen 1) € 80.000 (hoog middeninkomen 2)

A B C D E F

Maximale hypotheek € 166.000 € 182.000 € 203.000 € 254.000 € 315.000 € 374.000

Figuur 5-8 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 33 koopwoningen op Funda. De blauwe lijn toont het actuele aanbod als het percentage van woningen op Funda dat

23

aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 30 procent van de woningen een vraagprijs heeft in het betaalbare segment tot €390.000. De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 5-3. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Figuur 5-8 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in gemeente Baarle-Nassau voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO

Voor de lage middeninkomensgroepen en de middeninkomensgroepen (A t/m D) is er geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Baarle-Nassau. Ook bij een hoog midden jaarinkomen van €70.000 (E) is nog steeds slechts 6 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Altena binnen bereik. Dat zijn in totaal 2 woningen. Voor de groep met het hoogste middeninkomen (F) zijn er iets meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 19 procent van de woningen. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van €80.000 (2 keer modaal) toegang heeft tot 6 van de 32 beschikbare koopwoningen. Daarmee is ruim drie kwart van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale te verkrijgen hypotheek.

5.7

Samenvattend

Er is sprake van druk op de koopsector. ● ●

●

In de betaalbare koopsegmenten tot € 355.000 is de vraag groter dan het potentiële aanbod. In de hele woningmarktregio is er sprake van krapte en concurrentie tussen kopers. Al sinds 2019 ligt de krapte-indicator van NVM voor de regio Midden-Noord-Brabant onder de vijf, dus minder mogelijkheden voor kopers. Tussen 2019 en 2023 is de gemiddelde verkoopprijs met 17 procent gestegen. Dat is lager dan in de rest van de regio De Baronie, maar de WOZ-waardeontwikkeling laat een sterkere stijging zien. In 2023 lag het gemiddelde transactieprijs tevens boven de betaalbare koopprijsgrens. Dat is ook terug te zien in het actuele aanbod. De mediane vraagprijs is hoog. Voor hoge middeninkomens is bijna 80 procent van het koopaanbod buiten het bereik van de maximale hypotheek.

24

6

Conclusie

In deze rapportage hebben we onderzocht in welk deel van de woningvoorraad in de gemeente Baarle-Nassau sprake is van schaarste. Het onderzoek naar schaarste dient als onderbouwing van de huisvestingsverordening die sturing mogelijk maakt in woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een deel van de woningvoorraad in de gemeente Baarle-Nassau als schaars kan worden bestempeld. Ondanks inspanningen om het woningtekort in te lopen, is er in de regio Baronie sprake van een algehele schaarste aan woningen. In kwantitatieve zin is het tekort puur in de gemeente Baarle-Nassau zelf mogelijk op te lossen, maar zolang er in de regio tekorten zijn zullen deze blijven uitstralen op de gemeente. De gemeente heeft de intentie en mogelijkheden om bij te dragen aan het terugdringen van het regionaal tekort. Binnen de gemeente zijn er vooral tekorten aan betaalbare woningen, zowel in de sociale huur als in de koopsector. Dat beeld wordt ondersteund door krapte-indicatoren in de verschillende segmenten. Corporatiesector De sociale huursector in bezit van woningcorporaties staat onder druk. De sociale huursector is relatief klein van omvang terwijl de vraag, zeker in de omliggende regio aanzienlijk is. In beide woonruimteverdeelregio’s neemt de krapte toe, met name in het werkgebied van Klik voor Wonen.

Dat is goed te zien aan het aantal actief woningzoekenden dat stijgt. Eveneens het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woningen is hoog. Tenslotte is de gemiddelde zoektijd van actief woningzoekenden opgelopen naar ruim twee jaar voordat zij een woning vinden. Steeds meer woningen worden verhuurd aan urgenten en spoedzoekers. Er kan worden gesproken van schaarste aan sociale huurwoningen in de corporatiesector. Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de grote vraag en het beperkte aanbod voor grote concurrentie waar die vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn. Dat komt omdat deze huishoudens een relatief lage inschrijfduur hebben en daardoor minder kans maken op woningen die op basis van inschrijfduur toegewezen worden. Particuliere huursector Door de beperkte beschikbare bronnen kan geen robuust beeld gevormd worden van schaarste aan sociale, midden- en dure huurwoningen in de particuliere huursector. De geschetste gegevens geven slechts een indicatie van de situatie in dit segment. De voorraad particuliere huurvoorraad in Baarle-Nassau is groter dan omliggende gemeenten in De Baronie, maar het aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente lijkt gering.

Er werden op een twee peilmomenten in oktober 2024 geen woningen aangeboden op huurplatform Pararius. Mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands woningen verhuurd. In de provincie Noord- Brabant en de dichtstbijzijnde middelgrote stad Breda zijn de vierkante meter prijzen de afgelopen jaren gestaag gestegen.

25

Daaruit kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig mogelijkheden biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen. Koopsector De koopsector vormt het grootste segment in de woningvoorraad van Baarle-Nassau. Tegelijkertijd is de vraag naar koopwoningen ook het grootst. In de betaalbare koopsegmenten is de vraag groter dan het potentiële aanbod. Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt geconcludeerd worden dat de koopmarkt ook krap is, met name in het betaalbare segment. Op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoningmarkt in de woningmarktregio, de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van hoge prijzen, weinig aanbod en korte verkooptijden. Ook het NVM spreekt van een krappe koopmarkt. Dit beeld wordt tevens ondersteund door cijfers over de WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Baarle-Nassau. De WOZ-waarde is gemiddeld ruim 30 procent toegenomen tussen 2019 en 2023. Tenslotte versterkt het actuele aanbod de conclusie van schaarste op de koopwoningmarkt, met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod. Ongeveer 70 procent van het actuele aanbod lag boven de betaalbare koopgrens van €390.000. Effecten van schaarste In het betaalbare deel van de koopsector tot €390.000 en in de huursector kan worden gesproken van enige schaarste.

