3.6 - BIJLAGE 1 RIB Woningmarktonderzoek
Tekst van het document
Pagina 1 van 4
Gemeente Baarle-Nassau Deze factsheets horen bij de regionale rapportage ‘Woningmarktonderzoek Subregio Breda’, opgesteld door In.Fact.Research. In deze rapportage staat een uitgebreide toelichting op de uitgangspunten en resultaten van het onderzoek. Bij de woningbehoefteraming zijn zoals gebruikelijk bestaande trends en patronen doorgetrokken naar de toekomst. Van groot belang is te vermelden dat het huidige rijksbeleid erop is gericht een deel van deze patronen te doorbreken. Het ‘bouwen voor de eigen/lokale behoefte’ is niet langer het uitgangspunt van het Rijk, het oplossen van de tekorten aan de onderkant van de markt én het bewerkstelligen van een evenwichtige spreiding van kwetsbare aandachtsgroepen zijn meer centraal komen te staan. Een behoefteraming zoals hier uitgevoerd levert zinvolle input voor de discussie over de (regionale) woningbouwprogrammering, maar andere invalshoeken hebben aan belang gewonnen. Actuele woningmarktsituatie
samenstelling bewoonde voorraad
Samenstelling bewoonde woningvoorraad
100%
10% 2% 8% 6% 9% 4%
80% 60%
5% 12%
onzelfstandig
14% 6% 4% 8%
corporatie huur grondgebonden
corporatie huur appartement particuliere huur appartement
40%
particuliere huur grondgebonden
60%
52%
20%
koop appartement
Ten opzichte van de Subregio Breda wonen in Baarle-Nassau meer huishoudens in koopwoningen (64%; 60% in de regio). Het gaat vooral om grondgebonden koopwoningen (60%). Circa 10% van de huishoudens woont in een huurwoning van de corporaties, wat minder is dan in de regio (25%).
koop grondgebonden
0% Baarle-Nassau
subregio Breda
Samenstelling huishoudens naar type en inkomen
samenstelling huishoudens naar type
Anno 2022 wonen er 3070 huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau. Ten opzichte van de regio wonen er in Baarle-Nassau veel meer een- en tweepersoonshuishoudens van 65 jaar of ouder (37%; 28% in de regio). In totaal behoort circa 43% van de huishoudens tot de 'doelgroep van de corporaties' (in de regio gaat het om 46%). Onder huurders van de corporaties behoort 84% tot deze doelgroep (in de regio gaat het om 80%). 100%
6%
7%
80%
26%
26%
60%
21%
15%
40%
16%
20%
15%
0%
16% 1%
21% 2%
Baarle-Nassau
subregio Breda
100% eenouder gezin 80% gezin
13% 15%
60% 65+ tweep. 28% 40% 65+ eenp. 9% 20% 24% 23 - 65 jaar 0% 0% tweep. Baarle-Nassau
totaal huishoudens samenstelling huishoudens naar inkomen sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal totaal doelgroep corporaties
eenouder gezin
12% 11% 13%
14% 10% 15%
gezin 65+ tweep.
24%
65+ eenp.
8%
23 - 65 jaar tweep. 23 - 65 jaar eenp.
31%
< 23 jaar
1%
subregio Breda
huurders corporaties
totaal huishoudens Baarle-Nassau 6% 6% 13% 18% 11% 15% 31% 100% 43%
huurders corporaties subregio Breda 8% 5% 14% 19% 10% 15% 29% 100% 46%
Baarle-Nassau 11% 9% 39% 26% 8% 5% 3% 100%
subregio Breda 11% 11% 31% 27% 10% 6% 4% 100%
84%
80%
vraagaanbodverhoudingen
Vraagaanbodverhoudingen op basis van woonwensen
500
vraag starters
400
vraag semi-starters
300
vraag doorstromers
200
potentieel aanbod
100 0 grondg. koop
app.
grondg. huur
app.
Begin 2022 was er binnen de koopsector, en in mindere mate ook binnen de huursector, sprake van meer vraag dan aanbod (op basis van woonwensen). Het gaat vooral om appartementen, of gelijkvloerse grondgebonden woningen. Daarnaast geldt dat de druk op de goedkopere segmenten in de praktijk groot is, mede vanwege een gebrek aan doorstroming. Voor de sociale huurvoorraad in Baarle-Nassau geldt dat de zoektijd naar een woning toenam in de periode 2019 t/m 2021.
