3.5 - Bijlage 2 - Toelichting ontwerp omgevingsplan

Motivering TAM-Omgevingsplan

Groeske 11 Castelré

Colofon

Planlocatie:

Groeske 11, 5114 AE Castelré

Datum:

28-5-2025, aangepast 05-12-2025

Status:

Concept

IMRO-Code:

NL.IMRO.0744.TAMGroeske11-CO01

Opgesteld door:

Van Dun Advies BV Raadhuisstraat 32 5126CJ Gilze T. 013 519 94 58 Postel 8 5711ET Someren T. 0493 745 015 Heijtmorgen 1 5375AN Reek T. 0486 450 160 E. info@vandunadvies.nl I. www.vandunadvies.nl

Kenmerk:

MT/LB/96029.007

Pagina 2 van 50

Inhoudsopgave 1. Inleiding ........................................................................................................... 5 1.1.

Inleiding ........................................................................................................ 5

1.2.

Ligging van het projectgebied .......................................................................... 5

1.3.

Het omgevingsplan ......................................................................................... 5

1.4.

Leeswijzer ...................................................................................................... 7

2. Wijziging van de fysieke leefomgeving ............................................................ 9 2.1.

Bestaande situatie .......................................................................................... 9

2.2.

Toekomstige situatie ...................................................................................... 10

2.2.1. 2.2.2.

Functionele ontwikkeling en programma ................................................... 10 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in omgeving ........................................ 10

3. Beleidskader................................................................................................... 12 3.1.

Provinciaal beleid ........................................................................................... 12

3.1.1. 3.1.2. 3.2.

Omgevingsvisie Noord-Brabant ................................................................ 12 Omgevingsverordening Noord-Brabant ..................................................... 12

Gemeentelijk beleid ....................................................................................... 21

3.2.1. 3.2.2. 3.2.3.

Omgevingsvisie Baarle-Nassau ................................................................. 21 Concept Omgevingsvisie Baarle-Nassau .................................................... 21 Visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau ...................................... 22

4. Bescherming van de gezondheid en milieu .................................................... 24 4.1.

Geluid ........................................................................................................... 24

4.2.

Activiteiten en milieuzonering ......................................................................... 24

4.3.

Bodemkwaliteit .............................................................................................. 24

4.4.

Luchtkwaliteit ................................................................................................ 25

4.4.1. 4.4.2. 4.5.

Geur ............................................................................................................. 27

4.5.1. 4.5.2. 4.6.

Belemmering bedrijvigheid ...................................................................... 27 Woon- en leefklimaat .............................................................................. 28

Verkeersgeneratie, - afwikkeling & parkeren .................................................... 28

4.6.1. 4.6.2. 4.7.

Toetsing normen luchtkwaliteit ................................................................ 25 Woon- en leefklimaat .............................................................................. 27

Verkeer.................................................................................................. 28 Parkeren ................................................................................................ 29

Gezondheid ................................................................................................... 29

4.7.1. 4.7.2.

Veehouderijen ........................................................................................ 29 Spuitzones ............................................................................................. 30

5. Bescherming van de waterbelangen (watertoets) ......................................... 32 5.1.1. 5.1.2.

Waterrelevant beleid ............................................................................... 32 Bestaande waterhuishoudkundige situatie................................................. 34

Pagina 3 van 50

5.1.3.

Beoogde waterhuishoudkundige situatie ................................................... 35

6. Waarborgen van de veiligheid (externe veiligheid) ....................................... 36 6.1.1. 6.1.2. 6.1.3.

Beleid .................................................................................................... 36 Toetsing aan beleid ................................................................................ 37 Oorlogsresten......................................................................................... 38

7. Bescherming van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed.................................................................................................. 39 7.1.

Archeologie ................................................................................................... 39

7.2.

Cultuurhistorie en landschap ........................................................................... 40

8. Natuurbescherming........................................................................................ 42 8.1.1. 8.1.2.

Gebiedsbescherming ............................................................................... 42 Soortenbescherming ............................................................................... 43

9. Behouden van de staat en werking van infrastructuur en voorzieningen ...... 44 9.1.1. 9.1.2. 9.1.3.

Ondergrondse leidingen .......................................................................... 44 Hoogspanningslijnen ............................................................................... 44 Radarverstoringsgebied ........................................................................... 44

10. Milieueffectrapportage ................................................................................... 45 11. Uitvoerbaarheid ............................................................................................. 46 11.1.

Economische uitvoerbaarheid.......................................................................... 46

11.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid.................................................................... 46

11.2.1. 11.2.2. 11.2.3. 11.2.4.

Principeverzoek ...................................................................................... 46 Bestuurlijk overleg .................................................................................. 46 Participatie omgeving .............................................................................. 46 Zienswijzen ............................................................................................ 47

12. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties .......................................... 48 13. Bijlagen .......................................................................................................... 49

Pagina 4 van 50

1. Inleiding

In dit hoofdstuk komen de inleiding, de aanleiding voor het opstellen van het wijzigingen van het omgevingsplan en de procedure aan bod. Daarnaast is in dit hoofdstuk een leeswijzer opgenomen. 1.1. Inleiding Initiatiefnemer is eigenaar van de planlocatie aan Het Groeske 11 te Castelré. Genoemde locatie betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie. Aangezien initiatiefnemer niet voornemens is een agrarisch bedrijf te exploiteren op de planlocatie, wenst initiatiefnemer de locatie te herontwikkelen in een woonfunctie. De woning aan het Groeske 11 betreft een monumentaal pand. Naast het monumentale pand zijn er op de planlocatie ook cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen aanwezig. Initiatiefnemer wenst zowel de woning als de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te herbestemmen en te behouden, ter behoud van de cultuurhistorische waarden. Naast het behoud van het monumentale pand en de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wenst initiatiefnemer ook één van de gebouwen met cultuurhistorische waarden te gebruiken ten behoeve van een bed & breakfast en tijdelijk voor de realisatie van een mantelzorgwoning waarin de ouders kunnen gaan wonen. De beoogde ontwikkeling is niet passend binnen het vigerende omgevingsplan. Voor het gewenste initiatief wordt een TAMomgevingsplanprocedure doorlopen. 1.2.