Naar verwachting komen met name jongeren en starters, in de verdringing. Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de grote vraag en het beperkte aanbod voor grote concurrentie waar die vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn. Dat komt omdat deze huishoudens een relatief lage inschrijfduur hebben en daardoor minder kans maken op woningen die op basis van inschrijfduur toegewezen worden. En startende huishoudens zonder eigen spaargeld ervaren de effecten van krapte in de koopsector. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Voor (startende) huishoudens met een (laag) middeninkomen, zonder eigen vermogen, is een zeer gering deel van het koopaanbod potentieel toegankelijk. Slechts een aantal woningen in het aanbod was voor deze groep financieel bereikbaar. Doorstromers kunnen mogelijk makkelijker een stap maken op de koopwoningmarkt door overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzonderingen. Er zijn ook starters met veel eigen geld of doorstromers die geen stap kunnen maken naar een woning passend bij hun levensfase, wanneer de doorstroming stokt.

Nut en noodzaak Een van die mogelijke wegen naar meer grip op woonruimteverdeling en sturing in de woningvoorraad zijn de instrumenten uit de Huisvestingswet 2014. Deze instrumenten richten zich voornamelijk op specifieke opgaven in de woningvoorraad, waarmee een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de schaarse woningen wordt beoogd. Het zijn relatief ‘zware’ juridische instrumenten en vragen om een stevige juridische onderbouwing. De inzet van de huisvestingsverordening en de nut en noodzaak van de instrumenten dient door de gemeente

26

afgewogen te worden. Bijvoorbeeld door te onderzoeken of er voldoende signalen zijn dat de opgaven tot grote maatschappelijke problemen leiden of te inventariseren of specifieke opgaven al op andere manieren geadresseerd worden. Ofwel, te bezien of de benodigde capaciteit voor inzet van de instrumenten uit de Huisvestingswet proportioneel is gegeven de huidige opgaven. In de sociale huursector is een toenemende schaarste aan woningen te zien. Sturing op woonruimteverdeling en voorrangverlening op basis van lokale maatschappelijke en/of economische binding in de sociale huursector kan daarmee worden onderbouwd. Belangrijk aandachtspunt is dat dit regionaal moet worden ingeregeld. Er zijn reeds regionale gesprekken gaande, waar dit onderzoek ook deel van uitmaakt. In het verlengde van het regionale gesprek kan worden onderzocht in hoeverre er reden is om nadere regels omtrent de woonruimteverdeling te stellen. Een conclusie kan ook zijn dat niet reguleren en woningcorporaties de vrijheid geven uiteindelijk de meeste mogelijkheden biedt om specifieke opgaven in de sociale woningvoorraad aan te pakken, omdat zij vaak net iets meer beleidsruimte hebben zonder huisvestingsverordening. Ook is er sprake van schaarste aan woningen in de particuliere huursector. Ook in deze sector kan woonruimteverdeling worden ingezet en worden onderbouwd.

Wel brengt de sturing op dit segment een forse uitvoeringsopgave en puzzel met zich mee. Met name het ontbreken van een woonruimteverdeelsysteem maakt regulering lastig. Wellicht zijn deze woningen ook via het platform Woning in Zicht aan te bieden, maar dit brengt hoe dan ook een organisatievraagstuk met zich mee, waaronder overleg met de ‘eigenaren’ van het systeem: de woningcorporaties. Ook zal de ‘vergunningverlening’ een gemeentelijke taak zijn. Daarbij wordt organisatie complexer naarmate de gemeenten meer gebruik willen maken van de mogelijkheden voor sturing die de Huisvestingswet 2014 biedt. Bijvoorbeeld de uitvoering van voorrangsregelingen met maatschappelijke- en/of economische binding en vitale beroepen, vraagt om het toetsen van de bindingscriteria en een investering in gemeentelijk toezicht en handhaving. Invoering van instrumenten gericht op de koopsector lijken slechts deels onderbouwd te kunnen worden, bijvoorbeeld tot de specifieke prijsgrens, tot waar schaarste kan worden aangetoond. Een overweging daarbij is dat het de reikwijdte van de instrumenten verkleint: een deel van de koopwoningen zal buiten de scope van een instrument vallen en bijvoorbeeld sommige vergunningen dienen bij wet te worden afgegeven. De instrumenten hebben daarom niet het beoogde brede effect op de woningvoorraad.

Een andere afweging is de relatieve grote impact op de gemeentelijke capaciteit nodig voor de uitvoering van instrumenten gericht op de koopsector, zoals de introductie en organisatie van een vergunningstelsel en de vergunningverlening, toezicht en handhaving.

27

Bijlage Indicatieve inkomens en toegankelijkheid van de koopsector Indicatieve middeninkomens We laten de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog.

Laag middeninkomen 1: €40.000 (1 keer modaal inkomen); Laag middeninkomen 2: € 44.035 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Middeninkomen 1: € 48.625 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal); Hoog middeninkomen 1: €70.000 (1,75 keer modaal); Hoog middeninkomen 2: €80.000 (2 keer modaal).

Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de zes indicatieve inkomens. Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. De onderstaande figuur toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de NHG-normen uit 2024, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 3,75 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van €105.265 bij een bruto jaarinkomen van €30.000 tot €344.137 bij een jaarinkomen van €75.000.

28

Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2024 (hypotheekrente = 3,75 procent).

29

30