Pagina 2 van 4
Betaalbaarheid van wonen Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar prijsklassen
corporatie huur particuliere huur
30% 20% 10%
> €1.250
€1.000 - €1.250
€850 - €1.000
€763 - €850
€679 - €763
€633 - €679
€550 - €633
€442 - €550
tot €442
0%
samenstelling koop naar verkoopwaarde
40%
geen huur
samenstelling huur naar prijsklasse
De woonlasten van huishoudens bestaan uit de kosten voor energie, lokale heffingen van de gemeenten en de waterschappen en uit de (netto) huur of hypotheek. In Baarle-Nassau betaalt circa 65% van de huurders van corporatie huurwoningen een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens (72% in de regio). Binnen de particuliere huurvoorraad gaat het naar schatting om 28% (30% in de regio). Onder eigenaar-bewoners schat circa 31% in dat hun woning een verkoopwaarde heeft onder de NHG-grens. In de regio gaat het om 41%.
100% 25%
33%
80% 60%
18%
40%
18%
20%
16%
18% 36%
27% 4%
6%
Baarle-Nassau
subregio Breda
0%
meer dan € 550.000 €450.000 - €550.000 €355.000 - €450.000 €225.000 - €355.000 tot € 225.000
Woonlasten begin 2022 eigenaar-bewoners
corporatie
particulier
Bruto hypotheekuitgaven
€ 630
Bruto huur
€ 595
€ 805
Bijkomende koopuitgaven
€ 80
Huurtoeslag
€ 130
€ 40
Reservering groot onderhoud
€ 150
Netto huur
€ 465
€ 765
Bruto koopuitgaven
€ 855
Hefffingen, belastingen, water
€ 55
€ 55
Belastingeffect eigen woning
€ 135
Energielasten
€ 130
€ 175
Netto koopuitgaven Hefffingen, belastingen, water
€ 720 € 70
Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen
€ 645 € 2.110
€ 995 € 2.760
Energielasten
Baarle-Nassau
huurders Baarle-Nassau
€ 245
Netto huurquote
24%
32%
Netto woonuitgaven
€ 1.040
Netto woonquote
34%
42%
Netto besteedbaar inkomen
€ 5.545
Netto koopquote
18%
Netto woonquote
26%
Eigenaar-bewoners waren begin 2022 maandelijks gemiddeld €1.040 kwijt aan wonen (regionaal €1.010), huurders in corporatie huur €645 (regionaal €665) en huurders in particuliere huur €995 (regionaal €990). Eigenaar-bewoners besteden gemiddeld 26% van hun inkomen aan woonlasten (regionaal 25%). In corporatiewoningen ligt de woonquote op 34% (regionaal 35%) en in particuliere huurwoningen op 42% (regionaal 44%).
Betaalrisico's betaalrisico begin 2022, o.b.v. uitgaven primair levensonderhoud
huurders corporatie
huurders particulier
eigenaarbewoners
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens
33% 18% 0% 0% 0% 0%
67% 42% 9% 5% 7% 9%
55% 17% 8% 2% 1% 2%
totaal
14%
23%
7%
huurders particulier 115 105 135 180 23% 22% 27% 37%
eigenaar bewoners 130 130 160 250 7% 6% 8% 13%
betaalrisico in 2022 en 2025 bij drie koopkrachtscenario's
2022 2025 +0,9% 2025 -5% 2025 -15% 2022 2025 +0,9% 2025 -5% 2025 -15%
huurders corporatie 40 40 65 115 14% 13% 21% 37%
Er is sprake van een betaalrisico als huishoudens onvoldoende middelen hebben om (volgens gangbare normen) noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud en de woonlasten te betalen. Onder particuliere huurders ging het begin 2022 om 23% (regionaal 25%), onder huurders van de corporaties om 14% (regionaal 19%), en onder eigenaar-bewoners lag het aandeel rond de 7% (regionaal 5%). Als de koopkracht in de komende jaren daalt, nemen met name bij de groepen lage inkomens en lage middeninkomens de betaalrisico's toe.