Ligging van het projectgebied De planlocatie is gelegen aan het Groeske 11 te Castelré, in het zuidwestelijke uiteinde van de gemeente Baarle-Nassau. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau, sectie P, nummers 15, 38 (gedeeltelijk) en 469 (gedeeltelijk). De ligging van de locatie is weergegeven op Afbeelding 1. Daarnaast bevinden zich in de directe omgeving verschillende agrarische bedrijven.

Afbeelding 1: Ligging planlocatie

1.3. Het omgevingsplan Het omgevingsplan van de gemeente Baarle-Nassau bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen en de bruidsschat.

Pagina 5 van 50

Voor de planlocatie is het omgevingsplan ‘Bestemmingsplan Buitengebied 2008’ geldend. Hier zijn de volgende aanduidingen opgenomen: - Functie: Agrarisch, agrarisch bedrijf; - Functie: Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, gemeentelijke monumenten. - Aanduiding: Leefgebied struweelvogels - Aanduiding: Beschermingszone natuur natuurparel - Aanduiding: Cultuurhistorisch waardevol gebied - Aanduiding: Extensiveringsgebied - natuur

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Buitengebied 2008’, planlocatie rood omkaderd

Afbeelding 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Buitengebied 2008’, plankaart ‘Natuurwaarden’, planlocatie geel omkaderd

Pagina 6 van 50

Afbeelding 4: Uitsnede bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Buitengebied 2008’, plankaart ‘Landschappelijke waarden’, planlocatie rood omkaderd

Afbeelding 5: Uitsnede bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Buitengebied 2008’, plankaart ‘Integrale zonering intensieve veehouderij’, planlocatie rood omkaderd

De beoogde ontwikkeling is niet passend binnen het huidige omgevingsplan. Binnen de regels van het vigerende omgevingsplan is echter wel een mogelijkheid opgenomen om de agrarische bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning middels een wijzigingsbevoegdheid (artikel 4.4.2). Echter kan er niet volledig aan dit wijzigingsbevoegdheid voldaan worden, omdat er meer oppervlakte aan bijgebouwen behouden worden. Om deze reden wordt een TAM-omgevingsplan procedure doorlopen. 1.4. Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing is in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding van de omgevingsplanactiviteit is beschreven. Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Vervolgens wordt de functionele ontwikkeling, ruimtelijke uitstraling en inpassing van de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het geldende beleid uiteengezet waarbij gemotiveerd wordt op welke wijze de ontwikkeling past binnen de geldende kaders en visie/doelen voor het gebied. Daarna wordt de

Pagina 7 van 50

beoogde ontwikkeling in de hoofdstukken 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 en 11 getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. Hiermee wordt de evenwichtige toedeling van functies aan locaties getoetst. Hoofdstuk 12 bevat de juridische toelichting van het initiatief waarna in hoofdstuk 13 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het initiatief. Daarbij wordt ingegaan op de resultaten van de omgevingstafel, het vooroverleg en het participatietraject. Ten slotte wordt de evenwichtige toedeling van functies aan locatie omschreven in hoofdstuk 14.

Pagina 8 van 50

2. Wijziging van de fysieke leefomgeving

In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen de planlocatie. 2.1. Bestaande situatie Het dorp Castelré is aan de oostzijde middels een smalle strook land verbonden met de rest van BaarleNassau, waardoor het een Nederlands ‘schiereiland’ in België vormt. Castelré bestaat uit een oud akkercomplex met daaromheen enkele bebouwingskernen: ’t Groeske, ’t Schrans en Schootsenhoek. ’t Groeske is de oudste bebouwingskern, deze bestond al in de middeleeuwen. De planlocatie is gelegen binnen de bebouwingskern ’t Groeske. De bebouwing binnen deze bebouwingskern kenmerkt zich door de aanwezigheid van veelal cultuurhistorische (voormalig) agrarische bebouwing. Deze bebouwing heeft nu overwegend een woonfunctie. Op de planlocatie werd in het verleden een agrarisch bedrijf geëxploiteerd. Op locatie is nog een vergunning aanwezig voor het houden van melkvee. Daarnaast zijn op locatie ook nog enkele agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Een gedeelte van de agrarische bedrijfsbebouwing is reeds gesloopt. In Afbeelding 6 is een situatietekening met de (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen weergegeven. Rondom de planlocatie is landbouwgrond gelegen, deze zijn ook in eigendom bij initiatiefnemer.

(aanwezige) gebouwen: 1: stal (reeds gesloopt) 2: bakhuisje 3: machine berging (reeds gesloopt) 4: monumentaal woonhuis 5: berging/opslag 6: berging/houtopslag (gedeeltelijk te slopen) 7: jongveestal (reeds gesloopt) 8: berging/garage 9: berging (reeds gesloopt) 10: berging (te slopen)

Afbeelding 6: Situatietekening bebouwing planlocatie

Voor de planlocatie is een redengevende omschrijving door Monumentenhuis opgesteld, zie bijlagen. Het boerderijcomplex aan Groeske 11 in Castelré heeft cultuurhistorische waarde als uitdrukking van de sociaal-economische ontwikkeling van het gehucht ’t Groeske. De boerderij en de Vlaamse schuur behoren tot de oudste bebouwing van het gehucht en hebben daarmee bijgedragen aan de ruimtelijke

Pagina 9 van 50

ontwikkeling van deze nederzetting. Architectonisch vertegenwoordigt de boerderij een goed voorbeeld van een langgevelboerderij uit de achttiende eeuw, terwijl de Vlaamse schuur typerend is voor diezelfde periode. De overige bijgebouwen, waaronder het bakhuis, de hooischuur en het bijgebouw, dateren uit de negentiende eeuw en hebben een beperkte, maar herkenbare architectuurhistorische waarde als onderdelen van een traditioneel boerenerf. De situationele waarde van het complex komt tot uiting in de markante ligging aan het einde van de weg, direct vóór de brug over het Merkske. Als ensemble vormt het geheel een herkenbaar en waardevol voorbeeld van een agrarisch erf uit de achttiende en negentiende eeuw, een type waarvan er nog maar weinig bewaard zijn gebleven. Hoewel sommige elementen door latere toevoegingen of beschadigingen zijn aangetast – zoals de wijziging aan de Vlaamse schuur, de aanbouw aan het bijgebouw en de brandschade aan de hooischuur – is de hoofdvorm van de meeste gebouwen grotendeels behouden gebleven. Vooral de boerderij en het bakhuis zijn nog in gave staat. De detaillering is in wisselende mate aangepast, met name bij de Vlaamse schuur en het bijgebouw achter de boerderij, maar de herkenbaarheid van het geheel als historisch boerenerf is nog steeds duidelijk aanwezig.

Gelet op de combinatie van cultuurhistorische, architectonische en ensemblewaarden, in relatie tot de mate van gaafheid, wordt het complex als zeldzaam beschouwd op lokaal niveau. 2.2. Toekomstige situatie De beoogde ontwikkeling voorziet in de formele beëindiging van de agrarische functie ter plaatse van de planlocatie, initiatiefnemer is voornemens de agrarische functie te wijzigen in een woonfunctie. Daarnaast wordt een mantelzorgwoning gerealiseerd, welke daarna in gebruik genomen zal worden als bed & breakfast.

2.2.1. Functionele ontwikkeling en programma

Zoals reeds in de aanleiding is weergegeven, is initiatiefnemer voornemens om de voormalige agrarische bedrijfslocatie te herontwikkelen in een woonfunctie. Daarnaast zal het bestaande bouwvlak worden verkleind. De agrarische bedrijfswoning zal in de beoogde situatie worden gebruikt als burgerwoning. Zoals blijkt uit de redengevende omschrijving heeft het woonhuis monumentale waarde. De redengevende omschrijving is als Bijlage 2 bijgevoegd. Het bakhuisje (aangeduid met nummer 2 in Afbeelding 6), de dwarsdeelschuur (aangeduid met nummer 5 in Afbeelding 6), de open hooischuur (aangeduid met nummer 8 in Afbeelding 6) en het bijgebouw (aangeduid met nummer 6 in Afbeelding 6) bevatten cultuurhistorische waarden. Initiatiefnemer wenst deze bebouwing ook te behouden, ter behoud van de cultuurhistorische waarden. Het bakhuisje wenst initiatiefnemer te behouden ten behoeve van privéopslag. De dwarsdeelschuur en de open hooischuur wenst initiatiefnemer te behouden ten behoeve van de opslag van (hobbymatige) landbouwmachines, een garage, opslag van kachelhout en privéopslag. Zoals hiervoor omschreven zijn de omliggende landbouwgronden ook in eigendom bij initiatiefnemer. De machines die benodigd zijn voor het bewerken van deze gronden zullen in de bijgebouwen gestald worden.

Daarnaast wenst initiatiefnemer het bijgebouw (aangeduid met nummer 6 in Afbeelding 6) gedeeltelijk te behouden ten behoeve van de realisatie van een (tijdelijke) mantelzorgwoning. Wanneer de zorgbehoefte stopt zal dit gebouw wederom als bijgebouw in gebruik worden genomen of worden verbouwd tot een bed & breakfast. In totaal blijft er 543 m2 aan bijgebouwen staan. Initiatiefnemer wenst het cultuurhistorisch waardevolle ensemble op de planlocatie te behouden.

2.2.2. Ruimtelijke uitstraling en inpassing in omgeving

De planlocatie zal in de beoogde situatie landschappelijk ingepast worden. In Afbeelding 7 is de beoogde situatie weergegeven. Daarnaast is de landschappelijke inpassing op schaal als Bijlage 1 bijgevoegd. De locatie is gelegen aan de noordzijde van de kern Castelré. Landschappelijke kenmerken van de omgeving is het oude landschap met beekdalen, bossen, kampontginningen en de Castelreesche heide. Vanuit de omgevingsvisie dient deze ‘landschapseenheden’ behouden blijven. Landschappelijk groen om onderhavige ontwikkeling heen bestaat veelal uit waterlopen met

Pagina 10 van 50

parallel hieraan houtsingels of solitaire bomen. Landschappelijk groen op de percelen bestaat veelal uit bomen die gesitueerd zijn aan de straatzijde of de zijdelings perceelsgrens. De achterzijde is vrijwel open. Onderhavige ontwikkeling wordt versterkt door verschillende landschappelijke elementen toe te voegen. Aan de achterzijde van het perceel is een robuust bosje aanwezig met een diverse bomen en planten. Deze wordt in de beoogde situatie gerevitaliseerd en aan de zuidzijde verder aangeplant. Daarnaast worden er twee bomengroepen aan de achterzijde van het perceel geplant. Dit is in lijn met het aanwezige landschap en versterkt hiermee de biodiversiteit.

Afbeelding 7: Landschappelijk inpassingsplan

Pagina 11 van 50

3. Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het initiatief toegelicht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Het initiatief wordt getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Gezien de ontwikkeling dusdanig klein van aard is dat het geen invloed heeft op nationaal beleid, wordt dit beleidskader niet beschreven. 3.1. Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.1.1. Omgevingsvisie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘omgevingskwaliteit’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is: ‘Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan

wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is: ‘Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de

wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak. ’ Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten zoals een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Het initiatief voldoet aan het tussendoel voor 2030. Door een zorgvuldige landschappelijke inpassing van de planlocatie wordt een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgevingskwaliteit. Daarnaast zal de omgevingskwaliteit verbeterd, omdat de activiteiten betreffende veehouderij niet meer opgestart kunnen worden. Hiermee wordt een eerste stap gezet richting het einddoel van 2050. Het initiatief past dus binnen de Omgevingsvisie voor Noord-Brabant.

3.1.2. Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Omgevingsverordening (Ov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen.

Pagina 12 van 50

De Ov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Ov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een omgevingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveaus zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waarin de planlocatie ligt. In dit geval ligt de planlocatie in de werkingsgebieden ‘Sanerings- en verplaatsingslocatie agrarisch bedrijf – RBV’, ‘Stalderingsgebied’, ‘Attentiezone waterhuishouding’, ‘Behoud en herstel van watersystemen’, ‘Beperking grootschalige logistiek’, ‘Beperking veehouderij’, ‘Cultuurhistorische waarden’, ‘Groenblauwe waarden’ en ‘Landelijk gebied’, zie Afbeelding 8.