Pagina 3 van 4
Demografische ontwikkelingen ontwikkeling huishoudens
provinciale prognose
sterke groei
naar type
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
< 23 jaar
15
5
-5
5
0
23 tot 65 jaar eenpersoons
485
-20
-100
-15
-55
23 tot 65 jaar tweepersoons
455
-45
-75
-40
-35
65+ eenpersoons
485
100
-5
100
25
65+ tweepersoons
645
40
-60
40
-20
gezin
795
-25
0
-25
100
eenoudergezin
190
70
5
70
30
3.070
125
-235
135
45
totaal ontwikkeling huishoudens
provinciale prognose
2030-2040
In dit onderzoek is de provinciale prognose uit 2020 als uitgangspunt genomen. Op basis hiervan is de toekomstige omvang en samenstelling van doelgroepen geraamd alsmede de woningbehoefte. Deze prognose is in Baarle-Nassau in vergelijking tot de trends uit het recente verleden aan de lage kant. Dat is de reden dat ook een sterke groeivariant is doorgerekend. Met deze tweede variant kan het effect van een hogere of lagere demografische groei inzichtelijk worden gemaakt. De keuze voor een hogere variant wil niet zeggen dat het ook de verwachting is dat de groei hoger zal uitvallen. Er is geen rekening gehouden met de beleidsmatige ambities (die deels nog worden geconcretiseerd in het kader van de Woondeal) en de plancapaciteit binnen de gemeente.
sterke groei
naar inkomen
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
2030-2040
sociaal minimum
180
10
-20
10
0
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen
180 405
35 30
15 -40
40 30
30 -10
overige doelgroep corporaties lage middeninkomens
555 345
15 25
-50 -55
15 25
0 -25
hoge middeninkomens
460
-5
-50
-5
-5
hogere inkomens
945
15
-35
15
65
totaal
3.070
125
-235
135
45
totaal doelgroep corporaties
1.320
90
-95
95
15
In de komende jaren neemt vooral het aantal huishoudens van 65 jaar of ouder toe, vooral eenpersoonshuishoudens. Ook neemt de 'doelgoep van de corporaties' toe. Deze toename hangt samen met de vergrijzing en bestaat vooral uit alleenstaande ouderen. Een toenemend aandeel van deze groep heeft vermogen in de vorm van een grotendeels afgeloste eigen woning.
Ontwikkeling woningbehoefte ontwikkeling behoefte naar
provinciale prognose
sterke groei
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
2030-2040
koop grondgebonden
1.855
70
-95
70
80
koop appartement
115
15
-5
15
5
huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
520 265 310 3.070
15 5 25 125
-75 -30 -30 -235
15 5 30 135
-25 -5 -5 45
ontw. behoefte naar type hh, 2022-2030 prov. prog.
eigendom en woningtype
150 100
70
50
15
15
app.
grondg.
0
0 -50 -100 grondg.
ontw. behoefte naar ink. 2022-2030 prov. progn.
koop 80
app.
huur
70
60 40
15
15
20
0
0 -20
grondg. koop
eenoudergezin gezin 65+ tweepersoons 65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar totaal 2022-2030 (saldo)
app.
grondg. huur
app.
hogere inkomens hoge middeninkomens lage middeninkomens overige doelgroep corporaties doelgroep passend toewijzen 120% sociaal minimum sociaal minimum totaal 2022-2030 (saldo)
Bij de woningbehoefteraming is uitgegaan van een constante marktpositie van de gemeenten en constante woonpatronen, gecorrigeerd voor generatieverschillen onder ouderen. De behoefte aan koopwoningen neemt toe met rond de 85 woningen in 2022 tot 2030. De behoefte aan huurwoningen neemt toe met rond de 20 woningen.
De toename van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen heeft te maken met het feit dat de eigenaar-bewoners die daar wonen er vaak ook blijven wonen (ook als men ouder wordt) terwijl er zich elk jaar nieuwe jonge gezinnen melden. Een deel van de toenemende groep oudere eigenaar-bewoners heeft een laag inkomen, maar vaak ook lage woonlasten. De toename van de behoefte aan appartementen is vooral afkomstig van huishoudens boven de 65 jaar.
Pagina 4 van 4
Ontwikkeling behoefte koopwoningen provinciale prognose 2022 2022-2030
sterke groei
2030-2040
2022-2030 2030-2040
tot 65 m2
35
0
-5
0
65 - 100 m2
110
10
-5
10
5
100 - 125 m2
385
30
-25
35
15
125 - 150 m2
0
375
15
-20
15
20
> 150 m2
1.065
25
-50
25
45
totaal
1.975
80
-100
85
85
provinciale prognose 2022 2022-2030
sterke groei
2030-2040
2022-2030 2030-2040
tot € 225.000
80
5
-5
5
5
€225.000 - €355.000
525
30
-35
30
15
€355.000 - €450.000
350
25
-15
25
20
€450.000 - €550.000 meer dan € 550.000
355 655
15 10
-25 -25
15 10
10 35
1.975
80
-100
85
85
totaal
Bij de toename van de behoefte aan koopwoningen gaat het voor ongeveer de helft om woningen die groter zijn dan 125 m2. De behoefte aan kleinere woningen / appartementen neemt ook toe, maar deze woningen moeten doorgaans niet kleiner zijn dan tussen de 65 m2 en 100 m2.