Afbeelding 8: Uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant

De voorwaarden behorende bij deze aanduidingen zijn opgenomen in de volgende artikelen: ▪ 5.41 Attentiezone waterhuishouding ▪ 5.42 Behoud en herstel van watersystemen ▪ 5.44 Cultuurhistorische waarden ▪ 5.46 Groenblauwe waarden ▪ 5.76 Sanerings- en verplaatsingslocatie agrarisch bedrijf ▪ 5.77 Wonen ▪ 5.78 Niet-agrarische activiteit De aanduidingen ‘Stalderingsgebied’ en ‘Beperkingen veehouderij’ zijn niet van toepassing, omdat er geen sprake is van een veehouderij in de beoogde situatie. De aanduiding ‘Beperking grootschalige logistiek’ is niet van toepassing, omdat er geen sprake is van een logistiek bedrijf. De bijbehorende artikelen worden daarom niet behandeld. De planlocatie is gelegen op 19 meter van het werkingsgebied Natuur Netwerk Brabant (NNB), zie onderstaande afbeelding. De concrete ambities voor het NNB staan in het Natuurbeheerplan NoordBrabant. Men wil in 2027 alle gaten in het netwerk hebben gedicht met nieuwe natuur. Aangezien de

Pagina 13 van 50

planlocatie dicht bij een NNB-gebied is gelegen wordt later in deze paragraaf getoetst aan artikel 5.31 Ov met betrekking tot de externe werking op het NNB.

Afbeelding 9: Uitsnede kaart ‘Natuur Netwerk Brabant’ Omgevingsverordening Noord-Brabant, planlocatie rood omkaderd

Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Ov getoetst. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 5.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: ▪ zorgvuldig ruimtegebruik; ▪ toepassing van de lagenbenadering; ▪ meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Ov nader uitgewerkt in de artikel 5.8 t/m 5.10. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 5.11). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag ligt binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 5.129g, onder 2 van het Bkl (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Het initiatief betreft de herontwikkeling van het agrarische perceel naar een woonfunctie.

In het verleden is al veel bebouwing gesaneerd, er wordt nog 95 m2 aan bestaande bebouwing verwijderd. In een bestaande schuur wordt een mantelzorgwoning gerealiseerd, welke nadat de zorg niet meer benodigd is, in gebruik wordt genomen als bed and breakfast. Het ruimtebeslag wordt verkleind, het

Pagina 14 van 50

bouwperceel zal verkleind worden tot 5.000 m2 voor woondoeleinden. Er is dus geen sprake van een uitbreiding van het bestaande ruimtebeslag. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: ▪ de ondergrond ▪ de netwerklaag ▪ de bovenste laag Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Meerwaardecreatie (artikel 5.10) Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In deze TAM-omgevingsplan wordt meerwaarde gecreëerd door de herontwikkeling van de locatie te combineren met een goede landschappelijke inpassing. Daarnaast is er sprake van een afname van de emissies waardoor ook het leefmilieu in de omgeving wordt verbeterd. Ook wordt er meerwaarde gecreëerd door het behouden van de cultuurhistorische waarden in cultuurhistorisch waardevol gebied. Kwaliteitsverbetering (artikel 5.11) Een omgevingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het omgevingsplan.

Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Binnen de gemeente Baarle-Nassau is ‘Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’ van toepassing. Hierin is de ontwikkeling aangemerkt als een categorie 2 ontwikkeling wat betekent dat er sprake is van weinig landschappelijke invloed. In de beoogde situatie zal er ruimtelijk nauwelijks iets wijzigen ten opzichte van de bestaand situatie. De overtollige bebouwing die geen cultuurhistorische waarden bevat zal worden gesaneerd. Daarnaast zal het bouwvlak worden verkleind. Er is daarmee sprake van weinig landschappelijke invloed. Hierdoor is alleen een landschappelijk inpassing noodzakelijk. De aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing wordt feitelijk en juridisch verzekerd middels de opname van een planregel. De beoogde ontwikkeling is derhalve in overeenstemming met artikel 5.11 van de Ov.

Pagina 15 van 50

Artikel 5.12 Ontwikkelingsrichting

Lid 1 Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied, bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes, bedoeld in Paragraaf 5.1.2, en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving, de te beschermen waarden, bedoeld in Afdeling 5.2, mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; c. op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden, mede gericht op de toepassing van artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap; en d. op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd. Lid 2 Bij het opstellen van een ontwikkelingsrichting worden deskundigen betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. De beoogde ontwikkeling betreft het herontwikkelen van een voormalig agrarische bedrijfslocatie in een woonfunctie.

De woning aan het Groeske 11 betreft een monumentaal pand. Naast het monumentale pand zijn er op de planlocatie ook cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen aanwezig. Initiatiefnemer wenst zowel de woning als de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te herontwikkelen en te behouden, ter behoud van de cultuurhistorische waarden. Naast het behoud van het monumentale pand en de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wenst initiatiefnemer ook één van de gebouwen met cultuurhistorische waarden te gebruiken ten behoeve van een mantelzorgwoning waarin de ouders kunnen gaan wonen en daarna te gebruiken als bed & breakfast. Aangezien de beoogde ontwikkeling ook voorziet in het ontwikkelen van een kleinschalige bed & breakfast, draagt de ontwikkeling ook bij aan de gemengde plattelandseconomie. Het landelijke gebied betreft een gemengde plattelandseconomie met in hoofdzaak een agrarische economie met daarbij passende functies. Er is naast land- en tuinbouw in een gemengde plattelandseconomie ruimte voor de ontwikkeling van niet-agrarische functies, zoals toerisme, recreatie, kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties et cetera. Dit kan door verbreding van agrarische activiteiten maar ook als zelfstandige functie, met name op vrijkomende locaties.

Door de omschakeling van een voormalig agrarisch bedrijf naar een woonfunctie met een aan huis gebonden beroep wordt de lokale economie gestimuleerd en gediversifieerd. Met de beoogde ontwikkeling wordt bebouwing hergebruikt voor een nieuwe functie, namelijk een woonfunctie. Door de herontwikkeling van de locatie wordt overtollige bebouwing gesaneerd. De aanwezige gebouwen met cultuurhistorische waarden worden behouden. De ontwikkeling gaat ook gepaard met een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Hierdoor worden de aanwezige cultuurhistorische waarde versterkt en wordt leegstand en verloedering van het buitengebied voorkomen. Hierdoor draagt het initiatief bij aan de ontwikkeling van een gemengde plattelandseconomie. Behalve het bovenstaande wordt in paragraaf 3.2 van onderhavige aanvraag getoetst aan de gemeentelijke visies en de Visie vrijetijdseconomie Baarle-Nassau. Uit die toetsing blijkt dat de beoogde ontwikkeling passend en gewenst is conform de gemeentelijke visies. Externe werking Natuur Netwerk Brabant (artikel 5.31) Een ontwikkeling die een aantasting geeft van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant, bepaalt dat de negatieve effecten waar mogelijk worden beperkt en de overblijvende, negatieve effecten worden gecompenseerd.

Pagina 16 van 50

Met de beoogde ontwikkeling wordt een veehouderij gesaneerd wat gepaard gaat met een daling van de emissie van onder andere ammoniak. De dichtstbijzijnde NNB ligt op een afstand van 20 meter van de planlocatie. Gezien de locatie herontwikkelt wordt naar een woonfunctie zullen de aspecten (verstoring door licht, geluid, verdroging etc.) niet leiden tot merkbare veranderingen binnen NNB. Daarbij wordt met de beoogde ontwikkeling een landschappelijke inpassing gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling zal de ecologische waarden en kenmerken in het NNB niet aantasten. Aangezien de ecologische waarden niet worden aangetast, zullen er ook geen negatieve effecten gecompenseerd worden met de beoogde ontwikkeling. Attentiezone waterhuishouding (artikel 5.41)

Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Attentiezone waterhuishouding strekt tot bescherming van de waterhuishouding en sluit functies en activiteiten uit die een negatief effect hebben op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen Natuur Netwerk Brabant. De beoogde ontwikkeling voorziet in het wijzigen van de agrarische functie ter plaatse naar een woonfunctie. De overtollige bebouwing zal gesaneerd worden. Dit heeft een positief effect op de waterhuishouding in het gebied. Derhalve zal de beoogde situatie niet voor een negatief effect zorgen op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen NNB.

Lid 2 Het omgevingsplan stelt regels over: a. het verzetten van grond van meer dan 100 m³ of op een diepte van meer dan 60 cm beneden maaiveld, voor zover geen omgevingsvergunning is vereist voor een ontgrondingsactiviteit;

In de beoogde situatie zullen gebouw 9, 10 en deels gebouw 6 gesaneerd worden. Deze stallen zijn niet voorzien van putten. Derhalve is er geen sprake van het verzetten 100 m3 grond en het graven op een diepte van meer dan 60 cm.

b. de aanleg van drainage ongeacht de diepte, tenzij het gaat om vervanging van een bestaande drainage;

Niet van toepassing. Er wordt geen drainage aangelegd.

c. het verlagen van de grondwaterstand anders dan door middel van het graven van sloten of het toepassen van drainagemiddelen, met uitzondering van grondwateronttrekkingen; en

Niet van toepassing. De grondwaterstand zal niet verlaagd worden.

d. het beperken van het buiten een agrarisch bouwperceel aanbrengen van verharde oppervlakten

Niet van toepassing. Er wordt geen nieuw verhard oppervlakte aangebracht. Behoud en herstel van watersystemen (artikel 5.42)

Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Behoud en herstel van watersystemen strekt mede tot de verwezenlijking en het behoud, beheer en herstel van watersystemen.

In de beoogde situatie zal de overtollige bebouwing gesaneerd worden. De oppervlakte aan verhardoppervlak zal daarmee afnemen, dit heeft een positief effect op de watersystemen.

Lid 2 Het omgevingsplan stelt regels die: a. het oprichten van bebouwing beperken; b. het aanbrengen van verharde oppervlakten beperken; en c. het ophogen van gronden beperken.

Er zal in de beoogde situatie geen nieuwe bebouwing opgericht worden. in de beoogde situatie zal er erfverharding verwijderd worden en bebouwing gesloopt. Daarnaast wordt de grond niet opgehoogd.

Lid 3 Een omgevingsplan ter plaatse van Behoud en herstel van watersystemen kan in afwijking van het eerste lid een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als:

Pagina 17 van 50

a. reële alternatieven voor die bouw- of gebruiksactiviteit ontbreken; en b. uit overleg met het waterschap blijkt dat hiertegen geen bezwaren bestaan.

In de beoogde situatie zal de agrarische functie gewijzigd worden in een woonfunctie. Zoals zojuist benoemd zal de overtollige bebouwing gesaneerd worden. daarnaast wordt een van de bijgebouwen in gebruik genomen als mantelzorgwoning, nadat de zorg niet meer benodigd is zal deze ruimte dienen als bed and breakfast. Cultuurhistorische waarden (Artikel 5.44)

Een omgevingsplan ter plaatse van Cultuurhistorische waarden : a. is mede gericht op het behoud, het herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische waardenkaart; In hoofdstuk 7 zijn de aanwezig cultuurhistorische waarden en kenmerken van de planlocatie beschreven. Met de beoogde ontwikkeling zal er geen afbreuk gedaan worden aan de aanwezige cultuurhistorische waarden.

b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden en bebouwing ; en

Uit de redengevende omschrijving, bijgevoegd in de bijlage, blijkt dat het boerderijcomplex aan de Groekse 11 is van cultuurhistorische waarden als uitdrukking van de sociaal -economische ontwikkeling van Castelré. De woonboerderij en bijgebouwen die cultuurhistorische waarden bevatten zullen bewaard blijven. Deze zullen in de beoogde situatie gebruikt worden als burgerwoning en bijgebouwen bij de burgerwoning. In de planregels zal een regel opgenomen worden ten behoeve van het behoud van deze cultuurhistorische waarden.

c. houdt bij de toedeling van functies en activiteiten rekening met de aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerken en betrekt daarbij de mogelijkheden om die waarden te versterken.

De aanwezig cultuurhistorische waarden worden niet aangetast met het initiatief. Door het realiseren van de landschappelijke inpassing zullen de cultuurhistorische waarden in het gebied juist hersteld worden. Groenblauwe waarden (artikel 5.46)

Een omgevingsplan ter plaatse van Groenblauwe waarden : a. strekt tot het behoud, het herstel of de duurzame ontwikkeling van het bodem- en watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken , biodiversiteit en landschappelijke waarden en kenmerken; b. bevat een beschrijving van de ecologische-, landschappelijke- en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c. stelt regels ter bescherming van de ecologische-, landschappelijke- en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; en d. bepaalt dat de toedeling van een functie of activiteit gepaard gaat met een positieve bijdrage aan het versterken van biodiversiteit en de bescherming en ontwikkeling van ecologische-, landschappelijke- en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied. De beoogde situatie heeft betrekking op het wijzigen van de agrarische functie naar een woonfunctie. De overtollige bebouwing zal hierbij gesaneerd worden. Dit heeft een positief effect op de hydrologische waarden. Daarnaast zal de ontwikkeling gepaard met een landschappelijk inpassingsplan, deze sluit aan bij de waarden en kenmerken van de omgeving. Hierdoor zullen de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden versterkt worden. Sanerings- en verplaatsingslocatie agrarisch bedrijf (artikel 5.76)

Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van een Sanerings- en verplaatsingslocatie agrarisch bedrijf voorziet in de toedeling van een passende functie of gebruiksactiviteit op de locaties waar de volgende regelingen zijn toegepast: a. Regeling beëindiging veehouderijtakken (RBV);

Pagina 18 van 50

b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.