In elke prijsklasse is er sprake van een toenemende behoefte. Bijna de helft van de behoefte gaat uit naar woningen in het segment tot €355.000 (de NHG-grens).
Ontwikkeling behoefte huurwoningen provinciale prognose
sterke groei
particuliere huur
2022 2022-2030
grondgebonden
285
15
2030-2040 -40
2022-2030 2030-2040 15
-10
appartement totaal
200 485
5 20
-20 -60
10 25
0 -10
corporatie huur grondgebonden
235
0
-35
0
-15
appartement
70
-5
-10
-5
-5
totaal
305
-5
-45
-5
-20
totaal huur
790
15
-105
20
-35
totaal huur tot 85 m2 85 - 100 m2 100 - 125 m2 > 125 m2 totaal
provinciale prognose sterke groei 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 225 -10 -35 -5 -20 115 0 -20 0 -10 230 20 -25 20 -5 220 5 -25 5 -5 790 15 -105 20 -35 totaal huur
Voor veel (toekomstige) huurders maakt het niet uit of men huurt van een corporatie of particulier, zolang de woning maar aan de wensen voldoet en de huur redelijk is. In de huidige praktijk is het echter zo dat de particuliere verhuurders deels andere doelgroepen bedienen dan de corporaties. In bijgaande tabel is te zien dat de doelgroepen in beide segmenten nauwelijks in omvang gaan toenemen. Er zijn wel actuele tekorten in de regio. Er zijn veel problemen met het huisvesten van kwetsbare aandachtsgroepen die conform het nieuwe rijksbeleid moeten worden aangepakt. Een belangrijk deel van deze aandachtsgroepen is alleenstaand en de woonbehoeften zijn te typeren als sober en doelmatig (een kleine woning tegen een redelijke prijs). Naar huurprijs neemt de behoefte aan huurwoningen boven €763 beperkt toe. Het gaat vooral om appartementen (met lift), een behoefte die afkomstig is van de toenemende groep ouderen.
corporatie huur
provinciale prognose 2022 2022-2030
sterke groei
2030-2040
provinciale prognose
2022-2030 2030-2040
2022 2022-2030
sterke groei
2030-2040 2022-2030 2030-2040
tot € 442
110
0
-20
5
-10
25
0
-5
0
0
€ 442 tot € 633
225
-10
-30
-10
-15
170
-10
-25
-10
-15
€ 633 tot € 679
95
5
-15
5
-10
65
5
-10
5
-5
€ 679 tot € 763
100
0
-10
0
0
40
0
-5
0
0
€ 763 tot € 850
40
0
-5
0
0
0
0
0
0
0
€ 850 tot € 1.000
85
5
-10
5
0
0
0
0
0
0
€ 1.000 tot € 1.250
90
15
-10
15
0
0
0
0
0
0
meer dan € 1.250
40
0
0
0
0
0
0
0
0
0
totaal
790
15
-105
20
-35
305
-5
-45
-5
-20
Subregio Breda Baarle-Nassau
opgave sociale huur volgend uit: ontwikkeling van de maatschappelijke 'eigen' behoefte opgave/ rijksbeleid ++ ++ o +++++
Het Rijk verwacht dat twee derde van de uitbreiding zal plaatsvinden in het betaalbare segment, waarvan 40% sociale woningbouw. Daarnaast wil het Rijk dat gewerkt wordt aan een betere regionale spreiding van kwetsbare aandachtsgroepen en moeten alle gemeenten stappen zetten naar 30% sociaal binnen de bestaande voorraad. In Baarle-Nassau ligt het aandeel bewoonde corporatie huurwoningen nu op 11% en er moeten dus flinke stappen worden gezet. De noodzaak meer sociale huurwoningen te realiseren, komt in Baarle-Nassau voort uit de gewenste bijdrage aan de maatschappelijke opgave.