Subsidieregeling beëindiging intensieve veehouderijen Noord-Brabant (BIV); Subsidieregeling sanering glastuinbouwbedrijven in kwetsbare gebieden Noord-Brabant (GTB); Verplaatsingsregeling Intensieve Veehouderij (VIV); Subsidieregeling urgentiegebieden Noord-Brabant 2016 (SUN); Subsidieregeling sanering varkenshouderijen (Srv); Maatregel Gerichte Aankoop (MGA); Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties (Lbv); Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties-plus (Lbv-plus); Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties, kleinere sectoren (Lbv kleinere sectoren); Maatregel Gebiedsgerichte Beëindiging (MGB); Landelijke verplaatsingsregeling veehouderijen met piekbelasting (LVVP).

De locatie heeft deelgenomen aan de Regeling beëindiging veehouderijtakken. De activiteiten betreffende veehouderij zijn reeds gestaakt en de milieutoestemming is ingetrokken.

Lid 2 Het omgevingsplan waarin een passende functie of gebruiksactiviteit wordt toebedeeld aan een agrarisch bedrijf als bedoeld in het eerste lid, voorkomt dat op de slooplocatie nieuwe bebouwing wordt opgericht door het bouwperceel te verkleinen tot een bij die functie of gebruiksactiviteit passende omvang. Door middel van deze aanvraag wordt een nieuwe passende functie toegekend aan de locatie. De agrarische functie wordt gewijzigd in een woonfunctie en het bouwperceel wordt verkleind tot 5.000 m2 . Wonen (artikel 5.77)

Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied: a. bepaalt dat een toename van het aantal woningen is verboden; b. bepaalt dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten; Middels onderhavige wijziging van het omgevingsplan worden geen extra woningen mogelijk gemaakt. Tevens zal er geen zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen plaatsvinden. Enkel een mantelzorgwoning welke later gebruikt wordt voor een recreatieve nevenactiviteit.

Lid 2 In afwijking van het eerste lid, onder a, is een toename van het aantal burgerwoningen mogelijk als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied, bedoeld in Artikel 5.12, en in de volgende gevallen: a. de woningen worden gerealiseerd met toepassing van Artikel 5.14 of Afdeling 5.5; Er worden geen woningen gerealiseerd met toepassing van artikel 5.14 of afdeling 5.5.

b. het de omzetting van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning betreft en is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; en

Er wordt met het initiatief slechts één woonbestemming gecreëerd.

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Zoals reeds uiteen is gezet wordt de overtollige bebouwing met het initiatief gesaneerd. Dit wordt als voorwaardelijke verplichting vastgelegd in de voorwaarden van de omgevingsvergunning. Niet-agrarische activiteit (artikel 5.78) Aan artikel 5.78 wordt getoetst omdat met deze ontwikkeling een bed & breakfast mogelijk wordt gemaakt.

Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied kan bepalen dat de ontwikkeling van een nietagrarische activiteit binnen een bestaand bouwperceel mogelijk is als:

Pagina 19 van 50

a. dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12;

In de concept omgevingsvisie Baarle-Nassau staat omschreven dat nieuwe initiatieven met betrekking tot recreatie getoetst moet worden aan de Visie vrijetijdseconomie Baarle-Nassau. De toetsing aan deze visie staat beschreven in paragraaf 3.2.3. Hieruit blijkt dat de beoogde bed & breakfast passend is binnen deze visie.

b. aanwezige, overtollige bebouwing wordt gesloopt; en

De overtollige bebouwing zal worden gesaneerd. Dit zal worden vastgelegd als voorwaardelijke verplichting in de planregels.

c. dit geen betrekking heeft op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. het toelaten van een nieuwe lawaaisport ; en 3. een toename van de bestaande gebruiksoppervlakte mestvergisting en mestbewerking.

voor

mestbehandeling,

Met de beoogde ontwikkeling wordt geen kantoor met baliefunctie, lawaaisport of toename van de bestaande gebruiksoppervlakte voor mestbehandeling, mestvergisting en mestbewerking gerealiseerd.

Lid 2 Het omgevingsplan regelt: a. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan en tot welke omvang; b. dat de niet-agrarische activiteit, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied als bedoeld in Artikel 5.12; c. dat een ontwikkeling naar een functie met grote publieksaantrekkende werking is uitgesloten; d. dat opslag en stalling van voorwerpen of materialen plaatsvindt in gebouwen, behalve als de activiteit de opslag van zand, grond en grind betreft; en e. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de toegelaten omvang, bedoeld onder a. De specifieke activiteit wordt middels dit plan vastgelegd. De bed & breakfast zal maximaal 100 m2 groot bedragen. Dit betekent dat er geen verdere ontwikkelingen in de vorm van uitbreiding of grotere publieksaantrekkende werking mogelijk zijn.

Lid 3 Als uitgangspunt voor een bij de omgeving passende omvang als bedoeld in het tweede lid geldt voor: a. een bedrijfsmatige activiteit, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrijetijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

Het gaat in de beoogde situatie om een bed & breakfast. Deze recreatieve functie past binnen de gemengde omgeving en niet op een bedrijventerrein. Daarnaast zal het de bedrijven op het bedrijventerrein beperken in hun bedrijfsvoering. De bebouwing ten behoeve van bed & breakfast zal inpandig het bestaande bijgebouw worden gerealiseerd, welke eerst in gebruik wordt genomen als mantelzorgwoning, de bebouwing zal daardoor niet meer bedragen dan 100 m2. Als laatste zal ten behoeve van de beoogde ontwikkeling geen detailhandelsvoorziening worden gerealiseerd.

Conclusie In deze paragraaf is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels zoals gesteld in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Zoals blijkt uit deze toelichting kan worden voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de beoogde ontwikkeling.

Pagina 20 van 50

3.2. Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke Omgevingsvisie vrijetijdseconomie.

en de visie

3.2.1. Omgevingsvisie Baarle-Nassau

Op 26 juni 2019 is de ‘Omgevingsvisie Baarle-Nassau’ vastgesteld. Hierin is de visie van de gemeente op de ruimtelijke toekomst van de dorpen en het buitengebied vervat. De toekomstige leefomgeving komt namelijk anders tot stand dan in het verleden. Transformatie en hergebruik hebben de plaats van uitbreiding en groei ingenomen. De gemeente nodigt initiatiefnemers dan ook uit om zelf met nieuwe ontwikkelingen te komen. Om initiatieven voor elkaar te krijgen wordt vervolgens een ‘ja mits’ beleid aangehouden in plaats van een ‘nee tenzij’ beleid. Om de gemeentelijke visie te bereiken zijn 11 deelgebieden aangewezen waarvoor afzonderlijke doelen zijn opgesteld. Wanneer een nieuw initiatief zich aandient worden de volgende vragen gesteld: 1. In hoeverre draagt het initiatief bij aan de gestelde doelen? 2. Wat vindt de samenleving van het initiatief (is er draagvlak)? 3. Wat draagt het initiatief bij aan ruimtelijke kwaliteit? 4. Hoe kan het initiatief voldoen aan andere wet- en regelgeving? Als het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen is het versterken van de landschappelijke kwaliteit van het buitengebied van belang. Duurzaamheid en de gevolgen voor het milieu dienen in acht te worden genomen. Het aantrekkelijke buitengebied wordt gezien als een kans voor toerisme en recreatie.

Er moet daarbij een afweging gemaakt worden wat voor niet-agrarische functies passen op welke plekken in het buitengebied. De planlocatie is gelegen in het buitengebied in het deelgebied ‘Oude landschappen’. Hierbij wordt ruimte geboden voor nieuwe functies binnen de VAB’s. de belangrijkste voorwaarden hierbij zijn: - Het initiatief moet bijdragen aan de duurzaamheid en gezondheid - Bestaande functies mogen niet belemmerd worden; - De nieuwe functie moet in het landschap passen; Zoals reeds uiteen is gezet zorgt het initiatief door behoud van het cultuurhistorisch waardevolle ensemble en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van de planlocatie voor een positieve bijdrage aan de leefomgevingskwaliteit en biodiversiteit. Middels de herontwikkeling van de agrarische bedrijfsfunctie naar een woonfunctie wordt bovendien verzekerd dat zich ter plaatse nooit meer een agrarisch bedrijf kan vestigen. Dit heeft een positief effect om het woon- en leefklimaat in de omgeving. Daarnaast is de planlocatie op voldoende afstand gelegen van de (agrarische) bedrijfsfuncties in de omgeving, waardoor deze niet belemmerd zullen worden in hun bedrijfsvoering. In de omgeving zijn ook meerdere woonfuncties gelegen en de herontwikkeling naar wonen sluit hierbij aan. Hierdoor is het initiatief passend in de omgevingsvisie van de gemeente Baarle-Nassau.

3.2.2. Concept Omgevingsvisie Baarle-Nassau

In december 2024 heeft de gemeente Baarle-Nassau de Omgevingsvisie Baarle-Nassau in ontwerp gelegd. De nieuwe omgevingsvisie is gebaseerd op de Omgevingsvisie uit 2019 en bijgewerkt met de laatste inzichten. In deze omgevingsvisie is een overkoepelende ontwikkelingsrichting voor het buitengebied opgenomen. Deze uitgangspunten dienen als leidraad voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Hierin is o.a. opgenomen dat nieuwe ontwikkelingen niet alleen functionele waarde of economische waarden bieden, maar moeten ook bijdragen aan de omgevings- en sociale waarden. Bij elke ontwikkeling kijkt de gemeente naar de balans tussen people, planet en profit. De gemeente toetst aan de volgende criteria voor het aspect omgevingskwaliteit: - Verbetering van de omgevingskwaliteit; - Geen nieuwvestiging; - Ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling.

Pagina 21 van 50

De gemeente heeft de ruimtelijke ontwikkelingen in 4 categorieën opgedeeld namelijk: wonen, werken, recreëren en voorzieningen. Per categorie zijn de overkoepelende uitgangspunten benoemd. Hieronder staan deze beschreven van de categorieën wonen en recreëren beschreven: Wonen - Rekening houden met de ruimtelijke kwaliteit, landschappelijke inpassing en leefbaarheid van het gebied. - Omliggende bedrijven mogen geen hinder ondervinden door herbestemming of de ontwikkeling van woningen. - Zoveel mogelijk gebruikmaken van bestaande bouwpercelen en voldoen aan het criterium van zuinig ruimtegebruik. - Geen aantasting van de (belevingswaarde) van het landschap. Recreëren - In eerste instantie heeft vestiging van aan recreatie gebonden detailhandel en horeca in het hart van een kern de voorkeur. Horeca als onderdeel van een breder recreatieconcept en gebonden aan het buitengebied is afweegbaar. - Mits goed ontsloten, geen hinder, geen verkeer- en parkeeroverlast. - Passend binnen de Visie Vrijetijdseconomie Baarle-Nassau. De beoogde ontwikkeling voorziet in het wijzigen van de voormalige agrarische locatie in een woonfunctie, waarbij de bedrijfswoning wordt omgezet tot burgerwoning en een mantelzorgwoning wordt gerealiseerd in een bestaand bijgebouw, welke nadat de zorg niet meer benodigd is in gebruik wordt genomen als B&B.

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de omgevingskwaliteit doordat met de beoogde functiewijziging de agrarische activiteiten niet meer opgestart kunnen worden en de overtollige bebouwing wordt gesaneerd. Hierbij is geen sprake van nieuwvestiging, de ontwikkeling vindt plaats in het bestaande bouwperceel, welke verkleind zal worden ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. Daarnaast wordt de locatie voorzien van een zorgvuldig landschappelijk inpassingsplan welke de aansluit bij de landschappelijke en ecologische waarden uit de omgeving. Daarnaast zullen de cultuurhistorische waarden van de boerderijcomplex behouden blijven. De planlocatie is gelegen op voldoende afstand van de omliggende bedrijven waardoor de bedrijven uit de omgeving niet belemmerd worden. Daarnaast is de beoogde B&B onderstaand getoetst aan de Visie Vrijetijdseconomie BaarleNassau, waaruit blijkt dat de ontwikkeling passend is binnen deze visie. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het beoogde initiatief passend is binnen de ontwerp Omgevingsvisie Baarle-Nassau.

3.2.3. Visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau

De gemeente Baarle-Nassau heeft op 23 mei 2018 de Visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau vastgesteld. Het doel van deze visie is het geven van een kwaliteitsimpuls aan de vrijetijdseconomie van de gemeente Baarle-Nassau, die leidt op termijn tot een gezond, vraaggericht, toekomstbestendig én onderscheidend aanbod. Baarle-Nassau staat voor een vitaal en veelzijdig toeristisch product. Daar horen verschillende doelgroepen en leefstijlen bij en ook verschillende type verblijfsrecreatie. In principe zijn ondernemers aanzet voor het verbeteren van de kwaliteit en vernieuwen van het toeristische product. De gemeente speelt hierbij ook een rol bij de beoordeling van plannen en initiatieven. Bij nieuwe plannen en initiatieven (bijvoorbeeld ook uitbreiding) is het belangrijk om te kijken naar de toegevoegde waarde van een initiatief; het moet niet ‘meer van hetzelfde’ zijn, bijdragen aan diversificatie van het aanbod en/of beter inspringen op de wensen van de beoogde gasten. In de visie vrijetijdseconomie is een analyse van vraag en aanbod opgenomen voor zeven doelgroepen/typen recreatietypen (elk met een eigen kleur: geel, lime, groen, aqua, paars, blauw en rood) en hoe dit in de huidige situatie is ingevuld binnen de gemeente Baarle-Nassau. De conclusie van dit onderzoek is dat er twee kansrijke ontwikkelrichtingen voor Baarle-Nassau zijn geconstateerd.

Dit betreffen voor de korte termijn: verbinden & versterken en voor de langere termijn: ontwikkelen & transformeren.

Pagina 22 van 50

1. De verblijfsrecreatie in Baarle leunt nu sterk op het kampeerproduct (90% van de slaapplaatsen is op campings). De gemeente zou graag toegroeien naar een meer diverser aanbod aan type verblijfmogelijkheden, inspelend op de behoeften van consumenten. Hierbij kan je denken aan Bed & breakfast, hotelovernachtingen en dagrecreatie. 2. De gemeente stimuleert de kwaliteitsimpuls en verbreding van verblijfsrecreatie naar onderscheidende en eigentijdse vormen van (verhuur)accommodaties, sterker gericht op de leefstijlen aqua en geel in plaats van groen en lime. Voor de horeca geldt dit nog veel sterker. Ook hier is de ontwikkeling naar eigentijdse horecaconcepten gericht op de leefstijlen aqua en geel kansrijk. 3. De gemeente stimuleert de ontwikkeling van het dag recreatief aanbod door initiatieven van ondernemers te faciliteren; 4. De gemeente gaat in overleg met vakantieparken en campings, waarbij de inspanningen gericht zijn op de verbetering van de vitaliteit, oftewel de kwaliteit en perspectief van het toeristische bedrijf. De gemeente staat uitnodigend tegenover initiatieven gericht op de gele (actief en sportief recreanten)/aqua (rustige en geïnteresseerde recreanten) leefstijlen. Dit geldt dan voor de sectoren verblijfsrecreatie en horeca.

De gemeente ziet deze leefstijlbenadering (zoals beschreven in de visie vrijetijdseconomie Baarle-Nassau 2018) als een belangrijk kader voor gewenste nieuwe ontwikkelingen of verbredingen bij bestaande bedrijven; niet als blauwdruk, maar als belangrijk aspect en aandachtspunt voor kansrijke ontwikkelingen. De gemeente is kritisch tegenover initiatieven voor andere doelgroepen, maar sluit ze niet op voorhand uit. Voor de verblijfsrecreatie geldt aanvullend op bovenstaande dat de gemeente uitnodigend staat tegenover plannen gericht op een diverser type accommodaties, deels ook in combinatie met (kleinschalig) verblijf in het buitengebied. Met betrekking tot het Groeske 11 is de realisatie van een bed & breakfast in een bestaand bijgebouw op locatie in combinatie met het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing passend in de ambitie van de vrijetijdsvisie van de gemeente Baarle-Nassau. Kijkend naar het leefstijlenonderzoek wordt er dan een verbinding gemaakt met de leefstijl ‘aqua’. De aqua-bezoeker komt in eerste instantie voor de regio en oriënteert zich daarna pas op de voorzieningen. Cultuur en natuur zijn hun leidmotieven. De aqua toerist is daarnaast gericht op duurzaamheid en het verhaal van de streek, de streekproducten, de gebruiken en de historie. De ‘aqua’ bezoekers worden graag geïnspireerd door een streekmarkt, cultureel evenement en/of natuurtocht.

Aqua is in zekere zin traditioneel, houdt van kleinschalige voorzieningen zoals een Bed & Breakfast of een klein hotel of boerencamping. De ontwikkelingen binnen de planlocatie sluiten aan bij de ambities uit de visie.

Pagina 23 van 50

4. Bescherming van de gezondheid en milieu Op grond van het bepaalde in het Bkl dient te worden aangetoond of met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten wordt in dit hoofdstuk beschreven of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 4.1. Geluid Veel functies in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid. De instructieregels uit afdeling 3.5 (Bkl) zijn van toepassing op de beheersing van geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein. Hierbij wordt o.a. gebruik gemaakt van zonering en geluidsnormen. Ook zijn direct werkende regels in het (tijdelijk) omgevingsplan opgenomen. Dit zijn de regels voor het bepalen en beoordelen van geluid door een toegelaten activiteit. In de omgeving van de planlocatie liggen geen spoorwegen of industrieterreinen. De vrijkomende bedrijfswoning betreft een reeds bestaand geluidsgevoelig object. Dit verandert met de beoogde ontwikkeling niet. Dit object ligt in de geluidszone van Groeske. Dit betreft een weg met een lage verkeersintensiteit.